房地产开发过程中存在的主要问题及其对策.doc

房地产开发过程中存在的主要问题及其对策(王金涛）前言房地产业在世界各国的国民经济中都占有非常重要的地位,而且经济越发达的国家,房地产业所占的比重就越大，因为随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们就不再只满足于原有的简陋住房、商店、厂房和办公室，而要不断建设越来越高级的宽敞住宅、豪华商厦、现代化的厂房和智能化的办公大楼，房地产业也就会不断取得新的发展，而且房地产业还是一个先导企业，能够带动一百多个相关行业的发展。据经济学家测算，房地产业投资每增长一元钱，相关行业将增长1.76元,拉动系数为1.76，而最终带动整个国民经济增长将达到元钱。因此世界各国对房地产业都给予了高度重视，很多城市的财政收入甚至主要依靠房地产业。当前，在一些发达国家中，房地产业和信息产业、生物工程等高科技产业一起，已经取代了原来的钢铁、汽车、建筑业等传统支柱产业的地位，成为国民经济新的支柱产业。在我国，房地产业虽然从八十年代才开始诞生，起步很晚，但是发展非常迅速，已成为国民经济中的支柱产业，对摧进城市化进程、改善人民生活起了很大的作用，但同时也可看到，当前我国房地产业在房地产开发过程中还存在一系列问题，这些问题的存在在一定程度上限制了我国房地产业的进一步发展和影响了我国社会的和谐进步，必须认真地加以解决。目录一房地产开发概述 1二房地产开发中存在的主要问题2（一） 房地产开发用地的问题2（二） 房价问题4（三） 环境问题5（四） 物业管理问题6三解决问题的对策7（一） 解决房地产开发用地问题的对策 7（二） 解决房价问题的对策 8（三） 解决环境问题的对策 9（四） 解决物业管理问题的对策10四结语 10参考文献 11房地产开发过程中存在的主要问题及其对策主要内容：我国房地产业作为国民经济的支柱产业在促进国民经济发展和改善人民生活中发挥了举足轻重的作用，但是任何事物都具有两面性，必须看到，我国的房地产业在房地产开发中仍然存在一些问题，这些问题主要表现在房地产开发用地、房价、环境、物业管理等方面，它们的存在在不同程度上制约了我国房地产业的健康发展，必须加以解决。为此，本文在分析我国房地产业在房地产开发过程中存在的主要问题的基础上，提出了解决问题的对策。关键词：房地产业 房地产开发 房地产开发中存在的主要问题 解决问题的对策Abstract:As the pillar industry of national economy, the real estate industry in our country has an important effect on development of national economy and improvement of peoplelife. However, every coin has two sides and must notice that there still many problems exist in real estate industry development. These problemas are mainly embodies in the fields of land exploitment, building price, environment and property management ect. The existence of these problems, to some extent, has restricted the development of real estate, so they must be resolved urgently. And in this connection, on the base of analyzing the above problems, the following essay posed the tactics on resolution.Key words: real estate industry real estate development main problem existed in real estate development tactics on resolution房地产业作为我国的新兴产业，是第三产业的重要组成部分，其已成为我国国民经济的支柱产业，其在摧进我国的城市化进程、改善人民生活和带动相关产业的发展中起了不可忽视的作用。但是任何事物都具有两面性，必须看到，我国的房地产业在房地产开发中仍然存在一些问题，这些问题主要表现在房地产开发用地、房价、环境、物业管理等方面，它们的存在在不同程度上制约了我国房地产业的健康发展和影响了我国社会的和谐进步，必须加以解决。一、房地产开发概述房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以营利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设到营销等一系列经营行为。我国城市房地产管理法第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为。房地产开发要经过房地产开发用地土地使用权的取得、房地产的建设施工、房地产的交易和房地产的管理（物业管理）等阶段。房地产开发用地是指房地产开发企业为在土地上进行基础设施建设和房屋建设，经合法程序受让而享有使用权的一定范围内的国有土地1。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不尽相同。根据我国城市房地产管理法的规定，城市房地产开发用地仅限于国有土地，房地产开发企业可以通过国家无偿划拨和有偿出让以及其他市场经济主体的有偿转让行为合法获得其使用权。国家禁止在农村集体所有的土地上进行房地产开发。由于城市土地面积有限，城市房地产开发用地稀缺性日益显现以至于城市地价不断攀升，为获得开发用地，房地产开发过程中违法用地活动较为普遍，出现了一系列问题。房地产开发的建设施工是指开发商委托建筑公司进行项目建设的行为，根据我国法律有关规定，房地产开发应兼顾经济效益、社会效益和环境效益，但是由于经济利益的驱动及法律法规的不健全，在房地产开发建设的施工阶段环境效益往往被忽视了，尽管环境问题存在于房地产开发的始终，然而在这一阶段产生的环境问题是最为严重的，如噪音污染、生态破坏、大气污染等。房地产的交易是指房地产产权的变更和转移，其形式包括房地产转让、租赁、抵押等2。只要通过房地产市场的交易，房地产的价值才能实现，但是由于一系列的原因，在房地产的交易中出现的房价上涨过快的问题是值得我们关注和反思的。房地产开发中的物业管理是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理服务的活动。其实在房地产开发经营中逐步建立起的一种综合性经营服务，是对房地产开发的延续和完善。尽管我国的物业管理发展很快，但是由于我国的物业管理起步晚，还存在着一些问题需要去完善。总之，我国的房地产业在房地产开发中还存在一系列问题需要我们去认真对待和解决二、房地产开发中存在的主要问题（一）房地产开发用地的问题房地产开发用地中存在的问题，不仅扰乱了我国城市房地产开发市场的正常秩序，而且引发了一系列的社会矛盾及法律纷争，不能不令我们深思。我国城市房地产开发用地的法律问题主要有以下几个方面：第一，基层人民政府越权批地。根据国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知之规定，国有土地使用权的批准权限为：耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上的，由国务院批准；耕地3亩以下、其他土地lO亩以下的，由县级人民政府批准。省辖市、自治州人民政府的批准权限由省、自治区人大常委会决定。国有土地使用权的出让不得化整为零，变相扩大批准权限。然而，在实践中，一些地方政府无视上述规定，采用化整为零等手段，征用耕地并出让，开发建设所谓的 “高尔夫球场” 、“高级别墅区” 等。由于这些项目工程量大，资金难以及时到位，导致征地早征晚用、甚至征而不用，造成土地资源的极大浪费。同时，在征地和土地出让过程中，极易滋生腐败，引发农民与当地政府间的矛盾，影响当地社会秩序的稳定。尤为严重的是一些地方的乡级政府竟然非法越权批地，更加剧了房地产市场的混乱程度。除越权批地外基层政府违法批地的行为也时有发生。第二，农村集体经济组织非法开发、出让集体土地。我国土地管理法第63条明确规定， “农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设” 。然而集体所有的土地进入市场流通在全国都程度不同地存在。例如，陕西省西安市三桥村村委会违法将村集体经济组织的土地出让给陕西省成阳市嘉伟房地产开发公司，该公司利用非法受让的土地擅自动工建设了规模较大的“秦龙泉山庄” 并非法销售。实际上，城市房地产开发不可避免要占用农村集体所有的土地，为了解决这一矛盾，我国城市房地产管理法第8条规定， “城市规划区内的集体所有的土地， 经依法征用为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让” 。因此，凡未经国家征用就非法开发、出让农村集体土地的行为一律无效。不受法律保护。第三，划拨土地的使用单位与开发商违法联建商品房。土地使用权的划拨是指县级以上人民政府在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将土地无偿交付其使用的行为。根据我国城市房地产管理法第23条的规定，只有符合该法规定的建设项目的用地才能以划拨方式取得。由于历史原因，我国企事业单位拥有的国有土地使用权大多是国家在计划经济体制下无偿划拨的。实践中，一些单位基于小团体利益，将国家划拨其无偿使用的国有土地的全部或部分非法转让给房地产开发商进行房地产开发，或者与其联合建房，建成后五五或四六分成。双方把各自分得的房屋作为商品房对外销售。这种貌似合理的行为实际是违法行为。因为该房地产项目是以土地使用者的名义立项的，目的是自用，依法不需补缴土地使用权出让金，其所建职工住房也不需办理商品房销售手续，但同时这种房产也不得作为商品房对外销售。因此，开发商获得的此类联建房屋，由于没有办理土地使用权受让及其他相关手续，因而无法获得房屋产权证书，其产权不受法律保护，更不得作为商品房对外销售。根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定领有国有土地使用证的划拨土地的使用者经当地市县土地管理部门批准，并补交土地使用权出让金后，其划拨土地的使用权和地上建筑物的所有权才能转让、出租、抵押。第四，开发商违法转让土地使用权。我国城市房地产管理法第38条、第6O条规定，以出让方式取得土地使用权的。转让房地产时，土地使用者必须全部支付土地使用权出让金，并获得土地使用证，属于房屋建设工程的，还应当完成开发投资总额的25以上，并应向县级以上人民政府土地管理部门申请登记颁发土地使用权证书。因此，土地使用证是土地使用者拥有土地使用权的唯一合法证明，开发商必须持有土地使用权证并办理其他一系列相关手续后，才能从事该地块的房地产开发。但实践中，一些开发商为获得国家出让的地块，不惜倾家荡产,得到开发用地后, 却因缺乏后续资金而无法进行开发活动， 未完成开发投资总额25就非法转让土地使用权， 致使转让手续无法办理，双方的权利也无法实现。导致土地使用纠纷不断。第五，开发商非法受让土地进行房地产开发3。有些开发商为逃避税费，降低开发成本，对受让的土地不依法办理土地使用证及相关转让手续，以致无证施工、违法开发而被消费者投诉，被政府职能部门处罚。（二）房价问题当前我国房地产开发中的房价问题主要表现为房价上涨过快。房价是房地产市场运行状况的综合反映，当前部分地区房价上涨过快，与经济发展中各类要素价格普遍上涨、城镇化进程加快带动市场总需求快速增加，以及一些地方经营城市、盲目大拆大建有密切关系。直接原因是房地产市场供应结构不合理、开发建设成本上升和部分地区供求关系失衡，以及一些地区投资、投机性购房需求增长过快4。此外，现行的土地供应、财税等房地产政策对房价上涨也有重要影响。造成房价上涨过快的原因主要有：1、市场供应结构不合理。突出表现为非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长。一是，新建商品房中，全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长182和23，而非住宅施工面积、竣工面积同比分别增长234和65。二是，商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。此外，全国经济适用住房投资同比出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的61下降到46，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。2、商品房开发建设成本增加。近年来，多重因素推动商品房开发建设成本上升。一是土地价格上涨。二是生产资料价格持续上涨,其中，钢材、水泥等建筑材料涨价对开发建设成本有较大影响。三是拆迁成本增加,据济南市测算，拆迁成本增加约占房价涨幅的20。四是商品住宅品质提高，如武汉市青山区绿景苑小区因采用了保温墙体、中水处理、太阳能等62项新技术、新产品，使每平方米造价增加300元。此外，各地精装修商品房交付量增加，装修成本进入销售价格，也带动了房价提高。3、部分地区供求总量失衡。2000年以来，全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续大于竣工面积增幅。东部地区和部分中心城市供求矛盾突出。如上海市今年来年商品住宅竣工面积与销售面积之比分别为1：11、1：108、1：104、1：1O5，需求持续大于供应；部分沿海城市中，外来购房者比例较高，且集中于中高档商品房，导致中高档房屋供不应求，价格不断攀升；同时也带动了普通商品住房需求增加、价格上涨；普通商品住房供求矛盾的加剧，又造成二手房市场供应紧缺、价格上涨。4、部分地区投资和投机性购房需求增长过快。一是，投资性需求过旺。近几年，股票、期货、基金等投资工具的投资收益缺乏保障，再加上长期低利率的因素，导致住房投资需求旺盛。尽管房屋租金涨幅较低，但由于房价上涨较快，投资性购房仍然快速增长，甚至部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。二是，投机炒作现象突出。基于房价上涨的预期，加上个别媒体不加甄别大肆渲染，一些机构和个人甚至用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，有些地方出现了排队抢购房号现象，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，因此对新开楼盘价格定位较高。有的开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价。增加了市场的紧张气氛，也使一部分消费者做出了提前购房的选择。进一步加剧了阶段性供求矛盾，如无锡市投资性购房比例高达l9，其中7为短期炒作。部分城市二手住房价格较大幅度上涨，就与一定数量的次新房(竣工交付不久的商品住房)短期炒作有很大关系。如杭州市去年下半年次新房转让面积约占二手房买卖总量的l2。另外，境外资金特别是投机资本看好中国房地产市场，也对一些热点城市的房价上涨有一定的影响。总的看，我国房价维持在高位，尤其是部分地区房价过快上涨，是多种因素综合作用的结果。从房地产市场本身情况看，成本推动和供应结构不合理问题在全国具有一定的普遍性，尤其对中西部地区和中小城市房价上涨有明显影响；投资性购房需求过旺、投机炒作和供求失衡问题，在东部沿海和内地少数中心城市较为突出。目前控制拆迁规模的效应正逐步显现，有利于抑制需求、减缓房价涨幅；成本因素受外部经济环境影响较大，有赖于宏观经济的进一步改善；而供应结构性问题和投资性需求过旺、短期炒作问题如不尽快解决，有可能对部分地区房价上涨进一步起到推波助澜的作用。因此，稳定房价工作，既要有全国性的措施也要注重分类指导，以促进房地产市场的持续健康发展。（三）环境问题在我国房地产开发中存在许多环境问题，从房地产开发用地土地使用权的取得到物业管理，环境问题贯穿于房地产业的始终。目前我国房地产业中主要存在以下环境问题：1、水土流失问题由于房地产市场的长期畸形发展，使房地产业成了一个炙手可热的行业。房地产热的盛行使土地资源的供给和管理严重失调，在大量土地被征用的同时，很大一部分被闲置，没有利用，造成了土地资源的大量浪费。而在房地产的开发过程中，出于施工的需要，在房产周围地区随意采土，也造成了很多人为的土地的流失。2、环境噪声污染在房地产的施工进程中，不可避免的会产生噪声，而由于防止噪声的设备的简陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪声的产生，给施工现场周围居民的生活带来了巨大的影响。并且由于房地产施工的长期性，使得周围的居民长期处于不间断的环境噪声的污染之下，也引起了房地产开发单位和周围居民的纠纷。3、建筑垃圾和生活垃圾由于缺少相关的规范，在房地产的开发施工过程中，大量的建筑垃圾随意倾倒，不仅对城市的景观有消极的影响，而且对周围居民的生活造成了很大的影响，破坏了区域的环境景观和环境质量。而在业主入住以后，由于我国物业管理制度还存在很大的不足，又会产生大量的生活垃圾，不仅对业主的生活产生影响，对周围居民的生产和生活也带来了不利影响。大量的生活垃圾的存在严重影响了居民的环境审美观念和居民享有在优美的环境中生活的权利。4、生活废水在业主的日常生活中，不可避免的会产生大量的生活废水。而由于部分开发商的忽视或者由于物业管理的滞后，使生活废水没有进入城市的污水排放系统，而是随意的就近排放，造成了严重的生活废水的污染。5、大气污染和水体污染由于施工过程中会产生大量扬尘，即使有防尘措施，也不可避免的会产生对大气的污染；建筑垃圾长期的裸露也会产生大量粉尘，造成大气污染。而大量的生活垃圾、生活废水的存在不仅会造成大气的污染（主要是恶臭气体污染），而且可能造成水体的污染（通过渗透或者直接排放）。6、对生态系统的影响由于房地产市场的竞争激烈，为了追求经济利益，很多的房地产位于生态脆弱或者是生态敏感区域6。这些区域的生态环境原本就处于一个临界点，房地产开发过程中的任何不适当的开发行为都极有可能打破这种弱势的平衡，使这一区域的生态系统解体，进而影响与之相关的区域环境。7、房地产的室内环境污染在房地产的开发过程中，为了节省资金、追求经济利益，开发商有可能会大量使用不合格的建筑材料和装饰材料，产生对人体和环境有害的气体，危害人体健康。8、房地产回收中的污染问题由于我国房地产业发展时间不长，现在大多数的房地产开发不考虑房地产使用年限届满时的回收问题，但是这一问题在若干年后会成为一个棘手的问题。对房地产使用年限届满后如何回收的忽视，使得在房地产的建设中很少考虑资源的可回收和再利用问题，大量使用难以回收和不能回收的材料，这不仅会造成资源的预期浪费，而且日后这些资源的处理不当势必会引起相关的环境问题。（四）物业管理问题房地产开发中物业管理的作用与意义主要体现在利用专业化管理方法提高城市管理的社会化及专业化程度，保护消费者的合法权益。我国的物业管理虽然发展很快，但暴露出了不少有待完善的问题，离可持续发展的目标还相距甚远。这些问题主要表现在：1、 法制建设滞后物业管理在我国毕竟是新兴行业，国家与地方各级的法律和行政法规都欠完善，开发商、业主、物业管理企业之间的权力、义务、责任的界定还不够明确7。一方面，物业管理企业缺乏约束，服务层次不到位；另一方面，物业管理单位的法律地位得不到保障，管理难收成效。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的当务之急。2、 业主的素质和物业管理消费观念有待提高业主自治在物业管理中是重要的一个部分，但目前很多业主放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理的事情漠不关心。业主委员会行为不规范，违反招投标的行为比比皆是，业主拒交物业管理费现象突出，业主自治要求高和业主自身素质低的矛盾也是物业管理发展的阻碍。3 、物业管理企业服务面窄、透明度差、专业性不强、经济效益差现在物业公司的数量急剧增多，但管理规模小、物业分散，相对管理成本高，经济效益低。同时，物业管理的业务范围窄，经费来源匮乏，加之从业人员素质参差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够。这些都制约了物业管理的正常运转和企业的自我发展。4 、物业管理市场竞争机制未建立物业管理没有真正实现优胜劣汰的市场竞争机制，市场封闭格局尚未打破。房管部门改制的物业公司守着直管公房不放手；新建小区由开发商的附属物业公司自产自管；工矿企业的物业公司更是闭关自守；外来优秀物业公司受到当地排斥。传统管理机制和观念的存在，使业主得不到对物业公司的选择权，物业公司缺乏提高服务质量的压力。另外，物业管理招投标不良行为导致了恶性竞争。目前，许多业主委员会不是以服务质量为衡量标准，而是简单地以价格为取舍，而物业公司则放弃管理质量而低价抢标，有的公司则以拉关系、给好处为诱饵争夺物业管理权，导致物业管理市场的混乱。三、解决问题的对策（一）解决房地产开发用地问题的对策我国城市房地产开发活动中违法用地的情况虽然形形色色。但其共同的特点就是规避法律法规关于土地使用权出让、转让的有关规定，达到非法获利的目的。有鉴于此，笔者认为应采取如下对策：第一，完善我国土地供给方式的法律规定。目前我国的土地供给制度仍然是“双轨制” ，即土地行政划拨和土地有偿出让同时并存，且前者约占我国土地供给总量的90 8。在土地的有偿出让方式中，法律许可采用协议、招标和拍卖三种方式。但是实践证明，全国绝大部分地区采用的是协议出让方式。而且许多地方没有出让土地的基准地价、协议地价之分，往往主观随意性较大，以至于土地的出让价格远远低于市场价格，严重背离了价值规律。由于不同的土地供给方式导致了土地价格的巨大差别，因此，划拨土地的使用者凭借没有成本的土地使用权与房地产企业联合进行房地产开发，以协议方式低价获得出让土地的使用者按照市场价格倒卖土地也就不足为奇了。因此，立法必须对该种出让方式作出明确、严格、细致的规定，从而遏制利用土地的协议价格与市场之间的差距倒卖房地产开发用地行为的发生。第二，严格依法行政。追究渎职者的法律责任。早在1997年4月，中共中央，国务院在关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知中已明确禁止征用耕地、林地和宜农荒地进行高档房地产开发建设。该通知第五条规定，对经营性房地产开发项目用地，未按审批权限进行开发的用地，依法清理检查。对发现的问题要从严查处，国家工作人员滥用职权违法批地、严重渎职的，要追究刑事责任。要杜绝违法批地，就必须严格依法审批，将职权、职责落实到人，对违法批地的直接责任人必须依法追究其渎职罪的法律责任，从源头上遏制房地产违法用地行为的发生。第三，加大对违法用地活动的打击和处罚力度。现有法律和行政法规对违法用地行为的处罚畸轻，缺乏应有的威慑力。例如，对于违法转让土地使用权的行为，我国城市房地产管理法规定， “由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款” 。对于违法转让划拨土地使用权的行为，还应责令补交土地使用权出让金。这种以罚代打的处理方式，客观上助长了非法买卖土地者的侥幸心理，刺激了违法用地行为的滋生和蔓延，而上海的“天涯名流” 别墅被强制拆除 长江“外滩花园”被依法炸毁，则给全国的违法用地者以极大的震慑，是政府部门加大行政执法力度和打击力度的结果。可见，加大打击违法用地活动的力度，不仅增强了法律的严肃性和威慑力。而且能够有效遏制房地产开发违法用地活动的蔓延。第四，提高消费者维权意识，使违法商品房无销售市场。由于一些商品房消费者缺乏基本的法律意识，客观上为违法商品房的销售提供了市场，刺激了房地产违法用地活动的蔓延。因此，政府部门应利用传媒广泛开展房地产开发与销售相关法律知识的宣传，对典型案件予以曝光，从而提高消费者维权意识9。（二）解决房价问题的对策笔者认为当前调控房价工作的基本思路是，立足于解决新的发展阶段房地产市场运行中的突出矛盾，针对变化了的市场情况，从政策层面上做出适当调整。即由全面启动住房消费，转向调控需求、合理引导消费，着力抑制投资投机性需求；调整供应结构，着力增加中低档普通住宅供应，满足广大中低收入家庭基本住房需要。调控房价工作，要坚持既积极又稳妥的方针，避免挫伤市场信心、引起房地产市场大的波动，影响金融稳定。坚持“区别对待、有保有压”的原则，重点稳定普通住房价格，集中处理好中低收人人群的住房需要。坚持以经济的、法律的手段为主，继续发挥好土地、金融、税收政策的调节作用，辅之以必要的行政手段，充分发挥市场机制的作用。坚持标本兼治，既着眼于解决当前房地产市场运行中的突出问题，又从体制、机制上积极研究带有根本性、全局性的措施，促进房地产市场持续健康发展。同时，要强化住房保障，以稳定人心、缓解社会矛盾。根据上述思路和原则，当前宜采取以下主要政策措施：第一、调控土地供应，改善供求关系。一方面供求失衡、房价上涨过快的地区，要及时调整房地产开发用地供应总量和结构，增加中低档普通商品住房特别是经济适用住房用地，并督促地方抓紧建设。另一方面增强土地供应信息的透明度，房地产开发用地供应计划要明确供应总量、用途及供应时间，并及时向社会公布。三是，加强土地市场监管，盘活存量土地，制止炒买炒卖土地行为。重点落实城市房地产管理法关于土地出让合同约定期限届满1年不动工开发的收取土地闲置费、满2年不动工开发无偿收回土地使用权的有关规定。第二、适当调整房地产转让环节税收政策，抑制投资、投机性需求10。一方面对以投资、投机为目的，转让房地产的，取消现行减免征收营业税及城建税、教育费附加的优惠政策。另一方面采取有效措施，加大对房地产开发项目土地增值税的征收力度，调节过高利润，抑制土地囤积、炒作行为。其次加强税收征管，规范操作，全面落实各项税收政策，严禁各地擅自出台税收优惠政策。第三、加强房地产信贷管理，调整房地产信贷结构。一方面调整个人住房贷款利率制度，取消优惠利率，实行下限管理。近期在现行优惠利率水平上适当提高利率下限。另一方面对房价上涨过快地区，个人住房贷款最低首付比例由20提高到30；具体调整的地区，由商业银行根据各地房价上涨情况自行确定，不搞一刀切。其次对房地产信贷进行一次专项监督检查，加大对房地产信贷的指导力度，及时解决已出现问题，防止不良贷款。此外，要加强外汇结算管理，防范境外投机资本投机炒作房地产。第四、规范交易行为，加强信息引导，制止短期炒作。一方面根据城市房地产管理法第四十五条的授权，明确禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。另一方面推广上海、杭卅等城市经验实行实名制购房和网上合同即时备案制度，制止商品房预购人变相炒买炒卖预购商品房。其次依法加大对违规销售、恶意哄抬房价等行为的查处力度，整顿规范市场秩序。(六)强化住房保障。满足中低收入家庭基本住房需求。一方面认真落实经国务院同意、六部委联合下发的经济适用住房管理办法，督促各地根据本地实际，合理安排经济适用住房建设规模，并对外公布。结构性矛盾突出的地区，近期要适当增加经济适用住房供应量，满足符合条件的家庭购租经济适用住房的需要。二是，指导督促各地落实廉租住房制度，以财政预算安排为主，多渠道筹措廉租住房资金来源，妥善解决城镇最低收入家庭的住房困难问题。其次在城镇房屋拆迁中全面建立拆迁补偿安置最低保障制度，确保被拆迁户中困难家庭的基本居住需要。（三）解决环境问题的对策纵观房地产开发中存在的环境问题，我们不难发现，其实这些问题的存在及发生只是因为缺乏一种严格的预测和监控机制，一旦对房地产业可能产生的环境问题进行适当的预测和严格的监控，这些问题都可以迎刃而解。在我国，对房地产业可能产生的环境问题的预测和监控应该由环境影响评价制度来承担，但是首先必须对我国房地产业的环境影响评价制度进行完善，才可能达到预期的效果，因此，房地产业中大量环境问题的存在使得对其进行环境影响评价成为必要，为了防治房地产业中的环境问题的产生，必须完善现有的房地产开发环境影响评价制度，为房地产真正的“绿色”开发提供可能。笔者认为应从以下方面入手解决问题：1、扩大房地产环境影响评价的范围我国现有的房地产开发环境影响评价的范围，根据我国建设项目环境保护管理条例第七条第三项的规定“建设项目对环境影响很小，不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表”和我国建设项目环境保护分类管理目录第148项关于房地产开发的规定，“占地面积5万平方米及以上敏感区；建筑面积10万平方米及以上敏感区”应编制环境影响报告书；“建筑面积2万平方米以下非敏感区”可填报环境影响登记表；“两者之间的”应编制环境影响报告表，可以看出我国现有的房地产开发环境影响评价的范围是“占地面积5万平方米及以上敏感区；建筑面积10万平方米及以上敏感区”和“两者之间的”这两部分。笔者认为为了加强对房地产开发环境问题的防范，应该将所有的可能产生环境问题的房地产开发都纳入环境影响评价的范围，而不区分房地产开发项目的规模。因为房地产项目的大小和可能产生的环境问题的大小多少是不一定成正比的。2、加强环境影响评价技术导则可适用性11现有的环境影响评价技术导则大都是关于工业项目的环境影响评价的技术指导，为了更好的执行对房地产开发的环境影响评价，必须修改相关的规则，增强环境影响评价技术导则针对房地产业环境影响评价的可适用性。3，加强公众对房地产开发环境影响评价的参与公众参与环境影响评价是我国公众参与环境保护法律制度的重要体现。在房地产业的环境影响评价中，加大公众的参与力度，能够使环境影响评价更好的体现环境相关人的利益，进行更加完整、全面的环境影响评价。4、延长环境影响评价至房地产使用年限届满时的回收利用传统房地产业不包含对使用年限届满时房地产的处理，相应的，房地产业的环境影响评价也不包含对使用年限届满后的房地产的处理的环境影响评价。但是笔者认为，房地产业是一个完整的行业部门，其应该包括对使用年限届满后房地产的处理，而且随着节约型和环境友好型社会的确立，对资源的回收和利用也愈显重要，对使用年限届满的房地产的回收和利用也应该提上日程。因此对房地产业的环境影响评价也应该延长至房地产使用年限届满时，对房地产使用年限届满时如何处理进行环境影响评价。5、对可能产生的各种环境问题都应该有明确的评价方法对房地产业中可能产生的水土流失问题、环境噪声污染、建筑垃圾和生活垃圾、生活废水、大气污染和水体污染、对生态系统的影响、房地产的室内环境污染等环境问题，必须要有明确的评价的标准，任何一项不符合标准都会对该项目的进行产生影响。6、加强对环境影响报告书或报告表执行的监督对通过了环境影响评价开始建设的项目，要进行不间断的监督和检查，督促其按照原来预定的方案和措施预防或者治理项目建设中可能或者已经出现的环境问题。对进行环境影响评价时未预见的新的环境问题，及时制定预防措施或者治理方案。（四）解决物业管理问题的对策第一加强政府管理和引导，完善物业管理的法制建设，提高行业协会协调作用，保障物管行业的健康发展。建立完善的法制体系是规范物业管理行业行为，保障物业管理行业快速、健康发展的需要，是物业管理持续发展有力保障。虽然，我们提倡市场竞争，优胜劣汰，但市场秩序和规范却是必须的，政府的宏观控制、管理与引导作用仍是必不可少的，尤其在法制建设和实施上，政府更该扮演重要角色。另外，物业管理行业协会也应起到协调规范作用。这方面，国外和香港有许多成功经验。深圳也已建立了一套较为完善的物业管理政策法规体系，拥有14个相关的法规和标准性文件，使许多物业管理企业及其所管理的项目、水平和规模已经达到相当高的水平，这些都值得借鉴推广。第二细化专业分工，提高服务水平，针对市场需求，提供层次服务12。市场竞争中企业求生存，归根到底要能提供称职的服务，物业管理的服务内容主要包括公共设施、设备的运营与维修，治安保障，保洁绿化等，当然，物业档次高低和业主经济能力大小，对管理服务内容和层次有所分别，其取费