市场项目建议书

市场扩建项目建议书2008年03月目录第一章总论1第二章项目建设的必要性及有利条件4第三章市场前景预测7第四章建设规模、建设内容、规划布局和运营模式8第五章环境保护、劳动保护及安全和消防10第六章机构设置及劳动定员11第七章项目实施进度12第八章投资估算及资金筹措13第一节投资估算13第二节资金筹措15第九章财务效益分析16第一节预期目标16第二节财务效益16第十章社会效益18第十一章风险分析20第十二章研究结论22第一节建设总体描述22第二节结论与建议22附表项目总投资估算汇总表。第一章总论一项目名称市场扩建项目二建设单位市场三建设地点钢铁西街路南四建设期限20个月五建设规模项目竣工投入使用后，市场增加精品果菜、粮油、水产交易区，开展果菜加工、保鲜、冷藏等经营业务。市场经营品种将增加100多个，市场交易额和交易量将增加50，交易量将达到9亿公斤/年，交易额将达到15亿元。六建设内容市场新增面积105亩。新建商务中心、粮油、水产、精品果菜加工区、地下车库、冷库、保鲜库、加工车间、村民回迁住宅等，总建筑面积145700平方米。更新农药残留检测设备，新增冷冻、保鲜、加工、运输设备。硬化地面及绿化工程。七投资规模及资金筹措市场扩建项目总投资321200万元，其中设备费用2500万元，建筑费用（含土地）289500万元，预备费29200万元。项目所需资金暂定为自筹。八项目的预期效益市场新增效益本项目建成投入使用后，以出售楼盘、企业自营方式获取收入。预计楼盘出售收入为214770万元，投资利润率1118；企业自营年新增纯效益19390万元，投资利润率1015。本项目投资总回收期为549年（不含建设期）。九项目建设的社会效益及意义本项目是两级政府“十一五”期间重要的民生项目，并得到了市、区两级党委和政府的重视和支持。项目的建设，丰富了及周边省区650万人的菜篮子，并为百姓吃的安全、环保、吃的健康、吃的丰美创造条件。充分体现党和政府对人民的关怀和爱护，百姓会切身感受到小康社会建设和发展带来的实惠和幸福感。项目的发展可带动农牧业产业化的发展，促进城镇一体化和社会主义新农村建设，增加农民收入。项目的实施，可有效地促进商贸流通业的发展，充实和提高中心城区的社会经济文化中心的地位，成为打造北方物流重地的重要内容；项目的运营，可有效地带动市场及周边第三产业的发展，可安置大量的城镇待业人员和农村剩余劳动力，提供就业岗位40005000个，增加居民收入，提高就业人员的生活水平，因此该项目的实施将得到广大民众的支持和赞誉。市场管委会为本项目建设投入了极大的热情，温州商会将给予强力的资金支持，为本项目的建设和发展奠定了良好基础，项目的发展前景乐观。十建设单位概况市场是贾营子村村集体企业，始建于1994年，是一家以水果、蔬菜、水产、肉食等批发为主营业务的大型专业批发市场，也是蒙东地区最大的果菜批发市场。现有总资产7000余万元，市场管理人员125人，其中具有高级职称的2人，中级职称的15人。年上缴税金200多万元，营业收入540多万元，占地总面积200亩。市场与山东、北京、河北、辽宁等全国300多家大型农贸市场联网，承担着全市及周边地区约650万人的果菜供应任务，每年不但把大量的地产蔬菜经市场销往外地，而且将山东、河北等地的大量的果、菜产品销往周边地区及至蒙古国。市场现有固定经营户1200多家，流动经营户2000多家，年内最高日上市量蔬菜是200多万公斤，瓜果100多万公斤，水产、肉食20多万斤，年约交易6亿公斤，机动车日流量300多台次，人力三轮车2500多台次，客流量20000多人次，日均营业额250多万元，年营业额达12亿元。经过10几年的发展，市场的辐射范围进一步扩大，带动能力不断增强，交易秩序日趋规范，服务水平和服务质量明显提高，获得了广大顾客和各级政府的好评。在19951996年被评为“社会治安综合治理先进单位”和“规范化管理达标市场”，1998年被内蒙古自治区人民政府命名为“文明市场”，19992002年被中共委员会人民政府确定为“农牧业产业化龙头企业”，20022005年再次被市政府授予“农牧业产业化龙头企业”，2006年被评为全国“文明诚信市场”，自2001年被农业部确定为“定点市场”以来，连年都被评为“先进联网单位”。第二章项目建设的必要性及有利条件一项目建设的必要性1是落实党中央以人为本“民生工程”的重要举措党的“十七大”将“改善民生”做为社会发展的重点，提高人民生活水平，改善民生环境条件，建设小康社会是当前经济发展的重要内容。“民以食为天”。本项目的建设与发展，重点服务于公众的饮食需求，是党和政府执政为民的具体体现，是地区“民生工程”的重要举措。2是实施“商贸立区”战略的具体步骤是的中心城区，是内蒙东部地区和我国北方地区重要的物流中心，商贸经济是经济的特色和优势。政府将定位为市级商贸中心，全力实施“商贸立区”的战略，以培育区域性的大型专业批发市场为切入点，以推动商贸服务业发展。本项目的建设是上述目标实施的具体步骤，项目的发展将有效地增强中心城区对周边地区的商贸流通辐射带动能力，巩固和发展商贸中心的地位，提高物流现代化水平和服务效率，加快商贸流通业的建设步伐，使其早日发展成为中国北方的区域性商贸物流中心。3是现代商贸物流业发展的需要社会的发展和人民生活水平的提高，扩大了市场需求，对商贸流通业的发展规模、经销档次，服务能力提出了更高的要求。市场是地区最大的果菜交易中心，服务辐射范围至地区及周边省区650万人。但现有的规模和能力已不适应公众的需求，急需扩建、改造、充实、完善。本项目将建设粮油、水产交易区，增加粮油、水产的交易量；通过精品果菜加工和交易区建设及物流配送服务，提高市场经营档次；通过更新和完善农药残留检测，提高市场的服务能力和水平。项目的发展，还将促进区域内果、菜、粮副食品市场基础设施的整合，使市场发展上规模、上档次，提高市场运行的科技创新水平、效率和市场竞争能力。4有利于农村经济的发展和社会主义新农村建设本项目可推进设施农业专项工作，促进农业产业结构战略性调整，推进农业产业化进程，发展农村经济，增加农民收入，将产生良好的经济效益和广泛的社会效益；同时将促进农民经纪人队伍的发展和壮大。市场为农民实现产供销提供了最佳场所，为农民从生产型转为生产经营型提供了平台，为农村经济的发展带来活力和生机；项目可促进农村科技普及和农民素质的提高，促使农民不断学习科技知识，增强自身素质，提高生产效益。本项目的实施，可促进绿色、有机、无公害农产品的生产，推动产业化基地建设，有利于生态环境的改善，促进社会主义新农村的建设。二项目建设的有利条件1经营规模优势明显市场经十几年的培育和发展，具有较强的市场营销能力和辐射拉动能力。已与全国300多家大型农贸高层联网，市场现有固定商户1200余家，流动商户2500家，市场直接从业人员为5000多人，日客流量达20000余人，最高日交易量200万公斤，年约交易量6亿公斤，年交易额12亿元。约有20多万农民的劳动果实通过市场销往各地。经纪人队伍日益壮大，形成了一个3000多人的覆盖全国的营销网络，市场的管理体系、服务体系、基础设施建设及配套设施日趋完善，已经成为华北、东北地区的名市场。2地产资源充足地区是内蒙古东部最大的果菜生产基地，是重要粮油产区。据主管部门统计，2007年全市农作物播种面积15403万亩，粮食总产量61亿斤，油料总产量139亿斤，瓜果蔬菜类总计约500万吨，肉、蛋总产量分别是58万吨和40万吨。据农牧业和农村牧区经济“十一五”发展规划，十一五期间农牧业增加值年均增长11，到2010年达到149亿元，粮食产量达到300万吨，瓜果蔬菜类达到800万吨，肉类总产量达到92万吨，禽蛋50万吨。地区农畜产品产量的增加，可为市场提供充足的地产资源。3资金条件市场拟通过温州商会引进温州投资商合作开发本项目，有较好的融资能力。4区位优势理想市场位于，距北京、沈阳、天津、唐山、大连等较大的外埠市场500公里左右，交通便利，信息快捷。公路主干线均为国家一级公路或高速公路，路状良好，铁路运输方便，京通线、锦赤线、沈赤线均在经过，运输条件良好。第三章市场前景预测一交易区市场发展前景国家的农业产业结构调整政策，各级党委、政府和各有关部门的高度重视，给市场的发展带来难得的机遇，本项目投入运营后，将增交易品种和交易量，按照市场交易量近五年平均每年增加20的速度预计，到2010年交易量可达9亿公斤，市场发展形势极为乐观。主要因素有1扩大经营场地，增加交易品种，改善市场服务和管理条件，为招商增容创造了条件。2设施农业的发展，高科技果菜种植技术的推广，将大幅度增加地产果菜产量，是交易量提高的重要因素。3市场服务水平和能力增强，消费者认可程度提高，生活水平提高，购买能力增加，是交易量上升的重要原因。二商贸中心开发建设前景据调查，目前在市场经销的外地商户约占50，现因市场无相关服务设施，这些商户均在场外租房，不利于商务活动和经销业务的开展，商户的食宿条件不佳。为改善商户的经营食宿条件，拟在市场西北角临钢铁街位置建设高档写字楼一处，用于市场商户食宿办公需要，预计可满足商户需求。三村民住宅开发前景市场地处中心城区的中心位置，是黄金地段。建设单位对本项目的村民住宅拟以较低价格开盘，将有利于销售。第四章建设规模、建设内容、规划布局和运营模式一建设规模项目竣工投入使用后，市场增加精品果菜、粮油、水产交易区，开展果菜加工、保鲜、冷藏经营业务。经营品种将比原来增加100多个，交易额和交易量将增加50，交易量将达到9亿公斤/年，交易额将达到13亿元。二建设内容1扩大市场面积105亩，动迁117户，拆迁建筑面积32000平方米；2新建商务中心、粮油交易区、水产交易区、地下车库或仓库、精品果菜加工车间、冷库、保温库、办公楼、村民回迁住宅区，总建筑面积145700平方米；3更新农药残留检测设备，新增冷库、保鲜库、加工车间设备，保鲜运输车辆；4硬化路面17000平方米；5绿化率35；6建筑工程建筑工程一览表序号项目名称层数规格（长宽栋）面积M2结构功能备注1商务中心22403833000框架接待商务中心2西侧粮油北区2130307800框架粮油交易区大厅西侧粮油北区3612529334400框架住宅3西侧粮油南区2140308400框架粮油交易区大厅西侧粮油南区361253045880框架住宅4地下车库或仓库1330309900框架车库、仓库5东侧水产办公楼2100204000框架水产交易区大厅东侧水产办公楼36100208000框架办公室6精品果菜加工车间及保温库11103026600框架加工保鲜其中加工车间1200平方米7冷库1110303300框架冷冻8村民回迁住宅区848000框架住宅9精品果菜交易区107306420框架精品果菜交易总计145700三规划布局及运营模式1本项目的扩建面积在现有市场的西侧和南侧，用地面积105亩。2西侧北区临钢铁街建设商务中心楼，层高22层，设计15层为宾馆，622层为写字楼，出售或出租给商户。西临芳草路建设粮油交易区和村民住宅区，一层、二层为商厅，以出租或出售的方式，运营，36层为住宅，按商品房出售。建地下车库和仓库，以出租和销售的方式用于商户储存货物或停车。3南侧改造村民住宅区，搬迁117户，建设8栋住宅楼（6层），用于村民回迁用房。4东侧建设水产品交易区，一层、二层为商厅（出租或出售），36层自营设市场办公室及农药残留检测中心，信息中心等市场服务设施。5中区建设2栋精品果菜交易区，2栋保鲜库（含1200平方米精品果菜加工车间），1栋冷藏库（邻水产交易区），以出租形式运营。冷库容量为2850吨，保鲜库容量为4500吨，加工车间年加工量5000吨，并配有冷藏保鲜车2辆。6道路、绿化按照通行方便、消防、安全保卫、绿化率的要求设计通道和绿地。第五章环境保护、劳动保护及安全和消防一环境保护、环境卫生本项目属商业性经营项目，不造成新污染源。生活垃圾、废弃包装物及瓜果、蔬菜等，统一排放到环保指定地点。生活用废水不含有害物质，可直接的排放城市下水道。对保鲜恒温和冷冻设备加强保护和维修，避免泄漏。组建卫生清洁队伍，负责督促检查卫生，保持市场环境卫生。二劳动保护工作人员劳动保护，按国家劳动保护有关规定执行，配备必要的劳动保护用品。三安全和消防为加强市场安全保卫工作，配备一定数量的保安人员。消防工作按有关“消防规范”执行，重点防火区，设置防火自动报警监控装置，室内和库房均配备泡沫灭火器和消火栓，建筑物之间距离，符合消防有关规定等。第六章机构设置及劳动定员一机构设置本项目为市场的扩建、更新改造项目，项目建设初期由市场管委会组织项目建设领导小组，负责组织项目设计、施工。项目竣工投入使用之前，应组建专门管理部门（站），负责项目的运营和管理，所设机构隶属于市场。二市场新增劳动定员新增交易区管理人员10人，其中管理人员6人，司机2人，环卫工人2人。农药残留检测站定员7人，其中部门负责人1人，场内检测室工作人员4人，种植基地技术服务人员2人。三市场发展带动增加就业岗位本项目运营后，将新增商户2000余户，市场精品果菜加工车间可安置就业80100人，项目的发展，可为社会提供就业岗位40005000个。第七章项目实施进度一建设工期市场扩建项目包括项目前期准备、设备选型购置、土建工程、设备安装调试、项目竣工验收等工程环节。建设总工期为20个月。二项目实施进度安排根据项目实际情况，结合项目建设程序安排实施进度。如下表所示2008年4月完成项目可研报告的编写、项目审批；2008年5、6月完成项目设计；2008年79月完成拆迁、土地征用；2008年10月2008年11月前完成冷库及6层以下市场边部工程并投入使用。2009年7月其他完成土建工程；2009年8月10月完成设备安装施工、设备调试；2009年11月份全部工程项目竣工验收。三项目实施进度表项目实施进度表2008年序号工作阶段45678910111212345678910111项目前期2工程设计3土地征用4土建工程5设备安装工程6竣工验收第八章投资估算与资金筹措市场扩建项目包括商务中心、粮油交易区、水产交易区、精品果菜交易区、地下车库、保鲜库、冷库等市场功能建设，以及商品住宅及村民回迁住宅建设。新征地105亩，总建筑面积145700平方米。项目根据“绿色农业”工程的要求，新购进加工设备、农药残留检测设施、冷藏冷冻及物流配送等设施。一估算依据根据国家和相关行业规定，项目投入总资金按建设投资、建设期利息分别估算，本项目不需要流动资金。建设投资按工程费用、其它工程费用和预备费用分别估算。设备费用依据现行市场价格或询价资料，不足部分参照类似装置设备价格。建筑工程费用根据当地建筑材料和建筑工程费用水平，按不同类型的建筑物型式，分别估算。其它工程费用依据国家和相关行业规定，结合当地及本项目具体情况估算。二建设投资1工程费用工程费用包括建筑工程费、设备及购置费、安装工程费。建筑工程费建筑工程费包括土建工程费、基础设施配套费、公共设施配套费等。本项目新增建筑面积145700平方米，其中框架结构139280平方米，平方米造价1200平方米；精品果菜交易大棚6420平方米，框架结构、彩钢屋顶，平方米造价7500万元；地面硬化及绿化等工程3000万元。建筑工程费用合计174950万元。设备及工器具购置费本项目需新添置PR202GT高通量农药残毒检测仪4套，市场报价150万元/套；购置厢式恒温保鲜车2辆，每台300万元；保鲜、制冷设备10套，每套80万元；粮油、果菜加工设备200万元。运费按设备价格的5计算，工器具费用按照设备价格的2计算。本项目设备及工器具购置费合计约2360万元。安装工程费安装工程费率取6，安装工程费140万元。经计算，本项目工程费用合计177450万元。2工程建设其它费用本工程建设其它费用中主要包括拆迁补偿费、征地费用、项目前期费、建设单位管理费、工程监理费等，估算值为114550万元，内容如下表示工程建设其他费用估算表序号费用名称计算依据费率或标准合计（万元）1拆迁费32000M2022万元/M2704002土地征用费105亩35万元/亩367503项目前期费暂估30004建设单位管理费工程费用1527005工程监理费用建筑工程费101700合计1145503预备费因本项目建设内容复杂，故基本预备费率取10。基本预备费约29200万元；涨价预备费按国家规定暂不提取，估算值为零。4建设期利息本项目暂没有借贷行为，故建设期利息为零。5建设投资以上各项合计为建设投资估算值为321200万元。二流动资金估算本项目的实施对企业流动资金影响不大，企业有能力自行调节，故不计入本项目总投资。三项目总投资经以上计算，本项目总投资321200万元。具体内容详见附表（项目投资估算汇总表）。投资组成如下出售楼盘投入193170万元（建筑面积88380平方米）。单位自营及自用投入128030万元（建筑面积57320平方米）。第二节资金筹措市场扩建项目投入总资金321200万元，资金来源暂为企业自筹。第九章财务效益分析第一节预期目标项目竣工投入使用后，市场增加精品果菜、粮油、水产交易区，开展粮油、果菜加工、保鲜、冷藏等经营业务。市场经营品种将比原来增加100多个，市场交易额和交易量将增加50，交易量将达到9亿公斤/年，交易额15亿元，其中，高档精品珍稀果菜交易量达2亿吨左右。本项目新增建筑面积145700平方米，其中用于出售88380平方米，建设单位自营49320平方米，自用8000平方米。第二节财务效益一楼盘出售效益计算1楼盘出售收入村民住宅10280M22200元/M222620万元；回迁户住宅48000M21800元/M286400万元；商业大厅20200M24500元/M290900万元；地下车库9900M21500元/M214850万元；楼盘出售收入合计214770万元。2投资利润率（214770193170）/1931701118二企业新增自营效益计算1年出租及经营收入商务中心33000M290200元/M25940万元/年；保温、冷库8700M2100700元/M26090万元/年。精品交易大棚6420M290200元/M21160万元/年；年加工收益2万吨500元/吨10000万元/年；建设单位年出租及经营收入23190万元。2新增成本费用估算增加人员工资及福利20000元/年。年人员费用2000万元。修理费考虑检测仪器设备、恒温保鲜设备等易损坏，故按设备费用的4计算；建设单位自营及自用房屋年维修费用约1000万元。年约需维修费用1100万元。折旧费自营及自用新增资产按平均20年计算。其他费用按年出租及经营收入的3计算，年约700万元本项目年新增成本费用约10200万元。3市场经营新增利润总额本项目市场经营新增利润总额231901020012990万元。4投资利润率12990/1280301015三总投资回收期本项目总投资321200万元，楼盘出售总收入214770万元，企业自营年纯收益19390万元，计算本项目投资回收期为549年，即到2016年初中本项目能够收回全部总投资321200万元。第十章社会效益本项目建设，在取得经济效益的同时，也将带来显著的社会、生态效益。一项目建设是推进社会主义新农村建设的有效途径是内蒙古自治区东部最大的果菜生产基地，蔬菜总产量近800万吨，市场是地区最大的蔬菜交易市场，是地区物流业和农牧业产业化龙头企业，市场已与国内300余家大型果蔬市场联网建立协作关系。预计在本项目的带动下，到2010年，市场总交易额和交易量将增加50，交易量将达到9亿公斤/年，交易额15亿元；新增精品果菜交易量2亿公斤左右，项目所辐射的种植基地农民每年增加收入2000万元，真正发挥了龙头企业带动农民脱贫致富的带动作用。从而地改善农村的生产生活条件，对促进社会主义新农村建设具有重要的意义。二加大龙头企业的带动作用，促进和周边地区农业内部结构调整随着本项目的建设实施，企业在进一步巩固原蔬菜生产网点的基础上，将进一步发展新网点，带动蔬菜产业的发展壮大，广大农民可围绕这个果菜物流配送企业，调整种植结构，果菜基地面积和产品结构将得到改观，提升及周边地区的果菜生产水平，进一步开拓东北、华北市场销售网点，为及周边地区的果菜生产销售提供稳定的销售市场。三平抑市场价格，满足市场需求本项目开展物流配送业务，可实现产销两地的快速连接，实现淡季不淡，四季有鲜，使广大消费者选择优质价廉的果菜同时，取得了实惠，为基地农户销售价格稳定提供条件，确保种植生产效益。四扩大就业机会。本项目的建设可直接安排100余人就业，同时新增商户2000余户，带动从业人员40005000人。五“生态农业”的建设对当地及居民生活质量的影响本项目以“生态农业”思想为指导，以保障城乡人民身体健康、建设绿色菜篮子为目标，依靠法律的、科技的手段，突出市场流通管理，推进项目区农业产业化工程建设逐步走上规范化长效管理的新台阶。本项目的实施强化了蔬菜农药残留检疫制度，加强了高浓度农药残留蔬菜无害化处理，可使市场全年果菜上市合格率在85以上。项目建成实施后，年可地区及周边地区近650万人口提供无公害、质量放心的精品果菜2亿公斤，不仅满足了果菜的市场需求，同时保障人民群众身体健康和生活安全。第十一章风险分析一项目主要风险因素