2007-2008年度北京南城房地产市场研究报告

20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178920072008年度北京南城房地产市场研究报告目录1宏观经济趋势分析11全国宏观经济分析12北京宏观经济分析13南城宏观经济分析22007年北京房地产市场分析2107年北京房地产市场总体供应2207年北京房地产市场总体需求2307年北京房地产市场价格情况32007年南城市场概况31南城发展史32政策背景及影响3307年南城市场盘点33107年北京南城市场供应分析33207年北京南城市场需求分析333市场产品分析334市场产品价格分析335客户群体分析408年南城市场发展预测4108年南城市场供应预测4208年南城市场需求预测4308年南城市场产品类型预测4408年南城市场产品价格趋势预测20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317891宏观经济趋势分析11全国宏观经济趋势分析在宏观调控政策的引导下，2004年我国经济继续保持快速增长，全年国内生产总值136515亿元，同比增长95，比上年同期加快02个百分点，其中，第一产业增长63；第二产业增长111；第三产业增长83。111工业生产名义增速持续小幅放缓，经季节调整后仍保持升势111月，规模以上工业企业增加值同比增长185，比去年同期高17个百分点。重工业同比增长186。从主要行业看，影响重工业增速回落的主要原因是部分原材料工业和设备制造业增速出现回落。112投资增速高位趋稳，投资反弹压力仍较大111月，城镇固定资产投资累计同比增长268，增幅比上月低01个百分点。从项目隶属关系看，111月，中央项目投资累计同比增长同比增长128；地方项目投资累计同比增长286。从产业看，第一产业投资增速连续第四个月回落，第二产业投资增速稳中有升。111月，第一产业投资同比增长376；第二产业投资增长297；第三产业投资增长244。分行业看，投资仍保持重工业化倾向。从投资到位资金、新开工项目投资和房地产投资的增长情况看，未来投资反弹压力仍较大。111月，固定资产投资到位资金同比增长298，增速继续高于同期投资增速，保持上升态势。111月，新开工项目计划总投资同比增长28。111月，房地产投资累计同比增长318。20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789113居民消费名义增速继续攀升，实际增速保持平稳111月社会消费品零售总额累计同比增长164，比去年同期高28个百分点。剔除物价因素，111月消费实际累计同比增长1236，比去年同期低042个百分点。114进出口增长平稳，顺差规模略有缩小从出口商品看，机电产品与传统大宗商品出口保持快速增长，资源性商品出口增长继续放慢。111月，我国机电产品出口增长278；传统大宗商品中，纺织纱线、织物及制品出口增长153；鞋类出口增长163；箱包增长24。高能耗高污染和资源性商品出口增长继续放慢。111月钢材出口同比增长545；成品油出口增长278；原油出口下降412。从进口商品看，进口初级产品价量齐升，进口工业制成品保持快速增长。111月，进口初级产品增长27，占同期我国进口总值的252；进口工业制成品增长184，占同期我国进口总值的748。115CPI当月涨幅创1996年12月以来的新高111月，CPI累计同比上涨46，比去年同期高33个百分点。从CPI构成来看，当月食品价格继续上扬，居住价格上涨提速。116货币供应量增长略有放缓111月累计净投放现金1915亿元，同比多投放420亿元。经季节调整后，M1预警指标在红灯区中趋于稳定。117信贷紧缩取得成效，人民币贷款增速回落111月人民币各项贷款增加358万亿元，同比多增6203亿元。20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789央行和银监会采取的严厉的行政手段尽管有效控制了信贷总量，但无法起到调整信贷结构的作用，信贷中长期化倾向仍在加剧。118财政收入增速继续飚升111月，财政收入达4817712亿元，同比增长335。预计全年全国财政收入将超过51万亿元，同比增长31左右。支出方面，111月，全国财政支出3708477亿元，同比增长252。其中，农林水事务支出236097亿元，同比增长314；教育支出557819亿元，同比增长327；医疗卫生支出141885亿元，同比增长406；社会保障和就业支出412846亿元，同比增长286；科学技术支出117393亿元，同比增长33。119发电量增速小幅下滑，季节调整后于黄灯区内持续下行11月份，规模以上发电企业发电275473亿千瓦时，同比增长138，季节调整后，当月发电量增速在黄灯区内继续下行。11月份，火电企业发电234884亿千瓦时，同比增长119；水电企业发电32318亿千瓦时，同比增长185。111月份，规模以上发电企业发电2919480亿千瓦时，同比增长158。其中，火电企业发电2447144亿千瓦时，同比增长155；水电企业发电405258亿千瓦时，同比增长161。12北京宏观经济趋势分析2007年111月份北京市主要经济社会指标指标单位绝对量增长20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789规模以上工业增加值亿元17824137高技术制造业亿元4986232现代制造业亿元7228185工业销售产值亿元84202172出口交货值亿元16930263全社会固定资产投资亿元32136190基础设施投资亿元9419385按统计渠道分城镇投资亿元29816204房地产开发亿元16261194农村投资亿元232035社会消费品零售额亿元34370153吃类商品亿元8543140穿类商品亿元3217135用类商品亿元19688181烧类商品亿元292239城镇居民人均可支配收入元/人20185140城镇居民人均消费支出元/人1408186农村居民人均现金收入元/人10132110农村居民人均生活消费支出元/人6189121居民消费价格总指数1022工业品出厂价格指数995原材料、燃料及动力购进价格指数10442007年1月至11月本市城镇居民人均可支配收入实际增长1152007年，全市地方财政收入完成14926亿元，比上年增长336。全市财政收入平均增幅连续13年保持在20以上。2007年平均每月的财政收入超过1995年全年的财政收入。1月至11月，北京市城镇居民家庭人均可支配收入20185元，同比增长14，扣除物价因素影响，实际增长115。20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317891月至11月，北京市城镇居民人均工资性收入为15904元，同比增长122，其中，人均工资及补贴收入15340元，同比增长12；人均转移性收入为5878元，同比增长187，其中，占转移性收入872的养老金及离退休金同比增长185，达到5124元；人均财产性收入为480元，同比增长611，其中，人均利息收入、保险收益和其他投资收入分别为54元、20元和46元，同比分别增长29、49倍和73；人均经营性收入为380元，同比增长288。2007年1月至11月本市城镇居民人均消费性支出实际增长631月至11月，北京市城镇居民人均消费性支出为14081元，同比增长86，扣除物价因素影响，实际增长63。八大类消费支出七升一降。其中，人均其它商品和服务类支出增长最快，同比增长143；同比增长的还有食品、衣着、交通和通信、家庭设备用品及服务、教育文化娱乐服务、医疗保健六类支出，同比分别增长137、127、117、43、29和19；人均居住类支出略有下降，同比下降04。1月至11月，北京市城镇居民人均食品支出为4559元，同比增长137，占消费支出的比重即恩格尔系数为324，比上年同期高15个百分点。其中，人均粮油类支出489元，同比增长287；人均蔬菜类、干鲜瓜果类支出分别为332元和451元，同比分别增长161和142；人均糕点、奶及奶制品支出为416元，同比增长83。1月至11月，北京市城镇居民衣着支出占消费性支出的比重为98，与上年同期基本持平，而从衣着消费的绝对额看，呈增长态势。1月至11月人均衣着支出1386元，同比增长127。其中，人均服装类、鞋类支出分别为950元和361元，同比分别增长132和146。20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789房地产开发投资增速继续回升1月至11月，我市完成房地产开发投资16261亿元，比2006年同期增长194，增幅同比提高43个百分点。继1月至5月投资增速达到2007年以来的最低点108后，从下半年开始，投资增幅较快回升，1月至11月比前三季度提高19个百分点见图1。新建商品房中，住宅完成投资7987亿元，比2006年同期增长154。图1房地产开发投资增速趋势图单位13南城宏观经济趋势分析南城社会消费品零售额来源北京市统计局20071130本年实际（万元）比去年同期增长（）111月累计111月累计全市34369573153崇文区1037246173宣武区94253915120072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789丰台区3782502133大兴区770313116亦庄开发区60742253南城固定资产投资2007年111月单位亿元本年完成投资去年完成投资增长（）崇文区6961012312宣武区746539383丰台区2503185353大兴源北京市统计局20071130宣武区经济运行简介1、投资、消费需求持续扩大111月，全区完成全社会固定资产投资827亿元，比上年同期增长351。其中城镇固定资产投资完成307亿元，同比增长699，占全社会固定资产投资的371，投资比重较去年上升个75百分点；房地产开发投资完成520亿元，同比增长205，占全社会固定资产投资的629。截至11月末，全区共实现社会消费品零售额943亿元，比上年同期增长151。从商品用途看，呈现“两升两降”，其中吃类商品完成28620072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789亿元，比上年同期增长52；穿类商品完成100亿元，同比下降56；用类商品完成546亿元，同比增长269；烧类商品完成09亿元，同比下降41。金银珠宝类商品的零售额持续高速增长，前十一个月累计实现243亿元，比上年同期增长584。2、财政、居民收入持续增加今年以来，财政收入指标表现突出，前十一个月累计实现财政收入363亿元，比上年同期增长360，完成全年计划的1236。从主要税种来看111月，企业所得税累计实现102亿元，比上年同期增长727，对财政增收的贡献率达到446。截至11月底，营业税累计实现158亿元，同比增长255；增值税累计完成31亿元，同比增长231；房产税累计完成24亿元，同比增长276。111月，全区居民人均可支配收入198455元，比上年同期增长187。其中，工薪收入为160820元，同比增长210，占可支配收入的比重为811。其中，20高收入户人均可支配收入350858元，同比增长222；20低收入户人均可支配收入104772元，比上年同期增长173,两者收入差距为24608元，较去年增加4833元。全区居民人均消费性支出138804元，同比增长24。其中，服务性消费支出40367元，比上年同期下降41。八大类消费中，食品类人均支出46643元，比上年同期增长157；衣着类人均支出13774元，比上年同期增长280。3、工业生产平稳进行前十一个月，全区实现现价工业总产值300亿元，比上年同期增长03。其中，国有及国有控股企业完成产值261亿元，占全区工业总产值的87。从行业看印刷业和记录媒介的复制业完成产值188亿元，比上年同期增长52，占全部产值的比重为627；电力、热力的生产和供应业完成产值28亿元，同比增长148；农副食品加工业完成产值03亿元，同比增长46。崇文区宏观经济分析崇文区2007年111月份三项主要经济指标数据如下20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789全社会固定资产投资6155亿元，同比下降412；社会消费品零售额10372亿元，同比增长173；城市居民人均可支配收入21364元，同比增长159。丰台区宏观经济分析1、消费总量继续扩大，运行速度增长稳定统计数据显示，截止到11月份累计实现社会消费品零售额3783亿元，同比增长133。前3个季度各季实现零售额分别是1008亿元、998亿元、1075亿元，增长分别为153、96、162，各季零售额基本在100亿元上下，比去年增加10亿元左右，增长额比较稳定；从前11个月各月来看增长率基本保持在13的水平。2、规模以上商业企业占一半以上，用类商品占7成从企业构成看，111月份规模以上商业企业实现零售额213亿元，同比增长165，占全区零售额的563；限额以下企业实现零售额185亿元，同比增长25，占全区零售额的49；个体工商户实现零售额244亿元，同比增长252，占全区零售额的65；商品交易市场实现零售额1174亿元，同比增长166，占全区零售额的31；其他企业实现零售额5亿万元，同比下降609，占全区零售额的13。由此可以看出，规模以上商业企业零售额占我区零售额的一半以上，仍起主导作用。3、消费市场的运行特点商品交易市场零售额增势趋缓，限额以上企业零售额由下降转为增长。从今年111月份来看，增长率为133，与去年相比下降25个百分点，降幅不大，但从占零售额比例较大的规模以上企业和商品交易市场的增长率却发生了较大变化，规模以上企业增长165，增幅提高176个百分点，商品交易市场增长166，增幅减少423个百分点。07年,丰台区消费总量稳步扩大，零售额增幅从年初一直保持在13左右的幅度，运行速度较为稳定，商品交易市场增势放缓，规模以上企业由去年的下降态势转为增长趋势，消费结构更趋于合理。20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789大兴区宏观经济分析2007年111月主要经济指标完成情况22007年北京房地产市场分析2107年北京房地产市场总体供应商品房施工面积低速增长，新开工面积降幅趋缓，房地产住宅市场供应持续下降。1月至11月，我市商品房施工面积保持低速增长，截至11月底，达到99061万平方米，比2006年同期增长51。其中，本年新开工面积21383万平方米，下降94。20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789在商品房中，住宅施工面积和新开工面积呈持续下降趋势。截至11月底，全市住宅施工面积为56469万平方米，其中，本年新开工面积13684万平方米，分别比2006年同期下降33和96。2007年以来，住宅施工和新开工面积降幅逐渐趋缓，分别比前三季度缩小28个和74个百分点。图住宅开发面积增长趋势图单位万平方米，商品房竣工面积由增转降。2007年以来，我市商品房竣工面积呈先增后缓趋势，上半年增速攀升为2007年以来最高201后逐渐趋缓，1月至11月，商品房竣工面积达1820万平方米，基本与2006年同期18218万平方米持平，同比略降01。住宅竣工面积为12524万平方米，增速自年初以来首次出现下降趋势，同比下降53。07年北京期房新增供应环比减少3万套20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789根据北京市房地产交易网公布的数据显示，2005年期房住宅新增供应量在17万套左右，2006年新增供应量近14万套，2007年新增供应量为11万套左右。（111月新增供应102218套）新增供应量连续下降的情况依旧增加。新增供应户平均面积在减少，2005年新增期房住宅供应户均面积为127平米左右，2006年降为122平米左右，2007年继续降至118平米左右。经济适用房住宅新开工面积增长较快。11月末，经济适用房住宅施工面积3958万平方米，比2006年同期下降22，其中，本年新开工面积1233万平方米，增长614，增幅比前三季度提高30个百分点。商品房竣工面积由增转降，而且住宅施工面积和新开工面积持续下降，这意味着可供市场销售的房源在减少。下一步商品房价格走势不乐观。据了解，目前房屋销售价格涨幅在进一步扩大。111月，北京房屋销售价格总指数累计为111，涨幅比去年同期提高23个百分点，比前三季度提高09个百分点。2207年北京房地产市场总体需求20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789商品房期房、现房销售面积降幅趋缓。1月至11月，我市商品房现房和期房销售面积继续呈下降趋势，现房销售4429万平方米，期房销售14425万平方米，分别比2006年同期下降245和29。与前三季度相比，降幅均缩小61个百分点。其中，住宅现房销售3212万平方米，下降308；住宅期房销售12286万平方米，下降6，降幅分别比前三季度缩小66个和95个百分点。2007年111月住宅市场成交量为1597万平方米，成交套数为134万套。与去年同期相比，2007年的成交量下降了94万平方米。，成交套数增加了04万套。通过对比07年成交与供应的月度走势我们可以发现，与往年金九银十的情况略有不同，07年北京的楼市供应与成交的集中时间在69月份。通过对供应量与成交量的对比可以得出以下结论1今年的成交量虽然较之去年同期有所下降，但仍然大于今年的供给量，市场继续呈现供不应求的局面。2今年上半年证券市场的活跃，增强了投资者对宏观投资环境的信心，促进了房地产市场交易的相对活跃。据此，我们也可以看到，北京的商品房市场需求潜力依然巨大。20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892307年北京房地产市场价格分析从政府交易统计数据看近年来北京房价走势从近八年来的政府交易统计数据可以看出，北京的房价在进入21世纪后，走过了一段平稳发展期，政策扶持、市场健康有序的大环境下，房价不但没有上涨，反而连续有小幅下降。04年是一个转折期，房价由此一发不可收拾，发生了明显的上升趋势，三年时间北京商品房价格由5053元/涨到如今的14411元/，上涨幅度达到185，2007年的商品房均价较2006年上涨超过50，已步入房产发展的畸形期。从房产经纪公司成交纪录数据看北京房价走势20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789根据千万家房产市场研究中心历年统计数据可以看出，北京二手房的价格随着整体楼市的水涨船高而身价倍增，200032007年四年间，二手房均价由3811元上涨至10077元，涨幅为164，进入2006年后，大众需求户型供不应求直接导致二手房价的进一步抬价，伴随着商品房市场的畸形态势，二手房市场也遇到前所未有的“量降价升”的尴尬。3北京南城市场概况31北京南城发展史北京南城泛指崇文、宣武、丰台、大兴四区。当北部区域在发展中关村、奥运村时，南城还在治理凉水河。专家指出，在崇文、宣武二区，出现了一些类似贫民窟的区域。南城穷，这顶帽子是历史上遗留下来的，因为明清北京城的规划，封建社会的规划就是要强调分化。中轴线的故宫，这是皇帝住的地方，紫禁城一般的人进不去，那是达官贵人、富人住的地方，只有南城给穷人住，这种阶级的对立，社会的分化是历史遗留的结果，这种结果对今天的北京来讲，要做一个世界历史文化的名城，一定要把这顶帽子摘掉，要把这个差异消除，所以要打造新的南城，二十一世纪一20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789个重要的历史使命，中央提出一个建设和谐社会的重要的战略目标，这个战略目标给南城的发展、开发，实际上一个契机。多年以来，北城的GDP总量占全市比重达到40左右，而南城很少超过15。如果以个人GDP来算，北城人均GDP超过5500美元左右，而南城约为北城的一半多。显然，这和刘淇在中共北京市第十次代表大会上的期望相差甚远。会上刘淇表示“今后5年，是北京市人均地区生产总值从6000美元向10000美元迈进的关键阶段，处于城市化、市场化、国际化和现代化的加速期。”为了不让人均GDP低于3000美元的南城拖了这个目标的“后腿”，加上各城区均衡发展的计划和构建和谐社会的目标，2007年5月17日，中共北京市第十次代表大会开幕，北京市委书记刘淇做主题报告时指出，要积极推进南城及南部地区发展，使之成为新北京富有活力的地区。而北京市十一五国民经济计划和城市近期建设计划，重点也包括南城。这被视为南城未来5年发展的极大动力。明天业务发展中心营销总监贾玉鹏认为，申奥成功那年是南城和北城的一个分水岭，但是申奥成功的同时也把北城的规划给固化了。所以2008年之后会是一个转折点，这个转折点是南城发展的巨大机遇。在这样的大背景下，南城各区均制定了自己的具体规划，崇文、宣武致力于打造“都市核心生活圈”，丰台区定位是城市功能拓展区，提出“南站经济圈”概念，利用南站改造后连接京津、京沪的便利，发展外向型经济。07年南站周边新建改建7条道路、4个立交桥、4个人行过街天桥，另外还要建南北两个广场。南站改造将会带动周边不动产物业品质的提升；同时丰台区将会是北京与环渤海、上海区域连接的重要门户，北京发展重心将会南移。20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789成为新北京富有活力的地区，一个“活”字，画龙点睛，目标显然是要让整个北京的南城活泛生动起来。的确，相比于北京东西北城的日新月异，北京南城长久以来好像是太沉寂了，就像林海音笔下的城南旧事，始终踏着生活的慢板，虽然一草一木、草根人物的音容笑貌都有着一种古朴的情愫，但在一个一日千里的信息时代，这样的落寞总如黄昏的旅人，孤独而又忧伤。城市区域的发展，市场之力终归无时不在、无处不在，而政府的规划之手，却能起到提纲挈领、指引方向的作用。带动人流云集的，往往总是规划和交通先行，促成资金和产业的聚集，从而提升整个区域的地位和影响力。首都机场和亚奥概念提升了北城；CBD提升了西大望路和百子湾地区，朝阳公园又与CBD互相促进；京通快速、八通线以及通州低密度高品质、低价格的住宅又使通州成为CBD的后花园；北京经济开发区又带动了整个亦庄区域的发展升级32南城的商业地产及其它不同物业类型的发展情况商业南城最早形成的是以服装批发为主的木樨园商圈，此商圈辐了中国华北及东北区域。另外两个是以新世界百货为核心的崇文门商圈及以庄胜崇光为核心的宣武门商圈，这两个商圈以生活购物功能为主，借助相对便利的交通，此两个商圈也已经不仅仅是面向南城的消费者，更远区域的人群也越来越多的到达购物。南城的产业商业特色一直比较明显，典型的如服装市场、建材市场，但针对居住人群的配套生活商业一直相对缺乏。未来南城的配套类商业供应将有显著增加，典型项目如9万平米的搜宝购物中心、约10万平米的城南购物中心以及超过10万平米的布洛城商业等，这些项目都基本是以20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789只租不售的方式运作，以全新的购物中心模式来服务区域人口。南城目前较适合发展的商业类型就商业形态而言，南城目前相对缺乏的是针对区域人口提供服务的综合性购物中心，其中不仅应有服装，还应更多考虑餐饮、休闲及娱乐业态，另外，针对南城年轻化家庭人口居多的特征，也应考虑到儿童消费市场的机会。短期内，相对强调购物功能的大型百货可在此区域可能会面临较大压力。而对于面积不大、区域近距离有较多人口的底商类物业，如进行餐饮、服务等行业经营，将会有较大的成功机会。政府规划对南城商业的影响按照北京市政府的规划，今后北京城市核心区内的商品批发市场将向四环外迁移，2007年由北京市商务局、市发改委、市规委和市工商局四部门联合发布的年度商业发展白皮书2007年北京市流通业发展分类指导目录中，已经明确提出，在东、西、北五环、南四环以内地区，限制新建、改建、扩建建筑面积在5万平方米以上的大型商业设施，在东、西、北四环路和南三环路以内地区限制新建、扩建和新开办各类商品零售、批发交易市场，在五环路以内地区限制新建家居建材市场。因此从政府的管制方向角度分析，南城未来大型的新商业项目将受到相对的审批限制，未来能够出现在市场上的项目大多都是已经之前通过审批之项目。南城商铺的投资前景南城版块良好的发展潜力给区域的商铺奠定了良好升值基础。但虽然大版块背景利好，投资者在投资商铺时亦应关注更多微观问题，这些亦都会影响到投资的回报，具体比如商铺的可视度、可达性，硬件基础等。目前制约南城商业地产发展的因素就目前从我的角度来看，制约南城的因素有三个方面1、交通的相对不便。目前通达南城的地铁尚未开通，道路交通还不够通畅。2、相对缺乏商务氛围。区域商务氛围不足，高端商务访客较少，现有人群更多是20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789以居住人口为主，同时居住的人口又大多不在此区域工作，对商业难以形成全天候的消费支持。3、旧有中低收入居民。区域人群虽然处于快速更新中，但旧有居民仍大量存在，因此对本区域的总体消费水平形成了相对限制，使得区域对于偏高端零售商的吸引力难以迅速提高。住宅就几种类型而言，住宅是南城发展最快的类型，目前呈现供需两旺的态势；写字楼办公类物业已经相对有了一定量的开发，但在北京整体写字楼市场供应量较大，南城区域的环境尚未完全改善到位的情况下，发展商与客户对此区域写字楼的开发与入驻还都表现出现相对谨慎的态度，但未来会逐步看好；因酒店物业与区域商务氛围、交通情况等紧密相关，在南城的整体更新尚处于早期阶段的现在，酒店物业的开发表现亦不够踊跃；工业地产整体在北京都处于发展的早期阶段，而且临近城市中心区位的南城版块亦不是政府规划的工业地产重点发展区域，因此此区域工业地产的发展表现平淡，未来应该也较难成为工业地产的重点区域。33政策背景及影响关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知六次加息关于取消部分地方税行政审批项目的通知国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知中华人民共和国物权法招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（39号令）关于清理国有土地使用权出让收支优惠政策有关问题的通知商品房认购管理办法面对过热压力，国家采取宏观调控措施抑制经济过热，政府采取了一系列行政措施，贯穿于2007年的调控政策，改变了房地产行业发展20年来的“惯性”到今年底，中国房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象在一定程度上得到了遏制，百姓购房，再度进入观望期。毫无疑问，2007年是房地产行业的一道分水岭。342007年北京南城市场盘点北京南城房地产市场日趋活跃，今年111月，丰台、宣武、崇文、大兴四个城区房地产业共上缴地方税收4499亿元，同比增收1248亿。随着首都商圈逐渐向南扩充，南城整体居住环境、就业环境不断优化，交通日趋便利，这些都吸引了人们到南城置业。据了解，天坛嘉园、广渠家园、金泰城、万科紫台、扑满山等楼盘的相继亮相，使南城房地产市场更加活跃。据丰台、崇文、宣武、大兴等地税局统计，今年111月，南城房地产业共上缴地方税收4499亿元，同比增收1248亿元，增长384。此外，新世界商场、搜秀及百荣世贸商城也带动了区域餐饮业、娱乐业的发展，地税部门统计，111月南城餐饮业、娱乐业共实现地税收入469亿元，同比增收117亿元，同比增长332。33107年北京南城市场供应分析商圈呈现“商圈南移”现象20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789北京南城商圈内部又具有自身的特点近几年来，北京区域商圈呈现“商圈南移”现象，原因很多，归纳起来主要因素是交通变化和消费者居民的“置换”1、交通条件的变化起了大的作用。如菜市口大街开通，丰北路、丽泽路打通并拓宽，南四环近日与四环路全部连通，京开高速业已通车，广安大街、南中轴路三四环间、亦庄开发区连接南四环路的道路也通车在即，地铁五号线启动城南的交通正在变得更加通畅等等，交通的改善带来地价的上升，引致市场人气上升，名气上升，商气上升，财气也开始上升。2、“居民的置换”也起到重要的作用。如危房居民的“货币搬迁”，宣武区、崇文区十年来先后搬迁出9万多户，新建小区搬进一批新富裕的居民户，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，带来了市场人气。具体表现1、外向型的民营为主体的商贸企业群体系，以区别于其他区的商业中心或区域商业中心，并形成互补的商业格局2、多层次、专业化的市场体系，现有的各种类型的专业批发市场体系已经形成，需要进一步提档升级，既有物流批发市场，又有商流批发市场，既有有形批发市场，又有无形批发市场，近几年批发市场应大力推行网上交易和拍卖、商业品牌代理、国际采购等多种现代商业经营形式3、现代物流和配送的支撑体系，北京市商业规划中已经将三大现代物流基地之一规划在南城的丰台区即房山闰村丰台王佐，其中规划中的17个配送区之一以及有些配套服务体系也在南区，如大兴大庄、丰台王泉营、大红门、丰台五里店等4、用特色步行商业街提升南城区域形象。如磁器口至珠市口之间南、北两侧将建设北京大家庭商业街，商业街全长18公里，总建筑规模3020072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789万平方米，将建设成具有北京南城特色的SHOPPING/MALL且，规划中的专业化主题市场主要有奥林匹克精品走廊、时尚部落、数码空间、珠宝一条街、国际汽车名品展示中心、现代医药城等5、信息支撑体系，07年以来，南城已经引进外商投资于这一领域6、形成统一的商贸规划和发展战略，打破行政分割，形成统一的经济区域，按照经济区域精细打造出北京特色的“南城国际大商贸区”。高端住宅市场回顾20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789指标2007供给套数2,766存量套数17,164净吸纳量套数2,423分析33207年北京南城市场需求分析2007年南城市场的总体需求旺盛,整体上销售速度较往年有所增长，其特征有（1）“南城情结”，北城上班、南城置业“南城情结”，上班在北城，却跑回南城购房的人凤毛麟角。但是，地铁5号线开通后，通勤时间大大缩短，加上地铁票价的下降，南北城之间的通勤成本大幅降低，使北城上班、南城置业成为可能。（2）房价相对便宜，吸引购房人尽管由于交通和规划发展的利好，南城房地产价格近期普涨，在一定程度上制约了消费者回归南城置业的热情。但比起北城的涨幅，南城房价仍然偏低。再者，从环线位置上看，北城的房产开发区位现在已远远超出了北五环外，而南城三环至四环间仍能买到普通商品住宅。另外，南四环交通的通畅程度优于北四环和北五环，可以避免遇到北城众多地段“出门就堵”的状况，加上南城周边邻近的方庄生活区配套成熟、生活便捷，南城商务区以及大兴卫星城发展迅速，诸多原因共同促使回归南城的北城上班族逐渐增多。334南城市场产品价格分析20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789指标成交平均售价人民币/平方米成交平均租金人民币/平方米/月平均空置率200728,636148941660分析20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789目前，大兴二手房均价为900011000元/平米，房源新旧交替现象明显，但近半年来大兴地区的房产需求呈直线性上涨的趋势。丰台区二手房均价在50007000元/平米，该区域户型较新，具有较高的升值潜力。房山区二手房均价为45005000元/平米。亦庄作为目前南城发展最迅速的区域，二手房均价已经突破10000元/平米。环沿线主要区域二手房价表区域二手商品房（元/平方米）已购公房（元/平方米）朝阳门18000210001500016000建国门18000200001500016000东二环东直门18000200001600017000西直门18000210001500016000复兴门16000190001500016000西二环阜成门17000200001500017000广安门13000140001100012000右安门12000140001100012000陶然亭14000150001300014000南二环左安门14000150001200013000安定门16000180001400016000北二环德胜门18000200001600017000北京房地产交易管理网显示，目前北京二手房交易已经基本确立了以朝阳、海淀、丰台三区为中心的基本格局。近日从中介机构了解到，从环线分布来看，四环以内成为二手房交易“主场”，加上2005年起二环内不再新增商品住宅土地，因此二环沿线商品房更是稀少，房产交易以存量房（二手房）为主。同时，北京南城房价低于其他中心城区的现状没有改变，20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789目前二环沿线二手房价呈现出东、西、北三个方位明显高于南部的现象，差距达到3000至5000元/平方米。南二环二手房存量充裕，价格同比最少低3000元/平方米同样是二环沿线的二手商品房，在复兴门要花16000元/平方米，而在右安门也许花12000元/平方米就能买到。这是记者咨询几家中介公司后获悉的。虽然房屋装修、小区环境和交通情况有区别，同一区域的房屋报价还会有差异，但明显可以看到南二环的二手房价格要低于二环沿线其他方位的价格。据链家地产统计资料分析，目前南二环沿线二手商品房价格在12000至15000元/平方米，已购公房价格在11000至14000元/平方米，与东、西、北三个方位同类型房屋的价格差距达到3000至5000元/平方米。从房屋类型来看，二环沿线主要是已购公房，其中以东二环和南二环较为集中。由于二环内的房价相对较高，因此在地段条件相当的情况下，居住品质和配套成为购房人的首选。目前，南二环对比同环线其他区域的发展还有一定差距，导致该区域房价差距较大，但可见未来发展潜力更足。地铁5号线附近情况保障性住房抑价效应未显地铁潜力充分释放宋家庄保障性住房效应未显宋家庄区域规划有经济适用房和两限房用地，其中经济适用房均价4369元/平方米，两限房均价为6200元/平方米，但目前来看，对周边楼市的“抑价效应”并不明显。谈及个中原因，世华水岸项目负责人指出，尽管保障性住房价位低于目前市场价3、4千元每平方米，但是其审批严20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789格，同时作为政策性住房，突出保障性有其适用的人群，与市场化的房产市场不能形成同一层面上的冲突，其次，保障性住房23年的等待时间摒弃了不少刚性需求的购房者，无论这些人有没有可能购买保障性住房，迫切需求与供应无法衔接，反而促使他们转而购买二手房，第三，5号线的开通大大提升了区域人气，完善了交通配套，成为消费者购买周边区域二手房的“催化剂”。因此，正源于大多数的消费者和业主均看好5号线开通对房产的拉动，使得保障性住房的抑价效应无法很好的体现，相反，地铁效应却得到了极大的释放。极大提升南城市场价值地铁宋家庄站附近的“扑满山”项目地铁五号线、十号线、亦庄线等几大交通动脉均在此交会，并通过长廊与小区地下贯通，业主直接可以足不出户的乘电梯下到地铁站内，出行极为便利，同三环边的位置，15000元/平方米的均价也极具竞争力。5号线开通前这段时间客户量明显上升，购房人都很看好地铁开通后的升值潜力。南二环到宋家庄段靠近5号线的项目02年整体均价约为5540元/平米，05年上涨到8900元/平米左右，目前则达到13500元/平米，逐渐成为房地产市场的新热点区域。68月期间，该路段楼盘整体上涨幅度达到214，8月中旬到9月初约20天的时间内涨幅为107，5号线的开通对城南的房地产市场整体价值的提升起重要作用。南城开发较其他区位速度相对缓慢，因此成熟度也较低，但随着人们居住观念的改变和南城价格优势的突显，以及该区域商业配套的逐步完善，南城楼市赶超的步伐正逐渐加快，楼市也将随着其发展步伐提升价值。磁器口站MOHO国际15000公寓崇文东二环广渠门桥西500米路北普通住宅300平米以上，均价15000；公寓部分24108平米，均价1400016000元/平米北京上舍15000公寓崇文广渠门内大街南培新街汇文中学东侧119平米两居富贵园21000普通住宅崇文区广渠门桥西300米路北130度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789平米三居新世界太华公寓17000公寓崇文区崇文门外大街5号尾房，两居150平米新裕家园19100公寓崇文区崇外大街磁器口向东300米路南10套左右尾房，顶层复式刘家窑站映天朗五号公馆12000普通住宅丰台宋家庄少量102平米二居，主力户型120140平方米三居建邦华府17500普通住宅丰台南三环赵公口桥南300米160平方米以上大户型北京VISA1800020000商住楼丰台方庄桥南100米预计2007年9月开盘宋家庄站中海城待定普通住宅朝阳南三环与南四环之间，距离京津唐高速公路800米四期预计2007年年底开盘，价格未定鑫兆雅园15000普通住宅丰台区宋家庄路69号户型面积为80平方米二居、150平方米的三居扑满山15000商住楼丰台区宋庄路39号宋庄路71号院9月22日开盘，产品包括二栋公寓13楼、14楼、一栋写字楼15楼及主题商业。13楼、14楼户型为80平米与150平米二种，写字楼15楼大开间设计，户型在200300平米之间世华水岸待定普通住宅南三环赵公口桥向南经光彩路直行1600米户型面积为110180平方米二至四居42008年南城市场发展预测412008年南城市场供应预测08年期房住宅市场供应量将继续萎缩20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178908年北京市场新增供应面积并不会增加很多，而大量的需求给期房供给巨大压力。北京已经连续三年住宅新开工面积负增长。05年住宅新开工面积减少101，06年新开工面积减少57，07年前11个月新开工面积减少96。2004年，国家出台政策深入开展土地市场治理整顿，明确规定2004年8月31日后，仍以历史遗留问题协议出让土地的要从严查处，受国家对土地宏观调控政策影响，新开工面积增速跌至最低点。北京去年土地供应总量达1471公顷同比增40北京市市土地整理储备中心发布统计数据，2007年，本市土地交易市场全年土地供应总量达到1471公顷，比去年增长40以上。其中供应住宅用地87宗，土地面积1339公顷。据了解，两限房用地去年完成供应面积473万平方米，其中提前完成了今年两限房供应指标中的112万平方米。2007年土地交易成交一览表（来源北京土地储备中心）城八区城郊区20072008年度北京南城房地产市场研究报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789区域地块个数区域地