房地产项目可行性研究报告.docx

房地产项目可行性研究报告xx房地产项目可行性研究报告公司名称：xx 房地产公司编制人员：xxx完成日期：2014-7-21目录调查人员声明 4第一部分：项目总论 51.1项目背景 51.2项目概况 51.2.1项目名称 51.2.2项目建设单位概况 51.2.3项目地块位置及周边现状1.2.4项目规划控制要点 71.2.5项目发展概况 71.3可行性研究报告编制依据1.4可行性研究结论及建议 第二部分：市场研究 82.1宏观环境分析 82.2全国房地产行业发展分析2.3本市房地产市场分析 82.3.1本市房地产市场现状2.3.2本市房地产市场发展趋势2.4板块市场分析 92.4.1区域住宅市场成长状况2.4.2区域内供应产品特征2.4.3区域市场目标客层研究2.5项目拟定位方案 102.5.1可类比项目市场调查 5 7 8 8 8 9 9 10 10 102.5.2项目swot分析 112.5.3项目定位方案 11第三部分：项目开发方案 113.1项目地块特性与价值分析3.2规划设计分析 123.3产品设计建议 133.4项目实施进度 153.5营销方案 163.6机构设置 163.7合作方式及条件 17第四部分：投资估算与融资方案4.1投资估算 174.1.1投资估算相关说明 174.1.2分项成本估算 174.1.3总成本估算 204.1.4单位成本 204.1.5销售收入估算 204.1.6税务分析 204.1.7项目资金预测 214.1.8现金流量表 214.1.9自有资金的核算 214.2融资方案 224.2.1项目融资主体 224.2.2项目资金来源 224.2.3融资方案分析 224.2.4投资使用计划 224.2.5借款偿还计划 22第五部分：财务评价 235.1财务评价基础数据与参数选取5.2财务评价 235.2.1财务盈利能力分析 235.2.2静态获利分析 245.2.3动态获利分析 245.2.4偿债能力分析 245.2.5综合指标表 245.3财务评价 255.4财务评价结论 25第六部分：不确定性分析 256.1盈亏平衡分析 256.2敏感性分析 266.2.1变动因素一成本变动6.2.2变动因素二售价变动6.2.3变动因素一容积率变动6.3风险分析 27 11 17 23 26 26 266.3.1风险因素的识别和评估 276.3.2风险防范对策 27第七部分：综合评价 277.1社会评价 277.2环境评价 277.3公司资源匹配分析 27第八部分：研究结论与建议 278.1结论 278.2建议 27第九部分：附录 289.1附件： 289.2附表： 289.3附图： 29调查人员声明我们郑重声明：1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、 我们依照xxxx公司统一的房地产可行性研究报告模式进行分析。3、 形成意见和结论。4、 撰写本可行性研究报告。5、 我们已对本报告中的拟建项目进行了实地查勘。6、参加调查人员签名：公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。第三篇：杭州某房地产项目可行性研究报告第1操作环节：成功近出投资第一步1透视民地产可行性研究房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：第一是要确定项目在技术上能否实施；第二是如何才能取得最佳的效益。从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。2、项目投资制胜第一法宝一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：a、这项目是可行的还是不可行的b、如果可行，可行到什么程度c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算第3操作环节：房地产可行性研究战略分析分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。分析角度三：街区环境对房地产营销的影响古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。投资商自身条件考察1、考察你的经验隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。2、考察你的投资方式由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。3、考察你的融资能力每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。第四操作环节 设计成功的可行性研究流程步骤a人员安排组合项目内容 人数 负责项目 费用 时间注册房地产估价师造价工程师市场调查和分析人员经济分析专家制作人员社会学，环境等专家步骤b：市场分析a、宏观因素分析房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。b、区域性因素分析一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅第四篇：朝阳新城房地产项目可行性研究报告朝阳新城房地产项目可行性研究报告财政金融学院09经济班 彭权学号0902014102公司名称：江西省水利投资房地产开发有限公司第一部分：项目总结11项目背景由于江西实施中部地区崛起的发展战略，大力引进外资，发展自身经济，已经取得了巨大成功。作为江西省会，南昌在这场改革中也受益匪浅，经济得到了迅速发展，南昌受到了更多的关注，成为一个崛起中的城市，大量企业外来人口涌入，使南昌的住房问题日益凸显。无独有偶当前投资房地产项目不仅是公司战略发展的需要更能满足广大市民的住房需求，在这样的背景下该项目建设被确定下来了。12项目概况朝阳新城房地产开发项目是由江西省水利投资房地产开发有限公司开发。水利公司是一个集房地产开发，物业租赁及管理，建筑装饰安装和投资咨询为一体的有限责任公司，成立于2014年，注册资本金为2014万元。地块位于南昌朝阳新城云居路以南，滨江辅路一东，江韵路以西。它的位置占据着优势，临近赣江，周边环境优美，交通便利，沿江大道直通市区，生米大桥贯穿赣江两岸，极大的方便住户的出行，地块旁边也在兴建住宅小区，商业店铺，可以预见该地块是一支潜力股。地块地表平整，附近无电网等障碍物，地下也无潜在危险物，已属三通一平的熟地。按照市政规划局下达的规划设计要求，该项目规划建设用地34.127亩，容积率不超过3.5，建筑密度不超过20%，绿地率不小于35%。配备必要的机动车位，也要包括必备的公共服务设施如：社区中心，物业管理用房，公厕，垃圾站，变电室等，并且套型建筑面积90平方米以内住宅按住宅开发面积的55%控制，外立面需要进行公建化处理。该地处于未开发地段，公共配套设施还不够完善，但是借着周边兴起的住宅小区，供电电信自来水污水雨水燃气热力等市政管网都将陆续铺设。13可行性研究报告编制依据在编制过程中既遵守南昌市房地产开发相关条例又符合公司的相关规章制度，经过现场勘查，以及对南昌房地产行业进行分析后制作了这份可行性研究报告，数据科学真实有效，具有一定的参考价值。 第二部分：市场分析21全国房地产行业发展分析：众所周知房地产行业的重要性，自1998年以来，房地产市场经历了前五年的支持期还有后五年的抑制期，近一年又回到支持期。从全国房地产价格指数分析，目前的价格指数区间远低于5年政策抑制期的平均值。前期政策是受一线地区住宅价格大幅上涨的“挑衅”，二套房贷收紧也偏重于一线地区，后续政策将仍以支持为主。未来几年，房地产市场发展将围绕房价上涨带来民怨产生负效用与房地产行业对经济拉动产生正效用展开博弈。一线城市将以房价上涨为主基调全球在经历了2014年的金融海啸之后，宏观经济伤了“元气”，至少在三年内都将会是处于一个经济复苏的阶段。房地产行业作为地方政府的重要财政来源，带动了诸多行业的发展。还有近期的二十国集团财长和央行行长会议同意继续采取措施刺激经济以保证全球经济持久复苏和增长。经济要复苏和增长，房地产必然会先行一步。从一线城市的现实情况看，城市化进度的加快，城市可利用土地也会随之锐减，自然而然土地的拍卖价格也会上扬，从成本效益上看，房价也将是呈上涨趋势的。从另外一个角度看，房价过低从宏观上会影响整个城市的经济发展，这主要有两个方面的原因，一是房价下降会降低开发商的开发热情；二是房价过低会增加城市的就业压力，一线城市本身就业竞争就非常激烈，房价上涨其实是一个大浪淘沙的过程，很符合自然“优胜劣汰”的发展规律，在一线城市居住门槛过低，会使更多的人不愿意到二三线城市就业，也会使就业者勤奋度降低。所以，一线城市稳中上涨是经济发展的必然产物，也将成为房地产市场发展的主旋律。开发商“主战场”将转移至二线城市相对于一线城市而言，二线城市的土地资源会比较丰富一些，不论从哪个角度看，加大力度开发二线城市会是一个不争的事实。首先，在短期内，二线城市的土地价格不会飙升越过一线城市，在这个阶段拿地是最好的时机。目前，二线城市人口密集度不是非常高，交通等相关配套逐步趋于完善，环境相对优越，有利于房地产的开发。 其次，经济的发展，人口将会流向二线城市。一线城市可以用“钢筋水泥”作为其象征，人口的不断入住，汽车不断增加，一线城市的环境污染也随之升级，还有，就业压力、住房压力等等方面的因素，会使越来越多的人选择到二线城市居住。中国实体经济未恢复，政府对于货币政策将保持宽松和稳定及支持，虽然在房地产投资方面有所抑制，但是房地产的主导经济地位在很长一段时间内是不会改变的，一线城市房价稳中上涨，开发商“主战场”转移至二线城市是未来的趋势！不管怎么说房价上涨是一个总体趋势，只不过现在的速度缓慢下来，但还是依然 会上涨的。22南昌市房地产行业发展分析：从市场需求来看，2014年南昌楼市将延续2014的市场态势，当然，上涨势头会有所保留。政策方面，首先我们来说朝阳洲地王，地方政府在高价卖地给开发商的趋势不变的情况下，那么，房价上涨被遏制或降下来都将是空谈！地价与房价，是相互影响的关系，地价上升会导致开发成本加大，如果是卖方市场，开发商往往把上升的成本转嫁给消费者，因此一定程度上会刺激房价的上扬；其次，国家出台保障性住房的政策，通过建设保障 性住房来解决低收入和贫困人口的住房难问题，这一块实际上对商品房的房价是有抑制作用的，保障性住房的规模越大，商品房的涨价空间就越小，但现在的情况是因为地方、国家财政投入的资金太少，或其他的原因，我们现在看到的是保障性住房投入不足。这部分人的住房就没有办法保证，大部分住房 得不到解决的人会挤入商品房的消费市场，使得商品房的价格不断飙升。一、新政影响心理预期，2014年南昌房价或滞涨2014年南昌楼市会怎么走：一是近期中央政府一系列的政策出台，向外界传递政府调控市场的决心和信心。“国十一条”从信贷、税收、土地、行业规范秩序 到地方政府问责等五个方面下手，系统地调控楼市。要地方政府与当地房价上涨过快的责任挂钩；抑制投资性购房需求，这个作用是不可小觑的。政策出台后就强力跟进落实，比如近日主流媒体就报道银监会要求银行查信贷资金违规进入楼市、股市，北京地王被收回等，这些都可以让百姓感 受到、对楼市走向的心理预期也会悄悄发生改变。二是供给与需求达到平衡。2014年南昌楼市近500万平方米的成交量，创了南昌的历史新高，这里面多少会有2014年的 成交量被提前预支了。2014年的房产低迷，使很多开发商停、缓建新房，2014年5月后的行情反转，导致市场新增供应量明显不足，这样又进一步激化了火爆行情。然而，大家看到各个楼盘工地重现的火热建设场面。所以，从“国十一条”到南昌2014年年中新增供应量的集中面市，都会影响购房者对南昌楼市走向的心理预期，今年南昌房价或滞涨。二、楼市波动性不会很大国家目前虽然出台了一系列政策，包括条目比较系统的“国十一条”，这些政策都只是起头，后面如何发展中央政府也还没有出台相关的细则，目前国家在政策上也只是摸着石头过河。“紧急刹车”对国家稳定有影响，国家希望政治稳定，经济稳定，房产泡沫必需慢慢消除，并非一针扎破。投资渠道应该高度引起政府的重视，尽管国家出台了一系列房地产调控的政策，但是深感缺乏投资渠道的老百姓仍然愿意在楼市中寻找机会。而物业税征收还面临难题。2014年楼市暂时还不会受影响，南昌楼市波动性不会很大。 对于2014年的房地产走势，比较认同的看法：有一个波动，但大幅度调整还是不太可能的。房地产作为整个经济重要的支柱产业点也不能动摇，gdp的增长和民怨之间的博弈，要在发展中解决，对于民生问题，需要经济发展到一定阶段时，拿出一部分资金来解决民生问题，现在国家还不具备只关注民生这样的能力，目前主要是gdp的平稳健康发展。对于房价，政府只是温和的抑制增长。三、高端产品集中爆发，将带动价格攀升2014年9、10月份成交量可能会有所下滑，但价格上还是会有小许涨幅。如果长期价格不回落的话，就容易造成刚性需求购房者心理防线的崩溃，最后选择适当的时机出手。有业内人士推断，随着城市经济的快速发展，南昌楼市的下一个发展目标应该是高端物业，人们现在也不仅满足于从目前房地产的发展形 势，楼盘品质已经发展到一定的阶段。到目前为止，南昌的高端产品市场，有绿地中央广场、绿地香颂，力高的皇冠国际、江投的央央春天、联发的联发广场等等都突破每平方米上万元的楼盘单价，2014年是南昌高端产品历史上的集中爆发期，并打破南昌高房价之瓶颈。对于一个城市而言，需要一定的高端物业来支撑其经济的发展。随着南昌市建设花园城市步伐的加快，红谷滩新区日渐繁华，青山湖、象湖等区域也日益完善，南昌外环线开始修建，市内居住、交通环境会变得越来越好，环境的改善将带动新楼盘价格攀升。四、房价不可能下跌的理由有人说，美国人对大政府有着深刻的厌恶，在金融危机的今天，政府花大钱干预下滑的市场，但公众不买好，他们不要一个强势的政府。而中国刚好相反，市场经济给我们带来幸福，但面对危机大家都看政府。2014年的楼市走向关键取决于决策层是否决心挤压房价泡沫,政策将改写人们的预期。具体来说， 2014年房价涨不涨主要取决于以下因素：欧美受金融危机影响短期难恢复，经济低迷，消费减少，海外热钱将继续涌入中国，房价就不可能下跌！2014年3月8日，世界银行发布报告称，全球工业产量将比2014年减少最多15%,全球经济将出现二战以来首次负增长。同时，危机发源地美国经济衰退难以见底，持续时间将打破1981年至1982年经济衰退16个月的纪录，创二战后最长纪录。经过金融海啸冲击，欧美经济低迷，消费减少，因此海外热钱将继续涌入中国，到中国淘金避风险，房价短期就不可能下跌！全国都会上涨自然南昌市也会被提拉起来，价格不会低到哪里去。23板块市场分析：南昌各地的房子均价在五千到七千之间，介于南昌消费水平的限制，户型以两室两厅和三室两厅为主，这种类型房子在南昌最好销，而且以现代风格为主，一般面向全社会消费群体。观察朝阳新城楼盘也大致如此，只是为了欣赏赣江风景和加之地价昂贵更多的是高楼建筑，更与周边环境相适应，相协调。24项目拟定位方案根据市政要求90平方米以内住宅按住宅开发总面积的55%控制，有根据市场需求两室两厅和三室两厅将受到热捧，而超大户型可能在当前还不是主角，因此设计的户型配比如下：小于90平方米占55%100120平方米占10%120140平方米占25%160180平方米占10%整个地块上将建三栋楼：1#楼占地面积1400平方米，2#楼占地面积1700平方米，3#楼占地面积1440平方米，而所有楼层地下一层建停车场，地上一层作为商业店铺，其余十六层建商业性住房。公摊面积为10%总的住户预计有：726400.9/=590则按每户0.5个车位商铺每户1.5个车位预计建造车位350个。所建楼盘外观以现代风格为主调，面向全体社会消费者。建议：在建筑时应该充分考虑房子的采光，不要出现黑屋子，注重环境的利用，充分考虑外景的利用，使房子的视野开阔，也要把握好房子的通风性，一般采用一梯四户的模式更为节约而且方便出入。25项目swot分析s-优势a项目周边环境优美，背临赣江，空气新鲜，适合居住。b项目周边已建多个小区，人流增加不断提升项目潜在价值c项目所在区域交通网络完善，可达性高，极大提高本项目的交通便捷力d本项目为本地开发商，具有主场优势，基础资源雄厚。w-劣势a本项目所在区域非南昌主中心城区，人流相对更少导致商业氛围差，人气不足。b公交路线少，辐射范围小。c周边生活配套设施目前品质不高，居民生活受到一定影响d项目地价太高，导致房价过高，不利于竞争。o-机会a本项目所在地产发展蓬勃，近年来招商力度不断加大，认同感不断增强。b 市场供小于求，居民有强烈的购房需求。c商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值。d道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响。t-威胁a价格较周边其他小区要高而本地区收入及购买力不高。b居民对电梯楼及复式接受能力有限，而本项目比例较大。c国家出台的相关政策更加抑制消费者的购买。d 收入的增长赶不上房价的增长。建议：开发商在设计和建造时要充分结合自身的优缺点打好这场开发战，利用优势和机会规避劣势和威胁，不仅要获利更多，更要借着南昌发展的平台推广自身的美誉度，为今后赢得筹码，为自己赢得更多的竞争力，而其中最关键的是价格的控制以及人性化的设计，要以一切为了消费者为中心的理念作为指导思想。第三部分：项目开发方案31项目地块特性与价值分析该地块占据的有利地理位置为其日后更好的升值埋下伏笔，从它获得的土地出让金价位也可以看得出，该地块被广大开发商看好，所以它的升值只是时间的问题，是具有可投资性的。土地升值潜力很大。32项目实施进度项目的建设采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期，成本和质量。进度安排，项目拟用三年三期进行。一期2014年8月-2014年6月二期2014年7月-2014年5月三期2014年6月-2014年4月第四部分：投资估算与融资方案41成本分析土地成本：该地块为新开发地，只有土地出让金为每亩620万元，土地面积为34.127亩，总计出让金为21158.74万元，而总的建筑面积为77180平方米，则平均每建筑平方米的价格为2741.48元。建安工程费：在该项目中，楼房属于小高层所以按每平方米1400元计算，则建安工程费总计为771800.14=10805.2万元。前期工程费：工程前期需要精心准备，以便为以后开工打好基础。工程前期需要办理各种许可证，进行招标投标，进行可行性研究，勘探设计，同时建临时工地需要水电，建筑，而在开工进行建设时会制造噪音，干扰周围居民，这些均需要在项目开工进行之前进行处理，补偿。其中需要注意的是筹建开办费按建安费的4%计算，可行性研究费按建安费的0.2%计算，而规划勘探设计费按建安费的3%计算，大概可估计前期工程费每平方米均价为145元。基础设施配套费：本小区要建成一个包括供水，供电，燃气，雨污水排水，电信，绿化，小区道路建设等，按市场行情总体均价为每平方米300元，所以基础设施配套总费用为771800.03=2315.4万元公建配套费：本小区要建成一个包括社区中心，商贸，银行，邮局，餐饮店，购物便利店，体育健身活动场所，地下停车场，燃气调压站，路灯配电站，垃圾站，公厕，变压室，小区综合管理处，居委会等，均价大概为每平方米320元，所以总的费用为771800.032=2469.76万元不可预见费：按以上工程费用的5%提取，共计1514.73万元开发费用：开发费用包含有管理费用，销售费用和财务费用。其中，管理费以上工程建设费得3%提取，销售费用分广告及市场推广费，销售代理费和销售手续费三部分，财务费用主要为利息。开发费用总计为4556.8万元。总成本总开发建设投资为以上7项之和。平均每建筑平方米的成本，总计为43939.74万元，平均每建筑平方木的成本为5693.15元。42收益分析：销售单价确定：根据自身开发成本以及对市场研究分析的结果进行初步定位，确定本小区项目对外出售住房的单价为6800元/平方米。商业店铺的价格为15000元/平方米，停车位的销售价格初步定为14万元/个。本项目采用滚动发展，分期销售，滚动运转，以销售回款补充建设资金的不足，争取资金尽快回笼，为了便于计算我假设所有房子车位都可以在三年内全部出售完毕。销售收入小结：本小区项目采用滚动运转，分期销售办法能够实现较好的销售目标，在完成销售之后销售收入总计为61105.2万元。43资金投入及使用计划：本项目采用滚动发展，分期销售，滚动运转，用销售资金回投于开发之中，可以减少资金量，填充资金缺口，解决资金不足的问题。44利润计算：在税后利润估算中，各项税率取值如下：营业税及附加税率为销售额的5.5%；印花税为0.05%；所得税税率为33%。土地增值税条例实施细则规定，对从事房地产开发的纳税人，在开发成本的基础上加扣20%，在表中体现在第六项“其他扣除出成本”为总成本费用43939.74x20%我们可得到费用为8787.95万元。增值税采用的是超率累进税率：增值比例未超过50%我们采用的适用税率为30%，所算出的土地增值税为1495.85万元。财务内部收益率：财务内部收益率是项目在整个计算期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，反映项目所用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态指标。当财务内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已经满足最低要求。财务净现值：财务净现值是按照事先规定的基准贴现率将计算其内各年净现金流量折现到建设初期的现金值之和，也是考察项目在计算期内盈利能力的动态指标，净现值大于零的项目是可行的。可以看出本项目的净现金值为6512.92万元远大于零，所以本项目是可行，值得投资。投资利润率：投资利润率是项目投资利润与项目投资的比值，为静态指标，反映的是项目的盈利能力。本项目总投资的财务投资利润率为14.82%。也是大于零所以是可以投资的。第五部分：风险分析：影响本项目的不确定因素主要有以下几个方面：建造成本，售价，贷款利息等，这些因素受南昌以及国家的政治，经济，社会条件的影响有可能发生变化，为项目的开发带来一定的风险，因此我们需要及早发现更好的规避风险使获利最大化。而采用比较多的方法有两种，一是盈亏平衡分析法；二是敏感性分析法。先介绍第一种方法.盈亏平衡分析法：影响本项目税前利润的几个因素分别是建筑工程投资，商品房销售 价格，商品房销售率等，盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目的税前利润为零，即项目盈亏平衡是的临界点。第六部分：综合评价61经济效益评价：本项目中，财务净现值6512.92万元，内部收益率高于基准利率，投资利润率为14.82%，也高于房地产项目的平均收益率，因此，该项目在效益上是可行的，能够为公司创造财富。 62社会效益评价：因为本项目可以为社会提供优质住房，在一定程度上缓解供房紧张的问 题，小区周围因开发而进行的市政配套设施建设，道路，绿化的改造，大大改善了周围居民的生活环境。63环境效益评价：本小区要满足居民居住生活环境和条件的实用性，舒适性和安全性的要求，为社会提供多样化，适应性强的住宅，创造具有良好居住环境，有完善基础设施的文明小区，为达到上述目标，该项目在规划中以人为本，注重生态环境，合理进行绿化和安排交通体系。本地块处于未开发地，因为本项目既保护某些优美环境又改造某些不良环境使其更加和谐。第七部分：研究结论71综上数据可知，该项目不仅在获利能力还是在抗风险能力上都已达到了房地产开发行 业的平均水准，并且其自身的偿还债务能力和自身平衡能力都还不错，更何况为企业增加经济效益还可以为社会增加效益，何乐而不为呢。所以我比较看好该项目的投资，认为其是可行的。72建议：虽然该项目在理论上说是可行，但还是要注意一些事项。质量肯定要把关，因为该楼盘属于小高层所以要注意商品房的采光，通风和取景的问题，还有要注意整体的协调性，外表的美观，更为重要的是突出其现代型风格。电梯数在方便出行的基础上考虑成本的节约。高楼要很好的借助于优美的外景，比如赣江风光以及旁边的田野。总结：该项目是可行的，但风险无处不在，我们需要未雨绸缪，以及人性化的理念才能让公 司名利双收第五篇：徐州房地产项目可行性研究报告第一部分徐州区域特征一、地理环境徐州市位于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拨一般在100200米左右，丘陵山地面积约占全市9.4%。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中贾汪区中部的大洞山为全市最高峰，海拔361米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市南郊的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡度1/7000-1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在3050米之间。徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。拥有大型水库两座，中型水库5座，小型水库84座，总库容3.31亿立方米，以及众多的桥、函、渠、闸等水利设施，初步形成具有防洪、灌溉、航运、水产等多功能的河、湖、渠、库相连的水网系统。徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为2284至2495小时，日