部分业主以违反法定程序为由请求撤销业主大会决定,人民法院应否受理.doc

部分业主以违反法定程序为由请求撤销业主大会决定，人民法院应否受理一、案情简介 某小区建筑物外墙面以及楼道墙面脱落较为严重，业主大会经研究决定筹集维修资金对建筑物外墙和楼道墙面重新进行粉刷。决定作出后，23户业主以业主大会所作决定违反法定程序为由，向一审法院提起民事诉讼，要求撤销该决定。 二、 法院裁判情况 一审法院经审理认为，按照物权法第76条的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定，本案当事人争议属于业主自治权行使范畴，不属于人民法院受理民事案件范围。当事人如有争议，可以向地方人民政府有关部门申请解决。对据此裁定：驳回23户业主的起诉。 23户业主不服一审裁定，向二审法院提起上诉。 二审法院经审理认为，23户业主的起诉虽然是基于业主共同决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项过程中产生的争议，但现行法律并未将包括本案争议在内的这类纠纷排除于民事受案范围之外。一审法院驳回当事人的起诉没有法律依据。据此作出二审裁定：1.撤销原裁定；2指令一审法院对本案进行审理。 三、主要观点及理由 此类案件是物权法实施以后受理的新类型案件，对如何处理认识不一。归纳起来主要有两种观点： 第一种观点：此类争议不属于民事争议，应不予受理或者驳回起诉。其理由如下： 1业主大会是业主实行自治管理的组织形式，按照物权法第76条规定有关业主共有和共同管理权利的重大事项均需由业主共同决定。业主大会的决定体现的是业主自治管理的意志，属于业主自治范畴内的事项。对业主自治权的行使，司法权不应介入。 2、对业主自治管理权的规范问题，法律、行政法规已有明确规定。物权法第75条第2款规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。物业管理条例第l9条第2款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 3、对与业主自治管理权相同性质的村民民主自治过程中的相关纠纷，最高人民法院相关司法解释即已规定不予受理。比如最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释（以下简称农村土地承包司法解释）第1条第3款规定，集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理。 第二种观点：此类争议属于民事争议，应当受理并进行实体审理。理由是： 1物权法第78条所称的对业主具有约束力的业主大会的决定，必须符合物权法第76条规定的事项范围和程序要求。而人民法院对此应当具有审查权。 2物权法第75条只是规定地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，根据该条规定并不能得出包括本案争议在内的这类纠纷不属于民事受案范围的结论。 3因本案涉及的争议事项属于物权法第76条第1款第(5)项规定的“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”，故应当对业主大会的决定是否符合物权法第76条第2款规定的程序条件，即是否已经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，进行实体审查。 我们认为，就本案争议应当如何处理而言，二审法院的意见是正确的。除前述观点所持理由外，尚有以下理由：1业主以违反法定程序为由要求撤销业主大会决定具有法律规定的权利基础。物权法第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据该条规定，业主在建筑物区分所有法律制度项下，依法享有专有权、共有权和共同管理权。基于民事基本法的属性，物权法中规定业主享有的上述权利应属民事权利。 2物权法已经为业主提起本案类型的诉讼提供了明确的法律依据。物权法第78条第2款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。从体例解释的角度看，该条所称的“业主合法权益”应当包括物权法第六章首条（即第70条）规定的三项权利，即专有权、共有权和共同管理权。 3、业主共有权以及共同管理权的保护，主要体现在物权法第76条第2款规定之上。是否符合物权法第76条规定的程序条件，正是衡量业主共同管理权利是否受到损害的重要判断标准之一。业主大会通过的有关共有和共同管理权利重大事项的决定，只有符合了上述规定，业主共有权和共同管理权才能被视为未受侵害。业主认为业主大会的决定违反了法定程序并请求撤销该决定，应当被看做是对其民事权利的救济主张。 4、物业管理条例第19条第2款规定不能成为是否作为民事案件受理的依据。 （1）与物权法相比，物业管理条例是效力层次较低的行政法规。对业主大会所作决违反法律规定应当如何处理，物权法的规定是明确的。以物业管理条例的规定为依据否定物权法规定不符合法律适用的规则要求。 （2）物业管理条例第19条第2款规定约束的主体是“物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府”。该规定并不是从规范业主维权的角度所作，而这正是由物业管理条例行政法规的性质所决定的。在业主大会决定符合程序且业主全无异议的情况下，其决定同样有可能违反法律、法规规定。此时，物业管理条例第19条第2款规定的意义，方才显现。 当然，业主可以在业主大会决定违反法律、法规规定的情况下，向“物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府”反映，但据此排除业主的民事诉权，依据显然并不充分。 5、业主自治管理权即为自治权之一种，司法的介入就必然不可能是全方位的。依照物权法第76条规定，有关共有和共同管理权重大事项的决定适用的是多数决原则(包括三分之二绝对多数和简单多数)。多数决原则必然意味着少数意见应当服从多数意志。在业主大会针对物权法第76条第1款事项按照该条第2款规定程序条件作出决定的时候，如果该决定属于自治权裁量幅度之内，则对少数业主基于其异议提起的民事诉讼，人民法院应当不予受理。否则就构成司法权对业主自治权的过度干预，并将导致业主自治管理形同虚设且无法实现。将以上争议排除于民事受案范围之外，是建立在维护业主整体共同管理权利基础之上的当然选择，也是尊重业主自治管理公平与效率的逻辑必然，更是维护建筑物区分所有法律制度的题中应有之意。比如：业主大会通过决定将建筑物粉刷成乳白色，少数业主认为应当粉刷成纯白色；业主大会决定每个业主须缴纳维修资金300元，少数业主认为缴纳250元即可；业主大会决定聘请甲物业服务企业，少数业主认为应当聘请乙物监服务企业。再如，制定或者修改议事规则、管理规约，选举或者更换业主委员会成员等。观点所持理由中提及的农村土地承包司法解释第1条第3款规定，集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理，即