长沙LY商务酒店项目投资可行性分析报告-22页.doc

LY商务酒店可行性分析报告一，商务酒店的现状和发展前景1、 经济型商务酒店的特征首先，从服务角度来看，经济型商务酒店提供的是相对于中高档酒店的全套服务中的有限服务，主要体现在以提供住宿服务为主。从服务方面看，经济型商务酒店的有限服务并不是代表服务质量的下降，要用服务质量的提高让顾客感到物超所值，成为回头客和酒店口碑的传播者，因为，随着市场的不断变化，消费者对经济型酒店的要求已不仅是安全、卫生、符合基本生活需要的要求，而且对服务和环境等条件的要求也越来越高。其次，随着中国经济和旅游业的不断发展，酒店的客源市场开始不断增大，客户类型也开始逐渐增多。出差、办公、旅游、探亲、外派学习、投资考察人员、钟点休息、学生恋爱等越来越多，各种不同人群选择的住宿方式差别很大，高档酒店价格太贵，低档旅社不安全、不卫生又不合格。于是经济型商务酒店就成为大部分人的首选，这部分客源市场规模越来越大，而且市场需求稳定。最后，经济型商务酒店相比星级酒店投资成本小，投资回收期快。一般来说，只要满足顾客的基本要求，简单实用。成本控制和管理更合理，具备为客人提供高质量服务的物质基础。 2、经济型商务酒店现状 根据网上查询的酒店数据图表，结合实地调查和询问同行业的经营管理者，结果显示，在市场运营中，经济型酒店处于较为高速的发展期，满足了客源市场的需求。同时经济型商务酒店的成本相对比较低，可进入性比较高。酒店数据图表如下：3、竞争分析和发展前景（1）主要竞争对手的优劣势分析如家的客房墙面以淡粉色、淡黄色为主色调，地毯及室内用品与墙面相映衬。铺上花台布的精致小圆桌、简洁实用的床头柜，以及床上用品、窗帘、装饰画的色调和图案也都透出家居的风韵情调，有如家庭主妇精心布置的一样。此外，如家在客房配置了可折叠的行李架以节省空间，在卫生间配备两种颜色的毛巾牙具，可避免两位客人同时入住时的麻烦。上海莫泰作为美林阁的延伸企业，起了一个很直观的名字，直接用英文名“MOTEL”作为企业的形象标志。莫泰最大的优势在于物有所值，甚至物有超值。这也是莫泰希望塑造的品牌形象。因此莫泰采用了新颖的设计、大胆的色系、简洁的布置和合理的设施，处处让人感到时尚、亲和、实惠、随意。莫泰更显品牌特点的是“B&B”（床加早餐）。价格低，品种多，充分发挥了美林阁餐饮出名的优势。速8（中国）希望塑造的是“非常干净、友好、安全和规范化”的品牌形象，能够给商务客人和休闲客人留给一个比较实惠、干净的体验。速8（中国）总裁兼首席执行官柏力表示：“我们是一个经济型酒店，客人对价钱比较敏感，所以我们追求的形象和高星级酒店不同。我们不诉诸豪华的概念，但是我们一定要强调干净、友好、方便。由于经济型酒店，价钱一定是实惠的，在此基础上，我们希望我们能够提供给客人全面的标准服务”（注：劣势暂略）（2）长沙市场竞争状况分析 长沙作为省会城市，旅游业持续快速发展，加上长沙是个娱乐之都、经济文化之都，这一独特的市场特征，长沙本地居民的待人接客习俗，促进了各大连锁性酒店宾馆客房以及餐饮行业的发展。据了解，“七天”目前已有29家姊妹店在长沙相继开业；“上海莫泰168”也有5家店进驻长沙；如家已经在长沙开设了8家店，本土酒店“华天”也推出了自己的4家经济型酒店“华天之星”;汉庭快捷长沙有4家店；今天连锁在长沙有4家店；锦江之星有5家店；岭南佳园有3家店；易夜连锁酒店在长沙有4家店；凯旋龙连锁酒店（芙蓉广场店）、科逸连锁酒店（天心阁店）、美家连锁酒店（袁家岭店）、美兴连锁酒店（黄兴路店）；顺8连锁酒店（韶山路店）、速8连锁酒店（定王台店）、利锐快捷酒店（东塘店）、宜必思连锁酒店等知名酒店品牌纷纷在长沙相继登陆。不管是热闹非凡人潮涌动的繁华地带还是相对安静相对边缘的小区聚集地，除了各知名连锁型的酒店外，各种类型的商务酒店也以星火燎原之势迅速蔓延了整个长沙，并改变了长沙酒店业的格局。没有需求，就不会有那么多品牌连锁酒店的纷争涌起，由此足以看出经济型的商务酒店对于长沙这个市场来说发展前景是相当大的。（3）长沙酒店分布情况分析表中红点代表酒店从酒店的布局图上看，长沙的经济型酒店分布遵循了以主城区为核心，郊区为边缘地带的区域空间结构与经济发展变化的理论模型，核心区域内的经济型酒店多位于繁华地带，向交通干道附近高度聚集的特点。据国家统计资料分析，国外经济型酒店与豪华酒店的比例是7:3，是非常合理的金字塔型，而目前我们经济型酒店占酒店业的比例还远没到这个水平，处于不协调状态。有关资料还表明，2020年，中国将成为世界第一大客源国，对经济型酒店的需求是日益增加的。目前长沙经济型酒店占酒店总量估计40%左右，有很大的发展空间，更多的经济型酒店将落户长沙。结合长沙经济型酒店的发展现状，长沙经济型酒店的空间布局以主城区为核心的布局在不久的将来一定会处于饱和状态，从而将呈现出由城市中心向郊区不断扩张的发展趋势。二、LY路商务楼现场勘察1、周边地理环境分析地里位置如下图： LY路位于长沙岳麓高新技术开发区，LY路为南北走向，双向6车道、双向人行，中间绿化隔离带，两边绿化完善整齐，市政路灯全线开通，交通顺畅，车流量目前中偏小。此道与枫林三路、咸嘉湖西路、桐梓坡西路、麓泉路相交，外围有长沙绕城高速、长张高速，濒临汽车西站，地铁二号线路口，有913、916、315公交通过。交通便利，路网交错,不论是进入市区还是出城都相当便捷。这条道路位于新兴发展起来的麓谷板块，邻近有中联重科、 湖南天鹰开关电器有限公司、中铁五局电务公司、三辰数字卡通城、湖南泰唐重工机械有限公司、湖南固特邦土木技术发展有限公司等工业；周边小区有涉外国际公馆、麓山润城、F联邦、锦和小区以及安置区，临近的还有湖南涉外经济学院、湖南第一师范大学，区域总体规划、环境卫生及基础和公共配套设施相对完善。因为目前各小区的入住率还不高，显得缺少必需的客源，但该区域有相当大的发展前景和投资价值。整体分析，适合餐饮、宾馆、休闲娱乐业的生存和持续发展。实景照片如下：2、商务楼实际情况概括 该商务楼位于长沙岳麓区天顶乡川塘村八湾处的川塘村物业综合楼，面临LY路，南边向，东西朝向，通透，呈一字结构的板式楼，楼高6层，平顶。除了第6层863平方米，川塘村作为物业管理和村委会办公用房外，1-5层整体对外出租（不作分租）。1-5层为毛坯房，五层总建筑面积为4318.66平方米。综合楼建设的开发用途主要用于大型品牌酒店、休闲、娱乐第三产业。据勘察现场层高为：一楼4.5米，二至五楼3.5米，全新修建，全新外墙，一至六楼均已安装窗户，飘窗，一楼东面即正面钢化玻璃墙带立柱，玻璃已安装。该商务楼设计一台电梯已安装，三菱牌，通过验收已投入使用，南北两端西侧均有楼梯通至天台，楼梯装修完毕，大理石楼梯地面，圆形不锈钢扶手带玻璃防护。一楼北边隔出约200平方米设计为酒店大堂，酒店大堂门前已建好门头，一楼外墙为紫沙红大理石砖干挂，门头四个立柱规划为罗马柱，正在施工中，大堂以砖混结构隔出洗手间两间、办公室一间，一楼南边约600平方整体未分割，西南侧砖混结构隔出4个位和2个位的洗手间两间。二楼整体未分割，三至五楼以酒店客房形式东西对半分割为两排客房，每层19间，西边一排为5间面积稍大的房间、1间电梯间和2间布草房，东边一排为标准间14间，每间房均以砖混砌墙分割出独立洗手间，一至五楼内墙墙面、天花均为水泥批荡，地板为水泥地板未找平，三至五楼中间走廊均已铺好地砖、两楼梯间均已做好888。六楼整层村委办公自用，设有办公室和会议室，会议室约400平方米，可容纳260人，六楼装修已近尾声，家私电器已逐步搬进、安装，承租一至五楼的租户可与村委协商共同使用，计次收费或按月合租另行商讨。供水、供电、排污系统齐备，每层有消防栓、安全逃离指示灯，水通至楼层，电源一、二楼通至接线盒，三至五楼通至客房。大消防已完成，未设计发电机组，水、电申报均为民用。门前配备有停车场，未划线，初步估计能停放35台车，未建地下室。三、项目定位分析1、优势分析 调查小组在长沙寻找投资项目一年多，方向基本以商务酒店为主，通过综合评估认为，投资此处性价比最高。基础硬件设施基本齐备，布局合理，已安装好电梯，楼梯间已装修即可投入使用，三至五楼已按目标投资方向间隔成酒店客房且带洗手间，外墙装修一新，窗户已安装，大堂门头已装修成形，无公摊面积，水、电民用价格且已入户入房间，强电线路已布好，开关已按位安装。目前方圆两公里以上未发现有开业的商务酒店，附近有工业、楼盘、学校，潜在客户资源丰富，市场发展潜力较大。就楼房自身来说，房子为单独的整栋，便于管理，无物业管理费用，租金相对来说较为便宜。整体结构、布局的合理，节省了投资成本和装修工期。3-5楼设计为酒店客房，正适合投资项目，1-2层分租给第三方。1-2楼适合做的项目为：银行、超市、餐饮、健身、培训机构、娱乐等。从宏观环境上来看，具有良好的可见度，有利于酒店的形象传播。2、该地投资缺陷及规避 LY路目前流动人口和常住人口相对来说比较少，周围楼盘入住率不高，尚未有配套的餐饮休闲娱乐设施，尚未有形成商业氛围。随着长沙的发展规划，中心地带经济市场已经饱和，已经形成向外围扩散式发展的趋势，麓谷工业区必定会形成商业圈，而且酒店作为一种长期投资（租期1015年）来说，此地可行性较强。商务酒店主营客房业务，从面积和楼层来说，启用三至五楼较为合适，一、二楼势必面临转租问题，而能否顺利转租、转租租金和转租后的经营状况，则是该项投资的重大考虑因素之一，同时也关系到投资成败的指数。为了有利于整体投资的持续发展，建议一、二楼转租后，应作投资方向限制，定位范围有：银行、连锁超市、连锁餐饮、健身、培训机构、娱乐等。基于有上述缺陷和局限，故在转租一、二楼时，应加大宣传力度和主动联系租客。四、投资收益分析1、投资估算（3-5楼客房部分，按60间标准计算）1、消防：一、二楼不做，3-5楼做消防的费用约20万。2、装修工程款费用约90万。 3、家具：家具、床垫约55万。 4、电视约20万。 5、空调25万。 6、地毯：25万。 7、墙纸：20万。 8、布草：25万。 9、大堂装修：30万。 10、广告牌：5万。 11、材料费用：约70万。12、其他如监控系统、收银系统、门禁系统、网络、电视、电话等软装饰、招待费用及零星费用：45万（1至12项为三至五楼客房部分的装修费用合计430万。）13、履约保证金：20万。14、第一次交租6个月：36万。15、一、二楼初步计划进行招商或加盟给第三方，装修由第三方自行负责，租金由我方按约缴纳给村委。以上合计486万元。 按酒店投资预算情况、资金到位情况，在签订合同时需要到位资金50%，在工程完成80%需到位总投资的90%。工程装修预计时间约为4个月。2、预计人员配备表 职务人数（个）月薪（元）职 责执行董事1负责酒店对外的全面工作，掌握负责酒店的全面经营情况，负责与其他股东的沟通。总经理1负责酒店全面工作，经营策略的制定，对外联络沟通，对酒店全年经营成果负责，执行公司执行董事下达的指示。主管12500负责酒店日常工作和管理客房部长11800负责客房的日常工作和安排前台部长11800负责前台的日常工作和安排客房服务员81300负责客房的查房和客房的清理、环境卫生的维护前台接待（收银）31400负责总台的接待及收银水电工11800负责整个酒店的水电维护、设施、设备故障处理、能源控制P、A员11300负责酒店的大堂电梯及所有公共区域卫生的清理出纳12000负责酒店的财务管理、税务协调等会计12000负责酒店的所有报表的制作及核对，协助酒店办公室的相关事宜保安员21500负责酒店的安保工作及停车场的安保3、成本预算（按月计算）租金：税收： 营业收入的5%7%工资： 管理人员和员工的费用能耗： 水电费洗涤： 布草的清洗维修：酒店维修配件食住： 伙食费用及员工宿舍以上费用根据酒店实际配置计算4、客房营业收入预算 酒店总房间数为60间，客房价格平均以160元/间计算，客房开房率保守估计为70%，月营业额（60间160元30天）约为21万元，年营业额约为252万元。 项目建设期为1年，项目计算期为15年。成本回收期为3年左右。5、 酒店业务来源分析 此地段周边尚未有良好的客户群，配套的基础设施也没有成规模，但随着市政的规划，和已经存在的道路网络，总会伴随着经济的发展，会成为热点地带，此类地区能形成商务氛围，带动一定的客户群。 酒店客户分为三类：第一，附近流动性商务人群和附近居民的客人及学校所带来的学生消费群体；第二，管理团队和熟人介绍带来的客户群体；第三，通过营销争取的协议客户和口碑的回头客户群体。四、项目投资风险分析和对策由于项目风险具有客观性、普遍性、偶然性和必然性以及可变性和多样性等特征，而且项目实施过程是一个存在很大不确定性的过程，任何一个项目的实施过程都不可避免的要面临多种多样的风险。我们要提前做好风险预测及其应对策略，以降低风险发生的概率，减少已发生风险带来的损失。该项目投资数额较大，行业竞争激烈，市场变幻莫测，因此进行风险分析管理尤为重要。首先，如果宣传不到位，凸显不出该酒店的优势，或者因为市场不景气，酒店入住率过低，则可能会出现亏损风险。所以营销部门要充分把握好市场的营销环境，全面的宣传酒店的特色服务，深入市场，掌握客户需求信息。采取多种营销策略，提升经营业绩。其次，如果在投资过程中出现投资不到位、酒店建设过程中资金超预算、资金链断裂、一、二楼不能顺利转租导致空置或转租后应收租金催收不力导致资金回笼慢、损耗率超过合理水平、酒店管理出现漏洞等可能出现的财务风险，应该要建立合理的资本结构，坚持谨慎性原则，尽量减少财务风险对酒店正常装修、开业、经营活动的干扰，从而规避财务风险。最后，由于初次涉及酒店行业，但邀请有多年酒店管理经验的罗总进行管理，从而提高经营管理水平，加强酒店的内部控制和外部控制，避免经营管理失误引起的风险。五、酒店管理对策酒店管理以酒店总经理为首的统一管理体制，酒店实行总经理负责制和垂直领导，层次授予管理，一级对一级负责，由上级统一发布指令和命令，下级只接受上级的领导，不以多头领导，否则管理上将造成混乱，做到不跨级管理，不越级汇报的管理方