开盘前销售宣传资料评审和风险防范作业指引.doc

文件名称南山地产开盘前销售宣传资料评审和风险防范作业指引文件编号YX-0806生效日期2009/08/20版次A页次1/6适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人目录1.拟评审的开盘前销售宣传资料的范围22.开盘前重要销售资料编制、管理过程中防范风险的基本方法22.1房地产广告：提高严谨性、合法性22.2楼书、单张、折页：强化准确性、完整性和合法性32.3认购书、买卖合同补充条款：通过细化条文来明确买卖双方权利义务42.4销售说辞：统一手册、统一口径，规范现场销售管理53.开盘前销售宣传资料评审的作业程序57文件名称南山地产开盘前销售宣传资料评审和风险防范作业指引文件编号YX-0806生效日期2009/08/20版次A页次2/6适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人开盘前销售宣传资料作业指引 项目开盘前，将有较多的销售宣传资料进行准备，为了避免因销售宣传资料有误而引起销售风险，并将潜在的销售风险消除在开盘前，特制定销售宣传资料编制、管理过程中防范风险的基本方法，建立起销售宣传资料评审制度。1.拟评审的开盘前销售宣传资料的范围1.1形象推广类，例如报纸杂志平面广告稿、户外立柱广告稿、车身、DM等1.2包装导示类，例如道旗制作方案、指示牌设计稿、形象墙、样板房警示牌等1.3现场销售类，例如楼书、单张、折页，影音资料等1.4销售管理类，认购书、销售合同及补充协议，销售手册（或销售百问）2.开盘前重要销售资料编制、管理过程中防范风险的基本方法2.1房地产广告：提高严谨性、合法性2.1.1房地产广告一般为要约邀请，但广告的内容符合要约规定的，视为要约。如为要约邀请，务必在广告上注明。建设部商品房销售管理办法第15条明确规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”。深圳市房地产买卖合同也明确规定：“除买卖双方另有约定，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为本合同的组成部分，卖方应承担相应的义务”。 2.1.2广告中不要标示最低价，否则易遭购房者投诉，被工商局查处。如要标价，应当清楚表示为实际销售价格，明示价格的有效期限。2.1.3广告中不得以步行时间、车行所需时间（车程）来表示距离。文件名称南山地产开盘前销售宣传资料评审和风险防范作业指引文件编号YX-0806生效日期2009/08/20版次A页次3/6适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人2.1.4广告中必须载明预售许可证号，以避免误导消费者。2.1.5广告中不要使用国家机关名字、或以国家机关名义为项目销售做宣传，否则将遭工商局查处 。2.2楼书、单张、折页：强化准确性、完整性和合法性2.2.1销售资料中明确、具体的允诺可视为合同要约，成为合同的一部分，对开发商具有法律约束力。2.2.2销售资料及宣传广告内不确定因素的处理方法：2.2.2.1对于项目红线范围以外的规划、配套设施等绝不承诺，尽量引用第三方语言进行阐述；2.2.2.2对于项目红线范围以内、室外无测量、无政府审批的数据不予承诺具体设施，以模糊化、艺术化语言描述；2.2.2.3根据需要对某些不确定内容贴附文字说明，对难以具体、明确的事项如楼盘外墙颜色、绿化等，可在沙盘模型或图纸的适当位置贴标签注明，以免引起购房者的误解。2.2.3对室内的交楼标准、建筑面积、分摊面积等，应以设计、工程等部门提供的正式文本进行宣传，并明确说明以政府最终批准文件为准。2.2.4住宅装修交楼标准中涉及的电视、电话、燃气等设施的开通使用费用，需要在宣传资料或买卖合同中明示将由业主自行承担。2.2.5因实际成交单元的配置可能存在差异，需要在销售资料中增加说明：住宅装修交楼标准列明的项目仅供参考，以买卖双方合同内容为准，如有更改，怒不另行通知。2.2.6销售资料免责条款备注要点：本图册资料仅供参考，所有图册及细节均以政府部门最终审批及正式法律文件为准。本图册所采用的图片均为效果图、实景图、创意图、示意图，仅供参考。本图册为要约邀请，买卖双方的权利义务以买卖双方合同为准。因为设计、施工、技术及政府政文件名称南山地产开盘前销售宣传资料评审和风险防范作业指引文件编号YX-0806生效日期2009/08/20版次A页次4/6适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人策的调整需要，本公司保留对本图册修改的权利，敬请留意最新资料。印刷版本：第X版印刷时间：XX年X月生效时间：XX年X月2.3认购书、买卖合同补充条款：通过细化条文来明确买卖双方权利义务2.3.1认购书是房地产买卖合同的预合同，已逐渐演化成了一份内容明确具体的交易合同。签定认购书后，买卖双方仍需签署正式的商品房买卖合同，因此，应当注意以下几个重要问题：2.3.1.1明确双方的违约责任，比如买方未按约定时间交付全额首期款，卖方可解除认购书、不退定金，还可将认购书约定房屋另售他人。 2.3.1.2为了避免日后双方对买卖合同产生异议，卖方应在双方签定认购书时就将买卖合同的全部内容公开展示给买方，买方此后如对买卖合同有异议双方无法达成一致而拒绝签署买卖合同、进而要求退还定金，应不允许。 2.3.2买卖合同补充协议是对政府房地产买卖合同范本内一些未尽事宜订立的补充条款。为保全公司利益，进一步的明确双方权利义务，应当注意以下几个重要问题：2.3.2.1卖方在签订买卖合同之前已向买方明示商品房预售合同文本及补充协议、商品房预售许可证，并且公示了商品房预售面积测绘技术报告书和公用建筑面积分摊情况说明，买方已清楚无异议。2.3.2.2 “购房款”并不包括下列费用：买卖合同有关的律师费、公证费、保险费、房屋维修基金、各项政府税费等。上述费用中，除法律有规定或买卖双方另有约定之外，均由买方负担。文件名称南山地产开盘前销售宣传资料评审和风险防范作业指引文件编号YX-0806生效日期2009/08/20版次A页次5/6适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人2.3.2.3买方在卖方交付房地产时应对房地产进行验收，买方若有异议，应在卖方书面通知中所定的房地产交付使用之日起的限定时间内以书面形式提出，否则视为买方对该房地产已验收完毕，且无任何异议。2.3.2.4买卖双方约定，本项目的土地出让合同书及其补充协议中规定的公共设施交付时间，不迟于本项目最后一期竣工交付的时间。2.3.2.5买方如选择银行按揭，但由于个人资料不全或者银行审查未能批准办理按揭手续的，买方应主动及时改变交款办法，如买方不能按要求办理变更交款手续，视买方违约，卖方有权单方面终止买卖合同并保留追究买方违约责任的权利。2.3.2.6买方办理入住手续之前，应当已付清全部房价款及约定的办理入住手续时应缴纳的各项费用，否则卖方有权拒绝交付房屋且不承担逾期交房的违约责任。2.3.2.7关于合同条款的产权登记问题，因卖方的责任未能在约定期限内取得指定商品房所在楼栋的权属证明的情况，卖方的责任是仅限于以下两种情况：由于卖方的有关权属证件不齐全 ；由于卖方未向政府部门缴清地价款及有关税费。除上述两种情况外的其他原因致使政府有关部门未在本合同约定期限内办妥及核发房地产证，卖方均不承担任何责任。2.3.2.8买方同意，卖方宣传广告中的具体内容，如未载入买卖合同的不作为卖方的要约，双方权利、义务仍以合同约定为准。卖方所作的售楼广告、售楼书等销售宣传资料以及样板房、合同内所附平面图中的家具、厨卫等用具布置仅为位置示意，均不作为交楼标准。2.3.2.9补充协议为合同的有效组成部分，与合同同时签署、同时生效，且具有同等法律效力。如合同与本协议有不一致之处的，以本协议为准。2.4销售说辞：统一手册、统一口径，规范现场销售管理文件名称南山地产开盘前销售宣传资料评审和风险防范作业指引文件编号YX-0806生效日期2009/08/20版次A页次6/6适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人2.4.1制订“销售手册”（销售百问），统一销售说辞，严格实行销售人员上岗培训制度。销售手册必须实事求是，不得有任何夸大、虚假或故意隐瞒的内容。所有销售员的对外说辞，均以发展商确定的销售手册为依据，不得随意发挥。2.4.2严禁销售人员以口头、书面等任何形式向买方做出发展商未经认可的承诺和解释。2.4.3销售人员不得对客户就项目之特性和状况有夸大不实的宣传。2.4.4销售人员不得擅自增减已审定的认购书、商品房买卖合同及相关文件的任何条款。3.开盘前销售宣传资料评审的作业程序3.1项目营销客服部在开盘前，组织工程管理部、物业管理公司以及代理公司、广告公司等主要合作单位参加销售宣传资料研讨会，并与公司律师、项目总经理/常务副总进行沟通。 3.2根据讨论结果，形成宣传资料制作方案、列出宣传资料清单，并让专业设计公司或广告公司进行设计。3.3设计稿完成并经营销客服部及其它专业部门审核通过后，营销客服部填写销售宣传资料评审表，连同设计稿上报给总部经营发展