某房地产开发项目(艺术城)可行性研究报告

Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF*艺术城项目可研报告1 一 项目环境概况1名称、位置与环境*家园（暂定名）位于*市北辰区的西南侧（见附图一），是*市政府2001年正式启动开发的“西横堤居住区”的一个组成部分。*市建委规划处和*市安居工程办公室在1998年8月初即着手进行了“西横堤居住区”修建性详细规划的设计竞赛工作，目前尚处于进一步完善的阶段。“西横堤居住区”位于*市西北部，南侧为*市第二高教区，北侧为规划屈家店风景区（刘园苗圃及以北），该居住区四至范围， 为北 ，规划 （ 与 一 ）， ， ，南 ， ， 110公 、规划 、 与北 围1公 作为*市第四工currency1（见附图一）。*家园居住区四至范围， ， 为 ， ，南 ， （ ，刘家“ fi1998fi18 的28812fl 以及 的11 0fl ”于*家园居住区 ）， 2fl8公 （0fl9）。至南 的 区段的位为北西 0 1 （南 0 1 ）（见附图二）。*家园居住区南侧南 、西侧 与的“园”居住区 ， 侧 、北侧 与“西横堤居住区”成为一。Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF与*家园居住区 的“园”居住区处的 位置是成的 及 居住区 北的 ，“园” 区建于1998年， 为园南和园北，的居 为 西北 区的 ， 12年的建和发 ，“园” 区成为 区 居 的居住 区， 的家一是 的工 阶 ，以 是 的居住 ，成为 一 区的 。“园” 区 10年的发 ， 、 发 ，目前该 区的 。在*家园居住区的 ， 活服务设施有：型超市 座（富 八超市、万家利超市、货 楼超市）、 规模市场一座（园市场）、市一个（双环市）、医院一座（园医院）、学校 座（园学、亚细亚学、亚细亚 学）、幼儿园二座（十九幼、二十一幼）、邮局一个。在“园”辐射的 两公半径的范围内还有 型超市两座（ 荣 店、家乐北辰店）、医院 座（咸阳医院、 医院、十 会医院）、娱乐场一座（梦园娱乐 心）、 型 场一座（裕华货 场）、高等学府 座（天津 学院、 工学院北院、河北工 学）。随着“西横堤居住区”的兴建，该 区将成为一个建筑 为200万、配套齐全的 型居住社区。*家园居住区的 北 2公处，是北 工 区，该区目前对造成 环境污染的 产工艺配备的净设施尚十分完善，但是， 北风附图 *市的风玫瑰图是*市的主导风 （见附图 的风玫瑰图），因此北 工 区对*家园居住区的 环境污染的影响并明显。“西横堤居住区”北部规划 的屈家店风景区， 南部 距*家园居住区1fl公，该风景区的兴建对*市， 别是对居住区的环境质量将是一笔浓墨重彩的亮点。2建设 的获得*家园居住区24fl4公 的 心 带，原为*市 区环卫局在北辰区 域设置的一个垃圾堆 场， fl公， 18fl88公 的 为与垃圾堆 场 的镇有（见附图二）。从1998年年起，天津燕宇置 有限公司与北辰区政府和 区环卫局 一系列的反复协 ，于1999年月份达成协议，北辰区政府和 区环卫局以出让的式将24fl4公 的土 出让给天津燕宇置 有限公司进行“ 产项目开发。除 价，天津燕宇置 有限公司同 承担垃圾撤场清运费、 场 土清运费、土 复 费以及场土 等费。市政配套设施 及规划*家园居住区四 ， 有 为 的 和南的南 ，规划 为西 的 和北 的 （见附图二）。为 规划 施的 ， 4，两 ，为：4fl 1fl 1fl 4fl。 心 范围，为 一 高 的 ，有 一 的有 内 ， 见附图四。南 为 ，规划南 为主 ， 0，四 ，横 为4 1fl 12 12 1fl 4。和 为规划 ， 0，一 ，为4 22 4。规划 心 的 术 见 一， 的对位置见附图二。规划 心 及规划高程 一 规划高程41001 920 fl90 0 848fl 0 4fl8120 9291fl2 0809fl90 4fl410401 92 fl18 0 00fl829 4fl4 41002 92 fl1 1 0 41fl2 4fl 441004 922fl8 0 40fl1 4fl90：1规划 1990年*市 系2规划高程19 2年*市 高程系，以199年currency1高程起。*家园居住区的 围，目前尚“规划公的场、设施，与居住区南 的“园”居住区及 围 有的公设置为：4 ： ： 0 ： 4 ： 8 ： 8 ：92 ： 规划 一 fi 心 高 （见附图四），规划fl 心 两侧1（段两侧22）范围内得建建筑，高 范围18020，两侧设一个出 ，个出 规划 400。”于 和南 为规划主 ，规划fl *家园居住区的主fl出 设置在南 和 ，可设置在 和 ， 设置 ， 进出。给工程 该 区”开河范围，目前，在 设有一 00给 和两 00配。*市城市 规划修成，在“西横堤居住区”规划范围内设一座 服务， 2000。*家园居住区的规划 00给 和南 规划 800给 。规划 fl，在 规划一 00给 和二径分别为 00、 400配 在 、南 规划二径分别为 00、 400配。对于 配，规划与以 （见 配套工程 及规划 图）。工程 目前，在 有两 800 1200污 和两800 ，在南 有一 1200 出 。规划 污分 。*市城市 规划修成的 项规划安 ， 以西 范围内的 南 与环 处规划 环河，以 范围内的 南 与北运河处规划 北运河（见附图一），污分别 与北 处 污 （规划对该 进行建）和南 以南与 以西规划污 。规划 ，因南 在规划 分 ，同 该 区 规划fl ，规划给 除。在 、 、南 两侧，分别规划一 400 1000污和一 00 100 。*家园居住区内 以内（见 配套工程 及规划 图）。工程 规划 区西横堤规划“ ，在南 、 、 规划了 （见 配套工程 及规划 图）。工程 目前在 有一 00 在南 有二 00 。*市城市 规划修成，规划 天 ， 。在 、 规划 00 和 200 （见 配套工程 及规划 图）。工程 目前，在 有二10 在南 有一 。*市城市 规划修成，*家园居住区工程的规划 、 220 。规划将南 。在南 规划 、10 及220 在 规划10 和 在 规划10 ， （见配套工程 及规划 图）。工程 目前，在 有二0 。*市城市 规划修成，在“西横堤居住区”规划范围内，设 局一座， 1200。规划在南 二侧、 、 分别规划一12 信 （见 配套工程 及规划 图）。图 例410401 120 点 ， 心S12 CW C CNL CDH M1 CM2 规划S11 W NL DH M1 M2 R 污 4fl 有建筑及 风貌*家园居住区南侧南 ，西侧 园 与“园”居住区 北侧 ， 侧 与规划“西横堤居住区” ， 为园树林。”于“园”居住区 建于10年 前，限于 的国 济件和设计 currency1，该区域环境件和工程单的 currency1 对，几年继完成的工程亦 安居工程的 currency1兴建，“园”居住区及 附 域 10家“ 产 的开发，存量 “计200万。二市场 分析1国家“ 产开发政策的分析照党的十一届 全会定的“一个 心，两个基点”基 ，国家在农的改革开放工作取得重 成绩的基础，又将改革开放的工作在城市深 开，到80年代 期，城市 济的改革 取得了突破性 进 ，在基建设的“ 产开发领域，土 的有偿和住宅 品的 论 全 成，在全国 南 北 建立了第一批“ 产投 开发 营企 ，与此同 ，第一批 品住宅出 在全国的建筑市场， 是对我国40年的住“分配的冲击，更重fl的是 志了市场 济 计划 济的冲击，解决困扰国 多年的住“短缺问题，开 进 了良性循环的轨 ，国 的思想观念在 个冲击 ，也发 了重 。我国“ 产开发 个兴行 的发 ，走 了兴起、发 、膨胀甚至出 泡沫、调整、又发 的 ，在199 年亚洲发 金融危机以，我国适度紧缩的 济政策，国 济的发 利 了“软着陆”。 两年， 别是在世纪的第一年，国务院召开了全国整顿和规范市场 济秩 工作会议， 出了“ 整顿和规范市场 济秩 ，为加 推进 代建设创造良好环境”的报告。会议指出，在 济轨的 程 ，市场 济秩 出 某些混乱 象，有着复 的 济、社会和思想原因。整顿和规范市场 济秩 ，既fl做好长期斗争的思想currency1备，又fl抓紧解决 前的 际问题 既fl全推进，又fl突出重点 既fl治 ，又fl治。“十五”期 fl切 抓好八个 的工作， 就包括以查处规避招 、假招 和包为重点，整顿和规范建筑市场的工作内 。*市建委 照国务院的精 和市政府的同也召开了“全市整顿和规范建筑市场秩 城建系 安全会议”，会明 出 年整顿建筑市场工作的重点是：11 决查处规避招 和在招 活动 作假的行为。22 击包和 分包行为。3 决 正 定程 招投 的行为。44 处 行 性 术 currency1， 工程质量的行为。5 整治 设计单位的 规行为。6 正 行安全 产 规的 行为。我 因此有 信，“ 产开发行 将更加 和 发 和更好的 进国 济 长的一个重fl量。从2001年2月1 召开的“*市2001年住宅与“ 产 工作会议”获，在第九个五年计划期 ，*市“ 产 突进，住宅建设 发 ，“ 产 成为动全市 济 长的重fl量，在此期 ，全市建设单位、施工企 和建设 部， 照*市委 出的“currency1“，开创，全 ”的工作基调，创造性 开 工作，取得了显的成，对动全市 济 长作出了fifl。“九五”期 ，全市“ 产开发 计完成投 18fl9住宅 计完成投 8fl9全市 计 品住宅124fl0万住宅二市场成 44fl2万“成 242fl万公“置 01fl9万全市出 住公“140fl0万 全市住“ 有为49在第十个五年计划期 ，*市“ 产 将着于 度 高”的居住，改善城市居住环境，发“ 产的 产 的作，“ 产 及 带动的 产 继成为 进国 济 长的重fl因 。“十五”期 ，*市“ 产 的发 目 定为：全市“ 产 完成投 80住宅完成投 0公建完成投 200“ 产 加以年 12的度 长。2 加 住宅建设步。建住宅000万，200年 城市 住宅建筑 达到21fl， 住宅 达到1fl。3 建成一批有浓天津 ，、 为一的 型 步行和 志性公建项目，公建 工 00万。4 城市象工程建设，完成重点 区的危“改造，除危“00万。5 活“ 产。完成 品住宅2 00万，公建00万，住宅二市场1100万。6 进 市场、 、社会。全市住宅 达到0， 投 达到0以。7 高住宅产 。“十五” 期，型建筑系住宅重达到0建住宅 建筑 达到0住宅配套达到90高住宅建设的 currency1、配套、工 和 配。8 初步建立城镇住“度的 。全 住“分配货 政策，全市住“ 有达到0， 步 高住宅公 金 存例。9 推进“ 产 信 进程。完善和加住宅区和公建的配套设施建设，以信 “ 产的和 。建成“ 产信 系 ， 行 动。10 加 镇住宅建设。加 城市进程，建镇住宅100万， 建筑 达到2，建成一批 代的型城镇。为 “十五”计划定的“ 产 发 目 的 ，*市 出了2001年度的住宅建设和“ 产 发 的明目 ，目 定：1 完成“ 产投 102 品“施工 1 00万， 住宅施工 100万。 工 0万， 住宅 工 00万。3 加 点城镇建设，建镇住宅20万。4 城市景观工程建设，改造重点 区危“，完成100万。5 建设 居住区，该区开工2万 开工建设一批精品 范区，市内个区开工建设一 20万以的项目， 进 术，成为代 21世纪天津住宅象的 志性项目。6 品“00万，二市场 180万，出公有住“200万，完成 “产 810万。7 完成配套投 。加 危改配套和 项 建为重点的一批配套工程的 施 加 成 危改项目和西横堤、双林居住区配套工程建设。8 在招 开放 的突破， 招 规模， 国内 金20。*市建委为 “十五”计划目 和在“十五”第一年就有一个良好的开局，在市城建工作会议 出了一系列的明目 ， 就为*市“ 产 的 发 了 和机 。“十五”期 ，*市“ 产 的发 机 主fl 在：住宅 是我市的主fl 费点 一，也是我市推动国 济 长点的主fl因 一。国际的规 ， 一个国家的国 产 在1000 000 ，该是解决 住“问题的 期 我市2000年 国 产 为210，可以出， 正是一个住宅建设加 发 和 的重fl阶段 从居住 分析，国际 为， 居住住宅建筑 在0以 ，”于住宅建设高 长 期， 计 显 2000年年 ，我市 建筑 有为1 ，与国际 currency1尚有 的 距 者，全市 济和社会发 五年计划，在“十五”期 我市GDP将 持年 10以的 长度，随着居 的 步 高及恩格尔系数的 ，居 在住宅 费 的 将稳步 ，因此住宅将继成为我市的主fl 费点 一。住“ 的主，将 渐 安置型 改善型 渡。1999年至2000年的抽样调查 的分析，尚买住宅的家，想的住“ currency1有建筑 的趋，2000年的抽样调查 显，对套0以 的住宅 达到 fl9的例。品“市场 将更加 。在我国加 WTO的工作完成 ， 企 的涌 将带 对写 楼、高公寓、 currency1“和高 贸、服务等 品“和于第 产 的 公共建筑的更 。住宅的产 将全 高，优胜劣汰的 则 我市的“ 产开发 以及建筑施工队伍的 和 术将进一步 高 五年，墙材 改革将会有重 突破，围绕推进型建筑系的开发、推 和，我市在住“ currency1、规范等 将加 度，住“开发的 currency1、 将全 高， 、环 住宅将是 “ 产 发 的主fl 一。我国加 WTO，将 我市的“ 产 与国际市场接轨，加 WTO将会加 *市进 世 济一的进程， 进 “ 产开发领域，“ 产 的融 渠 将呈 更 的多趋。2居住住宅开发 、 趋及 点的分析随着*市 出的 年 ，基完成全市危“改造务的 前 ， 规模的 工作趋于 束， 照*市城建工作会议定的计划目 ，“十五”期 ，完成重点 区的危“改造，除危“00万， 2001年度， 城市景观工程建设，改造重点 区危“，完成 100万。规模危“ 工作的基 束，味着安居型住宅的将会明显 。存量 “的巨 数 了“ 产的开发 和为 的“ 产开发 出了更高的fl 。观 两年 对待住“问题的观念、 、对居住环境和“型的fl 等 的 ，可以对居住住宅的 趋和 点作出如 判 ：对住宅的买决策更加 性，主fl 在：“者对“ 产开发 的 越 越 重。因为有 的优秀开发 才 组织出优秀的规划设计和单设计，才 组织 出优秀的施工质量， 单工程和配套工程的 质 的 施，才 组织好完善的 和服务。“者对“ 产产品的品牌越 越 重。因为有 的优秀开发 才可 有长远的光，才会有或“ 以牺牲 费的 益 取公司的短期益，才可 定出开发公司 己的 期和长远的发 规划， 包括树立个 期的 硬的产品品牌，优秀的“ 产产品的建成 世， 会带 产品身的良好的社会益和 济益，对公司 的发 和 开发的的项目，显 是一个举足轻重的铺垫。“者对“ 产产品的工程质量的 心越 越有 对性。 于“产品的价格对我国 说显得“十分巨 ”，因此 对建筑工程 的科知识的学习，甚至是 知识和 律知识的学习越 越 功夫， 是一个很好的发 趋，它既反映出了国 整 质在 高，同 又从一个侧 进了“ 产开发企 高 身的 和工程质量。“者对与工程建设有 的员组成越 越 重。“者 对“ 产开发 在进行了解和考 ，甚至对工程设计单位和设计单位的项目主持的有 情况fl问一问，对工程监 和工程 包、分包的单位的有 情况也fl了解 对 国国 说，是一个多么 的进步！对安居型居住住宅的 量急剧 加的趋在减缓，对改善型居住住宅的 在 步 加，主fl 在：对 室 的 在 。1999 2000年的调查 显 ，尚买住宅的家，对套0以 的住宅 的例为22fl1。对 型设计的fl 出了越 越高的fl 。更加 的功 分区和 联系，更加 的光照和 风fl 等等 性很 的问题，被“客 摆在重fl的挑件 。对室内设备 的设置，有的“者甚至于 出了前瞻性的fl ， 多数“者明 达了对“ 量”的 心。如 的设置、 客 功为多 的家 器、暖设施的设计摆放位置会会影响 修、卫 和厨“的 走是否便于和维修等等。对室环境，“者发 到了“从远到 ，从 到” 进行考 。随着 “ 念的 趋成熟，“ 更加 “的 环境，从粗略社区环境，发 到了首 “型的“前的环境怎么样， 了解 己拟的楼左楼的环境怎么样，才是考 组团 围和区整的环境怎么样。“者对区配套设施和配套的内 出了的fl 。 fl、暖、 、 、绿等 齐全到位，同 出了对多媒网络、 安系 、非 查 费（远程抄 ）系 、紧急呼叫服务系 、院区 心绿 的背景音乐系 等等谓的“ ”服务设备的配置。“者对社区的环境和内涵越 越重视。 出既考虑到成年的 活环境，又着于女的成长， 华 族 古就有“孟母 ”的感 ，同 也 着“以 ，以”分”的说 。“者对 住的 越 越 心。 个公司进行 ， 个公司有 些 绩， 费 度 等等问题，被 费者 出。项目规模开发的指导思想及工程建设规划11 项目开发的指导思想*家园居住区工程的开发 定位为“二十一世纪的 居住宅区”。市场定位为 等 及部分 的 ，与 的出让式。为取得“ 产开发项目 投 的社会益，以及投 、报 的 济益，在 规划 的组团分区及区内 配套网的设计 ，fl考虑到分组团 施兴建，在进行分期施工 ，二期工程的施工， 影响投 的组团的项功 的正发。市政污网的设计（见 配套工程 及规划 图），为*家园居住区的区内 网的设计与 施 了一个非有利的件，它可以区内 网 施分区出， 样既可以减 区内 长度、 径、减放 深，又便于分组团安施工和工的维 。22 工程建设规划对工程规划设计的基fl 照*家园居住区的开发 定位为“二十一世纪的 居住宅区”的 fl ，对规划设计 出如 基fl ： fl规划设计的主fl 术指 在 足“西横堤居住区详细规划”基fl 的前 ，fl达到 1fl2，绿 40，并考虑设置一处于1fl万的 景观绿区，在 景观绿区的 部位，设置机动的 并 有 的 功 。 型 景观绿区与 的功 ， 解决部份高机动的 问题，还可以造成 型 景观绿区的 高程起的 建筑， 在冲 原 貌 的天津 区，造 高程起 的 造做 将给*家园居住区的绿环境成的突破。fl区主 机动与行分 的原则设置，机动主 设在南 和 一侧，行主 设在 和 一侧。flfl*家园居住区成为一个园林绿环境 的建筑”， fl 足绿指 ，还fl考虑取 如院区 貌起 、同树分”、适 设置品、前家园、区域 绿、院园林与 绿融为一等等手 currency1居住区的“的居住环境。 ，区室环境设计局fl 立明，局紧fi，有完整的设计图和艺术 思，既 flcurrency1主建筑的观，又得益 ，同 又富和了城市区的 貌。fl在区内 一考虑 区位和行主 ，楼 设置行，机动 和 的组织及fl 很好 反映出 动活动的规律，除 足正 的fl ，尚适 考虑紧急情况 的 。fl*家园居住区工程是“ 产开发项目，因此在工程设计考虑工程 成，该工程既可整、整 、整个功 分区出或 ，又可将同一功 区分出和 。fl区内 配套网及设施的内 包括：（ 活 、 活和接”）、 、污、 、 、 （市 网 、 带网络 、区 监 及住 与 心的双 呼叫 ）、 视、 、绿、 、邮政、服务 心及 配套设施。将市 网 及市 带网络 系 区住 及公建内 安服务系 联网可视对系 、 安员定 、更报 及社区 视监 系 和 越报 系 的 。 监 室、与客 的双 呼叫 室 设在 心内，并 行24区服务。在住宅楼 的 内，设置远程抄 系 。fl区 暖、 活及 净 到 的接”。 在区内兴建，区内室 配套网 在 设。fl区室照明系 的 、院、园林、等设备的型fl与整个园林绿设计融为一。在 型景观绿 及组团 心绿 设置社区背景音乐系 。fl邮政信在楼宇处设置，并 量 成为 既定建筑风格的单 配件。fl区的 、服务 及非营 性公共建筑的配置fl完善， 建筑及服务性建筑主fl设置在区内 心绿 及行 附 。fl区建筑 组团组 ，单建筑以南北 为主，可适 安一些 西 的建筑，以富组团的 造型，建筑象fl富有创造性，式fl、造型fl、 机、 。住宅 、 、 （ 设 ）、 等多式设计，以适同的客 。fl 组 为一 一 、一 两 、一 。fl 数：多 为 ， 住宅建筑 的 0设置，高为9 11 ，并fl考虑在 与 楼 设计为 式，高 住宅 住宅建筑 的0设置。fl住宅 高为2fl8。fl考虑到、 的同出让式，设计 fl考虑到住宅与公寓功 的有机 。fl 室与 型 ：一室 数的，建筑 为0 0二室 数的40，建筑 为 0 110室 数的2，建筑 为110 200（ 室 一 一 的式设计）fl 四 与家 立组 的 造式，首设 立的家园， 设 。单住宅的南 阳为 的观景阳，北 阳为 的 活服务阳。fl楼宇 设置对系 ， 内设可视对 机，并设置与 心 的双 呼 系 ，市 网系 ，在住 的、 、厨、卫 设 ，市 带网络系 在、 “设 ，在、 设 视同 。fl 量 设计规范fl 做足的配置。fl暖系 考虑取 式暖 及 的暖 造作 。可 暖的暖式，设置设备 ， 的远程抄系 的计量显 在单住 设置。fl*家园居住区工程的详细规划（初 ）见附图五。 的 数 （见附图二）。附图二 的刘“fi1998fi18 的28812fl 及 的11 0fl ，在范围 内， 为2 9fl2（0fl9） 内 （见附图二）。及的规划 fl 二名称 规划 规划fl 度4 1 148fl 南 0 140 fl00园 0 1 14 fl490 1 149 fl00二列数， 内 为1 298fl9（2fl9）规划区 20410fl9（0fl91）规划 建筑 “西横堤居住区”详规 数fl ， 1fl2， 为1fl18计，规划 建筑 为24fl14万。：*家园居住区工程的“详细规划“的设计计出的规划 建筑 为2fl92万，对于此计数与24fl14万的正 ，待进一步校。 它的 数， 于“详细规划“的说明 （初 ），列于 二、 。 二项目 公 规划 2fl 居住区 20fl 20fl 100住宅 12fl 1fl2 2fl1公建 2fl9 2fl 14fl4 1fl8 1fl8 fl8绿 fl19 2fl 1fl 济 术指 项目 单位 数量1 规划 建筑 万 2 2fl922 住宅 建筑 万 2 21fl 多 住宅建筑 万 2 1fl40高 住宅建筑 万 2 fl2 公建 建筑 万 2 2fl2公益性公共设施建筑 万 2 1fl024 住宅 数 fl2 住宅 度 万 2 1fl0 居住 数 2890居住 数 92488 fl29 2 10 度 4fl 11 1fl1812 建筑 度 11 绿 fl214 照 距 11fl1 机动位 90 1 行位 80室 高程和 *市城市 规划修成，*家园四 市政 的规划高程（见附图二和 一）在4fl4 4fl90的范围内，市政 的规划高程在4fl2fl0的范围内。 数 出，*家园居住区四 高程为 西北 南 渐 的走。*市 院1999年12月1 的工 为C 1999 418的图，*家园居住区工程 在四 的 高程见 四列项数。*家园 高程 四位 高程西侧fi 4fl 4fl89 4fl9 4fl8南 北侧fi 4fl80 4fl9 4fl92 4fl89侧fi 4fl 8 4fl82 4fl94 4fl9南侧fi 4fl80 4fl 天津燕宇置 有限公司与天津 备区 光农场一分场 定的*家园居住区工程 场的“场 整工程”的施工协议，土整的 高程为：挖运土 点，整的 高程为4fl 0垫填土 点，整的 高程为4fl0清运垃圾 点，整的 高程为4fl0*家园居住区单 0fl00 高和室 高 区内 西北 南 步 的走为 室 高程可定为西北 南 找 ，高程为fl1 4fl92（ 的石高程高出0fl），区内 的 度为0fl。单工程的 式及的 基处 *家园居住区工程的单建筑分为 ：多 住宅、高 住宅及同功 的公共建筑。多 住宅的主 可 温复 墙、钢筋混凝土楼 、钢丝网 苯乙烯泥复 斜 系，基础 座 位置的 基情况（见*市 质工程 院工 为C2001C09的“天津燕宇置 有限公司 场区岩土工程 报告”）可分别石屑 填钢筋混凝土浮筏基础及复 基基础的式。高 住宅的主 可钢筋混凝土异型 轻 系，温复 墙、钢筋混凝土楼 、钢丝网 苯乙烯泥复 斜 系，基础为沉灌 基础。服务楼 型的公建可钢 、钢筋混凝土楼 、 温复 墙、钢丝网 苯乙烯泥复 斜 、沉灌 立基础。currency1儿 型的公建可 温复 墙、钢筋混凝土楼 、钢丝网苯乙烯泥复 斜 系，基础视座 钢筋混凝土浮筏基础或复 基基础的式。四工程成估1土 出让金、土 费及 配套 费土 出让金 环卫局垃圾堆放场土 偿费8fl1820万 =1 0fl万北辰区 光镇政府 偿费19fl1fl万 =1万（包括区土 局的税金）土 复 费19fl1fl2万 =2fl22万北辰区天穆镇政府 偿费24fl41fl万 =401万（包括区土 局的税金）土 复 费24fl41fl2万 =29fl 2万土 出让金 为01fl万土 复 费 为18fl94万土 费 区环卫局垃圾堆放场 存垃圾清运费100万 区环卫局垃圾堆放场 存 土清运费8fl182万 1 fl04万天津 备区 光农场一分场清运环卫局垃圾堆放场以的垃圾清运费4万。天津 备区 光农场一分场施工的土 费万。垃圾清除及土 费 为 fl04万。土 施工 同的 术数 场填垫整的 高程为4fl0，拟定的设计室 高程为fl1。 内 基 对 进行填、挖，“在 高程4fl的基础施工，完成的 高程即可达到 fl1 4fl8的设计高程。 内绿 （ 内 减掉单建筑的 和 ） 在 填垫0fl2， 铺垫0fl耕植土即可达到 fl1的设计室 高。填垫土量为12fl2公 0fl2=2440立基础处 ，剩的挖土即可 足 场土 的2440立土，“ 从场土。 配套 费*市的 规定，将 配套 费估 列于 五。五 配套 费名称费 currency1 计费 金 信基础设施建设费 2fl92万基础设施建设费 28 2fl92 设施建设费 40+1 +10+2+28 2fl92 非营 性公建配套费 0 2fl2 市政基础设施 配套费1 21fl 住宅 配套工程费 00+21 千 安29fl20W 区 工程贴费 900 千 安 29fl20W 、 费和住宅发 基金00 立 000 0fl 100 立000 0fl8 20 2fl92 9 2fl92 2区内配套工程费估 内 配套工程费估 ，列于 六六 名称 费 currency1（ ）估金 （万）给工程 fl22fl92万148fl0工程（ 、污） 24fl02fl92 4fl08工程 11fl2fl92 2 fl08工程 29fl22fl92 98fl4工程 fl22fl92 fl4工程（ 视、 、 安）21fl2fl92 1fl 工程 1fl0fl1万190fl 4绿工程 82fl fl41万11fl工程 8fl0邮工程 18fl建安工程费估*家园居住区单工程建安工程费估分为 个 型，即多（ ）砖混 住宅、高 （911 ） 轻 住宅和公建。 型建筑的建安工程费估 见 七。七多 砖混 住宅高 轻 住宅公建2fl2万投 成费 投 成费 投 成费 施工前期费 2 229 20 2建安工程费 90 84 844 区配套和费91 91 410 它费 20 21 21 1fl2万 建安工程费估 为：土建工程 费190万设备工程配套费 40万计 2410万4楼费及 费估 的拟定： 场计划场楼 心 00万楼 心内 0 万牌 告、围墙、区指 志 100 万 告计划报纸 告 00 万视 告 00 万网 告 0 万载 告 10 万志 告 0 万视影 20 万宣 计划楼 20 万海报 0fl 10万 万DM 1fl 10万 1 万发 万际 系费 10万多媒作 0 万胶 2 万图 作 1万模型沙盘 万 活动费 100 万可 见费 10万 他项目和 （ 同） 20 万价目 0fl110万 1 万训练（培训费） 2 万楼处 费（清洁、 卫、 费） 20 万内 项报 1万 项 1 万名牌、名 、服 万员 00 月12410 0 万员 成 20 万可 见费 20万 计 200万 费摊的估我公司目前对燕宇区和燕宇城两个运做项目进行了费的分项计账。燕宇区项目摊的 费计88fl48 （ 贷款利 及手费为22fl21 ）燕宇城项目摊的 费计 fl （ 贷款利 及手费出为fl29 ）。市建委主的98天津“ 产市场列录的199 年多 品住宅投 费摊的 计 为4 利 为88 99天津“ 产市场列录的1998年多 品住宅投 费摊为40 （利 为 ）以 费摊数 分析，我公司在 费出 处于*市“ 产开发行 的 。*家园居住区工程的 费摊 度 120 估，为：120 2fl92万=28 0fl40万楼 价的 成及数 估楼 价的 成成分为土 出让金、土 工程费、市政 配套费、施工前期费、建安工程费、区配套费和 费、行政 性 费、公司 费摊、贷款利 、可 见费。*家园居住区工程楼 成 的数 估（见 八）八项目 金 （万） 多 住宅成价高 住宅成价土 出让金 80fl 土 工程费 fl04 市政 配套费施工前期费建安工程费 配套和 费行政 性费公司 费摊28 0fl40+200 贷款利 可 见费 五营策略古 产品营的 万千，学说作洋洋洒洒，究 真谛乎为“以产品质量为依currency1，以真诚服务为手段”。国古代 济发 史 出的，从宋 开 的 济发 ，论是名铺店堂的 贾，还是市摊”的贩，深谙“喊可声 ，货喊 定驻马勒疆”的 言。我公司在定营策略，研究营 ，取营手段 ，该以 高全公司的 为 前 ，“营 绩的优劣是位员工工作成的 反映”的观点深 心，才可以营工作有更 的进步。 也是国内有企 对获得“ISO国际质量 系 ”视为莫 荣誉的原因，也说明该企 有 产品质量的系 的 机 和 格的运作程 。1*家园居住区工程的策略 想告知阶段工 搭建围墙、楼处以及POP等，起 往员。择一或二家津和全国知名 志为 播媒载和企 告活动推 步加 企 象推印象，并起社会 的好奇。择 、 视进行公司整象宣 ，树立买”的信誉度，高象。择 运 载进行 告包 ，以动性起 费”。择 网currency1，建立网络、信 高亮点。唤起买 阶段此阶段承接阶段工作进度， 式策略，运 告媒的宣 ，唤起目 客 的 切和 。定定 目 客 ”，DM宣 手段，接寄发进度 。楼处工作员甄别目 客 ，担 解说卖点，进一步 对 接攻南目 客 。楼 海报担 着目 客 楼处到 家 的