【商业地产】2008年南京房地产市场解读及2009年预测报告-易居-51PPT

1 易居中国 克而瑞信息技术有限公司 南京公司 二九年一月 2008年南京房地产市场解读及预测 2 第一部分、房 地产宏观 背景 国家宏观经济及政策背景 南京宏观经济走势情况 南京房地产开发投资情况 基本框架： 第二部分、南京 2008年房地产市 场 现状 分析 土地市场 商品住宅市场 第三部分、南京 未来房地产市场 走势 预测 未来宏观基本面预测 周期理论下的房产走势基本预测 未来房价走势预测 3 第一部分 背景 二 三 南京宏观经济走势情况 南京房地产开发投资情况 一 国家宏观经济及政策背景 4 经济基本面不支持房地产行业短期回暖 GDP增速四年来首次跌破 10% 投资增速略有回升、出口继续下滑 居民收入增长减缓 一季度 GDP增长速度为 10.6%，二季度降至 10.1%，第三季度 GDP骤降至9.0，为 4年以来首次降至个位数，经济增长下滑势头愈发明显。 前三季度，全社会固定资产投资116246亿元，同比增长 27.0%。 前三季度，出口额为 10741亿美元，同比增长22.3%，增速回落 4.8个百分点。 2008年前三季度，城镇居民人均可支配收入 11865元，同比增长14.7%，扣除价格因素，实际增长 7.5%，比去年同期下降 5.7个百分点 。 国家宏观经济及政策背景 /经济基本面 5 政策重心转向抵御国际经济衰退冲击 扶持房地产成为保经济增长重要一环 在国际经济环境进一步恶化的背景下，扩大国内投资、增加居民实际收入以促进内需也就成为我国当前抵御出口减速给宏观经济造成冲击的主要手段。 政策重心转向抵御国际经济衰退冲击 十七届三中全会上提出，将采取灵活审慎的宏观经济政策。 11 月 5 日召开的中国国务院常务会议进一步明确了未来一段时间内我国将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，会议上同时明确提出了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，据初步匡算，十项措施将在 2010 年完成 4 万亿元的投资。 十年后重提积极的财政政策和适度宽松的货币政策 国家宏观经济及政策背景 /政策面 6 11月份 ,我国国房景气指数为 98.46，比 10月份回落 1.22点，比去年同期回落 8.13点 ,这是该指数连续第 12个月回落。国房景气指数在从 08年 3 月份迄今的 20 个月里，呈现出倒 V 字型的发展走向。 94969810010210410610807-3月4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月08-1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月国家宏观经济及政策背景 /市场信心面 7 第一部分 背景 二 三 南京宏观经济走势情况 南京房地产开发投资情况 一 国家宏观经济及政策背景 8 2008年 1-3季度南京市完成地区生产总值 2781.60亿元，按可比价计算，比上年同期增长 13.0%。虽然高于全国水平，但与前几年增幅相比，有明显的下滑。 GDP 同比增长15.4 15.515.2 15.116.415.6 15.6 15.6131312.710111213141516172006年一季度二季度 三季度 四季度2007年一季度二季度 三季度 四季度2008年一季度二季度 三季度单位：%南京宏观经济 /GDP走势 增幅有所下滑 9 2008年 1-11月，全市城市居民人均可支配收入达到 21330.80元，比去年同期增长 13.7%。今年以来，全市消费品价格指数在年初高位开局后逐步回落，涨幅从一季度的 8.3%、上半年的 8.1%，降至 1-11月的 6.5%。 人均可支配收入增幅与居民消费价格指数增幅对比图0510152016月17月18月19月110月111月112月2008年1月 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月1-10月1-11月单位：%人均可支配收入增幅 居民消费价格增幅南京宏观经济 /居民购买力 人均可支配收入涨幅趋稳，物价逐步回落 10 最近国家出台了贷款利率下调、准备金率下调等政策，宏观调控政策有所放宽。08年 11月末金融机构贷款余额达到 7324.06亿元，比年初增长 15.6%，贷款规模比去年同期多出 1025.9亿元，比 10月末增加 165.86亿元。 11月份全市金融机构存款余额出现增高， 11月末为 8569.94亿元，比上月末增加 186.09亿元，比年初增长 20.1%。储蓄存款 2439.46亿元，比上月末增加 55.42亿元，比年初增长 21.3%。 南京市金融机构存贷款余额增幅走势-5051015202520 08 年1月 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月1-10 月1-11 月单位：%本外币存款余额增幅 本外币贷款余额增幅南京宏观经济 /金融支持 流动性具备 11 第一部分 背景 二 三 南京宏观经济走势情况 南京房地产开发投资情况 一 国家宏观经济及政策背景 12 2008年 1-11月房地产开发投资额达到 453.93亿元，相比去年同期增长 8.6，增速比上个月下降 6个百分点，增幅低于江苏省的水平，低于去年同期水平（ 34.6）。 投资增幅连续回落，表明持续低迷的市场会逐步减弱开发商投资的力度。在较长一段时间，房地产开发投资增幅将继续回落。 江苏省与南京市房地产开发投资增幅走势图010203040501-11月1-12月08年1-21-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月1-11月单位：%江苏 南京南京房地产开发投资 /总体投入资金增幅情况 13 图： 2 0 0 8 年1 - 1 0 月南京分物业开发投资比例办公4%商业7% 其他8%住宅81%2008年 1-11月住宅开发投资保持高速增长，同比涨幅达到 25，高于去年同期水平；办公投资增幅上涨，同比增长 11.2%；商业投资的增幅较为稳定。住宅投资依然是主流，占到 81。 南京房地产开发投资 /房地产主体分析 14 南京各项房产先行指标继续保持增长，1-11月住宅施工面积达到 2991.46万平方米，同比增长 10.8%，低于去年同期增幅（12.2% ）；累计竣工面积为 528.64万平方米，同比增长 70.3%。但从今年以来走势看各项先行指标的同比 增幅下行趋势明显， 未来这种趋势将继续。 从 施工面积与竣工面积之比 看到，呈现不断下滑的趋势，截至 11月为 5.65，远低于去年同期水平 (8.7)，表明开发企业市场信心不足，放缓开发进度。 图1 - 5 ：南京市房地产先行指标走势050010001500200025003000350008-2月3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月单位：万平米累计住宅施工面积 累计住宅竣工面积0510152025303508年1-2月1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月1-11月024681012住宅施工同比 施工面积/ 竣工面积之比南京房地产开发投资 /施工、竣工面积分析 15 1、国家宏观经济基本面 不支持 房产回暖，但房产、金融等政策正在逐步 放宽 。 2、南京宏观经济各项指标保持增长，但有所减缓，同时居民收入增幅减慢、物价高企一定程度上 弱化购房需求 。金融政策的逐步放宽，货币流动性初步具备。 3、通过南京房地产开发投资多种指标分析，南京房地产市场开发 信心趋弱 。 背景小结 16 一级市场（土地市场） 二级市场（商品住宅为主体） 市场规模 市场竞争情况 楼面地价分析 分布区域分析 市场供销规模 供求关系分析 成交均价分析 区域市场分析 第二部分、南京 2008年房地产市场 现状 解析 17 2008年 1-12月土地成交 380.49万平米，同比下降 60.6%；同期土地单价有所回落， 1-12月平均每亩单价 236.66万 /亩，较 08年下降 10.2%。 2003-2008年 南京市住宅土地供应、成交情况图615.5280.2612.2538.6966.43380.4902004006008001000120003年 04年 05年 06年 07年 08年单位：亿元050100150200250300单位：万元/亩土地出让面积 每亩单价土地市场 /市场规模 缩量显著 18 02141201201005270291421118202112021510010001020304050607007年1季度 07年2季度 07年3季度 07年4季度 08年1季度 08年2季度 08年3季度 08年4季度流标 底价成交 溢价0-50% 溢价50%以上08年以来土地竞拍十分冷淡，市场竞争程度明显下降，流标 5块，底价成交 54幅，仅 5幅溢价成交，而去年同期溢价成交幅数占比接近 50%。 土地市场 /市场竞争情况分析 竞拍冷淡 19 南京季度楼面地价走势图94618121452160718712466284031421754236522201537050010001500200025003000350006年1季度06年2季度06年3季度06年4季度07年1季度07年2季度07年3季度07年4季度08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度单位：元/平米2007年“地王”不断涌现，楼面地价不断攀升。但进入 2008年土地市场交易冷淡，楼面地价开始回落，全年平均楼板价为 1949元 /平米。 土地市场 /楼面地价走势 理性回落 20 2008年江南八区土地出让面积占一半以上，但随着郊区化趋势的加快，江宁、江北土地出让所占比例越来越高，未来江南八区、江宁、江北将呈现“三分天下”的趋势。 土地市场 /区域分布 江南八区52%江宁27%江北21%21 地块名称 拍卖时间 挂牌楼面 地价 成交楼面 地价 地价涨幅 （） 开发商 房地产市场反映 万科光明城市地块（ 2003G30) 2003-8-1 1685 2106 25 万科 市场尚处于培育期，该地块的出让基本奠定未来河西高档定位的基调。 宋都美域地块(2004G09) 2004-6-25 1917 2156 12.5 宋都 市场信心充足，成交价格破五进六。 融桥 中央花园地块（ 2006G32） 2006-9-19 2124 2952 39 融桥 05年河西基本无土地出让，并且经历 05年国八条洗礼，市场出现调整。而该地块的出让正是标志河西摆脱低迷进入快速发展的通道，房价高涨，成交价格破七望八。预此同时，河西正是提出房价破万的口号 仁恒江湾城地块（2006G72） 2006-12-27 1957 3416 74.57 仁恒 当年的地王，首幅百轮竞拍地块，从此南京进入土地市场的 “ 地王 ” 时代。河西房价上涨进入提速阶段。 万科金域缇香地块（ 2007G16) 2007-4-6 2861 5466 91.07 万科 成交价格破八望九，河西房价价值预期进一步提高。 仁恒黄山路项目（2007G53） 2007-10-24 4503 6861 52.38 仁恒 成交价格破九望万。 07年成交的三叉河地块，更具 “地王 ” 风采，但属于河西北片，其对比不具分析意义。 建邺区梦都大街 188号地块（ 2008G16） 2008-06-25 4882 4882 0 五矿 成交价格与 08年 4月成功破万，但于 6月又跌出万元。G16的底价成交和 G17的流标极大打击市场信心，大部分楼盘打出 98 99折的优惠价格，一家楼盘特价房降至 8000以下。进入下半年河西房价进入调整期。 建邺区滨江大道以东（ 2008G17） 2008-06-25 3980 流标 典型地块的拍卖 22 规模萎缩 土地市场冷清与商品住宅市场低迷形成 螺旋式互动 竞拍冷淡 楼板价回落 典型地块遇冷 土地市场小结 23 第二部分、南京 2008年房地产市场 现状 解析 一级市场（土地市场） 二级市场（商品住宅为主体） 市场规模 市场竞争情况 楼面地价分析 分布区域分析 市场供销规模 供求关系分析 成交均价分析 区域市场分析 24 商品住宅市场 /往年回顾 宏观经济及政策交相呼应的历史 2003-2007年 南京市商品住宅供应、成交情况图535.691475898.5790.5696.2902.4712.23662 674.3 685.4899.3991.1459.200200400600800100012002003 2004 2005 2006 2007 2008年单位：万平米01000200030004000500060007000单位：元/平米商品住宅上市面积 商品住宅销售面积 商品住宅销售均价房地产市场受经济基本面、政策影响都非常显著， 05年的国八条导致了大约半年时间的调整期，但由于经济基本面的向好，房地产迅速回暖； 06年虽然出台国六条，但政策作用基本被向好的基本面抵消，市场持续高速发展； 07年四季度的房产政策调整，导致房产市场进入调整期；随着 08年经济基本面的恶化，市场调整力度加大，但政策虽然放松，但依然无法扭转市场的颓势。 25 902.4268.38712.23265.5902004006008001000单位：万平米0 7 年1 - 1 2 月 0 8 年1 - 1 2 月全市、江南八区市场上市情况全市江南八区全市、江南八区商品住宅上市面积逐月走势02040608010008-1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月单位：万平方米全市 江南八区进入 2008年，市场持续低迷，开发商投资热情降低，推盘节奏减慢， 1-11月全市上市面积为712.23万平方米，与去年同期相比下跌 21.0%；其中江南八区上市量为 265.6万平米，与去年同期上市量基本相当。 从月度走势看，上半年全年上市高峰在 3月，大多数开发商在为传统旺季 4、 5月做准备；与上半年类似，下半年全市上市高峰出现在传统“金九银十”的 9月，也是本年的峰值，为 89.8万平米；临近年末，部分开发商业绩压力， 11月上市量达到 74.6万 平米， 12月上市量有所回落。 商品住宅市场 /市场规模 上市萎缩显著 26 进入 08年，购买力相对弱化，未来预期看空，市场弥漫观望情绪，市场交易低迷， 2008年南京的商品住宅成交面积为 459.2万 平方米，与去年同期相比 下跌 53.7%，其中江南八区成交面积为 171.2万平米，较去年同期下降 54.2%。 从月度走势看，全市销售面积走势基本呈现“一波三折”的走势：自春节以来，销售量逐月上升，在 6月达到 55.15万平米；自 7月开始，市场陷入 4个月的低迷期，“金九银十”不在；直到年末，开发商普遍降价与政策放宽的叠加效果初显， 11、 12月的成交量有所回升，分别为40.7、 65.3万平米 ，其中 12月成交量是全市最高点。 991.12374.04459.20171.2502004006008001000单位：万平米0 7 年1 - 1 2 月 0 8 年1 - 1 2 月全市、江南八区市场成交情况全市江南八区全市、江南八区商品住宅销售面积逐月走势01020304050607008-1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月单位：万平方米全市 江南八区商品住宅市场 /市场规模 销售不足去年一半 27 全市、江南八区商品住宅单月供销比走势01234508-1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月全市 江南八区南京市商品住宅可售量、去化周期走势图010020030040050060070008-1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月单位：万平米05101520商品住宅可售量 去化周期供求关系 供过于求矛盾持续加剧，市场存量消化压力持续增大 南京住宅市场供求关系同样经历了供不应求向供过于求转变的过程，尤其是进入08年，市场逐步进入供过于求的态势，大部分月份供应量均超过了市场成交量。从市场累计可售量来看，存量规模呈现增加的趋势，截至 12月全市 总可售量达到552.14万平米。 从去化周期来看， 11月前继续呈现快速攀升的局面，截至 11月底达到 17.2个月，12月份市场去化周期稍微下降，为 15.7个月， 未来消化压力依然巨大。 商品住宅市场 /供求关系分析 买方市场基本形成 28 成交价格 全市价格持续调整，江南八区依然处于高位 2008年南京的商品住宅成交均价为 6152元 /平米，同比上升 14.4%，其中江南八区成交均价为 9658元 /平米，同比上升 20.2%。整体高位的房价是抑制需求的释放重要原因之一，而精装房、挑高型房源市场比例的上升也是全年整体房价上涨的重要原因。 从月度走势看， 在 4月份达到峰值，全市均价接近 7000元 /平米，随后房价逐步下调， 5-7月房价调整幅度不大，下调幅度基本在 2%以内； 8月以后房价进入快速下调通道， 10月均价已经低于去年同期水平； 11、12月全市成交均价有所回调，主要是由于成交结构变动引起的，未来房价依然将呈现持续下降的趋势。 53818031615496580200040006000800010000单位：万平米0 7 年1 - 1 2 月 0 8 年1 - 1 2 月全市、江南八区市场成交情况全市江南八区图3 - 7 ：全市、江南八区商品住宅销售均价逐月走势400060008000100001200008-1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月单位：元/平方米全市 江南八区商品住宅市场 /房价走势分析 调整空间依然较大 29 从区域分布看，江北、江宁、河西分别位列供求规模前三位，而城南、城北、城中、郊县位列第二梯队，城东、仙林本月规模较少；从各个区域的供求对比看，城东本年供求基本平衡，其他区域均明显供大于求。 2 0 0 0 8 年分板块供销对比情况050100150200250城中 城东 城南 河西 城北 仙林 江宁 江北 郊县单位：万平方米商品住宅市场 /区域市场分析 供销分布 30 从截至 10月的商品住宅市场存量来看，江北、江宁、河西市场存量规模最大；从去化周期来看， 城中、城北 面临的压力最大，去化周期高达 28个月、 31个月 ， 城南 、 城东的去化周期也很长，分别为 19、 24个月 ；较远的 仙林、江宁、江北 区域的去化周期分别为17、 16、 16个月 ； 河西 的去化周期最短，但也达到了 12个月 ； 截至0 8 年1 2 月南京市各板块商品住宅可售量、去化周期走势图28.023.519.012.830.516.5 16.3 15.7050100150200250城中 城东 城南 河西 城北 仙林 江宁 江北单位：万平米05101520253035商品住宅可售量 去化周期商品住宅市场 /区域市场分析 存量分布 31 楼盘名称 区域 特价房价格 前期价格 金陵尚府 城中 9000元 / -13800元 / 第一次开盘 凯润金城 城中 14000元 / 18000元 / 伊丽雅特湾 城北 7500元 / 8300元 / 融侨中央花园 河西 7620元 / 8300元 / 雅居乐 城南 8800元 / 起 12000元 / 百家湖国际花园 江宁 4400 4800元 / 6800元 / 旭日 爱上城 江北 3100元 / 起 旭日 上城 4300 天润城 江北 3080元 / 起 3800元 / 明发滨江新城 江北 3350元 / 起 3700元 / 商品住宅市场 /近期部分特价房一览表 32 分板块成交价格看，万元以上的板块仅剩城中， 9000左右的板块为河西、城南、城东， 8000左右的为城北、仙林，江宁均价接近 5000，江北向 3500靠拢；结合去化周期分析， 城中、城南、城东、城北 均有一定的下降空间，而 江宁、江北、仙林、河西 下降的空间相对较小。 12458917690759232781082625000350527810 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000城中城东城南河西城北仙林江宁江北郊县1 1 月分板块成交价格情况商品住宅市场 /区域市场分析 房价情况 33 全市 整体市场 市场规模 上市缩量明显、销售不足一半 供求关系 存量增加，买方市场形成 房价 逐步调整，依然有下降空间 处于深度调整期 局域市场 分布 逐步向“一城三区”蔓延 去化风险 所有区域风险均不低，城中、城北最高，河西相对较小 房价 降价蔓延全市 局部风险加深 商品住宅市场小结 34 第三部分 预测 二 三 未来房产走势基本预测 未来房价走势预测 一 未来宏观基本面预测 35 房价调整到位 购买力的形成 宏观经济好转 金融环境放宽 股市地步显现 媒体客观积极的引导 政策扶持 良好预期的形成 市场回暖，进入繁 荣 未来宏观基本面预测 /市场回暖基本前提 36 未来宏观基本面预测 /经济基本面与宏观政策面的博弈 37 第三部分 预测 二 三 未来房产走势基本预测 未来房价走势预测 一 未来宏观基本面预测 38 房产走势基本预测 /调研结果 09年市场不容乐观 2 0 0 9 年南京房地产回暖时间预判三季度30%四季度20%不回暖50%2 0 0 9 年南京房地产成交量判断与0 6 年一样40%比0 8 年更加萎缩40%与0 8 年一样20%2 0 0 9 年房地产市场价格走势预测上升10%持平50%下调40%39 根据 弗里德曼 的货币经济学理论，货币政策有明显的 滞后性 ，预计在 2009年四季度，宏观经济有转暖希望，房产也将逐步回归增长轨道。在经历了持续两年的市场调整之后，在国家放松购房信贷、鼓励购房消费以及市场刚性需求的逐步释放，市场将逐步从低迷中走出。 宏观经济方面，积极的财政政策和适度宽松的货币政策将逐步发挥效果，宏观经济增长将重新回到增长轨道，从而推动房地产景气度回升。明年 5.6月份 宏观经济 走势将成为整年走势的关键点。 房产走势基本预测 /短期 09年四季度 可能 出现转机 40 0200400600800100012002003200420052006200720082009年2010年2011年商品住宅上市面积 商品住宅销售面积周期理论基本要点， 宏观政策影响小周期，宏观经济基本面影响大周期；房地产周期衰退滞后于经济周期，而房产周期复苏提前经济周期。同时结合 人口理论、城市化理论 ，初步估计 11年可能进入又一发展高峰。 注：美国房产大周期为 20年，小周期为 5年，我国相关研究表明自 98年市场化来并未完成一个完整房产大周期，而受政策影响经济显现 5年左右的小周期。 房产走势基本预测 /中场长期 10、 11年再次进入快速上升通道 41 第三部分 预测 二 三 未来房产走势基本预测 未来房价走势预测 一 未来宏观基本面预测 42 供求关系 先行指标或相关指标 GDP、居民收入、金融指标、房地产开发投资、施工面积、竣工面积、新开工面积、土地出让面积 当期 指标 上市面积、销售面积、供求比、可售面积（存货）、 去化周期 预期 （政策等因素影响） 去化周期 的计算方法： 去化周期 =截至到本月底为止的市场待售面积 本月之前固定月数的月均销售面积 其中月均销售面积固定月数之内的销售面积总和 月数 例如，截至到 2008年 7月 31日为止的待售面积的去化周期 =截至到 7月 31日的市场待售面积 2008年 2 7月的销售量总和 6（个月） 。 关于固定月数的选值，月数越短，市场灵敏度越高。但是房地产市场的季节性变动较大，每年的 2-3月、 7-8月为淡季，因此根据淡季周期频次，分别采用半年、一年进行测算，因一年的市场敏感度太低，所以采用半年为周期。去化周期、销售压力系数、去化速度等概念基本类似。 未来房价走势预测 /指标选择 43 模型： Y代表商品住宅住宅均价， X代表去化周期 VAR模型 外推型 预期模型 未来房价走势预测 /模型选择 44 024681012141604年2季度04年3季度04年4季度05年1季度05年2季度05年3季度05年4季度06年1季度06年2季度06年3季度06年4季度07年1季度07年2季度07年3季度07年4季度08年1季度08年2季度08年3季度单位：月010002000300040005000600070008000去化周期 商品住宅成交均价数据初步观察：房价走势和去化周期的走势基本相反。 未来房价走势预测 /数据 45 通过 eviews软件模拟得到如下方程： Y = -49.17664 *X(-1) + 0.888450 *Y(-1) + 998.4418 解释： 该拟合方程表明，房价受到上一期的价格、去化周期（供求关系）显著影响。 房价与上一期的房价成正比关系，这个结论类似外推预期模型，可以代表市场心理预期； 房价与去化周期成反比关系，代表去化周期（存量消化压力 )越大，房价越低，是市场供求关系对房价影响的体现。 未来房价走势预测 /模型结果及解释 46 Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 11/30/08 Time: 19:13 Sample(adjusted): 2005:1 2008:3 Included observations: 15 after adjusting endpoints Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. X(-1) -49.17664 70.83971 -1.827492 0.0926 Y(-1) 0.8845 0.237909 2.532489 0.0263 C 998.4418 1568.848 1.875362 0.0853 R-squared 0.773657 Mean dependent var 5042.950 Adjusted R-squared 0.735934 S.D. dependent var 818.8523 S.E. of