西安房地产市场研究报告（2010.03）

西安房地产市场研究报告（201003）西安房地产市场研究报告（201003）中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司20100410西安房地产市场月报目录本月导读4易居视点5数字瞰市6关注楼盘9第一篇市场背景篇15第一章政策资讯15一、政策法规15二、市政动态16三、市场资讯17第二章经济环境18一、国内生产总值分析18二、居民价格消费分析19三、工业增加值分析19四、固定资产投资20五、房地产开发投资20第二篇市场分析篇22第三章商品房市场22一、商品房成交概况22二、西安市商品房分类分析23第四章土地篇27一、土地市场动态27二、本月土地出让分析28三、本月土地成交分析29四、重点地块分析32中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构2/77西安房地产市场月报第五章住宅市场35一、市场综述35二、成交量分析35三、成交均价分析38四、成交结构分析40第六章商办市场42一、市场综述42二、商业市场42三、办公市场45第七章产品篇48一、热销滞销产品48二、特色楼盘介绍51三、著名开发商楼盘53四、案例PK55第八章、营销篇60一、本月营销分析60二、本月重要展会62三、3月份报纸广告投放分析66第三篇区域数据篇72一、城东区72二、城西区73三、城南区74四、城北区75五、高新区76六、城内区77中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构3/77西安房地产市场月报本月导读【关注楼盘】荣和城市理想、城市风景8号府邸该部分内容详细解析了荣和城市理想和城市风景8号府邸两个项目的销售情况，并对其采取的营销策略进行了比较深入的解读和研判。详见P9页【土地市场】土地市场表现活跃本月挂牌出让土地共7宗，土地面积899万，土地规划建筑面积3408万，呈现增长态势。本月共成交土地5宗，成交土地面积2208万，楼板价7197元/,本月土地市场虽较上月有所下降，但仍处于高位运行。详见P27页【住宅行情】市场步入小阳春，成交量大幅度反弹3月，市场在经历了春节淡季的短暂回调后，成交量再次呈现反攻之势，全市住宅成交量再次站上百万之上。本月全市住宅成交量10539万，成交量环比增幅达11524。3月，住宅市场如同往年一样，进入市场小阳春。详见P35页【重要展会】3月展会专题本月2010年第九届陕西住宅产业博览会于3月18日举行，是本年度西安房地产界的第一个盛会。为连续两个月低迷的房地产市场注入新的活力。详见P62页中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构4/77西安房地产市场月报易居视点反弹预示着新一轮的市场行情多重因素汇集，成交量呈现大幅度反弹在2月市场深度调整之后本月西安商品房市场呈现出大幅度反弹，本月住宅成交量为10539万平米，环比增长11524。在宏观政策一步步紧缩的情况下，市场反而出现了量价齐升，分析原因多重汇集导致本月成交量呈现出大幅度反弹。政策面一季度是房地产政策出台的密集时期，然而政策调控的力度却未达到预期，使得房地产开发与销售的势头依然火热；经济面2月份CPI达到27，预计一季度CPI将达到3以上，通胀的预期进一步加强，而通胀将直接导致资产价格的上涨，加剧了市场中投资保值性需求增加，使得楼市在资金上依然充裕；市场面与往年相同，3月开始进入市场旺季市场呈现反弹，不过今年的反弹力度更大（去年同期环比增幅仅5254）。一方面开发企业在资金充裕情况下，相互涨价现象十分明显，另一方面购房者的追涨的情绪开始产生，市场的羊群现象开始凸现。投资需求增长迅猛3月全市各区域成交均呈现了火爆成交的行情，在具体户型中二房和三房依然占据了成交的主力户型，不过一房户型成交量大幅度上升，投资型需求增长迅猛。在当前通胀预期愈加显著，通过投资住房实现保值的需求也越来越多。成交均价快速上涨，或引发楼市发展不稳定因素在经过2月市场的小幅度整理后，3月西安市住宅市场再次呈现了快速上涨，成交均价为5603元/，涨幅267。资金充裕的情况下，全市在售各项目提价的现象十分明显，部分楼盘提价已超过千元。在单价快速上升的过程中，开始会引起市场的跟风，但是过快的上涨将会引起市场的抗性出现，从而引起楼市发展的不稳定因素。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构5/77西安房地产市场月报数字瞰市同比数据市场解析万商品房住宅累计成交量对比分析1200000100000080000060000040000020000002008年3月2009年3月2010年3月商品房成交量住宅成交量数据来源CRIC与历史同期相比，2010年3月商品房成交量仍处高位，商品房同比08年月增长10795，同比09年2月增长2139；住宅成交量同比08年增长11403，同比09年增长2767元/商品房住宅累计成交均价对比分析650060005500500045004000350030002008年3月2009年3月2010年3月商品房成交均价住宅成交均价数据来源CRIC历史同期相比，2010年2月商品房、住宅成交均价保持快速上升。较2008年和2009年商品房3月成交均价分别上涨2594和2384，住宅成交均价分别上涨3020和2224。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构6/77西安房地产市场月报全市商品房成交走势西安市商品房成交统计（量万）（价元/）20092010月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月量937892459810971041113311256141115258296939959555911384价4759482948994924507754035343528854335043598157805893全市住宅成交走势西安市住宅成交统计（量万）（价元/）201020093月月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月1053量8255849591941011966105210722133951444328144854748975603价458346034601471248635009500550825194485454845457全市商业成交走势西安市商业成交统计（量万）（价元/）201020093月月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月589量8935393674713525052924524086796153891091价621179641186984121009513179169541082513441115961044594086全市办公成交走势西安市办公成交统计（量万）（价元/）201020093月月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月256量23211239388397303242264407877982746304价543259475678621058246138631662395877603978686397本月全市成交对比2010年3/2010年2物业类型成交住宅商业办公商品房3月2月3月2月3月2月3月2489652736成交面积（）1053905589085388872561711384272736131590460142672064301861615038175067091240金额（万元）36583175029304088221均价（元/）560354571091694086304639758936397套数10848488531920423811211405112中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构7/77西安房地产市场月报区域成交全市各区域成交商品房成交量（）成交均价（元/）成交套数套城东21862952082187城西955375331997城南26519568282408城北31703852703132高新22490161482397城内1712711495284住宅成交全市住宅成交排行榜TOP10序号项目区域成交量（）成交金额成交均价（元/）1中新浐灞半岛城东区40736782015522084947671392华城万象城南区24023781345466565600561523鸿基紫韵城南区12559741312951601045365234融侨城高新区16416211847000072166525融侨曲江观邸城南区1255744108707240865686新东尚城东区19386179953148051341497兴盛园城北区21204799816118046291988东方罗马花园城东区12400539452029676222799世融嘉城城北区16857698779526052080244110龙城四季城东区153300580695990526390967中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构8/77西安房地产市场月报关注楼盘荣禾城市理想项目简介项目地址西安市太白南路与电子二路交汇处物业类型4栋2729层高层开盘时间20100313总建面积93万容积率399销售报价55006500元/开发商西安曲江荣盛置业有限公司荣禾城市理想位于太白南路与电子二路交汇处东北角，靠近木塔寺公园，同力体育馆，属周边环境于西安高新区所辖电子城的核心区域，周围配套设施有高新国际学校、高新一中，电子城步行街，人人乐超市，华润万家西京职工医院，高新医院等齐全的配套设施关注理由区域价值凸现荣禾城市理想项目位于太白南路和电子二路交汇处东北角，连接电子城生活圈及高新版块，并地处在太白路南段沿线，公交线路丰富，道路状况良好，较其同质竞争产品具有得天独厚的交通地理位置。同时项目东临电子城可以享受非常便利的基础配套和各种生活配套，此外项目周边的教育文化氛围也非常浓厚，文理学院、石油大学、电子一中都在周边，从地段价值上考虑，城市理想的确比较“理想”。西北第一个3G社区荣禾集团携手中国电信，首开信息产业与房地产业整合先河，于配套极其成熟完备的高新区太白南路，打造西北首家3G社区。项目总建筑面积约15万平米，占地面积26640平中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构9/77西安房地产市场月报米，约700户，由5栋高层和1栋多层组成，1号楼为国际级星级酒店，2、3、4、5号楼为住宅，6号楼为四层独立商业楼。荣禾城市理想是一个集创新住宅、时尚公寓、精品商业、国际级商务酒店及于一体的复合型社区。荣禾城市理想由上海日清建筑规划，浙江中天建筑建设，美国奥斯本景观设计。荣禾城市理想作为“西北首席3G极速光网社区”，成为业主即可享受3G笔记本电脑、3G专属手机以及全球眼监控设备，不仅随时可以体验免费高速上网的乐趣，还可以享受手机双向（视频）通话免费、视频监控室内状况免费以及IPTV、家庭固话资费特惠等专属特权。项目解析项目占地约26640平米，规划建筑面积约15万平方米，约700户，由5栋高层和1栋多层组成，容积率399。社区内规划有一个五星级酒店及一个独立商业楼，配套设施较为完善。城市配套完备的成熟地段、紧凑舒适的中小精品户型、现代典雅的立面与景观园林与契合中青年人群人居需求的商务与商业配套极大提升项目品质感。项目建筑结构都以点板高层为主，两梯四户设计。目前所推房源为推出2、3、4号楼共606套房源，主要以二房、三房和部分四房组成，面积区间以89116平米二房、132173平米三房、四房170平米，户型整体面积偏小，每一个户型均赠送从14到31平方米不等面积，户型多变，空间可随意使用，投资自主两相宜，主要面向首改及投资置业群体。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构10/77西安房地产市场月报二房89平方米三房143平方米优势太白南路和电子二路交汇处东北角，连接电子城生活圈及高新版块。四周交通便利，公交路线丰富，并且四周教育配套齐全，项目今后升值空间看好。产品定位西北第一个3G社区，小区内全社区网络无缝覆盖，极速光纤入户，以及相关的延展服务，与其项目青年置业群体需求吻合。劣势该楼盘地处太白路沿线，并且4、5号楼临近高压线，其噪音污染和高压辐射必不可免。同时，3G网络预计在短期内还不会给业主带来实际生活提供太大的便利，而高位价格对于一般置业者来讲，性价比大打折扣。项目开盘销售情况开盘现场选号现场2010年03月13日，西北首家3G极速光网社区荣禾城市理想盛大开盘，活动当日来自投资商、开发商、媒体及前期认筹客户约2000人，在荣禾城市理想营销中举行盛大开盘仪式。当天推出为推出2、3、4号楼，共606套房源。面积区间二房89116平方米；三房132173平方米；四层170平方米，价格位于7000元/平方米。据悉，开盘当日成交约2亿。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构11/77西安房地产市场月报城市风景8号府邸项目简介项目地址高新区团结南路与科技七路交汇处物业类型高层、别墅开盘时间20091107总建面积748445容积率288销售报价950013500元/开发商西安高科房产有限责任公司项目位于团结南路与科技七路十字西北角，南临丈八东路与陕西宾馆仅一路之隔，西临丈八北路南段，周边环境北接科技西段六路，交通便捷。关注理由新“豪宅”住宅智能科技配套8号府邸项目作为高科地产旗下一个小体量项目，之所以被市场关注和认可，不外乎项目新“豪宅”产品定位。其中最具关注的是项目对建筑智能科技的应用，这里面包括天棚辐射采暖制冷系统、置换式新风系统、复合外围护结构系统、外窗外遮阳系统、同层后排水系统、外窗外遮阳系统、智能化生活集成系统等。高标准的生活配套在总共200户左右的体量里，规划了两个会所，包括一个五星级酒店的入户会所和一个社交会所，其中社交会所规划一个恒温泳池。社交会所还将提供书吧、健身房、水疗SPA，小型超市、咖啡等各项尊贵服务。在每栋楼配备专属入户大堂，按五星级酒店标准设计。物业管理提供五星级酒店式服务。整个小区占地仅26万，却拥有19万的园林，绿化率高达43。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构12/77西安房地产市场月报项目产品解析项目规划建筑面积为748万，绿化率43，容积率288，共由四栋2526层板式高层，18套叠拼别墅组成。项目可售套数200套左右，全部精装修，停车位419个。“8号府邸”在户型布局上均采用大户型，小区内4栋高层面积分别由185、209和252组成，风别为三室、四室和五室。客厅开间为5156M、进深475M61M；主卧开间4050M、进深为56618M。在户型设计上，房间布局、阳台设计等也极具人性化和舒适度。优势高端的智能科技建筑配套、高标准的生活配套、精致的景观设计和舒适的户型设计为项目最为核心的优势体现，本项目紧密跟进现代主流住宅的发展方向，较为准确的把握了市场上高端住宅消费者的住宅诉求。劣势本项目的目标实现有以下的制约因素从在1、区域制约因素项目所处的区域从居家考虑较为闭塞，周边缺少便利的生活配套设施，同时项目的西边紧挨双水磨村落，东边紧邻企业厂区，区域住宅品质较差。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构13/77西安房地产市场月报2、项目体量制约因素项目占地25万余平米（约39亩），加之缺乏外部配套资源，对项目配套完善形成一定制约性。项目营销推广本项目于11月07日正式对外开盘，此次推出1、3栋高层201套，建筑面积为185（三室）、209（四室）和252（五室）三种大面积板式住宅房源。开盘销售均价为12000元/,全部为精装修房。开盘当天项目没有做开盘仪式等活动、也没采用集中选房的营销方式，主要是介于本项目客户主要为二次及以上置业的高端人群（其中有三成为高科老客户）。据了解，市场对项目由比较高端认可度、加上前期认筹的客户，目前的销售率为65。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构14/77西安房地产市场月报第一篇市场背景篇第一章政策资讯一、政策法规表11本月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容国土资源部要求落国土资源部3日发布通知，要求探索宅基地管理新机制，落10030经济参考报实严格的宅基地用实最严格的节约用地制度，严控总量盘活存量、逐步引导农民居4地制度住适度集中、因地制宜地推进“空心村”治理和旧村改造。国土部联手15部9日，从国土资源部了解，近日国土资源部与国家发改委、10031中国新闻网委治理囤地清理工信部、住建部等16个部门有关负责人座谈，共商土地管理，0盘活闲置土地而清理盘活闲置土地被确定为2010年重点任务之一。国土部出台19条国土资源部10日出台了19条土地调控新政，明确规定开发10031中国经济报土地新政囤地开商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50、囤地开发商将被1发商将被冻结“冻结”、保障房用地不低于70等内容。30位全国人大代表提交的“深化二次房改加快住房保障法立二次房改入选人大法”的议案，已经列入本次人大会议的正式议案，15日，全国人10031新京报正式议案提出三大代表迟夙生向本报表示。在这份议案中，希望由政府主导提供6三制设想房屋住房服务，供应对象是占城镇人口、中等收入家庭，根本目的是解决夹心阶层的住房问题。国务院国资委18日下午召开新闻发布会，国资委新闻发言78家不以地产为人杜渊泉经授权重申，处于调整阶段的中央企业集团下属控股或10031中国新闻网主业的央企将退出参股的房地产公司，要加快调整步伐，在完成阶段性任务后有序8房地产业务退出。作为控股或参股的股东，要带头贯彻国家房地产业发展的相关政策，在董事会中发挥作用。国土资源部22日明确要求，在今年住房和保障性住房用地国土部住房用地计供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。国土资源部10032新华网划公布前不得出让将于4月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划，3住房用地各派驻地方的国家土地督察局将加大计划落实情况检查监管力度。近日从国土资源部获悉，一项关于别墅、大户型项目供地用国土部收紧别墅供10032地的分项调查也在同步展开，“下一步将具体给别墅做一个定义，北京商报地政策联排叠拼9新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套或纳入范畴型、面积等多方面”。数据来源CRIC中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构15/77西安房地产市场月报二、市政动态表12本月西安市政动态列表时间来源市政动态主要内容从1日召开的2009年城市建设管理提升年总结表彰暨201010030今年建设数字化城西安日报年工作动员大会上获悉，西安市将组建西安市地下管网建设开发2市管理系统有限公司；年内建设数字化城市管理系统。3月11日，从西安市规划局传来好消息，大西安建设规划即西安市规划局大将出炉。据了解，建设规划在城市性质上，将大西安定位为国家10031陕西省人民西安建设规划即将重要的科技研发中心、区域性商贸物流会展中心、区域性金融中5政府网出炉心、国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地，将逐步建设成为世界城市之文化之都。全年全市城中村改造计划完成23个村、涉及16万户、55万人的回迁安置工作；确保安置房新开工面积180万平方米，竣10031市城改办确保10华商网工面积240万平方米；确保完成18个整村230万平方米拆除工7万人回迁新居作；确保完成18个村的农转居、16个村的经济体制改革、16个村的撤村建社区工作；完成年度投资565亿元。浐灞国家湿地公园位于灞河入渭口处的三角地带，是西北首10031浐灞生态区将建国陕西日报批国家湿地公园之一。建成后的浐灞湿地公园，将与周边众多旅8家湿地公园游景点进行整合，形成旅游资源互补的旅游网络。3月18日，国家开发银行陕西分行与西安曲江新区管委会在国家开发银行6010031曲江池遗址公园举行签约仪式，国家开发银行60亿元文化产业资陕西日报亿文化产业资金投9金花落大明宫，这是国家开发银行首笔投向文化产业领域的最大放大明宫贷款，在全国尚属首例。3月18日，西安国际港务区财政局、西安市国土资源局国际西安国际港务区10031港务区分局、西安市规划局国际港务区分局等11家单位在该区管陕西日报11个单位集中揭9委会集中揭牌，这标志着西安国际港务区管委会的管理体制机制牌进一步完善。沣河将建5370亩根据沣河流域综合保护利用规划，沣河保护利用将按5010032西安晚报景观水面面积相当年一遇洪水设防，并建设两岸全长901公里的生态堤防和53703于35个兴庆湖亩的河道景观水面，相当于35个兴庆湖的面积。截至3月22日，地铁二号线会展中心至永宁门站已实现双线10032地铁二号线4月完轨通，轨道总长12445公里。北客站至永宁门的轨道也正在加紧华商网5成铺轨铺设，轨道左线已铺到永宁门，预计本月底实现轨通。右线进展相对较慢，预计4月上旬实现轨通。数据来源CRIC中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构16/77西安房地产市场月报三、市场资讯表13本月西安市场资讯列表时间来源市场动态主要内容西安市住房保障和房屋管理局报告数据显示，2月份西安市商品房成交均价5801元/平方米，同比增长2516，环比下降317；2月西安商品10030其中商品住房成交均价5475元/平方米，同比增长2298，环比下华商网房成交均价每3降119。和1月份商品房成交均价5991元/平方米、商品住房成交平米降190元均价5541元/平方米相比，2月份，商品房成交均价下降了190元/平方米、商品住房成交价下降66元/平方米。西安目前抵押贷款除了部分银行停办或没有额度以外，一般都是西安部分银行10030评估价的七成以下，贷款利率至少在基准利率上浮10，最高可上浮华商网已经停办个人630。只有少数资信程度较高的优质客户，可以获得基准利率（年利房屋抵押贷款率531）的贷款，或下浮基准利率。据国家统计局公布2月份全国70个大中城市房屋销售价格指数显示，2月份，西安新建住宅价格同比上涨114，环比上涨03；二10031西安房价2月华商网手住宅价格同比上涨9，环比下降13。按类型分，2月份，西安1份同比涨11普通住宅同比上涨125，环比上涨09；经济适用房同比上涨32，环比上涨06；高档住宅同比上涨11，环比下降37。2020西咸新区2020年，以“两区一带”模式战略“布阵”的西咸新区，将在关10031三秦都市淘金1500亿中天水经济区发展规划的大框架下，要“淘”价值1500亿元的7报为大西安核心“第一桶金”。西安市2010年2月份商品房成交面积555901，成交均价5780100312月西安楼市元/；其中成交量继1月之后市场再次出现大幅下降，环比降幅接近华商报9量缩价稳一半，达到4418，而本月商品房成交均价终于打破坚冰，出现了小幅下降的态势。今年，西安市环保部门对秦岭北麓的新建项目审核更加严格，凡10032秦岭北麓今后未经环评的建设一律禁止，严禁审批在秦岭北麓区域新建采石场和房西安日报3严禁房产开发地产开发建设项目，并强化矿产资源开发的环境监管。加强对农家乐和自驾游的管理，在保护中开发。3月西安房价2月中旬开始普通住宅成交均价再度突破6000元大关，并连续数10032高位运行“破周保持在6650元/平方米的高位以上运行。从最近的几周普通住宅成西安晚报5六”已成楼市事交统计来看，2010年第8周，7006元/平方米；第9周7200元/平实方米；第10周6660元/平方米；第11周6882元/平方米。世界双500强2010年3月30日下午，西安灞桥区人民政府与中国中铁置业集10033西安晚报企业中国中铁团隆重举行了项目合作签约仪式，这标志着世界双500强企业中国中1落户西安灞桥铁正式落户西安灞桥。数据来源CRIC中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构17/77西安房地产市场月报第二章经济环境该部分数据来源于统计局对外公开数据，部分数据会有滞后。一、国内生产总值分析2009年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年同期增长87个百分点。其中，第一产业增加值35477亿元，增长42；第二产业增加值156958亿元，增长95；第三产业增加值142918亿元，增长89。其中第四季度国内生产总值增长107，环比加快了16个百分点。图21全国GDP历年继2009年第三季度增长速度走势图12111098765数据来源西安统计局图22西安GDP历年继2009年第三季度增长速度走势图17161514131211109数据来源西安统计局中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构18/77西安房地产市场月报2009年全年，西安市生产总值271910亿元，按可比价格计算，同比增长145，增速同比回落11个百分点，高于全国58个百分点，高于全省09个百分点。从全年走势看，一季度增长105，上半年增长133，前三季度增长141，经济运行呈现出一季度触底后逐季反弹、稳步回升的良好态势。二、居民价格消费分析2010年02月全国居民消费价格指数同比上涨27，增幅比01月扩大了12个百分点。2010年02月西安居民消费价格指数同比去年上涨35，环比01月份增幅扩大了19个百分点，受春节假期因素影响，食品价格上涨是推升CPI上涨的主因。图23西安月度居民消费价格指数分析40030020010000009010902090309040905090609070908090909100911091210011002100200300全国西安市数据来源西安市统计局三、工业增加值分析图24西安月度工业增加值增幅走势图4030201001020工业增加值增幅工业增加值累计增幅中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构19/77西安房地产市场月报资料来源西安统计局12月份，受经济大环境总体好转和投资拉动等政策的作用影响，西安市工业步入快速回升通道，呈现恢复性大增。2010年12月份，全市规模以上工业完成增加值11769亿元，同比增长321，创2005年以来月度最高增速，全年工业实现良好开局。四、固定资产投资12月份西安固定资产投资继续保持增长，全社会完成固定资产投资12378亿元，同比增长235，增幅比上年同期回落11个百分点。其中，城镇固定资产投资11575亿元，增长244，回落207个百分点。图25西安月度市固定资产投资增幅走势45403530252015数据来源西安统计局五、房地产开发投资图26西安市房地产开发投资月度同比增幅走势局50040030020010000房地产开发投资同比增幅数据来源西安统计局中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构20/77西安房地产市场月报12月，房地产完成开发投资额4315亿元，同比增长263。商品房施工面积415545万平方米，增长891，为去年以来累计增速最高；商品房竣工面积4415万平方米，增长497倍。2009年西安市房地产市场V型反转，让房地产商增加了投资信心，越来越多的项目开工建设，到目前竣工项目较多，竣工面积也进一步扩大。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构21/77西安房地产市场月报第二篇市场分析篇第三章商品房市场一、商品房成交概况1、本月成交分析2010年03月份全市商品房成交量为11384万，环比2月份大幅上涨10479，同比去年03月份上涨2139。本月商品房成交均价为5893元/，环比上月上涨197，同比去年03月成交均价上涨2383。表31本月商品房成交量价走势表西安市商品房成交统计（量万）（价元/）20092010月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月量937892459810971041113311256141115258296939959555911384价4759482948994924507754035343528854335043598157805893数据来源CRIC2、年度成交走势分析2010年一季度，市场在经历了2月淡季的短暂回调后，3月成交量再度步入百万之上。虽然国家相继出台了一系列的房地产调控政策，但是政策的打压似乎难以遏制房地产市场的火热。分析原因，一方面当前市场成交量价一路高歌猛进，致使了购房者心理产生了微妙的变化，羊群效应再次出现；另一方面，2009年火爆的市场让开发企业现金流变得充裕，在市场中卖方市场明显占据了主导地位。可以看出2010年伴随着新入市项目的增加，成交量依然会再次攀升。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构22/77西安房地产市场月报图32西安市商品房成交量价示意图40030011384万20010003月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月65005893600055005000450040003月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月成交价数据来源CRIC3月份整体均价呈现再次上涨，商品房成交均价为5893元/，环比上月上涨197，比去年3月成交均价仍大幅上涨2383。本月全市各区中除城西区外其它各区成交均价均呈现上涨，其中城东、城北成交量环比大幅上涨，环比涨幅达9以上。二、西安市商品房分类分析1、分类产品的成交面积比例3月份商品房的成交量中，住宅、办公、商业三种物业类型成交比例与上月相比，住宅所占比例上升5，商业占比下降2个百分点，办公占比下降了3个百分点。图32各物业成交比例示意图办公商业2办公5商业57住宅93住宅882月3月数据来源CRIC中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构23/77西安房地产市场月报2、分类产品的成交均价比较3月份住宅成交均价上涨至5603元/，环比上涨267；办公本月销售价格6304元/，环比小幅下跌145；本月商业成交均价为10916元/，较上月相比大涨1603，商业和住宅物业价格波动较大。图33各物业成交均价对比办公630492商业109161059住宅5603146元/020004000600080001000012000数据来源CRIC3、住宅3月份西安住宅成交量为10539万，环比上月大涨11524；本月住宅的成交均价为5603元/，环比上月上涨267。住宅市场在经历了2月淡季的回头后，本月成交量再次返回百万之上。可以看出在当前市场成交均价的快速上涨中，购房者的追涨情结再次出现，市场再次倾向与卖方市场。图34各区域住宅成交量价对比350000300000250000200000150000100000500000城东城西城南城北城内高新上月成交量（）本月成交量（）中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构24/77西安房地产市场月报110009000700050003000城东城西城南城北城内高新上月成交价格（元/）本月成交价格（元/）数据来源CRIC本月住宅成交量表现中，各城区成交量均呈现大幅度上涨，除城内区外其它各区域成交量增幅均在一倍以上，其中城西区表现最为突出，成交量增幅达19750。本月成交均价除城内、城南和城西区之外其它城区均呈现上涨，其中城东区和城北区住宅均价环比上涨幅度较大，分别为962和674。而城南区由于别墅类产品本月成交量减少拉低了整体成交均价，城内区主力项目万达广场、宏府嘉惠会公寓本月成交均价下降较大拉低了区域整体均价。4、商业3月度全市商业成交58905，环比上涨5148；成交均价10916元/，环比上涨1603。本月商业成交主要集中在城北和高新住宅项目的底商，并且本月城北区首次超过城南和高新成为商业成交全市排名首位，据了解城北经开区板块未来商业供应仍在持续增加，随着行政中心的北迁，2010年城北商业的成交仍将持续增长。图35各区域商业成交量价对比2500020000150001000050000城东城西城南城北城内高新上月成交量（）本月成交量（）中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构25/77西安房地产市场月报2900026000230002000017000140001100080005000城东城西城南城北城内高新上月成交价格（元/）本月成交价格（元/）数据来源CRIC5、办公3月办公类物业成交量为25617，环比下跌637；办公类物业的成交均价为6304元/，环比下跌145，本月高新区办公成交量最高，不过成交呈现小幅下降，城北和城南区成交量呈现小幅上升。目前办公类物业主要集中在城北和高新，从发展来看，经开区和高新区将是办公类物业的成交主要区域。图36各区域办公成交量价对比20000150001000050000城东城西城南城北城内高新上月成交量（）本月成交量（）800070006000500040003000城东城西城南城北城内高新上月成交价格（元/）本月成交价格（元/）数据来源CRIC中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构26/77西安房地产市场月报第四章土地篇本月新挂牌出让土地7宗，规划建筑面积3408万；挂牌土地成交5宗，成交面积为2208万。城南电子城板块土地成交本月持续较好，居各板块之首，占本月成交总量的2455。本月重点关注地块QJ38153、QJ381502，该地块因规划分为2个地块分别位于曲江，容积率分别为25和28，地块位置较好。一、土地市场动态表41本月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容住房保障法今年立法在昨日全国政协工会界举行的联组讨论上，国务院法制办副201038北京商报明年出台探索共有主任郜风涛在回应委员关于保障住房方面的建议时表示，产权模式住房保障法已经列入国务院今年的立法计划。中国银监会近日发布关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知（下称通知），要求进一步规范信上海证券房地产“特惠”政策托公司开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险，提201039报取消金融再紧一扣高信托公司风险防范意识和风险控制能力。通知还取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策，“四证”齐全再次成为房企获得信托贷款的“铁门槛”。国土资源部10日在其网站发布国土资源部关于加强房地国土资源部开发商产用地供应和监管有关问题的通知，通知规定开发商今后2010311北京日报拿地保证金一律不低在拿地时一律按照底价的20缴纳保证金；成交后，需在于20一个月内缴清成交额50的首付款。今年1月，针对领导干部廉洁自律方面的新情况新问题，中央颁布了重新修订的中国共产党党员领导干部廉洁从政我国将出台干部报告若干准则，完善了党员领导干部廉洁从政行为规范。党的2010329京华时报住房情况专门规定十七届四中全会明确要求把住房、投资、配偶子女从业等情况列入党员领导干部报告个人有关事项的内容。党中央、国务院将于近期作出专门规定，要认真抓好落实。就在投资者还讨论热点城市楼市“租售比”严重失调是国土部公布09中国否意味着泡沫的时候，国土资源部昨天公布的中国城市地城市地价状况警示价状况2009包含的一系列数据报告中，首次提到了与“租2010330北京日报楼市泡沫售比”相似的“租价比”概念，并明确表示从这一概念角度分析，国内热点城市的住宅市场已经出现了比较严重的泡沫。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构27/77西安房地产市场月报国务院新闻办公室于2010年3月29日星期一下午15时国土部政策上从未举行新闻吹风会，会议表示小产权房从1999年国务院办公为小产权房松绑要厅就有这样的文件，以及后来一系列的政策都规定城市居民2010330予以清理不得到农村买地建房，也不得租住农民的住房。这是有规定的。从政策上来讲，不仅从来没有开过口子，而且要予以清理。数据来源CRIC二、本月土地出让分析1、供应总量分析2010年3月份土地供应与上月相比有所上涨，挂牌出让土地7宗，出让面积899万，规划建筑面积3408万，挂牌面积同比去年3月上涨516，规划建筑面积同比上涨2158。总体市场表现，土地供应在1月份以4373万取得良好开局后，2月份受年关影响稍有下跌。本月受住宅市场大好形势的影响又出现回升，尽管10年初始以遏制房价过快增长，保持房地产市场平稳发展为基调的信贷、金融、税收政策接连出台，但是根据近2月的住宅成交情况看，市场仍然较为火爆，土地市场也因此受到影响，土地供应在上月的小幅受挫后本月又有回升态势。表42土地挂牌统计列表20092010月份3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月土地112789855101614889928832245898949632684373752面积79规划34280315744413462714241103144920196698371517541991建面08数据来源CRIC2、土地出让公告本月西安市国土局发布了3个土地出让公告，为西土出201014号、西土出告字201015号、西土出告字201017号，土地供应节奏在上月的小幅受挫后本月有回升迹象。3、挂牌地块列表中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构28/77西安房地产市场月报表43本月挂牌土地列表面积容积总建面土地用出让土地编号地块位置（亩）率（）途年限103689YT3531西安雁塔区小寨长安中路65号14191096商业4027WY1199338814西安市凤城三路25323住宅7008新城区长缨路22号，东、西、南临西安东骊实XC3781171758544商业40业有限公司，北临长缨西路咸宁东路21号，东临张家坡村省建筑安装工程13340XC117147222309工业50公司，西临代征路，南临代绿地，北临规划路3HT01（06）79718南临飞天路，东临神舟四路4921243工业501109GXII（7）73333唐延路以东、科技七路以南2055商/办4012115GXII（3）58333丈八北路以东、科技四路以南2535住宅702345数据来源CRIC4、挂牌土地特征本月挂牌土地7宗，本月挂牌土地均以小幅地块为主，其中城南一宗商业用地、城北一宗住宅用地、城东一宗商业用地和一宗工业用地、长安航天产业园一宗工业用地、高新一宗商办用地和一宗住宅用地、本次挂牌以城南的长安路65号的商业用地地理位置最好，由于周边土地资源本身稀缺，该地块未来升值潜力较大。三、本月土地成交分析1、土地成交走势分析本月共成交土地5宗，成交面积2208万，环比下降243，楼板价7197元/，环比下降30，本月土地市场虽较上月有所下降，但仍处于高位运行，年后虽然国家出台各种政策抑制房价的过快增长，但是连续进入10年后连续3月住宅市场的成交量仍延续去年高位运行，也鉴于此各大开发商的拿地积极性仍然普遍很高，从前3个月的土地成交情况看城南区的地块依然普遍受到开发商的青睐，本月紫薇和华汉2家企业均有地块成交。中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构29/77西安房地产市场月报表44土地成交统计列表20092010月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月成交量44341003393410141790236494078312111497176229172208653877351026楼板价62288042374123537534411771158580717197397数据来源CRIC图41土地成交量及楼板价走势1501005000903090409050906090709080909091009110912100110021003成交量万250020001500100050000903090409050906090709080909091009110912100110021003楼板价（元/）数据来源CRIC2、本月成交地块本月共成交土地5宗，分别位于城南曲江板块、电子城板块；城东的胡家庙板块、浐灞板块板块以及城内区的钟楼板块和。土地成交面积2208万，环比下降243，楼板价7197元/，环比下降30。表45本月成交土地列表成交总价楼板价序号宗地编号位置（万元）（元/）YT49963雁环路以南，长安南路以西，朱雀南路以东，1YT49958597021406规划路以北YT49967中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构30/77西安房地产市场月报2QJ381501芙蓉东路以东、曲江池北路以南、南三环以西4934911573XC36272新城区东站路以东，长缨东路以北11332094LH79116北院门以东,陕西文艺大酒店以西8551935GW331西安国际港务区草临路以南，港务中路以东20901459数据来源CRIC2、本月成交分析21楼板价对比图42成交土地楼板价对比16001400120010008006004002000楼板价数据来源CRIC本月成交的地块除一宗商业和一宗工业用地外，其余3宗均为住宅用地，从区域来看城南2宗，分别位于曲江、电子城板块，城东2宗分别位于胡家庙和浐灞板块；城内钟楼板块1宗。其中城南曲江宗地以过千的楼板价成交，对全市平均楼板价影响明显。从近3个月的成交来看，今年城南的曲江板块和电子城的延伸板块地块成交量急剧攀升，目前已有万科、紫薇、华汉、荣禾等大开发商纷纷重金置地，把这一区域的土地价格推向了又一个高峰，未来的竞争我们也拭目以待。22置地企业表46置地企业明细表中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构31/77西安房地产市场月报地块编号城区用地性质置地企业总价（万元）YT49963YT49958陕西华汉实业集团有限公司5970YT49967城南住宅QJ381501西安紫薇投资发展有限公司49349城南住宅XC36272陕西广晖置业有限公司1133城东住宅LH79116西安市市级机关拆迁安置工程处855城内商业GW331迅通（西安）仓储发展有限公司2090城东工业数据来源CRIC四、重点地块分析1、宗地介绍宗地QJ38153、QJ381502位于西安市曲江文化区位于曲江池南路以东，寒窑路两侧。两块地净用地面积分别为1353309平方米（折合202996亩），17336平方米（折合26004亩）。土地性质为住宅用地，目前已有西安万科竟得。该地块属于净地无拆迁成本，地块与现有路网切合形成扇形布局。该项目建成后将总建面将达到38万平米，属于中等规模项目。表47地块经济指标列表地块名称QJ38153地址曲江池南路以东，寒窑路以南出让方式招拍挂土地土地用途住宅所在区域曲江环线位置三环内占地面积1353309竞买保证金4亿元总建面积3383万综合容积率28数据来源CRIC表48地块经济指标列表地块名称QJ381502地址曲江池南路以东，寒窑路以北出让方式招拍挂土地土地用途住宅所在区域曲江环线位置三环内中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构32/77西安房地产市场月报占地面积17336竞买保证金5000万元总建面积48541综合容积率25数据来源CRIC大唐芙蓉园宗地宗地现状图寒窑路曲池南路2、宗地现状改宗地位于曲江区的东南侧，临近曲池南路和三环，交通路网发达，片区自然环境良好。该项目周边房地产开发热度较高，一直是西安高端住宅的集散地。项目周边的曲江诸子皆、荣和曲池东岸均为西安高端楼盘的代表，其中荣和曲池东岸其精装房的价格预计将达到2万元/以上。该地块周边临近寒窑遗址公园和曲江池，为项目的自然资源和文化底蕴上提供了强有力的支撑，并且一路之隔的南北地块，在综合规划上可以将高层住宅与洋房分别规划，使得项目将高端与终端住宅分区而建，而又不影响整