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芜湖经济技术开发区集体土地房屋征收补偿方案研究Study on Rural housing removal in Wuhu Economic & Technological Development Area作 者 姓 名： 曹 焱 学 位 类 型： 专 业 硕 士 学科 、专业: 公 共 管 理 研 究 方 向： 集体土地房屋征收补偿导 师 姓 名：刘业政 学院党委书记、博导2009年2月芜湖经济技术开发区集体土地房屋征收补偿方案研究摘 要芜湖市的房屋征收补偿方案具有一定的创新性，对目前法律法规尚不健全的全国房屋征收补偿市场，尤其集体土地房屋征收补偿市场，既是一种有益的偿试，又具有一定法律规法规上空白区的补充性，对化解各种房屋征收补偿矛盾，公平、公正、公开征收，节约土地资源，构建和谐社会，稳定社会有着非常积极的意义。本文着重对芜湖市集体土地上的房屋征收补偿方案进行研究，不涉及国有土地上的房屋征收补偿方案和集体土地的征收补偿方案的研究。土地是宝贵的自然资源和重要的生产资料，“是一切生产和一切存在的源泉”。城市化过程必然需要利用大量的土地，其中必须征用大量的集体土地。然而，中国是一个土地资源较为短缺的国家，人多地少、人均耕地占有率低、耕地资源不足是我国的一个基本国情。要征用城市郊区集体土地，用于经济开发，就要征收大量集体土地上的农民住房，同时要拿出一大批土地建安置房，用于安置被征收的老百姓。为了既确保我国18亿亩耕地红线不突破，保证国家耕地不减少，又要确保人人达小康水平的住房。为了解决这种矛盾，本文主要通过实证，对芜湖经济技术开发区，集体土地上征收补偿问题进行分析和研究，在征收补偿补偿安置中，产权置换实行人均35平方米住房的最高标准的限制，多余的地上附属物房屋一律实行货币补偿，同时，通过使用地形图和卫星照片，对土地上征收的房屋进行鉴定，对违法建设依法不予补偿，有效控制了一些人借机兴建违法建设，实现了社会的公平、正义，同时，解决了人多地少，住房不足的矛盾。为解决我国集体土地上的征收补偿及房地产市场发展，探索解决问题的具体而可行的策略，以咨对类似征收项目提供有益的思路和建议。本文共分五章：第一章为绪论；第二章为集体土地征收补偿法律依据及相关政策对比；第三章为芜湖经济技术开发区集体土地房屋征收补偿存在的问题及对策研究；第四章为芜湖经济技术开发区集体土地上房屋征收补偿实例；第五章为结论与展望。关键词：征收补偿，城郊，违法建设，农村房屋征收Study on Rural housing removal in Wuhu Economic & Technological Development AreaAbstratWuhu citys housing levy compensation scheme has a certain innovation, the current national laws and regulations are not perfect collection of compensation for market housing, in particular, compensation for expropriation of collective land and housing market, is a useful suites here, but also has certain laws and rules and regulations on blank area of the supplementary, the collection of compensation to resolve the contradictions of housing, fair, just and open demolition, conservation of land resources, building a harmonious society, a society has a very positive meaning. This paper focuses on the collective land of Wuhu City, the housing program to study the collection of compensation, does not involve state-owned land for housing programs and compensation for expropriation of collective land acquisition compensation program of research.Land is precious natural resources and important means of production, “Of all production and the source of all existence”. Urbanization process necessarily requires a large amount of land，Which must be a lot of collective land expropriation. However, china is a national relatively shortage of land resources, densely populated, low per capita share of cultivated land, lack of arable land resources is a basic national conditions of China. If we want to be acquisition suburban rural collective land, for economic development, we must be demolition of a large number of collective farmers housing on the land, at the same time we must use a large number of land for resettlement houses for the people which housing was be demolition. In order to ensure both the red line of 180 million mu of arable land does not break, ensure the country does not reduce arable land, and ensure that everyone of a well-off level of housing. To resolve this contradiction, In this paper it get across the empirical, the paper is about land expropriation and housing removal in Wuhu Economic and Technological Development Zone, through analysis and research land acquisition problem of rural collective land, in the land compensation and resettlement, replacement of 35 square meters per capita property implement the highest standards of housing restrictions, excess appendage on the groundthe housing all be monetary compensation, also, use relief map and satellite photos to check up the buildings which will be land expropriation and housing removal identified the illegal buildings and legal buildings,and it is not be compensated according to the law on illegal construction. Not only achieve the objective of effective control of illegal construction, but also solve the problem of insufficient housing and the densely populated, achieve social equity and justice. We are for solving the land expropriation and housing removal of collective land and real estate market development, to study the feasible countermeasures so that helpful ideas and suggestions are supplied to the similar Projects.This thesis is composed by five sections. The first section is the preface. The second is the legal basis for land acquisition of collective land and policies compared. The next section contains problems and countermeasure research on rural housing removal in Wuhu economic & technological development area. The fourth section is about examples of compensation for expropriation on rural housing removal in Wuhu economic & technological development area. The last one is conclusions and the future outlook. Keywords: Land Expropriation and Housing Removal, Suburb, Illegal Buidings, rural housing removal致 谢首先，对我敬爱的导师刘业政教授致以最真挚的感谢！本论文是在导师的悉心指导下完成的。在研究生课程学习和学位论文撰写的过程中，刘业政教授一直给予我最亲切的关怀和指导。无论从课程学习、论文选题，还是到资料收集、论文成稿，刘业政教授都倾注了大量的心血。再次表示由衷地感谢！刘业政教授忘我的奉献精神、诲人不倦的育人精神、正直无私的品格和宽容大度的待人接物都给我留下了深深的印象，使我在学习期间受益匪浅；刘业政教授严谨的治学态度，对学术研究的执着追求和兢兢业业的工作精神将激励我勇往直前，为我树立了人生的楷模。回顾所取得的成绩，还与刘业政教授对我的期望有一定的差距，我将在今后的工作中再接再感厉！同时，真诚感谢管理学院和研究生院的全体老师，他们的教诲为本文的研究提供了理论基础，并创造了许多必要条件和学习机会。感谢刘雪冬、朱寿发、吴群、朱武、杨艳、张诗鸣、占晓、张先道、朱敏、魏迎萍、徐华等同学，几年的相处使我们建立了深厚的友谊。他们一直对我默默的支持和帮助，并带给我无尽的欢乐，这一切我将难以忘怀！最深的谢意留给我的妻子许晓林，她给予我人世间最伟大和无私的爱。感谢我的母校合肥工业大学！作者：曹焱2011年9月18日目 录第一章绪论.11.1研究背景.11.2概念界定.21.2.1城市郊区的土地.21.2.2国有土地上房屋征收与补偿.31.2.3征收补偿制度概述.41.3国内外对集体土地征收补偿的研究现状51.3.1国外在征收补偿领域的研究现状.51.3.2国内在征收补偿领域的研究现状.81.4本文的研究意义.91.5本文的研究方法.10第二章集体土地征收补偿法律及政策.112.1法律依据及征地制度简介.112.1.1征收补偿的法律依据.112.1.2土地征收(用)的特征.112.2国外政策介绍.122.2.1美国的土地征收和房屋征收.122.2.2英国的征收补偿制度.132.3国内政策介绍.132.3.1香港的征收补偿政策.142.3.2上海地区的征收补偿政策142.3.3北京地区的征收补偿政策142.3.4芜湖市的征收补偿政策.152.4国内外房屋征收补偿政策的对比分析.15第三章 芜湖经开区集体土地房屋征收补偿存在的问题及对策研究173.1芜湖经济技术开发区概况173.2项目基本概况.173.3征收补偿中的主要问题分析183.3.1用于产权置换建设安置房的土地有限.193.3.2需建设大量的安置房193.3.3违法建设的问题.193.4集体土地上的房屋征收补偿对策研究.203.4.1理论分析203.4.2法律分析213.4.3安置房补偿政策及补偿面积的确定.213.5集体土地征收补偿中违法建设的问题及对策研究 233.5.1违法建设主要问题分析.233.5.2芜湖经济技术开发区违法建设现状.243.5.3违法建设处理的对策及措施.243.5.4违法建设的概念及法律依据.25第四章芜湖经开区集体土地上房屋征收补偿方案设计及执行效果.274.1芜湖市集体土地上的房屋征收补偿方案.274.1.1货币补偿284.1.2产权调换284.1.3家庭人口的确定.304.2房屋征收补偿价格的构成304.3征收补偿价值314.3.1征收补偿的土地价值.324.3.2 基准房价.334.3.3 房屋结构.344.3.4搬迁补助费及临时安置补助费（住宅房）.354.4房屋征收补偿项目实例.354.4.1 产权置换案例.364.4.2 货币补偿案例.364.5征收补偿方案效果分析.374.5.1有利于节约土地资源.374.5.2对房地产市场健康稳步发展具有借鉴意义374.5.3有利于落实科学发展观，构建和谐社会.384.5.4有利于控制违法建设.384.6原因及利益相关者分析.394.6.1原因.394.6.2利益相关者分析.394.6.3问卷调查情况及说明.40第五章结论与展望.435.1结论.435.1.1集体土地房屋征收的法律法规缺失.435.1.2正确区分合法博弈与钉子户.445.2未来展望.45参考文献.47插图清单图11集体土地征收研究框架与内容罗辑关系10表格清单表1-1集体土地征收补偿与国有土地征收补偿的比较3表3-1城市建设年情况对比18表3-2城市建设面积及耕地保有量.19表3-3中国人口与家庭的关系.21表3-4 2009年2010年城市住房需求预测22表4-1住宅用房区位价格一（不区分土地使用权类型）31表4-2住宅用房区位价格二（不区分土地使用权类型）32表4-3重置价格一.33表4-4重置价格二.34表4-5 中国统计年鉴2011相关数据38表4-6房屋征收补偿方案满意度现场调查统计表（一）40表4-7随机从征收补偿协议抽样调查是否支持征收补偿方案统计表（二）40表4-8征收补偿安置情况现场调查统计表（三）.41表4-9随机从征收补偿协议抽样调查安置情况调查统计表（四）.41表4-10征收补偿问题现场调查统计表（五）41表4-11征收补偿过程现场调查统计表（六）42表4-12从征收补偿协议中抽样调查(120)征收补偿过程统计表（七）.42表4-13利益相关者现场调查统计表（八）.42表4-14城市非集体土地房屋征收补偿市民调查统计表（九）.4247第一章绪论1.1研究背景改革开放以来，随着我国城市化进程的不断加快，我国城市化率逐年增加，大量的农民进城成为城市中的一员，我国新的城市不断出现，旧的城市不断扩大，随之而来的是大量征收农村集体土地，用于不断扩展的城市建设，大量征收农民集体土地上的房屋，2007年到2011年，芜湖市就征收城市郊区农民集体土地上的房屋1000万平方米。目前，全国各地因征收集体土地上的房屋引发的矛盾日见突出，成为了当今社会的一个焦点和热点问题。如何统筹兼顾城乡发展，加快农村小康建设步伐，提高农民生活水平，切实做好保护农民的合法权益，是关系到广大农民切身利益，经济发展和构建和谐社会，实现社会稳定的一件大事。城市郊区集体土地上的房屋征收补偿作为推进城市化进程的基础和现行工作，是各类建设项目顺利进行的重要环节。集体土地上的房屋征收补偿不仅是当代新农村建设的难点和热点，而且也是制约当代社会经济发展和城市化进程及招商引资的重要因素。合理的补偿方案对于经济发展和社会稳定都有重要意义。2010年芜湖市，全年实现地区生产总值1108.63亿元。全年房屋建筑施工面积1829.46万平方米；房屋建筑竣工面积858.18万平方米。芜湖经济技术开发区全年完成固定资产投资172.95亿元；实际利用内资157.47亿元，实际利用外资3.72亿美元；区内规模以上工业总产值1020.20亿元。芜湖经济技术开发区的工业生产总值占芜湖市生产总值的92%。2011年1-4月份，芜湖市房地产投资90.94亿元。实际支付土地购置费29.55亿元。商品房施工面积1967.87万平方米。其中，新开工面积287.13万平方米。芜湖市以上这些经济发展和居民生活水平的搞高，都是建立在大量征收城市郊区农村集体土地，大量征收集体土地上房屋，将被征收来的集体土地用于招商引资、经济发展和对被征收人的安置房建设。芜湖经济技术开发区（以下简称：芜湖经开区）每年的经济发展总量占到了全芜湖市年经济总发展量的90%以上，所以，随着芜湖经开区每年招商、投资、运行的发展，需要大量征收城市郊区的农村集体土地。一套既符合国家政策、又能够体现芜湖经济发展现状和需求的补偿政策，对集体土地上的房屋征收工作顺利进行，化解各种矛盾，经济发展等等，有着非常积极的意义。本文正是在芜湖经开区招商引资需要大量征收集体土地，征收补偿安置集体土地上的房屋；在土地资源日趋紧张和需要大量土地来兴建安置房安置被征收房屋的老百姓之间的矛盾越来越突出；违法建设泛滥的背景下，对芜湖经开区集体土地上的房屋征收被偿工作的一些创新做法进行了探讨。1.2概念界定在我国，城市郊区集体土地的征收补偿和国有土地的征收与补偿是两个不同的概念，有必要进行区别清楚。1.2.1城市郊区的土地城市郊区集体土地的征收补偿与目前国有土地的征收与补偿有着本质上的区别，国家对城市郊区集体土地的征收补偿属一种行政行为，国家代表行政主体依法履行行政职责。1. 国家对城市郊区集体土地的征收补偿的法律依据在中华人民共和国土地管理法：“第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第五章第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”2. 城市郊区集体土地的征收补偿制度2011年国家出台了国有土地征收与补偿条例，对进一步规范国有土地的征收补偿起到了很好的作用。城市郊区集体土地的征收补偿，主要指因城市的发展的需要，经城市建设规划和政府批准，建设单位根据公共利益的需要，用地单位取得拆了迁许可证，通过对城市郊区集体土地的征收补偿，依法拆除建设用地范围内的地上附属物，经过征收补偿活动，通过行政手段，在当地社居委两委领导配合下，征收补偿项目组负责人对房屋的所有者或使用者，根据有关征收补偿的文件规定，经丈量核算后，对被征收人进行迁移安置和给予适当经济补偿的一种行为1。征收人就是具有取得国家规相关资质的人员组成的单位、通过向国家有关管理机构申请，并取得房屋征收许可证，被征收人是征收补偿中，被征收地块上的地上附属物即被拆除房屋的所有权人。土地的征收补偿目的不是为了征收地上附属物，而是要征用土地，获得集体土地的所有权，将集体土地转变为国有土地并取得其使用权 2。为此，集体土地的征收补偿，主要目标就是国家通过各级地方政府的形式，对土地使用权的特定的个体群体或土地使用权的个体，由于各种公共利益需求的原因，收回集体土地使用权，以用于公共利益项目的建设。所以，土地征收补偿具有如下几个特点：土地的征收补偿，地上附属物是位于城市规划区内，同时被征用的集体土地范围内的地上附属物;在中国法制建设日趋完善的今天，对土地的征收补偿必须依法和依法律程序进行，不仅征收的主体资格合法，而且整过的征收补偿行为也一定要合法;表1-1集体地上的征收补偿与国有土地上房屋征收与补偿条例的比较房屋征收与补偿征地折迁法律依据国有土地上房屋征收与补偿条例土地管理法主管部门房屋征收管理部门（房管局）土地行政主管部门（国土局）土地属性国家所有土地性质土地性质当事人之间的关系民事关系为主，行政关系为辅行政关系为主，民事关系为辅土地属性的改变国有土地性质未变集体土地性质转变为国有土地性质资料来源：作者根据国有土地征收和集体土地征收相关法律及内容整理在对土地的征收补偿活动中，对被征收的集体土地上的房屋所有人，按照国家和地方政府有关的征收补偿文件进行核算，签订补偿协议，对房屋的使用人进行安置。土地上的征收补偿与国有土地上的征收与被偿条例有着质的不同，两者的比较见表1.1。1.2.2国有土地上房屋征收与补偿国有土地上房屋征收与补偿条例己于2011年1月19日公布实施，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。在国有土地上的地上附属物征收，适用于国有土地上的房屋征收与补偿范畴，也就是说在城市建设中，因城市项目建设的需要，征收人或征收单位在己取得了房屋征收许可证的情况下，与被征收人或者被征收房屋的所有人之间，签订了房屋征收与安置协议。1.2.3征收补偿制度概述1、土地征用根据国家有关法律可以解释为，国家为了建设与发展，因各种公共利益的需要，在国家有关法律、法规和法律程序规定的范围内，对其它民事主体的土地，依法强制取得，并给予其它民事主体一定程度的补偿的国家行政行为。这种征用土地的行为在美国法学界被称为“最高土地权行使”，而英国法律解释为“强制收买”、“强制取得”， 在我国台湾地区和德国及法国则被称之为：“土地征收”，而土地的征收行为在日本被称作“土地收用”或“土地收买”，这种征用土地的行为在我国香港特别行政区被称作“官地收回”。但在国内地区，土地征用一词在建国以来有过许多叫法。1950年6月，即建国初期，“土地征购” 或“土地收买” 、 “土地留用”等就在我国有关土地的法律法规中提到。 1950年11月以后，就称“征用”， 1953年12月的政务院关于国家建设征用土地办法中，“土地征用”一词有着较为详细的解释，所以“土地征用”一词一直使用到现在3。2004年3月宪法修正案中，关于“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”被修改成“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用，并给予补偿。”其中“土地征用”、“土地征收”两者的区别表现为:“土地征收”它的对象是土地所有权，而“土地征用”一词，它的对象是土地使用权。2、土地征收国家在对土地的征收补偿中，根据公共利益的需要而行使公共权力，对征用的土地和地上附属物房屋，通过强制取得他人的土地所有权，并将补偿为强制取得他人土地所有权的条件，这样因征收他人的土地使得他人土地的所有权灭失;“土地征用”一词主要就是说，国家在对土地的征收补偿中，因公共事业的需要，对征用的土地和地上附属物房屋，通过以补偿作为征收用的条件，只是利用他人土地所有权以外的土地他项权利，当公共事业的特定目的完成以后，还要原来被征用的土地归还其所有者，这里所说的仅仅是他人土地使用权部分4。3、土地征购主要是指根据法律由国家向生产者或所有者购买农产品或者土地的行为5。土地征收(用) 与土地征购两者不同的是:土地征购主要是等价有偿，也被称为“强买强卖”， 其实质上属于买卖关系的一种;而土地征收(用)主要是不等价补偿，它具有明显的行政补偿特点，它是我国国家机关依照法津关系和法律程序进行的一项国家行政机关的职能活动，土地征收（用）所体现的是我国国家行政机关的的一项行政管理为特点的关系。1.3国内外对集体土地征收补偿的研究现状国内外在征收补偿的政策和法律中既有相同之处，由于社会制度不同，又各有侧重点，有许多不同的地方。1.3.1国外在征收补偿领域的研究现状发达资本主义国家，英国、德国、法国等西欧国家和美国等拉丁美洲国家，从19世纪开始，他们的城市化过程发展迅猛，英国自从“圈地运动”后，出现了大量城市郊区变成城市市区的现象。1936年，德国地理学家赫伯特路易斯 (H.Louis)，在对柏林城市进行了研究后发现，德国的城市边界、特点、发展过程等许多区域，经历了城市发展后，原来的城市郊区变成了城市市区，即“城市边缘带6”。而威尔文在其发表的文章中的观点认为:在被有关部门审批并被批准的，即处于城市土地和纯农村土地之间的过渡地带为城郊区域7。 1968年，R.G.普内尔认为：城市郊区实质上就是一种人口、土地利用、社会特征的过渡区域，这个过渡地带处在非农业土地利用的纯农业、几乎没有任何城市居民房屋在外围的农村区域，和城市中连续的建成城区区域之间的过渡区域之间，这个过渡区域同时具有农村和城市两个方面特征，这个过渡区域当中的人口密度介于城市市区和农村的人口密度之间8。1、国外对城市更新方面的研究资本主义国家在城市更新方面的研究融入在城市更新和城市规划中，LewisMumford(1961)：认为城市更新在过去的30年中，只是在建立起来一些示范性住房、对郊区进行了扩大、对一些城市建筑进行了装修、装饰、对部分贫民窟进行了清理等，其表面上只是换了一种新的形式而己，而实质上是对城市有机机能继续进行着集中的破坏，最终结果是又对其进行挽救治疗而己。其主要方面是提出了对人的精神需求、社会需求和基本需求，他反对那种追求宏伟和巨大的巴洛克式的城市改造计划9。C.Alexander(1965)指出了城市更新中应探索并保持城市与人类行为之间的深层次(如心理、精神方面)的联系，他的理论体现了文化的价值10。J.Jacobs(1961)认为，多样性是城市的天性，大规模的改造计划缺少弹性和选择性，他对社会经济学进行研究后，反对大规模的城市改造，他认为排斥中小企业主必然会对城市的多样性产生破坏11。EF.Schuinacher(1973)的主要观点是采用适宜技术对城市更新中进行一些小规模的改造活动(AppropriateEchnology) 12。GerbenHeueman(2004)对高层建筑潮进行研究后提出了三个方面的城市更新，主要为: 居住舒适度、提升生活、物理更新、对建筑的全寿命周期从社会经济角度重新进行衡量等，对城市更新提出了获得成功所必备的若干个条件13。Colin Rowe & Red Koetter (1975)从城市历史地区的文脉和延续文脉的角度出发进行诱发设计 14。他认为：城市更新的方法和规划理论正在趋于多样化发展特点，如M.布兰奇的连续性规划、P.达维多夫的倡导性规划、A.厄斯金的参与式规划等等，被概括成“社区规划15”由此可以看出西方的城市化进程和未来发展的方向:城市发展和改造要在保护城市原有风格的基础上，按照城市发展自身规律保持其可持续发展。城市发展和改造要在城市原有的人文环境和历史文化的基础上，避免大规模简单式的成片开发和推倒重建式，而应是渐进式小规模的发展。城市发展和改造应延续城市原有规划的特点，以多学科参与，注重物质环境改造的同时，以社会、经济和物质环境相结合方法，对人居环境进行综合改造。城市设计要要发动社区建设和公众参与，要以人为本16。2.关于征收补偿中土地征用补偿的研究国外关于征收补偿的有关理论认为：在国家或政府因为要对土地及地上附属物进行征用补偿而行使公权力时，给特定的人造成了经济上的一系列特别损失，因此，国家或政府就要对受到特别损失的人相应的经济补偿的义务，由国家来承担这一经济上的补偿。在土地的征收补偿中，造成了土地征收补偿中的被征收人的经济损失，是由于国家要对土地的征用，而不是因为被征收由于违法而造成的经济损失，这是由于被征收人在合法的基础上，因国家或政府的行政行为造成的，那么这种经济补偿就属于行政损失补偿。这种行政行为可以看成：因为国家或政府公共利益的需要，使被征收人蒙受了经济上的特别损失，进行补偿调节，达到社会的公平、正义，实现法律上的生活安定。3、关于城市征收方面的理论研究国外关于城市征收理论的研究主要表现在两个方面：即征收对环境和社会的影响；以及城市征收的补偿机制。1977年BettinaReimann以柏林的城市发展过程为研究对象，他的理论认为城市征收补偿的结果和原则应表现为不同的财产的属性产生不同的赔偿结果，这些补偿的差异是由在这个城市内财产的分配状态不同和这个城市的规模不同所决定的17。2001年ZlemDundar以土耳其城市发展为例，通过其违法建设房屋的征收进行了研究，提出了对于城市违法建设，政府应采取正面和积极认真负责的理念，通过对城市的改善升级计划的实施，通过对城市项目的升级改造，改变升级城市的违法建设住房，使之成为城市的形象和都市的财富18。2001年SeongKyuHa以韩国的城市发展过程为研究对象，从道德伦理学的角度和观点出发，理论认为在韩国目前，大规模征收，而且补偿标准大大低于移民应得的征收标准，结果产生成百上千的外来移民或违法占住了房屋的人无家可归，被趋赶出了他们的住所，变得更加贫民化，导致这些贫民化的居民的居住水平没有因城市的改造而得到提高，这和人权是相背离的19。2001年DavidAdamsa对中国香港的城市发展过程进行了一系列的研究，提出城市新建项目比城市征收本身要好理解，可能城市征收更加复杂，认为私人部门和政府的公共管理部门之间存在着巨大差异，提议私人部门和政府的公共管理部门要各自承担各自的职责，特别在外部机制失灵的情形下，制定出的许多计划可能对该地区的发展是不适合的20。2004年AndreTimWiiliams对城市重建过程中的征收障碍问题进行了研究21。2004年Zhiyongwang对强制性征收将使居民权利变得模糊进行了研究22。1997年Raco Mike对城市改造政策中商会的影响和作用问题进行了研究23。1.3.2国内在征收补偿领域的研究现状1、关于土地征用的研究曲波通过对土地征收补偿、补偿安置费的制定方法进行了研究：法定安置补助费和地价系数法基本一致，认为用这种方法来确定安置补助费较为合理24。刘慧芳研究了国内农地地价的量化和构成要素后，提出了农地转用价格包含的三部分价值应在各产权主体这间进行分配的构想，即农地为社会稳定提供了粮食安全价值的社会价值；农地对广大农民具有广泛的社会保障价值的社会价值；农地质量价格。贾宪威对征地补偿费进行了研究，认为国家凭借国家权力对农民集体所有的土地的所有权进行重新处置，其特点并不是国家购买农民的土地，征地费用要除去因市场需求的增加而使地价上涨的因素，其土地使用权的补偿应是农民在行使土地使用权期间，物化在农民集体所有土地中的劳动补偿25。许坚对我国土地征收征用的补偿方法进行了研究，提出了纯收益还原法为土地补偿费计算较为合适的方法，认为农地补偿要以农地中收益最高用途的补偿费为计算依据。陈龙乾、黄贤金通过对市场经济的发展，土地作为商品，土地价格对土地补偿费的影响的研究认为：要依照市场价格来确定征地补偿费，认为市场规律确定了土地的价值。公共事业用地的征收征用，应以接近市场价格水平或基准地价来确定补偿标准；对于经营性用地的征收和征用，要参照农民被征集体土地相邻地块的土地的市场价来确定补偿标准，对其进行补偿2627。张永良对征地范围及征地制度进行了研究：认为随着中国经济体制改革而进入了市场经济体制以后，征地制度没有跟随着进行进一步的改革，导致了征地范围难以缩小。供地方式成为了国家使用权市场的一种情形，土地征收补偿由于受到国家使用权市场的限制，难以快速起步发展起来。同时，由于巨大的使用权市场的需求使土地征收补偿面临着巨大的压力，国家为了向建设单位供地，只有不断使用征地权。因此，其理论认为，我国房地产开发土地使用权应完全交给国家土地使用权市场和土地征收补偿使用权市场来完成，主要交给土地征收补偿使用权市场来完成。国家在整过的过程中只要对国家土地资源的宏观控制权进行严格地执行就行了。陈颐通过对被征用土地的农民的保障制度的研究：理论认为因为农民集体所有土地具有自身的产出和保障功能，所以在征收征用农民集体所有土地，进行经济补偿时，应建立健全社会保障机制，建立社会保险，只有这样才能从根本上解决失地农民的生活问题，即以土地进行保障28。2、关于房屋征收的研究（1）征收中利益冲突及其调整机制的研究聂琦波29 、陈江红30对我国城市中房屋征收的利益冲突及其调整机制进行了研究：认为应建立一套客观、可操作性强、科学的，以市场为导向的城市房屋征收一系列政策体系，重点对征收补偿进行规范，以有效解决征收中利益冲突的焦点，达到有效地调控城市征收中的利益冲突的目的。（2）市场化运作模式的研究花汉兵通过对苏州市城市房屋征收中实行招投标的可行性的研究，在谈征收项目实行招投标的可行性中认为：建立了具体的征收项目招投标的完整机制和管理体系31。在上海港工程征地动迁的市场化探索中（邓筱鹏），研究了土地征收补偿的市场化运作方式，以上海市外高桥港区工程建设过程为对象进行了分析研究。在探索征收补偿居住房屋按市场化价格补偿的新路中（谭培海、金吉甫），提出了具体的方法，重点研究了市场化评估征收补偿房屋的补偿价格问题32。在推进城市房屋征收规范管理运行体制和思考中（许洪义），结合实例，建立了可行的运作管理体制，研究了规范化管理在城市房屋征收运行流程中的作用33。（3）征收中关于利益均衡机制的研究卢晓虹在征收补偿引发政府职能的思考中，对征收补偿过程中政府各职能部门的定位和所起的作用进行了研究，借鉴其他国家和地区的做法，对政府充分运用行政资源、妥善协调利益关系、及时化解矛盾提出了对策建议34。曾国平、许俊桦在政府在城市征收中的角色定位中，对公共行政学对征收中存在的一些问题进行了研究，提出政府在征收中要正确定位，把政府在征收中的角色定位为人民利益的保护者、公共利益的协调者、社会秩序的维护者、征收规划的指导者和依法征收的监督者35。1.4本文的研究意义芜湖经开区集体土地征收补偿，依法主要为：货币补偿，产权置换，对违法建设不予补偿。本文主要亮点：在征收补偿过程中，把产权置换和货币补偿有机的结合起来，根据国家关于2050年全民达小康生活水平的标准，科学合理的实行人均35平方米征收面积产权置换的最高限制，余下的房屋面积实行货币补偿，同时对违法建设依法不予补偿。对解决土地资源紧张，理顺目前焦着状态的房地产市场关系，抑制高房价，有一定的借鉴意义。而对集体土地上的房屋征收中，实行产权置换的限制，在北京、上海、南京等地都有一些相关的规定，只是比较模糊和抽象，难以操作。而芜湖经开区对集体土地上的房屋征收方案，比较细化明确，更加规范而己。1.5研究方法论文通过应用研究和对策研究。通过理论联系实际、将定性分析与定量分析相结合的方法，将多种评价方法相结合，经过大量文献阅读与研究，在吸取他人的经验的基础上，通过从事大量的城市郊区集体土地的征地拆迁工作实践，完成了本论文的写作。绪论基本理论实际问题解决问题集体土地征收补偿的基本理论及国内外经验相关政策及法律分析和理论依据违法建设的问题及对策结论芜湖经济技术开发区集体土地征收补偿方案设计及执行效果分析研究问题，提出解决方案资料来源：作者整理实行人均35平方米最高住房标准限制问题及对策基本框架图11集体土地征收研究框架与内容罗辑关系第二章集体土地征收补偿法律及政策2.1法律依据及征地制度简介城市郊区集体土地的征收补偿，根本的法律依据是中华人民共和国宪法，以及根据宪法制定的土地管理法，城市郊区集体土地的征收补偿和国有土地上房屋征收与补偿一直是各地区在城市发展和扩张过程中的难题，近年来，有关理论研究和实践发展较多，全国各地出现了各自不同的相关政策、法律法规、城市郊区集体土地的征收补偿实践。2.1.1征收补偿的法律依据 宪法修正案：“第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。第十三条公民的合法的私有财产不受