房地产税务专题增值税辅导讲稿

1、房地产税务专题增值税辅导讲稿一、 房地产老项目建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产的项目；建筑工程施工合同许可证未注明开工日期或者未取得建筑工程施工合同许可证但是建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。备注：1.房地产开发公司涉及多个老项目，可以分别考虑选择简易计税 2.适用简易计税的房地产开发项目，不允许扣除土地价款。二、一般纳税人的增值税计算 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+10%) 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产建筑面积/房地产项目可供销建筑面积）*支付的土地价款其中1.当期销售房地产项

2、目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税对应的建筑面积2.房地产可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目对未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积3.支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。案例：齐鲁房地产开发公司销售房屋一套建筑面积，价款为10000/平方米，取得预收账款100万，允许扣除的土地价款收入20万，2017年办理了房屋交付手续 手续，计算应预缴与销售税额。（1） 预收账款预缴的增值税借：应交税费-应交增值税 2.73 贷：银行存款 2.73（2）确认收入时： 借：银行存款 1000贷：主营业务收入

3、909.09 应交税费-应交增值税销项税额 90.91 （3） 核算扣除的土地价款 财会【2016】22号，“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额。销项税额抵减： 20/1.1= 18.1820/(1+10%)*10%= 1.82借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 1.82 贷：开发成本（主营业务成本）/营业外收入 1.82计算应交增值税 90.91-1.82=89.09借：应交税费-应交增值税销项税额 90.91 贷： 应交税费-应交增值税销项税额抵减 1.82 应交税费-未交增值税 89.09【房地产开发企业销售自行 开的房地产项目增值

4、税管理暂行办法】第七条规定：“一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款”备注：土地价款的扣除应当是在交房的当月，会计上按规定确认收入实现并计提销项税额时，才能扣除土地价款。问题一.房地产开发企业实用差额征税的增值税专用发票如何开具 房地产开发企业采用一般计税方法，销售自行开发的房地产开发项目，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的土地价款后的余额作为销售额，但是可以按照取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票。问题二如果一次拿地，分期开发项目扣除土地价款问题 房地产开发企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次，可以按照以下顺序计算

5、当期允许分摊的土地价款1. 计算已开发项目所对应的土地出让金已开发项目的土地出让金=土地出让金*（已开发项目占地面积/开发用地总面积）2. 按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售面积）*已开发项目所对应的土地出让金。备注：总额不得超过支付的土地出让金总额，实务中应建立房地产开发企业扣除土地价款的台账。【山东省国家税务总局全面推开营改增政策指引（七）规定】，房地产开发企业以总机构名义竞拍土地，并支付土地价款，由分支机构开发，则相关的土地价款允许按照政策规定在分支机构进行扣除。三、简易计税办法预缴增值税计算：（国家税务总局公告

6、2016年第18号）第二十条规定：应预缴税款=预收款/(1+5%)*3%。案例：齐鲁房地产开发公司开发某小区，采用简易计税项目，2017年3月份收取预收款金额是300万。2017年7月份交房时确认收入。（1） 核算预缴税款借：银行存款 300 贷：预收账款 300借：应交税费-应交增值税（预缴）8.57 贷：银行存款 8.57交房时确认收入借：预收账款 300 贷： 主营业务收入 285.71 应交税费-应交增值税（销项税额）14.29借：应交税费-应交增值税（未交增值税 ） 8.57 贷：应交税费-应交增值税（预缴） 8.57 四、出租不动产预缴税款的规定 1.纳税人出租不动产一般计税方法

7、应预缴税款=含税销售额/(1+10%)*3% 2.纳税人出租不动产适用简易计税办法计税的（个人出租房屋除外）应预缴税款=含税销售额 /(1+5%)*5%3.个体工商户与个人出租房屋的应预缴的税款=含税销售额/(1+5%)*1.5%4.出租非住房应预缴税额=含税销售额/(1+5%)*5%五、房地产开发企业取得的发票抵扣1.认证期限纳税人取得2017年 7月1日之后开具的增值税专用发票和机动车销售发票统一发票认证期限为360日，2017年6月3日之前开具的增值税扣税凭证期限为180天。2.特殊抵扣问题（1）通行费发票 （财税【2016】47号）、（财税【2016】86）的规定：2016年5月1日起

8、，高速公路通行费可以抵扣进项税额3%，一级公路、二级公路、桥闸通行费可以抵扣进项税5%。（2）差旅费发票差旅费发票据中，除住宿费属于法定抵扣项目外，其他的费用包括飞机票、船票、火车票、公交车票一律不得抵扣。（3）不动产进项税额1.当月取得允许抵扣60%2.如果采购时属于可以抵扣的范围，后期转入不得抵扣项目营业税改增值税试点实施办法第三十一条已抵扣进项税的固定资产、无形资产或者不动产，发生本办法第二十七条规定的情形，按照下列公式计算不得抵扣进项税额：（1） 不得抵扣进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值*适用税率。（2） 固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据企业根据企业财务会计制

9、度计提折旧或摊销的余额。案例齐鲁房地产开发公司2016年12月份购入汽车不含税金额100万作为运输车辆，取得增值税专用发票17万，已经认证抵扣，2017年7月份公司将车辆转为专用职工福利计算当月应转出的进项税额（100-5）*0.17=16.15借固定资产 16.15贷：应交税费-应交增值税（进项税额转出） 16.153.原用于不得抵扣且未抵扣的进项税的固定资产，后来转用于允许抵扣的项目营业税改征增值税试点有关规定第二条：试点纳税人按照试点实施办法第二十七条规定第（一）规定不得抵扣且未抵扣进项税的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下

10、列公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/(1+适用税率)*适用税率。案例：齐鲁房地产开发公司2016年12月份，购入辆汽车不含税金额100万，专职用于职工福利，取得增值税专用发票的税额是 17万，已经认证后作为进项税额转出。2017年7月份公司将车辆转为公司运输车辆，已经计提折旧5万元。购入时账务处理：借：固定资产117 贷：银行存款 117转为可抵扣时（117-5）/(1+17%)*0.17=16.27借：应交税费-应交进项税额 16.27 贷：银行存款 16.27六、特殊事项（一）房地产兼营简易计税与一般计税项目不得抵扣进项税额的核算（国家税务总局

11、公告2016年第18号）第三规定，一般纳税人销售自行的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征项目增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣 的进项税额的，应以【建筑工程施工许可证】注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税*（简易计税、免税房地产项目规模/房地产项目总建设规模）。（二）红线外建设的配套设施抵扣问题 房地产企业在拿地时，政府会要求在红线外为政府配建幼儿园、学校等城市配套设施，建成后然后无偿移交给政府部门用于公益事业。按规定不需要视同销售缴纳增值税。相对应的外购货物、设计服务、建筑服务的进项税额也不允许抵扣，应当一并作为公共配套设施建

12、设计入开发成本。（三）小区内绿化园林绿化工程营改增后签订的合同，苗木属于农产品系列，是免税的。房企产公司直接和园林公司签订合同购买苗木，凭园林公司开具的发票可以抵扣进项税。（四）同一项目既有普通住宅也有别墅如何选择计税方法房地产开发企业的，开工日期在4.30日之前的同一【施工许可证】下的不同房产，如开发项目既有普通住房又有别墅，可以分别选择简易征收与一般计税方法？【国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函】（税总纳便函）2016.7.1：不可以统一房地产项目只能选择使用一种计税方法。（五）地下停车位销售的土地增值税一般的理解是：有产权的土地增值税征收、无产权的征收土地增值税。如果是地下车位永久性租赁行为：按照相关法律，租赁合同超过20年无效，对永久租赁，按财税【2016】36号文，应按照销售不动产使用处理。（六）精装修送家电如何扣除1.公司在销售不动产同时赠与的装修与家电是否属于混合销售 混合销售的概念：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，那么销售不动产不属于销售货物，因此不属于混合销售。2.房地产开发企业销售不动产同时赠送家电是不属于视同销售，原因按照36号文，销售家电不是属于无偿行为，因此不能视