我国商业银行个人住房贷款的风险及防范

我国商业银行个人住房贷款的风险及防范金小潇（浙江工业大学人文学院浙江杭州310023）摘要随着国民经济的不断发展，住房分配货币化制度的实施，我国商业银行个人住房贷款业务获得了长足的发展。由于个人住房贷款具有风险小、收益时间长、社会效益明显等优点，已成为各家商业银行房地产业务的经营重点。但是，随着个人住房贷款业务开办时间的延伸、贷款总量的加大，以及其在贷款中所占比重的不断上升，相关风险也逐渐开始暴露。本文从商业银行个人住房贷款业务的风险入手，分析个人住房贷款业务风险形成的原因，探讨我国商业银行个人住房贷款风险防范的对策建议。关键词商业银行；个人住房贷款；风险防范近年来，我国房地产业保持了较高的增长率，迎来了房地产发展最好的时期之一。为了拓展自身业务的利润空间，各家商业银行纷纷介入房地产信贷市场。目前，房地产住房信贷已经成为商业银行资产业务的重要组成部分和主要利润来源。目前我国的住房消费信贷呈现良好的发展态势，无论从国际经验还是国家产业政策来看，我国住房消费信贷的发展前景极为广阔。但是，由于住房信贷风险相对较小，各商业银行往往忽视了其固有风险。如果在目前相对欠缺的风险管理机制下盲目进行个人住房信贷业务的快速扩张，住房信贷信用风险在繁荣背后将随时间推移而逐渐显现，同时商业银行也必将承担巨大的风险。因此，在加强个人住房信贷市场营销的同时，应客观地分析办理个人住房贷款业务存在的潜在风险，有针对性地制定出有效的防范措施和对策，做到早防范、早化解，进一步提高银行的经营效益。一、我国商业银行个人住房贷款业务存在的问题（一）个人住房贷款的风险防范机制不强第一，缺乏完善的社会信用体系和个人信用制度，银行无法准确了解和调查个人客户目前真实的负债情况以及个人信用记录，从而不能客观合理地把握贷款人的资信状况。第二，银行一般以贷款人填写的申请书内容及申报的资料判断其是否符合贷款条件，从这些资料中只能简单了解贷款人的基本情况。对贷款人还款能力的分析则单凭工资单或单位出具的收入证明，工资单往往反映的只是基本的收入和补贴，一般不含奖金或分红，而收入证明对于一些集体、私人企业等，则具有较大随意性。所以银行往往无法查实贷款人的实际收入水平。第三，有的借款人与开发商互相勾结办理假按揭套取银行资金，银行对此防不胜防。（二）银行资金存在短存长贷的矛盾个人住房贷款是银行信贷资产中质量最好的，但安全性高的个人住房贷款，流动性却极差，因为其资金来源主要是银行吸收的活期储蓄存款及企事业单位活期存款，而贷款期限较长，短则几年，一般为1020年居多。随着银行个人住房贷款业务的迅猛发展，长期贷款规模增大，在信贷资产中的占比上升，这种短存长贷的矛盾就日益显露出来。（三）二级市场欠发达，抵押物处置难目前，除大中城市外，二级住房市场尚欠发达。这样，必然导致个人住房贷款流动不畅和安全性的不确定性。虽然银行对连续6个月不能按期“供楼”，可以“收楼”，但真正执行起来，银行却没有一点主动权。要处置抵押的房产，困难很大。通过法院起诉，要耗费银行的大量人力、物力、财力，而且处置时间长，影响经营效益。二、我国商业银行个人住房贷款的风险分析个人住房贷款业务开办之初，由于普遍实行了抵押、担保加保险的多重保障模式，该项业务被银行认为是风险低、利润稳定的信贷品种。事实也证明个人住房贷款的风险远远小于其他贷款品种。但不可否认的是，部分地区的个人住房贷款不良率已开始出现爆发式增长。在目前房地产快速发展和居民购房意愿持续加强的情况下，商业银行不仅应该注重个人住房贷款量的扩张，更应该对常见的风险有明确的认识。（一）流动性风险随着我国个人住房贷款规模的迅速扩大，银行资金运用长期化与资金来源短期化的矛盾日益突出，影响了银行资产的流动性。而目前我国各大银行主要资金来源还是依赖于企业和居民储蓄存款，在市场经济条件下，越来越多的人并不倾向于把钱存入银行，而是积极到市场中去投资。这是经济发展的必然趋势。这就使得银行储蓄存款的流动性相对增大，银行手中固定掌握的资金日益减少，而个人住房信贷业务需要的资金越来越多，加大了银行的流动风险。（二）信用风险信用风险可以分为被迫违约风险、理性违约风险和恶意116现代营销金融商务违约风险。被迫违约风险。随着我国国有企业职工下岗分流政策的实行以及私营企业、中外合资企业的不断增加，居民收入的不稳定因素也在逐渐增加。另外，其他意外事故也可能导致还款能力下降，如借款人患病、致残、意外死亡等情况发生或婚姻状况改变等等。理性违约风险。借款人取得货款之后，如果住房价格大幅下降，并且尚待归还的贷款余额高于重新购置同一住宅所需支付的费用时，借款人就可能主动违约。在这种情况下，对借款人来说，违约是使其成本最小化的理性选择，但对银行而言，却增大了经营风险。恶意违约风险。目前商业银行还很难对个人信用风险进行准确判断。一方面，贷款人可以故意欺诈，通过伪造信用资料骗取银行贷款。另一方面，在房贷的10年、20年，甚至30年的期限内，个人资信状况面临很大的不确定性，信用缺乏和支付能力下降的情况随时有可能发生。（三）抵押物品处置风险主要包括抵押物产权风险，抵押物价格风险和抵押物变现风险。抵押物产权风险。较普遍的情况是目前广泛存在的房改房、安居房、经济适用房等。因为包含政策性因素，所以上述的房屋是不完全产权，银行要将其上市交易拍卖，就必须要补缴税费，将其转化为完全产权。抵押物价格风险。目前，我国住房二级市场尚不完善，抵押房产的拍卖价格一般远低于同等房产的市场售价。另外，由于个人住房贷款期限较长，抵押物价格有可能会发生下跌，使银行处分抵押物时出现不能足额清偿欠款的潜在风险。抵押物变现风险。抵押物变现风险是指银行抵押物不能变现，或者处分抵押物的代价过高，迫使银行不得不放弃追偿贷款的风险。一方面，相关的法律保护不完善，使银行很难快捷、便利的处分抵押物以实现债权；另一方面，银行处分抵押物成本过高，所涉及的各项费用如诉讼费、评估费、拍卖费用往往超过诉讼标的，使银行丧失处分的信心。（四）银行自身内部管理风险银行内部方面的操作和管理问题引发的风险，即在个人住房贷款的整个过程中，由于银行工作人员的失误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失的可能性。银行作为贷方当事人，在群体上通过内部分工进行相互协作，任何一个环节管理不善都可能使潜在风险变为现实，引起资产损失。产生这种风险的原因之一是信贷管理规定不健全，制度执行不严，落实不到位，违章不纠，形成信贷风险。由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间的激烈竞争，为了争取市场份额，各大银行都尽可能通过降低首付比例、延长还款期限、放松审批限制等手段来吸引客户。另外，贷款期间，若抵押物在银行保管过程不慎丢失或者损失，银行需要赔偿，影响对贷款的回收甚至造成风险；银行在催收和监控方面实施不到位也容易造成借款人拖欠不还或赖账情况的发生。产生这种风险的原因之二是对房地产开发商的经营状况和政府房地产管理部门新的政策法规没有及时了解，影响了对信贷风险的防范和应急处理。三、我国商业银行个人住房贷款风险的防范措施住房制度改革的深化和住房分配货币化的全面实施，使个人住房贷款成为一种必然趋势。但与此同时，个人住房贷款也是一项有风险的业务，而有些风险则是可控的，是银行通过一定的努力可以化解的。从银行经营管理的角度讲，在认真分析了个人住房贷款风险隐患的客观性基础上，应该建立起风险防范体系，提高风险防范能力，以确保个人住房贷款投放的安全和高效。（一）完善个人信用制度，加强资信评估个人信用制度既能证明、解释与查验自然人资信，又能够监督、管理与保障个人信用活动，它是规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范。因此，首要任务当然是建立健全我国的个人信用制度。个人信用制度主要应包括两个方面的内容一是信用准入制度，即建立起科学的个人信用的定量评估体系。首先，应组建个人消费信用信息库并且实现联网，通过对个人消费信用的各种信息进行分析、汇总等处理，对个人的资信状况进行完整的评价，并实现资源共享。其次，制定个人资信标准。银行应结合所在经济区域实际情况制订出相适应的个人资信评定标准，合理拉开信用档次。将没有信用的借款人和骗贷者拒之门外，使信用良好的借款人能享受到银行的贷款，此外，银行还需根据经济的发展变化，实时对个人贷款资信标准进行调整。二是信用制裁制度，即对消费者不守信用的行为进行一定惩罚和制裁，信用制裁包括金融制裁、舆论制裁、法律制裁等等。（二）把好开发商及楼盘风险关在个人一手房贷款中，开发商实力及所开发项目的实际状况，将会直接影响到房屋买卖合同的履行与否，从而间接影响到银行的贷款安全。如果减少房屋买卖合同的纠纷，也就意味着增加银行个人住房贷款的安全。对于银行来说，选择实力雄厚、资信状况良好的开发商以及选择规划合理、操作规范的房地产开发项目是规避风险的根本途径之一。严格审查开发商的资质及信用状况，并着手发展一些与银行有着良好合作关系的房地产开发企业，这样可以减少一些盲目的贷款行为，减少不必要的风险。对期房项目发放个人住房贷款的，应加强对开发商的资金监管力度，确保资金首先用于本项目的后续建设，防止因资金挪用造成工程烂尾。（三）加强银行内部管理1严格审核贷款手续借款合同和抵押或担保合同是保全资产的重要法律依据，也是确定债权债务的法律文本。在签订合同的过程中，一定要严格审核相关合同条款和补充条款，还要对印章和签字的真实性和有效性进行鉴定。同时，由于个人住房贷款具有保管年限长、档案多的特点，务必做好档案登记和管理。2追踪个人房屋产权确立情况由于按揭贷款从阶段性担保到确权后的他项权证拿到经117现代营销金融商务我国中小企业融资难之根源与对策李薇内蒙古煤田地质局109勘探队呼伦贝尔021000随着社会经济的发展，企业竞争的激烈，融资在我国的中小企业竞争中发挥着越来越重要的作用。融资是指企业资金筹集的行为与过程，是企业根据自身的生产经营状况、资金拥有状况和未来经营发展的需要，通过一定的渠道向企业的投资者或债权人筹集资金，以确保企业正常生产和经营管理活动需要的理财行为，是货币资金的持有者和需求者之间，直接或间接地进行资金融通的活动。企业的发展离不开金融的支持，融资是现代企业金融来源的重要途径。由于社会环境与中小企业自身条件限制等原因，融资问题严重制约着中小企业的发展规模与速度。本文重点就我国中小企业融资问题现状及对策阐述几点看法。一、我国中小企业融资难的根源（一）融资渠道少、筹资能力低当国有大企业在发展中遇到资金紧张的情况时通常可以得到政府和金融部门的支持，而且，还可以通过公开发行股票和债券等形式从社会上筹集所需资金。而中小企业由于规模小、信用程度低和担保抵押不足等原因，很难在融资市场上筹得所需资金。在目前我国政策法律环境不完善的情况下，由于中小企业对自身产权角色转换和经营方式的转变还不够到位，造成大多数银行放贷都向大型企业倾斜。（二）信贷受歧视、信用体系缺失根据当前的国情，政府提出了“抓大放小”的企业扶持政策，要求银行部门要重点支持大企业，确保大企业的信贷，其无形中造成了对中小企业的信贷歧视，导致银行在对大企业和中小企业融资问题上的不平等，造成了对中小企业信贷需求的支持缺失。加之中小企业普遍存在固定资产较少、抵押物不足和效益不稳定等不利于贷款的限制性因素，造成了银行界普遍对中小企业贷款慎重、条件苛刻的现状。办行抵押有较长的一段时间，在这期间，虽然开发商存有一定的保证金，但是如果不注意督促和追踪，很可能带来开发商难以担保的风险。所以，应及时掌握和追踪房屋的竣工和交付使用的确切时间，督促开发商按时办理产权的相关手续，直至房屋他项权证拿到银行抵押为止。3及时监控还本付息情况加强与客户的沟通和交流，克服银行重贷款轻管理的倾向，对于逾期期数较短的贷款，也须及时催收，以免造成借款人的错误理解，即使银行贷款欠几期不还也没有人管的侥幸心理，从而助长了人为逾期的情况发生。4加强业务人员的专业性我国住房金融的业务经营、管理不够规范，各个银行的房地产信贷部、个人住房信贷部的专门人才缺乏，与此业务有着密切相关的房地产估价师、会计师、律师、经纪人等专门中介人才更是匮乏。所以，应该大力加强法律知识、专业知识的定期培训，做到人才开发、培训和使用三要素一体化，不断提高从业人员的综合素质，减少人为风险。（四）建立政府担保体系我国可建立国有独资或者国有控股的担保机构，专门针对中低收入阶层提供住房信贷信用担保。通过兼并、收购的方式取得对地方现有区域性担保公司的控制，通过内部业务的整合，在全国建立分支机构的方式建立起覆盖全国大中城市的担保网络。公司化的运作模式可使担保公司更专业，更有效率。建立担保公司，一方面将满足我国相当一部分中、低收入家庭的购房需要；另一方面分散了我国住房信贷信用风险，从而使金融体系更为安全。总之，个人住房贷款是一项发展前途较广的银行资产业务，由于其期限长、数额小、客户数量多等特点，管理起来会有较大的难度。但从已有的经验来看，银行应保持清