土地估价.doc

市场比较法实例：（1） 估价对象概况。在某一城市，需要评定的地块为H，现收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表： （2） 根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。（3）土地估价过程：计算该城市地价指数。按给定的条件，该市的地价指数为下表。计算该城市容积率修正指数。按条件，该市的容积率修正指数为下表。计算位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正。按条件，以待估宗地的条件为标准，因素条件指数为100，则表中数字为正，表示比较案例条件比待估宗地好，其条件指数大于100，表中数字为负的，则表示比较案例的因素条件指数小于100。计算各案例宗地修正后的价格同样的方法可算出B=492.17（元/m2） C=481.49 （元/m2） D=459.57 （元/m2） E=429.44 （元/m2） F=484.87 （元/ m2）G=443.38 （元/m2 ）评估宗地H的地价。将收集的宗地进行修正后，各宗地地价偏差不大，故采用算术平均数计算宗地价格。H：（A+B+C+D+E+F+G ）7 = 474.14(元/m2)所以，宗地H在1990时的地价为474.14 (元/m2)。成本逼近法某开发区土地总面积为5km2，现已完成“七通一平”的开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1. 5km2。该开发区现拟建一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10 000m2。该开发区征地费平均每亩5万元，完成1km2的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银行年贷款利率为10%，土地还原利率为7%。试估算出让该宗地的单位面积价格和总价格。解答过程：（1）计算土地取得费土地取得费按开发区的平均征地费计算土地取得费=5万元/亩=75元/ m2 （2）计算土地开发费土地开发费=2亿元/平方公里=200元/ m2 （3）计算投资利息例中投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中40为第一年投入，计息期为1.5年；另外60在第二年投入，计息期为0.5年，因此投资利息为： 投资利息=75（110）2120040（110）1.51 20060（110）0.51=33.91元/ m2 （4）计算投资利润投资利润=（75200）20=55元/ m2（5）计算土地增值收益土地增值收益（7520033.9155）2072.28元/ m2 （6）计算土地价格 单位面积土地价格=7520033.9155+72.78= 436.69元/ m2 （7）进行可出让土地比率修正 由于开发区内道路、绿地、水面及公共设施和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的地价要分摊到可出让土地的地价中。 开发区内可出让土地比率（开发区土地总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积（5-1.5）/510070可出让土地的平均单价436.6970623.84元/ m2 （8）进行土地使用权年期修正 50年土地使用权价格 623.841-1/（1+7）50 602.66元/m2 （9）计算土地总价格 总地价=602.6610000=602.66万元 收益还原法某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，1996年11月在此块地上建成建筑物B，当时造价为1200元；耐用年限为55年，目前该类建筑物重置价格为每平米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积400平方米，目前全部出租，每月实收租金为10000元。当地建筑出租租金一般为每月每平方30元，土地及房屋还原率分别5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。试根据上诉资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。估价过程（1）计算出租总收益，收益应采用客观收益，即每月每平方米30元；年总收益=3040012=144000（元）（2）计算出租总费用：年税金=20400=8000（元）年管理费=30400124%=5760（元）年维修费=15004002%=12000（元）年保险费=15004000.2%=1200（元）房屋年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限 =150040049=12245（元）总费用=8000+5760+12000+1200+12245=39205（元）（3）房屋现值=房屋重置价年折旧费已使用年限 = 1500400 122453=563265（元）房屋年纯收益=房屋现值房屋还原率=5632656%=33795.9（元）（4）土地年纯收益=（1） （2） （3） =144000 39205 33795.9=70999.1（元）（5）1999年11月土地使用价格= =1269469（元）某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是6万元，该租约尚有10年到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为8万元，根据测算承租土地使用权还原率为8，请计算该企业所拥有的承租土地使用权价格。采用差额租金还原法计算如下：(1)计算年租金差额(租金盈余) 根据题意，在余下的10年租期内，租金不再调整，每年均为6万元，而市场同类商业用地年租金为8万元，因此年租金差额(租金盈余)为：PR862万元(2)题目给定承租土地使用权还原率为8；(3)计算承租土地使用权价格承租土地使用权价格28%11 13.42万元。剩余法 例如，根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金为每建筑平方米200元，其中维修费、管理费等出租费用为30%，该类不动产的还原率为8%，总建筑面积为40000平方米，可出租率为85%，则所开发不动产的总价可确定为： 200（1-30%）124000085%1/8%=71400（万元）一、利用剩余法评估土地价格1、估价对象概况 待估宗地为七通一平的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。2、估价要求某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。3、估价过程 （1）选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。（2）确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建写字楼。（3） 市场调查。 确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%。目前借贷资金的年利率为12%，当前不动产综合还原率为8%，取得土地所有权的法律、估价及登记费为用地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。（4）求取地价。 地价测算公式如下： 地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-发展商利润测算方式一，直接计算地价利息。 测算不动产总价，采用收益还原法，使用年限50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。 不动产出租年纯收益=300800090%（1-25%）=1620000（元） 不动产总价=1620000/8%1-（1/1.08）48=19746401(元)建筑费及专业费=10008000=8000000（元）总利息=地价 (1+12%)2-1+800000040%(1+12%)1.5-1+800000060%(1+12%)0.5-1=0.2544地价+872792 开发商利润=1974640115%=2972737（元）不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑将上述各项数据代入公式，即 地价=19818245-8000000-（0.2544地价+872792）-2972737 地价=7900872/1.2544=6298527（元）由于开发商取得场地使用权要支付地价3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从6中扣除上述费用投标最高价款=6298527/(1+3%)=6115075(元)测算方式二，利息中不计地价款的利息。不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算与方式一相同，即：1、不动产总价=19746401(元)2、建筑费及专业费=8000000（元）3、建筑费及专业费利息=800000040%(1+12%)1.5-1+800000060%(1+12%)0.5-1=872792（元）4、开发商利润=2972737（元）5、代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格。开发完成时的地价=1-2-3-4=7900872（元）6、上述价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，则当前价格=7900872/（1+12%）2=6298527（元）7、投标地价=6298527/(1+3%)=6115075(元)二、利用剩余法测算开发商的预期利润1、估价对象概况 某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积2000平米，土地价格为600万元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为地价的2%。城市规划规定该块地的用途为住宅，最大容积率为4。2、估价要求 估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。3、估价过程 （1）选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。 （2）根据规划要求，该宗地最佳利用方式为住宅，容积率为4。 （3）根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项工程取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间2年，建成后即可全部售出，住宅售价预计为3000元/m2，建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%。目前贷款资金的年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。（4）测算开发商预期利润不动产总价=300020004=24000000（元）。建筑费及专业费=100020004=8000000（元）地价及法律、估价等费用=6000000（1+2%）=6120000（元）总利息=6120000(1+12%)2.25-1+800000040%(1+12%)1.5-1+800000060%(1+12%)0.5-1=2650335（元） 注：地价计息期为2年3个月。销售税费=240000006%=1440000(元)将上述数据代入公式，则：开发商利润= - - - - =5789665（元）利润占不动产总价的百分比=5789665/24000000=24.12%利润占开发总成本的百分比=5789665/(8000000+6120000+2650335+1440000)=31.79%由上述测算可知，该投资项目回报良好，预期利润可观，项目可行。三、利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准 1、估价对象概况 某开发商已经取得某宗50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积1000平米，地价及取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为300万元。城市规划规定该块地的用途为住宅，最大容积率为1.。2、估价要求 确定该项目中的建筑费及专业费得最高控制标准 。3、估价过程 （1）选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。 （2）根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项工程取得土地使用权后即可动工，建筑时间2年，建成后即可全部售出，同类工业厂房售价预计为1300元/m2，目前贷款资金的年利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。 （3）测算建筑费及专业费得最高控制标准。假设建筑费及专业费得最高控制标准为X元。不动产总价=130010001=13000000（元）地