2008年四川遂宁房地产市场研究报告

服务全中国1更专业更真诚完美销售的忠实执行者遂宁房地产市场研究报告合富锦绣（重庆）地产顾问有限公司2008年6月1日服务全中国2更专业更真诚完美销售的忠实执行者一、遂宁的定位西部水都、观音故里、旅游城市、在未来1020年建成百万大城市。遂宁地处四川盆地中部，涪江中游，东邻重庆、广安、南充，西连成都，南接内江、资阳，北靠德阳、绵阳，与成都、重庆呈等距三角。历史上，遂宁曾以其深厚的文化底蕴、迷人的灵性山水和发达的农工商贸而成为川中政治、经济和文化中心，尤以纺织食品工业闻名，素有“东川巨邑”、“川中重镇”、“小成都”之称。1985年2月，经国务院批准，设立省辖遂宁市，现辖船山、安居两区和射洪、蓬溪、大英三县。幅员面积5325平方公里，人口384万。市城区建成区面积40平方公里，人口43万。二、近年来遂宁经济年度国民生产总值（GDP）第三产业社会固定投资房地产开发投资房屋竣工面积2005年20659亿667亿8225亿1155亿391万M22006年24094亿7450亿11037亿1690亿2007年30495亿8554亿1652亿2005年,全市经济增势强劲，发展协调性有所改善。生产总值突破200亿元大关，增长率创建市20年以来的最高水平。全年完成生产总值GDP,下同20659亿元，比上年增长135，增幅比上年提高05个百分点，比全省高09个百分点，居全省第7位。全年全社会固定资产投资8225亿元，比上年增长245，增幅比上年提高101个百分点。其中，城镇投资6553亿元，增长175。房地产开发投资1155亿元，增长210。城镇非国有投资4466亿元，占城镇投资的比重为682。金融存贷款规模扩大，金融运行平稳。其中，短期贷款余额8646亿元，增加471亿元，增长58；中长期贷款余额2612亿元，增加012亿元，增长05。全年金融机构现金收入46233亿元，现金支出46960亿元，现金净投放703亿元。服务全中国3更专业更真诚完美销售的忠实执行者2006年,国民经济持续高位上升。经省统计局审定，2006年全市生产总值GDP24094亿元，比上年增长136。其中，第一产业增加值7092亿元，增长20；第二产业增加值9552亿元，增长267；第三产业增加值745亿元，增长107。全市固定资产投资总量突破100亿元，投资领域不断扩大。全年全社会固定资产投资11037亿元，比上年增长393，比全省高95个百分点，居全省第一位，创历史新高。2007年,是国民经济继续保持平稳快速增长的一年，是遂宁经济又好又快发展的一年。通过全市上下共同努力，全年实现生产总值GDP30495亿元，同比增长148，比全省快06个百分点，总量、增速均创历史新高，增速居全省第7位。去年我市第一产业增加值9001亿元，增长37，对经济增长的贡献率为724，拉动经济增长107个百分点；第二产业增加值1294亿元，增长257，对经济增长的贡献率为6863，拉动经济增长1016个百分点；第三产业增加值8554亿元，增长114，对经济增长的贡献率为2413，拉动经济增长357个百分点。摘自以上数据均说明遂宁经济的高速的发展，经济的发展同时也带动市区房地产行业的发展。三、遂宁的交通规划遂宁作为规划建设的成渝经济圈高速公路网络中心和铁路枢纽城市，正在围绕“构建盆中交通枢纽”的总体目标，实施“高速骨架”、“干线畅通”、“通乡通村”三大工程和铁路网络建设，加快交通基础设施建设步伐。高速骨架工程。形成310公里“一环六射”的“木”字形高速公路网络，与国家高速公路网络连接，东达宁、沪,南通黔、桂,西连藏、疆,北接陕、甘。“一环”利用高速公路在遂宁交汇，形成环城高速公路，其中，西北半环即将形成，东南半环高速公路将在“十五”末期开工建设。“六射”指遂宁至成都、重庆、绵阳、南充、内江、广安的高速公路。其中，成南高速公路遂宁至成都、南充段已于2001年底建成通车；投资10亿元的遂宁至重庆高速公路已于2003年12月开工建设；投资35亿元的遂宁至绵阳高速公路前期工作正在加快进行，实行BOT方式建设，已有多家公司意向投资建设，2005年底开工；遂宁至内江高速公路将在“十一五”期内开工建设；遂宁至广安高速公路将在“十一五”末期开工建设。干线畅通工程。以国、省道为主干，构建市内“三个环形”和“三横四纵”公路网络。“三个环形”公路网络“内环”16公里，利用涪江二桥、涪江三桥和国道318线、省道205线围成市内小环，形成城市交通主干。“中环”210公里，形成连接船山、安居、大英、射洪、蓬溪、船服务全中国4更专业更真诚完美销售的忠实执行者山五县区之间的县际快速环形通道，提高干线路网的综合服务能力。“外环”380公里，形成连接市周边乡镇的环形通道，提高公路网络的辐射能力。“三横四纵”公路网络改造建设市内280公里“三横”和460公里“四纵”公路网络，提档升级市内连网公路，打通遂宁与周边地市的断头路。遂渝高速铁路、成渝高速公路相继建成使用，进一步加强了遂宁与成都、重庆之间的经济交流，促进遂宁整个经济的发展。四、遂宁房地产市场运行情况通过对遂宁房地产市场调查，粗略统计共27个在售楼盘。总建筑面积约3053万（M2）在售面积约22986万（M2）总套数约25590（套）1、河东新区（1）、定位行政文化中心（2）、重要进驻单位遂宁市行政大楼、市电大、民进中专、市中级人民法院、公安局指挥中心、人民医院、遂宁中学、财富论坛永久会址（会展中心）（3）、规划河东新区，由美国龙安公司运用国际先进理念打造，在30万平方公里的土地上给遂宁人民带来超越遂宁老城区20年的领先规划。以生态居家和亲水居家为主流居住概念融合行政办公、教科文卫、综合商贸、创新科技等先进理理念，用会展中心、星级宾馆、双语小学等旅游生活文化配套设施，共同提升河东新区文化和居住价值，力争在未来1020年打造成为人口35万，以商贸、金融、教育、信息、旅游、行政办公为主，集生活居住休闲娱乐为一体的现代生态园林城市新区。服务全中国5更专业更真诚完美销售的忠实执行者（4）、河东新区在售楼盘一览表区域项目名推盘阶段物业类型推出时间总体量（万方）容积率推出体量户型成交价格销售率客户来访量（每日）广告诉求奥城花园一期内部认购多层高层2008143255078组品牌书香美邸蓄客多层高层未开盘7053470580130预计210070约5组人文东城一品内部认购高层/335436812万1001402100约578组阳光高层人文知性院落香林雅郡内部认购高层2008240521408511719007078组环境、配套中铁龍城尾盘多层2007年15115315111019028009078组产品质量新城东海岸一期尾盘多层高层2007年2215712多层100高层未推/总建筑面积1257062（M2）在售体量约6515万M2总套数8990套平均容积率242通过以上图表可看出，整个河东新区主要以高层为主的高品质楼盘。且开发商拿地的规模都比较大。如东海岸、奥城玫瑰花园。整个楼盘的内部配套比较完善。更多的是针对中高端收入人群。推出的户型主要以两居室、三居室为主。主要以高层为主。面积在80（M2）120（M2）、价格在22003100元为主。但值得注意的是河东新区毕竟是一个新区，整个区域的外部配套还比较脆弱。如交通、医院、银行、超市等。2、遂宁老城区在售楼盘一览表/总建筑面积1796（M2）在售体量约16471万M2总套数16600（套）服务全中国6更专业更真诚完美销售的忠实执行者（1）城北及附近区域项目名推盘阶段物业类型推出时间总体量（万方）容积率推出体量户型成交价格销售率客户来访量（每日）广告诉求明月花园一期多层高层20082887203约41121241600约30约3组实用主义住宅明月景城二期多层高层200712约4/4411111850一期95二期30约6组产品水晶城尾盘多层高层2007年86844868901312250856组产品、样板房双发城市广场尾盘高层2007年14/14401102700985组/玫瑰上品尾盘高层2007年52/52701202400905组/上江城尾盘高层2007年12686312688513025009545组上江上水上江城凯丽滨江尾盘高层2007年233672334013026009078组/世代阳光尾盘高层2006年67/676014025009578组/未来城一期多层高层2008135282893528642202300/56组产品品质水都豪庭尾盘高层/18451870135230090/近水楼台尾盘高层/8778780280240095/城北及附近滨江之上未开盘高层/57/70100/共计服务全中国7更专业更真诚完美销售的忠实执行者总建筑面积13781万M2在售体量约12781万M2总套数约13000套平均容积率433（2）城南区域项目名推盘阶段物业类型推出时间总体量（万方）容积率推出体量户型成交价格销售率客户来访量（每日）广告诉求世纪春天一期二批次高层200811189312约7801232000一批次90二批次3578组产品风情南城丽都尾盘多层/3318334313322507034组产品、环境城南一品单体楼高层2008111/11501002500约7056组精品小户公寓南城金座尾盘高层/08/08407522509034组/城南滨海名城尾盘高层/1168118018023009034组/共计总建筑面积2809万M2在售体量约232万M2总套数约2200套平均容积率418（3）步行街附近区域项目名推盘阶段物业类型推出时间总体量（万方）容积率推出体量户型成交价格销售率客户来访量（每日）广告诉求金港国际尾盘高层2007年329324012027009845组地段主城中心城市之心尾盘高层2007年3103518026009545组/服务全中国8更专业更真诚完美销售的忠实执行者双发城市广场尾盘高层2007年21023012027009545组/都市风景尾盘高层2007年5581554020027009545组/总建筑面积137万M2在售体量137万M2总套数约1400套平均容积率8以上通过上述列表可看出，整个遂宁老城区主要以高层为主，且每个楼盘的容积率均很高。在步行街周边，主要以酒店式公寓为主，小户型居多、面积区间主要在30（M2）80（M2）均价在2600元/M2以上、以投资居多。而在城北及附近，住房的供给比较充裕，很多楼盘的体量均比较大。户型以两室、三屋、四室居多。面积以70（M2）150（M2）居多。价格在1800元/M23100元/M2。且每个楼盘不管是外部配套（如超市、银行、交通等）还是小区内部配套都比较完善。购房都更注重在城北购房。而城南则以小高层、多层居多、面积在80（M2）130（M2），而在价格上则相对城北及城中要便宜许多，均价在2200元/M2左右。主要是由于城南所在楼盘的地段的外部配套不够完善，整个地区不够成熟，商业氛围不够、楼盘的品质不高所造成。通过上述几处列表还可发现，整个遂宁城区在售楼盘有80处于销售的中后期阶段，销售率已达70以上。新开盘的则有遂宁花园未来城、奥城玫瑰花园、世纪春天、且销售情况都较好。整个房地产市场非常繁荣。五、整体市场综述1、市场产品分析目前遂宁市场上楼盘产品主要以电梯高层为主，多层产品推出量较少，且多数多层产品销售接近尾声。目前仅有奥城玫瑰花园及未来城有少量新推出多层。在居住舒适度上新城区产品由于规划以及地势的原因容积率及社区环境都要较老城区好许多。服务全中国9更专业更真诚完美销售的忠实执行者2、市场销售分析从前面统计的数据来看，老城区项目销售情况较好。已推出项目销售率基本都超过80以上，市面上在售的21个项目里有15个楼盘销售进入尾盘期，新推楼盘仅有未来城及世纪春天。3、市场推广分析就目前遂宁房地产开发现状来看，整个遂宁房地产市场进入了一个高速增长的时期，在项目开发流程以及项目推广环节上都在逐渐规范。在广告推广上开发商越来越重视推广手法的运用，绝大部分开发商通过聘请外来广告公司和代理公司来进行楼盘推广和销售。在宣传手段以及宣传物料上都较前两年有了很大的变化。比如说奥城花园、未来城等新新大盘在营销活动上屡次采用邀请港台明星举办大型演唱会的活动进行楼盘推广，这在国内二线城市里都是比较少见的。在广告画面以及广告述求上也在逐渐向唯美、传达生活方式的方向上靠近，但是与大城市还是有一定的差距。4、市场价格分析在楼盘价格上整个遂宁房屋价格普遍在20002400左右，其中以北门靠近火车站处价格最低，电梯房起价仅1600左右