华韵上城4#、16#、17#、18#楼户型修改建议8.26

致柳州华运房地产开发有限公司文号辉煌地产/华韵上城项目【20130822】报送抄送华运地产营销部由辉煌地产柳州公司策划部华韵上城4、16、17、18楼户型修改建议结合区域市场整体销售情况，以及区域在售项目畅销户型特点，从户型居住舒适度角度出发，我司提出相关户型整改建议，具体如下一、市场分析（竞争项目剩余货量情况表）户型一房（5155）两房（7585）三房（94100）三房（106120四房（125140）楼中楼四季花城无售罄售罄售罄21宏祥园1108020无20无魅力首座无售罄售罄2030无华韵上城20142583226余量合计13094451035427注以上数据截止8月24日根据旧机场在售项目畅销货量分析，在售项目中，销售最快的产品以94100的小三房为主，其次是7585的两房，而55的一房和106120的三房销售较慢，剩余的货量也较多，具体分析如下1、根据上表所示，在本区域中94100的三房的余量非常少，在售项目中仅本项目和宏祥园有此户型，四季花城和魅力首座已全部售罄。而剩余货量仅45套，且楼层偏高，可选择范围很小。可见区域客户对于此户型的需求量很大。2、7585的两房剩余94套。宏祥园8月14日加推8号楼160套住宅，因成交均价达到5100元/，销售情况不太理想，只成交60套。剩余的100套以两房为主，余80套，91的三房余20套。通过该项目的开盘情况可以看到两个问题，其一90的三房依然占主导户型，虽然价格突破5000元/以上，客户购买欲望依然不减；其二价格上涨的同时，客户购房逐渐理性，购房的目的性很强，不会因未能选择到90的三房，而去购买80的两房。宁愿持币观望，等待别的项目推出新货量，也不会浪费钱去购买其他的户型。3、106120的三房，目前只有本项目和魅力首座项目在售，而本项目的余量最大，致柳州华运房地产开发有限公司文号辉煌地产/华韵上城项目【20130822】报送抄送华运地产营销部由辉煌地产柳州公司策划部达到83套，占剩余量的80。由于此面积段的户型，客户接受度不高，主要是价格逐步上涨，总价过高，客户购房压力加大。同样原因，125140的四房和楼中楼，各个项目均有在售，特别是四季花城和本项目，销售周期达到1年，至今还未售完。4、5155的一房是本区域剩余量最大的产品，因区域客户购房需求主要考虑居住的舒适性和实用性，而一房并不能满足这个需求。通过上表看出，四季花城和魅力首座两个项目，今年都未有一房在售，只有宏祥园和本项目在售，而宏祥园一房余量达到110套，占84，足以说明一房的需求很小。综上所诉，在旧机场区域中，客户的购房目的非常强，也更加理性。由于销售价格逐步上涨，突破5000元/的价格关口，客户不会再盲目的选择，只会购买自己所需。从目前的市场需求来看，预计94100的三房是未来12年的主导产品，其次是80左右的两房，而一房和106120的三房，因居住实用性和价格等问题，客户接受度不高。因此，对于本项目下期的户型，尽量按市场的需求趋势进行设计，避免滞销户型。二、户型建议根据以上各个项目畅销户型的分析，结合本项目的实际情况，针对4号、16号、17号、18号四栋楼提出建议，具体如下1、4楼户型修改建议A户型取消厨房旁的卫生间，将主卫变公卫，三房两厅两卫变成三房两厅一卫；整改原因增大厨房和餐厅的使用空间，增加房型的实用率。卫生间建议取消致柳州华运房地产开发有限公司文号辉煌地产/华韵上城项目【20130822】报送抄送华运地产营销部由辉煌地产柳州公司策划部B户型三间卧室成一排状的设计难以让市场客户接受，并且厕所在厨房旁，建议重新修改；整改原因厨房无采光，又与厕所太近，通风采光较差，另外餐厅设计不够人性化。2、16楼、17楼户型修改建议取消原16D户型、17C户型的两房设计，变更为小三房的户型设计。整改原因多层产品虽然稀缺，但后期的多层价格上涨，总价过高给购房者的压力加大，会出现滞销情况，从目前41号楼预约情况看，足以反映出这个问题，所以户型面积不宜做太大。建议紧凑型三房控制在100110以内，户型比例控制80，而舒适型三房控制120130以内，户型比例控制20以内。厨房采光差，与卫生间连在一起使用不方便卧室实用率低致柳州华运房地产开发有限公司文号辉煌地产/华韵上城项目【20130822】报送抄送华运地产营销部由辉煌地产柳州公司策划部3、18楼户型修改建议、A户型改为115左右的三房。、B户型其中2个单元的B户型改为98左右的紧凑型三房，另外1个单元的B户型改为80左右的两房。整改原因1、A户型较多，把总面积适当压缩，有利于该面积的成交。面积调整为成80的两房两房整改为小三房两房整改为小三房致柳州华运房地产开发有限公司文号辉煌地产/华韵上城项目【20130822】报送抄送华运地产营销部由辉煌地产柳州公司策划部2、B户型原为两房，从目前的市场销售数据分析，两房与三房的需求比例为1314，同时从购房趋势分析，两房的需求没有紧凑型三房的需求大，另外市场对两房的面积需求