上海市住宅市场概况.doc

上海市住宅市场概况1上海市住宅投资开发现状房地产开发投资保持较快增长1-11月，上海市房地产开发投资1995.79亿元，比去年同期增长9.3%。占全社会固定资产投资的45.9，比重同比上升4.3个百分点。其中，住宅投资增长11.9%，办公楼投资增长5.8%，商业营业用房投资下降3.3%。上海市商品房施工面积12587.43万平方米，住宅施工面积8073.56万平方米，增长16.3%；上海市商品房销售面积1497.96万平方米，其中商品住宅销售面积1211.70万平方米，下降16.5%。表1 上海住宅建设投资情况年/月份累计住宅建设投资额（亿元）同比增长（%）2005936.361.492006854.15-8.782007853.13-.102008871.522.202009918.688.9020101229.8333.92011年1-11月1995.799.3数据来源：上海市统计信息网2 上海市住宅需求现状2.1、整体市场价量趋势运行分析从图1可见，2011年11月份上海市，暂时摆脱连续5个月的成交阴跌之势。资料来源：合富辉煌房地产图1 2010年1月-2011年11月上海市商品房供求价走势供应方面，11月新增供应面积135.91万，共65项目取得预售证，供应面积环比上月再度上涨21.32%，开发商在年底回笼资金压力加大，前期推迟开盘的项目在11月集中推出，导致11月的供应出现大幅增加。预计，随着整体市场的持续低迷，12月份上海新房库存量还会进一步增加。成交方面，11月商品房共成交70.52，环比上涨11.21%，为近个5月来首次上涨，但仍为6年来最低。共成交5986套商品房源，主要以公寓项目成交为主。新增供应量与成交量的“剪刀差”继续扩大。价格方面，11月份商品房均价20799元/，相比上月有下降，降幅为1.45%。均价的下跌和开发商的优惠不无联系，11月打折优惠楼盘约计169个。2.2、公寓市场走势从图2可见，2011年11月公寓市场弱势上涨，供应大增，均价跌破20000元/。资料来源：合富辉煌房地产图2 2010年1月-2011年上海市公寓供求价走势11月份公寓供应72.14万，环比上月上浮57.72%，总供应6172套房源。入市楼盘低总价为主。如万科尚源、金地意境、保利叶城等。楼市库存却一直居高不下，按照目前去化速度，市场库存的房源量需要16个月才能完全清空。11月份，市区楼盘积极供应，两个高端豪宅中建府邸及凯德茂名公馆，都加推或亮相，最高均价达180000万/。11月份公寓市场共成交42.68万，环比上月小幅上扬9.75%，本轮降价之后，多数降价盘都获得热销，如中海御景熙岸，新城公馆等，随着更多楼盘加入到降价行列，预计12月的成交量仍会在11月基础上有所回升。11月份公寓均价自5月份以来首次跌破20000元/，环比下跌4.63 %，为19382元/。11月份开发商打折力度强劲有势。 2.3、别墅市场走势从图3可见，2011年11月别墅市场趋化稳定，均价走高。资料来源：合富辉煌房地产图3 2010年1月-2011年11月上海市别墅供求价走势供应方面，11月份别墅市场供应面积17.84万，环比上月大幅上涨22.19%。其中杨浦区中建府邸供应面积达2.89万。成交方面，11月份别墅共成交6.43万平方米，环比上月继续下挫6%，共成交259套。成交量继续下滑，不足去年同期半成，嘉定区凭借成熟大盘金地格林世界以及华润高端项目华润中央公园别墅的集中成交，夺得面积榜冠军。价格方面，11月份别墅市场均价为32285元/，环比上月上涨20%。独栋别墅的集中成交在一定程度上推升了整体成交均价。如御翠园、佘山月湖山庄，中建府邸，中凯曼荼园等均价都超过11万元/。3 上海住宅成交均价分析3.1内中环和中外环成交均价出现上涨从各环线成交均价看，内中环和中外环出现上涨，涨幅度在10%15%以内。两环线汇总成交top10里，均价均在5万元/，最高的中建府邸达121894元/。内环内、外郊环及郊外环小幅下挫2%6%左右。成交项目主要是近期打折降价较火热的楼盘。表2 2011年4月到2011年11月各环线成交均价（单位：元/）商品住宅（剔除动迁配套房）2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月内环内4166548323519115032250214562805931655615内中环3471536276403703811836837372573488440226中外环2233125537245162879727141259822869031474外郊环2259819277192761980020860219121906818620郊环外1232612860144691361414123136431439414087资料来源：合富辉煌房地产3.2上海10个区域成交均价走低从图4可见，2011年11月份上海市 19个区县里11月10个区域的成交均价走低，其余区域走高。资料来源：合富辉煌房地产图4 2011年11月上海各区啥股票住宅成交均价涨跌幅图具体来看，均价有所下降的10区域中，青浦、南汇、松江等外围区域的成交项目中多数是降价幅度在10%-30%之间以促成成交。典型的如南汇周康板块的“御景熙岸公寓”在11月，成交499套公寓房源，成交均价为1.74万元/平方米，此前成交均价为1.96万元/平方米。均价在走高的9个区域中，市区的结构性大幅上涨，郊区的奉贤涨幅最大，为23%，主要由于招商海湾别墅以及棕榈滩高尔夫别墅的成交拉高均价。3.3、12月190盘打折促销收官上海搜房网数据监控中心截至11月25日统计，上海市2011年12月打折优惠楼盘共计190个（含别墅），环比11月的169个增加了12%，项目数量再创2011年新高，其中，浦东新区44个楼盘打折促销，占上海市优惠盘总量的23.6%。从优惠幅度上来看，12月上海楼市的整体优惠力度延续11月的强势，共有21个项目推出了9折以上的优惠，其中有15个位于外环外地区。由于年关将至，多数开发商在今年楼市遇冷的背景下，并没有达到预期的销售业绩，所以纷纷推出各种各样的优惠活动希望促进成交。外环外的项目由于总价较低，大多属于刚需项目，原本就拥有较高的关注度，所以在此基础上推出大幅度的优惠，往往能取得立竿见影的效果。4、上海市商品住宅成交量分析4.1 11月外郊环成交量上涨9%11月外郊环区域共成交了32.49，比较上月9上涨个百分点（见图5）。依然为各环线成交的主力区域，占当月上海市总成交量的66%（见图6）。上海市成交面积top10里9大项目均位于外郊环。内环内及内中环成交小幅下降，共4.35万，环比上月平均降幅达5%。成交占比基本和上月持平，无明显变化。中外环及郊外环成交面积共计12.29万，较上月分别上扬12%和9%。其中仅浦发御园、旭辉上河苑及金悦华庭成交过百套。 资料来源：合富辉煌房地产图5 2011年11月上海各环线成交环比涨跌幅资料来源：合富辉煌房地产图6 2010年11月-2011年11月上海各环线商品住宅成交比例4.2 11月上海楼市外围区域成交量占总量五成从图7可见，11月上海楼市成交主力集中在嘉定、南汇、宝山等外围区域，占上海市成交总量近五成，共12个区县成交呈上涨趋势，除市区结构性成交上涨外，其余区域成交项目以降价的刚需盘为