卓越集团长三角发展战略与投资规划

卓越集团长三角发展战略与投资规划目录1目录3管理层摘要9第一部分卓越战略发展模式与产品定位建议911卓越集团战略布局模式与产品发展规划9111区域布局模式91111区域布局的两种类型91112两类区域布局的房地产企业特点分析及代表企业成长情况201113卓越集团在长三角的区域布局模式建议21112产品模式211121长三角主流城市百强项目交易情况241122百强项目集中于沪杭等一二线城市251123长三角百强项目过半由房地产百强企业开发271124长三角区域百强项目以中高端、普通、非装修商品房为主291125上海市场别墅项目和装修项目比重相对较高2912卓越集团在长三角的产品模式建议291122主流房企在长三角的产品模式50123卓越集团长三角产品模式建议501231卓越集团产品线情况与竞争力分析531232卓越产品模式建议54第二部分长三角城市投资吸引力与重点城市进入选择建议5421长三角房地产市场外部环境54211长江三角洲概述55212长三角经济发展环境数据分析5521212009年长三角16个城市部分经济数据的分析5921222010年一季度长三角地区发展态势分析60213长三角地区经济发展前景6222长三角房地产市场整体发展情况62221长三角房地产市场投资分析64222长三角房地产市场供给分析68223长三角房地产市场需求分析69224长三角房地产市场供求对比分析71225长三角房地产市场成交价格分析72226长三角土地市场分析7523长三角城市房地产市场投资潜力排名75231长三角各城市分类指标情况752311市场规模762312潜在需求772313价格表现782314成长速度792315供求对比79232长三角各城市分类指标评分86233进入城市筛选862331筛选思路872332区域筛选苏中地区为首选912333城市筛选96第三部分卓越集团2013年发展目标与投资建议9631卓越集团长三角发展现状与2013年发展目标设定96312卓越集团长三角布局战略与当前扩展阶段97312卓越集团2013年销售目标99313卓越集团长三角发展目标分解10032卓越集团长三角战略布局理论体系与扩张路径建议战略与城市进入建议100321卓越长三角战略布局的理论体系101321长三角的扩张路径10333战略进入目标城市分析103331镇江城市进入分析133332南通城市进入分析153333南京城市进入分析169344扬州城市进入分析186322战略进入城市建议18634土地储备结构与土地储备资金需求分析186341土地储备结构建议187342土地储备周期与资金需求分析管理层标杆与竞争重点企业多以上海为中心布局长三角，产品趋向中高端。1、以重点企业在长三角的战略布局来看，主要有两种方式1以上海为中心的辐射型绝大多数房地产企业在发展初期基本采取了上海为中心的辐射型布局。如万科1992年进入上海，2001年开始扩张，进入了长三角的第二个城市南京。2004年前万科在长三角的重点一直是上海，以其为中心向周边扩张。中海1992年进入上海，2003年开始以上海为中心，向浙江、江苏二线城市辐射。较晚进入长三角的企业绝大多数依然把上海作为公司在长三角布局的必争之地,如2007年进入上海的龙湖地产,上海不仅是其实施“长三角战略”的重要堡垒，同时还承担着向周边新区域区公司输出技术和人才等的任务。2长三角散点布局型散点布局是指没有明确重点城市的布局方式，采用该布局的企业多是布局较为完善、处于后期扩张阶段的大企业。这类企业主要是已经基本完成了布局，区域布点较为均衡，企业在已进入城市的市场地位较为巩固。如世茂2000年进入长三角，2004年已进入了4个城市，20052009年散点布局进入了9个城市此外,也有一部分企业由于布局长三角较晚、面临较高进入壁垒等原因,而没有把上海作为中心城市如恒大集团、雅居乐等。2、以重点企业扩张的特点看（1）路径趋势明显以点线面的形式，沿上海沪宁、沪甬沿线长三角全面布局。在13个重点企业中，万科、中海、世茂、招商地产、华润置地、龙湖、合创、雅居乐、富力、金地这10家企业不约而同的把进入长三角的第一站选择了上海。在扩张的第二个城市上，很多企业选择了南京。较早进入长三角的企业，区域扩张也较早，通常在20022004年就开始了区域扩张，如中海、万科、招商、华润置地等。进入长三角稍晚的企业，一般在2006年也开始了长三角区域的扩张，如合创、明发和金地。更晚进入长三角的企业，市场留下的城市深耕空间已经不大，在快速扩张的导向下，基本呈现散点快速扩张，如佳兆业、合景泰富和富力，但多数依然将上海作为必争之地，如富力在多方努力后依然进入了上海。多数企业扩张都是点到线的布局，走的更远的万科、世茂开始点线面全面布局。在扩张的路径选择上，多数企业选择了沪宁、沪甬沿线，沿线城市经济发达，购买力较强，又拥有交通的便利，房地产市场有较大潜力。多个知名房企在这些城市的竞争，也帮助了当地房地产市场较快成熟。（2）从进入城市看江苏多于浙江总体来看，以上13个企业全部进入了上海，江苏的平均进入城市数为331个，浙江的平均进入城市数为146个，江苏明显多于浙江。以企业来看，也只有金地和合创进入浙江的城市个数多于江苏的城市个数。表116进入上海、江苏、浙江平均城市个数上海100江苏331浙江146资料来源资料整理（3）从市场的战略地位看多数发展良好企业已将长三角区域作为主要市场较早进入长三角的企业，通过多年发展形成了较为均衡的布局，长三角成为重要的市场。世茂的二分之一左右的收入来源于长三角，万科、合创、金地等企业三分之一的收入来源于长三角，中海、龙湖四分之一的收入来源于长三角。比较引人注目的是龙湖，2007年底才拿下长三角第一块地，2010年长三角区域的销售额已经达到集团销售额的四分之一，并且在多个城市进入销售排行榜单。从拿地到销售不到一年的快速反应时间，使得龙湖的版图与市场地位不断扩大。另一家扩张势头较猛的企业是佳兆业，借助资本市场的成功运作，拿地加码，2010年在上海周边城市拿下三个项目，而同年佳兆业销售首次突破百亿。3、长三角主要项目产品总体趋向中高端，主要呈现出如下几个特点（1）百强项目集中于沪杭等一二线城市百强项目多集中在沪杭等一二线城市，以成交金额为例，一线城市、二线城市和三线城市所占比例分别为7698、2235和067。上海百强项目数量高达53个，成交总金额占据百强项目一半的份额，反映了上海作为长三角领头城市的地位，为长三角楼市的第一梯队；杭州为21个，位居第二梯队。两地百强成交金额占比接近8成，成交面积占比近7成，成交均价分别达到25337元/平方米和23922元/平方米。由于上海、杭州两地项目的市场表现过于抢眼，其他城市显得相对弱势，苏州、宁波、南京三市在百强项目榜中分别占据10席、8席和5席，无锡、徐州和温州三市均只有1席。（2）百强项目门槛值103亿，主流项目单价超过2万元/平米。长三角主流城市百强项目主流单价超过20000元平方米2010年，长三角百强项目共成交65421套、79076万平方米，交易总额达到1763亿元。长三角主流城市百强项目平均成交单价为22290元/平方米。表117长三角主流城市百强项目总体成交情况成交金额（亿元）成交套数套成交面积万平方米平均成交单价（元/平方米）176259654217907622290数据来源CREIS中指数据、FDCSOUFUNCOM百强项目门槛值为1034亿元，最高值超过40亿元2010年长三角百强项目门槛值为1034亿元，为上海复地北桥城项目。成交额最高的项目为杭州滨江城市之星项目，成交金额达到4442亿元。榜首项目成交额为榜尾项目成交金额的43倍。百强项目平均成交金额为1763亿元，销售额中位数为1480亿元，单个项目的交易额高。表118长三角主流城市百强项目交易额分布门槛值（亿元）中位数（亿元）平均值（亿元）最高值（亿元）1034148017634442数据来源CREIS中指数据、FDCSOUFUNCOM（3）长三角区域百强项目以中高端、普通、非装修商品房为主百强项目以均价在1000030000元/平方米的中高端项目为主万元以下的项目稀缺。长三角主流城市百强项目中，万元以下的项目仅有2个；成交均价在1000030000元/平方米的中端项目达66个；成交均价在3000050000元/平方米的中高端项目有23个；而成交均价在50000元/平方米以上的豪宅项目也达到了9个。（4）上海市场别墅项目和装修项目比重相对较高上海市场别墅项目和装修项目比重相对较高。长三角区域百强项目中，上海市场别墅项目和装修项目数量都是23个，占比为4340。总体而言，上海市场的别墅项目和装修项目的绝对数量要高于其他城市。4、重点企业长三角战略布局对卓越的启发与建议卓越集团进入长三角较晚，2007年进入杭州，2009年通过股权收购方式进入了上海，2010年12月竞得奉贤南桥新城项目，这是卓越在上海的首个综合体项目。目前卓越已经入了上海和杭州这两个长三角重要城市，但与同行企业以及长三角自身经济楼市地位相比，布局的广度和深度不够、长三角收入占集团的比重小。选择下阶段的区域拓展目标已十分重要。参照上文所提到的进入长三角的企业的扩张路径，对卓越的建议如下在区域战略布局方面一，上海区域龙头地位不可动摇，且卓越已有一定的发展基础，因而主要可结合卓越集团的主导产品线特征寻找综合体、商业地产等合适项目继续发展。二，卓越进入长三角的时间晚、布局速度慢，未来在保持城市扩张的持续性、关注已进入城市的基础上，需要积极拓展新兴城市、加大长三角布局力度。三，在区域选择上，一方面可参考主流拓展路径，优先考虑江苏城市，尤其是苏中或苏南地区，另一方面，可以考虑跳过常规的地级市，直接进入部分条件具备的县级市。在产品发展方面，基于长三角百强项目的特点和重点企业的产品线发展情况，我们建议卓越集团在上海、杭州等一线城市重点发展卓越的商务系列产品，以中等规模和分别于区域中心位置为宜。住宅项目方面，大型居住社区，即“蔚蓝”系列从现状看几无机会，但中小型别墅、高端公寓等项目可以择机发展。苏州、宁波、南京等二线城市与上海相比，在商务产品线和大型居住社区方面具有的机会相对更多，可分别在城市中心或区域中心寻找商务产品机会，在城市郊区或新区寻找大型居住社区项目机会。长三角经济和城市建设较为发达的中等规模城市和县级市，比如镇江、南通酢偶腋鄣仁校稍谥行某乔罢疑涛癫废吆椭行透叨司幼缜幔诔鞘斜咴祷蛐虑拔道丁毕盗杏糜幸欢幔悸堑秸庑鞘行枨笞芰肯拗坪屯蹲使婺侍猓刂圃诮婊氖蚱椒矫孜耍远嘌缘奈镆道嘈秃椭懈叨松踔粮叨硕晃钡匦枨蟆长三角主要城市投资吸引力与卓越集团的区域扩张建议根据中国指数研究院城市投资吸引力评价体系，利用因子分析的方法长三角两省一市共25个城市2009年商品房销售额、开发投资额、地区生产总值、常住人口、商品房销售价格、销售额与投资额之比和2006年至2009年间地区生产总值增速、商品房销售额增速等各项指标的对比，分市场规模、潜在需求、价格表现、成长速度、供求对比五大项对25个城市进行评分，最终将所有城市分为当前重点关注城市、中期重点成长城市和长期重点潜力城市三组。第一组包括上海、杭州、南京等当前热点城市。第二组包括嘉兴、湖州、镇江、南通、扬州等8个城市，大部分城市在各项指标上处于中等水平，已经有部分国内知名房企进入，但总体上开发门槛不高，竞争相对不太激烈，为当前进入重点考虑范围。第三组包括泰州、连云港、台州等城市，作为远期考虑备选城市。在客观指标评价的基础上，我们重点结合城市定位与产业发展、城市房地产发展现状、企业竞争以及卓越在长三角当前发展阶段特征等因素对评分和分组结果进行进一步的筛选。在区域筛选环节中，拥有镇江、南通和扬州的苏中地区在第二组中脱颖而出，成为进入区域首选，而拥有湖州、嘉兴和舟山的浙北地区成为次选；在城市筛选环节，镇江、南通和扬州各有优势，其中镇江以突出的交通和区位优势、商品房价格和居民财富水平背离和目前市场处于启动而非过热阶段而成为首选，出于互补考虑，规模、价格全面占优，且未来连接上海但目前竞争已较为激烈的南通成为次选，并建议两市作为组合一并考虑。卓越集团长三角的发展目标与土地储备卓越集团致力于打造中国领先的综合地产运营商，成长于珠三角的卓越集团目前已经制定了较系统的战略发展规划，在区域开发战略中，卓越集团将以深圳为核心的珠三角区域作为优先拓展区域，而长三角和环渤海地区被视作战略要点，应投入资源发展，而武汉、长沙地区则应凭借先行优势攫取利润，培养区域管控体系。目前卓越的战略规划正在付诸实施，在三大经济区域均在积极拓展项目。卓越集团2009通过收购方式进入上海市场，而进入杭州同样也是采取收购方式，2010年卓越在上海奉贤南桥竞一个综合体地块，目前卓越集团在长三角主要储备了3个项目，目前正在加紧推进长三角拓展。以卓越集团计划在2013年进入上海销售三十强目标为基础，估算了其2013年上海15亿销售额增量和上海以外区域1015亿元销售额的目标。通过对销售目标的拆解，卓越集团需要在2011年上半年在镇江斩获第一块土地，规划建筑面积应介于2040万平方米之间，2012年下半年预计进入预销售期，在当年可贡献3亿元左右的销售收入；2013年达到6亿左右。第二个地块，卓越集团需要在2012年上半年以前完成，考虑到量入为出，以及卓越加速开发进度，第二个地块的拿地时间可以适当放宽到2012年第三季度，需要为卓越集团2013年贡献4亿元左右的销售额，合计实现10亿销售目标，具体城市可在镇江或南通、扬州、南京，甚至下辖优势百强县中选择。基于城市投资吸引力、企业竞争和卓越集团的发展阶段，研究院应用系统决策体系，提出了卓越集团长三角的扩张路径。主要以沪宁（首先占据镇江）、沪甬和申苏浙皖路方向推进。据图图示如下在江苏中部的几个城市中，我们重点研究了镇江、南通、南京、扬州等4的城市的宏观环境与房地产行业发展现状，我们认为进入镇江和南通是进军苏中的首选组合，之后基于立足城市深耕苏中，在战略上可北上苏北徐州等地、西进安徽合肥、芜湖等重要城市。土地储备上我们建议卓越在2011年积极进入苏中拓展，并获得优质的中等规模的综合地块或住宅地块；2012年上下半年，可各自投资两幅地块，可基本保证2013年达到10亿销售额，2014年起有望突破15亿亿。总体上在二三线城市力求打造本地高端产品，享受品牌溢价。第一部分卓越战略发展模式与产品定位建议11卓越集团战略布局模式与产品发展规划111区域布局模式1111区域布局的两种类型目前进军长三角的外地企业，在区域布局上大体可分为以上海为中心的辐射型与长三角散点布局两类。根据卓越集团的业务特点,中国指数研究院选取了万科、中海、富力、雅居乐、合景泰富、金地、招商、合生创展、世茂、华润、龙湖、明发、佳兆业这十三家企业进行长三角区域布局模式分析。1以上海为中心的辐射型绝大多数房地产企业在发展初期基本采取了上海为中心的辐射型布局。如万科1992年进入上海，2001年开始扩张，进入了长三角的第二个城市南京。2004年前万科在长三角的重点一直是上海，以其为中心向周边扩张。中海1992年进入上海，2003年开始以上海为中心，向浙江、江苏二线城市辐射。较晚进入长三角的企业绝大多数依然把上海作为公司在长三角布局的必争之地,如2007年进入上海的龙湖地产,上海不仅是其实施“长三角战略”的重要堡垒，同时还承担着向周边新区域区公司输出技术和人才等的任务。2长三角散点布局散点布局是指没有明确重点城市的布局方式，采用该布局的企业多是布局较为完善、处于后期扩张阶段的大企业。这类企业主要是已经基本完成了布局，区域布点较为均衡，企业在已进入城市的市场地位较为巩固。如世茂2000年进入长三角，2004年已进入了4个城市，20052009年散点布局进入了9个城市此外,也有一部分企业由于布局长三角较晚、面临较高进入壁垒等原因,而没有把上海作为中心城市如恒大集团、雅居乐等1112两类区域布局的房地产企业特点分析及代表企业成长情况1万科长三角模式当前的全国房地产知名企业中，万科是较早布局长三角的一家。1992年万科正式启动其在上海的第一个项目位于闵行七宝的万科城市花园，长三角布局拉开帷幕。经过近二十年的发展，长三角已经成为万科重要的业绩区域。万科在长三角的发展经历了由上海到江苏再曲线进入浙江的历程。1992年万科正式进入上海，此后多年着力于在上海立稳脚跟，先后开发了城市花园、华尔兹花园、假日风景等项目。2001年万科长三角扩张发力，在先后拿下上海闵行金丰项目、宝山新城项目、浦东曹路项目后，并于3月进入南京市场。随后万科在江苏市场加速扩张，2002年镇江公司成立，2004年进入苏州、无锡、昆山等城市。在浙江市场，万科则于2005年通过收购南都房产进入了杭州，次年进入了宁波，开始了浙江市场的发展。2010年新进入了扬州、温州、嘉兴、南通等城市，至此万科的长三角布局已经非常深入和均衡。万科作为最早布局长三角的外地房地产企业，其发展演变非常具有代表性。其一，万科始终看重长三角的战略地位。2009年长三角的业务收入达到151亿元，占万科总业务收入之比超过30，与万科的发源之地华南区域几已并驾齐驱。其二，万科进入长三角的轨迹经历了由点到线进而铺开至面的变化,初期万科以上海为中心，逐渐辐射到南京、杭州、苏州等城市，而目前则已形成深入到三线超过十个城市的广泛分布。其三，作为长三角的烦鞘校虾贾照季莩遣季值闹匾恢茫昀赐蚩粕虾鄱钗染由虾科笄叭祝谕蚩谱陨硪滴癯鞘兄幸参痪忧傲校壳暗墓芸靥逑抵幸参痪映乔蚬玖返匚弧总结万科在长三角的布局战略，第一持续加大长三角扩张力度，第二从点带线再到面逐步发展，第三上海的战略地位稳固。表11万科进入城市时间表1992年上海2001年南京2002年镇江2004年苏州、无锡、昆山2005年杭州2006年宁波2010年扬州、温州、嘉兴、南通资料来源公开资料整理2中海长三角模式中海地产1992年进入长三角，和万科一样是异地扩张进入长三角较早的企业之一,但比较而言，中凯更偏向“精品”路线，进入的6个城市中有5个区域中心城市，例外的江阴也是区域龙头。目前长三角区域在中海的全国布局中处于重要地位，2009年长三角区域销售额占比达到24，与发源地华南地区销售额比重十分接近。中海地产1992年率先进入上海，首个项目中海海华花园于1995年竣工，随后开发了海兴广场、海丽花园、和平花苑、翡翠湖岸别墅、御景熙岸等十余个项目。在上海深耕10年后，中海开始了长三角区域扩张步伐，于2003年进入南京，2004年进入苏州，2005年进入宁波，2006年进入杭州，2011年1月中海拿下江阴市新桥镇商住地块，首次进入三线城市。总结中海在长三角布局的特点一是上海深耕；二是重点布局区域核心城市,呈点状而非面状发展。表12中海地产进入城市时间表1992年上海2003年南京2004年苏州2005年宁波2006年杭州2011年江阴资料来源公开资料整理3世茂房地产长三角模式世茂房地产进入长三角的时间虽然较晚，但近年来通过快速布局，已成为进入城市数量方面的佼佼者。10余年时间，世茂房地产进入了长三角13个城市，实现一二三线城市均衡布局。2000年世茂率先进入上海，第一个项目世茂滨江花园引入当时先进的各种理念，精心打造一炮而红，由此开辟了世茂的滨江模式。三年后世茂的长三角战略正式拉开序幕，与很多企业走出上海的路径一致，世茂第一站选择了南京，摘得当时地王下关宝善地块。2004年世茂获得常熟中央商务区逾千亩土地，2005年昆山的世茂蝶湖湾正式启动。随后借助在资本市场的成功运作，世茂扩张提速，2006年进入了绍兴、嘉兴、常州等城市，2007年进入了徐州、泰州和杭州；2008年进入苏州与宁波；2009年进军无锡。截止2011年1月，世茂进入了长三角13个城市，除上海、南京、苏州、杭州、宁波等重要城市外，世茂把触角伸向了绍兴、嘉兴、常州、泰州、常熟等三线城市。世茂在项目的选择上以大体量、综合项目居多，特别是在二三线城市以商业、酒店的引入营造滨海、滨江特色新城。表13世茂长三角项目城市项目城市项目上海世茂滨江花园苏州世茂运河城世茂国际广场无锡交通世茂项目世茂皇家艾美酒店常州世茂香槟湖世茂佘山庄园徐州世茂东都外滩茂悦大酒店泰州世茂河滨花园世茂新体验杭州世茂江滨花园世茂爱马尚郡世茂滨江项目1及2南京世茂外滩新城世茂余杭项目昆山世茂蝴蝶湾世茂下沙商业项目世茂东一号新城世茂余杭项目2世茂华东商城绍兴世茂迪荡新城宁波世茂世界湾嘉兴世茂世纪公园世茂春晓滨海新城常熟世茂世纪中心资料来源公开资料整理长三角持续占据世茂布局的主力位置,2009年末世茂3240万平方米的权益土地储备中长三角占到5490，占据半壁江山。世茂在长三角的重点城市为上海和杭州，在这两个城市均有5个以上的项目，双核布局凸显。资料来源公开资料整理图11世茂房地产2009年土地储备总结世茂房地产的长三角布局特点，一是形成了上海、杭州双核模式；二是一二三线城市广泛布局；三是扩张迅速。表14世茂进入城市时间表2000年上海2003年南京2004年常熟2005年昆山2006年绍兴、嘉兴、常州2007年徐州、泰州、杭州2008年苏州、宁波2009年无锡资料来源公开资料整理4招商地产长三角模式招商地产2003年进入长三角，但扩张较保守，目前仅进入上海、南京、苏州三个城市。2003年，招商地产进入上海，以161亿拿下松江区沪亭北路1号地块，即现九亭依云郡，为低密度别墅项目。2004年，招商地产进入苏州，339亿获得相城区元和镇阳澄湖东路北、徐阳路西地块（依云水岸），也是别墅项目。2005年，招商地产进入南京，以341亿元拿下栖霞区仙林大学城仙林大道南、仙霞路西地块（依云溪谷），仍为别墅项目。招商地产2003年拿了上海第一个项目后三年在闵行颛桥拿下第二个项目，2007年拿下上海奉贤项目。2004年招商地产在苏州拿第一个项目，2007年拿下苏州两个项目。2005年招商地产拿下南京第一个项目，2009年拿下第二个项目，2010年拿下第三个项目。招商地产在长三角地区的土地储备不多，基本保持了每年拿地12块的速度。表15招商地产长三角项目城市项目南京河西南河西侧A12地块栖霞区马群中山门大街以北南京国际金融中心招商依云溪谷上海招商南桥1号招商臻邸海德花园招商雍华府招商海廷佘山珑原苏州招商小石城雍景湾资料来源公开资料整理总结招商地产长三角布局特点，一是以上海、南京、苏州的散点格局,未形成明显的上海中心；二是区域扩张速度相对保守。表16招商地产进入长三角时间表2003年上海2004年苏州2005年南京资料来源公开资料整理5华润置地长三角模式华润置地2002年进入长三角，随后快速扩张，迅速建立了规模化、均衡化的布局。长三角区域逐渐成为华润置地的重要市场，华润全国布局的26个城市中长三角占到9个。2002年华润置地全国发展战略正式实施，5月拿下上海滩项目进入上海市场。2005年华润扩张加速，以11亿拿下杭州江干区钱江新城综合地块，进入了杭州市场，同年进入无锡。2006年华润置地斥资716亿人民币竞得宁波东钱湖寨基地块，同年以挂牌方式成功竞得苏州市平江区阀门厂地块，进入苏州市场。2009年华润置地进入常州、南通、南京，2010年华润进入扬州。目前华润置地已经进入上海、无锡、苏州、南京、杭州、宁波等一二线以及常州、南通、扬州等三线城市。华润置地在长三角布局较晚，多数城市还处于投入期，销售额波动较大。2009年来自长三角区域的销售额占到华润置地的255，其中上海占比980，杭州占比050，无锡占比580，宁波占比790，苏州占比150。2010年上半年长三角区域的销售额占比有所下降，降至1824，其中上海占比360，无锡占比270，宁波占比1050，苏州144。总体来说,华润置地在长三角的布局较晚,但扩张迅速,已形成较均衡的散点布局。表17华润置地进入城市时间表2002年上海2005年杭州、无锡2006年宁波、苏州2009年常州、南通、南京2010年扬州资料来源公开资料整理6龙湖地产长三角模式龙湖地产长三角区域拓展较晚，2007年才进入，但迅速树立了在进入城市的市场地位，成为长三角区域扩张的后起之秀。龙湖2007年11月以1542亿拿下青浦区赵巷镇特色居住区8号地块（龙湖滟澜山），这是龙湖在长三角的首个项目。借助龙湖成功上市获得资金支持，2009年龙湖扩张提速，进行了一系列的大手笔拿地动作。2009年8月，龙湖以644亿元竞得无锡市太湖国际科技园地块，年底又以20亿拿下新区和锡山两幅土地，同年12月以357亿元高价拿下东杭州中心金沙湖畔四幅地块，宣告龙湖正式进军杭州，2010年1月以2285亿元拿下常州恐龙园南侧地块。目前龙湖进入了上海、无锡、杭州、常州四个城市，各城市的项目数量与体量较为均衡。龙湖的快速开发模式帮助龙湖在进入城市迅速建立了市场地位。青浦区赵巷地块拿下地块后11个月后即进入预售。2010年龙湖在上海的销售额达到了32亿，进入了上海销售前20强。在2009年底进入的无锡和2010年初才进入的常州，2010年龙湖以19亿元、20亿元的销售额分别位列当地市场第二名和第三名。从2009年12月进入杭州到2010年11月龙湖滟澜山面世，拿地到销售不到一年，2010年该项目销售额超过10亿。龙湖进入长三角两三年时间里，2010年区域销售额已提高到81亿,占全年集团销售的比重达到25左右，龙湖的环渤海、长三角和西部三大百亿圈均衡发展格局基本形成。总结龙湖地产长三角布局的特点，第一是进入晚，扩张快；第二是集中在中心城市重点连续拿地；第三是快速开发模式，迅速建立市场地位。表18龙湖地产进入城市时间表2007年上海2009年杭州、无锡2010年常州资料来源公开资料整理7合生创展长三角模式合生创展2001年进入长三角，经过10年的发展，已形成以上海为中心辐射的布局，长三角区域已成为合生创展重要的收入来源地。2001年，合创进入上海，先后开发了珠江香樟园、合生城邦等知名项目，成功树立了在上海的市场地位。2006年11月合创以72亿的代价拿下宁波镇海新城核心区北侧六幅土地，进军宁波市场。2007年，合创进入杭州。2009年，合创以1365亿元获得浙江慈溪36块、共15306万平方米的土地，开始了合创在杭州湾的造城运动。2010年合创以774亿的价格获得昆山周市镇地块，首次进入江苏。与其他企业比，合创以浙江为主的布局较为异类。合创在长三角的布局以上海为核心，2010年合创上海销售额达到37亿，位列上海市场第12位。合创2009年年报数据显示，当年长三角收入占到集团收入的328，在全国布局中占据重要地位。总结合创在长三角布局特点，一是上海为核心辐射；二是除上海外,重点布局浙江市场。表19合生创展进入城市时间表2001年上海2006年宁波2007年杭州2009年慈溪2010年昆山资料来源公开资料整理8雅居乐地产长三角模式雅居乐2007年进入长三角，时间较晚，发展也较慢，布局了上海、南京和常州三个城市。雅居乐主要在南京发展，是少有的不把上海作为重点城市的企业。2007年3月一度停工的金昌摩尔大厦被雅居乐地产以1753亿元人民币的价格收入囊中，被改名为雅居乐国际广场，但至今仍未开业。同年11月雅居乐以7亿竞得秦淮区门东长乐渡地块，进入了南京。2009年雅居乐在常州市中心竞得龙城大道地块。2010年雅居乐在南京拿下了三幅地，开始深耕战略，南京成为其目前在长三角布局的重点。总结雅居乐长三角布局特点，一是进入城市少，呈散点布局；二是把南京而非上海作为重点城市；三是扩张较慢。表110雅居乐进入城市时间表2007年上海、南京2009年常州资料来源公开资料整理9佳兆业长三角模式佳兆业成功上市以及在资本市场的再融资加快了其扩张步伐，2010年下半年企业曾创下了一天内拿下9宗土地的纪录。2008年佳兆业进入江阴和上海，在上海发展奉贤珊瑚湾项目，在江阴发展水岸新都项目；2010年佳兆业以476亿取得太仓科教新城利民社区项目。目前佳兆业的在长三角项目最多的城市是江阴，项目数量达到了3个。佳兆业进入长三角的首站选择了上海，随后选择了江阴、太仓等城市，从上海跨越至长三角富裕三线城市，略过了其他房企常规选择的二线城市，路径具有一定特殊性。总结佳兆业长三角布局特点，第一布局上海及上海周边三线城市，第二散点快速布局。表111佳兆业进入城市时间表2008年上海、江阴2010年太仓资料来源公开资料整理10合景泰富长三角模式合景泰富2007年进入长三角，经历了苏州到上海，再以上海为发展中心的曲线布局路线。合景泰富2007年2月以5亿代价获得苏州相城区渭塘地块，拉开了进军长三角的序幕，同年10月，以188亿拍得苏州昆山项目。2010年合景泰富进入上海，通过招拍挂方式拿下嘉定区伊宁路以南、云谷路以东地块以及浦东新区ES2单元141地块，并与富力地产合作收购了新江湾城项目。合景泰富进入长三角的首站是苏州，2010年把重心转向了上海，即企业所谓“从苏州出发，以上海为中心”战略。截至2010年10月20日，合景泰富在上海和苏州的土地储备达到集团总储备的16，从07年的零到10年的16，实现了巨大跨越。特别是从2010年在上海的动作，可以看出合景泰富对长三角区域的野心。资料来源公司官方网站图13合景泰富土地储备分城市（截至2010年10月20日）总结合景泰富长三角布局，第一逐步加大长三角布局比重，第二苏州、上海两个城市散点布局，第三以上海为中心的思路将逐步体现。表112合景泰富进入城市时间表2007年苏州、昆山2010年上海资料来源公开资料整理11富力地产长三角模式富力地产2007年进入长三角，已布局上海、昆山、南京等城市，形成了以上海为中心的布局。富力在长三角仍处于点式布局阶段，且并未对公司业绩形成重要贡献。2007年4月，富力在昆山以6亿元收购了建筑面积约40万平方米的住宅项目，拉开了该集团进入长三角的序幕。2007年5月，富力高调进入上海，并刊登广告寻求地块合作，7月终以54亿元获得青浦项目。2007年富力初步定下的两年内在华东地区100亿元买地的目标，上海与其他华东城市约73的比例。从后来实际情况看，富力扩张华东的目标显然未完成，两年间没有新拿项目。富力在长三角发展缓慢的原因主要有四一是在地价高峰拿地，二是在金融危机中推盘，三是产品地段受限，四是华东战略定位不明晰。直至2010年底富力在长三角才再度活跃起来，12月拿下麒麟科技创新园科技研发综合体地块，进入了南京，2011年1月联手对合景泰富完成了上海新江湾城C5地块的收购。2010年上半年，富力在长三角的两个项目销售45亿，仅占集团销售额的4；截止2010年6月底，富力在长三角的土地储备为64万平方米，仅占集团土地储备的3。可以说富力在长三角仍处于初级的点式布局阶段，长三角的业绩远未成为集团的重要支撑。总结富力在长三角布局特点，一是点式布局，二是在长三角发展缓慢，还未成为集团的重点区域；三是有加大长三角布局的趋势。表113富力地产进入城市时间表2007年昆山、上海2010年南京资料来源公开资料整理12金地集团长三角模式金地2002年进入长三角，不到10年时间长三角区域销售额突破了100亿，长三角成为金地的重要区域。2002年12月，金地获得上海嘉定区2100亩项目开发经营权，并签约嘉定西门项目，从而进入上海。2005年金地获得宁波公交四公司101亩土地，迈出了长三角区域扩张的第二步。2007年金地以84亿元总价竞得南京河西市中心地块，进驻南京；同年拿下杭州三墩42号地块，进驻杭州。2009年金地进入绍兴，以1366亿价格竞得绍兴柯桥地块。2010年金地以1546亿拿下飞龙生活区地块，进入了常州。截至目前，金地进入了上海、宁波、杭州、绍兴、南京、常州6个城市，2005年后平均一年进入一个城市，稳扎稳打的作风明显，同时金地进入的浙江城市多于江苏城市，拓展浙江市场较为成功，与合创类似,这是外地进入长三角扩张企业中较为少见的。2010年上半年，金地上海公司营业收入达到2811亿元，占集团收入的32。2010年长三角区域销售额达到10199亿，首次突破100亿元，占集团销售额28338亿的36，成为公司布局的重点区域。目前金地集团正在进行产品结构转型，商业地产和豪宅市场是未来发展重点；在布局选择上，高铁沿线的苏州、无锡、常州、镇江、南京以及浙江的嘉兴等将是布局的重点。总结金地进入长三角特点第一，以上海为中心，沿沪宁、沪甬布局，由点到线，第二，持续加大对长三角的投入，使其成为金地重要市场；第三，布局稳健性突出。表114金地集团进入城市时间表2002年上海2005年宁波2007年南京、杭州2009年绍兴2010年常州资料来源公开资料整理13明发集团长三角模式明发集团发源于厦门，2002年进军长三角，目前已进入了上海和江苏多个城市。明发在商业地产领域积极布局，南京、扬州、无锡以及上海都有明发商业广场项目。明发2002年进入南京，总建筑面积达200万的明发滨江城的成功开发使其在南京树立了市场地位。随着明发业务从住宅向商业的转型，2003年后明发在长三角主要开拓商业地产。2006年明发集团进入扬州，2007年进入了无锡，2008年进入了镇江，2010年进入了淮安。2002至2010年明发基本以南京为中心，在南京及周边三线城市发展。2011年初明发进入了上海，以387亿元拿下嘉定区高台路商办地块。目前明发在长三角的主要商业项目为南京明发商业广场、扬州明发商业广场、无锡明发商业广场以及目前位于上海嘉定的项目。从目前销售收入来源和项目个数看，明发在长三角以南京为中心的布局明显。总结明发布局特点，第一，以南京为中心辐射江苏；第二，进入上海，开始谋求商业地产布局的突破。表115明发集团进入城市时间表2002年南京2006年扬州2007年无锡2008年镇江2009年淮安2011年上海资料来源公开资料整理1113卓越集团在长三角的区域布局模式建议重点房地产企业模式总结路径趋势点沪宁、沪甬沿线长三角面在以上13个企业中，万科、中海、世茂、招商地产、华润置地、龙湖、合创、雅居乐、富力、金地这10家企业不约而同的把进入长三角的第一站选择了上海。在扩张的第二个城市上，很多企业选择了南京。较早进入长三角的企业，区域扩张也较早，通常在20022004年就开始了区域扩张，如中海、万科、招商、华润置地等。进入长三角稍晚的企业，一般在2006年也开始了长三角区域的扩张，如合创、明发和金地。更晚进入长三角的企业，市场留下的城市深耕空间已经不大，在快速扩张的导向下，基本呈现散点快速扩张，如佳兆业、合景泰富和富力，但多数依然将上海作为必争之地，如富力在多方努力后依然进入了上海。多数企业扩张都是点到线的布局，走的更远的万科、世茂开始点线面全面布局。在扩张的路径选择上，多数企业选择了沪宁、沪甬沿线，沿线城市经济发达，购买力较强，又拥有交通的便利，房地产市场有较大潜力。多个知名房企在这些城市的竞争，也帮助了当地房地产市场较快成熟。进入城市江苏多于浙江总体来看，以上13个企业全部进入了上海，江苏的平均进入城市数为331个，浙江的平均进入城市数为146个，江苏明显多于浙江。以企业来看，也只有金地和合创进入浙江的城市个数多于江苏的城市个数。表116进入上海、江苏、浙江平均城市个数上海100江苏331浙江146资料来源资料整理市场战略地位多数发展良好企业已将长三角区域作为主要市场较早进入长三角的企业，通过多年发展形成了较为均衡的布局，长三角成为重要的市场。世茂的二分之一左右的收入来源于长三角，万科、合创、金地等企业三分之一的收入来源于长三角，中海、龙湖四分之一的收入来源于长三角。比较引人注目的是龙湖，2007年底才拿下长三角第一块地，2010年长三角区域的销售额已经达到集团销售额的四分之一，并且在多个城市进入销售排行榜单。从拿地到销售不到一年的快速反应时间，使得龙湖的版图与市场地位不断扩大。另一家扩张势头较猛的企业是佳兆业，借助资本市场的成功运作，拿地加码，2010年在上海周边城市拿下三个项目，而同年佳兆业销售首次突破百亿。重点企业长三角战略布局对卓越的启发与建议卓越集团进入长三角较晚，2007年进入杭州，2009年通过股权收购方式进入了上海，2010年12月竞得奉贤南桥新城项目，这是卓越在上海的首个综合体项目。目前卓越已经入了上海和杭州这两个长三角重要城市，但与同行企业以及长三角自身经济楼市地位相比，布局的广度和深度不够、长三角收入占集团的比重小。选择下阶段的区域拓展目标已十分重要。参丈衔乃岬降慕氤堑钠笠档睦怕肪叮宰吭降慕槿缦拢一，上海区域龙头地位不可动摇，且卓越已有一定的发展基础，因而主要可结合产品线特征寻找综合体、商业地产等合适项目继续发展。二,卓越进入长三角的时间晚、布局速度慢，未来在保持城市扩张的持续性、关注已进入城市的基础上，需要积极拓展新兴城市、加大长三角布局力度。三，在区域选择上，一方面可参考主流拓展路径，优先考虑江苏城市，尤其是苏中或苏南地区，另一方面，可以考虑跳过常规的地级市，直接进入部分条件具备的县级市。112产品模式1121长三角主流城市百强项目交易情况（1）长三角主流城市百强项目主流单价超过20000元平方米2010年，长三角百强项目共成交65421套、79076万平方米，交易总额达到1763亿元。长三角主流城市百强项目平均成交单价为22290元/平方米。表117长三角主流城市百强项目总体成交情况成交金额（亿元）成交套数套成交面积万平方米平均成交单价（元/平方米）176259654217907622290数据来源CREIS中指数据、FDCSOUFUNCOM（2）百强项目门槛值为1034亿元，最高值超过40亿元2010年长三角百强项目门槛值为1034亿元，为上海复地北桥城项目。成交额最高的项目为杭州滨江城市之星项目，成交金额达到4442亿元。榜首项目成交额为榜尾项目成交金额的43倍。百强项目平均成交金额为1763亿元，销售额中位数为1480亿元，单个项目的交易额高。表118长三角主流城市百强项目交易额分布门槛值（亿元）中位数（亿元）平均值（亿元）最高值（亿元）1034148017634442数据来源CREIS中指数据、FDCSOUFUNCOM（3）十强项目平均成交额超过36亿元前50强市场份额近7成百强项目成交金额前10项目合计成交3677亿元，成交房屋8284套，成交面积11337万平方米，在百强项目总成交中分别占2086、1266、1434，十强项目门槛值达到3116亿元。百强项目中前10项目、前20项目、前30项目、前40项目和前50项目的成交金额所占市场份额分别是2086、3547、4736、5708和6600。表119112月4长三角区域成交金额前十名项目排名城市项目名称成交金额（万元）成交套数套成交面积万平方米开发企业1杭州滨江城市之星444228764861023杭州滨江2杭州绿城蓝色钱江43853013302869绿城集团3上海保利叶都3824455419562046保利地产4宁波长岛花园374439465911262雅戈尔置业5杭州西溪诚园366652558411134绿城集团6上海尚海湾豪庭35981507273597恒盛地产7杭州金地自在城3519614520821858金地集团8杭州滨江万家星城3280148714131495杭州滨江9上海上海星河湾31958278216671星河湾地产10上海四季雅苑31160337124381和黄地产合计367727399828411337占比208612661434100上海复地北桥城10341681324571复地集团数据来源CREIS中指数据、FDCSOUFUNCOM数据来源CREIS中指数据、FDCSOUFUNCOM图14前50项目成交金额集中度情况（4）长三角百强项目成交金额梯队化现象明显长三角百强项目交易额梯队化现象明显。其中成交金额在30亿元以上的第一梯队项目有10个，成交总金额36773亿元，合计成交金额占比2086。第一梯队项目主要集中在杭州和上海，两地各有5个和4个项目。第一梯队中成交金额在40亿以上的项目均在杭州，分别为滨江城市之星和绿城蓝色钱江。成交金额在2030亿元之间的第二梯队项目有18个，合计成交金额42904亿元，占比2434。第二梯队以上海为主力，共占据11席，其余杭州占据4席，苏州占据2席，宁波占据1席。成交金额在1020亿元之间的第三梯队项目有72个，合计成交金额96583亿元，占比5480；主要集中在上海、杭州两地。表1202010年长三角区域百强项目成交金额分布情况项目成交金额（亿元）项目数量成交总额（亿元）分布城市（项目数量）第一梯队4028828杭州（2）3040827945上海（4）、杭州（3）、宁波（1）第二梯队20301842904上海（11）、杭州（4）、苏州（2）、宁波（1）第三梯队10207296583上海（38）、杭州（12）、苏州（8）、宁波（6）、南京（5）、无锡（1）、温州（1）、徐州（1）合计100176259上海（53）、杭州（21）、苏州（10）、宁波（8）、南京（5）、无锡（1）、温州（1）、徐州（1）数据来源CREIS中指数据、FDCSOUFUNCOM数据来源CREIS中指数据、FDCSOUFUNCOM图15110月长三角区域百强项目成交金额分布及占比情况1122百强项目集中于沪杭等一二线城市百强项目多集中在沪杭等一二线城市，以成交金额为例，一线城市、二线城市和三线城市所占比例分别为7698、2235和067。上海百强项目数量高达53个，成交总金额占据百强项目一半的份额，反映了上海作为长三角领头城市的地位，为长三角楼市的第一梯队；杭州为21个，位居第二梯队。两地百强成交金额占比接近8成，成交面积占比近7成，成交均价分别达到25337元/平方米和23922元/平方米。由于上海、杭州两地项目的市场表现过于抢眼，其他城市显得相对弱势，苏州、宁波、南京三市在百强项目榜中分别占据10席、8席和5席，无锡、徐州和温州三市均只有1席。表1212010年长三角区域百强项目按城市分布及成交情况城市项目个数金额（亿元）金额占比套数套面积万M2价格（元/M2）上海5390496513430606357162533734杭州2145195256416041188922392238苏州1015196862742992801637491宁波814722835519278241881796南京56998397439746201514825无锡113490773419941357790徐州1118306712221364867381温州111190631933862898605合计100176259100065421790762228976数据来源CREIS中指数据、FDCSOUFUNCOM数据来源CREIS中指数据、FDCSOUFUNCOM图16110月长三角百强项目按城市分布及成交情况1123长三角百强项目过半由房地产百强企业开发数据显示，长三角主流城市百强项目中，有54个项目分别由24个百强企业所开发，累计成交金额达到101287亿元，合计成交金额占比超过5成，达到5746。经过近年来优胜劣汰的行业整合，百强企业已经成为长三角房地产市场乃至中国楼市的中坚力量和领导者，百强企业开发的项目在市场表现和品牌溢价等方面均表现良好