SLDC-LC-TZ01-BD09商业建议书(参考).doc

第一部分 商业市场情况1. 宏观市场分析1.1. 商业市场分级：各区商圈介绍（业态、业种、经营面积、辐射区域） 市级商业区： 区域级商业区： 社区型商业： 1.2. 商业设施功能划分 综合性。区域交通便利，人口密度大，各类型商业设施齐全（餐饮、娱乐、购物、文化等），如泉城广场商业区。消费者涵盖全市各阶层，聚集力很强。 主题性。以某一主题为服务核心，形成规模，辐射整个济南。如经十一路的中华名优小吃一条街、文化东路和西路的体育用品等。 便利性。以中小超市及街区服务设施为主，提供简单生活服务，满足街区内居民的生活需求。1.3. 商业区分析u XX商业区u XX商业区u 商业区u XX商业区1.4. xx市主要商业物业比较物业名称位置规模()业态形式租售价格(不含进场费)经营方式档次经营范围车位万达购物广场约5万超市、专业店、专卖店一层自营二-四层联营高档生活用品、家居、品牌服装143个1.5. xx市商业未来发展趋势2. 区域市场竞争物业分析2.1. 竞争物业A2.1.1. 商业业态定位2.1.2. 主力店/次主力店2.1.3. 商业规划情况经营业态楼层主力商家面积购物区服饰1-2楼小百货1楼文化艺术2楼Xx区3楼4楼Xx区5楼6楼生活配套区1楼2.1.4. 商业建筑形态 2.2. 竞争物业B2.3. 竞争物业C第二部分 项目分析1. 项目解读1.1. 项目宗地位置1.2. 所处商圈1.3. 本案商业物业可租售总建筑面积1.4. 项目周边配套设施情况1.5. 周边商业1.6. 交通情况2. 项目SWOT分析2.1. 项目优势分析（STRENGTH）2.2. 项目劣势分析（WEAKNESS）2.3. 项目机会点分析（OPPORTUNITY）2.4. 项目威胁点分析（THREAT）2.5. 小结：3. 项目经营定位3.1. 商业业态定位备选方案1：作为中挡服装小品牌为主的百货主题商业街备选方案2：餐饮为主的美食、休闲街区（需结合开发商在某地的开发战略考虑）4. 目标客户定位4.1. 投资者需求分析4.2. 投资者决策分析4.3. 客户性质分析4.4. 客户区域分析4.5. 客户特点：4.6. 销售模式 5. 价格定位区域因素比较分析法区域因素权重XX项目XX项目XX项目本项目地段交通人流位置开间修正系数本项目商铺价格修正系数表楼 盘修正系数已实现均价（元/平方米/天）本项目比价修正价格（元/平方米/天）本项目平均值（元/平方米/天）XX项目XX项目XX项目本项目初步结论：第三部分 商业规划建议1. 商业业态的选择2. 主力店/次主力店/重点商户的选择建议3. 商业规划布局经营业态楼层主力商家面积建议购物区服饰1-2楼小百货1楼文化艺术2楼餐饮区西餐1楼中餐2楼娱乐休闲区咖啡1楼休闲健身2-3楼娱乐休闲3楼电玩3楼生活配套区1楼4. 项目商业建筑形态建议第四部分 投入产出分析1. 项目成本分析名目细分价格土地成本地价规划指标楼面地价前期手续费城市建设配套费开发管理费人防工程费地质勘察费消防设施费规划设计管理费定点放线费合计与工程有关费用建筑安装费建筑设计费工程质量监督费工程监理费劳保基金新型墙体费合同鉴定费散装水泥费工程交易住处咨询费室外管网合计配套费用 交易费用预售登记费预售公告费交易费确权登记费合计开发间接费销售费用管理费用财务费用(利息)合计税金营业税城建税教育费合计总计高层多层商