总部与项目事业部权责手册

红星地产总部与项目事业部权责手册1、 目的为明确红星地产总部与各项目事业部之间的工作界面与权限分配，保障各项工作的责任落实和顺利开展，特制定本文件。2、 适用范围本文件作为总部与各项目部的工作分工指导，适用于总部和各项目部明确自己应经办的业务事项及应输出的业务成果。3、 手册说明本权责手册文件作为公司制度的基础，是将房地产开发的各业务阶段和各条管控线进行工作事项分解和梳理，明确每项工作是由谁（是总部还是项目部）经办、需输出什么成果、这些成果最终由谁决策、应采用哪条审批流程报批。本文不涉及成果报批的具体流程和审批权限描述，这些内容可参见本手册的附件：各项目事业部审批流程体系文件。本文也不涉及业务过程的具体操作流程和作业指引，这些内容请参阅相应的业务流程或作业指引文件。4、 手册内容4.1房地产开发的业务阶段和监控线4.1.1业务阶段：房地产开发主要分为项目论证、项目策划、规划设计、工程建设、项目营销、产品交付等六大业务阶段。4.1.2管控线：在整个房地产开发过程中，公司设立了六条管控线进行监控，分别是运营管控、成本管控（含材设采购管理）、质量与安全管控、财务管控、人事与行政管控、审计与法务管控。4.2各业务阶段和各管控线的权责边界划分说明：表示项目事业部；表示总部；￥表示将根据金额大小，有可能是项目事业部决策、也有可能是总部决策，具体参见审批流程体系）。（此外，蓝色成果是项目阶段性成果，兰色加粗加阴影的是阶段性成果中的关键成果。）4.2.1项目论证阶段业务细类经办输出成果决策备案项目论证项目可行性研究项目可行性研究报告项目取得预案的编制项目取得预案项目投资建议书的编制项目投资建议书项目启动资金一览表的编制项目启动资金一览表4.2.2项目策划阶段业务细类经办输出成果决策备案项目策划项目市场定位项目市场调研报告项目定位策划项目定位策划报告项目经济效益测算项目经济效益测算报告项目计划项目里程碑计划的编制项目里程碑计划项目运营计划书的编制项目运营计划书项目关键节点计划的编制项目关键节点计划项目总体开发计划的编制项目总体开发计划项目各专项计划的编制项目各专项计划项目概念概念性设计概念性设计方案任务书概念性设计成果目标成本（概念版）的编制目标成本（概念版）4.2.3规划设计阶段业务细类经办输出成果决策备案设计任务设计委托书项目设计委托书地质勘探要求地质勘探委托合同项目设计出图计划的编制项目设计出图计划规划方案设计规划草图规划草图概念设计项目概念方案方案设计规划方案设计任务书规划方案设计合同规划方案设计成果示范区设计示范区策划项目示范区策划报告示范区设计任务书设计委托示范区设计合同总体布置项目示范区总平面布置销售中心销售中心装修设计方案样板房样板房装修设计方案景观园林示范区园林设计方案软装项目示范区软装方案模型项目示范区各类模型方案项目园林设计项目园林设计任务书项目园林设计合同项目园林设计方案初步设计项目初步设计任务书项目初步设计合同项目初步设计成果方案设计（报建）项目扩大初步设计方案各类效果图、总平面图、指标报建用各类文本、图纸施工图设计项目施工图设计任务书项目施工图设计合同项目施工图设计成果精装修设计Or项目精装修设计任务书项目精装修设计合同项目精装修设计方案配套设计配套要求项目配套设计任务书项目配套设计合同￥项目配套设计成果人防设计项目人防设计成果抗震设计项目抗震设计成果电梯设备及机房项目电梯方案及配套资料空调设备及机房项目空调方案及配套资料各类设备及用房各类设备及用房方案室外总体设计项目室外总体设计成果给水配套设计项目市政给水方案强电配套设计项目供电方案燃气配套设计项目燃气方案供暖配套设计项目供暖方案弱电综合设计各类弱电设计方案智能化设计各类智能化设计成果其他零星设计各类零星设计成果二次深化设计深化设计清单部品档次标准确认书户型图项目销售户型图设计确认外立面外立面深化方案门窗门窗大样图栏杆各类栏杆大样图其他各类深化大样图设计变更设计变更的可行性研究设计变更可行性研究报告设计变更图纸的制定设计变更图纸设计变更交底与成本核定设计变更预算单成本目标成本（实施版）的编制目标成本（实施版）项目精装修造价测算项目精装修造价测算报告4.2.4工程建设阶段业务细类经办输出成果决策备案工程策划工程实施条件(土地、环境特征)分析工程实施条件分析报告施工组织设计施工组织方案组织重大技术难题的专家论证重大技术难题论证报告基坑支护及基础施工方案的编制基坑支护及基础施工方案工程管理策划报告的编制工程管理策划报告项目动态成本的编制项目动态成本表施工场地总平面布置图的绘制施工场地总平面布置图楼栋施工计划的编制楼栋施工计划销售展示期施工配合策划案的编制销售展示期施工配合策划案采购招投标总承包工程的招标组织招标计划标底清单和招标文件投标人资格预审考察报告中标通知书总承包工程的合同签订与执行工程总包合同分包工程的招标组织招标计划标底清单和招标文件￥投标人资格预审考察报告中标通知书￥分包工程的合同签订与执行工程分包合同￥战略采购的招投标组织（注：哪些属于战略采购详见红星地产采购类型一览表）招标计划标底清单和招标文件投标人资格预审考察报告中标通知书战略采购协议战略采购的合同签订与执行采购合同￥项目采购的招投标组织（注：哪些属于项目采购详见红星地产采购类型一览表）招标计划标底清单和招标文件￥投标人资格预审考察报告中标通知书￥项目采购的合同签订与执行采购合同￥零星采购的组织零星采购比价报告零星采购合同￥现场签证施工签证施工签证单￥预决算签证预算签证预算单设计变更的交底与成本审定设计变更单￥工程进度审核工程进度审批单工程结算结算单/结算书4.2.5项目营销阶段业务细类经办输出成果决策备案营销策划项目长期代理（战略）合作协议的洽谈代理(战略)协议项目营销总体方案的编制项目营销策划总体方案项目案名、logo等的设计项目VI系统设计成果项目阶段性推广策划方案的制定项目阶段性推广策划方案项目销售计划的制定项目销售计划价格策略的制定项目销售价格策略开盘策划开盘策划报告销售合同范本的制定销售合同范本交房标准的制定交房标准房屋价格表的制定房屋价格表平面设计楼书、户型图、DM(单张)、宣传折页、海报的设计宣传品设计合同￥宣传品设计稿售楼处包装、商业包装、示范单位包装、示范区包装、销售通道包装、工地围板包装现场包装合同￥现场包装方案道旗广告、网络广告、礼品、节假日气氛包装、报纸广告、杂志广告、车身广告广告/礼品设计合同￥广告/礼品设计稿营销推广项目营销推广(包括用于项目推广的媒介广告、广告物品制作、推广活动、销售宣传资料、礼品制作、销售环境改造售楼处、示范单位、销售通道包装等) 各类项目推广合同￥公司品牌宣传(包括用于公司品牌宣传的媒介广告、广告物品制作、推广活动、销售宣传资料、礼品制作等)各类品牌宣传合同销售管理非公开促销折扣比例2的个案申请客户个案折扣申请非公开促销折扣比例2的个案申请客户个案折扣申请特殊折扣/员工折扣申请特殊折扣/员工折扣申请关系客户留房申请客户留房申请内部员工留房申请员工留房申请签订预售（销售）合同之前的客户更名、换房、退定申请更名、换房或退定申请签订预售（销售）合同之后的更名、换房、退房申请更名、换房或退房申请4.2.6产品交付阶段业务细类经办输出成果决策备案项目交付项目资产经营方案的编制项目资产经营方案项目后评估报告的编制项目后评估报告交房管理办法的制定交房管理办法4.2.7运营管控线业务细类经办输出成果决策备案目标管理公司经营和管理目标、以及各项目的运营目标的组织编制。公司年度经营和管理目标各部门管理目标责任书各项目运营目标责任书制度流程管理公司各项管理制度、流程指引等文件的组织编制。各类管理制度和流程指引等文件计划管理项目计划详见4.2.2项目策划阶段之 “项目计划” 子项工作计划项目部月度工作计划的编制项目部月度工作计划总部月度工作计划的编制部门月度工作计划项目部周工作计划的编制周工作计划总部周工作计划的编制周工作计划项目运营会议管理各类项目运营决策会的组织按运营会议管理制度规定,输出相应成果。项目月度运营会的组织项目月度运营会纪要总部联席周例会的组织总部联席周例会纪要项目事业部周例会的组织项目事业部周例会纪要运营信息管理各个阶段性成果模版编制各成果模版各个阶段性成果的编制项目的各阶段性成果各项目阶段性成果的收集、整理各项目的阶段性成果清单-企业知识管理企业知识库与知识利用记录-运营数据统计与分析各种数据统计图表IT规划的编制IT规划IT实施与推广IT项目建设合同实施方案、计划、报告等IT应用管理IT系统功能、权限、电子流程、数据的管理与监控记录。-IT技术服务项目部发起的各IT类合同￥IT技术服务记录等。-4.2.8成本管控线（含材设采购管理）业务细类经办输出成果决策备案成本管理项目目标成本（概念版）的编制详见4.2.2项目策划阶段之 “项目概念” 子项项目目标成本（实施版）的编制详见4.2.3项目设计阶段之 “成本” 子项按目标成本进行合约的规划项目合约规划方案项目月度支付计划的编制项目月度支付计划项目合同的实付款登记项目合同实付款台帐项目动态成本的登记项目动态成本台帐工程结算后的成本分析工程结算成本分析报告模版管理各类招标文件模版的编制各类招标文件模版各类合同模版的编制各类合同模版采招管理详见4.2.4工程建设阶段之 “采购招投标” 子项供方管理战略供应商库的建立战略供应商申请供应商考核管理体系的建立供应商考核管理制度供方履约评价供方履约评价报告预决算详见4.2.4工程建设阶段之 “预决算” 子项4.2.9质量与安全监管线业务细类经办输出成果决策备案质量管理工程质量标准的制定工程质量标准项目质量目标的制定项目质量目标分阶段质量关键点的控制方案的制定质量关键点的控制方案四新技术的收集推广与应用关于XX技术推广的通知工程质量考核评估体系的制定工程质量考核评估办法工程质量大检查的组织工程质量检查报告安全文明施工安全文明施工标准的制定安全文明施工标准项目安全文明施工保障措施的制定安全文明施工保障措施安全文明施工考核评估体系的制定安全文明施工考核评估办法安全文明施工检查的组织安全文明施工检查报告4.2.10财务管控线业务细类经办输出成果决策备案财务会计管理财务管理制度体系的编制财务制度、资金管理流程、付款管理流程、预算管理流程等建立健全会计核算规范体系成本收入核算指引售楼处财务工作指引等定期和不定期对项目事业部会计核算、财务管理进行检查财务检查报告各种财务分析报告的编制，和对资产负债等情况进行详细分析房地产条线财务分析月报按照会计准则、集团和总部相关规定进行凭证编制、报表编制。财务报表财务培训培训记录税务管理房地产条线税务筹划税务筹划方案房地产税收政策解读财税简报专项税收检查财税检查报告日常税收申报税收申报表当地税收政策收集当地税收政策汇编当地税务主管部门关系维护关系维护过程中的各种请示报告安全文明施工检查的组织安全文明施工检查报告资金预算与计划项目资金预算的编制项目年度资金预算资金计划的编制项目滚动资金计划预算执行情况分析月度预算执行情况分析资金计划执行情况分析资金计划执行情况分析预算与资金计划执行情况考核考核报告资金管理项目开发贷款的洽谈和融资方案制定与执行可研报告、融资方案借款合同还款申请银行按揭管理的洽谈、确定与项目按揭银行的协议按总部确定的按揭银行做好销售按揭工作。银行按揭统计表4.2.11人事与行政管控线详见附件2：项目事业部人事管理权责划分规定4.2.12审计与法务管控线待定，略。5、 相关文件附件1：各项目事业部审批流程体系（见本文下页）上海红星美凯龙房地产有限公司二零一零年五月九日附件1：红星地产各项目事业部审批流程体系一、 目的与适用范围本流程体系是对红星地产总部与项目事业部权责划分手册（以下简称权责手册）中描述的业务审批与决策过程的细化和流程化，是确定各项业务决策是否合法化的依据之一。适用于各项目事业部的各项审批业务的办理。二、 审批授权原则按照权责手册的相关规定和各项目部的实际情况，本流程体系将按照以下审批授权原则，为各项目部设定具体的各项审批流程：2.1天津项目事业部：原则上授予200万的合同及合同付款审批权。2.2昆明项目事业部：原则上授予200万的合同签订及合同付款审批权。2.3郑州项目事业部：原则上授予10万的合同签订审批权（仅针对工