年房地产政策分析新国八条PPT课件.ppt

2011年房地产政策分析 1 目录 新国八条解读 国八条内容 国八条简析 2011年加息分析 小结国八条影响初探 地方政府反应 太原市场反应 开发商主要动作 2 新国八条解读 3 一 进一步落实地方政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任 2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 并于一季度向社会公布 4 二 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标 新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省 区 市 人民政府 要向国务院作出报告 有关部门根据规定对相关负责人进行问责 对于执行差别化住房信贷 税收政策不到位 房地产相关税收征管不力 以及个人住房信息系统建设滞后等问题 也纳入约谈问责范围 5 三 调整完善相关税收政策 加强税收征管 调整个人转让住房营业税政策 对个人购买住房不足5年转手交易的 统一按销售收入全额征税 加强对土地增值税征管情况的监督检查 重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目 进行土地增值税清算和稽查 加大应用房地产价格评估技术 加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度 坚决堵塞税收漏洞 严格执行个人转让房地产所得税征收政策 各地要加快建立和完善个人住房信息系统 为依法征税提供基础 6 四 强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭 首付款比例不低于60 贷款利率不低于基准利率的1 1倍 人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求 在国家统一信贷政策的基础上 提高第二套住房贷款的首付款比例和利率 加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查 对违规行为严肃处理 7 五 合理引导住房需求 各直辖市 计划单列市 省会城市和房价过高 上涨过快的城市 在一定时期内 要从严制定和执行住房限购措施 原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭 能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭 限购1套住房 对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭 拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭 无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭 暂停在本行政区域内向其售房 8 六 加大保障性安居工程建设力度 各地要通过新建 改建 购买 长期租赁等方式 多渠道筹集保障性住房房源 逐步扩大住房保障制度覆盖面 加强保障性住房管理 健全准入退出机制 切实做到公开 公平 公正 有条件的地区 可以把建制镇纳入住房保障工作范围 努力增加公共租赁住房供应 9 七 严格住房用地供应管理 各地要增加土地有效供应 落实保障性住房 棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70 的要求 在新增建设用地年度计划中 单列保障性住房用地 做到应保尽保 今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量 大力推广以 限房价 竞地价 方式供应中低价位普通商品住房用地 加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查 参加土地竞买的单位或个人 必须说明资金来源并提供相应证明 对擅自改变保障性住房用地性质的 坚决纠正 严肃查处 对已供房地产用地 超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的 及时收回土地使用权 并处以闲置一年以上罚款 依法查处非法转让土地使用权行为 10 八 坚持和强化舆论引导 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验 要加大宣传力度 引导居民从国情出发理性消费 对制造 散布虚假消息的 要追究有关当事人的责任 11 12 13 14 15 相比2010年政策 本次调控出现以下几个明显特征 1 加入对政府的问责与社会监督 且列入首条 可见国务院此次调控的决心空前 但问责细则尚未公布 社会监督的基础即成交价格未全面向社会透明公开 也将使监督难以实现 2 增加了抑制投资 投机性购房的税收政策 个人转让住房营业税从差额征到全额起征 可能加快投资投机由一二线城市向发展潜力较大的二三四线城市转移的速度 3 提高二套房房贷首付比例10个百分点 目标是提高投资门槛 但仅能够对一些投资力量较小的部分投资投机客户产生沉重打击 对大量专业投资投机客户而言 是否有效还需市场检验 该政策同时对改善性需求也将可能产生较大的抑制作用 4 对限购的对象和范围做出了明确的规定 但对限购的起迄时间未做规定 该项政策可能延续较长一段时间 此举相比二套房首付的提高对异地投资投机的打击更为严厉 5 保障性住房建设力度加大 且保障性住房建设任务纳入问责范围 将大力推动保障性住房的实质性建设 但准入与退出管理及监督暂未纳入问责制 对中小户型商品住宅市场所产生的压力还具有滞后性 6 加速土地向大型房企集中 加速房企洗牌 16 新购房者 投资成本大大增加 贷款难度加大开发商 贷款难度加大 抑制购房需求 购房者将再次陷入观望或弃购 金融机构人民币存贷款基准利率调整表 加息为 国八条 加码 2010年2次加息 加上2011年2次加息 叠加效应将使得加息对房地产市场的影响逐步显现 央行 2011年2月9日 4月6日连续两次上调人民币存贷款基准利率0 25 第1套房贷款百万利息接近翻倍 2011年加息简析 17 对投资投机性购房者打击最为严厉 但同时对改善性需求置业者也产生了不小的打击 将直接作用中高端住宅市场 带来巨大压力 影响简析 18 小结 总体上说 此次政策空前严厉 决心空前坚决 对打击投资投机性购房甚至改善性住房 都将产生深远影响 加之2月9日开始上调人民币存贷款基准利率0 25 首次与改善性置业的购房群体均将受到较大程度的冲击 此次调控将是长期性调控 且若调控政策不给力 可能造成进一步的延续性加大力度的调控 此次调控 大量使用行政手段 虽然不能从根本性上解决房地产发展中面临的问题 但将为进一步的房地产深度改革蓄势准备 预见未来3 5年 针对金融 房地产各项税收 保障性住房等方面的改革将逐步出现 19 国八条影响初探 20 山西2011年度新建住房价格控制目标 太原新建住房同比价格指数涨幅不超过年度经济发展和人均可支配收入增速 GDP预计增长13 城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入预计分别增长10 和10 以上 按今年GDP增长及城镇居民可支配收入增长预期目标计算 省城2011年商品房销售均价不能超过8136元 平方米 涨幅会大幅回落 其他10市今年商品房均价不会高于3300元 平方米 晋城市区新建住房价格 均价 同比增幅控制在6 以内大同新建住房年度价格指数 均价 同比增幅控制在当年城镇居民人均可支配收入和经济增长幅度以内 预计分别为10 和13 注 根据山西省住房和城乡建设厅发布的消息 截至3月22日 包括上述城市在内 该省11个设区城市和11个县级市均已公布2011年度新建住房价格控制目标 地方政府反应 21 太原商业地产 被春天 商铺迎来黄金销售期在刚刚过去的3月第一周 太原市六城区商品房成交量比前一周有轻微上扬 其中 住宅销售量下降 主要是商铺带动了成交量的上升 在国家一系列的调控政策影响下 大批敏锐的投资客撤出住宅市场 转而投向商业地产 在这种情况下 商铺成为他们的首选 相比低收高抛的住宅投资 商铺的换手率极低 绝大多数投资者都是长期持有 他们通过收租获取利润 很多时侯商铺都可以称之为规避楼市风险的避风港 综合体遍地开花山西省房地产协会会长袁纶华表示 下一个十年 太原将迎来以商业综合体为主的时代 新型写字楼受关注限购令下的楼市 住宅投资的大门正在被徐徐关上 商业物业则迎来新的机遇 今年山西加入经济开发特区行列 很多招商引资的行业逐渐都会来山西 作为新特区 山西有好的政策 好的未来发展空间 很多方面决定山西经济将往前发展 随着更多行业的进入 山西的写字楼市场肯定会增长 大概一两年的时间就可能逐步走高 太原市场反应 22 近期市场开发商主要动作 观望 通过上年的资金回流的积累 开发商资金情况较为宽松 不急于回款 也不急于下对策 对新政大多处于观望态度 暂缓开盘或延缓开工进程 政策敏感期 用延后项目进程的方式等待政策的明朗期的到来 垫付新增10 的首付款 对有条件新购住宅的改善性购房客户 允许其以50 的首付购房 新增的10 购房首付款由开发商垫付 约定一定时期内支付清首付款 促成其购房 开发商主要动作 23 3月下旬 我省11个市集中发布2011年房价调控目标 而据业界透露 楼价泡沫少 市场潜力大的我省大同 临汾 运城等地已成为一线名企业拓展的下一个目标市场 转战商业地产 新国八条 将购房者投资住宅资金成本提高 而商业地产首付只要50 其次 新国八条 明确住宅限购 而商业地产不受约束 拓展其他市场 24 再见 25 应对策略简析 26 27 对于回款压力较大的开发商而言 应对策略探讨 方案一 适度让利适度让利或提供优惠措施 尽快争夺首次性置业刚需 通过垫付新增的首付款等手段 最大程度吸收有条件购房的改善性置业需求 方案二 提供针对性解决方案首现 明确项目目标客户置业类型 重点 为高意向度目标客户提供针对性解决方案 据悉 目前对于购房次数的监管 主要有两种途径 一是住建部信息系统 二是银行系统 二者联合的信息平台建设尚处于空白阶段 对于住建部系统 暂时只能对购房者户籍地及欲新购置住房目的地的住房备案情况进行排查 可对B级以上客户家庭及已有多次置业的客户家庭置业情况做详细调研和盘查 详细了解已有置业情况 利用监管信息平台建设3 6个月时间空档 针对性提出相应解决方案 2 对于暂无回款压力的开发商而言 严密进行政策观察 做好长期准备 适时制定项目方向 规避政策不稳定期所带来的风险 28 29 30 目前已有