金丰易居马鞍山东方明珠项目产品策划报告完稿PPT课件

1,.,第一部分:马鞍山市现有产品汇总分析第二部分：东方明珠已推已定房源统计分析第三部分:项目S3、S4地块总体规划设计建议第四部分:项目S3、S4地块建筑规划设计建议第五部分:项目S3、S4地块景观规划设计建议第六部分:项目商业配套设计及运作建议第七部分:项目S地块会所建议第八部分:项目S地块室外游泳池建议,目录,2,.,第一部分：马鞍山市现有产品汇总分析,3,.,一、户型分析,为研究本案区域内住宅同类型产品的户型特点,更好的为东方明珠项目产品定位提供依据。特对以下楼盘进行分析。,春晖花园、格林春天、国际华城、西湖花园,4,.,春晖家园,2室2厅1卫96m,优点：起居室、卧室均南向布置采光良好。起居室方正利于家具摆放。主卧室开窗采用转角窗进一步增加主卧采光程度。明厨、明卫设计使住宅生活品质有所提高。,缺点：北向没有开窗，不利于南方地区的室内通风（过堂风）。卫生间、厨房入口均在同一位置，交通组织混乱且净污不分。同时厨房、卫生间开窗均在同一封闭阳台内使该区域内空气浑浊。餐厅离户门过近不利于室内主要交通的通行便利。,5,.,春晖家园,3室2厅1卫105m,优点：起居室、主卧南向布置利于采光。起居室方正。明厨、明卫设计及室内功能分区上做到了动静分开使生活品质有所提高。储藏室设置位置合理利于住户使用。餐厅、厨房在布置上做到了一体化设计。,缺点：入口处缺少玄关设计，入室过于唐突。书房存在西晒问题，可在南向墙面上开窗增加采光面积，减少西晒影响。卫生间与厨房紧邻且由同一封闭阳台连接，在干湿分离、净污分离上做法欠妥。卫生间位置的设立对主卧的使用上均存在交通上的不便。,6,.,春晖家园,3室2厅1卫117m,优点：户型设计方正，有利于家具的布置摆放。入户位置增加了悬关设计，提高了住宅私密性。起居室、卧室南向布置有利采光增加室内光照程度。明厨、明卫设计且卫生间位置的设置比较合理。餐厅、厨房一体化更利于使用。,缺点：近120平米的住宅仅设置1个卫生间且卫生间过小，不利于3室户使用。尤其是东侧卧室在使用卫生间时需穿过起居室，给生活带来一定不便。,7,.,春晖家园,优点：卧室南向布置，明厨、明卫设计。房间内设置了储藏间方便客户使用。餐厅北向开窗拥有一定采光，提高就餐环境质量。厨房与工作阳台连接利于客户使用。,缺点：起居室东西向布置，室内存在采光不利和西晒问题。北侧卧室与卫生间交通路线过长在使用上有所不便。,3室2厅1卫124m,8,.,春晖家园,3室2厅2卫134m,优点：南向大开间设计，起居室、卧室朝南布置使室内光照质量良好。同时该户型南北通透，很好的组织了室内空气流动。储藏室位置的设计合理，既不影响室内功能布局又方便了住户的使用。明厨、明卫及厨房餐厅一体化的设计进一步提高了生活品质。,缺点：东侧走道在使用面积上存在浪费。,9,.,格林春天,2室2厅1卫88.23m,优点：布局紧凑入户处设置悬关，功能分区上也做到了动静分开，主卧、起居室南向布置更大程度的提高室内日照程度。明厨、明卫及餐厅、厨房一体化设计进一步提高了该户型的生活品质。,缺点：北侧卧室与北向阳台以门联窗形式连接不利于该卧室在冬季时的室内保温。,10,.,格林春天,3室2厅1卫107.73m,优点:大开间布局、入户处设置了悬关,功能分区上的合理使动静分开的要求得到体现。南北通透性强利于室内空气流通。明厨、明卫及餐厅、厨房一体化设计提高生活品质。北向生活阳台及储藏间的合理布置更加方便住户使用。,缺点：3室户型仅设置1个卫生间，使用稍显不便。东侧走道，在使用面积上对住户造成浪费。,11,.,格林春天,4室2厅2卫143.82m,优点：卧室、起居室南北通透，有利采光及室内通风。明厨、明卫及厨房、餐厅一体化设计提高生活品质。主卧布置方正，东侧卧室转角阳台活跃布室内局方式。,缺点：西侧卧室入口设计不当且开窗面积较大不利于室内保温。厨房设计上进深较短在U型布局使工作面变小不利于使用。,12,.,国际华城,2室1厅1卫89m,优点:户型设计南北通透,明厨、明卫设计。阳台北侧弧型生活阳台丰富了立面效果。,缺点：门厅处开门较多，交通组织混乱。餐厅与厨房在交通联系上断裂不利于交通组织。厨房开间过小，不利于使用。,13,.,西湖花园,2室2厅1卫97m,优点：户型布局方正，南北通透利于室内通风和采光。明厨、明卫及餐厅厨房一体化设计有利于提高生活品质。储藏间位置设置合理方便使用。,缺点：缺少入室悬关设计，私密性欠佳。餐厅未能引入自然照明,使用餐环境品质略显降低。南侧仅设一个空调板，可能对主卧和客厅的空调机布置带来不便。,14,.,西湖花园,2室2厅1卫96m,优点：主卧、起居室南向布置有利采光，使用功能上动静分开。明厨、明卫提高了生活品质。,缺点：西侧卧室存在采光不利和西晒问题。储藏室处开窗处理意义不大。餐厅与厨房连接需通过盥洗室且与卫生间紧邻，净污分区不利。,15,.,西湖花园,3室2厅2卫116m,优点：南北通透，有利采光通风。明厨、部分明卫及厨房、餐厅一体化设计在一定程度上提高了生活品质。北侧卧室弧型窗丰富外立面效果。,缺点：主卧暗卫处理，品质降低。,16,.,西湖花园,3室2厅2卫130m,优点：南北通透，有利通风采光。全明橱、明卫及餐厅、厨房一体化设计提高了生活品质。,缺点：走道处开口较多，交通组织存在问题,且客户使用面积受到损失。,17,.,户型市场分析：1该地区以两室（90-100平方米左右）、小三室（110平方米左右）为主力户型的楼盘均处于热销或售完状态，说明该类户型满足广大客户在使用功能及购买承受能力上的要求，但同时需看到该类户型是否已接近市场购买饱和底线。2主力户型在房型设计上仍遵循上述地区同一性规律。若须取得竞争优势还应在做好控制成本的同时，在户型的创新设计上大做文章，增加创新户型以此吸引客户。3.户型配比上均以二室为主所占比例约为5055%，面积定位主要集中在90-110M。三室户约为4050%，其余户型为跃层或复式结构。4大部分小高层楼盘均未进行销售，分析其原因主要是入市时机问题。该问题同时反映了该地区客户对小高层的接纳程度有限。由于受地区购买力限制，即使在小高层均价相对多层住宅较低的前提下，大户型或超大户型仍十分罕见。5鉴于江东大道沿线上主要竞争楼盘的开盘时间多集中于明年夏季，本案同时推出小高层项目应做出相对的应对措施和风险规避方案。,18,.,周边竞争楼盘户型总结及对本案的借鉴意义:,在分析和研究了江东大道沿线各竞争楼盘在户型设计上的特点后,我们得出如下结论:1、上述楼盘在户型布局上均能很好的遵守了起居室、主要卧室朝南的布局方式，但在个别的两室和三室户型中由于单元的开间设计较窄而导致了次卧、书房在布局中出现了北向和西向的布局方式开窗面也被限定为西北向，使光照条件大幅度降低，生活品质下降。“户户朝南”的处理方法：尽可能的增大单元的开间尺度将起居室、各卧室南向布置，以此创造起居室、卧室南向开窗的有利条件，提高光照质量。如不能加大单元开间尺度，可将次卧与主卧叠错布局使次卧能够在南向面端挤压出开窗面积，实现户户朝南。（如春晖家园2室2厅1卫户型P4）如在限定的开间尺度内需增加卧室南向开窗，也可以在两南向主要居室之间进行凹槽处理，取得南向采光。,19,.,2、在上述楼盘中发现存在少量的起居室东西向布置的户型（春晖家园3室2厅P7），将起居室变为东西向后有以下几个不利因素：直接影响户型的居住品质。作为居室内最主要的会客、起居功能的起居室如布置为东西朝向，在自然光照质量上将大幅度的降低。整个起居室内在一段时间内将变得昏暗出现了“暗厅”的效果，为这一时间段内的起居生活带来极大不便。由于该地区在地区温度及日照时间上属类地区，夏季温度较高且日照时间较长。因此在夏季时间中，东西向的起居室将出现严重的西晒问题。西晒问题出现后，最直接影响就是室内温度上升降低居住舒适感，同时在夏季还出现了不必要的过多能耗。在经过一定的当地户型调研后了解到：当地消费者对西向房屋也存在着相当的心理抗性，同时在其他楼盘的销售反馈中也出现了西向房屋在降价后仍很难销售的情况。为此特别提示：在本案的户型设计中应避免出现起居室东西向的布置。规避日后在楼盘销售中可能出现的风险和困难局面。,20,.,3、上述楼盘在厨房、卫生间采光通风上都基本上做到了全明处理，但在个别套房化主卧的卫生间上还存在着暗卫设计。厨房、餐厅一体化的设计理念在上述一些楼盘中得到了体现，因此在本案中可以大量的引用这种餐、厨一体化的设计，不仅可以使餐厅、厨房在室内交通组织上变得清晰、便捷，大大的方便了住户的使用；同时在整个室内功能的分区上使动与静、会客与居住被明确的划分出来。厨房与工作阳台的相互连接，不仅可以是厨房的开窗问题得以解决，而且工作阳台也能够满足住户在厨房、阳台仓储上的日常生活要求。“暗卫变明卫”的处理方法：减少建筑单体的开间，成为1栋1单元2户。将主卧暗卫在东西向实现开窗，变暗卫为明卫。如开间和单元数量不能改变，可将主卧暗卫的位置进行偏移，从南向上得到少量的开窗面积。但要做好标准单元相临户型的拼接，使两户主卧的开窗在建筑的同一外立面凹槽内（既实现“暗卫变明卫”也不会使外立面效果变的凌乱松散）。,21,.,4、上述户型中大多设置了入户悬关和储藏室。入户悬关能够使住户在由室外进入室内时得到一个缓和的空间过渡，同时悬关的设置能够大幅度的增加住宅的私密性和室内装饰效果。在居室内合理适当的增加储藏室的设计在目前的住宅设计中已被大量应用,其主要目的在于方便住户在日常生活中的家居储藏需要。因此在本案中也应当增加入户悬关和储藏室的设计。5、上述楼盘中在室内空间上均采用平层设计，未见能够增加室内空间层次感的错层设计方法。应用错层设计不仅可以在室内空间的变化上增加层次感，同时还可以利用错层台阶将居住与会客、用餐的不同功能区得以自然的划分，使室内功能区划分布置上更加清晰明确。因此，建议在本案楼盘中应适当考虑增加错层户型的设计。6、关于一些细部处理上（阳台设置）上述户型中还存在了一些问题。如有的北向卧室在北向面与阳台进行了连通处理，虽然可以在一定程度上方便住户使用，但忽略了该户型在冬季使用上的保温问题（该地区无采暖，阳台与卧室连接必然增加室内热量散失，不利冬季保温，格林春天2室P9）。,22,.,二、建筑风格及外立面分析,作为建筑物的外在表现形式,外立面风格及色彩的选用至关重要,只有先了解周边其他楼盘的建筑风格后才能够对本案的外立面风格作出合适的定位,故选调了下述楼盘作为研究对象。东晖家园、春晖家园、西湖花园、东湖碧水湾、国际华城,23,.,东晖家园：,活跃的现代主义建筑风格，色彩亮丽明快。建筑物正面应用装饰梁、屋顶局部采用坡屋顶处理后立面效果得到丰富。,24,.,西湖花园,现代主义建筑风格，清新幽雅。外立面采用大理石结合面砖处理及起居室落地窗，显现出建筑实体的稳重大方。多层住宅屋顶采用大跨度弧顶处理，立面效果丰富且大方简洁。,25,.,春晖花园：,现代主义简约式的建筑风格，简洁明快。建筑外表面有明显的视觉分割带，建筑线条清晰。但色彩上较沉重，视觉冲击感较弱。,26,.,东湖碧水湾：,简约型南洋建筑风格，采用面砖与涂料相结合外立面色彩朴素典雅。顶层坡屋顶、老虎窗处理丰富立面效果。,27,.,国际华城：,现代主义建筑风格，外立面全面砖处理色彩简洁稳重。顶层跃层阁楼及面砖局部色彩上的变换处理增加了建筑活跃性。,28,.,上述楼盘大多以现代主义建筑风格为主，未见地区特异性建筑风格。说明该区域内在建筑外立面效果上也存在着地区同一性问题。从建筑风格上依旧以传统的“为了居住而建筑”为固定模式。建筑物中区域及城市精神风貌、项目主题的表现不够明显。整体立面的单调、单一也使该地域内的建筑品质略显低档。在对于本案的立面效果处理上建议与周边楼盘应形成一定的特性差异，避免再次出现地区同一性，使本案产品在外立面效果上的特点弱化。参考意见如下：,周边竞争楼盘外立面风格总结及对本案的借鉴意义:,29,.,（1）由于上述楼盘在外立面效果上存在很大的同一性，使该地区消费者已对江东大道沿线的建筑风格已产生了一定的思维定式。如继续沿用其他楼盘的外立面效果，其产品同一性依旧保持，很难在外立面效果上吸引更多顾客。如本案外立面效果上进行变革，在一定宣传后将为本案带来新的卖点。（2）建筑外立面风格：由于江东大道沿线楼盘多为现代主义建筑风格，本案作为江东大道北段一重点楼盘，可谓目前该路段的建筑收尾大作，外立面风格上宜处理为相对于本案主题（海派风格、高档楼盘）更为贴近的建筑风格。建议减少产品中现代主义建筑风格，增加西洋欧式风格。使现代主义风格的简约渐变为西洋欧式风格的华丽尊贵，使其与本案的高档定位相统一。（3）建筑外立面色彩：由于本案地理位置相对较偏且周围人流量较少，故为烘托小区气氛聚集人气建议在色彩上应以暖色调为主，用色彩上的鲜艳、柔和来表现本案优良舒适的居住环境。,30,.,第三部分:景观风格分析,只有当建筑和景观能够巧妙和谐的结合时，建筑所要表现的主题和风格才能更好的得到体现，在研究完以下楼盘在景观上的处理后我们才能更好的把握本案景观与建筑能有机结合的方式。国际华城、春晖花园、东晖花园、西湖花园、东湖碧水湾,31,.,国际华城,大型水系贯穿整个小区，使小区大部分位置的住宅均可享受社区水面景观。点、带式绿化及大面积宅前绿地使绿化率提高到58%的较高标准。小区内整体大型中央公园及小区临近佳山公园增加小区绿化及富氧标准。,32,.,东晖花园,中央社区花园及宅前绿地使绿化率较为提高，但作为一个南方城市住宅项目，缺乏了水景的点缀后建筑也显得有些生硬。同时绿化景观的建设上也缺乏一定特点。,33,.,春晖花园,带型水面景观带贯穿小区，沿水上景观带布置住宅增加小区景观视觉效果。绿化主要为宅前、宅间绿地布置。,34,.,西湖花园,小区以水系、绿化为景观轴线。沿两条轴线横向展开沿线住宅布置，使住宅与景观（绿化、水景）紧密结合；组团内部，石板小路曲径通幽；小区应用堆土立体成坡构造绿化覆土，增加绿化立体层次感。,35,.,东湖碧水湾,将南部市政大面积水景公园视觉效果引入小区住宅视觉范围，贯穿南北的带状水上景观使社区内水景与外部水景公园连通。项目西北部大面积森林公园，提高社区含氧率和绿化效果。,36,.,上述楼盘中在景观及绿化上都能够较好的与南方地区多自然水系、绿化的特点相结合，组织了一些绿化轴线和景观水景带，取得了良好的景观环境效果。因此在本案的景观设计上应值得借鉴参考，增加本案中水景、绿化的景观布局提高居住环境的良好品质。上述楼盘虽有大面积绿化和水景设计，但在建筑物与景观的结合上显得勉强无力。建筑物单体与景观分离相互独立，缺乏建筑与景观在主题上的和谐统一。个别楼盘在建筑外立面上应用塑性强烈的现代主义建筑手法而景观上表现的又是江南水乡的蜿蜒柔美，二者在结合面上存在断层。此外有的楼盘在室外建筑小品的设计上也极少见到表现项目主题及品质的景观小品。因此在本案的景观设计中强调景观的建造一定要与建筑单体及小区总体的主题相和谐一致，使景观的建造能最大限度的烘托和营造本案定位的海派风格。,周边竞争楼盘景观总结及对本案的借鉴意义:,37,.,第二部分：东方明珠已推已定房源统计分析,38,.,书香名邸一推房源共计4栋，分别为14#、15#、16#、18#，于3月25日对外销售，8#、9#、11#5月1日对外销售，扣除15#106、15#206室为样板房，暂不出售以外，实际可销售套数为142套。二推房源共计3栋，分别为8#、9#、11#，于5月1日对外销售，实际可销售套数为84套。一推二推房源合计为14284226套。截至5月8日，共计大定157套，签约108套，预定率为69.5%，签约率47.8%。现对各栋号、楼层、室号、房型分别做如下统计分析：,东方明珠世纪花园书香名邸已推已定房源统计分析,39,.,一、各栋统计：,一推房源分栋统计表:,二推房源分栋统计表:,40,.,由上图可以看出14#因单套户型与面积小，总价低，所以成交套数最多；而18#因与15#价格落差过小（均价只相差100元/平方米，所以导致去化速度较为缓慢），变电站对客户心理预期的影响要远高于原先的设想，合理的价格落差应在200元/平方米以上。,41,.,由上表可以看出客户对价格的敏感程度非常高，即使在教师这一特定高收入人群中，虽然认可9#楼的景观优势，但对9#2900元/平方米均价的认同度也并不高，导致9#的去化速度仅为8#的68左右，因此在今后的定价中必须引起充分的重视。,42,.,二、各楼层统计：,43,.,据上表分析，在第一批对外销售的房源中，五层的预定率最高，高达95%以上，说明消费者对价格较为关注，因五层的定价较低，导致预定形势大好；三层的销售单价在所有楼层中最高，从而导致其预定情况不甚理想，销售率最低，仅为75%左右，进一步说明单价对销售产生的巨大控制和影响作用；,44,.,据上表分析，在第二批对外销售的房源中，在已上调五层价格的情况下预定情况依然是最好的，四层其次，二层、三层的预定率偏低，均仅为35%左右，六层最低，仅为于五层的一半，预定率甚至没有超过30%。说明在标准层中，楼层越高去化速度越快，下复式的去化明显好于上复式。,45,.,综合所有已推房源来看，在标准层中五层去化速度与楼层单价最快，三层去化率最低，说明在目前的价格体系中，去化速度与楼层单价成反比。在同一栋楼中，楼层单价越低，去化速度越高，价值推动型消费特征明显。一、六层的销售率也相对较低，其中地下室和阁楼因折算部分价格，所以总价较高，因此去化速度较慢也在情理之中。,46,.,三、各室号统计：,47,.,由上表可见一推房源中01至05室的销售态势基本平稳，06室的去化率就相对低很多，说明在马鞍山消费者对西单元的认同度较差，因此在后期定价时，对西侧单元的单价与总价还应有所下调，以推动销售。同时考虑到这几栋楼06室的景观昭示性较好（景观样板段即将开始建设），建议目前对剩余06室（除18#以外）进行封盘处理，不再对外销售，以便在景观样板段建设完毕，河道整治结束之后，以更高的价格和更快的速度销售，充分提升其价值。,48,.,根据上表分析，二推房源中01至03室的销售态势基本平稳，从04室开始销售率急剧下降，06室甚至没有去化，说明在西单元不具备景观优势的前提下，其价格应该与其余位置户型拉开单价差距，当其与中套总价相差不大时，西单元销售速度应能有较大提升。同时在后期产品规划设计研究时，建议减少西单元的建筑面积或打造特色户型，以增加其市场吸引力，确保顺利销售。,49,.,综合一、二推所有房源分析，同一楼层中中间套与东边套的销售率相差无几，均在70%以上，而西边套最低，甚至不到50。由此可见在西边套在销售过程中的确存在较大的抗性，消费者认知和接受程度有限，因此今后西边套的户型设计、面积控制、单价设置、景观设置等应予以全方位考虑，以保证西边套的顺利销售。,50,.,四、各房型统计：,51,.,2房因总价较低，所以销售率远高于其他房型，建议在后期产品规划设计中应充分考虑总价因素，房型配比还是应以2房为主。上下复式的成交比例较为接近，但因总价较高所以与3房的销售率尚有差距，说明在后期定价时对杂物间与夹层所设定的价格尚需谨慎。,52,.,结论一：马鞍山消费者对价格的敏感度相当高，当销售价格大幅突破其心理价位时，销售速度就较难另人满意；结论二：马鞍山消费者追求高性价比的产品，下复式良好的销售态势当是最佳的佐证；结论三：马鞍山消费者能接受一定的产品创新与突破，在后期产品设计过程中应可以考虑错层、入户花园、空中花园等创新产品；结论四：马鞍山消费者的消费能力尚处于初级阶段，因此合适的房型配比与合理控制总价，适当增加二房二厅一卫户型，也是后期产品规划设计中应引起充分重视的环节。,综合以上统计数据分析，可以得出以下结论：,53,.,第三部分：项目S3、S4地块总体规划设计建议,54,.,1、激烈市场竞争环境下的产品差异化设计原则决定目前，钢市推向市场的产品，尤其是江东大道沿线的产品同质化竞争激烈，但紧凑型、经济型的产品相对较少；纵观整个城市，具有尊贵身份代表意义的中、高档楼盘存在一定的市场空白点。建议S3、S4地块一方面打造紧凑型、经济型产品，同时，在局部景观好的位置打造部分舒适型、豪华型产品。2、东方明珠项目总体规划布局与产品类型定位特征决定现代居住产品强调居者对产品的认同感、归属感与亲和力，东方明珠作为一个大盘，其产品必须具备多元化特征，不同类型的产品设计应针对目标消费群的细分定位，量身打造出具有强力识别性的产品，从文化及审美心理角度去迎取不同目标消费群的认同。,一、S3、S4地块总体规划设计基本依据,55,.,3、本地块天然景观资源相对最大化合理运用的原则决定S4地块具备一定的天然水景资源，结合社区人工打造的组团景观，在竞争片区打造“超凡脱俗”的产品个性，同时，通过社区规划的梯度建筑形式与布局来实现鲜明个性。,二、S3、S4地块整体布局建议,1、S3地块为本项目中端物业以经济型多层为主，紧凑型为辅，层数为六层。少量紧凑型多层布置在桥山路沿线。,56,.,2、S4地块为本项目中高端物业S4地块分为内圈、外围两大组团，其中中央内圈组团又分为豪华小高层组团和叠加别墅组团，外围组团以经济型多层为主，中央景观最好的位置布置一栋标志性的16层高档小高层，其余为叠加别墅区。3、塑造钢市的“汤臣一品”，引导钢市消费者的置业习惯在S4地块的核心景观位置树立一幢全装全配的豪华型小高层公寓楼，其前方是100米开阔的人工水景及组团景观，以其独特的户型设计及高现代化的建材智能配置，打造钢市房地产的神话！以远高于目前钢市小高层平均售价的价格推向市场，制造钢市乃至安徽焦点话题，塑造钢市“城市名片”。,57,.,4、脉络清晰，组团分明绿脉：由南到北，作条状绿化带贯穿南北两区；水脉：由南到北、由高到低，设置浅水系蜿蜒进入南北两区各组团，同时与S4地块中央水景连为一体，有张有弛，开合有度；青脉：沿S4地块中央圆弧形水景，以及S3地块条形景观带，设置沥青混凝土主干道，环通整个地块，同时将不同档次的物业自然、有机地分割开来。5、一梯两户、南北通透；入户花园、错层以、复式以及户户朝南产品，创新钢市户型采取一梯两户的户型布局，保证空气对流；在户型创新上寻求突破，舒适型的户型考虑入户花园设置，经济型户型考虑小错层设置，豪华小高层采用户户朝南的做法，同时在顶层及部分底层延续复式的做法，打造钢市“特色户型库”。,58,.,1、S3、S4地块总体规划结构：一主轴、二分轴、三组团、多院落S3、S4地块中央景观大道（地块南北中轴线）、一条横穿社区的道路以及S4地块内的环湖分区道路，满足社区内的步行半径在500米内的标准。一主轴直穿两地块的南北向，形成小区的中轴线中央景观大道；中央景观大道由S3地块的绿脉与S4地块的水脉组成，形成“九里香街”与“水岸果岭”两大特色主体景观。二分轴两条分轴将S3、S4地块细分为三大组团，其中一条横穿地块，并衔接S3、S4地块入口的规划道路，另一条则为环绕S4内湖的景观道路。,三、分区布局特点建议,59,.,三组团由于整个S3、S4地块被两条分轴分为三大组团，从安全管理的角度考虑，不同区域均应独立管理；从景观资源的分配情况考虑，不同组团内的物业档次应有所区别，因此在设计上顺应这一特点，将整个地块分作三个不同组团。多院落每个大组团由二三个院落（小组团）组成，不同院落通过住宅的错落形成不同的空间形态，并通过组团绿地与中央景观大道相联系。每个院落（小组团）的管理、配套服务、绿化系统等方面可以考虑布置在公共区域，实现资源共享，同时也利于提高配套设施的利用率，降低维护成本。,60,.,总体规划结构示意图,61,.,2、项目规划特色特色建议(1)、规划结构与“水脉”、“绿脉”主体相联系以水景支撑高档社区景观以水景支撑S4地块高档物业组团，通过水景形成独特的内湖景观。组团院落通过水景将其形成不规则环状结构，围合出层层递进的居住空间公共、半公共、私密空间，符合人们生活的需要。多级绿地的设置每个大组团都有相当规模的组团绿地作为二级绿地，与中央景观大道直接联系，安排为本组团居民服务的活动场所，形成半公共空间。第三级绿地宅前院落绿地为静态休闲活动区，具有一定的私密性，布置老年人及儿童活动场所，靠近居住，充满温馨的生活情趣。,62,.,项目三个核心景观点（S3与S4南北入口交接处的中心小花园、S3地块的中央小花园、S4地块的核心水景花园）通过中央景观大道的连接，形成本地块各区的价值提升引擎。（2）、强调居住的健康性自然错落布局采用自然错落的村落式布局，尽量避免兵营式的大构图，寻求传统居住形态的回归。单体建筑设计建议控制建筑单体的长度，单元组合拼接不宜超过四个单元，有利于组团内气流组织，形成良好的通风环境。控制单体建筑的进深，保证明厨、明卫、明厅，使每户内均有充分的采光和通风。标准户型南侧均有起居、主卧、次卧向阳，餐厅独立，朝北。在豪华小高层的户型设计上，力争做到户户朝南。,63,.,户型注重细节设计多阳台设置，尽量考虑人与自然的更充分地交流。把一些户型的厨房、卫生间、房间、客厅的窗做成飘窗、凸窗及转角窗，使得房间显得更宽敞、更有趣味。在部分小户型内，考虑局部抬高300cm，形成小错层，增加空间的趣味性；还有部分房型考虑设置入户花园，形成“空中景观园林”。（3）、营造空间的渗透与交流户型注重细节设计道路结合半地下车库设置，形成社区竖向上的起伏变化，车库平台与室外地坪之间形成缓坡，住宅单体（小高层、多层、叠加别墅）的基底标高也各有微差，由此使社区景观更具园林特色，从而区别于其它小区平地起楼的单调做法。,64,.,住宅单元结合绿化景观的特殊设计入户花园的设置将居住与景观结为一体，也使室内与室外环境交融起来。架空花园的设计位于S4地块核心水景花园南端的“城市名片”小高层，底层中央局部作架空处理，一方面，绿色植物的引入丰富了绿化层次；另一方面，使进入S4地块的居民一入社区北大门就可以通过架空的标志建筑，观看内湖水景花园，形成框景。配套设施的设置S3、S4地块交接的西面，设置社区配套会所。同时，项目在桥山路设置的景观商业街，充分满足居民的生活需求。,65,.,1、建筑风格建议延续“海派”建筑风格的同时，融入欧式现代主义风格，体现文化与特色、和谐与同一。2、建筑风格设计理念跨越时间界限的设计理念、创新的设计原则。根据本项目的开发概念，在建筑立面的设计中，根据“海派生活社区”的主体，借用海派具有代表性的某些建筑符号和形态，隐喻主题的文化内涵。结合欧洲现代主义建筑的内涵，营造一个汇聚精华的生活文化氛围。,四、总体建筑风格建议,66,.,第四部分：项目S3、S4地块建筑规划设计建议,67,.,1、排立方式建议:小高层住宅：（S4地块1栋）小高层住宅为短板小高层，建议为1单元2户。建筑单体要求正南向布置，增大采光面积和日照直射时间。在住宅的主要视觉窗口的处理上，要满足能够统览小区全景的要求。在小高层位置的布局处理上，要求尽可能的布置于正对S4地块的北端主入口处，底层局部架空以此引入小区内主要景观区，与核心水景花园形成框景效果。,一、建筑规划设计建议,68,.,多层住宅：宗地内多层住宅单体要求南向或南偏东15布置，最大限度的增大多层住宅的室内采光面积。如在建设用地面积允许的范围内，建议多层住宅单体间错位布置，尽可能的保证1、2层住户在满足日照及观景方面上的要求。S4地块东侧的人工水景带应与其周边多层住宅相结合、呼应。S4地块内的多层住宅的展开方式以人工水系及小区道路为排列轴线，沿上述轴线合理布置。S3地块的多层住宅在遵循S4地块多层住宅排列方式的条件下，还应考虑住宅单体围绕S3地块中心绿化广场而展开的要求。S3地块多层住宅可将中央绿化广场作为小区总体规划核心点，各住宅单体由该核心放射性展开布置。,69,.,别墅：别墅区住宅围绕S4宗地中央人工湖布置7排14幢，以别墅住宅作为中心人工湖的围合式布局。在该地块建设面积允许的情况下，可考虑适当增大南北向间的住宅间距来最大限度的提高住宅私密性及宅前绿地面积。别墅组团布置上，以中心人工湖、周边绿化带作为该组团的外部围合方式。既实现了该别墅组团的安保要求又能将小区中心的水景大作隐约的对外界呈现。在叠加别墅的布局设计上，在满足别墅日照要求的前提下，可考虑适当的错位组合以此增加别墅的主视觉面能够全览中央人工湖全景。,70,.,根据自然的日照条件及住宅对景观的视觉效果由南向北将别墅、多层住宅、小高层住宅依次排列。不仅满足了各类住宅在对日照及景观观赏上的要求，而且将小区核心部分清晰的体现出来。,注：排立方式及总体规划参考图（1）,71,.,注：排立方式及总体规划参考图（2）,项目区内以高层、多层、别墅的混合物业形式。在中心人工湖两侧布置别墅区和多层住宅，人工湖的远端布置高层住宅。使不同类型住宅均获得了优良的日照效果及社区景观环境。,72,.,注：排立方式及总体规划参考图（3）,小区别墅紧靠中心景观带北面布置，向北延伸为高层住宅。高层前排的别墅在对高层住宅日照遮挡上几乎为零，同时建筑物的高低错落也使得各类住宅均能享受到优质的景观环境。,73,.,2.立面风格建议,风格总体建议：沿承S2宗地海派的建筑外立面风格，以使S2、S3、S4整体在外立面效果上保持统一与和谐。小区内各建筑单体包括小高层住宅、多层住宅、别墅在立面风格上要做到：“风格统一、突出各自特点”的效果。由于东方明珠整体项目在建筑风格的选用上为海派风格中的近代主义建筑风格，因此在沿承欧洲折衷主义、仿欧洲古典主义、巴洛克建筑风格等西洋建筑流派精髓的同时，还要体现与马鞍山市蒸蒸日上的城市精神风貌相互结合。因此在东方明珠项目的立面风格选择上，需在把握海派建筑风格特点的同时在建筑物单体及组团规划上尽可能的体现海派西洋建筑风格的动态时间走向，在空间变换的同时能够感受到海派建筑风格在时间上的动态变换。,74,.,小高层住宅：由于该小高层住宅为S4乃至整个S地块的地区标志性建筑，故在立面风格上要以与周边S2、S3宗地立面效果相统一、相融合为前提，突出该建筑单体的地区标志性及高档楼盘的特征。在沿承海派建筑风格的立面要求的前提下，可考虑应用现代主义建筑手法处理。现代主义建筑手法在建筑单体的表现上，强调鲜明的时代特征和崭新性。在外立面的处理上体现简洁、纯净、大方，以一种时代的上升性及在建筑单体造型上的稳重表现来作为地区性标志。,75,.,建议在立面处理上采用全面砖形式，一是增加建筑单体的稳重感，二是在一定程度上体现该建筑的尊贵品质和标志性特色，三是由于该地区多雨，故标志性建筑物以面砖处理外立面可适当减少墙面污染。立面上应用装饰板、梁对立面视觉效果进行有效分割，形成不同视角的光影效果。色彩上的冷暖色调搭配配合结构装饰带来进一步的对外立面效果进行分割和丰富。小高层单体建筑顶部造型，宜在简化造型的同时突出该建筑物的标志性，如建筑物的上升动势效果。,小高层立面风格效果处理建议,76,.,点评：建筑物顶部以异型钢框架结构处理，四周以钢化安全玻璃作为围合结构。既将建筑物单调乏味的电梯机房、水箱间隐于其中，又使顶部创造出了独特主题造型丰富了立面效果。同时在顶部全玻璃的围合结构中可进行空中阳光花园处理。但建筑物的立面色彩过于单调缺乏生机。,注：小高层立面效果参考图(1),77,.,点评：建筑物单体的长细比高，体现了建筑物的上升动势。正立面上电梯间外墙面通过简洁的处理方式使建筑单体更加稳重、挺拔。立面视觉效果分割上主、副分割线十分明显：以两条纵向的主分割线为向上的动线走势，横向上以各层的外窗作为自然的横向分割带。二者的和谐统一使整个建筑物线条分明，建筑主题溢于其上。,注：小高层立面效果参考图(2),78,.,点评：作为9层2户小高层建筑，建筑物单体给人以厚重、沉稳的感觉,同时该单体在外立面上也是主、副视觉分割线分明：两侧的全落地弧型窗组成了竖向上的主线使中央部分（起居室外窗）大方、明快的特点得到突出；每层间的装饰梁又对建筑单体再一次的进行了横向上的视觉分割，使层于层之间线条变的明显和清晰。在色彩上外墙面的暖色调与周边落地窗玻璃的冷色调相互结合后在自然光照下，使整体色彩明快、亮丽。如该建筑为18层小高层在应用上述线条分割后同样能够显示出一定的向上效果和动势。,注：小高层立面效果参考图(3),79,.,点评:独特的中央底层部分架空后形成拱型大门,将建筑物对称的分割。同时通过架空处理后，在建筑物单体上出现了框景的视觉效果。横向、纵向均有清楚的建筑线条分割，使建筑物的外观效果变的挺拔和稳重。,注：小高层立面效果参考图(4),80,.,多层住宅：延续S2宗地的多层立面效果，风格上要求统一但不同一。多层住宅在S3、S4地块外立面的处理上不宜有过大差异，但可以在立面效果上有柔和的渐变。在多层住宅（S4地块）的建筑风格上要与S4地块的小高层协调一致，由小高层强烈塑性的表现手法逐渐过渡到多层住宅的柔和表现形式，这种表现手法的渐退处理也为由多层向别墅区的过渡做了铺垫。在多层住宅的外立面效果处理上，尽求做到海派风格中西欧建筑形式的体现，如应用横纵装饰梁对立面进行视觉分割创造外墙面的凹凸感来表现光影效果，顶部的尖塔型斜屋顶、老虎窗以及装饰性烟囱帽不仅可以增加立面效果的层次感且能够表现出安逸祥和的居住气氛。在外立面色彩的表现上，首先应与S2地块建筑物色彩相统一。色彩表现上以暖色调为主要色调，重在表现出小区中生机盎然、充满生活情趣的居住主题。同时暖色调的外立面色彩能够与周围景观中绿色植被及人工水景的冷色调在色彩上能够相呼应，做到动与静、冷与暖的结有机合，更好的表现了小区自然和谐的居住色彩。,81,.,点评:建筑立面上应用纵向装饰梁及横向上的每层阳台、空调板进行自然分割，建筑线条清晰明确。深绿色及乳白色的相互搭配使建筑物表现出天然纯净的居住味道。同时顶部的双向三角型斜屋顶和老虎窗造型的搭配使立面效果更加丰富，建筑物向上的上升动势也得到一定体现。,注：多层住宅立面效果参考图(1),82,.,点评：单体外立面上单向的尖屋顶、装饰性烟囱帽、装饰柱使建筑物带有典型的西洋式建筑风格。清晰的横纵线条对建筑物进行了有机的视觉分割。以红色为主色调的外墙面在光照下产生的光影效果使建筑物色彩变得更加显得稳重和尊贵。,注：多层住宅立面效果参考图(2),83,.,别墅：与S4宗地住宅档次相一致，风格特点上做到统一和谐。同时要考虑别墅住宅与周边环境（水景、绿地）的融会性及小区整体在建筑风格上的由强烈到柔和的转变。由于S4地块别墅区是作为小区立面表现效果的变换收尾，故建议在别墅立面效果的处理上以欧式建筑中的西班牙式建筑作为该项目的建筑表现符号。西班牙式别墅风格可以概括为：殖民风格，传教风格、折衷主义风格和蒙特利风格，这里我们建议选用传教风格。主要理由为：西班牙式传教风格应用了建筑圆角形式的处理后使建筑外立面更加丰富和活跃，同时传教风格中多采用的屋顶红色筒瓦、建筑局部外墙弧线型处理等手法再次的强调了别墅建筑的尊贵、典雅、舒适这一特性。在西班牙式建筑中多采用的大面积落地窗，同时也为该别墅项目与邻近的人工水景的结合创造了优越的视觉条件。(见参考示意图),84,.,注：别墅住宅立面效果参考图（1）,85,.,注：别墅住宅立面效果参考图（2）,86,.,3、细部处理建议,以提高品质提升住宅舒适度为大前提，还应适当的引入建筑物的细部处理。如增加小高层、多层装饰梁和装饰带及其他视觉分割带的设置，使建筑单体能够在视觉效果上产生层次感及移步换景的效果。在小高层处理上，底部的架空层不但能够提高该标志性建筑在整个建筑群体中的特异性，更为由对该建筑底层架空处理后而产生的空间而引出小区最为点睛的水景大作做了视觉引入上的准备。,（底层架空示意图）,87,.,小高层底部的局部位置进行了架空处理，从外部视觉角度上增加了框景的建筑艺术效果,使建筑本身与内部景观环境得到了虚实变换的感觉。,88,.,作为小区标志性建筑独栋的小高层，在入口处应增加大堂设计。在大堂设计要要求体现出尊贵、大方、奢华的特点，使该建筑不仅在外型上能够体现标志性建筑的特点为也能从内饰装潢上同样体现出“标志”二字。（大堂示意图）,增加住宅舒适度和提升使用效果。增加人体工程学的考虑，以人体肢体舒适度、视觉舒适度及心理空间感上为方向增加局部、细部处理，如增加转角窗、弧型窗提高室内采光面积和丰富立面效果。,89,.,4、单体色调处理建议,沿用S2宗地住宅建筑单体色调方案，以红、黄为主的暖色调同时辅以蓝白两色的冷色调搭配，色彩上突出喜庆、活泼的气氛。,注：立面色彩参考图,90,.,二、户型设计建议,1、户型量配比建议考虑不同消费群体对户型的要求，建议S3、S4宗地建设为在户型比例上能够满足多元化、多层次需要的趋于综合型的社区结构，原因如下：,91,.,多层住宅部分根据市场调研报告（详见周边楼盘市场调研报告）数据显示，目前在马鞍山市呈现主力热销户型为两室户的现状和态势。建议在提高两室户的住宅品质和特点的前提下，适应目前市场销售的大形式，推出一定量的两室户型（约为50-60%）。在推出主力两室户的同时还应考虑市场上其他客户人群和消费层次的需要以及S3、S4的社区规模档次，适时适当的配置三室、四室户及跃层、复式结构。三室户比例约为35-40%，四室户（或以上）约为5-10%。,92,.,别墅部分考虑到项目用地情况及为突出项目各类型产品,建议围绕中央人工湖布置7排14幢左右叠加别墅。建议户型为四室至五室户为宜，在这14幢别墅的户型细部布局上建议做出一定变化。原因如下：首先本地块内别墅在小区定位上为该小区的核心及标志，是作为S3、S4地块的卖点引入点之一。多样式户型的别墅为业主在选择上留出了空间，与此同时通过客户对最优户型的激烈选择也给S3、S4地块带来了相当的人气和产品造势。从户型选择上的“物以稀为贵”逐渐上升到别墅区、小高层住宅、S3、S4乃至整个东方明珠项目的尊贵品质和稀缺精品的主题定位。,93,.,小高层住宅部分该独栋小高层住宅为小区内标志性建筑，故在户型选择上建议选用三室（不含主卧内书房）作为该栋住宅的主要户型样式。住宅中以标准层为主要户型，在首层和顶层的户型处理上可进行一定变化，如顶层跃层处理等。作为社区“楼王”，主要以舒适型、豪华型户型为主，三室两厅三卫为主力户型，局部配以四室两厅三卫。,94,.,2.户型面积配比建议依据：在通过对马鞍山市江东大道沿线楼盘的市场调研后得出分析，由于受地区人均收入及在住房消费上可支配收入的限制。目前小面积户型（85-105m）被广大购房群体所接受，也是目前该地区销售状况相对良好的户型面积。目前马鞍山市人均消费水平较低，房屋的总价格将最直接的成为决定消费者在购买房屋时在户型及面积选择上的关键因素。因此面积较小的紧凑舒适型户型应成为本案的主力户型。,95,.,由于在S3、S4地块内多层住宅为主要的物业形式（小高层仅1栋，别墅14栋）因此我们建议，将多层住宅的户型及面积配比作为主要的讨论对象。出于总价上能更接近当地消费者的承受能力上的考虑及市场上热门房型热销程度，我们建议以8595m的两室户和95110m的二室、三室户作为多层住宅的主力户型。同时配以一定比例的大面积户型设计以满足其他高收入人群在户型选择上的要求。建议户型面积比例如下表：,主力户型及面积,多层户型面积配比：,96,.,仅在S4地块中设计的单栋小高层住宅，其定位为S4及整个S地块的标志性建筑。其住宅档次也相应于其标志性建筑的特点定位为“高档的超豪华”住宅。因此在户型及户型面积选择上我们建议以豪华舒适为户型设计的主要特点，在户型面积控制上以160180m为宜。由于该栋住宅为1栋2单元式住宅建筑，每层各户户型基本上以对称形式处理。在室内居室数量配比上建议为3室户或4室户及顶层跃层的4室户或5室户。户型及面积配比如下表：,小高层户型面积配比：,主力户型及面积,97,.,别墅户型面积配比：,该项目别墅区为紧邻S4地块中心人工湖周边布置，在景观视觉效果及地块内区域优势十分明显。规划的14栋叠加别墅在户型设计上建议为45室，总建筑面积在180240m左右布局合理且居住舒适的小规模别墅。室内居室数量及布局，应把握好“首层会客、用餐；二层家庭居住”的原则性方向。户型设计及面积控制建议参考以下两种形式：（1）紧凑布局型（4室2厅3卫）：首层布置起居室（会客厅）、餐厅、厨房、客卧、客卫；二层布置主卧、次卧X2、主/次卫。面积基本控制在180210m，数量上占总数的30%左右。（2）大方舒适型（5室3厅4卫）：首层布置起居室（会客厅）、餐厅、厨房、客卧X2、客卫X2；二层布置主卧、次卧X2、主/次卫、家庭活动厅。面积基本控制在210240m，数量上占总数的70%左右。,98,.,3.室内空间设计建议该项目本着更多的体现以人为本，从多方角度和层面来体现住宅的舒适性的前提。多层层高建议2.8m,小高层层高建议3.0m，增加室内空间感减少层高过低带来的压抑感。在小高层住宅的设计上应尽量减少户内梁、柱截面在户内使用面积的影响。小高层住宅中可选用户内错层处理，增加室内空间层次的变换和自然的动静分区。小高层的顶层跃层设计时可考虑应用退层设计，在退层部位增加室外空中花园设计来增加住宅在室内外空间和环境的连接与变换。别墅住宅在室内可考虑在增加室内错层设计的同时，还可在起居室跃层挑空部分增加创新。如增加二层室内环廊、半环廊设计，增加起居室作为住宅公共部分的开放性和别墅住宅的室内空间感。,99,.,4.户型设计创新建议在对户型的设计上，主要体现以下三个原则：“户型大方、居住舒适、经济合理”。（1)、户型大方：增大起居室、主卧室开间，不仅能够在更大的增加室内采光面积的同时达到居住使用的豁达通透。（2)、居住舒适：各使用功能配备齐全、合理，户型方正尽量减少拐角处的面积，从而在使用上更加方便。厨房、餐厅一体化，方便家庭成员的用餐使用，明厨、明卫及餐厅自然采光设计能够提高住宅整体的生活质量。可考虑入户处设置悬关，既增加了住宅的私密度又为住户做到了室外、室内的入户缓和过渡。（3)、经济合理：无论是小面积户型或是大面积户型都应做到布局合理、紧凑，减少由于梁、柱截面不合理而导致的不必要的面积给浪费给客户带来的损失。适时考虑住宅的节能性，减少住户在冬季使用时不必要的能耗。紧接时代步伐，应用高新科技。在我国住宅行业大面积提倡绿色环保住宅要求的前提下，建议本项目也适当增加绿色、环保、节能型住宅的设计考虑。如室内外建筑装饰材料的选用，住宅节能设备的配套等。,100,.,短板小高层，1个单元2户住宅，层数控制在18层。2部设计承载量为800kg电梯做到电梯入户（户门）；同时尽可能的将楼梯间（兼做消防疏散楼梯）的入户方式与厨房、餐厅或工作阳台连接，做到区分主人与家庭服务人员入户路线。室内功能空间组织上要求，卧室与起居室户户朝南，全明设计，主卧采用套房化设计（既主卧内包含主卫、主人书房、衣帽间或衣橱），设置并合理安排储藏间位置，入户处可设置悬关或入户花园。起居室与卧室设计上要求方正，方便