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物业管理法规 目录 物权法物业管理条例住宅专项维修资金管理办法物业管理企业资质管理办法 物权法 物权法的概念和调整范围物权的概念 特征 物权法定主义物的种类与分类物权与债权的区别 物权法的概念和调整范围 物权法的概念 为了维护国家基本经济制度 维护社会主义市场经济秩序 明确物的归属 发挥物的效用 根据宪法 制定本法 物权法的调整范围 因物的归属和利用而产生的民事关系 适用本法 物权的概念 特征及物权法定主义 物权的概念 权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利 包括所有权 用益物权和担保物权 特征 物权是支配权 物权是权利人直接支配的权利 既物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利 无须他人的意思或义务人的行为的介入 物权是绝对权 物权的权利人是特定的 义务人是不特定的 物权是财产权 物权是一种具有物质内容的 直接体现为财产利益的权利 物权具有排他性 物权法定主义 物权的种类法定 物权的内容法定 物权的效力法定 物权的公示方法法定 物的种类与分类 物的种类 所有权 占有 使用 收益 处分担保物权 抵押权 质权 留置权用益物权 土地承包经营权 建设用地使用权物的分类 自物权与他物权 动产物权与不动产物权 完全物权与限制物权 主物权与从物权 民法上的物权与特别法上的物权 本权与占有 所有权 业主的建筑物区分所有权 基本概念 建筑区分所有权的基本内容 建筑区划内道路 绿地 车位的归属 业主 业主大会的权利相邻关系 基本概念 与地役权的区别 业主的建筑物区分所有权 基本概念 业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有和共同管理的权利 基本内容 对建筑物专有部分享有占有 使用 收益和处分的权利 对建筑物专有部分以外的共有部分 享有权利 承担义务 业主行使权利不得危及建筑物的安全 不得损害其他业主的权益 不得以放弃权利不履行义务建筑区划内道路 绿地 车位 公共场所及公用设施的归属 建筑区划内的道路属于业主共有 但属于城镇公共道路的除外 建筑区划内的绿地 属于业主共有 但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外 归属由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 相邻关系 基本概念 不动产的相邻权利人应当按照有利生产 方便生活 团结互助 公平合理的原则 正确处理相邻关系 用水 排水 提供必要便利 合理分配 尊重自然流向 通行 因通行等必须利用其土地的 应当提供必要的土地 铺设设施等 对铺设电线 水管 暖气 燃气等提供必要的便利 通风 采光 日照 不得违反国家有关工程建设标准 废弃物 不得违反规定放置固体废物 排放大气污染物等 建造建筑物 挖掘土地等不得危及相邻不动产的安全 与地役权的区别 地役权人按照合同约定 利用他人的不动产 以提高自己的不动产的效益 产生原因 调整范围 存在的客观前提条件 是否有偿 担保物权 抵押权的概念 为担保债务的履行 债务人或者第三人不转移财产的占有 将该财产抵押给债权人的 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形 债权人就该财产优先受偿 抵押权生效条件 登记生效的 建筑物和其他土地附着物 建设用地使用权 以招标 拍卖 公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 在建建筑物 登记对抗的 生产设备 原材料 半成品 成品 交通运输工具 在建的船舶与航空器 企业 个体工商户 农业生产经营者的生产设备 原材料 半成品 债权的概念 债权的概念 当事人一方即债权人享有的可以请求他方即债务人为一定行为或不为一定行为并接受其履行的权利 包括给付请求权 给付受领权 债权保护请求权 物权与债权的区别 物权为支配权 可以直接支配自己的物 并排除他人的非法干涉 债权为请求权 是债权人请求债务人为一定行为或不为一定行为的权利 物权是绝对权 其权利人是特定的 义务人是不特定的 即物权人以外的所有其他人都负有尊重物权人直接支配物并排除他人非法干涉的义务 债权是相对权 权利人只能对特定的相对人主张权利 物权的客体是特定的 独立的 既存的 有形的动产或者不动产 债权的客体是 给付 物权具有排他性 一个物上只能有一个所有权 债权具有相容性 物权法定 债权通过合同设定 物权不具有期限性 债权一般有期限 物权的变动采取法定主义与公示主义 债权无需公示 物业管理条例 总则业主及业主大会前期物业管理物业管理服务物业的使用与维护法律责任 总则 物业管理条例的实施时间 2003年9月1日物业管理的概念 物业管理条例 第2条物业管理的原则 公开 公平 公正主管部门 国务院建设行政主管部门 人民政府房地产行政主管部门 业主及业主大会 业主 业主的概念 房屋的所有权人 业主的权利与义务 第6 7条业主大会 业主大会的概念 业主大会的区域与数量 业主大会的职责 业主大会会议 业主大会表决业主委员会 业主委员会的概念 性质 业主委员会的职责 业主委员会是否有诉权管理规约 业主公约的概念 性质习题 填空题 判断题 选择题 业主大会 业主大会的概念 物业管理区域内全体业主组成业主大会业主大会的区域与数量 一个物业管理区域成立一个业主大会 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备 建筑物规模 社区建设等因素 业主大会的职责 第11条业主大会会议 定期会议 临时会议 20 以上业主提议业主大会表决 占专有部分建筑物面积过半数 占总人数过半数 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 改建 重建建筑物及其附属设施必须经2 3以上通过 业主大会的决定对全体业主具有约束力 业主委员会 业主公约 业主委员会 业主委员会概念 性质 业主大会的执行机构 业主委员会的职责 第15条 业主委员会是否有诉权 案例1 案例2 业主公约 概念 第17条 对全体业主具有约束力 案例3 案例4 案例5 具体内容 业主大会的议事方式 表决程序 业主投票权 业主委员会组成等事项 业主委员会是否有诉权 杭州市采荷大厦楼上住着居民 底楼开了一家娱乐城 对业主们的日常生活带来很大影响 业委会以改变物业住房性质为由 向法院提起诉讼 法院以业委会不具备诉讼资格为由予以驳回 现在 业委会组织大厦120多户居民再次联名提起诉讼 物权法 第83条 业主应当遵守法律 法规以及管理规约 业主大会和业主委员会 对任意弃置垃圾 排放污染物或者噪音 违反规定饲养动物 违章搭建 侵占通道 拒付物业费等损害他人合法权益的行为 有权依照法律 法规以及管理规约 要求行为人停止侵害 消除危险 排除妨害 赔偿损失 业主对侵害自己合法权益的行为 可以依法向人民法院提起诉讼 浙江省物业管理条例 第17条规定 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要 经业主大会决定 可以以自己的名义依法提起诉讼 业委会败诉谁拿钱赔偿 2004年8月 甲物业与某业委会签订了服务合同 约定委托管理期限5年 2008年1月8日 因认为物业服务有问题 业主委员会带领自行聘用的30名保安员和新聘物业人员进入小区 向甲物业宣布更换物业 并派新保安进驻原保安宿舍 在接管过程中造成甲物业部分财物损失 甲物业以此为由起诉业主委员会和新物业 并索赔1 5万余元 业主委员会认为 佳顺物业的服务与合同规定严重不符 已有2 3业主同意解聘该物业 并以此请求法院驳回佳顺物业的起诉 分析 1 业委会的做法是否正确 2 如果被判赔偿损失 谁是赔偿损失的义务主体 是业委会还是业主 3 案件执行的可行性 业主违反管理公约被判败诉案例 2002年9月 余某一家购买了上海四方新城内一处全装修的高档住宅 当时购房时就签署了上海市商品房合同附件 房屋管理公约 该管理公约后在该小区首次业主代表大会通过生效 其中有规定 不得改变屋苑任何部分的外貌 也不得堵塞任何窗户和封闭阳台 2009年3月 余某一家在装修时将空调外机移到阳台外墙的公共结构并在阳台上加装窗户 物业公司多次交涉 均未果 为此 该小区业主委员会根据 上海市居住物业管理条例 和小区管理公约的规定 于6月18日向法院起诉 余某一家辩称 在被起诉前根本不知道小区公约的内容 特别是原空调外机的安装不合理 才把空调外机做了移位处理 强调该小区内其他业主也有类似空调外机移位情况 得到了小区业主委员会的认可 何况 自己在阳台上安装的是无框玻璃 不影响房屋外貌 不同意拆除 法院认为 余某一家在购房时 签字承诺遵守第一期的管理公约 原空调外机 同意安装在住房阳台内 余某在明知的情况下仍与房产开发商签订了购房合同 应视作接受空调外机安装位置会给业主使用阳台带来不便的事实 现在余某一家又擅自把空调外机移到阳台外墙的公共结构并在阳台上加装窗户 违反了 上海市居住物业管理条例 和小区管理公约 破坏了房屋外貌 损害了其他业主的利益 法院一审判决 余某一家在10日内拆除阳台外墙上的空调外机和阳台上加装的窗户 物业公司是否有权以业主拒签 物业公约 为由扣押房屋钥匙 一般来说业主办理入住手续的程序为 业主填表 签订物业管理公约 交费 给钥匙等等 如果有些业主认为物业管理公约含有不公平 不合理的内容则拒绝签约 在这种情况下 有些物业管理公司能否采取不给钥匙 XX小区一业主违背了与物业签定的协议以及管理规约 在屋顶安装了太阳能热水器 物业公司督促其整改无效后擅自拆除了太阳能热水器 为此 业主一纸诉讼将其告上法庭 要求物业公司返还热水器 赔偿损坏的配件并安装回原位且保证其使用正常 赔偿拆除热水器时滴漏的200升水的损失 赔偿拆除热水器后家中5人的洗浴费用 赔偿精神损失费1万元等 然而官司了结没多久 自认 吃亏 的业主再次爽约安装了太阳能热水器 物业再上法庭起诉该业主 分析 1 物业公司拆除热水器的行为是否正确 2 业主要求赔偿的主张是否正确 能否得到支持 习题 填空题 业主委员会应当自选举产生之日起日内 向物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处 备案 根据国务院 物业管理条例 的规定 业主大会会议分为定期会议和临时会议 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开 经以上的业主提议 业主委员会应当组织召开业主大会临时会议 业主委员会每届任期为至年 业主委员会任期届满前 应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选 习题 判断题 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的 受侵害的业主可以请求仲裁机构或者人民法院予以撤销 物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意 可以不成立业主大会 由业主共同履行业主大会 业主委员会职责 业主大会由物业管理区域内全体业主组成 一个物业管理区域可以成立两个业主大会 业主大会作出决定 必须经与会业主所持投票权2 3以上通过 业主大会的决定对 物业管理公司和开发商都有约束力 经10 以上的业主提议 业主委员会应当组织召开业主大会临时会议 习题 选择题 业主委员会经业主大会选举产生 应当自产生之日起30日内A 向所在居民委员会备案B 向物业所在地区 县级工商行政管理部门备案C 向物业所在地区 县级人民政府房地产行政主管部门备案D 向物业所在地区 县级人民政府宣誓就职业主大会定期会议应当根据法律法规以及业主大会的议事规则的规定召开 有下列 情况之一的 业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议 A 10 以上业主提议的B 20 以上业主提议的C 30 以上业主提议的D 个人提议的召开业主委员会会议 应当于会议召开以前通知全体委 A 3日B 7日C 10日D 15日 前期物业管理 前期物业管理的概念前期物业管理合同业主临时公约 制定主体 内容 性质前期物业管理企业的确定 招投标 协议 开发商与前期物业管理的 父子关系 物业承接验收手续前期物业管理招投标 习题 前期物业管理招投标 概念 前期物业管理 是指在业主 业主大会选聘物业管理企业之前 由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理 原则 前期物业管理招标投标应当遵循公开 公平 公正和诚实信用的原则 程序及内容 招标 投标 开标 评标 中标 习题 选择题 前期物业服务合同可以 但是 期限未满 业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的 前期物业服务合同终止 A 约定期限B 不定期限C 定期二年D 定期三年在办理物业承接验收手续时 建设单位应当向物业服务企业移交的资料不包括 A 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料 B 设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 C 物业质量保修文件和物业使用说明文件 D 建设单位与业主的商品房买卖合同 物业管理服务 物业管理企业物业管理合同 签订主体 合同内容 第35条物业服务内容 常规性的 针对性的 委托性的物业管理费用 第41条 案例 物管企业职责 第36条第2款 案例1 案例2 第47条 案例 习题 新买房屋漏水业主拒交物业管理费 胡女士看中了某处商品房的顶层 在一次性付清全部房款后顺利入住 同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费 入住后两个月雨季来临屋面漏雨 胡女士于是找到物业管理公司 物业管理公司通知了原施工单位 施工单位重新在楼顶进行了防水处理 胡女士此时要求换房 经过和开发商协商后同意换房 但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议 胡女士认为自己购买房屋就为了居住 现在因为漏雨无法居住 并且自己进行的装修也遭到破坏 她认为这是开发商造成的 所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费 案例世纪城东区业委会主任的杨爱秋在世纪城5区北侧的道路上 遭到不明身份的男子殴打 经法医鉴定为轻微伤 偏重 杨爱秋通过诉讼讨回公道 杨爱秋起诉称 世纪城物业公司的保安没有阻拦 也不理睬我的求救 没有尽到维护小区公共秩序的管理任务 物业公司应登报赔礼道歉 并赔偿精神损失费和经济损失费共7万余元 世纪城物业公司坚持认为该公司没有任何责任 因为案发地是市政道路 保安没有上前救助的法律义务 只有道德义务 在小区内摔伤物业公司是否承担责任 2000年 月 日上午 徐某去厂房上班 在通往厂房载货电梯的台阶上走 因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上 由于天气寒冷出现结冰 徐某走上台阶滑倒摔伤 医院诊断为 左肩骨折伴肩关节脱位 徐某摔伤当天 该厂房的物业管理单位派人员前去探望 徐某要求物业公司对此事承担责任 物业公司认为没有义务承担 双方各执已见 因此起诉至法院 业主家中被杀 物管公司是否承担责任 儿子在家中遭到劫杀 犯罪分子被抓获后 悲痛欲绝的父母将疏于管理的物业公司告上法庭 2001年4月15日 两名罪犯经预谋后 携带尖刀等凶器 先来到丰台区方庄小区寻找作案目标 由于该小区保安员盘查 两人没有得逞 随后 他们又来到望京西园某楼 因该楼值班保安员没有盘查 两人冒充物业人员 以检修煤气管道为名 进入关某夫妇家进行抢劫 夫妇俩惟一的儿子惨遭杀害 两名罪犯后被法院判处死刑并赔偿经济损失共4万元 物业管理企业 概念 从事物业管理活动的具有独立法人资格的企业 法人的概念 法人是具有民事权利能力和民事行为能力 依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织 诉讼时效 短期诉讼时效1年 一般诉讼时效2年 长期诉讼时效4年 最长诉讼时效20年 物业服务内容 常规性的公共服务 是物业管理企业面向所有业主提供的最基本的管理和服务 目的是确保物业的完好与正常使用 维持正常的工作生活秩序和良好的环境 主要包括 房屋共用部位的维护与管理 房屋共用设备设施及其运行的维护和管理 环境卫生 绿化管理服务 物业管理区域内公共秩序 消防 交通等协助管理事项的服务 物业装饰装修管理服务 维修基金的代管服务 物业档案资料的管理 代收代缴收费服务 针对性的专项服务 为满足其中一些住户 群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作 如代办各类保险 代理市场营销 租赁 进行房地产评估等 委托性的特约服务 为满足物业产权人 使用人的个别需求受其委托而提供的服务 通常是指物业管理委托合同中未要求 物业管理企业在专项服务中也未设立 而物业产权人 使用人又提出该方面的需求的 习题 填空题 判断题 国务院 物业管理条例 明确规定 从事物业管理活动的企业应当具有独立的 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同 物业服务合同应当对 服务质量 双方的权利义务 合同期限 违约责任等内容进行约定 物业管理用房的所有权依法属于业主 未经业主大会同意 物业服务企业不得改变物业管理用房的用途 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业 也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给他人 住宅专项维修资金管理办法 相关概念 住宅专项维修资金 共用部位 共用设施设备管理原则 专户存储 专款专用 所有权人决策 政府监督使用原则 住宅专项维修资金的使用 应当遵循方便快捷 公开透明 受益人和负担人相一致的原则 性质 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有 从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有 缴纳与使用 习题 相关概念 住宅专项维修资金的概念 专项用于住宅共用部位 共用设施设备保修期满后和更新 改造的资金 住宅共用部位 是指根据法律 法规和房屋买卖合同 由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位 一般包括 住宅的基础 承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶以及户外的墙面 门厅 楼梯间 走廊通道等 共用设施设备 是指根据法律 法规和房屋买卖合同 由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备 一般包括电梯 天线 照明 消防设施 绿地 道路 路灯 沟渠 池 井 非经营性车场车库 公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等 住宅专项维修资金的缴纳 需要缴纳住宅专项维修资金的情形 住宅 但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位 共用设施设备的除外 住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅 如果物业属于出售公有住房的 售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金 成立业主大会前 商品住宅业主 非住宅业主交存的住宅专项维修资金 由物业所在地直辖市 市 县人民政府建设 房地产 主管部门代管 已售公有住房住宅专项维修资金 由物业所在地直辖市 市 县人民政府财政部门或者建设 房地产 主管部门负责管理 住宅专项维修资金的使用 业主大会成立后 应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金 业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行 并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户 开立住宅专项维修资金专户 应当以物业管理区域为单位设账 按房屋户门号设分户账 业主委员会应当通知所在地直辖市 市 县人民政府建设 房地产 主管部门 涉及已售公有住房的 应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门 直辖市 市 县人民政府建设 房地产 主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内 通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户 并将有关账目等移交业主委员会 习题 专项维修资金可以由业主自行交存 也可以由或者代收代交 住宅专项维修资金的使用 应当遵循 公开透明 的原则 实行物业管理的住宅小区 所有维修养护均由物业管理企业负责 所需费用从住宅专项维修资金支出 住宅物业 住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主 应当按照国家有关规定交纳专项维修资金 住宅专项维修资金管理实行专户存储 专款专用 A 所有人与政府共同决策B 所有人决策 政府监督C 政府决策 所有人监督D 以上答案均错误 物业管理企业资质管理办法 物业管理企业的概念 物业服务企业 是指依法设立 具有独立法人资格 从事物业管理服务活动的企业 管理部门 国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理 省 自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理 直辖市人民政府房地产主管部门