2012年广西南宁童乐嘉园商业项目可行性发展策划报告前期策划

2012年广西南宁童乐嘉园商业项目可行性发展策划报告前期策划南宁童乐嘉园商业可行性发展策划报告谨呈广西江川房地产开发有限公司前言承蒙贵司对我公司的信任与支持，鉴于本项目调研分析的工作量及时间紧凑性，我司对本项目的前期调研及发展定位策划工作深入思考，实现项目旺场经营，商业开发价值最大化，前期阶段需要解决两大问题，一是解决项目做什么，二是解决项目怎么做。本报告着重解决项目做什么的问题，我们在本次沟通达成一致共识后将会深入论证分析怎么做的问题。项目所在区域的商业市场环境及未来的发展空间如何项目以怎样商业定位方向符合区域未来市场发展要求项目自身具备的竞争优势及所面对目标客户群是怎样项目做什么需要解决的三个核心问题我们带着问题去寻找解决方案PART1区域背景及市场环境分析PART2项目条件及目标客户分析PART3项目可行性发展定位方向报告思路PART1区域背景及市场环境分析项目所在区域的商业市场环境及未来的发展空间如何一、相思湖新区在南宁城市发展及商业发展版图中占据怎样的发展地位城市性质南宁市是广西壮族自治区首府，北部湾经济区核心城市，我国西南地区连接出海通道的综合交通枢纽。城市规模到2020年，中心城区城市人口控制在300万人以内，城市建设用地控制在300平方公里以内。南宁城市规划定位南宁定位为北部湾经济区中心城市，西南出海通道的综合交通枢纽，2020年中心城区人口300万人。规划以邕江为轴线，两翼拓展，实施南向发展战略，重点建设五象新区。具体为向南提升邕江南岸区域，重点加快建设五象新区；向东完善凤岭片区、仙葫片区，加快建设龙岗片区；向西加快相思湖新区建设。南宁城市规划以邕江为轴线，两翼拓展，实施南向发展战略，重点建设五象新区。南宁城市规划方向相思湖新区处于城市发展主方向，发展前景广阔。南宁市发展成为300万人口北部湾核心城市，城市扩容发展是主旋律；南宁城市扩容以邕江主轴，两翼拓展为主核心，未来相思湖新区将会是城市西进发展主场。从南宁城市发展规划布局看城市商业发展格局城北商圈民族大道朝阳商圈江南商圈大学路五象商圈相思湖商圈琅东商圈凤岭商圈南宁城市商业格局形成以朝阳老商圈为中心，多个新商圈为布局发展南宁城市商业格局以朝阳商圈为核心，包括琅东商圈、江南商圈，兴宁商圈还有正在启动的五象商圈和相思湖新区商圈在内的城市商业格局。朝阳商圈是南宁城市级核心商圈，拥有南宁“第一商圈”美誉。作为南宁市现有唯一的城市级商业中心，处于一个举足轻重的地位，它的一举一动都牵动着南宁经济的大动脉。在这月人流量最高在30万人次以上的商圈里，它拥有非同凡响的人气、浓厚的商业气氛何浓郁的商业文脉。朝阳商圈分析朝阳商圈作为南宁老商业中心，中心地位依然是无可撼动商圈消费特点以居民流消费为主，中高低档次均可满足；商圈组成特点以商场、步行街、商业裙楼等组成，集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务等五大功能于一体；十年琅东，终成今天的“南宁CBD”，成为南宁近年来城市发展的“名片”。在政府相关部门的商业规划体系上，琅东商圈被定位为城市级区域级商圈，从目前来看，这个商圈已经初步形成了包括梦之岛水晶城（梦之岛百货）、金湖商业广场（南宁百货、人人乐超市）、以及已经签约的广州友谊百货（地王裙楼）共同构筑的区域级商圈雏形。商圈消费特点以商务流消费为主，中高档次为主；商圈组成特点主要以集中商业构成，集餐饮、娱乐、购物、休闲、商务等五大功能于一体；琅东商圈分析埌东商圈经过十年发展，目前成为南宁新商业中心代言五象新区建设将是“再造一个新南宁”的庞大系统工程，它不仅是一个占地面积达175平方公里，可容纳150万人的广阔区域，同时也将是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，未来更将成为继埌东之后南宁城市形象新的代表；五象新区商圈分析五象新区承载再造一个新南宁的重任，商业还处于起步发展阶段，未来将会形成南宁新商业中心发展方向。现有商业消费特点以居民消费学生消费为主，中低档次；现有商业组成特点商业构成多集中在高校附近，以超市或市场带动区域商业发展，业态以学生服务为主；虽然目前相思湖新区尚未有明显的商业集群中心，基本上沿大学路零星分布，但是区域高校云集，拥有着强大的消费潜力，同时随着相思湖CBD核心商务区的建设，相思湖新区未来势必成为南宁最有活力的一个区域，商业前景不可限量；相思湖商圈分析相思湖新区作为南宁高教基地，未来将会以相思湖CBD为带动，形成南宁西部新商业中心。南宁商业市场形成朝阳老商圈及琅东、江南及凤岭等新兴商圈并存发展的发展格局；随着南宁城市扩容发展未来相思湖新区的将会形成区域级的新商业中心。从南宁城市商业发展布局看2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC014FF66FF二、项目所在片区在相思湖区域及商业发展中占据怎样的发展地位2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF相思湖新区根据片区发展功能特征可分为四大片区东区为快环以东，高新区中区为快环以西，高教、行政商务、文化体育、配套、商贸、旅游区西区为邕江以西高教园区南区为邕江以南商贸物流区东区中区西区南区相思湖新区发展格局本案相思湖新区发展形成四大功能区，各区功能定位清晰。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF相思湖新区规划相思湖新区位于南宁市的西部，邕江上游，规划控制总面积127平方公里。功能定位为高等教育基地、高新技术产业基地和行政商务新中心、文化体育中心，配套发展房地产、商贸、旅游等产业。新区人口将突破50万，其培养输送的学生将超过20万名，其科研成果转化产业产值及附带的产值将达1000亿元以上，发展成为大学城、科技城、创业城、文化城。高等教育基地、高新技术产业基地和行政商务新中心、文化体育中心，配套发展房地产、商贸、旅游等产业。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF相思湖新区交通规划横向干道大学路城市东西主干道，连接相思湖新区与中心区主轴江北大道城市东西次干道，连接相思湖与中心区江南大道纵向干道鹏飞路相思湖片区纵向主干道罗文大道相思湖片区纵向主干道快环路连接各个城区快速路轻轨一号线15分钟到达朝阳片区，30分钟到达琅东相思湖新区三纵三横城市干道与城市中心快速对接，轻轨一号线贯穿整个区域本案轻轨一号线2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF高教职教基地共引进广西民族大学相思湖学院、广西财经学院相思湖新校区、广西艺术学院相思湖新校区、广西建筑工程职业技术学院、南宁市委党校、南宁职业技术学院新校区等13个项目，辖区内院校规模达到35所。相思湖高教新区高校分布相思湖高教新区未来布局13多高等院校，成为南宁未来高教聚集中心区2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF相思湖新区定位为“两基地两中心三大产业发展”将会大大推动区域跨越式发展，从而促进区域商业繁荣相思湖新区纵横交错的交通路网，使得区域与城市各区形成快速对接，为区域商业发展形成强大推动力。项目所在片区是相思湖新区发展高教基地中心，具有大学城发展中心价值。从相思湖区域发展看2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF三、城市轻轨发展给区域及商业带来怎样的变革影响轨道交通规划南宁市轨道交通一号线一期工程和二号线工程共长50公里，将在市区首先形成“十”字形的轨道交通框架。一号线一期工程东起火车东站西至罗文站线路总长25公里，共设车站24座，其中，相思湖新区区将设有5个站点。轻轨一号线2009年动工建设，预计2016年建成通车城市轻轨建设将会给南宁商业带来变革性发展，2016年一号线建成后，轻轨沿线的物业将得到巨大提升2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF城市轻轨的建设标志着南宁市交通支持从单一公交方式向立体交通发展格局转变，对于城市中心城与新城形成快速无缝对接。轨道交通规划轻轨1号线的建设，将能吸引和带动人群往西移，无论是购物还是置业，对相思湖片区起到极大推动作用；项目位于1号线鹏飞路站点，发展潜力和投资价值清晰可见2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF轻轨对地产的影响机理城市功能强化集客能力增加辐射范围扩大商业中心强化办公区域集中沿线中小户项目升温居住郊外化次级商务中心白领置业群增加城市功能提升居住环境改善交通时间缩短片区开发升温城市中心区城市边缘辐射范围增加居住群体扩大轻轨开通支持支持从轻轨市场格局来说，轻轨不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组，中低档房地产密集的片区相对于高房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区在前景预期方面更胜一筹。轨道交通影响轻轨对沿线物业的影响体现为区域价值提升、交通的高效率和变输能力、人群聚集能力的增强，大大改变区域发展进程。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF第三影响区域支线轻轨15分钟可达性510分钟可达性第二影响区域高速轻轨站点第一影响区域高速轻轨线交通方式轨道交通影响第一影响区域距离站点步行或者自行车距离510分钟，适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高；常是地价最高、最先发展起来的区域第二影响区域距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集的相关功能；开发强度较高第三影响区域距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容轻轨站点能提升轻轨站口周边物业价值，扩大轻轨站口商业辐射范围，非常明显本项目处于轻轨第一影响区域2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF1、轻轨缩短了区域间的距离，加速相思湖新区发展轻轨的开通使得沿线区域的价值都获得提升，轻轨站口区域是其中最大的受益者。轻轨的规划，更便捷的交通将改变投资者的观念，使投资者眼中的相思湖区由“新区”走向成熟，由“偏远”走向中心，新区区特有的价值将被迅速放大。2、轻轨能增强商圈辐射力，以及增加区域内片区联系，轻轨与所有的道路、桥梁一样，能大大缩短城市之间交流和沟通成本，促进城市的融合，交通时间成本的变小能给沿线的商业带来更多的客流量。3、轻轨对开发项目产品定位提出了更高的要求轻轨能加快客流的速度，能迅速带来也能迅速带走，由于解决了交通时间成本问题，消费者在消费行为上有了更多的选择空间，做有特色的商业中心，再远的区域的消费者也能吸引过来，没有特色的产品，本区域的客户也留不住。轨道交通发展影响2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF轻轨1号线发展将为区域带来变革性的影响，大大促进相思湖新区与城市各区之间融合轻轨发展将会大大提升沿线的物业价值，尤其是处于地铁口的商业物业更是形成商业中心主要条件。从轻轨发展影响看2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF四、相思湖新区商业发展现状与未来商业布局如何2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF相思湖区域商业发展演变时间商业发展阶段商业形态特点代表商业2005年以前起步发展阶段农贸市场、沿街商铺西乡塘市场带动，商业档次较低，西乡塘菜市场20052012年快速发展阶段超市、农贸市场、小专业市场、沿街商铺利客隆超市、农贸市场及专业商业城带动发展，中档、低档商业消费利客隆、建纳农贸市场、相思湖农贸市场2013年以后扩张发展阶段主题商城、超市、农贸市场、小专业市场、沿街商铺跃盛、驰望等商业项目带动，逐步出现高、中、低高档次商业跃盛商业广场、驰望CBD项目，西城中央大街等项目相思湖区域商业发展到今天，大致经历了三个阶段两个转折点，2012年随着跃盛商业广场的启动，骋望商业项目的落地，区域商业也开始进入快速扩张发展阶段，未来相思湖区域商业将会形成高、中、低档次多层次商业消费。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF随着相思湖新区快速发展，区域未来商业发展将形成三大核心商圈带动区域商业发展跃盛广场商圈、相思湖CBD商圈、高教新区商圈跃盛广场商圈将在相思湖以东辐射周边区域形成消费商圈；相思湖CBD商圈以CBD为商业核心区辐射整个相思湖新区，高教新区商圈而相思湖以西的新高校区凭借众多学生消费也会形成一个新商圈。高教新区商圈相思湖CBD商圈跃盛广场商圈相思湖新区未来商业发展格局2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF跃盛广场商圈跃盛广场商圈相思湖市场商圈是目前相思湖片区最旺商业，主要以相思湖农贸市场、利客隆、建纳市场、跃盛商业广场，以及周边沿街商业组成。商圈组成特点目前以建纳市场为核心商圈，跃盛商业广场开业后将完善休闲娱乐餐饮以及中高档购物功能，辐射能力进一步增强。经营档次产品档次中低档次消费群体主要为学生消费，还要周边居民消费主要业态超市、餐饮、服装、鞋帽、娱乐、文体等学生基本生活消费。代表商业相思湖农贸市场、利客隆超市、建纳农贸综合市场等2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF民大机电学院经干院农职院银行学校华侨学校建纳农贸市场跃盛商业广场外国语学校目前建纳市场及相思湖市场较为成熟，跃盛商业中心开业后会进一步增加该商圈的辐射力，完善该商圈娱乐休闲购物功能。相思湖农贸市场主要以学生服务类业态为主，集商场、超市、专卖店、精品店、农贸市场为一体，装修档次中低，消费水平中低，但业态大多拥有时尚元素，较为学生群体喜好，该商圈辐射农职院、民大、银行学校、机电学院、经干院等高校集群；跃盛商业广场商圈2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF商圈构成农贸市场起超市主力店时尚服饰商场步行街1、西乡塘市场场经营面积约4万平米，是目前大学路上经营成熟的商业。2、面积区间主力面积301003、服装商场租金980150元/左右，街铺租金150200元/左右，转让费34万元4、经营业态餐饮、服饰、超市、休闲娱乐5、消费人群学生消费主体居民消费跃盛商业广场商圈2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF相思湖CBD商圈相思湖CBD为区域商业中心，目前处于发展起步阶段，建设步伐相对较慢，估计35年后商业氛围才会得以呈现。相思湖CBD人口未来35年CBD人口达到8万人；商业体量预计未来5年商业体量达到19万；商圈消费特点消费人群为相思湖新区商务、办公、学生、居民等，消费中高档次；商圈组成特点大型购物中心，休闲购物广场，大型书城，大型科技数码广场等。大学西路2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF相思湖CBD规划相思湖CBD定位为区域总部基地办公、酒店、大型购物中心、休闲娱乐中心，原商业规划9万以上，辐射相思湖新区办公商业需求，商业定位中高档。公安局相思湖CBD商圈是区域未来商业中心，目前区域建设在起步阶段，片区内部分机关办公楼已建设完成，房地产项目处于土地出让以及规划建设阶段。相思湖CBD商圈2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF人口目前区域人口为23万人，未来35年区域人口达到近11万人；商业体量未来35年商业体量在56万；商圈消费特点未来高教新区35年内高校学生达到57万人，居民23万人，片区以高校学生消费为主。商圈组成特点片区商业街区项目以西城中央大街为主，体量约4万平米，集中商业以本项目为主。怡景湾西城中央大街本项目相思湖学院农职院南职院技工学校农工商财院党校高教新区目前商业处于起步发展阶段，区域现有商业规模较小，主要有中央大街社区商业及大学里沿街少量商业，缺少集中商业。石埠路沿街居民楼高教新区商业圈大学西路石埠路江北大道鹏飞路2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF高教新区域商业发展在起步阶段，区域商圈未形成，目前商业以服务高校零散餐饮业态以及社区商业为主。高教新区商业处于发展起步阶段，区域商圈未形成，目前商业主要以服务高校及社区商业为主，高校旁商业主要低档餐饮，由于区域项目零星分布，因此商业也分散，无法形成规模。鹏飞路（相思湖学院段）商业西城中央大街鹏飞路铺面高教新区商业圈2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF区域商圈人口对比区域群体现状未来CBD居民2000050000企事业单位150030000合计2150080000新高校区学生1300065000居民1000035000企事业单位10003500合计24000103500跃盛区学生70000100000居民4000065000企事业单位600010000合计116000175000总计161500358500区域人口在未来35年将会新增20万人，CBD区8万人，跃盛商圈区18万人，新高校区近11万人；随着相思湖新区CBD的建设，区域人口将会快速增加，未来5年区域学生将达到15万人，居民达到15万人，科研人员约5万人，企事业单位达到5万人，未来35年内总人口将达到40万人。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF区域商圈商业量对比未来35年，相思湖新区商业放量CBD体量19万，跃盛商圈体量142万，新高校区体量53万。商业体量区域商业体量在未来35年将会增加至近39万，达到3857万，CBD区共19万，跃盛商圈区共14万，新高校区共53万。区域项目体量运营情况备注CBD嘉泰城商业广场6万在建骋望CBD10万做规划中房新天地065万开发中同人学府大道042万运营骋望剑桥郡2万开发中合计1907新高校区西城中央大街4万运营中骋望怡景湾03万开发中其他1万运营街铺合计53万跃盛区跃盛盛业广场6万开发中西乡塘市场4万运营中陈村市场2万运营中相思湖花园02万运营中其他2万运营中街铺合计142万总计3857万2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF区域商业发展总结1、相思湖新区处于起步发展阶段，未来商业发展空间很大。2、相思湖新区商业以中低档次学区商业为主，区域商业有待升级。3、区域未来商业供应量大，市场未来面临较大竞争。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF区域商业分析启示区域目前商业以学生消费为主，满足生活的中低档次消费目前区域商圈均是以农贸市场作为发展起点，随着周边高校逐渐增加，消费群体逐渐转变为以学生为主力，商圈开始引进超市或商场作为主力店，吸引餐饮、服饰、休闲娱乐等学生消费业态入驻，形成学区商圈；学区商圈集中在高校集中区旁，经营业态上以超市主力店餐饮娱乐服装业态小商家组合为主，依托学生群为主力消费客户，经营档次为中低档。区域未来商业形成三大片区多个项目发展，需要有差异化竞争随着未来相思湖CBD，高教新区，以及物流园区等片区的发展，区域内将形成以CBD为商业核心，不同区域需求副商业中心的商业格局，轻轨交通加速了各区域的连接，同时也增加了商业竞争。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF五、区域现有及潜在商业竞争项目对本项目影响如何2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF相思湖新区商业发展相思湖新区商业发展迅猛，35年后将会新增近30万商业体量西城中央大街建纳农贸市场嘉泰诚购物广场跃盛商业广场骋望集团CBD地块相思湖农贸市场随着相思湖CBD核心区的建设，中房、同人、荣和、骋望等等各大房企纷纷涌入，预计未来35年相思湖新区将汇集近20个商业项目。骋望郦都商铺水建华府商铺相思湖花园2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF项目内容规模约2万商业定位集购物、娱乐、餐饮、农贸为一体的学区商业中心规划缺少良好规划经营业态目前经营业态利客隆超市、状元坊服饰商场、餐饮、休闲饮品、网吧、农贸市场等消费群体片区高校群学生，周边居民业态组合模式超市时尚服饰综合商场餐饮休息娱乐农贸市场建纳综合市场2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF区位位于目前相思湖高校片区中心规模商业体量约4万，体量较大经营模式超市时尚服饰商场餐饮其他综合业态经营档次因为缺少良好规划，经营环境较差，经营档次为中低档客群以周边学校学生为主要消费群体，周边居民为次要消费群体；建纳综合市场打造以学生消费为主学区商业中心，经营模式以超市时尚服饰商场为主力店，配合餐饮等其他综合业态。建纳综合市场2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF区位位于目前西乡塘高校片区中心规模集中商业体量约6万；经营模式超市影院品牌服饰综合业态餐饮其他综合业态经营档次中高档客群以周边学校学生为主要消费群体，周边居民为次要消费群体；跃盛商业广场跃盛商业广场比现有市场规划更好，档次更高，在业态上增加了影院KTV等业态，在其他服饰、运动以及餐饮上吸纳更多连锁品牌，更具有竞争力。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF跃盛商业广场项目内容规模约6万集中商业体定位时尚、运动、美食、休闲、娱乐、年轻态商业等一站式购物、休闲、娱乐中心规划地上地下一层六层商业经营业态负1层大型连锁超市12层运动品牌店、品牌服饰店、西式餐饮、银行、钟表、化妆品等；3层手机旗舰店、数码店、电子科技产品、家电卖场、书店、音像店；4层户外运动品牌店、体育用品折扣店、电玩城；5层中西品牌餐饮、品牌咖啡店、特色小吃、甜品品牌店；67层KTV娱乐城、影院、健身会所；消费群体周边高校学生、周边居民、区域流动人群业态组合模式超市主力店影院KTV时尚服饰品牌特色餐饮项目进度目前工程建设为地面两层，预计2013年开业2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF跃盛商业广场平面布局2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF相思湖CBD中心骋望地块项目截止至2012年5月19日，相思湖新区出让两块地块均由上海骋望置地有限公司获得，其中5月17日拍出的地块为CBD区域地块，地块建设要求酒店、办公、商业综合体主体建筑高度B200米且300米/B；酒店、办公、商业综合体总建筑面积不低于9万平方米，其中办公占总建筑面积3040，商业占建筑面积1020，其余为酒店建筑，且为五星级酒店；骋望地块项目目前在规划中，该项目以酒店、办公、商业综合体为主，是相思湖CBD中心区和核心项目，未来将形成CBD的商务地标。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF相思湖CBD相思湖嘉泰诚购物广场项目地址大学西路南侧、梧桐路东侧交叉路口项目规模37万平方米的6层综合商场与17612平方米的12层三星级宾馆地下部分13587平方米，地面部分的商业露天广场为5000平方米，开发商广西嘉泰诚投资有限公司预计于2012年初建成并投入使用功能定位购物、休闲娱乐、餐饮、酒店客户群体居民、商务办公人群、学生等嘉泰诚购物广场定位购物、休闲娱乐、餐饮、酒店，客户群体为相思湖新区居民、商务办公人群、学生等，建成后将是CBD中心区购物中心。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF西城中央大街区位位于高教新区边缘，虽然拥有片区高校资源，但对校区商业辐射力较差；规模目前高教新区最大体量商业，但以街区商业为主，缺少集中商业蓄积人气；经营模式开发式社区商业，以超市、餐饮、休闲娱乐、时尚购物为主，目前部分开业经营，业态以社区商业为主。客群目前客户以社区业主及周边居民为主；西城中央大街距离本项目较近，项目在区位、交通等条件与本项目相比明显较弱，目前以社区配套商业为主，经营状况较差，出租率约在20。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF西城中央大街项目内容规模约2万定位一个集休闲、娱乐、休憩为一体的大学城大型综合商业中心规划地面商业一层，部分两层经营业态目前经营业态药店、餐饮店、社区超市、二手房中介、布艺店、建材店、茶叶店等消费群体大学城区学生客群，社区及周边居民业态组合模式超市、餐饮、休闲娱乐、时尚购物项目进度项目目前处于招商中，部分社区配套商业已开业2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF其他沿街商业相思湖西路餐饮骋望郦都沿街商业西建水岸华府沿街商业相思湖农贸市场2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF区域竞争项目总结1、区域内现有建纳综合市场及相思湖农贸市场共同构成现有的跃盛商圈，随着跃盛商业广场在明年开业后，将会大大升级片区商业。2、驰望项目与嘉泰诚将是相思湖CBD商业启动发展的典型代表，未来将会成为区域商业高档次消费；3、中央大街是离项目最近的商业，但是在地段、交通及商业形态等方面难以与本项目竞争，本项目将会成为高教基地商业代表。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FFPART2项目条件及目标客户分析项目所面对自身条件及目标客户是怎样2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆专业地产智库、淘宝双钻信用FDC01FF66FF一、项目自身条件及核心价值主要有哪些民族大学机电学院学府大道工商学院南职院财院市党校怡景湾西城中央大街相思湖花园经干院社会主义学院轻轨一号线轻轨站点轻轨站点相思湖CBD项目区位分析高校新区项目本案项目位于相思湖新区高校新区中心，大学西路与鹏飞路交汇处，轻轨1号站站点项目四至分析农工商技工学校东面南面北面西面大学路鹏飞路农职院相思湖学院项目一期相思湖投资公司项目规划指标项目分两期开发，目前一期两栋高层住宅已封顶，二期即将动工，规划1栋综合楼，1栋廉租房和2栋高层住宅；商业体量目前规划约15万，为集中商业加沿街商业组合。项目交通分析项目位于高校新区中心，距相思湖CBD15公里，距离跃盛商业中心47公里。相思湖CBD15KM32KM轻轨1号线大学鹏飞路上，轻轨二号站旁，靠近西乡塘客运站，交通通达性好。项目周边交通情况项目周边主干道有大学路，鹏飞路、公交车有58、804路区域主干道大学西路已通行军安路部分路段已通车石埠路在扩建中鹏飞路以南路段基本通车项目周边高校资源分析项目本案民族大学机电学院学府大道工商学院南职院财院市党校怡景湾经干院社会主义学院轻轨一号线轻轨站点轻轨站点相思湖CBD相思湖花园西城中央大街项目周边高校有民大相思湖学院、财经学院、南职院、农业职业学院、党校等主要高校。项目周边建设情况项目周边高校处于规划建设中，部分高校已投入使用。南宁技工学校即将投入使用鹏飞路商铺在招商中相思湖学院已投入使用，目前约7000在校师生，部分校区在建设中市党校财经学院在建设中，即将投入使用南职院已经投入使用项目周边人口情况项目周边15公里范围内人口较少，以相思湖学院、南职院等高校学生，以及分散的居民为主。相思湖学院昌泰清华园军安路居民区南职院党校等高校区石埠路沿街居民区交通区位项目位于大学西路主干道上，紧邻轻轨一线二号站口项目背靠民族大学相思湖学院，位于相思湖新区中心，辐射力强商业较少项目周边区域有相思湖学院、南职院等高校投入运营，片区商业存在空白，潜力巨大项目规模项目规划商业面积约15万，部分集中商业加沿街商铺组合，对于当前高校集中区拥有规模优势；产品价值项目规划以街区为主，外立面时尚，昭示面以及整体形象较好，各商业区域内有商业连廊连接；项目资源分析总结项目核心价值地标便捷核心综合地铁从项目内外部条件考虑，通过对高校新区内其他功能的打造，建立其高校新区核心价值地位。地块位于城市主干道江大学路与鹏飞交汇处，具有便捷的交通地块优越的地段、建立其区域标志性形象，符合高校新区发展规划项目的区域内商业规模效应，15万平米综合商业效应，提升项目的品质形象，完善区域的配套。项目紧邻的地铁一号线鹏飞站点地铁口，地铁物业价值。项目核心价值项目处于高教新区核心紧邻主干道拥有地铁口的区域级综合商业项目通过以上对项目的分析，本地块核心属性是项目属性二、区域现有及潜在未来潜在目标消费客户群主要有哪些项目客群分析本项目处于高校新区中心，周边有相思湖学院、农职院、技工学校、南职院、财经学院、党校等众多高校，未来几年，高校学生将达到7万人左右。区域学生群体分析以项目为中心15公里半径内约有13万人学生，预计3年5年新增近6万学生，区域学生人口达到7万人。区域企事业单位人员分析人员构成包含各个学习的教师以及周边企事业单位的员工。人员当前预计有1000人，预计3年内新增2500人，总计将达到3500人。区域周边居民分析主要是来自于周边居住小区的外来人口以及本地的常住人口。人员当前预计有近1万人，预计3年后新增25万，总计将达到近35万人相思湖区域内未来三年总人口将达到24万，现主要的客户群体由高校学生13万、城市居民1万、以及企事业单位员工1000人构成。区域客户类别年龄1822岁，消费能力一般，消费习惯学生消费集中消费频率较高的如餐饮，日常用品等，且多为集群消费；消费档次学生消费主要以中低档为主；消费心理学生喜欢追求新鲜、时尚、潮流感强的事物，强调体验感；消费业态餐饮、时尚潮流服装饰品、生活用品、电影院、网吧、KTV等。学生消费分析学生在区域内消费主要以日常生活、餐饮及休闲娱乐等方面，对于更高档次及大宗物品主要前往朝阳商圈购物。消费分类常规商品/服务类型价位更新频率购买行为种类目的地日用品生活用品、药品、低档中档经常、频繁多种目的反复消费步行515分钟耐用消费品衣服、数码产品中档高档经常、一年几次单一目的消费车程1530分钟餐饮快餐、正餐服务等低档中档频繁、每天至每月单一或多种目的消费、重复或比较消费近或适中个人服务美容品、洗涤用品、保健品等低档中档经常多重目的反复消费步行515分钟休闲娱乐电影院、运动、健身、KTV、网吧、电玩低档中档经常单一目的重复消费近或适中学生消费分析学生本区域内消费主要为中低档次为主，多是带有目的性消费，辐射范围约在10分钟路程年龄多集中在2545岁，消费能力一般；消费领域日用品，购物，餐饮、娱乐、休闲；消费习惯区域内居民消费集中反复消费较多的如日用品、个人服务等，多为就近解决；较大的单一目的性消费多集中在朝阳等较大型的商圈；消费档次居民消费档次不限定，根据不同消费品类有不同档次消费要求；消费心理消费喜欢去熟悉和习惯的地方；消费业态日用品、餐饮、娱乐、购物、休闲。周边居民消费分析消费分类常规商品/服务类型价位更新频率购买行为种类出行距离日用品生活用品、药品、厨具、调味品等低档中档经常、频繁多种目的反复消费步行515分钟个人耐用消费品衣服、珠宝中档高档经常、一年几次单一目的消费车程1530分钟家庭耐用品家具、家电中高档高档不频繁、每年或几年一次单一目的比较消费车程30分钟一般餐饮快餐、正餐服务等低档中档经常单一或多种目的消重复或比较消费近或适中大型餐饮宴会、高档餐饮高档一年几次多重目的消费车程30分钟个人服务美容品、洗涤用品、保健品等低档中档频繁、每天至每月多重目的反复消费步行515分钟个人理财服务储蓄、保险、房地产服务等低档经常单一或多重目的消重复或比较消费近或适中娱乐电影院、运动、健身、KTV、网吧、电玩低档中档经常单一目的重复消费近或适中休闲养生、阅读、足浴、SPA低档中档经常单一目的重复消费近或适中周边居民消费分析年龄多集中在2535岁，消费能力强；消费心理追求时尚潮流，有一定的品味，他们对于消费场所有一定的要求，追求良好的消费体验与享受；休闲娱乐类消费比重比较大；消费领域中档餐饮、娱乐休闲类、时尚购物类；企事业员工休闲娱乐及餐饮的支出占比例较大，此部分消费习惯性就近解决；一般餐饮、个人金融服务及个人服务类的一般都在就近解决；高端消费一般都在较为朝阳等地消费。政府、企事业及商务人员消费分析消费分类常规商品/服务类型价位更新频率购买行为种类出行距离日用品生活用品、药品、厨具、调味品等低档中档经常、频繁多种目的反复消费步行515分钟个人耐用消费品衣服、珠宝中档高档经常、一年几次单一目的消费车程1530分钟家庭耐用品家具、家电中高档高档不频繁、每年或几年一次单一目的比较消费车程30分钟一般餐饮快餐、正餐服务等低档中档经常单一或多种目的消重复或比较消费近或适中大型餐饮宴会、高档餐饮高档一年几次多重目的消费车程30分钟个人服务美容品、洗涤用品、保健品等低档中档频繁、每天至每月多重目的反复消费步行515分钟个人理财服务储蓄、保险、房地产服务等低档经常单一或多重目的消费、重复或比较消费近或适中娱乐电影院、运动、健身、KTV、网吧、电玩低档中档经常单一目的重复消费近或适中休闲养生、阅读、足浴、SPA低档中档经常单一目的重复消费近或适中公务员及企事业单位人员消费分析项目客群分析区域人口总述本项目所在高校新区目前有在校学生约13万人，居民约1万人，其中高校学生分布在项目周边，相对较为集中，周边居民零散分布在区域内；未来35年，区域高校学生约达到近7万人以上，居民达到35万人左右。对于本项目而言，高校项目集中在项目周边，而区域居民较为分散，因此，高校学生群体是本项目的重要消费群体。区域消费客户现状及未来趋势总结以学生和周边居民为主未来学生、居民及商务消费人流中、低档次消费为主高、中、低档次多元消费为主日常生活单一消费为主多种形式综合消费为主目的性消费为主目的及闲逛性多元消费为主客户在区域消费现状客户在区域消费发展趋势PART3区域客户及项目条件分析项目以怎样商业定位方向符合需要未来市场发展要求威胁（THREATS）分析项目威胁劣势（TW）分析劣势（WEAKNESSES）分析商业氛围劣势本案所处区域，处于建设阶段，区域人气不足，整体商业氛围不佳；消费市场劣势；本案周围现有大学生消费群也较为分散，对商业中心有一定影响。区域商业市场竞争威胁未来项目所在区域商业体量较大，规划相思湖CBD商业体量在20万左右，竞争比较激烈；政策威胁国家宏观调控对商业项目影响明显，五成首付的门槛会将中小商家和投资客档在门外。从项目威胁和劣势可以看出，项目商业体量较小，面临区域商业中心相思湖CBD的直接竞争，因此，从竞争对手考虑，项目通过发挥优势及利用几乎来规避自身劣势及威胁。优势（STRENGTHS）分析项目优势机会（SO）分析规模优势本案所属相思湖新区大学城中心，规划商业面积约15万，在区域内有规模优势。区位优势本案紧临相思湖主干道大学西路，背靠相思湖学院，周边高校、居住区以及配套集中，周边高校资源优势明显。交通优势本案处于轻轨1号线二号站点，周边道路通达性较好，可快速到市中心以及江南片区。机会（OPPORTUNITIES）分析区域发展机遇相思湖新区CBD占地800亩，规划超高层五星级酒店、购物中心、书城等，区域发展前景广阔。新区高校商圈机遇高校新区目前正在建设中，未来新区高校商业将存在市场空白，迎来新的发展机遇；客群机遇项目13所高校，目前区域内在校生人数规模达到13万人，两三年内预计新增学生6万人；从项目优势和机会来看，项目位于大学校区中心，未来新区高校商业将存在市场空白，因此，项目的卖点和机会更在于围绕特定消费群做出特色经营，走差异化营销定位，抓住片区发展机会。劣势优势威胁机会学区商业中心，形成特色补缺型商业配套。准确商业定位，差异化竞争；打造轻轨经济，做区域补缺型商业的领先者。加强消费体验、打造学区特色商业中心利用轻轨站口，强化学区商业价值；项目TWSO分析总结针对在校学生、积极利用地铁的影响，打造特色学区商业中心，同时加强客户消费体验，打造以中档品牌为主的体验式商业中心领导者挑战者较大规模体量项目具有无可复制的资源区域中心交通便捷，辐射能力强具有持续作战能力市场新进者具备一定独特资源和生产规模改变游戏规则强调新的评估标准追随者补缺者缺乏独特资源和资金实力搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者规模小，快速灵活目标客户明确，挖掘细分市场价值抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品敏锐的机会主义者发展战略选择本项目商业发展战略选择项目在区域属于补缺者。骋望CBD项目跃盛商业广场中央大街本项目城市商业区域商业客户分析项目价值南宁“西建”重点发展区域内高教园区轻轨1号线鹏飞路站旁紧邻、城市主干道路距离相思湖新区CBD15公里学区商业周边现有商业规模小档次低，竞争不强在建项目体量，定位高于本项目周边客户群以学生为主，居民为辅，偶尔有商务人群区域内缺的商业业态不够丰富，不能满足客户需求随着地铁开通，居民及商务人群将会增多填补区域市场空白展示面整体形象浩，外立面时尚发展定位可行方案推导背景分析回顾结合城市发展、区域商业、项目价值及客户情况分析，从商业利益、面临风险、未来经营角度去考虑项目开发战略有三个方向方案一基础型商业配套方案二主题商业广场城市商业区域商业项目价值客户群体本商业以怎样的市场定位符合项目发展发展定位可行方案选择方案三特色专业市场经过项目综合分析，本项目三个可行发展方向；可行性方向一基础型商业配套分析基础型商业配套可行性分析消费人口项目周边人群构成本小区住户1832户约合5400人；周边学生现有约13万人，3年内增至7万人左右；现有人约12万人，3年内人口将达到约8万人；项目业态生活用品，便利店，药店，儿童用品，家居饰品，运动产品，餐厅，图书和音像、健身与个人护理等竞争性基础性商业配套的准入门槛较低，开店成本低；对配套要求低的特点，后期的进入的商业具有后发优势，但不利于项目后期的经营升级，可持续经营能力较差，商业后期升值空间较小。从数据可以看出，项目周边消费群体具有基础型商业配套需求，但本项目规划建筑面积15万平米，现阶段13万人。单独依靠现有的13万人口，不足以支撑如此大的体量商业，因此，做基础型商业配套，本项目用不完目前体量。目标客户站位业态配套要求竞争者项目周边学生和居民满足最基本的商业需要为目标生活用品，便利店，药店，餐厅，图书和音像、健身与个人护理等大学路及鹏飞路周边的商业基本配套商业条件基础型商业配套要求基础型商业配套可行性分析基础配套商业具有客户基础，具有需求，但存在很大的局限，包括进入门槛低竞争大、辐射范围小，后续发展提升空间不大等，项目体量超越了基础商业并且提升空间小导致后续发展乏力，综合分析可见完全打造基础型商业配套此方向不可行，可作为部分配套组合考虑。基础型商业配套可行性分析可