设计管理标准化及核心价值创造-成本优化ppt课件

方案设计阶段成本的控制,柳老师,6.1总图6.2单体-建筑,结构,施工图.6.3配套、基础设施设计影响,六、设计指标对成本的影响,成本关注实际建筑面积,面积指标的准确性直接影响项目总成本的准确性研发关注：规划指标,成本测算是以实际建筑面积的单方造价为依据的，一旦总建筑面积数值发生误差，再精确的测算也不能得到项目总成本的正确结果,销售面积、建筑（报规）面积、实际建筑面积：,6.1总图,成本测算中关注的指标内容,6.1总图,地下面积增加成本,合理设置地下部分建筑面积当地政府对地下车位的配比要求，营销对人车分流的要求,在地基基础条件允许的情况下，地下建筑面积比例尽量降低地下建筑增加土护降、防水等费用，同时会提高单体建筑钢筋、砼的含量,地下面积占比：,6.1总图,利润率9.87%,产品单一,减少过度附赠（地下车位、宅间额外地下室）,利润率14.3%,丰富业态、涵盖更多客群，加快去化,调整原因,调整措施,调整结果,减少低利润产品比例，增加高密度、高溢价的产品。,减少配套车库的面积。通过新产品解决停车指标的问题。,叠院13.6%,联排A19.28%，联排B19.22%,某项目通过调整地下室面积占比利润率大幅提高,6.1总图,开发成本调整情况对比,6.1总图,机动车停车,非机动车停车,地下商业及超市,A,B,6.1总图,地下车库优化：,6.1总图,人防面积及标准要求,自建人防异地建设人防费缴纳以上两种方案需要充分对比，选择最优的成本方案,人防面积占比：,人防车库比地下车库单方造价高500元/平方米：主要原因：1.人防设备及人防通风的设置2.人防临空墙、顶板等的钢筋和砼含量高人防车库的产权属于人防办，所以其建造成本需要在可售面积内进行分摊，人防面积占比加大，可售业态单方成本增加,独特风格与成本制约,业态类型：高层、洋房、别墅等；以及其建设规模占比建筑风格：颐和、地中海、民国等,直接影响分供方的选择，间接影响组团的划分和施工组团划分，从而影响成本建筑风格决定了工程实施的复杂程度，从而影响成本，如：层层退的洋房、各楼栋之间的差异、户型的复杂程度等,业态类型及建筑风格对成本的影响：,6.1总图,园区出入口数量、位置对成本的影响：主要影响景观成本，但最重要的是与交房后物管成本息息相关,6.1总图,每一个出入口的后期物业成本:,一、户型配比：户型大小，户型内房间布局；单体得房率对成本的影响：高层优化对比,优化后,优化前,6.2.1单体建筑,体型系数:0.29,体型系数:0.31,承重墙以外隔墙做法的优化,某高层优化前后成本对比,6.2.1单体建筑,成都悠山郡的类独栋,斜屋面的坡度过大，除屋面板需要双面支模外，屋面防水、屋面瓦的施工难度都有很大程度的增加,无锡滟澜山类独栋项目,6.2.1单体建筑,外墙材料占比对成本的影响,成都悠山郡和苏南滟澜山的外装成本对比,6.2.1单体建筑,单体体形系数单体窗墙比,墙地比：外围护结构表面积（含门窗）/总实际建筑面积窗地比：（外窗+外幕墙展开面积）/总实际建筑面积,研发与成本的重要单体指标对应关系：,6.2.1单体建筑,分业态产品建造标准：分档次产品建造标准：,6.2.1单体建筑,附件：高层产品限额标准,单体基础及结构形式单体钢筋含量（地上、地下）单体混凝土含量（地上、地下）,以上设计指标对实际建筑面积单方成本的影响,6.2.1单体结构,层高对单体造价的影响：,地下室层高增加0.1米，单方成本上涨38元地上层高增加0.1米，因为隔墙增加，外装、外保温增加，单方成本增加在40元以上,6.2.1单体结构,建筑物高度的控制60米：是50年一遇/100年一遇基本风压的分界点，重庆：0.40kN/m2、0.45kN/m2，水平风荷载增加12.5%。深圳：0.75kN/m2、0.90kN/m2，水平风荷载增加20.0%。30米：是框架结构抗震等级的分界点。60米：是框架剪力墙结构抗震等级的分界点。80米：是剪力墙、框支剪力墙抗震等级的分界点。抗震等级每提高一级，内力放大系数、构造措施均提高一级。当建筑物高度超过且接近分界点时，尽量通过优化层高、标准层面积、楼层数，使建筑物高度按照高度分界点控制。,同时注意层数对消防的影响,6.2.1结构成本控制的技术关键点,建筑物高度的控制对结构成本的影响因素建筑物高度、风荷载大小、地震设防烈度对结构成本的影响程度重庆市高层住宅：50年一遇基本风压0.4kN/m2、地震设防烈度6度、层高3米,6.2.1结构成本控制的技术关键点,建筑物高度的控制对结构成本的影响程度深圳市高层住宅：50年一遇基本风压0.75kN/m2、地震设防烈度7度、层高3米,6.2.1结构成本控制的技术关键点,建筑物高宽比超限的控制高宽比定义H/B=高度/平面宽度(短边边长)示例：建筑物高度H=120m，标准层面积A=900m2方案一平面方案二平面,6.2.1结构成本控制的技术关键点,建筑物高宽比超限的控制对建筑成本的影响平面窄长楼层外周长外立面面积外立面成本：门窗，外墙墙体：石材、瓷砖、涂料、抹灰等节能成本：保温材料厚度、保温面积对结构成本的影响因素高宽比超限程度风荷载大小地震设防烈度,6.2.1结构成本控制的技术关键点,建筑物高宽比超限的控制对结构成本的影响程度深圳某项目：高层公寓住宅，地震设防烈度7度，50年一遇基本风压0.75kN/m2，地面粗糙度C类，高度为99.8米，结构进深为13.0米，高宽比达7.6(规范建议6)。比当地正常高宽比建筑，增加结构成本约45元/m2，增幅为9.2%。,6.2.1结构成本控制的技术关键点,建筑物高宽比超限的控制对结构成本的影响程度：深圳某项目：三维效果图,6.2.1结构成本控制的技术关键点,建筑物高宽比超限的控制高规4.2.3条规定：A级高度钢筋混凝土高层建筑结构的高宽比不宜超过表4.2.3-1的数值。,6.2.1结构成本控制的技术关键点,建筑物高宽比超限的控制示例建筑物高度H=120m，标准层面积A=900m2方案一平面VS方案二平面H/B：4.0VS8.0平面周长：120mVS150m，外立面成本增幅约25%！结构成本：估计增幅约10%！,6.2.1结构成本控制的技术关键点,建筑物高宽比超限的控制小结：合理控制建筑物高宽比高宽比建筑成本、结构成本对结构成本的影响因素高宽比超限程度、风压、地震设防烈度结构成本,6.2.1结构成本控制的技术关键点,结构超限的控制结构超限的影响有哪些？结构成本的增加：结构体系不合理造成成本，超限加强措施成本。含钢量可能会增加0100%不等。设计周期的风险：重庆市评审专家对“结构平面不规则”控制的很严！“结构平面不规则”通过超限审查的概率很低。结构超限的控制要点尽量不超限:与建筑充分沟通，采取一些结构处理措施，尽量避免超限。关注结构加强措施引起的成本增加：结构超限的严重程度，对成本的增加量。关注超限审查报告中的结构加强措施，对成本的增加量。加强与评审专家的事前沟通：有效控制结构加强措施成本，确保超限审查会的顺利通过。,6.2.1结构成本控制的技术关键点,结构超限的控制结构超限的影响结构成本、设计周期结构超限的控制要点尽量不超限、结构加强措施成本、评审专家的事前沟通结构超限的取舍外立面PK项目成本，项目定位的取舍？,6.2.1结构成本控制的技术关键点,结构转换的控制结构转换的影响有哪些？结构成本的增加：1、结构转换层本身2、整栋塔楼抗震等级提高销售单价提高：结构墙、柱减少，使用空间开阔。成本增幅估算错误的算法：只计算转换层结构成本的增幅。未计入整栋塔楼抗震等级提高引起的结构成本增幅。正确的算法：全结构转换经验估算：含钢量1520kg/m2，面积范围为整栋塔楼的楼面面积总和(从嵌固层至屋面)。结构转换的取舍？投入产出比。,6.2.1结构成本控制的技术关键点,结构转换的控制相关案例-1：后工项目结构转换-投入产出比原项目一期3#楼：高层住宅，3#楼塔楼楼面总面积：25000m2，该塔楼影响裙楼商铺面积：4000m2，上部结构墙肢较多、较密，拟采用全结构转换。投入产出分析：投入25000m2x20kg/m2x5.0元/kg=250万元产出销售单价应提高：2500000元/4000m2=625元/m2转换后售价提高625元/m2，没问题！(未计入地下车库停车效率提高价值)分析结果：结构转换，OK!,6.2.1结构成本控制的技术关键点,结构转换的控制小结：结构转换的影响结构成本、销售单价结构转换成本增幅估算方法错误算法：只计算转换层成本增幅正确算法：面积总和x1520kg/m2(全结构转换)结构转换的取舍？投入产出比,6.2.1结构成本控制的技术关键点,设计荷载的控制车库顶板荷载控制消防车道、扑救场尽量避免设在车库顶板区域消防车活动区域：35kN/m2，应考虑折减。无消防车活动区域：建议取4.0kN/m2，不另行附加施工临时荷载。尽量减少覆土厚度：案例-“礼嘉三期1组团车库顶板覆土、管网优化”砌体荷载控制砌体高度应扣除结构梁高示例：3.0m层高，梁高500mm，板厚100mm。习惯算法：砌体高度取3000-100=2900mm合理算法：砌体高度取3000-500=2500mm两种算法相差16%！,6.2.1结构成本控制的技术关键点,设计荷载的控制砌体荷载控制门窗洞口的荷载应区分输入外墙砌体：2.0(200厚空心砖)+0.4(内抹灰)+0.8(外抹灰等)=3.2kN/m2铝合金门窗：0.5kN/m2砌体荷载是铝合金门窗荷载的6倍左右！关注不同部位砌体的容重差异：应区分计算，不得简单取大值计算。重庆公司砌体材料，不同部位分别采用了三种容重的空心砖/多孔砖：外墙材料：200mm厚页岩空心砖(外壁厚度大于25mm)，容重为1000kg/m3。内墙材料：1）200mm厚页岩空心砖，容重为800kg/m3；2）100mm厚多孔砖，