XXX项目工程管理策划.doc

工程管理策划XXX项目工程管理策划 一、 项目基本情况说明：本项目位于历下区XXX片区，占地面积约225031 m2,总体建筑面积35.2万m2，分两期开发建设，其中地下车库建筑面积4万m2，别墅地下建筑面积1.6万m2，高层地下储藏室建筑面积1.1万m2，。一期（包含示范区）共有联排别墅25栋，高层6栋及商务会所一栋，示范区为一栋联排别墅和商务会所。联排别墅为框架结构，半地下一层地上三层共四层，总建筑面积约2.8万m2；高层地下一层地上30-33层，总建筑面积13.2万m2，一期建筑面积总计约16万m2。计划开工时间2008年8月25日，别墅开盘时间2008年12月份，入伙时间为2010年3月；高层的开盘时间在2009年6月，入伙时间约为2010年8月。二期共有联排别墅16栋，高层5栋及配套工程。别墅结构同一期，建筑面积1.4万m2，高层地上建筑面积9.5万m2；配套的小学及幼儿园建筑面积约为1.7万m2，别墅计划开工时间2009年5月份，开盘时间2010年8月份，入伙时间约为2010年9月；高层计划开工时间2009年7月份，开盘时间2010年4月份，入伙时间约为2011年3月。地块近似矩形，东西长约500米，南北宽约350米，土地平整。东西两侧有少量厂房及民宅需要拆迁，其余大部分为菜地。 东北面拆迁安置小区，主要安置大明湖拆迁过来的原居民东面高压线路、盛福实验学校、XXX村民安置住宅东南面贤文村（计划拆迁），不远处是莱茵小镇南面、西南面B2地块（即将挂牌）、农田、厂房，计划拆迁西面村庄、化纤厂，计划拆迁西北面村庄、黄台电厂北面A1地块，由山东东成公司购得，不远处是正建设中的胶济铁路客运专线二、项目所处位置及周边环境三、 宗地周边市政配套 1、 市政道路 XXX项目分为一期二期进行开发建设，一二期之间被一条15米宽的市政道路分隔开，（该条道路现为方案阶段需以后施工），整个项目的东西南北侧都有市政道路环绕，北侧为中林路，东侧为正在修建的奥体中路，预计10月份通车，项目地处新城区，交通十分发达，市政配套齐全。 2、给水方面项目周边没正式给水管道，市政给水管道已敷设至经一路延长线东头加油站附近，地块东侧奥体中路正在施工，预计正式给水管道可在10月份接通。 3、排水方面地块北侧中林路污水及雨水管道已敷设，根据我司地块南高北底的地势情况，场区排水考虑排至中林路。4、供电项目地块西侧和地块内东区中部有10KVA架空线，名为新佛线，隶属XX市供电公司高新分司管理，我司可在东区东部的架空线上接驳施工用电，虽然地块内东区中部的10KVA架空线影响项目东区的开工和建设，但是考虑开工时间的紧迫，此架空线可暂不拆除，待明年东区开工时拆除移至小区规划南北市政路西侧。另，按当前XX市供电公司有关政策，房地产新开发住宅小区必须按照供电公司的要求采用其“一户一表”模式为业户供电，小区建设期的施工用电须与小区竣工后正式用电（一户一表模式）绑定谈判，而且供电公司流程复杂，效率偏低，建议尽早启动项目的供电谈判。四、 规划要点本项目是我司开发的高档花园式小区，总建筑面积35.2万平方米，分为一期二期进行开发建设，其中一期开发建设面积为20.3万平方米，居住绿地率40，总绿地率36，根据公司的发展规划先期进行一期即西区的开发建设，一期分为示范区及售楼区两部分，示范区包含一栋会所和一栋别墅，售楼区包含6栋高层（32层）24栋别墅（3层），示范区建筑采用3：7灰土基础，高层建筑采用人工挖孔桩及机械成孔灌注桩两种形式，多层别墅采用强夯地基。示范区开工时间初步为2008年8月25日，竣工时间为2008年11月20日，2009年3月底对外开放。现在一期工程的图纸由XX同圆设计院正在设计，示范区的出图时间为2008年9月19日。总平面管理策划一、 总平面管理策划概述从规划、营销及开发周期等多方面考虑，本项目分一期二期（西区或东区）进行开发建设，该总平面管理策划仅对一期进行详细阐述，其余将随开发进度进行增补。项目一期（西区）总建筑面积20.3万m2，包括6栋高层25栋别墅，地下车库建筑面积2.9万m2目标：为了便于管理，节约成本，营造安全、文明、高效的施工现场，确保项目按计划发展，确保预定各个目标的实现，争创红牌小区工地，质量方面争创“泉城杯”“泰山杯”。1、 总体思路：1） 根据营销需要，拟定一栋会所和57别墅为示范区，会所为售楼处，57别墅为样板房展示区。在售楼区开放销售期间，其范围内的商业立面、园建绿化、样板房均必须对外展示，因此现场总平面策划必须充分考虑这一因素。2） 根据项目一期总工程量配合售楼展示情况及施工生活区总体容量，拟将一期按大小四个施工标段进行划分及招标。：标段：示范区 会所及57别墅的全部设计包含的任务。标段：24栋别墅的全部施工工作。标段：7、8、9楼高层建筑的全部施工工作 。标段：10、11、12楼高层建筑的全部施工工作。一期的售楼处及样板房展示都放在了示范区（即一标段），因此一标段是这次施工的重中之重，必须采取抢工措施，以确保销售目标。3） 场地东侧目前有较为宽阔场地，属于二期开发的项目，可用于办公区及生活区的临设搭建和土方存储场地，场区的东南西北皆为市政道路，便于车辆的进出通行，便于材料的组织供应。4） 整个建设项目被市政道路分为东西两段，东区四周皆为市政道路，划分为3个大的标段，在一期的东西两侧各开两个8米宽大门，便于施工人员及车辆的进出。二、 主包单位分区及生活区设置建设单位、监理单位、总包单位的办公室全部设在二期的最东侧的南端，共设置办公室会议室等共计60间，占地面积30米*45米，拉设围墙形成独立的办公区。工人宿舍在办公区的北侧搭建，场地可以容纳三四千人，工人宿舍根据情况也可到就近的千佛山医学院去租赁，此处场地可容纳两千多人。为了便于工作区及生活区之间的联系，在施工前期由主包单位自行修筑4米宽的砼路面一条作为临时道路，保证现场的文明，便于联系检查。临设的搭建及生活配套完全按照国家、市及我司相关规定，以便提供安全、实用、经济、文明的办公及生活场所，为现场施工保驾护航、为项目的顺利发展奠定基础，临设搭建及标准按照XX市红牌小区的标准布置。三、 临时施工道路组织一期建设项目地下车库的面积大为2.9万平方米，采用基础大开挖的形式，（基坑大开挖深度超过5米，由总包单位进行专题论证经批准后再付诸实施），基坑大开挖后场地可利用的道路、材料存放场地面很小，根据开挖后的现场情况，三标段的钢筋加工制作、模板的加工制作全部安排在7、8楼的北侧，四标段的钢筋加工制作、模板加工制作放置于10、11楼之间的空地上，所有场地用不低于8厘米的砼进行硬化兼作临时道路。待地下车库施工完毕四周回填完土方后可将钢筋及模板的加工基地移除，移至楼宇之间的平台上，腾出原来的空间作为场地的环形道路，便于车辆的进出和材料运输供应。临时施工出入口拟定设置4个（路口设置洗车池、沉砂井等设施，具体大样见施工图），主要布置在项目东侧两个西侧两个，大门宽度设置为8米，为保证混凝土浇筑时混凝土输送泵车及混凝土搅拌车占据施工道路而引起交通堵塞，要求各施工路口20米宽范围内施工道路及道路边空地不允许布置材料堆场，混凝土输送泵车布置在此范围道路外，不允许占用道路。临时道路及路口的维护和管理由道路所在标段的主包单位负责。具体的施工平面图见下图：XXX平面布置图）四、 场内土方平衡本项目地下室范围较大，基坑开挖深度6米以上，初步计算开挖土方量在19万立方米，别墅区地势较低平均填土深度在1.3米以上，别墅区填至设计标高后外运的土方在5万立方米，经过这样土方调配大大减少了外运的土方量，降低了造价，节约了成本。在进行土方开挖时，先进行地下车库西侧的土方开挖，自西向东进行，将挖出得好土直接运至别墅区的地表面，别墅区的强夯顺序自西向东进行，待别墅区西部强夯完成后再返回来进行地下车库的东部土方开挖，整个地下车库的土方开挖工作分两步进行。具体开挖方案见土方开挖顺序及流程图如下：五、 施工机械布置：一期开发建筑有6栋高层，25栋别墅，由于7、8楼纵向长度较长，7、8楼之间设置3台QTZ80塔吊，其它4栋高层每楼设置1台QTZ80塔吊，别墅区根据占地面积大的原因设置QTZ40塔吊7台，QTZ25塔吊5台，高层建筑部分考虑砼输送泵6台，备用地泵2台，别墅区优先使用汽车泵，不考虑地泵，主体施工完毕再进行二次结构及装修的时候，7、8楼每楼设置双笼客货电梯2部，其它4栋高层每楼设置双笼客货电梯一部，别墅区装饰阶段垂直运输机械每一栋楼考虑物料提升机一台，不布置客货电梯。 考虑到前期用电比较难以解决，示范区施工考虑发电机发电作业，现场必须被用两台发电机。六、 特殊部位外脚手架搭设方式XXX项目全部采用扣件式双排钢管外脚手架，为了满足室外及其他工序的正常施工、以保证售楼需求，高层建筑在一层顶板二层地面开始进行悬挑脚手架的搭设工作，整个建筑物分3次搭设，每次搭设高度不超过30米，使用工字钢做底座，拉索需用的钢丝绳以及固定用的卡子根据荷载计算确定。别墅区全部采用落地式脚手架搭设，不采用悬挑式脚手架，脚手架底部设置排水沟集水井，架杆下部铺设垫板防止下沉。考虑到售楼期间的工程形象，一期开发建设的住宅全部采用新的安全密目网进行封闭。七、 临时水电及雨、污水排放系统的设置1、 临时用水： 目前，项目周边没正式给水管道，最近的市政给水管道位于经一路延长线东头一加油站附近，距我司地块700米左右。若从此处引水需从XXX主干道经过，影响村民出行，不可行。我司地块东南角现有一机井，可与村民协商用该井做临时水源，至现场后由各施工单位二次加压。地块东侧奥体中路正在施工，预计正式给水管道可在10月份接通。到时水源从市政管道接入。布置时沿南侧围墙至地块中部市政路，由各施工单位接至施工现场。2、临时用电：根据XXX项目的发展计划和小区开工建设规模，考虑开工时间的先后顺序，西区施工用电需要2000KVA，计划采用4台500KVA变压器供电。由于小区东西两侧为高层住宅，地下为大型地下车库，所以4台变压器宜安装在小区规划的南北市政路西侧， 考虑到供电半径及出线方便，4台变压器宜分为两组，每组2台，一组安装在15#楼和19#楼之间，另一组安装在29#楼和32#楼之间。既满足了西区供电半径和出线方便的要求，也为东区开工后用电负荷的整体调配奠定了基础。现在根据小区发展计划，临时用电的供电已无法满足示范区开工的时间要求，考虑示范区建筑面积较小，施工用电暂可由施工单位租赁柴油发电机组进行施工。3、临时污水排放： 施工阶段临舍及办公区皆位于东侧小学及幼儿园区域，生活污水经化粪池收集后，沿生活区硬化道路西侧敷设一根DN250陶土排水管至中林路市政排水管网，沿途各生活区各自设化粪池，食堂排水设隔油池，以免造成管道堵塞。因是临时排水管道不设太多检查井，管径稍有加大，确保管道坡度。见附图八、施工顺序安排1、 一期总体计划安排：总体遵循“售楼区优先”的施工原则，先进行示范区的施工工作，按照集团总部的要求示范区初步定为2008年8月25日开工，2009年3月底对外开放，包括室外景观设计及施工工作，一期别墅中的16栋要在2008年12月分具备开盘销售，并实现销售收入1亿元。上述两项工作处于秋收及冬季两个困难时期，时间紧迫任务繁重。 2、根据以往的售楼工程施工经验，售楼区域的室外园建绿化面积不大，抢工的难度一般；售楼处和样板房装修的设计和施工也较为成熟，难度应该也不大。抢工的重点可能是别墅的立面装修，不仅设计上会有较多创新，可能出现新的产品或工艺，还涉及到营销方面诸多工作，预计施工的难度会很大，多工种交叉施工，需提前介入到设计阶段，充分了解困难并思考对此，做好克服困难的准备。工程进度管理策划一、工程进度管理策划概述XXX项目是XX公司的第一个项目，其进度快慢关系XX公司在XX以后的发展，其重要性不言而喻。项目一期开发面积大，工期紧。尤其是别墅区春节前要实现销售1个亿。因此，在进度管理上要严格化、细致化，对各环节各工序要加大管理力度，尽最大努力争取合理时间。二、项目发展进度计划策划为了保证发展进度计划有效的落实，尽量节约时间，首先要理清整个项目开发的所有环节及相互逻辑关系，其次应对项目发展各环节进行科学策划、合理搭接，第三由于报建工作的不确定因素较多，应事先预估各个报建环节的难度，提前与政府有关部门沟通并采取应对措施。主要采取的措施如下：1） 在规划报建阶段l 如详规、建筑方案等提前报审，请有关部门预审，及时调整，避免正式报审时再做调整，减少反复时间。l 提前准备相关资料，待正式批文一拿到立即进行报送。l 已经报批后，和具体部门经常沟通，跟踪催办，尽量在承诺期限内完成。l 对于需要招标的，请招标代理单位提前招标，待规划许可证一拿到马上开标。l 合理利用规则，打一些“擦边球。2） 在合约分判阶段，主体工程根据扩初图纸采用扩初图纸进行模拟招标，在施工图交付前确定主包单位，并进场进行施工前准备工作，施工图一旦交付就可以立刻投入正式施工，实现尽可能提前开工的目标，从而大大节省发展周期。3） 在施工阶段，为了尽可能提前开工，在尚未取得施工许可证的情况下可以适当进行“偷步”,例如：提前进行桩基放线、砌筑井圈等，提前进行基础砖胎模砌筑甚至钢筋绑扎等工作。要建立强烈的质量意识，一旦应质量问题出现返工，对工期将造成严重影响。三、出图、定样、分判及甲供材进场策划（一期别墅）出图、定样、分判及进场计划是依据施工进度控制计划而编制的四个专项计划，这四个计划是保证项目现场正常施工的关键。 对于展示区，由于时间紧迫，一些分部分项工程尚不具备大批量的分判条件，而又必须在售楼区开放以前完成，但工程量又比较零星。这类工程包括：入户门/防火门、铝合金门窗及百页、阳台栏杆、楼梯栏杆、凸窗护栏等。对于此类工程，可采用甲指乙供的方式，由总包单位进行送样、定样工作，并完成售楼区域的相应工程，项目后期则以售楼区的实体样板为依据进行大批量招标。这样既保障了售楼区分判工作的及时性，又提前确定了实体样板，为后期正常招标奠定了基础。表2：甲供物资采购计划类别物资名称分判时间进场时间备 注土建外墙砖08.10.708.11.5集团采购外墙石材08.10.708.11.5抛光砖08.9.2908.11.2集团采购设施儿童游乐设施08.11.908.11.28室外休闲家私08.11.908.11.28安装开关、插座08.10.3008.11.19阀门08.10.2708.11.21集团采购配电箱08.10.708.10.31电线/电缆08.11.108.11.21集团采购室内外灯具08.11.908.11.28四、施工进度计划策划为了保证公司既定任务的顺利完成，我部依据项目一期发展计划编制施工总进度计划，具体参见附件 。为了保证各个关键节点的落实，特别是对展示区内各项工程的施工顺序进行精心策划，为各项工程的有效搭接、节省工期创造条件，确保按期达到预售条件。五、工程进度管控措施策划为了保证项目发展计划的落实，制定以下措施进行管控，具体如下：（1）进度目标责任制及考核制度为了促使设计、报建、合约、施工等进度计划的按期实施，计划将营销定位报告完成、一期正式施工图设计完成、主体施工许可证的办理、达到预售条件、售楼区域开放及一期开始销售等设置为关键进度节点，形成各相关部门及项目部的年度进度考核目标，签订部门/项目部年度经营管理目标责任状。在年终部门和项目部考核时，通过进度考核目标与实际完成时间的对比，来对各相关部门及项目部的进度执行情况进行考核。（2）进度计划月度评价和动态调整措施对公司相关各部门的设计、报建、分判、施工等计划进度节点与实际完成情况进行月度分析，对项目每月进度超前或滞后的原因进行分析和预警，对其中存在的偏差及时予以纠正，使得项目开发进度总是沿着计划的轨道前进；对由于不可抗因素造成项目进度计划重大延误的，可对项目发展进度计划进行及时调整，使进度计划更具有实际指导意义。（3）项目协调例会制度在项目开发过程中，为避免项目发展进度计划中的设计、报建、分判、施工等各计划进度节点的延误和相互干扰，由项目主管领导牵头召集设计、报建、分判、营销等部门及项目部每周举行一次项目发展协调例会。在会中，对各部门的进度执行情况进行检讨，对进度实施过程中存在的问题进行讨论并拟定解决措施，从而加强各部门之间的沟通，确保项目发展进度计划全面、均衡的推行。（4）有效保证出图、分判及材料进场计划的落实在项目施工过程中，将各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判的计划时间和实际时间进行逐项对比，随时对设计出图、合约分判工作进行预警和调整，可使设计、合约工作的各项进度节点得到有效控制。在项目施工过程中，可组织设计、合约、项目等相关部门定期召开项目协调周例会或不定期召开专题协调会，对各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判计划的执行情况进行检讨，确保项目发展进度计划的全面推进。（5）加强现场管控力度，有效保证现场施工进度准确测算，确保现场充足劳力本项目采用了模拟清单报价，清单中工程量不具参考价值。要提前编制准确预算书，根据预算书中工程量确定各阶段所需劳力，督促施工单位要确保劳力在预算劳力以上。避免以往只知道现场缺人，不知道缺多少人的情况。确定重要节点，确保节点时间根据工程具体情况，可设以下节点控制：基础、主体封顶、主体验收、外墙、室内地面、屋面施工、竣工验收等。对于比节点工期提前完成的，适当进行奖励；超过节点工期的，进行严格处罚。上一节点没完成受到处罚的，下一节点若按时完成可将罚金返还。施工单位互助制度施工过程中，若出现个别施工单位在某方面能力上均存在欠缺，我司将依据合同相关条款委派其他同级（或更高级）施工单位予以协助，所发生的工程费用由原施工单位承担，相关款项在其工程款中扣除，以保证我司项目进度。审核施工进度计划，完善进度保证措施在工程施工前，对主分包施工单位的施工进度计划和劳动力、材料供应、机械设备投入等资源投入计划进行严格审核，避免以空洞的不切实际的工程进度计划来指导施工。提前预见，尽量避免影响对北方每年都不可避免的麦收、秋收等大量的劳力减少情况，要提前和施工单位签订麦收、秋收期间劳力保证书，一旦出现此期间劳力不能保证，又不能完成进度计划的情况，项目部将进行严厉处罚。北方还存在冬季施工的问题，这些工序应尽量提前，避开冬季施工，如土建湿作业，在冬季施工不仅工期不能保证，质量也会存在较大隐患，如果造成返工，更是得不偿失。为了保证施工进度，计划着重审查的内容包括：有无制定节假日（如春节）期间的赶工人员、资金安排措施，有无拟定雨季、高温、台风等恶劣气候条件下施工的应急补救预案，对外墙砖、石材等订货期较长的材料设备有无提前订货措施等。工程质量管理策划工程质量策划是从我司的角度出发，根据项目的不同情况，针对项目不同发展时期的特点，分析研究工程质量管理的方式方法或控制措施。对于我司而言，工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映的是包括建筑产品施工质量在内的产品综合品质。其验收标准是基于现行国家验收规范即所谓国家标准之上的用户标准。一、 工程质量管理目标竣工验收一次行通过，争创 “零质量缺陷，零安全违章”二、 工程质量管理依据1、 现行国家及XX市相关工程施工验收规范2、 设计文件3、 合同三、 工程质量管理职责分工 项目经理整个项目质量的第一责任人，在施工前、施工中及施工后组织公司相关部门讨论并提出项目各环节、阶段质量管控体系，为项目质量的管理起到提纲挈领的作用，并在管控实施中监督质量管理的落实情况。 项目总监项目施工质量管理的主要负责人，工程施工中，领导各现场工程师对施工现场进行严格的管控，及对施工单位施工组织设计、技术措施等重要文件的签署工作，并组织公司及项目进行定期的质量检查。 技术负责人负责图纸会审、审核、编制整理技术标准做法及处理方案并进行各工序的技术交底工作，及时提出各工序中的技术难点，对施工单位起到提前预警作用，对施工过程中的技术难点及时进行攻克，以保证工程质量。 现场工程师负责所管辖范围内的工程质量管理。在施工过程中与监理工程师一起验收隐蔽工序，重点部位、关键工序、特殊工序施工时进行旁站监督，保证施工质量。四、 工程质量管理的控制措施1、 设计优化及完善设计优化及完善是项目质量策划中一项非常重要的工作。本项目希望通过提前介入设计工作以及内部会审的形式开展这一工作。提前介入设计可以使项目部充分了解设计意图和设计思路，对设计图纸的内部会审由公司内部各相关部门组成，主要是审查以上设计的功能性、舒适性、效果及规范方面的问题。（1） 对设计图纸进行功能性复核户内设计建筑布置：室内有无露梁露柱，室内通道有无高度过低，阳台/露台与室内有无高差等；（重点复核首层、标准层及顶层，方法是将本层建筑图与上一层结构图对照比较）。入户门：门开启方向是否合适，开关时是否自然及不妨碍周边其他门窗或设施，猫眼或电磁有无设置，位置是否合理等。铝合金门窗：客厅门开启净宽有无较小，窗可开启面积及宽度是否合适，开启扇执手有无过高，厨房门净宽能否满足搬洗衣机进出，厨房门及首层客厅门是否考虑设置门锁等。水电：室内有无房间未考虑电话、电视、网络，室内开关、插座位置布置是否合理，阳台给水、排水有无考虑并是否合理等。阳台给水、排水有无考虑，与电气图纸是否位置一致，是否设置了洗衣机专用地漏l 空调台板与电气图纸是否位置一致l 强电插座与有线电视、网络插座位置统一l 给水系统各给水分区工作压力是否过大或过小l 开关是否位于门后，卫生间开关是否位于卫生间外l 暖气片位置与插座是否冲突，暖气片与插座间距是否满足要求l 卫生间内坐便器、洗面盆左右空间是否满足要求l 室内消火栓保护半径是否满足规范要求l 室外雨水管道和冷凝水管道是否影响建筑外墙整体效果l 室内排水干管与室外排水管网标高是否满足坡度要求l 消防设备（包括消火栓、自动喷洒、灭火器、水泵接合器等）位置、间距、数量是否适当l 排水管道连接处平面尺寸能否满足管件组合所需空间要求，管道进出口标高与室外地面标高差是否满足室外埋设深度的要求l 地下室水暖管道是否有穿过配电室的情况l 管道、桥架、配电箱柜、消火栓箱等安装需要的预留洞、预埋件图中表示是否清楚齐全？管道、桥架标高与结构梁的截面核对，确认是否需要穿梁敷设来保证使用空间要求l 消防电梯基坑是否考虑排水措施？配电房电缆沟是否考虑排水措施l 风管与给排水管、电缆桥架及控制箱、消火栓箱等是否相碰其他：卫生间有无排气扇洞、厨房有无烟道洞；空调位宽度是否够摆放室外机等。户外设计楼梯间/电梯厅：门牌号及门铃有无考虑；电梯到站灯、楼层指示灯在结构设计中有无预留，屋面是否考虑有检修孔或检修通道等。大堂/电梯厅：有无考虑信报箱及可视对讲机等。室外设计是否考虑残疾人道路，是否考虑排水，是否考虑日后生活中的安全等。（2）复核设计图纸是否满足强制性条文及各类报建批文要求质检通道的净高是否满足规范（应特别注意建筑装修层对净高、净宽的影响）；阳台栏杆有效防护高度是否满足，落地窗是否设计有护栏、凸窗是否设计有儿童防护网，栏杆的样式（包括立杆净距及防攀爬）是否满足规范要求等。消防自然通风电梯前室通风面积是否满足规范，相临住户窗距离是否满足消防规范，不满足时是否设有防火隔断，入户门是否直接面对电梯合用前室，或直接面向电梯前室的户数有无超过规范要求，或超过时有无隔断措施；单元式住宅屋顶之间是否连通，塔式住宅自然通风的剪刀楼梯间通风面积是否满足规范；室外是否形成消防环路，沿建筑屋某一面是否路径过长而需在中间增加开口，消防通道宽度、转弯半径坡度是否满足规范，中间穿越建筑物时洞口净高是否满足规范，消防扑救面距建筑物距离是否满足规范、扑救面方向建筑是否设计有外挑结构或室外环境设计有高大乔木而不满足规范要求等。燃气厨房燃气进户管与灶台火炉距离是否满足规范要求，室外燃气管边是否有高大乔木距离过近而不满足规范要求等。（3）过往项目成功做法或经验教训的借鉴总结以往项目在施工过程中或各类验收时出现的问题及入伙前后业主的投诉，及时优化和完善设计，可避免本项目重犯以前出现的老毛病。（4）空调管线、生活阳台及卫生间水电布置、室外管井布置等空调管线根据每一房间室内与室外平面、立面之间的相互关系，分析空调室内机、室外机的合理布置位置，确定空调管线走向及空调洞的布置位置。一般来说，在凸窗部位分体机采取上供上的关系空调管线相对短些，对外立面的影响小一些。生活阳台及卫生间这些部位水电开关面板及水电设备相对集中一些，且墙、地面面层材料一般为面砖或石材等块体装饰材料，布置合理一方面使用方便，另一方面显得美观精细。室外管井室外水电与园建设计分别为两个不同公司设计，相互之间难免存在冲突，如不合理处理可能影响效果甚至出现管井设在首层私家花园内或门口而引起业主投诉。解决方式是提前将两项设计拼在同一张图上，发现冲突及时调整。2、 施工质量控制措施及方法施工质量控制是项目部现场管理的重中之重，施工质量控制的好坏体现了一个项目部的管理水平。从项目部的角度来讲，施工质量控制的关键是要建立一套高效的质量管控体系。依托中海地产和中海监理长期积累的经验，以及集团公司和XX公司相关部门的不断总结，项目部拟建立完善的内部控制体系和外部监控措施。所谓内部控制体系，就是通过内部交底、学习交流、检查等方式在项目部员工中树立质量意识，明确各个工序的质量控制流程、重点和方法，从而在现场施工管理中做到心中有底；所谓外部监控及管理体系，就是通过一系列的方法和手段，对施工单位的现场施工流程和质量进行全方位的监控，以保证施工质量；（1）内部控制体系内部控制体系包括以下内容：合同招标质量技术要求的撰写和评审施工图技术交底及合约交底监理细则的编写和评审材料性能、施工工艺和流程的学习现场质量控制要点和控制方法的学习和交流相关记录文件和表格的定期检查内容实施时间负责人参加人员备注合同招标质量技术要求的撰写和评审合同招标文件发放前一周技术负责人项目副经理必要时项目部内部评审施工图技术交底图纸会审前或图纸会审时技术负责人相关专业现场工程师设计部、发展部、设计院相关人员进行交底合约交底合同签订以后一周内技术负责人相关专业现场工程师必要时请合约部参加监理细则的编写及交底分项工程开工前一周内总监相关专业现场工程师参照监理公司ISO9000文件材料性能、施工工艺和流程的学习可在开工前和施工过程中持续进行技术负责人相关专业现场工程师必要时请公司发展部参加现场质量控制要点和控制方法的学习监理细则编制完毕后，分项工程开工前总监相关专业现场工程师参照监理细则，注重实用，结合现场情况相关记录文件和表格的定期检查每月定期项目副经理、总监全体工程师A、合同招标质量技术要求的撰写和评审在各项招标工作开始之前，需要将我司关于本招标项目的成功做法及特别要求以招标要求的方式提出。这些成功做法及特别要求超出规范和设计，可能需涉及费用，提前以合同条款的形式固定下来有利于为今后能在工程实施中得到较好的贯彻落实提供最有利及有力的保障，同时在保障工程质量的前提下也能最大限度地节约工程成本。合同招标质量技术要求应该在合约招标前由项目技术负责人完成，比较重要的工程要经过项目部内部讨论。合同招标质量技术要求的撰写基本可以参照中海地产XX公司合同质量技术要求手册，同时针对项目的特点作出一些有利于施工管理和质量控制的选择和修改。 土建方面钢筋马凳要求带塑料套，楼板分布筋底部要求垫成品塑料垫块，屋面结构浇注要求原浆压光，室内非卫生间部位地坪施工前均要求试水24小时，门窗边要求分两次塞缝，加气块墙体窗边均要求设构造柱，外墙滴水凹槽要求采用塑料成品线槽等。 铝合金门窗对型材、五金配件、玻璃的品牌及质量性能指标等方面的要求均做出明确规定。 栏杆铁艺除对钢材性能指标及油漆品牌做出规定外，还对镀锌工艺做出明确规定。 木门或木地板除对木材种类及油漆品牌做出规定外，还对木材加工防腐方面做出明确规定。B、施工图技术交底及合约交底技术交底和合约交底由项目部副经理或者技术负责人组织。图纸技术交底也可以结合图纸会审进行，相对重要的工程要单独组织，目的是让现场工程师充分了解设计意图，对一些重要参数的选用、用料的选择、适用的规范、设计计算的方法以及现场施工中应该注意的事项有所了解。比如人工挖孔桩设计中护壁与桩身混凝土标号一致是因为人工挖孔桩是按照摩擦端承桩设计控制，主体部分节点配筋特别多是因为考虑抗震的构造等，现场工程师理解了设计意图后更有利于在现场对规范的把握和施工质量的控制。合约交底则着重从合约条款的角度，明确各个施工单位的施工范围、所要求采用的施工工艺、要求选用的材料标准以及所要达到的效果，因为往往采用不同的材料和施工工艺，产生的效果和最终的施工质量都会由很大的差异。C、监理细则的编写和评审监理细则是现场监理的操作指导性文件，项目应该认真对监理细则的考量和评价，重点突出其具体检查监督措施的可操作性及实施性，避免简单引用规范条文，真正将检查督促落到实处，真正体现“监理细则”的作用。监理细则的编制参照中海监理ISO9000质量管理文件，但应该结合项目实际，根据图纸、合同、相关技术要求着重编写材料进场控制一览表和工序控制一览表，通过这两个表格，结合监理公司的其他验收记录的现场管理表格，在资料上对现场施工质量控制形成一个严密的体系。对于特别重要的工序和材料，应该细则中要重点强调。材料进场一览表主要对该监理细则中的分部或分项工程中所要用的主要材料进行罗列，并对每中材料的进场时间，品牌要求，质量检查的频率和检查方法等进行一一规定。工序控制一览表主要对该监理细则中的分部或分项工程中各个工序监理方法、验收方法、验收要求进行罗列。通过两张表格，现场工程师对于工程的施工流程和验收要求就一目了然了。 本项目需要单独编写监理细则的分部分项工程有：土方支护工程、人工挖孔桩工程、主体工程、防水工程、铝合金门窗工程、栏杆工程、入户门工程、屋面工程、外墙涂料工程、室外管线工程、室外园建工程、绿化工程等D、材料性能、施工工艺和流程的学习对于材料性能、施工工艺和流程的学习应该在监理细则编写以后，工程开工以前进行，也可以随着施工的进行灵活安排。通过学习可以加强对于监理细则中的相关条文、监理和检查方法的理解，透过条文看本质、通过本质去理解条文。比如栏杆工程，合同技术要求中要求双面热镀锌，对镀锌厚度也有要求，监理细则中的材料进场控制一览表也会要求对进场铁栏杆进行检验，通过工具可以检验镀锌层的厚度。但是为何要进行热镀锌，热镀锌有什么好处，热镀和冷镀有什么区别，如何鉴别就可以通过内部的学习交流来明确，项目部也可以组织到镀锌厂参观工艺，用热镀和冷镀的成品进行鉴别，这样就会增强现场工程师对合同、细则条文的理解，也能够更好的控制铁栏杆成品的质量。E、现场质量控制要点和控制方法的学习规范、合同质量技术要求、监理细则等规定了质量控制的方法和标准，但是在具体的实体质量控制过程中，往往碰到许多操作性的问题，有些条文操作性不强，造成现场实际的控制力度不够。这就需要多思考，多学习，多交流，找到一些简单易行的现场控制措施。比如防水工程要求聚氨酯防水涂膜的厚度不小于2mm，一般情况下现场通过巡视检查其涂刷遍数，通过切片抽查检查放水层的厚度，这种方法对于卫生间、厨房等面积小，施工作业面分散的部位不好操作，若每个房间都取样抽查厚度则工作量太大。因此当时中海日辉台地盘想出方法，就是严控材料关，首先根据防水涂料的说明计算出每个单元一共需要多少桶的防水材料，然后要求施工单位每个按单元施工，材料进场由我方工程师现场监督，完工后空桶不许带走，通过数空桶可以得知本单元的防水材料用量，与计算用量进行对比，偏差要在合理范围内，这样同时结合现场取样抽查厚度，防水工程的质量得以有效控制。再比如砌筑工程中要求砖块上墙前要淋水湿润，若把砖块运到砌筑地点后让砌筑工人自己淋水，工人往往不会按要求淋水，或者看到监理工程师来的时候应付一下，作业面大的时候也无法监管。我们可以要求施工单位砌块集中堆放，每天计算好每层的砌筑量后集中运输，堆放与楼层指定地方，由专人负责淋水，砌筑工人只需搬运淋过水的砌块到砌筑施工地点即可，这样就比较容易控制砌块淋水这个环节了。诸如以上的这些现场监理过程中常用的控制手段，包括一些检测工具的运用，都可以通过内部学习、交流熟练掌握运用，这样我们就能在现场管理中处于有利的地位。F、相关记录文件和表格的定期检查根据规范和监理细则，在现场质量控制过程中会形成若干相关的质量文件，形成文件体系，如监理日记、隐蔽验收记录、材料/机械进场报审表、工序验收一览表以及相关流程控制表等，这些记录文件一定程度上反映了现场质量控制体系的运作情况，因此定期的检查和检讨是必要的，该项工作由项目副经理和总监负责每月定期进行，不断督促完善项目部的文件体系。通过上述的内部控制系统，应该让项目部每个现场工程师熟悉施工中的材料、施工工艺、质量控制流程和方法，这是控制好现场实体质量的必要条件。（2）外部监控体系则主要是针对施工单位，主要包括以下内容：施工组织设计和施工方案的审查及技术交底材料和施工样板的现场确认根据监理细则进行事前、事中、事后控制和检查组织每周现场巡视及联合验收召开相关质量专题会议A、施工组织设计和施工方案的审查及技术交底施工组织设计是施工单位编制的指导施工的重要文件，是施工单位施工组织思路的体现，也是我们管理施工单位的依据之一。项目部应督促施工单位认真对待，同时对上报的施工组织设计进行认真审核。必须要求施工单位根据项目实际情况编写操作性和实用性强的施工组织方案。对重要部位及关键工序，均要求施工单位报送专项施工方案，专项施工方案经审核通过后，方可进行施工。施工方案报送经评审后，技术工程师及相关人员及时将评审意见及技术要求向现场工程师及施工单位进行交底。通过控制方案审查这一环节，确保本工程的重要部位及关键工序做到技术上可行，在技术层面避免安全或质量事故的产生，并满足公司总体目标。同时通过技术交底，将本工程的重要部位及关键工序的主要控制环节传达给现场工程师及施工单位，便于现场控制及实施。 人工挖孔桩方案本项目基础形式采用人工挖孔桩，人工挖孔桩施工主要以人为本，人工挖孔、人工浇筑桩身混凝土等等，方案重点审查机械垂直运输工具是否安全，桩孔降水是否合理，桩身混凝土浇筑方案是否合理，养护及雨季施工措施及其他突然事件预控方案是否全面等。 地下室方案重点审查地下水位降排水措施，支撑体系是否安全合理，承台底板大体积砼温控措施，侧墙超长结构防裂抗渗措施，顶板及侧墙施工缝、后浇带设置是否合理，及养护及雨季施工措施等。 转换层方案重点复核支撑体系安全性，包括传力路径、框支梁纵横双向立杆间距、框支梁柱墙模板主次龙骨间距、框支梁支撑立杆扣件数量、后浇带处门架支撑等受力计算复核，并应注意横杆、斜撑等构造措施是否设置合理。并应重点考虑框支梁柱柱头处钢筋密集情况下浇砼措施、大体积砼浇注的温度控制。 外架方案重点复核外架受力安全计算，检查外架形式（落地架、挑架、爬架等）是否满足项目发展要求及售楼要求。 铝合金门窗方案重点复核门窗加工精度保证措施、门窗安装精度保证措施、大窗的分割及垂直运输方式、门窗周边防水塞缝方案及控制措施等。B、材料和施工样板现场确认所有主体、园建及精装修等乙供建筑材料均需经材料样板确认合格（或满足我司要求）后方可定货及进场；所有装修工程包括粗装修的砌筑、抹灰工程等，在大面积施工前必须先做施工样板，施工样板经确认后方可大面积施工。材料样板是合约分判的基础，一般需材料样板确定后方可分判；施工样板是施工的依据，大面积施工一般以确定的施工样板为参照。样板确认包括质量确认和效果确认两个方面。通过样板确认这一环节，保证在保证建筑产品的功能及效果的前提下，尽量避免因设计调整或施工整改带来的大面积返工和损失，并有助于减小因样板未确定导致分判、材料加工或备料、设计修改等相应滞后的风险，保证施工质量及进度。 外墙砖包括勾缝剂样板包括材料样板和施工样板两个方面。外墙材质对外墙效果影响至关重要，确认过程可能来回反复多次，确认周期较长，有时甚至还可能更改已确定的材料样板。且外墙砖材料确认及分判后，外墙砖加工生产一般需30-50天，因此必须事先考虑这一因素，尽早确定施工样板。 铝合金门窗样板包括材料样板和施工样板两个方面。当材料样板选定后，如选取的型材和配件较独特时，在做加工样板的过程中可能会陆续发现型材和配件匹配方面的设计及技术问题，提前作样板有助于在大面积开工前有充裕的时间解决，有时甚至还可能更改已确定的材料样板，且这些解决方案中可能涉及造价问题，在分判前暴露这些问题使得这些成本因素能在投标报价中确定。门窗施工样板能进一步检验门窗设计中还存在哪些问题，并能及时暴露安装中存在的问题。 砌筑及抹灰样板针对每一种户型均作一个砌筑及抹灰样板，建筑、结构及水电管线的相互关系变得非常直观，哪些部位露梁或露柱、哪些构件空间交接后需处理、哪些部位开关线盒使用不便、哪些部位需增加砼等构造措施一目了然，便于寻求处理方案。 室外、园建样板园建面层做法涉及到环境效果，确认过程可能反复多次，确认周期较长。且大多园建装修材料定货周期较长，因此事先需考虑这一因素，提前将各种园建装修材料做出施工样板并及早确认。 防水材料样板目前防水材料的品种层出不穷，防水效果也千差万别，施工过程中施工单位为了降低施工成本，总喜欢偷梁换柱，为了禁止这一行为，那样板确认就显得格外重要，施工单位报送样板后，相关人员认真审查，验收合格后及时与现场工程师交底，以保证防水效果。C、根据监理细则进行事前、事中、事后控制和检查中海监理ISO9000质量管理体系对于工程的事前、事中、事后控制方法有详细的阐述，可以参照执行。本项目中，我们应该尽量把质量控制的重心前移，即做到以事前和事中控制为主，避免事后再发现质量问题，事后的检测仅仅作为工程质量的验证。 事前控制主要通过原材料进场检验和验收，施工样板的确认，施工方案的审查，对施工单位的交底等方法进行事前控制。在各个分项工程开始前，现场工程师应该提前了解施工单位的准备情况，包括材料、劳动力、施工机具以及实际可能采用的施工方法，必要是参加施工单位的内部交底。要做到想在凡事施工单位前面，才能做好事前控制。 事中控制事中控制主要通过现场巡视、旁站监理和现场验收的方式进行。做好事中控制就必须对施工班组、施工作业面和施工流程有全面的了解和掌控。严格控制施工作业面是事中控制的重要手段。现场工程师应该合理安排作业区域那的各个分项工程的施工，通过控制移交作业面，避免分散作业，尽量减少交叉作业，这样有利于质量控制。比如砌筑工程，可以两层进行一次移交，两层全部砌筑完毕后在进行下两层的移交；铝合金门窗工程，也可以分层移交，分层验收。对于施工班组的动态考核也是事中控制的重要内容和手段。一些施工班组人员流动性较大，现场工程师要密切关注班组的劳动力情况，当班组中新工人进入较多时应该督促施工单位重新进行施工作业交底，明确质量要求，当班组人员出现流失且施工质量明显下降时，应该及时通知施工单位项目经理，要求进行整改，或者更换班组。 事后控制事后控制主要是通过施工完成后的检测对工程质量进行事后监控和评估。包括预留混凝土、砂浆试块的强度检验，防水、门窗工程的淋水试验，混凝土的强度回弹，给水管道试压等。事后控制着重注意一下两点： 混凝土同条件试块应该严格按照规范留置，作为评测混凝土强度的重要依据； 为尽可能减少渗漏，项目部对所有屋面、卫生间、阳台进行蓄水试验，对外墙、铝合金门窗进行100淋水试验。D、组织每周现场巡视及联合验收每周固定的时间由项目副经理或者总监带队，所有现场工程师和施工单位项目经理参加，进行整个现场的巡视，尤其是对于正在施工的部位可以重点巡查。通过现场巡视不仅可以让各个分管工程师对分管部分进行交叉检查，防止一个人有所疏忽，出现一些工程质量控制的系统偏差，同时还可以让施工单位之间对各自施工方法和施工质量有一个明显的对比，鼓励先进，督促落后，共同提高。现场巡视还可以就一些施工质量方面的典型问题进行现场纠正和解决。对重要部位及关键工序，一方面，通过方案审查及技术交底，使得施工方案在技术上做到可行并将技术要求传达到现场执行层；另一方面，必须高度重视现场执行的程度及落实的效果，对重要部位及关键工序，均由项目部经理/副经理、技术负责人、总监/副总监、各专业工程师会同施工单位组织联合验收。通过联合验收，一方面，使得验收的结果及发现的问题更全面及权威一些；另一方面，大规模联合验收反映出我司狠抓质量的决心，从而触动施工单位提升质量意识。（1）桩基：验收孔洞、钢筋、混凝土的施工质量，及防护措施是否保证施工安全及施工质量等。（2）地下室：验收钢筋、模板的施工质量，支撑搭设的安全性，各类预埋预留是否满足功能性等。（3）标准层：验收钢筋、模板的施工质量，支撑搭设的安全性，主要检查各类预埋预留是否满足功能性等。（4）防水：检查防水层施工质量、材料真伪及厚度等。（5）砌筑工程：验收砌筑质量、特殊部位加强设置及施工程序等。（6）精装修工程：主要验收装修材料、装修工艺及效果等。E、召开相关质量专题会议一旦发现施工单位在质量控制方面出现较大的偏差，或者现场出现较严重的质量问题，应该立即组织召开质量问题专题会议，由项目副经理或者总监组织，必要时项目经理参加。施工单位负责人、项目经理必须到场，对现场出现的问题予