【商业地产】北京右安门内大街商业项目营销策划提案_159PPT_2008年_日新伟业

Copyright by RIXINWEIYE Consulting All rights reserved. 2008.7 WWW.RIXINWEIYE.COM 右内商业项目 |提案 | PROPOSAL 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 + 项目条件 + CONTENT 目录 + 项目商业环境研究 + + 项目核心问题 + + 客户研究 + + 项目定位方向初探 + + 产品建议 + + 营销建议 + 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目条件 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目条件 /项目位置 项目位置 项目位置： 北京市宣武区右内大街 28号院 项目条件 /项目位置 项目位置 位于北京市宣武区右内大街 28号院，右安门内大街东侧，半步桥（南街）北侧 北临宣武区师范学校附属小学 南临华堂商场 项目处于北京市南二环，地理位置较好，路网密集，交通发达 是城市中心有限的改建项目之一 关键词：二环内，右内大街 项目条件 /技术指标 大部分面积为回迁，商业承担价值主力部分 商业与住宅的价值关系？ 规划上看，商业的二层、三层为价值实现的难点。 A.技术经济指标总表 总用地面积 : 2.06公顷 规划总建筑面积 : 12.50万 m 其中地上 : 9.00万 m 地下 : 3.50万 m 地上建筑中 : 商业及配套 : 1.80万 m （占 20%） 住 宅 : 7.20万 m （占 80%） 回迁房建筑面积： 53000 m(按回迁率 100%计算） 容 积 率 ： 4.37 建筑密度 ： 37.1% 绿 化 率 ： 20.6%（不含预留教育用地） 建筑高度 ：地上 218层 地下 3层 规划人口 ： 828户、 1935人 其 中 ：原有 500户、新增 317户 机动车位 ：地下 570辆、地上 44辆（住宅按 57%， 469辆；公建 145辆） 非机动车位： 2074辆 ,均停地下 商业 1-3层 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目条件 /技术指标 B.配套建筑指标一览表 配套总建筑面积 27196 m 14055m/千人 具体如下 ： 1.教育建筑面积 : 722 m（其中新增户数配建为 120m ） 2.卫生站建筑面积 : 27 m 3.便民店建筑面积 : 307 m 4.居委会建筑面积 : 54 m 5.综合服务站面积 : 86m 6.机 动 车 库 ： 1.80万 m 7.非 机动 车 库 ： 0.50万 m 8.地上市政建筑面积 : 0.01万 m(含煤气调压、垃圾房等） 9.地下市政建筑面积 : 0.29万 m(含变电所、生活及消防给水、中水处理、热力、弱电机房等） C.小户型套型比例 1、 90平米以下住宅共 572套 2、 90平米以下住宅建筑面积 5.06万 m 占住宅总面积的 70.3% 项目条件 /项目进度 项目进度： 拆迁进行中，大部分民房、厂房尚未拆迁 项目拆迁难度较大，为系统工程。 项目条件 /项目四至 北侧： 宣武区师范学校附属第一小学 南侧： 华堂商场 本案 西侧： 宣武红旗业余大学 北京一建 九合人家饭店 东侧： 天隆华美综合市场 露天摊位及小吃 市场入口 本项目所处北京二环右安门内大街位置 。 周边的公建配套以及道路交通系统已经很成熟 。 地块内部不规则，地势平坦 。 项目条件 /重点公建配套 项目位置 ：中轻宾馆 ：国华酒楼 ：宣武区师范学校附属小学 ：天隆华美综合市场 ：华堂商场 ：万博商厦 ：红旗业余大学 ：圣鑫全洗浴 ：北京康桥医院 ：金泰开阳大厦 属老城区公建配套比较成熟，商业发展不够完善 。 公交站点 线路： 19、 395、 414、626、 717路均到项目位置 项目条件 /道路 交通条件 西侧： 右安门内大街双向四车道路面平整 东侧： 小区路路况一般 南侧： 半步桥街路面平整 北侧： 道路狭窄路况较差 从路网尺度看，西侧右内大街对于商业有一定的支撑。 项目条件 /项目地块商业价值分析 根据项目用地的 商业价值 ，可以将用地划分为 A、 B、 C、D四部分，针对不同的地块，有不同的价值体现。 A： 本地块右安门内大街北端与牛街商业聚集带相连，街边商业比较成熟，路面较宽，客流量大，学校、公司等潜在的客源发达 商业价值最高。 B： 本地块南侧建有华堂商场，形成商业竞争，但也同时起到客源的相互带动、促进的作用以东是综合市场形成商业竞争，地摊摆设等秩序凌乱得不到有序治理，对新开发商铺有不良影响 商业价值次之。 C： 本地块以北建有师范小学，现状没有小区入口 地块价值较低。 C： 本地块相对封闭，主要客源针对小区内部 商业价值最低。 商业价值的不均衡性 项目条件 /项目地块居住价值分析 根据项目用地的 居住价值 ，可以将用地划分为 A、 B、 C、D四部分，针对不同的地块，有不同的价值体现。 A： 本地块为东西向住宅，朝向相对较差，道路车流量大，会有噪音和空气污染，但视野开阔 居住价值一般 。 B： 本地块为南北向住宅，以南建筑项目较规整，景观良好，出行购物便利 居住价值较好 。 C： 本地块为南北向住宅，以北是师范小学，比较喧嚣，现状无小区入口，出行较远 居住价值一般 。 ： 本地块为南北向住宅，可享用的地块较多，相对安静，处于小区住入口的位置，出行方便 居住价值最高 。 居住价值档次的不均衡 + 项目条件 | 小结 + 核心区里的 “ 老城区 ” ，公建配套成熟。 路网对于商业价值有一定的支撑 商业承担了本项目价值的主力部分 住宅存在价值档次的不均衡性 商业二层、三层为价值实现的难点 商业规划价值的不均衡性 项目商业 环境研究 项目商业环境研究 /中观商业环境研究 /两大商圈 【 两大商圈支撑西南二环生活圈 】 马连道商圈 宣武门商圈 马 连 道 商 圈 右内 28号院 项目商业环境研究 /中观商业环境研究 /两大商圈 马连道商圈 一 .马连道商圈 马连道现在已不再批准住宅项目 ,而是 重点定位茶叶 、 图书 、 音像的大宗采购中心及百姓购物 (家乐福 )。 随着近几年的发展 ,马连道已形成了较有规模的商业影响力 , 目前 ,马连道地区已具有商业零售 、专业采购批发等功能 。 二 .宣武门商圈 重点为大型商业百货 ,如菜百 、 沃尔玛 、 崇光百货等大型百货及购物场所 。 其主要客源是来自西单商业区的共享客流 ,由于地理位置与西单接近以及经营定位上的互补性 ,宣武门和西单将会产生很强的合力 。 本案 宣武门商圈 本案 宣武门商圈 项目商业环境研究 /中观商业环境研究 /两大商圈 /对本案影响 一 .马连道商圈 右内区域生活便利性差 ,已是多年已久问题 ,该区域内居住者已习惯性的走出该区域内进行日常消费 ,马连道商圈正是该区域内最近的大型购物场所所在地 ,其品种繁多 ,价格合理 ,“ 家乐富 ” 就是该区域内居住者较为长去的购物场所 ,且大大分流 、 吸纳了大量消费 。 二 .宣武门商圈 大型百货的聚集地 ,且本案与此商圈道路交通及公共交通极为方便 ,更加大了居住者出行购物的频次 。 马连道商圈 右内区域指标 :华堂商场 日常购物分流 大型百货类购物强力吸呐 项目商业环境研究 /中观商业环境研究 /两大商圈 /对本案影响 宣武门商圈 【 两大商圈对于本项目存在较大的客户分流 】 马连道商圈 微观商业环境研究 /范围的划定 /本区域商业 天隆华美综合市场 大量底商 右内华堂店 本区域 集中型 商业包括右内华堂商场、天隆华美综合市场以及未来本项目商业 。 微观商业环境研究 /范围的划定 周边商圈发展成熟，辐射范围广，能力强 周边商圈存在对本区域的客户分流 目前项目周边商业尚未形成商圈概念 商业辐射能力小 【 适合打造半径 1公里核心商圈 】 微观商业环境研究 /集中式商业 /天隆华美综合市场 位 置 位于本项目东侧 占地面积 18000平方米 业 态 大型综合市场 开 发 商 北京天隆华美农副产品市场有限公司 经营模式 开发商自持，根据经营业主需要分割面积租赁 天隆华美综合市场 微观商业环境研究 /集中式商业 /天隆华美综合市场 经营业种 服装鞋帽 床上用品 箱包皮件 五金家电 文体用品 古玩字画 花鸟鱼虫 餐 饮 综合市场虽然业种丰富，但是运营商 规划较差 ，没有根据相同业种规划出集中的区域，而是任由业主随意选择业种经营，导致整个市场业种随意搭配，凌乱繁杂，整个 市场专业性差 ，产品质量参差不齐，整体档次较低 。 微观商业环境研究 /集中式商业 /天隆华美综合市场 租金水平 平均 3元 /平方米 /天 ，其中地域特产型产品店铺和特色店铺，如宠物店，租金水平较高，服装皮具型产品店铺租金水平普遍较低。 消费对象 为本地社区中老年人和外地来京务工者为主， 普遍消费能力较低 ，消费仅以满足日常生活需求 为主。 经营状况 较差，闲置率达 20%左右 ，日流水普遍 200元左右，经营较好的也只有 500元左右。 【 低端商业满足低层次配套需求 】 【 低层次配套商业市场实现价值较弱 】 分结论 项目线索 微观商业环境研究 /集中式商业 /右内华堂商场 位 置 位于本项目南侧 占地面积 12000平方米 业 态 中高档百货商场 经营模式 品牌商场 右内华堂店 微观商业环境研究 /集中式商业 /右内华堂商场 业种结构 为超市 为金银珠宝、化妆品、皮鞋皮具 为女装、内衣 为男装、运动 床上用品、童装童玩 家居用品、饰品、厨房家电、餐饮 租金水平 一层 40-60元 /平米 /天 , 2-5层为流水倒扣 微观商业环境研究 /集中式商业 /右内华堂商场 消费对象 主力消费群是 半径公里以内 新建小区的居民，如耕天下、世纪金色嘉园、清芷园 (南国花城 )、万博苑、中华家园、泰然居、万和世家、东华金座、枫桦豪景等小区业主，他们消费能力强，已不满足对生活必需品的大众消费， 追求时尚、娱乐、奢侈、品牌的消费 ， 中高档购物区域 是他们的首选。 经营状况 较好 ，华堂品牌百货与超市的联动，在半径 1公里内吸纳了 55-70%的顾客。但是消费对象普遍反映华堂 超市价格较高，百货品牌较少 ，选择余地小，价格也较高。 【 中高端商业满足高层次配套需求 】 【 品牌、时尚的配套商业实现价值较高 】 【 本项目应当与华堂产生商业互动 】 分结论 项目 线索 微观商业环境研究 /底商 /调研说明 调研区域：主要集中在项目周边街区。 调研人员：共计 7人，分成三组。 调研方法：问卷调查结合深访。其中经营业主调研为上门走访，消费者调研为随机拦访。 样本数量：经营者与投资者 30人次，消费者 20人次。 街区 业态 业种 街区 业态 业种底商 服装 底商 家居用品底商 喷绘 底商 文化用品底商 服装 底商 服装、服饰底商 餐饮 底商 餐饮底商 烟酒茶 底商 茶庄底商 图文 底商 保健品底商 五金家电 底商 服装、服饰底商 洗衣店 底商 喷绘、图文设计底商 餐饮 底商 房产经纪公司底商 服装 底商 书店、文具店底商 美容美发 独栋商业 饭店底商 中介 独栋商业 医院、门诊底商 洗衣店 独立商铺 中国移动底商 小型商店 底商 美容美发底商 网吧 独立商铺 美容美发底商 台球厅 底商 五金建材底商 五金家电 底商 冷饮、烟酒底商 汽车护养 独立商铺 冷饮、烟酒底商 糕点 底商 宠物用品底商 五金 独立商铺 宠物用品底商 刻字、打印 底商 饰品独立商铺 美容美发 独立商铺 超市底商 烟酒 独立商铺 银行独立商铺 药店 底商 育婴用品底商 殡葬用品底商 陶瓷右安门内大街右安门内大街南横西街白纸坊东街白纸坊东街独栋商业 饭店右安门内大街 南横西街 商业部分 /商业概况 /环境意向 白纸坊东街 微观商业环境研究 /底商 /环境意向 本区域底商规划凌乱，档次偏低 微观商业环境研究 /底商 /业态构成 经营业态分析百货10%五金0%烟酒30%服装60%家电0%餐饮0%其他0%烟酒百货五金服装家电餐饮其他从业态构成上看，主要以服装与日常生活类为主，休闲娱乐类严重缺乏。 微观商业环境研究 /底商 /经营时间分析 经营时间分析4-5年44%6 年 及 以 上17%2-3年22%2 年 以 下17%2 年 以 下2-3年4-5年6 年 及 以 上从经营时间上看，大都在 4-5年。 经营面积2 0 及 以 下32%2 0 - 4 0 47%4 1 - 6 0 16%6 1 - 8 0 5%2 0 及 以下2 0 - 4 0 4 1 - 6 0 6 1 - 8 0 微观商业环境研究 /底商 /经营面积分析 从现有经营面积来看，主要 以 20-60平米 的小分割面积为主。 从租金水平上看， 3-6元 /平米 .天占到了 40%以上。 微观商业环境研究 /底商 /租金水平分析 商 铺 租 金 ( 单 位 : 元 / 平 米 . 天 ) 分 析3 元 及 以 下19%1 0 元 及 以 上6%6 元 - 1 0 元13%自有19%3 元 - 6 元43%自有3 元 及 以下3 元 - 6 元6 元 - 1 0 元1 0 元 及 以上日流水分析1500-200026%2 0 0 0 1 以 上5%1000-150016%500-10005%5 0 0 以 下48%5 0 0 以 下500-10001000-15001500-20002 0 0 0 1 以 上 微观商业环境研究 /底商 /日流水分析 从日流水上看，大都在 500元以下。 装修分析简装92%精装8%其他0%精装简装其他 微观商业环境研究 /底商 /装修分析 从装修上看，简装为主流，感觉脏、差。 + 商业环境研究 | 小结 + 两大商圈在百货类消费上对本区域具有较大的客户分流 区域内低端市场类业态实现价值较低 品牌时尚类业态实现价值较高 项目周边底商业态主要以低端的服装与日常生活类为主 项目周边底商较低端、分散，装修较差 底商经营面积大都以 20-60平米的小分割面积为主 底商的租金水平大都在 3-6元 /平米 .天之间 底商经过了较长经营时间，经营情况仍然较差 项目 核心问题 项目核心问题 根据区域环境及项目特性引出的关键问题 商业氛围较弱的区域如何实现价值较高的商业 ? 商业如何迅速变现 ? 商业与住宅如何价值互动 ? 业态、产品如何定位 ? 如何保证开发商品牌可持续性 ? 在商业氛围较弱的区域如何实现项目 商业 价值的最大化 ？ 客户研究 区域客户特点 客户构成 区域人口结构年龄比重偏大，居民多为一些老企业、工厂退休职工。 客户研究 /区域客户分析 客户构成老年（51岁以上）60%中青年（19- 50岁）20%青少年（1-1 8岁）20%分结论 【 区域人口结构老龄化 】 清芷园：本区域内较新楼盘，一般为公司白领及高管中青年比重较大。 客户研究 /区域客户分析 新安北里 万博苑 万和世家 育人小区 里仁小区 本 案 清芷园 育人小区：水里、电力宿舍。老年人占 40%，中青年 20%，儿童 20%。 里仁小区：旧小区，退休职工，老年人比重较大。 万和世家：老年人占 60%，小孩占 10%，中青年 30%。 新安北里 ： 儿童占 20%，老年人占 50%以上，中青年 15%。三口之家、退休职工。 万博苑： 2002年入住，在此区域内属于比较新的小区，中青年居多。 分结论 【 区域内企业多为国有企业 】 客户研究 /区域客户分析 本 案 回民医院 北京中建一公司 经济日报社 宣武区师范学校附属小学 华堂商场 北京电力公司 红旗大学 项目所处区域商业价值被低估 ； 本区域内人口结构以国企退休职工，老年人为主，消费意识比较落后，购买能力有限 ； 中青年虽然人数相对较少，但具有较强的消费力，消费意识比较强，对时尚、品牌等比较敏感。 区域客户特点 客户构成 新安北里 万和世家 育人小区 万博苑 里仁小区 清芷园 回民医院 北京中建一 公司 经济日报社 宣武区师范学校 附属小学 北京电力公司 红旗大学 华堂商场 客户研究 /区域客户分析 本 案 区域客户特点 客户构成 楼盘名称 青少年 中青年 老年人 家庭结构 客户描述 清芷园 20% 70% 10% 以两口之家居多 公司白领为主 万博苑 20% 60% 20% 以两口、三口之家居多 公司白领为主 重点案例： 本区域内比较新的楼盘以中青年为主要群体，也形成了不可忽视的消费力量。 客户研究 /区域客户分析 区域客户特点 客户构成 【 人口“置换”正在发生，高成长性消费群体正在逐步壮大。 】 客户研究 /区域客户分析 分结论 项目所在地商业发展具有较大潜力： 随着旧城改造，政府政策指向，性价比较高的南城区域将吸引更多人来此置业。 周边新房逐步盖建，旧房拆迁，人口结构在未来的几年内会得到改变， 由衰退型变更为成长型 ，这样新生的主力消费群体将会代替老年消费群体，从而爆发出惊人的的消费量。 区域客户特点 客户构成 社 区 企事业单位 年龄结构 家庭结构 互 换 子 女 红旗业余大学流动性消费 外地人、经营者、个体商户 客户研究 /区域客户分析 消费暗流会在未来 1-2 内爆发 经营业主学历分析高中及以下72%硕士及以上0%大学本科6%大专22%高中及以下大专大学本科硕士及以上 客户研究 /区域客户需求调研 经营者与投资者调研 本次调研业主学历大都在高中及以下 。 客户研究 /区域客户需求调研 经营者与投资者调研 投资意向购买35%租赁59%其他6%购买租赁其他从意向上看，以租赁需求为主，但投资的需求也占到了 35%。 客户研究 /区域客户需求调研 经营者与投资者调研 如经营首先考虑因素租金10%环境29%客流量51%建筑质量5%配套设施5%其他0%客流量租金环境配套设施建筑质量其他经营者首先考虑的因素为客流量与经营环境。 面积需求100-1200%120-1502 1 3 022%1 5 0 以 上6%31-5027%51-8022%81-1006%2 0 以 下17%2 0 以 下2 1 3 031-5051-8081-100100-120120-1501 5 0 以 上 客户研究 /区域客户需求调研 经营者与投资者调研 从面积需求上看，大都需求 20-80平米的较小分割面积。 期望购买价格12000-1500040%15000-180000%18000-2000020%8 0 0 0 以 下0%2 0 0 0 0 以 上20%8000-10000%1000-1200020%8 0 0 0 以 下8000-10001000-1200012000-1500015000-1800018000-200002 0 0 0 0 以 上 客户研究 /区域客户需求调研 经营者与投资者调研 从期望购买的价格上来看，大都认为在20000元 /平米以下 可以接受。 期望经营业态烟酒19%其他13%家电0%餐饮19%五金0%百货6%服装43%烟酒百货五金服装家电餐饮其他 客户研究 /区域客户需求调研 经营者与投资者调研 从期望经营的业态上来看，有 43%的人选择了服装类，共有 38%的人选择了餐饮和烟酒。 期望相邻业态家电10%其他14%餐饮38%服装38%烟酒0%百货0%五金0%烟酒百货五金服装家电餐饮其他 客户研究 /区域客户需求调研 经营者与投资者调研 从期望相邻的业态上来看，大都希望相邻餐饮与服装。 客户研究 /区域客户需求调研 消费者调研 年龄分析31-35岁12%56-60岁0%26-30岁46%36-40岁12%6 0 以 上 岁0%20-25岁18%51-55岁6%46-50岁6%41-45岁0%20-25岁26-30岁31-35岁36-40岁41-45岁46-50岁51-55岁56-60岁6 0 以 上 岁从随机调研的消费者构成来看，26-30岁占到了主力部分。 注：调研时间为工作日下午。 工资水平5000-800020%3000-500030%2000-300040%8000-100000%2 0 0 0 以 下工资水平10%工资水平2 0 0 0 以 下工资水平2000-3000工资水平3000-5000工资水平5000-8000工资水平8000-10000 客户研究 /区域客户需求调研 消费者调研 从消费者的工资水平来看，大都在 2000-3000元 /月（由于国人保守的特性，应予以修正） 客户研究 /区域客户需求调研 消费者调研 消费倾向超市23%商场23%批发市场15%其他12%特色小店27%从消费倾向上来看，对于特色小店，尤其对于具有很好的购物感受的小店具有一定情节，其次是商场和超市。 + 客户研究 | 小结 + 区域内客户老龄化严重，中青年虽然较少，但成为了较大的消费力量 从未来发展看，中青年为高成长性消费群体，具有潜在的巨大消费能量 从经营者与投资者需求上看，需求面积为较小分割的面积，需求业态为服装、餐饮与日常生活类，承受单价大都在 20000元 /平米以下，权重因素主要为客流量与环境 从消费者消费倾向上看，更希望有到特色、享受环境的小店去购物、休闲 在售可比 项目分析 所属商圈：崇文门 商铺类型：社区住宅底商 规模：占地 16.8万平米，建筑面积 48万平米，商业面积 3万平米 销售方式：可租可售 装修状况：毛坯 地理位置：崇文区广渠门内大街东花市南里 环线位置：二环以内 交通状况：地铁、 3路、 57路、 23路、 715路、723路、 610路等多条公交线路直达 开 发 商：北京京都房地产开发有限责任公司 销 售 证： 40年产权： 开间面积： 47平方米 -5000平方米 价格： 25000元 /平方米 (均 ) 在售可比项目分析 /富贵园 /概况 富贵园项目概况 历史价格 记录时间 均价 最高价 最低价 价格描述 1 2008-7-1-至今 25000元 /平方米 2 2008-5-14 25000元 /平方米 目前项目只售不租 3 2008-3-11 25000元 /平方米 4 2008-3-11 7元 /平米 .天 5 2007-12-17 16000元 /平方米 15000元 /平方米 一次性付款、银行按揭 6 2007-12-17 7元 /平米 .天 6元 /平米 .天 押三付一 7 2007-9-24 16000元 /平方米 15000元 /平方米 一次性付款、银行按揭 8 2007-5-31 16000元 /平方米 一次性付款、银行按揭 9 2007-5-31 7元 /平米 .天 6元 /平米 .天 押三付一 10 2006-12-30 20000元 /平方米 11 2006-12-30 7元 /平米 .天 6元 /平米 .天 价格为出租价格 12 2006-12-22 25000元 /平方米 一次性付款、银行按揭 富贵园价格走势 在售可比项目分析 /富贵园 /价格走势 【 价格平稳，均价 25000元 /平米，租金 7元 /平米 .天 】 内场空间： 共分 5层 (地下 2层，地上 3层 )， 总面积超过 3万平米 ， 整个商业空间从功能上可分： 物流和大型商场 两大主体空间。 物流空间设有大容量的货物库房，并且 地下二层设有专业的商业物流车库 ， 全部采用人车分流设计， 同时拥有多部 大型货梯和 207席泊车位 ，能宪全满足商家的货物采集，供应。 2层还特设有独立的办公区 ，十分适合大中型商家的营业需求。 营业空间： 空间全部采用 大跨度、贯通式 的建筑设计， 同时 大尺度、敞开式 的建筑格局 在售可比项目分析 /富贵园 /产品类型 【 大跨度、贯通式，大尺度、敞开式的设计，产品易分割 】 业态定位 ：大型百货超市，电器，家屠用品，服装，餐饮，娱乐，健身等 3000平方米的星级 休闲会所 ，融商务中心、阅览、娱乐于一体，有游泳池、健身、按摩、美容、棋牌、乒乓球、阅览、儿童室等功能室的设置 在售可比项目分析 /富贵园 /业态定位及招商情况 物美投资集团 签约该广场的二、三层，总体量约 2万平方米； 大中电器 将入驻地下一层，约 8000多平方米。 业态定位 招商情况 【 百货，餐饮，休闲，娱乐 】 所属商圈：两广大街 商铺类型：社区住宅底商 销售方式：销售 装修状况：毛坯 规模： 占地面积 9280平方米，总建筑面积 107000平方米，其中商业建筑面积 36000平方米 地理位置：宣武区广安门内大街 200号 环线位置：二环以内 交通状况：地铁二号线、地铁四号线、地铁七号线：特 5、 5、 6、 10、 38、 48、 57、 381、 477、 613、 626、687、 717、 715、 917、 917支、 109电车等 25条公交线路 开 发 商：北京房地产开发置业股份有限公司 开间面积： 15平方米 -100平方米 价格： 23800元 /平方米 (低 ) 38000元 /平方米(均 ) 78800元 /平方米 (高 ) 在售可比项目分析 /北京金色佳国际珠宝城 /概况 北京金色佳国际珠宝城概况 项目 2008年 4月开始招商， 2008年 8月入住， 2008年 10月正式开业。 项目商业总建筑面积： 36000平米，1-3层面积 16848平米，地下一层3906平米。 三层 28000元左右，一层外铺 78800元左右，二层 40000元左右 独立商铺 ，起价 23800元，每套最低总价 37万元起。 在售可比项目分析 /北京金色佳国际珠宝城 /价格 北京金色佳国际珠宝城价格 【 各层差价大，小分割低总价 】 商城内涵盖了 活力时尚商铺 、世界名品店。 商城经营国内外知名黄金、铂金、钻石、珍珠、翡翠、玉石、水晶、银饰产品 . 打破北京同类市场产品单一经营模式，一站式采购京城独有。 集交易会展、珠宝鉴定、钻石加工、黄金交易、网络商贸、专业物流于一体，京城升级精华版的珠宝城。 在售可比项目分析 /北京金色佳国际珠宝城 /业态 业态 【 专业卖场，一站式珠宝商业中心 】 在售可比项目分析 /北京金色佳国际珠宝城 /产品类型 层高： 4米 5，地下二层至地上三层为商业 开间面积： 15平方米 -100平方米 北京金色佳国际珠宝城产品 在售可比项目分析 /考拉社区 /概况 所属商圈：两广大街 商铺类型：社区住宅底商 规模：项目占地面积 :11455平方米，总建筑面积 :61703平方米，商业建筑面积约 5000平方米 销售方式：可租可售 容 积 率： 4.11 装修状况：毛坯 地理位置：宣武区鸭子桥路 21号 (白纸坊桥西 100米 环线位置：二至三环 交通状况： 414、 800、 604、 10、 340、 49、 5、 716、732、运通 102、 202 开 发 商：北京城乡中昊房地产开发有限公司 销 售 证： 40年产权：京房售证字 (2006)195号、京房售证字 (2006)376号、京房售证字 (2008)95号 价格： 28500元 /平方米 (均 ) 29000元 /平方米 (高 ) 历史价格 记录时间 均价 最高价 最低价 价格描述 1 2008-6-20-至今 28500元 /平方米 29000元 /平方米 此为住宅底商售价 2 2008-6-20 6元 /平米 .天 此为商业楼租价 3 2008-5-19 20000元 /平方米 28500元 /平方米 4 2008-5-19 6元 /平米 .天 5 2008-4-2 20000元 /平方米 28000元 /平方米 6 2008-4-2 5元 /平米 .天 7 2008-1-2 20000元 /平方米 28000元 /平方米 一次性付款、银行按揭 8 2008-1-2 5元 /平米 .天 押三付三 在售可比项目分析 /考拉社区 /价格 【 均价 28500元 /平米 .天，租金 6元 /平米 .天 】 商业建筑面积约 5000平方米， 2007年 12月 22日正式开盘， 2007年 12月 31日入住。 地下一层和首层为商业 面积区间： 100-190平米 标准层层高为 2.8米，净高 :2.55米 . 商业层高为 3.9米。 在售可比项目分析 /考拉社区 /产品 + 在售可比项目分析 | 小结 + 项目周边底商均价 25000元 /平米，租金 6-7元 /平米 .天 销售情况一般 灵活性，小分割，低总价易于出售 业态以生活类为主的易于销售 项目定位 方向初探 化妆品 珠宝 家电 服装 大型购物中心 家具 日用百货 项目定位方向初探 /方向可能性 /大型购物中心 大型购物中心 影院 酒吧 网吧 歌舞厅 娱乐中心 洗浴中心 KTV 项目定位方向初探 /方向可能性 /娱乐中心 娱乐中心 服装 家电 健身中心 餐饮 社区配套中心 银行等公共配套 生活日用品超市 项目定位方向初探 /方向可能性 /社区配套中心 社区配套中心 网吧 健身中 心 服装服饰 陶吧 休闲生活中心 咖啡厅，茶馆 KTV 项目定位方向初探 /方向可能性 /休闲生活中心 休闲生活中心 项目定位方向初探 /方向研判 /大型购物中心 大型购物中心 操作复杂，难度大 不易快速变现 存在与华堂同质竞争 项目定位方向初探 /方向研判 /娱乐中心 娱乐中心 区域环境不支持 对投资客吸引力小 风险大 项目定位方向初探 /方向研判 /社区配套中心 社区配套中心 农贸市场中低端客户存在分流 不利于提升项目价值 对投资客吸引力不大 供应需求支持 项目定位方向初探 /方向研判 /休闲生活中心 休闲生活中心 与华堂充分互动 有利于提高项目价值 对投资客吸引力大 区位环境支持 辐射力较大 与项目住宅互动 兼具配套中心功能 + 项目定位方向初探 | 小结 + 与华堂充分互动 有利于提高项目价值 对投资客吸引力大 区位环境支持 辐射力较大 与项目住宅互动 兼具配套中心功能 【 项目初步定位 休闲生活中心 】 项目定位 以体验式购物、娱乐、餐饮为主线，兼具配套功能的商业中心 Recreational Center of District 整体定位 休闲生活中心 右内 RCD 形象定位 城市感 现代 强调品质 享受购物情景 右内 RCD 富饶休闲生活广场 引领南城商业新理念 项目定位 /业态定位 /-1F -1F业态定位 便民中档超市 小型健身中心 便民中档超市 物美、京客隆、天客隆等，为周边居民提供充足的生活便利，同时吸引小商品市场的客源。 小型健身中心 良子健身、氧吧、 SPA、瘦身 项目定位 /业态定位 /1F 1F业态定位 休闲购物 外贸休闲服装 饰品店 精品专卖店 休闲购物 外贸休闲服饰、精品专卖、音像中心、国内中档品牌服饰 项目定位 /业态定位 /2-3F 2-3层业态定位 休闲吧 咖啡厅、茶楼、陶吧、音乐水吧，网吧 轻型办公 吉他培训、英语培训、小型广告公司 + 项目定位 | 小结 + 整体定位：休闲生活中心 右内 RCD 形象定位：城市感 现代 强调品质 享受购物情景，富饶休闲生活广场 业态定位：便民中档超市 ,小型健身中心 ,休闲购物 ,休闲吧，轻型办公等 【 根据 区域 居民特性量身打造休闲生活中心 ， 充分满足 区域 配套 需求 】 产品建议 商业部分 /休闲商业 /前景 休闲商业的发展是基于恩格尔系数的不断下降，马斯洛需求理论的不断升级，人们越来越注重基本需求之外的休闲消费，从而带动了整个休闲产业的发展。 现代人已从传统 目的型消费进入休闲型购物 ，在工作节奏繁忙、生活压力日益增加的情况下，一个消费中心应是一个人们放松心情、休闲娱乐的地方，任何一个商业地产项目都 不能脱离 “以人为本” 的设计与服务。 休闲商业的前景 商业部分 /休闲商业 /构成元素 休闲商业的必要因素 良好的位置 准确的市场定位 投资商的雄厚实力 商业组合及入驻商家实力 休闲商业的休闲元素 品位细节 座椅、雕塑、街头小品等，强调互动和趣味性 光概念特色 强调灯光布置，与街景和建筑相呼应，创造一个高处俯瞰以及夜景的视觉亮点 消费与休闲互动 环境氛围风情化、特色化，可以促进消费的增长 商业部分 /休闲商业 /示意图片 香港铜锣湾 杭州信义坊美食休闲商业街 新加坡乌节路 商业部分 /休闲商业 /示意图片 世界城 光谷步行街 巴黎的香榭丽舍大道 商业部分 /休闲商业 /示意图片 休闲商业街 环境幽雅的餐厅 别致的展示橱窗 局部趣味性装饰 鲜艳柔和的灯光色彩 室内休闲的购物环境 特色小店 步行小道 特色休闲场所 商业部分 /休闲商业 /示意图片 商业部分 /设计原则 立面、建筑细节强调品质感、现代感 模块化、小分割、多组合，利于销售 增加廊架等建筑细节，营造灰空间，便于商业内外之间的联系 增加休憩空间，与景观结合形成独特的视觉景点 强调地块内外景观的呼应和融合，强调标志性和独立感 设置部分的室外楼梯，以便增加 2-3层的商业价值 设计原则 商业部分 /设计原则 /示意图片 小分割，多组合 立面强调品质和现代感 室外扶梯 立面强调品质和现代感 商业部分 /设计原则 /示意图片 廊架的运用，使得室内外空间有机的联系在一起 高挑空，大面积落地窗，沿街有很好的展示性 独特的商业入口，体现标志性和独立感 商业部分 /业态面积比例 业种比例及所需面积 项目 项目细则 比例 % 备注 休闲餐饮 酒吧、茶坊、咖啡馆 10-15 通常单位酒吧经营面积 100-500平米间。且夹杂 1、 2处较大型连锁餐饮，分布在三层 精品超市 中档、偏日常消费类、食品类业种 15-20 负一层整层可用商业面积 流动餐饮 风味小吃、港台美食、自动器械 - 流动性质，面积不计 亲子娱乐 露天电玩、亲子乐园 2-5 设二至三个点为适宜，分布在三层 休闲娱乐 KTV、舞厅、陶塑、健身中心、桌球、壁球 15-20 主要以上三层为主，需求面积较大 购物场所 精品服饰、礼品、运动休闲、玩具、宠物商店、电子商店、书店、文具店等 15-20 单位面积 20-150平米，大小结合、服饰类在一层，玩具、文化用品类在二层 服务场所 美容、瘦身、银行、邮局、便利店等 10-15 含走道、设备间、公共设施等必要配套，单位面积在 100 200平方米，根据业种的租金承受能力，银行、邮局、便利店等分布在一层，美容、瘦身等分布在二层 通讯服务 手机专卖店及维修点、电信营业厅等 5 面积需求相对较大，分布在一层 雅致的咖啡厅 精品书店 情调茶馆 便利店 中档餐饮 商业部分 /业态 /示意图片 美容 西饼屋 精品服饰 礼品店 商业部分 /业态 /示意图片 住宅部分 /商品房 /单体示意 住宅部分 /商品房 /单体示意 住宅部分 /商品房 /产品建议 产品建议 建议住宅产品做成城市公寓的形式，具体考虑因素如下： 地理位置 二环内，极佳的地段，便利的交通 ； 考虑到商业与住宅之间的互动关系 户型 一居 两居 三居 面积区间（平方米） 40-60 70-90 100-1290 所占 面积比例 30% 60% 10% 户型面积指标 住宅部分 /商品房 /户型示意 两居户型示意： 70-90 三居户型示意： 100-120 住宅部分 /商品房 /户型示意 一居户型示意： 40-60 营销建议 本项目区域租金情况 主街区及可比主力型商业 商业体量 （平方米） 平均租金 （元 /天 /平米） 右内大街 约 10000 5 半步桥街 约 5000 4 里仁街 约 2000 3.5 白纸坊东街 约 8000 4.5 天隆华美综合市场 18000 3 本项目同等区域项目租金水平 4.06 本项目租金价格推理 营销建议 /租金价格推理 本项目商户承租水平 项目 楼层 经营商户租金报价下限（元 /天 平方米） 经营商户租金报价上限 （元 /天 平方米） 精品超市 B1 3 5 休闲服饰、运动休闲 F1 4 8 银行、邮局、便利店 F1 3 6 通讯服务 F1 4 7 美容、瘦身、健身 F2 3 6 玩具、文化、礼品、 宠物 F2 3 5 休闲餐饮 F3 3 5 娱乐 F3 2 3 经营商户租金报价范围 3.12 5.62 经营商户平均租金报价 4.39 本项目租金价格推理 营销建议 /租金价格推理 本项目租金提升系数 从项目所在区域商业发展现状及终端客户群需求、消费心理考虑，填补了区域甚至整个南城的休闲商业的空白，本项目主题明确，业态丰富，且居二环内右安门奇缺位置，应该高于整个区域的商业租金水平。 商户租金报价与实际成交价之间，由于招商策略及谈判方式的不同，存在一定提升空间，这对本项目定价所要考虑的因素。 提升因素 提升比例 项目商业规划、地位优势 5% 商户实际成交价提升因素 5% 本项目租金价格推理 营销建议 /租金价格推理 商业物业租金基准价 所谓商业租金基准价