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肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羇芆芄蕿肆羆葿蒅蚃肈节莁蚂膁蒈蚀蚁袀芁蚆蚀肂薆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿螆膁莅蒅螅袁膈莁螄肃莄蝿螄膆芇蚅螃芈蒂薁螂羈芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂葿薈袈羄芁蒄袈膆蒇蒀袇艿莀螈袆羈膃蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羂肇莅薇羁芀膇薃羀罿蒃葿 房地产营销策划方案前营销是房地产开发的龙头。1995年以来，全国各城市房地产闲置率一直在3040%之间徘徊，现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。之后，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。房地产营销策划的重要环节 按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风 险。房地产营销策划的最前端 房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应该说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在前营销房地产开发制胜的密诀一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提房地产企业发展的长远战略 前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的、长远的战略。前营销策划工作的误区与问题 在我国，1992年和1993年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进入1998年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开始升温，2001年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕。尤其是20022003年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，2003年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率迅速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。 其存在的误区与问题主要表现在： 重后期推销 轻前期营销，本末倒置 尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中直接做广告以便推销；三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获取缺乏可靠的依据，要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽误了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。热“概念”炒作 冷“卖点”研究，是非不明 近年来，不少房地产开发商，不去研究消费者“卖点”，而热衷于“概念”炒作，把房地产界炒作“概念”的风气炒得热乎，其中包括有绿色、环保、水景、生态、区位等概念，有知识、文化、科技、体育、网络和智能概念，还有欧陆风情、南美风光以及新加坡建设风格概念等不一而足。甚至有人说：“卖房就是卖概念”，以“概念”来制造“卖点”。更有甚者为了达到“人家有的我也得有”，不惜一切代价跟风，以致制造虚假广告，跨大其词，迷人眼球。这种现象表面上看是开发商缺乏诚信和道德，实际是营销策划失误所致。他们不是先找准市场需求，再根据市场需求开发设计产品，而是先有产品，再找想象中的目标人群，当产品找不到合适的目标人群后，就盲目的制造所谓“卖点”的想法，产生买卖双方观念的错位，使得许多开发商的营销策略和企划方案咋看起来很新颖，很有创意，但他们为此付出巨额的广告投入后只好在市场的洗礼中败下阵来。 信“大师”点子，轻楼房营销，主次失衡 如前所述，房地产是不动产，带有非常浓郁的地域色彩，这就决定了它的市场需求具有明显的地域特征。而每一个城市以及城市的不同区域，由于历史文脉、自然条件、民族风俗习惯、居民的文化素质和经济收入水平的不同，居民在住房需求上就产生了很大的差异性。这种差异性要求开发商无论在项目选择、商品房的建造上，还是在营销策划上，都要体现出产品及相关的服务应独具特色的个性，然而，不少开发商不从前营销的角度踏踏实实做起，而是追随时髦的营销理念，尤其是对外来的房地产“营销大师”过于迷信，他们动辄花巨资请“大师”、“名人”来指点，这些“外来的和尚”经过走马观花式的调查，往往会提出最新的适合所有国家、所有城市的“点子”，这些“点子”给开发商营销策划理念以及产品开发、销售带来的影响就可想而知了。依赖经验立项目 缺乏规范科学分析 众所周知，房地产开发不但受诸多法律、法规和政府有关政策及走向的约束，而且还受到许多不可预测的因素影响，这些约束和影响直接或间接地改变房地产开发的成本乃至决定项目的成败，这就要求开发商必须扎实地做好前期营销，在对市场供求、价格等进行调研分析外，还要对影响成本的可预见性和不可预见的因素及风险进行预测。但是，我们不少开发商不知投资现金流量分析为何物，对未来政策走势缺乏敏锐性，不做规范的项目可行性分析，往往依赖个人经验和感觉进行投资决策，这就难免使投资受益有所损失。如何做好前营销，打造地产品牌？ 随着我国市场经济发展日渐成熟，商品房的品牌形象已成为消费者认知的第一要素。房地产企业只有对品牌进行良好的构建，努力营造品牌企业和品牌产品，才能成为房地产市场的赢家。这里，作为品牌构建的关键工作之一就是前营销。因此，充分认识、认真实践，努力做好前营销工作极为重要。充分认识前营销做什么？ 市场消费需求调查分析。首先要调查人们对消费需求的满足现状。其包括某一时期该城市现有家庭中有多少家庭住房已经得到满足，有多少无房户和住房困难户，未来几年还会产生多少无房户。其次，这些有需求欲望者家庭结构规模怎么样，他们需要什么样结构和面积的住房。再次他们收入水平，受教育状况以及会买、能买什么样的住宅，愿以什么价格购买。最后，这些潜在的客户集中分布状况，他们在租赁、消费信贷等方面的消费心理和消费方式如何。 当然，有些调查是要花时间和资金的，有的可以利用政府主管部门已有的统计调查资料。 市场供给调查与分析。对某一时期该城市市场供给状况的调查主要包括：市场上已有的待售住房、同期将要开发建设的住房以及它们的区位、结构、面积、售价、付款方式；同等房企的数量、实力和市场占有率；同等房企广告和追求重点、营销策略、服务以及效果；同等房企、同等产品销售情况与空置情况。 市场投资软环境调查与分析。主要表现在：一是预测开发期、销售期宏观经济走势与政治形势；二是政府土地利用管制状况；三是政府对住宅建设的限制、扶持和优惠政策；四是房地产开发区城内基础设施设置现状；五是开发融资难易和程度及融资成本；六是企业开发过程中各种手续及其费用负担情况。落实谁做前营销 当然，对房地产前营销工作的实施来说，其参与者的构成和层次，对前营销的实施及其实施质量起决定性作用。规范的房地产前营销应该有这些人员参与：房地产项目投资决策者（大老板或能代表大老板意图的职业经理）、能进行市场调查与分析的统计专业人士、与房地产建设工程有关的工程师、预决算及工民建专业人员、财务会计专业人员、项目评估人员、企业专业营销人员以及法律政策顾问等。 这里应强调的是，前营销的核心和重点是市场调查与分析。对于企业施行前营销模式来说，在市场调查分析时，应该充分发挥企业自有的统计专业人员的作用与优势。根据建设部2000年颁布的房地产开发企业资质管理规定的有关要求，我国对房地产开发企业实行资质等级管理，及要求作为最低等级的四级资质企业必须配有专业统计人员，三级资质企业统计业务负责人要具有相应专业初级以上职称，一级、二级企业统计业务负责人则必须具有相应专业中级以上职称的要求进行配套岗位设置与安排专业人员。因为有水平、有经验的统计专业人员，他们能进行调查问卷的设计，能科学地选用统计指标，通过严谨的调查程序准确地把握房地产市场的有关资料和数据，还可以运用统计软件对调查资料和数据进行技术分析。 对社会化的前营销模式来说，通过训练有素、经验丰富的专业公司的专业人士广泛深入地进行市场研究后也可得出市场概念。但专业公司的人员构成也应该同上，开发商在选择专业公司时，一定要把参与人员的构成作为参考因素之一。做好前营销要花大功夫 做好前营销，除了需要开发商实现观念上的转变外，还要实现两个“前移”，即“重心前移”与“预算前移”。“重心前移”就是要把营销策划的重心由后期推销改变为前期的营销策划。形象地说，就是将过去“用10分的力气做产品，用90分的力气去卖楼、造势、炒作”的做法，改变为“要用90分的力气做好前期市场研究，做出真正符合市场需要的产品，只用10分力气做好后期销售”的做法。 “预算前移”则只需要开发商将原先“销售费用”中的一部分提到前期用于前营销，无需额外增加营销策划费用。如果前营销做到位了，开发的商品房自然而然就不难销售了，后期也就不需要那么多的费用。所以综上所述，前营销是房地产开发不可缺少的阶段，也是最关键的阶段，必须引起开发商的高度重视。 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