新开铺书院路汽配城项目地块发展思路案1

新开铺书院路项目 地块发展思路报告 项目属性界定 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 价格预判及经济测算 我们的资源和问题 我们的背景 我们的战场 我们如何发掘机会 我们应该怎么做 价格及经济测算 目 录 项目 我们自身审视 地块解析 本项目主要问题 我们的资源和问题 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 项目属性界定 价格预判与经济测算 项目 项目交通通达度好。位于新开铺老城郊结合部，省政府板块，属于长沙市副中心。 省政府 南二环 绕城高速 湘江 本项目位于天心区书院南路与友谊西路交汇处，新开铺老城郊结合部，属于城市副中心； 地块与市中心主要由书院路连接，距省政府不到 2公里；至湘江风光带约 1公里； 书院路现正在修建，规划为未来连接市区与新开铺的主要交通大道，规格为双向 8车道，全长 本案 书院路 项目呈长方形梯状，地块较为周正。东向为安置小区，南向为万科江景项目，西邻京广线，北临机床厂。 东 安置房 西 湘江 京广线 三一重工 长 沙 机 床 厂 污水厂 万科江景房 北 南 地块资源 西邻湘江，二线江景项目，但自身无特殊资源。 地块周边居住人气较旺，但以本地务农和务工人民为主，居住环境较差。但随着万科等品牌项目的驻入，形象将得以提升。 本案 万科 地块指标 占地面积 242亩，四面临路，综合用地性质，使用年限 20年。 新 开 路友 谊 西 路新开铺路丽 江 路新开铺路地块解析结论 项目地块周正，四面临路，交通通达度好 地块位于长沙市新南城省府板块区域，人气较旺，发展前景较好 地块紧邻湘江，为二线江景项目，具有一定的景观资源 租用地价相对现有市场较为便宜 地块优势 地块劣势 目前周边环境较差，商业分布凌乱不成规模，形象档次不高 地块面临三大隐患：高压线、铁路和污水厂 地块为租用，十年后随时有被拆威胁，对后期营销有不利影响 地块解析 本项目主要问题 我们的资源和问题 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 项目属性界定 价格预判与经济测算 项目 本项目面临的主要问题 如何打造项目的商业核心竞争力，即项目如何定位？ 项目 占地 241亩， 如何进行规划和经营管理？ 问题 1 问题 2 项目 使用权 20年， 如何短、平、快发挥出最大商业价值？ 问题 3 如何提升项目形象，使之成为区域的城市名片？ 问题 4 首看大势 本案处于何种发展大势之中 国家政策及长沙商圈环境分析 区域环境分析 我们的背景 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 项目属性界定 价格预判与经济测算 项目 政策大势 2010年地产新政连续出台，房地产住宅市场面临严格调控。 1、 3月 10日 “ 国 19条 ” 出台：中小房企拿地难度加大，新政关键看地方执行力度 2、 地产交易流通门槛提高，投资投机受限，刚性需求凸现， 90平米以下住宅将受宠。 3、 5月 10日上调存款准备金率 对投融资进行限制。 4、 6月 4日落实关于 第二套房 ” 的认定标准 。 可预测，为实现经济健康发展， 2010年国家将继续出台有关政策以抑制市场投机与通货膨胀，防止房价过快增长，促进地产业健康稳定发展。 “空前严厉”的调控新政成了商业地产“利好”的一面。商业地产呈现稳步增长态势。 时间 住宅 商铺 车库 3月 241 18 月 346 34 月 142 30 海 3位：亿元） 时间 住宅 商铺 工业 成交面积 成交金额 136505万元 136505万元 16365万元 长沙 1楼市调控重拳出击，打压的重点是住宅，却给商业地产打出一片新天地。自 4月开始，全国商业地产一路上涨，长沙也不例外，今年 6月的二手房挂牌租金显示，本月内五区商业用房租金环比上扬，住宅租金环比下跌，跌幅为 城市格局： 城市快速发展，经济增长、人口增加，为项目带来发展机遇 。 长沙：中部核心城市：内陆的前沿、前沿的内陆。近年来， “ 9+2”经济圈、长株潭融城、 “ 两型社会 ”发展与 “ 3+5”城市群组建， “ 一组、两次、四组团 ” 城市结构，无不在有力促进长沙城市格局的发展扩大，为长沙城市引进越来越多的发展资源，大大促进了长沙经济与城市人口增长 嘉地观点： 1、 楼市新政在某种程度上对商业地产的增长起到了催化作用。 主要是因为楼市新政没有将商用房纳入其中，投资者仍可异地购买或一次购买多套商用房。 商铺将迎来新一轮的上涨行情。 2、项目将在 2011年年初入市，如何借市而为，最大化发挥地块价值，策略定位面临挑战。 再看项目区域格局 本案处于何种环境之中 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 项目属性界定 价格预判与经济测算 国家政策环境分析 区域环境分析 我们的背景 项目 长沙 发展 1小时经济圈，形成“ 3中心 +10组团”商业格局。 本案则处于新南城省府经济中心之中。 溁湾镇商圈 捞霞商圈 五一商圈 火车站商圈 袁家岭商圈 东塘商圈 侯家塘商圈 本案 黎托商圈 观沙岭商圈 长沙市城市商业发展总体目标 着力打造长沙市 1小时经济圈，以长沙市为核心，进而带动辐射株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳等周边城市，使之成为中南地区现代化商贸中心。 形成 3中心 +10组团的商业格局。 1个市级商业中心即：五一广场商业中心； 2个市级商业副中心即星沙商业副中心和荣湾镇商业副中心； 10个区域性商业中心即火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心等，对已形成的商业中心重点进行改造和提升，对新规划的商业中心重点进行业态设置的引导，基本形成区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系布局。