长春北海丽景二期商业地块定位报告.pptx

,2016年7月30日,吉林壹居房地产咨询有限公司,北海丽景二期商业地块定位报告,PART01,市场情况简要分析,PART02,项目自身条件解读,PART03,项目定位,PART04,物业组合规划建议,目录,PART05,产品定位与规划建议,PARTONE,市场情况简要分析,长春市宏观发展情况,长春市房地产市场发展情况,长春综合体市场情况,区域商业发展情况,区域酒店发展情况,客户研究分析,1,2,3,4,5,GDP发展：GDP稳定增长，城市经济实力稳步抬升，加速了城市迈向国际化大都市进程。,人均GDP与人均可支配收入：两项指标持续走高，对拉动城市内需，促进城市繁荣发展提供了强有力支撑。,固定资产与房地产投资：随着全国经济增速放缓，长春市经济影响较大，连续多年长春固定资产以及房地产投资持续降低，但近期中央更重视房地产行业健康发展，为项目发展提供新机遇。,城市总体规划：目前核心城区土地稀缺，经开区以及净月方向仍是长春市发展的一个主要方向。,城市交通规划：快速路、轻轨等立体交通网已初具规模，提质提速城市发展，未来更多地铁、轻轨等交通网的修建，对房地产市场发展提供了新动力。,城市化水平的高速推进、经济发展的强劲支撑，城市交通提质，带来长春发展的大飞跃，为本案的发展提供了大环境利好与夯实的经济基础，本案也将迎来新的发展机遇。,长春市宏观发展情况,市场情况简要分析,1,2,3,4,政策分析：2015年房市场政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，促进市场稳步回升，商业地产或将迎来新一轮发展契机，本案将面临较好的发展机遇,供应分析：受前几年政策紧缩影响，长春市2015年商品房供应量多年来首次下降，但降幅较低,销售分析：2015年伴随着降息降准等利好政策的影响，商品房市场成交态势稳步上升，达到历年来新高,2010-2015年商品房成交均价稳步上涨，2015年均价达6744元/，达到历年来的新高,随着经济形势的严峻，2015年年底中央开始放松对地产行业调控，并出台多项措施鼓励房地产行业健康发展，同时鼓励地方根据实际情况调整，预计未来一段时间，长春市关于房地产行业仍将持鼓励态度。,长春市房地产市场发展情况,市场情况简要分析,1,2,3,4,综合体情况：长春近年主要开发综合体项目，多以写字楼、公寓类产品为主，商业为辅本案在综合体打造上也可借势发展，临近会展中心，重点向商务方向发展！,物业组合：酒店+商业+住宅+公寓+写字楼的物业组合较典型，丰富完善的物业组合，相对市场竞争力与影响力更强，同时对各物业的价值拉动更容易和显著！,发展趋势：随着城市化快速发展，未来区域内城市综合体整体供应量较多，竞争压力巨大，但本案所在区域存在综合体空白，存在相对性发展机会！,发展模式：长春市综合体项目主要以写字楼、酒店、商业、均衡为主导驱动的发展模式为主，在物业打造上注重品牌与大型主力店对整体物业价值的拉升！,长春综合体市场情况,市场情况简要分析,1,2,3,4,发展阶段：长春商业市场发展已进入品牌化、规模化、高度聚合化的发展阶段，综合体已成为市场最具标志性的发展模式与形态,发展现状：随着网络购物的疯狂发展，实体经济受冲击巨大，万达等龙头企业等率先调整产业结构，缩小规模，但本案所在区域虽然存在大型集中商业的空白，但周边无商业氛围，发展大型集中商业风险较高,消费能力：虽然近年来居民消费能力持续提升，但实体商业反而愈加窘迫，其中餐饮类、娱乐类受影响相对较小,随着城市发展的提速，和居民收入提升，消费能力有较大提升。但是受网络购物巨大冲击，使得实体商业运营变得越来越难，风险越来越大。这从近年来长春主要商业地块开发以及运营情况可以看出，近年商业地块基本被写字楼和公寓所占据，传统商业所占比例越来越少。,区域商业发展情况,市场情况简要分析,商业形态：区域内街铺和裙楼商业为主，街区、集中式商业形态较少，无集中商业氛围,酒店市场分析小结,区域附近交通条件较好，项目紧邻轻轨3号线，紧邻会展中心，适合打造精品酒店或星级酒店,1,2,3,区域以经济型酒店居多，星级酒店市场存在一定空白（仅和合会馆、会展酒店），随着省府会展中心周边区域发展提速，商务性需求将不断提升，酒店市场发展将获得更强支撑,经济型酒店收费标准在80-160元/晚之间，入住率在7080%，经营状况较好；区域内星级酒店收费标准在200-600元/晚之间，入住率在40%60%左右，会展酒店因经营多年，硬件设施严重老化，经营不佳,本案在酒店的打造上应充分考虑项目的地段、交通、环境等因素，在定位上可适度拔高，同时也可尝试主题化、特色化的打造方向。,4,主题型、特色型酒店在区域较缺乏，同时也较受市场追捧,区域酒店发展情况,市场情况简要分析,1,2,3,会展中心片区虽然存在大型集中商业空白，但区域内客户情况以及项目周边情况对大型商业的打造形成较大制约，稳妥考虑，建议迎合会展片区商务氛围，主打商务氛围营造。,4,受区域内商业氛围较差影响，区域内集中型商业类产品的投资情绪欠佳,虽然区域周边有数个成熟小区，但区域内直接步行辐射范围内，常住人口较为分散，周边街道较窄，不适合打造集中型商业,临近会展中心，周边商务人群较多，具有打造商务综合体的人群基础,受会展中心影响，间歇性流动人群较多，但无法对项目形成稳定消费支撑,酒店市场分析小结,客户研究分析,市场情况简要分析,政策启示,城市发展启示,综合体竞争启示,酒店发展启示,商业市场启示,政策逐渐放松，为房地产市场健康发展提供发展机遇，本项目开发期处于此时期。,宏观经济、城市进程的稳健发展，为本案提供了重要的成长动力。,综合体竞争压力巨大，本案须以合理的驱动模式、物业形态组合实现差异化突破，形成聚合共赢！,区域内良好的商务氛围以及高端特色酒店的缺失，为本项目酒店发展提供机遇。,1,2,3,4,5,网络购物高速发展、万达等实业战略调整，让市场认识到，大规模实体商业运营风险和难度越来越大,酒店市场分析小结,市场启示,市场情况简要分析,项目自身条件解读,PARTTWO,地块基本情况分析,交通条件分析,配套情况分析,区域未来发展趋势分析,物业发展机遇研究,项目未来发展机会思考,根据本项目的规划指标、项目的综合区位、区域的发展潜力，适合综合体类物业，并且完善区域性商业的配套。根据建筑密度指标，建筑密度30%，地面横向空间使用受限，产品类型以高层建筑物为主。,主要经济技术指标,项目自身条件解读,B地块,地块基本情况分析,项目自身条件解读,B地块,地块内部,项目建成后四面临街，但均不是城市主干道路，且道路宽度较窄，不适合打造集中型商业中心。地块形状细长但较为方正，内部土地平整，开发条件相对较好。地块周边目前无商业氛围，人气较差，人流聚点缺失，南侧多家制药厂，商业运营风险较大。,项目位于经开区，交通通达性较好，有125路，160路，292路3条公交线路经过本项目；临近轻轨以及城市快速路，交通辐射区域达到主城各区，使项目片区拥有极强的商务集聚功能和交通优势。,交通条件分析,项目自身条件解读,大区域内配套相对完善，但也应注意到距项目2公里左右直接辐射到的配套基本处于缺失状态。项目周边商业氛围较差。项目规划期，基本的商务、商业配套需要适当考虑。,配套情况分析,项目自身条件解读,长春市城市总体规划（20112020）：项目属于经开区会展单元，右侧图是会展单元整个地块的土地属性，其中的红色区域都是商业用地，可见会展单元是长春市经开区重要组成部分，本项目紧邻会展中心，是经开区城市规划的重点区域。是以居住及公共设施为主、相关配套为辅的兼具商务、商业、会展、产业配套等功能于一体的复合功能区。从右图可以看出项目西侧和南侧四个地块交通条件和规模上更适合开发大型商业综合体，而本项目则重点发展商务方向更适合。,区域未来发展趋势分析,项目自身条件解读,以上四个地块，从地块条件上更适合开发大型集中商业,项目地块,城市发展,政策影响,规划前景,本项目地块是经开区优质商业性质地块；地块规模适中，临近会展中心，具有一定商务氛围；临近快速路、轻轨等优越的交通区位条件有助于促进本项目成为经开区会展中心片区商务中心。,振兴东北经济、促进二线城市房地产健康发展等利好条件，长春房地产行业未来几年发展仍后势看好；长春目前全市经济正处于一个上升期，经济的发展和收入的提高也将推动消费的活跃；近年长春市写字楼市场供应量巨大，但会展中心区域却存在市场空白，这位本项目打造区域性商务中心创造了市场机遇。,随着宏观经济增速放缓，房地产行业能否健康发展对经济影响巨大，近两年政府连续出台了多项利好房地产行业的政策，保障房地产行业健康发展。尤其长春这种东北区域二线城市，政策的鼓励和支持是本项目发展的又一机遇。,长春市经过多年高速发展，核心城区可用建设用地较少，未来经开方向将是长春主要发展方向之一，而本项目位于经开区核心区位，优势明显；临本项目区域多处商业用地待开发，宗地上建筑物较少，甚至部分净地，预计未来几年将相继开发，容易形成规模效应，同时本项目先于其他地块开发，可抢占市场先机。,紧邻会展中心，交通优越，规模适中；会展中心商务氛围有助于本项目商务类物业的打造和运营；城市重点发展区域，未来区域内商业地块开发，有利于形成商业聚集效应。,项目地块背景研究结论,区域内的公寓较为稀缺，项目所在片区未来将成为长春商务中心之一，本项目建设公寓产品，迎合区域内市场需求。公寓产品可租可售，投资自住保证了绝对的升值空间，是前景无限的投资型物业极品；,写字楼,公寓,开放式商业街区,酒店,开放式商业街区，科学规划设计，合理引导人流，最大化提升人气；商务休闲与商务性消费有机结合，满足基本商务消费以及周边基本生活消费；减少商业所占体量，降低项目销售、运营风险。,区域交通便利，紧邻会展中心，不定期会展，提供大量客源保障；区域内中高端精品酒店较为稀缺，为本项目打造酒店物业提供了市场空间；会展中心大饭店内部老旧、配套缺失，但价格较高，本项目酒店的良好运营具有发展机遇。,目前长春写字楼产品供大于求，但经开区会展中心区域存在市场空白；临近会展中心，具有一定市场需求，商务氛围渐浓，发展潜力巨大，未来商业发展前景看好；本区域大型集中的办公类物业，升级换代是必然的趋势，本项目有一定发展机遇。,PART1项目物业发展机遇研究结论回顾,商务综合体类物业集群，符合会展中心区域调性，有机会获取市场青睐；区域内小户型公寓，可商可住，能最大程度被客户接受；会展区域中高端精品酒店缺失，为本案提供市场机遇。,物业发展机遇研究,PART1项目发展综合评价,项目自身条件解读,SWOT分析,综合上述分析，我们可以得出以下对本案未来机会的思考：,一、近年来，网络购物的疯狂发展，猛烈冲击着实体商业，以万达为代表的实体运营商纷纷调整了经营策略，缩减经营规模。实体商业的运营变得越来越难，经开区历来规模性集中商业发展较差。会展区域内集中商业运营风险过大，不建议本案打造集中商业。,二、本案周边无成熟商业配套、无商业氛围的现状，也决定本案如果打造集中性商业困难重重。那么作为一个地上建筑面积8万余平的商业地块，如何定位？物业构成是怎样的？成为本项目最重要两大问题。,三、从规划数据30%建筑密度来看，低层大面积覆盖商业的可用空间较少。这也决定了本案规划方向重点应是纵向。结合100米限高，打造区域性次级地标性建筑，也许是政府出让土地的初衷之一。,四、本案地块的商业性质，会因商业氛围较差的劣势，产生负面影响。那么如何在商业氛围较差的前提下，寻找发展机会，成为本案在未来持续性发展的重要环节。这需要从最初的商业定位时便充分考虑到。,五、写字楼类办公物业，对商业氛围要求稍低，但对商务氛围以及交通通达性要求较高，而本案在这两方面具有得天独厚的优势，建议本案在项目定位、规划思路上，将“商业综合体”转变为“商务综合体”。,六、公寓作为商务区必备配套物业，既可作为供白领们基本的供居住配套，又可作为中小企业成长期的起步平台。宜居宜商的产品特性，成为本案除写字楼外最佳选择。,七、中高端精品酒店，是本案另一主要物业发展方向。会展饭店的老旧“不给力”，与会展中心常年各种“展会”所带来的数量可观的流动人群，都为本案酒店运营提供了绝佳的发展机会。,八、配套商业方面，在有限的商铺占比前提下，品牌商户的引入非常重要。要借品牌商户自身的经营特色和行业号召力，使得项目整体呈现出较强的品味感和格调感。这与商务氛围的营造是相辅相成的关系。,九、有“格调”的休闲业态、休闲空间的打造，是对商务氛围营造的补充和放大，非常重要。这不仅是需要充分考虑休闲空间的规划，同时还要考虑到特色性休闲品牌或项目的引入。,PARTTHREE,项目定位,定位前提分析,项目定位,项目价值支撑,形象定位,写字楼客户定位,公寓客户定位,本项目区域位置上虽然有一定的优势，但客观地看，项目面临的不利因素也很多，跨区域市场同质化的巨大供应压力将是本项目的最大威胁。,项目最大的优势区域优势、交通优势项目最大的威胁跨区域商务产品激烈竞争区域优势正面影响供大于求的负面影响,根据对项目自身和市场的认知本项目必须实现产品多样化和差异化，分散销售风险，方能突破市场坚冰！,项目定位,定位前提分析,项目概念：,契合区域版块提升机遇，彰显商务及投资理念，,迎合市场及客户需求,核心提炼：,融合服务、品质、商务为一体，打造会展中心区域多功能性一站式商务标杆。,项目定位：,会展中心旁顶级复合型商务区,产品特征：精品商务公寓、5A高档写字楼、中高端精品商务酒店、高端调性商业服务配套结合，以商务功能为主的现代多元化高品质商务社区,项目定位,项目定位,项目价值提炼,项目所处区位较好,属于长春未来重点发展方向之一;,区域内待开发商商业地块较多，未来容易形成集群效应；,临近会展中心，临近快速路、轻轨线，商务气氛容易形成；,项目定位、规划配套设施品质卓越，档次较高;,项目定位,项目价值支撑,会展中心，所带来的大量人口红利，决定了本项目售价及租金将走向良好预期；,关键词解释：,形象定位：经开区最具性价比与发展潜力的一站式高端商务领地,项目将以中高端的品质、较有竞争力的价格、无可比拟的发展潜力，以及综合性商务配套等商务形象呈现在经开区板块。,项目定位,形象定位,项目定位,写字楼客户定位,客群来源：项目写字楼各企业客户、投资客置业目的：自住为主、兼顾投资客群特征：看重居住便利性、未来长期投资回报,客群来源：周边中高收入人群，如企业管理层、高校老师置业目的：投资兼自住客群特征：看重投资回报、服务和配套,客群来源：市外、省外地域置业目的：投资为主，兼有自住型客群特征：具有一定经济实力，对区域未来发展潜力要求较高,客群来源：城南周边追求品质生活的青年精英置业目的：自住、兼有投资意向客群特征：过渡性居住，经济收入上中等,本项目公寓客群：周边各类企业员工与投资客、企事业单位中高层管理人员、高校老师、白领、金领精英,项目定位,公寓产品客户定位,PARTFOUR,物业组合规划建议,物业组合建议,各产品类型面积统计,物业类型分布规划,产品策略：通过产品多样化，扩大客户层面，强化项目竞争力,根据综合分析，因此我司建议：,专业写字楼+商务公寓+中高端精品酒店（可考虑引进中高端竞品连锁酒店）,主要物业组合定位为：,物业组合规划建议,物业组合建议,地块虽然较为规整，但地块纵向南北分布，需要考虑北海丽景一期住宅地块的挡光问题，建筑尽量少布置在西侧；30%建筑密度，决定地面一层所占空间较少，可以有大部分区域打造成高品质商务休闲空间，和停车区域，这也是项目一大卖点；地块四面临街，通达性较好，但街道较窄，停车位紧张，本案计划打造商务中心，故公共停车位问题也需要重点考虑；结合规划意见，从形象展示和经济性角度考虑，以两栋塔式建筑、一栋板式建筑，加底层裙商为最佳方案。,物业组合规划建议,约219m,物业类型分布规划,规划建议方案一,按照占地2.5万，容积率3.2计算，项目地上总建筑面积约8万。建议规划为两栋塔楼、一栋板楼。其中公寓及写字楼均为24层塔楼，酒店为9层板楼；考虑形象展示效果，建议将写字楼与酒店沿主要道路方向布置；地下车库出入口分别位于西侧和南侧（绿箭头）；底层商业裙楼沿楼体布置，南北建筑中间设中央休闲景观广场。,物业组合规划建议,物业类型分布规划,35m,人行动线,人行动线,物业组合规划建议,物业类型分布规划,此方案，采用内部大规模商务休闲广场，广场南北两侧分布门市房，这样西侧住宅区可以与会展区有机联通，也增加了内部门市房的使用效率,开放型商务休闲广场,裙楼下，均为二层商铺,11-24毛坯5A写字楼,11-18精装公寓,1-2层为商业裙楼,3-10层毛坯公寓,负1层停车场与地下设备间,物业组合规划建议,物业类型分布规划,1-2层为商业裙楼,3-10层精装写字楼,19-24LOFT,7-9酒店式公寓,1-6层高档酒店,商务休闲区,写字楼,公寓（soho）,酒店,物业组合规划建议,各产品类型面积统计,物业组合规划建议,项目销售收益统计表,注：表中所列均价为初步预估价格。,规划建议方案二,按照占地2.5万，容积率3.2计算，项目地上总建筑面积约8万。建议规划为两栋塔楼、一栋板楼。其中公寓及写字楼均为24层塔楼，酒店为9层板楼；地下车库出入口分别位于西侧和南侧（绿箭头）；商业产品主要改为二层临街门市为主。其中，主体建筑下临街门市进深35米，东西两侧临街门市进深为20米。东西两侧分别设入口广场。,物业组合规划建议,物业类型分布规划,35m,30m,50m,商务休闲区,临街门市,临街门市,物业组合规划建议,商铺分割示意图,此方案，临街门市较多，可以大幅度增加门市产品价值。但内部休闲广场功能被弱化，朝内开门门市价值受影响。同时，休闲广场昭示性降低，配套价值和卖点降低。,东西两侧主要以20米进深临街商铺为主，商铺可以超内部休闲广场开门,南北两侧主体建筑下的门市，由于进深达到35米，建议分割为朝内、朝外两类产品，也可以打通后合并使用,酒店下部、以及写字楼和公寓转角处，设置大面积商铺满足大型休闲、银行等业态使用,商务休闲区,此方案可增加商铺数量，总面积约为21000。所有商铺均为二层产品。建议控制面积区间，以100-200主力户型最佳。,11-24毛坯5A写字楼,11-18精装公寓,1-2层为商业裙楼、临街门市,3-10层毛坯公寓,负1层停车场与地下设备间,物业组合规划建议,物业类型分布规划,1-2层为商业裙楼、临街门市,3-10层精装写字楼,19-24LOFT,7-9酒店式公寓,1-6层高档酒店,入口广场,写字楼,公寓（soho）,酒店,物业组合规划建议,各产品类型面积统计,物业组合规划建议,项目销售收益统计表,注：表中所列均价为初步预估价格。,物业组合规划建议,地下部分用地规划建议,综合考虑成本及使用便利性，建议地下部分只建负一层即可；因地上可用空间有限，考虑综合体类物业、以及北海丽景一期对超市配套有一定需求，建议将部分地下室空间规划为精品超市，面积约4000左右。其余约2万空间主要做地下停车场及设备间。,精品超市,地下室部分规划示意,地下停车场,物业组合规划建议,地上公共停车位规划建议,按照长春市建筑物机动车停车配建标准规定：写字楼类商务用地，车位/100建筑面积0.6个；超市、商业用地，车位/100建筑面积1个。据此，本项目所需建设车位数量至少约500-600个。建议将北项目四个临街方向均设置为地上车位，加上地下停车位，足以满足规划指标以及项目自身后续发展使用。,裙楼,车行口,停车位,开敞区人行通道,开敞区人行通道,车行口,面对日益严峻的产品同质化竞争压力与销售压力我司建议聘请国内乃至世界知名设计公司为本案进行建筑规划设计强化项目卖点与竞争优势,产品定位与规划建议,写字楼产品定位与规划建议,底部商业定位,公寓产品定位与规划建议,PARTFIVE,酒店产品定位,写字楼产品定位与规划建议,本项目定位为商务综合体，是对本地块地段优势、升值潜力的充分利用，物业发展定位具有可行性，将很大程度上提升区域价值与形象，将会带来较大的经济与社会效应。项目占据会展中心区板块优越区位条件，打造区域内新生代写字楼；具有良好市场环境和发展机遇，但同时也存市场竞争激烈和目标客户群受限难以捕捉的困难。,做什么样的写字楼产品？如何面对激烈的市场竞争？,产品定位与规划建议,从产品差异化着手，寻找市场上易于成功的写字楼产品,发展历程及现状：整体发展态势良好，发展水平较低市场供应：新增供应以高档甲级写字楼为主，且主要集中在南部新城周边，高端写字楼竞争压力大。硬件配套：大部分并未达标，其中表现最突出的是停车位不足和物业问题，成为各大写字间难点。市场需求去化：以出租为主，整体出租率和租金水平较低，销售型整体去化不畅，且销售价格不高。客户分析：高端客户对产品档次和形象要求较高，且多采取出租的形式；而中小企业则主要以购买为主。发展趋势：传统写字楼片区有向城市中央生态办公区转移的趋势；写字楼的竞争也由传统的区位和产品向配套和服务转移。,临近的CBD区域集中供应体量大、去化慢车位不足等配套问题严重,长春写字楼市场现状阐述,区域差异：与生态大街CBD区域虽然较近，但属于不同板块。项目地周边直接竞品较少，且紧邻会展中心，具有打造写字楼产品的天然优势。产品多样化：本案5万余平的写字楼、SOHO公寓体量较大，可多元化规划产品（精装、毛坯并存；平层、复式皆有，产品线齐全），满足更多客群需求，降低风险。高性价比：近年高质高价产品剧增，同质化严重，本项目宜以中高档、中等价格的性价比优势占据市场。完善商务配套：在平衡开发成本前提下，尽量完善写字楼产品相关配套，尤其关注度较高的车位数量等方面，在地块条件方面，我们有充足优势。,本项目写字楼产品发展方向,产品定位与规划建议,市场给予本项目的启示,本项目写字楼产品市场定位,高端的品质、中端的价格、5A的配套,产品定位与规划建议,写字楼产品市场定位,一、高标准达到甲级写字楼的标准设计：建筑外形，层高、电梯、空调、智能化设备及管理系统等方面的硬件设计以甲级写字楼的标准考虑；二、适应市场符合客户需求的产品：在功能布局、停车、使用平面的适用性及创新性等方面满足市场的要求；三、标志性采用绿色环保技术创造出具有鲜明特色和适度超前产品市场上写字楼多数打着品牌、总部基地等概念，我们需要创新，形成独特性，顺应时代发展绿色环保节能技术，打造生态环保性写字楼。四、价值最大化创造高价值，合理控制成本：通过合理布局创造更多的高价值产品；在满足高标准要求的前提下合理控制建设的投入。,产品定位与规划建议,如何打造高性价比的产品？,区域内最具性价比与发展潜力的5A级写字楼,本项目写字楼产品定位,产品定位与规划建议,1-2层商业裙楼主要为商务配套，业态如：银行、房产中介、咖啡厅、餐厅,裙楼底商,低区段,高区段,面积分配比例：单位面积60-100平米占70%（精装）单位面积100-150平米占30%（精装）控制产品总价，降低投资门槛主要针对投资客户和小型自用,面积分配比例：单位面积100-200平米占70%（毛坯）单位面积200-300平米占30%（毛坯）通过面积段控制入驻企业分区主要针对实力投资客户和中型企业自用客户,划分小面积理由：便于购买客户留有弹性的发展空间。便于客户融资。便于后期的灵活性销控。小面积划分而整层购买便于给客户送到实惠。大中型客户议价能力强，回款速度慢，利润率较低。,产品定位与规划建议,写字楼产品配置建议,11-24毛坯写字楼,1-2层商业裙楼,3-10层精装写字楼,3-10层中小面积做精装，有利于吸引投资客，及中小企业客户；11-24层目标客户为大、中型企业，他们多会选择自己装修。,消防系统：智能化消防报警系统，包括自动喷淋系统，消防栓系统，自动火警报警系统，灭火器，烟感系统，应急灯和安全出入口指示等。楼宇管理系统：先进楼宇智能化管理系统，监控和维持大楼供暖，空调及通风系统，消防系统，安保系统及广播系统的正常工作。另外还需提供自动遮阳窗帘及自动温湿度控制。电话线：平均每20平方米楼面建筑面积配有一条电话线。楼板承重：400公斤/平方米使用率：70%或以上。特殊要求：经一定改造措施后可满足特殊客户在承重、备用电力供应、室内温度、湿度控制及增加室内楼梯等特殊要求。空调系统：4管制FCU或者VRV空调多联机等，30-40立方米/人的新风供应量，中央主空气机组提供新风给每个空气处理单元，平均20-30平方米/个的可变风量箱，分区电控，静压天花回风。冷负荷：30-35冷吨/层。夏天：23+/-2摄氏度；冬天：20+/-2摄氏度,相对湿度：60%+/-5%IT机房：预留可放置独立空调室外总机的位置，且不影响大楼外立面。机房承重500公斤/平方米.通讯系统：两路光纤接入，光纤及六类电缆垂直布线，拥有充足的电话直线。卫星电视：可接入当地有线电视系统及CABD公共天线系统。电力系统：两路10KV供电，紧急备用发电机。,产品建议：写字楼产品建议设计标准,公共区域交房标准建议：,办公区域交房标准建议：,产品建议：写字楼交房标准建议,鉴于5A写字楼低区租金或售价往往较低，建议采用配套商业设施来填充该类面积，同时为写字楼内住户提供商业配套设施。根据写字楼消费者终端需求小结，建议本项目写字楼部分引入的配套设施包括：,会议中心,配备有完整会议所需设施的会议中心，可由大型会议室（约300-500平方米）与小型行政会议室（约50-100平方米）组成，可供楼内租户使用，也可对外开放收取使用租金,商务中心,项目内可引入提供全装修拎包入驻的商务中心，即为小型起步类企业提供租赁型办公空间，省却其装修及购置家具的烦恼,员工食堂及咖啡吧,员工餐厅及咖啡吧的设置可使住户不用走出写字楼即可获得便利的餐饮服务,写字楼配套设施建议,员工休息吸烟区,建议写字楼每隔3-5层利用部门北向面积制造休闲绿化区域。提升项目品质及附加值。,写字楼硬件指标建议大堂,宽敞通透高档次的写字楼大堂，可以为本项目写字楼提供较佳的商务形象；同时，建议本项目写字楼在大堂入口处，点缀艺术品，借此营造高尚氛围，提升写字楼档次。,市场供应,高品质甲级写字楼,首层大堂净高(m),挑空楼层数(层),9.012.0,23,长春甲级写字楼,9.8米,2-3层,本项目建议,9.0,2,本项目大堂建议：,办公自动化系统（OA）以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。,通信自动化系统（CA）1-综合布线系统；2-无线通信转发系统,楼宇设备自动化系统(BA)对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。包括空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统、电梯监视系统,火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1-设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2-广播音响系统,安全防范系统（SA）1-闭路监视系统；2-防盗报警系统；3-停车场管理系统,写字楼硬件指标建议智能化系统,国际品牌标志、国内品牌价格选择高性价比的KONE等品牌电梯,考虑因素：电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。建议要点：内装：电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息；内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，简洁舒适，易于后期管理和清洁；电梯内设置空调、排风及背景音乐系统。指标设置：轿厢参考尺度：2.8*2.5*3.0（宽*深*高）(双排按钮)电梯最好采用高速电梯（提高电梯效率）,写字楼硬件指标建议电梯建议,LOW-E玻璃幕墙,目前最为主流LOW-E玻璃幕墙，具有隔热、保温、防噪音等功能，且有效降低空调负荷和室内灯具耗电量。,写字楼硬件指标建议外立面建议,绿色生态型写字楼,生态型写字楼新模式立体生态系统,2.空中中庭园林,3.下沉式(架空)园林,空中花园露台,屋顶花园,首层室外园林,首层地面设立绿化园林，以乔木为主、灌木、草地为辅，以增加视觉感受。,部分楼层设立空中露台，即可以作为休憩场所，同时增加了绿化面积，提高到了通风条件。,商业裙楼顶部，打造为屋顶花园。,写字楼硬件指标建议绿色生态写字楼,外部广场环境：提升办公楼外环境的关键通过水景与园林绿化的结合与大堂内环境遥相呼应,外部园林广场,写字楼硬件指标建议广场建议,考虑因素：细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。建议要点：设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科勒、美标、TOTO等；预备4个蹲位以上的空间。卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。,容易忽略的甲级写字楼细节卫生间细节之处体现品质高低,写字楼硬件指标建议公共卫生间建议,细节决定甲级形象国际化的公共导视系统,公共导视系统考虑因素：体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感建议要点：指位明确；采用统一图标、统一视觉；造型精雅；材质商务感强,写字楼硬件指标建议公共导视建议,公寓产品定位与规划建议,会展中心区域发展潜力及居住价值的新经开会展旁高端精装国际公寓产品定位：35-80平米普通公寓、精装公寓、LOFT、酒店公寓,产品特征：产品线丰富，满足各类需求，以商务功能为主，自用兼投资型产品,本项目的公寓定位：,本项目公寓类产品，建筑面积约2.9万，体量较大；项目目标客户以投资客和部分附近白领自住为主，对面积的需求不宜太大。建议本项目主力户型面积控制在60以下；考虑到尽量分化去化难度，建议尽量丰富产品线。如分为精装公寓、毛坯公寓，以及部分毛坯loft产品。,主力户型面积35-55，辅以少量两室和LOFT产品,标准层户型配比建议,公寓产品建议,公寓产品定位与规划建议,11-18层精装公寓,1-2层为商业裙楼,3-10层毛坯公寓,19-24层LOFT（毛坯）,公寓（soho）,户型建议,经营方式建议,装修标准建议,基础配套建议,1.完全出售，不返租和承诺固定回报；2.与品牌物业管理公司合作，提供高质量的物业管理。,1.户型多样化，高层区设置部分大套房；2.在景观、朝向资源好的位置设置面积较大的套房或LOFT产品；3.投资者景观偏好朝向偏好，景观面房型面积南向房型面积；4.合理设计，减少公摊面积，提高得房率；5.注意空间灵动性，为营销埋伏笔，建议增加公共共享空间（隔6or8层设置空中花园和考虑设置凸窗；6.层高3m，loft层高5.2米。,1.装修标准：1000元/m2左右；2.不装中央空调和提供24小时热水服务；3.厨房：整体厨柜、电磁炉和油烟机；卫生间：国产品牌洁具（淋浴器、座便器和面盆）；不提供移动家具、电器和软装；4.可考虑提供菜单式装修供客户选择。,1.便利店、健身中心、洗衣房；2.由2层裙楼承担主要的休闲、餐饮、娱乐等配套功能。,本案公寓产品规划原则,公寓产品定位与规划建议,35-80精装创意小户型商务公寓，优雅私享商务空间,公寓户型建议,公寓产品定位与规划建议,19-24层楼层安排为5.2米层高LOFT式商务公寓：复式多功能空间。一层作两层用，具投资价值，适合创意型企业。,loft建议,公寓产品定位与规划建议,公寓楼外立面：现代简约，体现国际大气感，宜商宜居,公寓建议设计成现代、简约的建筑风格。公寓外立面应区别于写字楼，立面应有一定变化和层次感，从而区分于写字楼，公寓外立面在体现大气的同时，要考虑居住的性价比，尽量减少公摊占比。,公寓立面效果示意,规划建议外立面,公寓产品定位与规划建议,提升公寓价值：建议采用1000元/精装修,精装修特点省心、省力、省时，精装修可以满足目前人们快节奏的生活，本案可以打造部分精装修公寓；提升项目价值，成本为1000元/左右，对外宣称1500元/；精装修也能提高入住、出租率，利于项目商业运营。,现代简约装修风格，契合当代当代年轻人对公寓需求,产品建议精装修,规划建议精装修,公寓产品定位与规划建议,公寓户内部分装修标准建议：高标准1000元/平米精装修，体现品质感,规划建议精装修,可考虑项目如下：教室、书吧酒吧棋牌室、多功能活动厅球迷俱乐部,会所：白领日常生活、休闲，包含阅览棋牌等活动中心,于公寓和写字楼裙楼二层局部设置会所，在满足白领日常生活、休闲的需要。,其他附加值会所建议,公寓产品定位与规划建议,结合案例分析及会所功能设置，建议会所1000平米左右，设置在裙二层。,休闲主题可结合集中商业中的健身部分，以上配比仅供参考,会所功能分区,细部处理,采用酒店式大堂装修风格，体现档次感；用材考究的大堂是最能体现项目品质的关键；大堂设电子屏，随时发布各类信息，设置快递自提柜、ATM机等便民设施;,考虑因素：入户大堂是提升公寓产品档