关于房地产可行性研究的思考

1关于房地产可行性研究的思考一、房地产可行性研究战略透视1、透视地产可行性研究（1）什么是可行性研究房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。可行性研究也是筹集资金的依据。（2）过去为何流于形式一方面，市场的繁荣掩盖了操作的失误，项目决策未经过系统的研究，随意、盲目的投资同样收到了成果；另一方面，政策法规、监管的不规范，给项目成败提供了较大回旋空间，使可行性研究仅仅成为一纸说辞。（3）新形势下如何重归本原严酷的政策环境，激烈的市场竞争下，为提高收益、降低风险，可行性研究的重要性重归本原。可行性研究必须以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题第一是要确定项目在市场、技术上是否可行；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）注意可行并不意味着该项目是合适的。般情况下，要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员要综合考虑企业自身、市场、资金、风险等各方面的因素，综合评价取舍。2、房地产可行性研究战略分析（1）分析角度一社会经济环免对房地产市场的影响房地产业不是个孤立的行业，国民经济的成长带动房地产业的发展，而不是相反。（2）分析角度二当地政府行政行为对市场的影响一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。（3）分析角度三街区环境对房地产营销的影响房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。（4）分析角度四投资商自身条件考察1）考察你的经验。本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目，是否有具备适合项目开发经验的人才。2）考察你的融资能力。房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题，你的借贷渠道和融资渠道是否可靠。（5）分析角度五可行性研究应纳入整体整体战略设计可行性研究准确来说是对项目未来的整体规划，它已经确定了项目的拟定位方案、初步规划设计方案，以及营销的战略构思。在此基础上，公司再进行操作层面的细化。在营销方面的细化为进行细致而有针对性的市场调研，进行市场分析，并选定适合的目标市场，制定产品的定位策略、产品开发和定价策略、营销渠道策略、促销组合策略及物业管理策略，最终形成一系列营销计划书。2二、谁负责1、部门职责（1）开发部两大职责，可行性研究与项目立项。其它工作包括市场调查、购买土地、协助规划设计、拆迁安置补偿等相关前期工作以及项目开发建设中的合同管理、计划统计、工程概预算、项目开发运作过程中的招标等工作的策划。（2）营销与策划部策划包装项目及公司的外部形象；策划宣传广告。收集房地产市场及金融政策等方面的信息。（3）工程部负责组织项目部对项目建设的报建手续办理、工程施工和监理的管理、工程的质量和进度控制、工程材料采购等方面进行策划；（4）财务部负责对项目的融资、工程款拨付、资金还贷等资金运作方面的策划；2、操作程序（1）开发部根据市场调查结果和收集的有关信息，进行投资项目的预选。对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查，形成资料汇编。根据资料汇总情况，编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明，初步估算项目的投资效益，进行综合分析，论述建设的必要性。项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后，报分管领导审核、总经理审批。在被有关部门批准以后，建设单位即可着手组织对建设项目进行可行性研究（2）公司总经理负责主持项目投资决策会议；（3）项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。（4）开发部负责组织项目运作方案的策划，编制可行性研究报告，收集所需资料。召集策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部和项目部的有关人员，依据项目的可行性研究报告和项目开发建设的实际要求，对项目整体运作流程的各个环节进行策划。各部门根据以下职责分工，负责提供所分管的可研报告所需资料,并对可研报告从部门角度提出意见。策划与营销中心市场研究，营销方案拟定。工程部开发方案拟定。财务部依据项目规模制定资金用款计划，编制资金流量表。开发部依据项目的建设要求，对不确定性进行分析A盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点；B敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降，等因素变化的分析；C根据项目开发中可能存在的不利因素，进行风险分析，预测项目开发中可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施。（5）各部门根据策划的结果，编制本部门分管职责内的项目运作方案，按规定的时间报开发部，由其收集汇总，编制开发项目的整体运作方案。3、人员安排项目内容人数负责项目费用时间注册房地产估价师造价工程师市场调查和分析人员规划设计师3三、立项报批控制程序1、目的通过对立项报批的控制，确保工程项目立项报批工作的顺利进行，满足工程建设的需要。2、职责（1）开发部负责,工程部和项目部配合，办理立项报批工作；（2）财务部、总经理办负责在其职责范围内,提供立项报批所需的文件资料。3、立项报批工作的主要工作内容（1）根据各种立项报批的要求，收集整理有关的文件资料；（2）联系有关的上级主管部门，办理各种立项报批的手续，领取有关的证书；（3）协调解决立项报批中的有关工作。4、控制程序（1）在立项报批工作开展前，由开发部对工程项目的整体立项报批工作进行研究，明确立项报批的项目和工作内容、各部门的分工以及工作进程时间安排等，立项报批计划,由分管副总经理审批后实施。（2）立项报批的主要项目包括1）联系行业主管部门和地方政府计委，办理工程项目的计划批文；2）联系地方建委，办理工程项目的报建手续，领取“工程建设项目报建证”；3）联系地方规划管理部门和建委，办理“建设用地规划许可证”；4）联系土地管理部门，办理工程项目的“土地证”；5）联系地方规划管理部门，办理“规划工程建设许可证”；6）联系地方建委，办理工程项目的“施工许可证”；7）上级主管部门规定需办理的其它项目。（3）根据上级主管部门规定的各种审批手续应提供的相关文件资料，由开发部组织进行准备和收集1）开发部负责提供项目的可行性研究报告、计划批文等职责范围内的有关文件资料；2）项目部负责提供规划设计图纸、红线图、定点图等有关工程建设的文件资料以及消防、抗震、防疫、环保等其它相应各部门的审查合格资料等；3）财务部负责提供有关费用的交付凭证和工程资金方面的文件资料；4）总经理办负责提供职责范围内的有关文件