浅析物业公司与业委会的关系.doc

暨南大学教育学院毕 业 论 文题 目： 浅析物业公司与业委会的关系专 业： 物业管理（本科） 论文摘要“物业管理是近些年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理行业的出现，业委会制度的建立,在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人（物业公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，同时相关物业管理的纠纷也随之日益增多。1”做为小区的物业管理主体，如何处理业委会与物业公司关系是多年来长期困扰物业管理行业健康发展的一个悬而未决的重大核心问题。因此，作者结合平时物业管理实践的经验，重点分析研究了物业公司与业委会的相关关系。本文主要阐述针对物业公司与业委会的关系现状及存在的问题，强调处理好二者关系的重要性，并在理论的角度对二者的关系进行了深入的分析研究，从而找出解决处理二者关系的对策。关键词：物业公司 业委会 物业管理 业主自治 关系整合目 录引 言（1）1物业公司与业委会的关系现状及存在问题（1）2处理好物业公司与业委会关系的作用（2）2.1物业公司利益（2）2.2业主利益（3）2.3社会利益（3）3物业公司与业委会的关系分析（4）3.1法律关系（4）3.2协作关系（4）3.3矛盾关系（4）4处理好物业公司与业委会关系的对策（5）4.1角色定位（5）4.2关系整合（5）4.3交流沟通（6）4.4因地制宜提升服务质量和管理水平（6）致谢（7）参考文献（7）论文评定表（8）浅析物业公司与业委会的关系引 言当今社会一个大的主题是“创建和谐社会”，殊不知和谐社会的基源来自于小区物业管理的谐和，提及此，也是本人想写此文的目的之所在！在本人就读物业管理本科期间，曾多次参加了学校举办的物业沙龙，也与学友曾探讨过一引些物业管理的案例及实操，但多数学友工作的环境及所在物业公司签约的甲方都不是业委会，所以很多处理物业管理相关事务的方式方法略有不同，仅仅只是站在开发商、业主或物业公司的角度来分析处理，忽略了小区全体业主利益的集合体，故处理问题肯定会片面而不周。纵观社会发展的方向，必然决定了物业管理的走向是小区物业权归业委会及业主大会决策，故有感于此，本人才想结合平时工作中与业委会的交往，略析一下小区物业管理的战略伙伴关系，即物业公司与业委会的关系。谈到物业管理之所以难开展，其本身就是一个“众口难调”的服务行业，在日常管理服务中横向有业主间纠纷，纵向有开发商、业委会、业主等纠纷，物业公司光处在这些纠纷中就够左右为难，更何况在行业性质的特殊性下，又是一个“矛盾”制造者，本着“服务”去“管理”（可谓为硬服务软管理），就有业主认为物业公司无能怕事没力度；本着“管理”去“服务”（可称之硬管理软服务），又被控为侵权野蛮没素质。为此，探寻物业公司的出路，必须结合物业管理的原则-业主自治自律与物业公司统一专业化管理相结合，这样借助业委会这把“上方宝剑”，使得物业公司确实在物业管理活动中充分发挥专业化管理的作用！因此，研究物业公司同业委会的关系是事关物业管理活动正常开展的保证！ 1 物业公司与业委会的关系现状及存在问题根据物业管理条例第十五条第二款：业委会代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同。由此看出，在物业管理活动中，业委会与物业公司是委托与被委托的经济合同关系。这种关系不管是在法律上还是经济上都应是平等自愿公平的，但在现实工作运作中，二者关系并非如此简单，通常情况下很难实现二者权利与义务的平等与合作关系。当物业公司受聘于房地产开发商时，常常容易忽略业主的利益，阻挠业委会的成立；而当物业公司受聘于业委会时，在市场竞争的机制下，又常常担心被“炒”的结局，而被迫受制于业委会的过分强权中；由此可见，现实中二者之间的关系稍微处置不当都有可能将此关系发展为不平等的合同关系。正是由于这种不平等关系的制约，才导致了双方之间存在的问题和纠纷：一是物业公司为了维护开发商或自身利益，总是阻挠业委会的成立，妨碍业委会的工作，使得业主的利益得不到保障；二是业委会为了归避自身的责任，自动放弃业委会的职责，将小区的管理和建设全部依靠物业公司，视物业公司是万能的，增加了物业公司的负担；三是业委会为人操控，有失公责，徇私舞弊，过分强调对物业管理的监督作用，滥用职权，干涉物业公司的具体业务或者代替物业公司行使某些职能，束缚了物业公司的正常专业化管理。实际上，这三种极端倾向，都不利于物业管理工作的正常开展，极大的妨碍了物业管理市场体制的健康发展！除此之外，双方之间还存在有一些客观的，不可避免的矛盾，一个是“在市场经济利益的驱动下，业委会的成立及愿望总是希望代表业主要求支付最小的成本获取效应最大的服务，而物业公司总是希望投入最少的成本获取最大的利润，两者目标的差异无疑会产生磨擦甚至矛盾2”；另一个则是现实中业主委会员成员都是业余的，而物业管理各方面的管理都要求专业化，这样，业委会工作的业余性与物业管理专业性之间也就不可避免的存在着矛盾和纠纷。2 处理好物业公司与业委会关系的作用物业管理行业实行业主自治和专业化管理相结合的管理体制。业委会体现业主自治，物业公司体现专业化管理，妥善处理好二者之间的关系，对物业管理整个行业的发展有着极其重要的意义：2.1物业公司的利益 对于物业公司，可以化解管理过程中遇到的难题和纠纷，提升管理服务水平。物业公司在平时和管理服务中，往往会遇到种种让业主不能理解和配合的难题，同时自身也会有许多考虑不周及欠缺的地方，但如果有了业委会的和谐帮助，其一，可以加强业主之间、业主与物业公司的交流和沟通，促进加深各方的了解，以使相互之间更好地配合，从而化解小区矛盾和业主积怨；其二，业委会在走向规范化、秩序化、科学化和法制化的过程中，可以制定一整套行之有效的业主公约，使该公约能够有效敦促广大业主严格履行自己的权利和义务；其三，通过业委会的帮助，可以有效的得到业委会成员和业主的理解和支持，使物业公司可以充分享用业主优势，利用业主为公司，为小区办一些力所能及的大好事，从而减少企业成本，提高企业效益；其四，通过业委会的监督和建议，可以减少管理上的漏洞，提升管理服务水平！笔者曾在深圳一个别墅管理期间，由于是别墅，地大物丰，家家有看家犬，并时常放出来溜达，但与小区的高档形象又颇不匹配，一些有素质的业户又时常来管理处，投诉小区的游犬伤人、乱叫及随地乱拉粪便，鉴于此业主间的内部矛盾强加到管理处，实在是让管理处头痛了一阵子，起初是针对乱放犬的业户上门劝说，但结果是无济于事！后来，此事引怒了业委会主任的不满，训斥了管理处的无能，可事情也正由此无形发挥了业委会的作用，在业委会知道管理处的所作所为毫无力度时，自发的组织了一些小区里的权威业户约法三章，大家一致同意凡是有人不遵守此规定，管理处可以见犬即杀，无须赔偿！正是由于此精神的传达，小区一夜间各自的狗全都乖乖的在家睡着了！此事虽小，但可以看出平时的物业管理的确有些不如意难管理的人或事，但如有效发挥业委会的作用，效果大不一样！2.2业主的利益对于业主，可以在二者关系和谐中充分受益！物业公司在与业委会建立合作伙伴关系后，双方可以互相监督，优势互补。对广大业主的权益，任何一方都不可随意利用职权侵占；同时，业委会成员的业余性在物业公司的专业化协作下，可以得到弥补及提高！物业公司也在业委会的监督下，自我完善，提升服务质量！有了这种和谐互助氛围的平台，一方面业主的权益有了保障，通过业委会的监督和协调，从而实现业主的利益最大化！另一方面，在物业公司的精心专业维护下，使物业得到更大的升值空间！物业管理条例的出台，阐明了业委会对物业管理的监督指导作用，其真正的意义也正是代表业主维护业主的利益，做为物业公司应积极配合业委会的监督指导。许多物业公司在日常管理时常会遇到的一个难题是，物业管理费的收缴和业主对物业费开支的不信任，这就需要业委会的介入，有了业委会的参与，一方面排除了广大业主心中的疑虑；另一方面还可以协助物业公司征讨不交费的业主。如此一来，业委会与物业公司的协作，有效的维护广大业主的利益，制止了个别人占小便宜，同时也有效解决了物业公司经费的运作困难，使物业公司利用更多的资金去为业主们做更多的事，也增加了业主对物业服务的满意度！2.3社会利益对于国家和社会，二者双方通过对社区的建设和管理，减少了政府过多的行政干预和财政投入，稳定了社会治安，美化了城市环境！在物业公司与业委会的和谐配合下，社区事务在一定层次上内部消化，无论是居民纠纷还是行政办公，更多的事务都是通过物业的服务和业委会的沟通自治渠道，使得业主间的事务纠纷迎刃而解！此外，在社区管理和社区建设上，也确实起到了为政府分忧解难，为社会营造和谐稳定局面的积极作用！在物业管理发展的今天，物业公司及业委会的鼎力合作，为政府及社会做出了不可估量的贡献！如动员及组织开展社区文化，组织老年义务治安队，创建和谐社区等等，都离不开物业公司及业委会的合作！3 物业公司与业委会的关系分析物业公司与业委会的关系通常相处甚难，习惯的思维将业委会和物业公司看成是天然的对手或上下级。其实，业委会与物业公司不是对手，也不是上下级，而是平等的合作伙伴关系。洞析二者之间的关系，可以从以下三个方面看出双方之间的关系渊源：3.1法律关系“业委会与物业公司是委托者和受托者的关系，是聘用与受聘的关系。在法律上，业委会有决定委托或不委托、聘用或不聘用某个物业公司的自由，而物业公司同样也有接受或不接受委托、受聘和拒聘的自由。两者无隶属关系，不存在领导和被领导的关系，也不存在管理和被管理的关系，两者在法律上是平等的。3”3.2协作关系物业管理的重要原则是业委会自治管理与物业公司的专业化相结合，双方的目标是一致的。二者之间缺少任一方都不可，如果没有物业公司的参与，完全靠业主自治，就无从谈及专业化的管理；如果没有业委会的支持参与，那物业公司的管理就缺少力度，困难重重！因此，双方在任何时候都应保持和谐互助。3.3矛盾关系物业公司与业委会签订的是有偿服务合同，物业公司在提供一定的物业管理服务的同时，应获得相应的报酬。同样，业主在享受这些服务的同时，也应付相应的费用。双方之间实际上是一种买卖关系，这种关系也决定双方的矛盾关系根源：一是做为买方的业主希望低价获取高质的服务享受；二是做为卖方的物业公司同样希望以低廉的成本满足业主的需求实现企业的利润最大化！此外，业委会的业余性与物业公司的专业化矛盾也是一个不容忽视的问题。综上所述，虽然双方在矛盾关系上有着一定的利害关系，但这在原则上是不足以影响双方的平等合作关系，因为为了保证合同的履约性、自愿性，双方都应在合同的基础上，按照市场的机制，保证双方的平等合作关系的健康和谐发展！4 处理好物业公司与业委会关系的对策业委会和物业公司是物业管理这辆火车的两个轮子，要想让其飞速前进，就必须妥善处理好二者关系，使其默契配合，共同前进！如何处理好物业公司和业委会的关系，可从以下三个方面着手：4.1角色定位即明确双方定位，分清权责 。物业公司的产品是“服务”，但由于其具有管理二字,且又从事的是物业管理活动,因此,通常人们往往都会望文生义地将物业管理认为是物业公司的事，以致所有的后果责任都由物业公司来“买单”，这无形加重了物业管理的负担和压力。其实这是物业公司名称中“管理”二字给人们造成的一种错觉，物业公司自身并没有真正的产权；相对比较之下,业委会则具有固定的带有永久性管理权的性质,因为业委会是由全体业主选举产生的,代表全体业主合法权益的群众性自治自律组织,而全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利, 自然从责任与权利的主体都是一致的。虽然业委会要经过换届选举,但铁打的营盘,流水的兵,业委会委员的人选更迭并不会影响业委会的存在,业委会作为管理团体是永久性伴随着物业而存在的。为此，在物业管理活动的角色中，物业公司虽然其承担有一定的管理服务责任,但这种管理服务责任是通过与业委会所签订的物业管理服务合同获得的,并不是天生具有的,而且这种管理责任也是有限度的,是全部管理责任其中的一部分，由此可以得出，物业公司的角色应是管理服务人，业委会的角色才是全权管理者。4.2关系整合物业公司与业委会应建立互助机制，共存共荣。在物业管理活动中 ，双方都处在同一个“利益共同体”中，都是合作伙伴，应该同舟共济，互为依存，合作建立一个双方都接受的“利益共同点”。互惠互利双赢才是双方利益的根本所在。有了“利益共同点”，只有彼此“互相合作”，互相信任，互相帮助，才能达成共同目标。因此，建立一种互信互助机制是十分必要的。不论是物业公司还是业委会都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题 ，解决问题。在处理双方关系时，应本着“求同存异”的精神，采取包容，互让，友好，互助的态度。 作为物业公司应该正确对待业主的利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为，力求最大限度得到业主及业委会认同和信任。作为业委会，在物业管理活动中，不能以监督者自居，不能冷眼旁观，吹毛求疵或是专门挑错指责。对于出现的问题和意见分歧，应该置身于“合作伙伴”角色之中，在认识上求得统一，在行动上给予物业公司最大的支持和协助。要正确运用监督机制，而不应简单地、随意地行使监督权和否决权。监督权与否决权的滥用，必然导致双方相互设防，互不信任的对抗局面产生。成功的小区，业委会和物业公司双方都将对方作为不可缺少的合作伙伴，都有一个完善的信息反馈互助体系，只有这样，才能充分发挥业委会“管理”作用，才能使二者之间真正做到你中有我，我中有你，互相包容，互相帮助，和平共处，共存共荣。4.3交流沟通沟通是增加感情，拉近距离，求同存异，达成共识的最有效手段。作为共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿，在物业管理活动中应共同经营维护良好沟通环境，创造相互沟通的条件，以融洽双方的关系，增加彼此间的了解合作，消除彼此间陌生与误会，取得彼此间的认可和信任。因此，不管是物业公司，还是业委会都应重视和加强彼此间沟通，这样才能关系融洽，相互信任，和睦共处。此外，鉴于在物业管理活动中，业委会的业余意识与物业公司的专业化存在着的不对称性，必须通过加强双方交流沟通，建立一个业委会成员的培训体系，这样才能使双方在管理层次上缩小差距，达到一个平衡互助，共同发展的和谐局面！4.4因地制宜提升服务质量和管理水平俗话说：“打铁还需自身硬”。为此物业公司在维系二者之间关系的同时，还必需依靠自身的能力赢得广大业主的支持！有了强大的业主后盾，物业公司也就不必多虑怕“炒”了！要赢得业主的拥护与支持，物业公司必需创新和提高服务质量和管理水平。这是一项长期的最具有挑战性的工作。因其要面对住户的不同生活习惯，不同文化层次及住户的喜、怒、哀、乐，所以这种服务不能遵循一种固定的管理服务模式，它是动态的、可变的，可塑性很大。这就要求管理人员应该有较高的服务意识和文化素质来适应住户，不断的研究与提高物业管理的服务质量和标准，特别应研究住户生活水平提高后