房地产论文2.doc

莅蒅袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿羈蒂蒈肈肁芅袇肇芃蒀螃肆莅莃虿肆肅蕿薅肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螄莃芇袂袄肃蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袈肃莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈薄螄羄膀莇蚀羃节蚃薅羂莅蒅袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿羈蒂蒈肈肁芅袇肇芃蒀螃肆莅莃虿肆肅蕿薅肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螄莃芇袂袄肃蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袈肃莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈薄螄羄膀莇蚀羃节蚃薅羂莅蒅袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿羈蒂蒈肈肁芅袇肇芃蒀螃肆莅莃虿肆肅蕿薅肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螄莃芇袂袄肃蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袈肃莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈薄螄羄膀莇蚀羃节蚃薅羂莅蒅袄羂肄芈螀羁膇蒄蚆肀艿芇薂聿羈蒂蒈肈肁芅袇肇芃蒀螃肆莅莃虿肆肅蕿薅肅膇莁袃肄芀薇蝿膃莂莀蚅膂肂薅薁蝿膄莈蒇螈莆薃袆螇肆蒆螂螆膈蚂蚈螅芁蒅薄螄莃芇袂袄肃蒃螈袃膅芆蚄袂芇蒁薀袁肇芄薆袀腿蕿袅衿芁莂螁袈莄薈蚇袈肃莁薃羇膆薆葿羆芈荿螈羅羈薄螄羄膀莇莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀羅膃蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇袀肄薅螆羂艿蒁袅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀蚂袃肈芆薈袂膁膈蒄袁袀莄莀蒇羃膇芆蒇肅莂薅蒆螅膅蒁薅袇莁莇薄罿膃芃薃膂羆蚁薂袁节薇薁羄肄蒃薁肆芀荿薀螆肃芅虿袈芈薄蚈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆袂聿莂蚅羄莅芈蚅肇膈薆蚄螆莃蒂蚃衿膆莈螂羁莁芄螁肃膄薃螀螃羇葿螀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房地产论文2 房地产论文 班级：建筑姓名：学号：0911 一、房地产投资分析风险 房地产投资分析风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资分析影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。 1、利率风险 房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。 当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。2、资金变现风险 资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资分析的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。 3、购买力风险 购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资分析商经营者带来损失。 二、房地产投资分析风险的防策略 房地产投资分析风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资分析风险或使房地产投资分析过程中的风险减到最低程度。 1、投资分散策略 房地产投资分析分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资分析区域分散是将房地产投资分析分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资分析时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资分析开发政策优惠。 2、投资组合以及保险保险 对于房地产投资分析者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资分析风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资分析者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资分析者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资分析者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资分析者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资分析者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。 房地产投资分析组合策略是投资者依据房地产投资分析的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资分析策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资分析的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资分析组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。 三、我国房地产投资分析风险的总体状况及变化趋势 近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资分析风险总体上呈现出下列变化态势。 1、经济风险降低，增加技术含量 房地产投资分析经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资分析的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入wto后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。房地产投资分析技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资分析的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资分析商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资分析商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 2、投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资分析决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资分析商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资分析风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。 3、房地产投资分析风险地域性差异减小 房地产投资分析风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有： （1）前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积夺空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。（2）由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。（3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资分析的地域性风险网摘 要:如何保持我国房地产市场平稳健康发展,这是一个需要慎重研究的课题。文章概述了我国房地产市场的现状,并提出了促进房地产市场平稳健康发展的建议措施。关键词:房地产市场 对策措施 平稳健康摘 要:如何保持我国房地产市场平稳健康发展,这是一个需要慎重研究的课题。文章概述了我国房地产市场的现状,并提出了促进房地产市场平稳健康发展的建议措施。关键词:房地产市场 对策措施 平稳健康摘 要:如何保持我国房地产市场平稳健康发展,这是一个需要慎重研究的课题。文章概述了我国房地产市场的现状,并提出了促进房地产市场平稳健康发展的建议措施。关键词:房地产市场 对策措施 平稳健康摘 要:如何保持我国房地产市场平稳健康发展,这是一个需要慎重研究的课题。文章概述了我国房地产市场的现状,并提出了促进房地产市场平稳健康发展的建议措施。关键词:房地产市场 对策措施 平稳健康摘 要:如何保持我国房地产市场平稳健康发展,这是一个需要慎重研究的课题。文章概述了我国房地产市场的现状,并提出了促进房地产市场平稳健康发展的建议措施。关键词:房地产市场 对策措施 平稳健康旅游房地产开发环境分析与对策研究-以芜湖华强旅游城为例本篇文章来源于 骆驼 资金投入的时间不同或者收益产生的时间不同，对投资经济效果的影响也不同。作为房地产投资者，其投资可能来源于自有资金（股本金）、开发贷款或其他融资渠道，其收益可能来源于出售、出租或经营，但在进行投资决策的过程中，他们都无一例外地要把所有的支出和收入都折算到同一时间点，并通过一系列投资效果评价指标的计算，对各种可能的投资方案进行比较、分析。所以进行房地产投资分析时，须对与之相关的现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标有一个较准确的把握。（一）现金流量房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进行考查。从物质形态上看，房地产开发活动表现为开发商使用各种工具、设备，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑部件，最终建造出可供人类生产或生活入住的建筑空间。从货币形态上来看，房地产开发活动则表现为投入一定量的资金，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。对于房地产投资项目这样一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式（包括现金和其他货币支付形式）体现的资金流出或资金流入。在房地产投资分析中，把某一项房地产投资分析活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流出与流入之差称为净现金流量。房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产开发投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查在不同运行模式或开发方案下的现金流出与流入，选择合适的运行模式或开发方案，以获取最好的经济效果。对于房地产投资分析活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开投资项目现金流量的基本要素，也是进行房地产投资分析最重要的基础数据。（二）投资与成本1.投资与成本的概念投资是人们的一种经济行为，而成本则是人们付出的代价。（1）投资。投资可以分为广义投资与狭义投资。广义投资是指人们一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。投资可分为生产性投资和非生产性投资。所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。固定资产投资是指用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资，固定资产投资在项目投产以后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入产品成本，并通过产品销售以货币形式回到投资者手中。流动资金则是指工业项目投产前有限垫付、在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用以及被在制品、半成品、制成品占用的周转资金。流动资金在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。（2）成本。成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。就工业投资项目而言，其投产后便开始了产品的生产经营活动。产品的生产与销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。生产经营活动中的费用包括生产费用和销售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。产品生产过程中的费用称为产品的生产成本（亦称工厂成本），生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本（亦称完全成本）。影响产品成本的因素很多。对于同一种产品来说，不同生产技术方案、不同生产规模、不同生产组织方式、不同技术水平与管理水平、不同物资供应与产品销售条件、不同自然环境等都可能导致产品成本的不同。房地产投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同，主要表现在两个方面。财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是惟一的；而房地产投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。在房地产投资分析中，根据房地产投资分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念（如机会成本、沉没成本、不可预见费用等），这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。三、房地产企业信息化的发展趋势 房地产企业信息化未来的发展前景，可以从以下几个方面展望： 1、住宅发展智能化。网络时代人们对家居的要求是高度智能化，在21世纪发展智能化住宅具有极大的市场潜力。住宅的智能化功能将被列为评价楼盘综合性能的不可缺少的一个重要指标。社区提供与外界进行数据交换的软硬件设施和服务是家居功能向外拓展的必要条件。智能化的物业管理深入到各单位住宅，真正实现建筑智能化到社区管理的智能化。 2、大力发展房地产行业的电子商务。随着信息化建设的推进，电子商务的市场在全球范围内急剧扩大，各发达国家都把发展电子商务作为拓展全球市场的有效手段。在这种良好的外部环境下，房地产电 子商务将会成为21世纪整个产业发展的一大亮点和推动产业发展的巨大动力。房地产电子商务在目前可从企业与企业间的电子商务方式、企业对客户的服务方式、网上信息发布、建立虚拟企业及虚拟政府等方面的业务展开。 3、进一步完善房地产网站功能。随着网络的普及，互联网将成为房地产信息发布的主要渠道，这将彻底改变传统的购房方式。房地产网站建设将为购房者提供全天候、全方位的市场服务新模式，将会扩大房地产信息服务的内容，建立房地产在线咨询服务系统，引入城市电子地图，实现网上售楼。在今后相当长的时间内，互补性的房地产专业网站之间开始合作，网站在市场、技术、内容上获得发展机会；作为工作平台和交易平台，与传统产业展开广泛的合作，从而提高旧经济的运作效率；同时房地产企业上网的数量将明显增加。 4、房地产企业业务高度信息化。对于传统的房地产产业来说，企业信息化程度的高低是决定企业成败的关键。与未来网络社会相适应，不论是普通的消费者还是专业的房地产企业，都将要求房地产业务的高度信息化。同样在企业与企业合作当中，也只有运用了网络信息技术，才能保证有更多的市场机会。 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