博思堂苏州市中惠晨曦星苑项目分析报告

中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1 目 录 Part 1 背景分析篇 .3 一、宏观经济背景分析（相城区概况） . 3 1、行政区划 .3 2、地理位置 .3 3、交通条件 .4 （ 1）区间交通网络 .4 （ 2）区内交通网络 .6 4、人口与经济 .7 二、城市总体规划背景分析 . 8 1、苏州城市发展规划 .8 2、相城区城市发展规划 .9 3、相城区未来发展规划 . 10 4、元和镇规划 中心城区地位的确立 . 13 三、政策背景分析 . 15 1、重点政策解读 . 15 2、政策分析小结 . 16 四、背景分析研究总结 . 17 Part 2 市场分析篇及本案竞争态势研究篇 . 18 一、相城区房产市场总体概况 . 18 二、相城区 06 年住宅市场运行情况 . 20 （一）区域年度供应 . 20 （二）区域年度成交 . 21 （三）区 域年度供求比 . 22 三、公寓竞争市场分析 . 23 （一）竞争范围界定 . 23 （二）相城中心板块 . 24 （三）周边乡镇板块 . 29 （四）平江新城板块 . 32 （五）娄葑北区板块 . 35 四、别墅市场竞争分析 . 39 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2 （一）整体市场状况 . 39 （二）竞争市场明确 . 40 （三）相城中心板块 . 41 （四）相城周边乡镇板块 . 42 （五）唯亭板块 . 44 （六）平江新城板块 . 45 （七）别墅市场竞争总结 . 46 五、竞争形势分析总结 . 47 Part 3 地块分析篇 . 50 一、地块现状分析 . 50 1、地块立基条件 . 50 2、地块环境及周边配套情况 . 51 二、地块周边具体规划 . 52 三、地块 SWOT 分析 . 52 Part 4 项目定位篇 . 55 （一）市场定位 . 56 （二）价格定位 . 57 1.定价依据 . 57 2价格建议 . 57 （三）客源定位 . 58 1、目标客户来源分析 . 58 2、客户身份特征分析 . 59 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3 Part 1 背景分析篇 本部分将对相 城区概况、项目所在区域概况、城市规划及项目所面临的政策环境进行研究分析，通过对相城区的经济状况、规划状况及政策控制的情况作判断和预测，了解项目开发所处的宏观环境。 一、 宏观 经济背景分析 （相城区概况） 1、行政区划 相城区位于古城苏州正北部， 于 2001年 2月 28 日经国务院批准，撤销吴县市，分设相城区。 全区下辖 7 个镇、 2 个街道、 1 个省级经济开发区， 总面积 478 平方公里，户籍人口 34万 。分别是元和街道、太平街道、望亭镇、东桥镇、黄埭镇、黄桥镇、渭塘镇、北桥镇、阳澄湖镇以及相城区经济开发区。 2、地理位置 苏 州市相城区是古城苏州的 北大门 ，东邻中新合作苏州工业园区 ,西接苏州高新技术 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 4 产业开发区。 总面积 478.2 平方公里 ，仅次于吴中区，在区域面积中排名第二。 相城区地处长江三角洲各大开发区的中心位置，交通和区域辐射明显。南靠沪宁高速、京沪铁路、 312国道，东邻苏嘉杭高速及 205 省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路 ，是苏州市东西向和南北向的交通节点。 3、交通条件 （ 1）区间交通网络 铁路： 京沪高速铁路将在相城设站 ； 公路： 贯穿城区的 苏嘉杭高速 公路 、 312国道 、 205省道 、 苏虞张一级公路 、 苏州绕城高速 、 沪宁高 速公路 ； 人民路的北延、广济路的北延： 人民路北延线为平四路至阳澄湖西路之间 ， 是城市南北向主干道及城市的重要景观轴线、发展轴线 ；广济路北延线是一条中心城区联系城市北部地区的南北向主干道 。 这 2条道路工程的规划，必将使得本案的交通更加畅通，城市规模的扩大、城市功能的完善，必将导入更多的外区域居民，从而拓宽本案的客源。 本案 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 5 水路： 京杭大运河 其他： 苏州最大的换乘中心及未来轻轨 2、 4号线 ； 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 6 博思堂观点： 人民路的北延、广济路的北延，京沪高铁与轻轨的未来规划，使得本案拓展外区域客源成为可能，拓宽了本项目的客源面。 （ 2）区内交通网络 相 城区的公 路交通可 以用“五纵五 横两联”来形容： 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 7 4、人口与经济 人口 方面：相城区目前 当地人口约有 34 万 人 ， 外来人口约 15 万人 。 在经济方面：相城区工业经济基础雄厚， 拥有 14个工业园，一个省级经济开发区（相城经济开发区） ，传统的机械、电子、建材、纺织、化工、工艺、农产品加工等工业得到改造提高，电子信息、精细化工、新材料和光机电一体化等新兴支柱产业初具规模。至 2005 年 4 月，新镇名 面积（平方千米） 人口（人） 元和镇 52.82 128620 渭塘镇 36.69 66741 黄桥镇 3.08 37143 黄埭镇 51.38 61060 东桥镇 30.33 36634 太平镇 46.13 32578 阳澄湖镇 96.77 48787 北桥镇 47.52 44336 望亭镇 44.06 41985 合计 408.78 497884 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 8 批外资项目有 14 个，新增注册外资 9390 万美元，新增到帐外资 1154 万美元， 2005 年累计新批外资项目 56个，注册外资达 33302 万美元，到帐外资 5170 万美元。目前全区已实有外资企业 797家，注册外资达 28.06 亿美元，到帐外资达 12.9美元。 世界 500强日本 “ 住友 ” 电装株式会社、台湾佳能等 100 余家外资企业已欣然落户。 博思堂观点： 相城区经济的腾飞，为区域内各行各业的发展提供了强劲动力，尤其是对相城的房地产发展有极大的推动作用。同时这些工业园和开发区的企业白领和管理者将是本案今后的一大客源。 同时相城区民营经济发达， 2006 年全区新发展私营企业 1170 户 ，其中一产企业 23 户，二产企业 904 户，三产企业 243户，一产和三产所占比重比 05年的 17.8%提高了 5 个百分点； 注册资本为 24.91 亿元 ,同比增长 6.4%，其中区外股东投入注册资本 11.18 亿，占 44.88%，区内股东投入注册资本 13.73 亿，占 55.12%，区内股东注册资本投入比例增幅首次超过区外股东，本地股东投资能力正在不断增强。 博思堂观点： 私营经济的兴起不仅在经济上大大推动了相城区经济的不断腾飞，同时 这些私营业主也是房地产中高端市场的主力客户 ，也是本案 花园洋房和叠加别墅产品的目标客源 。 二、 城市总体规划背景分析 1、苏州城市发展规 划 苏州市城市空间布局十几年来拓展迅速，先后历经“单一古城”、“古城新区”、“一体两翼”三阶段发展模式，目前正处于由“一体两翼”向“五区组团”的过渡阶段。 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 9 以园区为主体的东部将成为城市首要发展方向，北部次之，南部以优化整合为主，为有效利用中心城区集聚辐射带动能力，环古城区三大新城开发建设已全面启动。 十一五”期间，苏州按照“组团式带状城市发展模式和 “东拓、北进、西控、南优” 开发要求，在全面保护古城风貌的基础上，加快苏州工业园区和苏州高新区开发建设，完善吴中区、相城区的城市功能，推进平江、沧浪、金阊新城和中央商务区建设，强化中心城市的集聚辐射带动能力，提升市域中心地位。 2、相城区城市发展规划 相城区地处苏州市“两轴三带”产业发展战略中两轴相交地带，区位交通优势明显，“一主一副，两翼齐飞”的城区发展策略将使其成为苏州城市化进程的重要推动力量。 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 10 3、相城区未来发展规划 功能定位 规划布局：“一核三片”组团式布局 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 11 规划布 局：“一核三片”组团式布局 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 12 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 13 4、 元和镇规划 中心城区地位的确立 中心城区的建立 以苏州市城市总体规划为依据，确定了以新 205省道 （相城大道） 为城市发展轴， 整个相城区沿着相城大道往北发展； 中心城区徐图港为景观发展轴；确定了东至 205 省道分流线，西至苏虞张一级公路，南至沪宁高速公路，北至新蠡太公路，面积 35平方公里的城区规划建设范围；构成了中心城区，树山 高效生态农业示范区、潘阳工业园、盛泽塘湿地保护区、阳澄湖休闲度假区“一城”“二轴”“四区”的功能分布。 东部、西部为新城、中部为老镇改造。 其中： 东部新城共约 9.46 平方公里，以蠡塘河为界，以北为工业区，南为居住和商贸区； 西部新城共约 13.3 平方公里，北部为工业区，南部为居住区； 中部老镇区将逐步改造成居住区和行政商贸区。 按照相城区的建设规划，中心城区将形成 25 万人口的规模。 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 14 相城区中心城区的建立，为整个相城区的发展提供了良好的铺垫，同时，中心城区作为其未来的发展重点，会有大量的市政设施、重大项目的 投入，区内各项生活、商业、工作配套水准均将摆脱当前落后的局面，走上一个新的台阶，也为房地产的发展提供了良好的平台 。 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 15 三、 政策背景分析 1、重点政策解读 “ 9070”政策 2006年 10月，国土资源部明确规定，房地产住宅开发项目，项目 90平米以下户型面积不得小于总体建筑面积的 70%。 博思堂观点： 这个政策就苏州来说：比较符合苏州日益凸现的“ 移民城市”特征，增加大量的 90 平米以下的户型比例符合“新苏州人”的需求特征，这也是目前苏州房产公寓市场最强劲的刚性需求。老苏州人有着强烈的居住情结，而苏州人在这个层面上不是很浓烈，如果解决交通问题他们一般会选择环境和产品更优的社区。 土地增值税政策 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所 取得的增值额征收的一种税 。 2007年 2月国土资源部明确规定，将严格执行土地增值税条令。即对 凡转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人 征收一定税额，对以下三种行为征收， 国有土地使用权、地上建筑及其附着物转让行为 国有土地使用权、地上建筑及其附着物使用行为 对转让房地产行为征税 。 土地增值税税额计算公式： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下 : 增值额未超过扣除项目金额 20% 免征 增值额未超过扣除项目金额 50% 土地增值税税额 =增值额 30% 增值额超过扣除项目金额 50%，未超过 100%的 土地增值税税额 =增值额 40% -扣除项目金额 5% 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 16 增值额超过扣除项目金额 100%，未超过 200%的 土地增值税税额 =增值额 50% -扣除项目金额 15% 增值额超过扣除项目金额 200% 土地增值税税额 =增值额 60% -扣除项目金额 35% 备注： 公式中的 5%， 15%， 35%为速算扣除系数。 相城区地方政策 （ 1）区级财政设立服务业引导资金，并简化文化、休闲娱乐等审批程序 该政策主要是对大型商场、连锁购物中心等商贸企业和新开发的大型游艺、旅游景点、体育健身、四星级以上宾馆等休闲旅游业项目给予资金扶持，并且简化新办文化、休闲娱乐行业等服务业企业的审批程序。这一政策出台，直接为该区域的商业发展创造了大好机遇。 （ 2）大型专业市场可租赁非农用地，直接导致专业市场开发量的增加 允许新办大型专业市场租赁闲置的工业用地或农村集体留用的非农建设用地，新引进的物 流企业用地可以按照工业用地的价格出让或租赁。目前已开发的规模化专业市场有蠡口家具城、中国服装城、中翔小商品批发市场、渭塘中国珍珠宝石城等。由于有特别政策庇护和得天独厚的区位优势，将会促使商业地产开发商们纷纷将阵地转入相城，同时准入门槛低，导致开发量的增加，竞争就会随之加剧，对于本项目是不利的。 2、政策分析小结 一方面， “ 9070”政策 使得今后的住宅市场上 90 平米以下的小户型唱主角，同时国家也严厉打击炒房行为，使得房产投资与投机客的比例有所下降。土地增值税的严格征收，也使得开发商的利润空间进一步缩小。 另外 一方面 ，相城区地方政府鼓励大力发展商业（特别是专业市场），不仅给予政策上的支持还有资金上的支 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 17 持，增强区域的人气和凝聚力。这使得相城区的商业这几年得到大力发展，许多大型专业市场的进驻如蠡口家具城、中国服装城、中翔小商品批发市场、渭塘中国珍珠宝石城为相城区未来商业地产的发展奠定了基础，同时 这么多发达专业市场内的部分商户将成为本案的主力客户。 四、 背景分析研究 总结 从宏观经济角度来看，相城区目前仍处于苏州 5组团的最末，经济还相对落后，目前仍以发展特色农业经济和专业市场为主要产业。 从相城区的发展规划来看， 相城区具 有非常好的成长性 ，生态旅游和工业并驾齐驱。 从交通发展规划来看，该区域的区间和区内交通便捷，尤其是京沪高速铁路、沪宁高速及轻轨 2 号、 4 号线的规划实施，必将使得相城区的外联性更便捷，更容易接受周边城市和苏州中心区域的辐射。 综合来看，目前相城区是苏州各大区域中比较落后的一个区域，但是这两年政府已经在这块区域上聚焦了更多的目光，区域的变化也是日新月异，发展迅猛，无论是商业、生活配套还是城市道路系统都在进一步的完善，相城区未来的发展具有良好的成长性。 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18 Part 2 市场分析篇及本案竞争态势研究篇 本 部分将分别对苏州及相城区的公寓市场状况、别墅市场状况进行介绍和研究，通过对竞争市场的产品形态、户型面积、价格、去化状况以及客源等五个方面的研究分析，了解项目开发所面临的竞争态势，同时总结出目前市场上的主流畅销产品、建筑风格、户型面积以及未来价格潜力等。 一 、相城区房产市场总体概况 房地产业在相城区原来几乎不成气候，现已成为相城区服务业的支柱产业之一。从先前的南亚花园、香城花园、荣盛阳光名邸、锦绣江南到后来的中惠晨曦印象、阳光加州、锦绣天地等居住小区，在不断满足居民对高品质生活追求的同时，也在扮靓着这个年 轻的新城区。一个个造型新颖别致的楼盘鳞次栉比，都是发生在相城市民身边最实在的巨变。 相城，这个曾经是多数苏州人心中的“乡下”地方，正以势不可挡的劲头冲进了苏州楼市，俨然是匹黑马，让更多的目光聚焦到城北的这块热土。以香城花园为代表的普通住宅不断涌现，以招商依云水岸、中兴高尔夫别墅为代表的中高档别墅也在不断崛起，以相城国际服装城、中翔小商品市场为代表的大型专业市场更是遍地开花。 相城区发展历程可以归纳为下面三个阶段 相城区的房地产市场起步比较晚， 2001 年进入市场的商品房为零； 2002 年 -起步阶段 第 一块土地拍卖； 10 月份第一个楼盘销售。 2002 年 10 月华美家园作为首个和唯一的一个商品房楼盘在相城亮相，这标志着相城房地产市场的启动； 2003 年 -初步发展阶段 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 19 土地市场推出量有所上升，土地价格有所提高；房地产市场有一定量的楼盘进入销售，并且销售供不应求。 2003 年进入销售阶段的楼盘仅为 3个（含商业一条街），建筑面积约为 17万。新推广未售楼盘有 6个（含国际服装城），总建筑面积 102.8 万方； 2004 年 -快速发展阶段 土地市场推出放缓，土地价格进一步提高；房地产市场上进入销售的楼盘明显增多，销 售状况良好。 2006 年 -快速腾飞阶段 随着大量土地的推出，尤其大量金融、行政、商业配套地块的推出，刺激了区域楼市的繁荣，同时，前瞻性的区间和区内道路规划改变了相城区交通不便的障碍，承接着苏州中心区人员大规模扩张所带来的居住需求。 相城区面前商品房售价还处于市区的“盆地”，价格还有着巨大的提升空间 ，价格从 2002 年的 2300 元 /平米，上升到现在的 4600 元 /平米， 5年内， 价格以年 500 元 /平米的价格飞速腾飞 。 结合相城区在整个市区房产市场内的价格水平来说，该区域房产价格仍处于“价格盆地”，随着相城 区相关规划的实施及市区和相城区之间道路的实施，相城房产市场蕴含较大的市场潜力。 相城区目前在售主要项目： 普通住宅： 香城花园、中惠晨曦印象、锦绣天地、阳光加州、恒励西子花园、嘉和丽园、望馨花园 别墅楼盘： 招商依云水岸、中兴高尔夫别墅、阳澄领岛别 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 20 墅、聆湖丽墅、郦岛别墅、湘洲人家 商 业： 中翔小商品市场、相城国际服装城、采莲商业广场、开元银座、凯翔国际广场、 A-BOSS 国际精品批发城 二 、相城区 06年住宅市场运行情况 （一）区域年度供应 2006 年住宅推售情况年度汇总表（单位：万方） 产品形态 中心城区 园区 新区 吴中区 相城区 产品合计 普通公寓 74.17 125.55 78.76 89.22 53.74 421.44 别墅 9.54 9.41 1.42 46.07 19.01 85.44 合计 83.7 134.96 80.18 135.29 72.75 506.88 区域贡献比 17% 26% 16% 27% 14% 100% 数据来源：博思堂数据平台 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 21 分析： 2006 年苏州市的住宅推量以吴中区和园区所占的比例为最大，两者比例合计占全市总量的 53%，其余的中心城区、新区和相城 区所占比例一般在 15%左右。由此得知目前苏州市场中吴中区和园区处于主力板块的地位，其各方面的动态变化都在很大程度上反映苏州市场的发展状况；中心城区、新区和相城区则受到土地供应、城市规划和道路交通等因素的影响，推量较小。 2006 年，相城区住宅的总推量为 72.75 万方，其中普通公寓推量为 53.74 万方，占了区域总推量的 74%，别墅为 19.01 万方，占26%。 以上数据说明相城区住宅供应以普通公寓为主，但得益于区内丰富的自然资源 “三湖”（阳澄湖、盛泽湖、春申湖），发展别墅具有先天良好的条件，所以别墅市场也是相 城区房地产市场的重要组成部分。 （二）区域年度成交 住宅市场分区年度成交情况分析表（单位：万方） 统计分析指标 中心城区 园区 新区 吴中区 相城区 成交套数（套） 10200 12333 6914 11878 5930 成交面积（万方） 111.73 156.88 81.36 154.348 74.46 成交均价（元 /M2） 5317.28 6199.01 4787.56 4816.93 4543.58 成交金额（亿） 59.41 97.25 38.95 74.35 33.83 单套成交面积（ M2/套） 109.54 127.20 117.67 129.94 125.56 单套成交总价（万 /套） 58.2451 78.85 56.33 62.59 57.05 数据来源：博思堂数据平台 分析： 与推量情况类似， 2006 年相城区住宅成交套数和成交面积在全市处于相对次要的地位，这主要和区域市场起步最迟、消费客源较 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 22 单一有关。 就单套成交面积（总价）而言，由于区内别墅所占比例稍大，所以单套成交面积（总价）超过了新区，与中心城区大体持平。 2006 年全年共成交住宅 74.46 万方 。 （三）区域年度供求比 2006 年，相城区住宅的总推量为 72.75 万方 ，成交住宅量体为 74.26 万方 ， 2006 年度相城区的供需比例为 0.98，供需之间仍处于 相对供不应求 状态。 PS：供销比在 1.2-1.3 之间为供需平衡状态，大于 1.3 为供大于求，低于 1.2 为供不应求。 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 23 三 、公寓竞争市场分析 （一）竞争范围界定 为了更全面、更深透的剖析整个竞争市场， 我司 将对以下四个竞争片区研究分析： 相城中心板块 、 相城周边乡镇板块 、 平江新城板块 、 娄葑 北区 板块 。 相城中心板块 主要指春申湖路以南，齐门北大街以东、 227 省道以西 的区域，属于陆慕、元和一带区域； 相城周边乡镇板块 主要包括蠡口、黄埭 、渭塘、东桥、望亭、太平、阳澄湖镇等一带区域，以各乡镇项目为主； 平江新城板块 主要指平江新城以内的区域； 娄葑北 区 板块 位于园区的最北部，也是园区与相城联系最为紧密的一个区域。 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 24 下面我们就各个竞争板块的现状、土地存量进行研判。 （二）相城中心板块 1、板块总体概况 相城中心板块主要指元和街道，该区域是相城区最为核心的区域，其商业、生活配套非常齐全，人气旺盛、交通十分便利，作为相城区政府所在地，必然是相城优先发展重点发展的区域。同时，相城 区绝大多数的商业、住宅项目也都是集中于此，区域发展比较成熟。是相城区的 CBD（行政商贸区）和 CLD（集中居住区）所在地。 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 25 2、现有个案分析 相城中心板块在售楼盘列表 楼盘名称 产品类型 开盘日期 建筑面积（ m2） 当前售价 （元 /m2） 主力面积（ m2） 主力总价（万） 销售率 香城花园 多层、小高层、高 层 二期 05.6 三期 ： 07.3 700000 三期开盘价： 4800 二期： 120 三期多层： 95-97的两房 50 三 期 96% 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 26 中惠晨曦印象 多层、小高层、高 层 二期 06.5 150000 多层： 4750 100-103、 130 50 99% 嘉和丽园 多层、小高层 三期 05.10 228000 4600 一二期： 130-140 三期： 36 一二期： 40 三期：25 95% 锦绣天地 小高层、高层 一期 06.6 二期未开 110000 5000 122-140 70 一期 95% 阳光加州 多层、小高层、高 层 一期： 06.10 240000 5000 85 40 一期： 95% 国际服装城 多层、高层 04.6 490000 高层： 4600 118、 143 55-70 90% 中翔酒店式公寓 小 高层 05.11 24180 6500 66（买一层送一层） 45 80% 恒励西子花园 多层、小高层、高 层 06.6 64000 多层： 4500 小高层： 4200 55-95 30 二期小高层： 80% 板块特征总结 产品方面： 小高层、高层逐渐成为市场主流 ，多层产品日益减少 ，目前在相城中心出现稀缺 的状况 。 主力面积： 随着“ 9070”政策的出台， 90 平米左右的两房逐渐成为市场的主力面积 。 价格方面： 由于该片区在整个相城区来说，属于 商业最发达，生活配套最齐全、同时交通也是最便利的片区 ，故其房价在相城区也是最高的，公寓的总体均价在 4800 元 /平米 左右 。 去化情况： 由于该片区处于相城区核心位置，同时离市区和园区又比较近，因此 去化效果比较理想 。 客源方面： 除了大部分的本区域客源以外，该片区 还有很大一部份客户来自市区和园区 ，主要是因为该板块的 地理位置及价格优势 。 竞争量体： 从上表可以看出，各竞争项目都基本去化完毕，销售率都在 90%以上，考虑到上面个案未来的土地存量，我司粗略的估计在 30万方 左右。 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 27 3、未来竞争分析 2002 年至今，公寓开发用地主要分布在相城中心城区，北部较少，下表为本案周边所出让的未开发土地情况，该 部分量体会在今后两年内陆续推向市场。 周边推出土地列表 地块编号 物业位置 用途 开发商 占地面积 容积率 总建面 楼面单价 备注 苏地2005-B-57 相城区 227 分流线西、徐图港南 居住 苏州天亚置业发展有限公司 23885 1.4 33439 1232 苏地2005-B-58 元和街道古巷路北、小河西 居住 相城城市建设 17114 1.4 23960 1214 苏地2006-G-79 相城区澄和路东、庆元路北 居住 荣盛房地产 63041 2 126082 1523 “ 9060” 苏地2006-G-88 相城区元和塘以西、阳澄湖西路北侧 B 区1-4 号地块 商住 广州合景 231627 2.3 544323 1332 “ 9040” 苏地2006-G-89 相城区元和塘以西、阳澄湖西路北侧 C 区1-4 号地块 商住 广州合景 116822 2.2 242989 2222 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 28 苏地2006-G-90 相城区元和塘以西、春申湖路南侧 D 区（ 1-2）、 F 区（ 1-3）号地块 商住 恒基中国 295358 2 632066 1376 “ 9040” 苏地2006-G-77 相城区苏虞张东、春申湖 路南侧 E 区 1-3号地块 商住 相城城市建设 199034 2.6 523459 1205 “ 9040” 合计 2311172 从上面的分析可以看出，中心区域土地存量（不包括新增土地量）的总建面积在 210 万方，预计在 2 年内上市量在 60-70万方 ，同时很多地块对户型面积有一定的规定，小户型产品出现同质现象，市场竞争将日趋激烈。 4、与本案竞争分析总结 该板块是本案所属的板块同时也是争夺最激烈的区域，下面就以下几个方面作个竞争分析。 从产品角度， 多层 产品在相城区甚至苏州市 的接受度 是远远大于 （小） 高层的， 本案多层式的花园洋房不仅接受度较高而且目前 在相城区 来说 还是个市场空白，在产品方面拥有绝对的优势。 从产品主力面积上来说， 目前 市场上 接受度比较高 的畅销面积主要集中 90 平米 左右的中小 户型 ， 本案的花园洋房产品在户型设置方面相对偏大，小户型较少，对客户必然会造成一定的总价压力。 从价格方面来看， 目前相城区中心区域的均价 在 4800 元 /平米左右 ， 这个价格与苏州其他区域相比，还是个 价格盆地 ，上涨 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专