南昌房地产市场研究报告.doc

2013年09月出品机构： 爱房网指导/统筹： 刘沛林市场调研： 刘沛林、汪维、王宇超撰 写： 汪维 王宇超 刘玉萍 尚玉琴 王欢 叶银燕 王舒宜报告时点： 2013年09月01日2013年09月30日目录2013年9月房地产市场政策与法规一览4全国房地产政策法规与市场资讯4地方政策法规资讯4南昌房地产政策法规与市场资讯52013年9月南昌房地产市场研究报告62013年9月南昌市土地市场态势分析62013年9月南昌市新建商品房供应分析102013年9月南昌市商品房成交量分析152013年9月南昌楼市供应与需求态势分析222013年9月南昌市及各板块楼市研究报告242013年9月南昌楼市整体分析242013年9月南昌市中心板块分析272013年9月南昌市青山湖板块市场分析282013年9月南昌市红谷滩板块市场分析302013年9月南昌市红角洲板块市场分析312013年9月南昌市朝阳新城市场分析332013年9月南昌京东板块市场分析342013年9月南昌市昌南板块市场分析352013年9月南昌市象湖板块市场分析372013年9月南昌市经开区板块市场分析382013年9月南昌市新建/湾里板块市场分析402013年9月房地产市场政策与法规一览全国房地产政策法规与市场资讯多银行暂停或缩紧首套房贷据悉，近月来，平安、兴业、邮储等多家银行暂停个人住房按揭贷款，华夏、招商、广发等部分城市分行也现暂停房贷业务。对此，有分析人士指出，利润较小、额度受限、风险增加是银行暂停或缩紧个人住房贷款的主因，而随着贷款额度的逐渐收紧，或将出现“部分停贷、大面积惜贷”的“停贷潮”。国土部：稳定土地供应 严控高房价出现 年内禁止出“地王”国土资源部副部长胡存智25日在座谈会上表示，今年全国房地产用地供应增长较快，地价加速上涨态势已有缓和，但同时仍然要严防高地价出现。四季度，国土资源管理部门要加大高价地的防范力度。各地务必严防密控，精心设计土地出让方案，将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标。国土部明确提出要打好政策措施“组合拳”，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”，影响预期；供过于求的城市要相应减少住宅用地供应，确保四季度土地市场平稳运行。8月CPI同比上涨2.6% 居住类价格上涨2.6%9日，国家统计局公布2013年8月全国居民消费价格指数（CPI），据数据统计显示，2013年8月全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.6%，环比上涨0.5%。其中居住类价格同比上涨2.6%，环比上涨0.2%。此外，1-8月，全国居民消费价格平均水平较去年同期同比上涨2.8%。统计局：1-8月全国房地产投资增长19.3% 增速回落9月10日，国家统计局公布2013年1-8月全国房地产开发与销售情况，统计显示，2013年1-8月全国房地产开发投资同比名义增长19.3%，增速较1-7份回落1.2个百分点，住宅投资增速回落1个百分点。此外，全国房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积、竣工面积增速均现回落，全国房地产销售面积增速、销售额增速、到位资金增速和国房景气指数也现回落，房地产企业土地购置面积降幅依然扩大。8月70大中城市66城房价上涨 上海房价涨幅居首9月18日，国家统计局公布2013年8月70大中城市住宅销售价格变动情况，其中新建商品住宅销售价格变动中，70大中城市中有66个城市环比上涨，上海涨幅居首，为1.7%。与去年同期相比，上涨城市有69个，北京涨幅居首，为19.3%。养老新政试点：以房养老？9月13日，中国政府网公布国务院印发的关于加快发展养老服务业的若干意见，意见明确提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点，有望明年一季度出台。老年人住房反向抵押养老保险，又称“以房养老”，指老年人通过名下房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，可定期获取一定养老金。从而引发民众对“以房养老”的质疑，对此，民政部回应称发展社区、机构等多种养老服务模式，“以房养老”试点只是其中部分内容。国土部：全面推进集体土地确权登记发证日前，国土资源部下发通知，要求进一步加快农村地籍调查，全面推进集体土地确权登记发证工作，为下一步不动产统一登记奠定基础。地方政策法规资讯郑州限购令升级：小于20岁单身市民暂停买房郑州市房管局宣布郑州限购令升级：自9月1日起，小于20周岁的郑州市民不得买房；持有本市居住证3年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；144平米以上的非普通商品住房项目，在主体结构工程封顶，方可申请商品房预售许可。上海自由贸易试验区举行挂牌仪式 首批入驻25家企业29日上午，中国（上海）自由贸易试验区举行挂牌仪式，涉及商贸服务领域、文化服务领域、通信服务领域、金融服务领域、专业服务领域、跨境贸易电子商务、大宗商品和期货保税交割、总部项目、高端消费品展示交易、保险业等25个企业项目作为第一批入驻。受上海自贸区挂牌影响，上海自贸区房价大涨，写字楼租售两旺。成都公积金管理新政：贷款最长不超过20年记者从成都市住房公积金管理中心获悉，10月1日起成都市实行成都市住房公积金管理新办法，新修订的管理办法进一步拓宽受益范围。修订后的新缴存办法将贷款范围明确为公积金贷款原则上用于购买在成都市本市行政区域（大成都范围）的普通住房，贷款期限最长不超过20年，而此前为30年。购买成都市第二套住房的公积金贷款对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于成都市平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房，而在此前没有类似限制。南昌房地产政策法规与市场资讯江西省房屋登记条例10月起施行 婚后房产共同登记10月1日起江西省房屋登记条例施行。条例规定，房屋登记应当实行实名制。即申请人应当使用真实的中文姓名或者名称申请登记。共有房屋的所有权登记、抵押权登记、预告登记和其他登记，除法律、法规另有规定外，应当由共有人共同申请登记。前8月南昌市CPI累计涨2.0% 涨幅回落18日，南昌市统计局公布南昌市全市经济运行情况，数据显示，8月南昌市居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.3%，前8月累计上涨2.0%，涨幅较上年同期回落0.9个百分点。前8月南昌市财政收入375.1亿元 增长16.6%据悉，今年1-8月，南昌市财政总收入完成375.1亿元，按省口径计算同比增长16.6%。前8个月，我市财政总收入增幅在全省设区市中排名第4位，较去年同期前移2位。今年南昌1.8万套保障房全开工 建成7000套据南昌市房管局消息，南昌今年任务内须建设的1.8万套保障房已全部开工，目前全市177套廉租住房，7124套公共租赁住房已基本建成。其中包括中心城区5924套，南昌县1080套，进贤县120套的公租房以及中心城区42套，南昌县100套，新建县35套的廉租房。向莆铁路26日正式开通运营 南昌西站首发9月26日，备受关注的向莆铁路正式开通运营，向莆铁路是一条以客为主、客货共线的快速铁路，是我国第一条连接海峡西岸和中部内陆腹地的快速铁路。向莆铁路西起南昌市，自南昌西客站首发引出，途经向塘、抚州、南城、南丰，福建建宁、泰宁、将乐、沙县、尤溪，东至莆田、福州，营业里程547公里。向莆铁路开通运营意味着构建了中西部地区对沿海港口的战略运输通道，对拓展港口腹地、实现港口资源从而带动中西部地区发展具有重要意义。南昌红谷隧道方案确定：东岸连接朝阳洲日前，记者从南昌市规划局了解到，南昌红谷隧道工程方案已经敲定，赣江东岸设置7个匝道，分散在沿江中大道、中山西路和朝阳洲中路。隧道为东西走向，西端自丰和中大道与怡园路交叉口东侧约140米处起始，下穿红谷中大道、赣江中大道，以直线形式穿越赣江，东岸以地下互通形式接沿江中大道，全长约2600米。九龙湖规划过江通道 连接朝阳红谷滩两区记者从规划部门获悉，南昌市九龙湖片区起步区（龙兴大街以南地区）控制性详细规划进行批前公告，九龙湖起步区将成为城市副中心、区域性的商贸会展中心、省级旅游集散中心、生态低碳智慧示范城区。九龙湖除地铁4号线规划过江通道外，还规划一条过江通道，连接九龙湖新城与象湖新城。2013年9月南昌房地产市场研究报告2013年9月南昌市土地市场态势分析南昌楼市经历了一个“淡九月”，成交低迷推盘量微有负“金九”盛名；而从表面上看，9月南昌土地市场也出现“淡九月”，供应量和新增供应量环比不可同日而语，甚至出现大幅下滑，可实则不然，南昌土地成交市场9月高潮迭起，成色光亮夺目。统计数据：爱房网 根据爱房网统计数据显示，2013年9月南昌市土地市场供应35宗国有建设用地，环比减少6宗，跌幅14.63%；同比增加20宗，涨幅133.33%；供应面积1687.615亩，环比减少45.08%，同比减少17.62%。其中，9月土地新增供应10宗，环比增加61.54%、同比削减16.67%；新增供应面积171.081亩，环比减少88.76%，同比减少91.17%。统计数据：爱房网在9月份的南昌市土地成交市场，共有27宗土地进行网上公开拍卖，其中成交26宗，流拍1宗，成交率为96.30%。该月总成交面积1581.456亩，环比上涨2.86%；总出让金为96.26亿元，环比暴涨608.31%。南昌9月各板块宗地供应量环比8月都有所减小，整体呈现成交量大新增供应小，10月成交量或有所削减。统计数据：爱房网细看各板块分布，红谷滩因九龙湖板块土地成交热潮的关系，共输出11宗国有建设用地，全部成交。而作为未来工业大区，桑海区贡献9宗用地，皆为工业用地，成交其中6宗，1宗流拍。其他板块推量都较小，8月表现良好的湾里区本月并无宗地成交，仅有5宗工业用地新增。统计数据：爱房网 9月住宅用地仍旧是重头戏，总共7宗住宅用地，被朝阳新城、青山湖区、红谷滩和高新区瓜分，总宗地面积为654.21亩，合计出让金高达48.72亿元。而商住用地和商业用地也不逞多让，10宗用地全部成交，红谷滩新区占其中9宗，经开区留有1宗，涉及宗地面积603.40亩，总出让金达46.52亿元。四县土地低迷依旧，南昌县9月独占鳌头 风水轮流转，8月抢戏的新建县土地市场本月销声匿迹，而南昌县作为全国百强县，土地市场自然是稳字当头。统计数据：爱房网根据爱房网统计数据显示，9月南昌四县共有18宗土地供应，环比8月减少1宗，跌幅5.26%；宗地供应面积772.594亩，环比8月减少54.33亩，环比下跌6.57%。南昌县在9月总共供应国有建设用地15宗，成交其中6宗，所成交的6宗用地中5宗皆为纯住宅用地，所剩一宗为工业用地；所出让的5宗纯住宅用地中，有4宗出现溢价，其中一宗编号为DAJ2013101的住宅用地以0.86亿元的总价成交，溢价率达111.90%，为当月最高。南昌县本次出让的5宗住宅用地涉及总出让金额达3.85亿，虽难及市区土地市场，可也能窥探该县土地市场逐渐受到开发商关注。统计数据：爱房网以第二产业为经济支柱的南昌县自然少不了对工业用地的供应，在9月南昌县合计供应工业用地8宗，涉及宗地面积116.564亩；成交其中1宗，出让金为325.64万元，溢价率为57.14%。另外，进贤县还有两宗商住用地供应，涉及供应面积120亩，起始总价达7200万元；而近期楼市正旺的新建县，在本月仅有一宗土地供应，并成交，这宗编号为DAK2013024的商住用地位于新建县新城区长堎大道西侧、长征西路南侧，经过激烈角逐，最终被正荣地产以6.36亿的总价竞得，溢价3.5%；而近期新建县土地成交市场日渐白热，8月以来所出让的8宗商住用地有6宗出现溢价，未来新建县房价会有大幅提升。近百亿！9月南昌土地成交市场成佳话9月，南昌连续两波土地成交潮让“地王”二字响彻云霄，日益高涨的出让金也成为人们茶余饭后的谈资。根据爱房网统计数据显示，南昌市9月共有26宗土地出让，涉及总出让宗地面积为1581.456亩，总出让金为96.256亿元；其中17宗为商住用地，宗地总面积为1257.607亩，占整体的79.52%，总出让金为95.234亿元，占整体的98.94%。9月中旬红谷滩10宗用地溢价成交9月16日，南昌市红谷滩区共有10宗居住、商业商务用地成功交易，交易总面积548.947亩，总收益为463697.663万元。其中，位于红谷滩凤凰洲地块2宗，82.988亩；红谷滩西客站片区地块8宗，465.959亩，而这10宗土地均溢价出让，显示出南昌土地市场的火热程度。根据爱房网数据监视结果显示，这10宗用地分别被，南昌市红谷滩城市投资集团、上海城建置业发展有限公司、南昌正荣（新加坡）置业、江西绿腾实业、南昌市沃华实业、江西有色建设集团、江西中康国际投资、南昌市政公用房地产股份有限公司和南昌市远帆房地产开发有限公司竞得，总出让金达46.37亿元。随着西客站的投入运营，该片区8宗用地此次被各大房企争相竞夺，或能窥探出西客站片区房地产市场的春天即将到来。世茂14亿夺朝阳洲总价地王红谷滩土地出让潮仅过去两天（9月18日），南昌市土地市场再出让5宗用地，包括4宗纯住宅用地和1宗商住用地，虽然数量不及此前红谷滩土地出让潮，但出让金额却不逞多让，5宗用地出让金额高达40.38亿，平均每宗8亿有余，令人咋舌。世茂地产尤为引人瞩目，狂砸21亿收下朝阳洲地块两宗住宅用地，两宗用地溢价率分别达到99.14%和97.47%，可见这两宗用地热度之高。其中位于西湖区朝阳新城兰宫路以东、老洲街以南的DABJ2013072号地块夺下南昌总价地王，这宗地块附近热盘连连，包括朝阳江上院、正荣御尊和国贸天琴湾在内，都取得不错的销售成绩，这宗土地自然引起众多商家垂涎。世茂地产以总价14.21亿元的总价拿下，单价达1161万元/亩，楼面加高达7000元/。近期南昌市楼市渐入白热化，出让金不断刷新记录，不仅佐证了南昌土地热度之高，也预言出未来节节高升的房价。2013年9月南昌市新建商品房供应分析（含南昌县新建商品房供应分析）9月，在人们的期望下镀上了一层金色的光芒。而对于今年9月份的南昌楼市来说，同样也是一个收获的季节。根据爱房网数据统计显示，2013年9月，南昌市房管局累计发放72张预售许可证，涉及项目30个，合计新增预售房源5754套，预售面积达到了672413.08，虽不及8月份创下了73万余的记录，但新增供应面积同比仍然有5.65%的涨幅。统计数据：爱房网分类别来看，9月份南昌市新建商品房住宅合计新增供应面积442464.6，环比增加13.85%，同比缩减19.46%。具体到供应项目来看，住宅供应量最大的是首次推出住宅房源的南昌万达文化旅游城，合计推出D区6栋住宅，新增可售1232套，可售面积127036.68，约占9月份住宅新增供应总量的1/4左右。另外，多个纯新盘也颇为引人瞩目，如位于昌南的梅湖香榭里，南昌铜锣湾广场、绿地学府公馆、以及莱蒙都会，均为市场关注的热点项目。统计数据：爱房网非住宅方面，9月份新增供应量较8月份缩减不少，但依然处于今年非住宅供应量月度第三的位置。统计显示，9月份南昌市新建商品房非住宅新增供应面积229948.48，环比缩减32.91%，同比增加164.09%。具体到供应项目来看，首先是万达文化旅游城的7栋D区商铺和2栋C区商铺，合计供应面积为26793.03；传奇国际广场4#办公楼取证，新增预售面积25221.2；纯新盘万科金色名郡3#公寓楼新增预售面积14041.38、云中城B#办公楼86010.55；此外还有恒大名都综合楼、唐宁街C座、巨城广场商业等，繁华更胜8月。京东、红角洲两板块势均力敌统计数据：爱房网统计数据：爱房网根据爱房网数据统计显示，9月份的新增供应量中，红角洲板块供应量第一的位置得到保持，合计供应房源1740套，供应面积196986.65，所占比重分别为30%、29%。主要供应项目来自于南昌万达文化旅游城。而京东板块供应项目则丰富的多，如传奇国际广场、万科城、恒大名都、云中城、联发君悦湖、城泰凡尔赛宫等项目，将京东板块送上了板块供应量第二的位置，合计供应房源1563套，供应面积167220.13，所占比重分别为27%、25%。市中心、经开区、红谷滩三个板块新增供应面积比重也分别达到了8%、9%、15%。青山湖、湾里、昌南、朝阳洲板块所占比重则明显比其他区域要低上许多。住宅供应比例环比大幅上升统计数据：爱房网统计数据：爱房网从9月份南昌楼市各物业供应比例来看，普通住宅的供应比重回归正规，合计供应房源面积428178.28（3961套），比重也上升到64%（69%），较8月份上升了20个百分点。而相应减少的是商业用房，合计新增供应面积54992.34（372套），比重由8月份的39%直接下降到9月份的8%。写字楼物业供应量有所增加，新增供应面积174956.14（1355套），所占比重为26%（24%）。别墅物业新增供应面积14286.32（56套），比重与8月份一样，仍然为2%（1%）。 三房户型重夺半壁江山统计数据：爱房网统计数据：爱房网根据爱房网数据统计显示，2013年9月份，南昌市新建商品房普通住宅合计供应房源3961套，供应面积428178.28。其中，供应比重最大的要数三房户型，合计供应面积235250.39（2017套），比重由8月份的32%（39%）上升到了55%（51%）；两房户型比重有所下降，合计供应面积138943.7（1557套），比重由8月份的46%（41%）下降到9月份的32%（39%）。另外，四房户型新增供应面积50289.47（329套），一房户型及五房以上大户型也有少量供应，分别为2835.45（54套）、859.27（4套）。2013年9月份南昌县新建商品房供应分析根据爱房网数据统计显示，2013年9月份，南昌县新建商品房合计供应房源3729套，供应面积362102.57，环比上月分增加了54.67%、49.58%。从供应走势上看，9月份号称“金九”确实有他的魅力所在，南昌县房地产市场供应量连续两月的大幅攀升，对市场成交表现也产生了积极的影响。具体到供应项目来看，9月份取证的项目分别是幸福时光116套、南昌居住主题公园268套、华宇尚城134套、正荣大湖之都233套、恒大城947套、银亿上尚城984套、保集半岛227套、平安曼哈顿风情231套，星洲国际63套、中大城64套、力高国际城462套。分类别来看，新建商品房住宅供应房源3582套，供应面积341457.53，其中含有130套（24629.32）的别墅房源；新建商品房非住宅供应房源147套，供应面积为20645.04。统计数据：爱房网2013年9月南昌市商品房成交量分析惯有“金九”之称的9月，在自去年以来楼市已经基本失去“淡旺季”之分以后，开发商也不得不放缓了推盘的节奏，一方面是新房住宅库存量的不足，另一方面则是由于多个大项目工期赶不上时间的缘故。因此，从成交数据上来看，今年9月的南昌楼市住宅市场成色稍逊，但非住宅市场却在几个重点项目的支撑下大放光彩。根据爱房网数据统计显示，2013年9月，南昌市新建商品房共成交4904套，环比上涨17.66%，同比上涨7.66%；成交面积45.42万，环比增加11.35%，同比增加1.82%。二手房共成交1850套，成交面积15.36万，环比微降，同比降幅则分别高达25.07%、31.03%。其中，新房住宅市场在经过9月末的一波集中推盘之后，南昌楼市新房住宅成交量共成交3039套，成交面积32.28万，环比分别缩减12.16%、5.77%，同比分别缩减2.75%、7.96%。新房非住宅市场共成交房源1865套，成交面积13.14万，环比翻了一倍，同比也涨幅也高达30%。根据今年南昌楼市新房市场成交走势来看，新房住宅成交套数环比降幅高达12.16%，同比也出现了2.75%的降幅，今年新房住宅市场难逃“铁九”的帽子。而出彩的非住宅市场则为“金九”挽回了不少的颜色。新房住宅成交环比大降12%二手房成交走势企稳统计数据：爱房网根据爱房网数据统计显示，2013年9月，南昌市共成交商品房住宅4788套，环比下降9.03%，同比下降12.16%。其中，新建商品房住宅成交3039套，成交面积32.28万，环比分别缩减12.16%、5.77%；二手房住宅成交1749套，成交面积14.58万，环比分别缩减3.00%、5.86%。从走势上看，9月份南昌楼市住宅市场成交量在新房市场和二手房市场双双出现缩减。其中，新房住宅市场走势呈现月度成交一起一落的态势，但从绝对数值来看，9月份新房住宅3039套的成交量虽然称不上“金九”，但也并不算太低。而二手房住宅成交走势则在平稳中有些许小降，从7月份的1863套，到8月份的1803套，再到9月份的1749套，微幅小降仍然可以说明二手房市场在年初狂热过后冷静的逐渐显现。统计数据还显示，今年1-9月，南昌市新建商品房住宅累计成交27940套，同比下降1.90成交面积294.75万，同比下降3.90%；二手房住宅累计成交21093套，同比增加33.90，成交面积182.31万，同比增加36.34%。统计数据：爱房网从南昌市各区域新建商品房住宅成交区域分布来看，热点板块依然光彩夺目，红谷滩以715套住宅的成交量拿下区域住宅销冠，所占比重达到了24%。其中，万达文化旅游城、联泰金中环两个项目成交量排在南昌市9月份项目成交量的前十位当中。越来越火的经开区也在9月以632套的成交量拿下了第二的好成绩，比重为21%。其主要成交项目是英伦联邦、拉菲公馆、奥克斯盛世华庭等。西湖区、高新区等热点区域则分别成交493套、403套紧跟其后，比重也分别达到了16%和12%。统计数据：爱房网二手房住宅方面，在政策及购买力双双稳定的背景下，二手房住宅成交走势保持稳定。其成交区域分布仍然保持以老城区为核心。其中，西湖区成交606套、东湖区成交481套，所占比重分别为35%、28%，总比重高达63%。青山湖区、青云谱区、红谷滩、高新区所占比重则分别为12%、11%、10%和4%。商业大盘入市推高成交新房非住宅夺色九月根据爱房网数据统计显示，2013年9月份，南昌市新建商品房非住宅共成交房源1865套，成交面积13.14万，环比翻了一倍，同比也涨幅也高达30%。为近两年新房非住宅成交量最高的一个月。如此巨大的涨幅离不开以华南城、南昌万达文化旅游城等多个商业大盘的推盘入市所带来的成交量。爱房网市场监测显示，9月份，仅华南城一个项目的月成交量就高达884套，而一直不成熟的二手房非住宅市场，共成交房源101套，成交面积0.79万，由于成交量较少，其变化幅度更大。另据爱房网数据统计显示，今年1-9月，南昌市新建商品房非住宅累计成交9913套，同比缩减3.77%；成交面积79.41万，同比增加2.10%。二手房非住宅累计成交1172套，同比缩减1.92%；成交面积11.65万，同比缩减2.92%。统计数据：爱房网统计数据：爱房网在9月份的新房非住宅市场，热点楼盘的带动非常明显，在华南城、万达文化旅游城的推动下，红谷滩以成交1157套的绝对优势拿下第一，所占比例高达62%，傲视各区域。高新区和青山湖区这两个次热点区域则分别以227套和225套的成交量居二线，所占比例均为12%。其他区域则处于三线，最高为西湖区成交92套，比重为5%；最低为桑海区成交0套，比重为0%。统计数据：爱房网二手房非住宅成交量依旧没有起色，从成交区域分布来看，红谷滩继续拿下9月份的二手房非住宅成交销冠，共成交33套，比重为32%；青山湖区和高新区紧随其后，分别成交24套和23套，比重分别为24%和23%。青云谱区共成交10套，所占比重为10%；东湖区成交9套，比重为9%；西湖区仅成交2套，比重为2%。统计数据：爱房网统计数据：爱房网统计数据：爱房网统计数据：爱房网2013年9月南昌楼市供应与需求态势分析连续两月高企的新增供应，让紧张的南昌楼市供需关系得到了不小的改善。根据爱房网数据统计的结果显示，2013年9月份，南昌市新建商品房住宅新增供应房源44.25万，成交32.28万，供需比为1.37，较8月份再次上升0.24点，市场实现连续两个月的供大于求。统计数据：爱房网具体到供应情况来看，9月份南昌楼市新增供应主要集中在下旬，与去年同期供应节奏基本一致。新入市房源多数是为国庆黄金周所准备，只有很少一部分房源预计会在10月中旬左右推出。从取证的项目来看，老盘取证量少项目多，而新盘则表现抢眼，如万达文化旅游城首批D区住宅、奥克斯盛世华庭、莱蒙都会、铜锣湾广场等。从成交方面来看，9月份南昌市新建商品房住宅共成交3039套，成交面积32.28万，环比分别缩减12.16%、5.77%，同比分别缩减2.75%、7.96%。整体来看，新房住宅市场成交中上旬走势平稳，但在下旬由于出现一波集中推盘，成交量也随之水涨船高。但这两项数据与去年相比，则显得不那么乐观。第一，今年上半年楼市火爆，号称楼市“最火”的上半年，南昌楼市供应持续紧张，房价一路飙涨，但进入到下半年以后，市场需求出现了明显的减弱，需求缺乏一个有力的爆发点；第二，从9月份的住宅供应与成交数据来看，新增供应量不及去年同期，缩减了19.46%，成交则出现同比、环比双双缩减，再度被贴上了“铁九”的标签。同时，受供需关系连续两月正数表现的影响，南昌市新建商品房住宅库存量也开始增加。根据爱房网市场监测显示，截至9月30日下午17时，南昌市新建商品房住宅可售房源为14697套，可售面积为182.63万。较8月末增加可售房源1150套，可售面积增加14.71万。今年前9个月，南昌楼市累计新增供应房源285.85万，成交294.75万，供需比为0.97，较8月末上升了0.05点。另外，根据去年的供需走势以及目前南昌楼市供需关系分析，预计10月份南昌楼市新增预售量将出现缩减，9月末集中开盘的成交量将因签约的滞后性而出现在10月的成交量当中，故可推测10月份将结束供大于求的局面，供需关系再度紧张起来。统计数据：爱房网2013年9月南昌市及各板块楼市研究报告2013年9月南昌楼市整体分析越来越没有区分价值的楼市“季节”，再次在今年的9月中得到体现。褪去“金九”的光环，左右南昌楼市走势最大的因素不再是时间因素，而是房价预期、政策、供应量等因素所决定。如传言愈演愈烈房产税、遗产税等相关政策在十一届三中全会召开前一切都尚无定论，但已经实际开始影响市场走势。从南昌市场行情来看，9月份各开发商实际推盘意愿并不强烈， 9月推盘只在月末才迎来一波推盘高峰，而10月份的预计推盘量远高于9月份，这主要还是由于开发商对于政策的等待以及购买力的重新蓄积所影响。因此，9月份的楼市更像是一次市场刺探和刺激，新房住宅成交不温不火，市场缺乏热点，而非住宅市场中因为有华南城这样的“巨无霸”存在，导致9月份的非住宅成交量表现十分出彩。另一方面，高涨的房价以及土地市场的火热再次开始刺激市场反弹，综合来看，“银十”的铺垫已经做好，只待爆发。涨！涨！涨！南昌房价要疯了根据爱房网数据统计显示，2013年9月，南昌市新建商品房住宅均价为9488元/，环比上涨3.29%，同比上涨14.60%。为近期以来南昌房价涨幅最大的一个月。从南昌市住宅价格走势图中可以看到，南昌是住宅价格呈直线上涨走势，正在一步一步走向万元时代。从今年5月份均价首次突破9000元/大关之后，一路走高，按此走势，年内将有可能正式进入万元时代。从板块价格变化来看，9月份南昌十大板块中仅市中心板块和经开区板块价格环比下跌，且跌幅较小。而因推盘进度原因所影响的青山湖板块在均价涨幅中领导整个南昌，均价较8月大涨千余元每平方米；涨幅最小的红角洲板块，也由8月份的10300元/上涨到9月份的10433元/，涨幅高达1.29%。统计数据：爱房网连续两月高供应南昌新房库存量增加根据爱房网数据统计显示，2013年9月，南昌市新增预售供应面积67.24万，环比缩减8.07%，同比增加5.66%。其中，新建商品房住宅合计新增供应面积44.25万，环比增加13.85%，同比缩减19.46%。新建商品房非住宅新增供应面积22.99万，环比缩减32.91%，同比增加164.09%。从供应走势来看，今年9月的新增供应走势基本与去年9月保持一致，大量的新增供应房源在9月末取证并迅速进入市场，成为“银十”到来的重要铺垫。从供需关系来看，8、9两月高企的新增供应量迅速充填了南昌市新房市场，将6、7两月供不应求的局面在转变为供大于求。尤其是对于新房住宅市场来说，截至9月结束，新房住宅库存量已经升至182.63万。统计数据：爱房网需求减弱新房非住宅成交撑起半边天供应量的高企也促进了成交量的上扬。根据爱房网数据统计显示，2013年9月份，南昌市新建商品房共成交房源4904套，环比上涨17.66%，同比上涨7.66%；成交面积45.42万，环比增加11.35%，同比增加1.82%。根据南昌市新建商品房成交走势图可以看到，自7月起，南昌新房市场成交量已经连续两个月走高，并有进一步增加的趋势，但从数据上也能看到，成交量涨幅正在缩小。另一方面，作为以住宅市场为主导的南昌楼市来收，9月份新房住宅成交量却远没有总量来的光鲜。统计数据显示，南昌楼市新房住宅共成交3039套，成交面积32.28万，环比分别缩减12.16%、5.77%，同比分别缩减2.75%、7.96%。新房非住宅市场共成交房源1865套，成交面积13.14万，环比翻了一倍，同比也涨幅也高达30%。可见，9月份的新房市场中，非住宅成交量才是导致成交走高的核心因素，相比较成交量环比、同比均缩减的住宅市场来说，平淡、酝酿才是最真实的写照。统计数据：爱房网“金九”成色不足“银十”能否如期而至？随着9月末的一波集中推盘，以及“银十”首周即国庆黄金周各项目的积极营销，根据爱房网数据统计显示，今年国庆7天长假南昌楼市新房市场成交住宅房源624套，成交面积6.40万，相比去年同期分别上涨70.95%、67.64%。今年国庆黄金周的新房住宅成交量为近3年以来最高的一年。同时，楼盘集中推盘不仅推高了国庆黄金周期间成交量，在假期成交滞后性的影响下，后续成交会陆续体现出来。另外，爱房网市场监测还显示，10月份南昌预计将有38个楼盘开盘，是9月份的预计开盘数的1.5倍有余，各大开发商如万科海上传奇、绿地玫瑰城、莱蒙都会等重磅项目联袂上演南昌楼市“银十”争夺战，如此多的亮点，确实让“银十”十分值得期待。但是，需要注意的是，目前市场上还有许多的不确定因素在影响市场走向，如银行不断收紧的房贷、政府打压地王、温州楼市崩盘、房产税、李嘉诚抛售内地物业、欧美日资金减持中国资产等等，都对购房者的市场心理预期产生影响，甚至对房地产行业的流动性也产生一定的影响，再加之不断高涨的房价对刚需购买力的压制，种种因素下的“银十”楼市，镀上一层“银色”回归的概率确实不如保持平稳来的概率更大，或许将“银十”能否如期而至换成10月楼市是否比9月更好，还要来的更为确切些。2013年9月南昌市中心板块分析相比南昌其它板块，在房地产的“金九银十”的黄金时间段，不管是从价格还是走量来看，市中心板块并没有像其它板块一样猛然发力，依旧是保持平稳态势。统计数据：爱房网爱房网数据统计显示，2013年9月，南昌市中心板块均价为13406元/，环比上涨9.29%，同比下跌2.17%。就目前在售楼盘价格情况来看，仕中心、中大紫都、国金印象由8月的11000元/、9000元/、11500元/，分别上涨200元/、100元/和500元/；而滨江一号剩少量高层尾房在售，均价为21000元/，较上月下降3000元/。市中心块其他项目价格则较为稳定。统计数据：爱房网市中心板块9月新建商品房共成交219套，环比上涨7.3%。而在新增预售方面，则共有4个楼盘取得了预售许可证，分别是新丰丽都花园、国金印象、南昌巨成广场、天沐观湖国际名邸。其中南昌巨成广场是商业，而住宅方面国金印象是取得180套预售，天沐观湖国际名邸是219套，新丰丽都花园是66套。从取得预售房源中可以看出，除南昌巨成广场是商业以外，其它都是高层，迎合市场满足刚需及改善性需求。2013年9月南昌市青山湖板块市场分析 金九已收官，银十初见开门红，今年的金九银十可谓是一路看好。据爱房网统计数据显示，9月青山湖板块新建商品房月成交量为19174.98，新建商品房住宅均价为12300元/，无论是成交还是均价较上月都有不同程度的增长。统计数据：爱房网9月青山湖板块新建商品房住宅均价有小幅上调。据爱房网统计数据显示，2013年青山湖板块新建商品房住宅均价为12300元/，环比上涨1383元/，涨幅为12.7%；同比上涨943元/，涨幅为8.3%。青山湖板块价格的小幅上调主要由于本月威尼斯江域6000元/均价的高层售罄，退出了当月的价格统计，从而提升了整个青山湖板块的整体均价，而本月其他住宅楼盘均价均无变化。统计数据：爱房网 从供应和成交来看，据爱房网统计，9月青山湖板块新建商品房共成交258套，较8月的109套增加149套，涨幅达136.7%。主要为万科金色名郡3#楼39微公馆的开盘，总预售套数为353套，预售面积为14041.38，截至统计时间为止，已实际签约144套；海亮尊园12#楼60套高层住宅开盘，预售面积为5133.6，实际成交达24套。而9月青山湖板块其他楼盘也有成交，如五湖国际广场与青山湖天湾，分别成交51套与26套。五湖国际广场为3#楼写字楼（14F），青山湖天湾推出的则是46-133平宜居宜商的高层房源。 从目前青山湖板块的市场表现来看， 9月表现还要好于8月，而10月南昌楼市更加看好，对于青山湖板块而言，由于老盘的推新，如海亮尊园(预计10月份还将推出全新的通透三居室)、五湖国际广场(预计10月份推出7#、8#楼的69-138墅质高层)、满庭春MOMA (预计10月份加推25-1#楼129平房源44套），青山湖板块10月成交依然看涨。2013年9月南昌市红谷滩板块市场分析进入“金秋”9月，红谷滩板块依旧是南昌楼市活跃度最高的一个区域板块之一。根据爱房网数据统计显示，2013年9月份，南昌市红谷滩板块新建商品房住宅均价为12300元/，环比上涨2.13%，同比上涨24.07%。统计数据：爱房网据爱房网统计数据显示，2013年9月份，红谷滩板块新建商品房共成交房源213套，成交面积88109.34。成交住宅项目为丰和新城北苑22套、联泰香域中央45套、世茂天城21套、铜锣湾香逸澜湾13套。数据统计还显示，整个红谷滩新区在9月份共签约1782套新房，签约面积为160816.38。其中，住宅成交715套，面积为77194.68；非住宅成交成交1157套，面积为83621.65。但不论从新房住宅还是非住宅方面来说，红谷滩板块在9月份的成交量远远低于红角洲板块。统计数据：爱房网 成交量起来的同时，房价亦不改上升走势。据统计，今年9月份红谷滩新建商品住宅成交均价为12300元/，环比上涨2.13%，同比上涨24.07%。与青山湖区并列于南昌市各区域成交价格榜榜眼之位。 回顾今年9月份，红谷滩板块楼市可谓“量价齐飞”。板块商品房供应3754.68，环比8月122696供应量减少96.9%，板块供应主要由南昌铜锣湾广场、友邦皇家公馆、莱蒙都会小区三个楼盘项目供应。在价格方面，红谷十二庭项目公寓价格由9600元/上升为10500元/，涨幅为9.38%。同时受联泰金中环及南昌铜锣湾广场等项目的新房源入市，间接拉高了板块均价2.13个百分点。 9月份南昌的“金九”楼市可谓是一片火热，各大在建、在售楼盘的促销活动也随之陡增，动态十足。随着国庆到来，各开发商纷纷拿出优惠以促进成交，除9月新增的项目供应以外，8月份还有的三千余的供应量尚未签约成交，预计10月份红谷滩的成交会再度出现增长。2013年9月南昌市红角洲板块市场分析近几年，老城区的土地供应达到饱和，旧城改造尚需时间，短期开发空间有限，开发商和市民将目光转向与旧城区一江之隔的红角洲。与红谷滩中心区仅一街之隔，红角洲片区在政府的大力引导和规范建设下，逐渐朝着城市副中心的目标迈进。红角洲板块房价也顺应大流，根据爱房网统计数据显示，9月红角洲板块平均房价达到9483元/，环比8月上涨3.23%；环比2012年9月上涨1204元/，涨幅14.54%。红角洲普通住宅楼盘较少，仅有联泰金中环和中央香榭在售，而奥克斯盛世经典目前只有个别房源在售，几近售罄，故楼盘的售罄退市亦或是房源新推都会导致该板块房价出现明显变化。统计数据：爱房网 从红角洲新建商品房源成交情况来看，8月取得4343套商铺房源预售许可的华南城本月大丰收，本月共计成交商铺房源884套，成交面积4.31万，称霸全城。而在普通住宅成交方面，联泰香域尚城的二期项目联泰金中环9月共成交房源148套，合计成交面积0.65万，居红角洲普通住宅成交首位；中央香榭花园于8月下旬加推7、8号多层房源后，余热尚存，9月再售房源30套，位居其次。统计数据：爱房网红角洲板块在9月的普通住宅成交虽平淡无奇，但供应市场却大包大揽，不乏亮点。9月红角洲板块共3个项目取得预售许可，分别为南昌万达城、中央香榭和绿地学府公馆。其中绿地学府公馆为纯新楼盘，是绿地海域香廷后，绿地集团在红角洲布局的第二个项目，该项目的4号楼在9月末取得108套普通住宅房源和8套商铺房源的预售许可，合计供应面积1.14万。万达文化旅游城自然是红角洲的重头项目，该项目在9月头尾两周两次取证，分别贡献205套商铺房源和1232套普通住宅房源，合计供应面积高达15.38万，未来该批房源将悉数入市，驱动红角洲板块楼市发展。2013年9月南昌市朝阳新城市场分析朝阳洲早已从10年前的朝阳农场一跃成为高尚居住的滨水新城，是南昌最值得期待的黄金板块之一。而9月份南昌火车西站的投入使用更是带动了离西站一桥之隔朝阳洲板块总体价格的上涨，更兼有“金九银十”的推动，9月朝阳新城新建商品房住宅均价止跌回升，据爱房网统计数据显示，9月份朝阳新城板块均价为9906元/，相比8月上涨462元/，环比上升14.40%，同比上升4.89%。统计数据：爱房网从板块楼盘价格情况看，朝阳新城板块楼盘项目均价变化不算太明显，据爱房网统计数据显示，除中海朝阳郡、正荣御尊、正荣御品三个项目均价不变之外，力高滨江国际本月均价上升较多，环比上涨30%，主要原因是在售住宅房源层数及面积变化引起。朝阳江上院、国贸天琴湾也有上涨，环比上涨3.7%、3.33%。另外华润橡树湾、中大云锦有小幅度下跌，环比下降4.16%、1.63%。统计数据：爱房网成交量方面，2013年9月，南昌市朝阳新城板块新建商品房成交514套，签约面积为62408.25平米。对比8月份的成交量分别环比上涨了5.32%和5.55%。其中世纪滨江的成交量占据板块成交总量的五成。总体来看，朝阳新城板块均价处于整个南昌市中段水平，尚未破万，目前高于经开、新建、象湖板块，低于市中心、红谷滩、青山湖板块，价格方面还是存在一定上升区间，未来几月朝阳新城老盘会相继加推，后续也将陆续有新盘参与市场，整体市场形势一片大好。 朝阳新城板块东握老城区，西接红谷滩，滨江、滨湖、滨河，具有绝无仅有的区位优势，一系列城市基础建设工程正在如火如荼展开，朝阳大桥已经开建、动物园正式开放朝阳新城板块正以崭新的面貌迎接着大家，朝阳新城的未来必定风生水起。2013年9月南昌京东板块市场分析京东板块经过长时间发展，如今被南昌市民看作是宜居新区，尤以艾溪湖片区为甚，生态环境优越，湖滨风光迤逦。虽然9月南昌楼市整体活跃度不高，成交量环比甚至有所下跌，有负“金九”盛名，但京东板块却逆流而上，成交量依旧显眼。根据爱房网统计数据显示，9月京东板块共成交房源779套，环比8月略低2.01%；合计成交面积10.11万，环比8月下跌12.14%。虽然成交量略有下跌但在整体板块成交排名中依旧名列前茅。而由于新盘加推加上供应失衡的关系，房价环比8月有明显上窜根据爱房网统计数据显示，9月京东板块平均房价达8008元/，也是该板块首次突破8000元/大关，环比8月上涨240元/，涨幅3.09%，环比去年9月上涨1023元/，涨幅14.65%。统计数据：爱房网 在京东板块成交市场上，9月出现三国鼎立、多盘争霸的局面，万科城、保利香槟和绿都温莎城堡三家独大，而城泰凡尔赛宫、文苑华庭和联发君悦湖也有后来居上的趋势。根据爱房网统计数据显示，万科城在9月共成交房源151套，合计成交面积12811.79万，拔得头筹；而于9月28日推出最后一栋高层的保利香槟国际在该月共成交房源135套，合计成交面积13510.3，位列第二。绿都温莎城堡稍显逊色，当月共成交房源101套，合计成交房源9516.11，与万科城、保利香槟国家一起，是9月京东板块成交量仅有过百套的项目。统计数据：爱房网细看京东板块供应市场，9月共有8个项目相继取得预售许可，涉及房源1740套，合计供应面积近20万。其中联发君悦湖普通住宅项目首次取得预售许可，涉及34、35号高层房源共384套，供应面积4.05万；纯新盘云中城和南钢大厦携手取证，云中城取得写字楼房源437套，合计供应面积86010.55，南钢大厦取得普通住宅房源91套，合计供应面积9838.29。整体呈现出一篇欣欣向荣之势。而在土地市场，京东板块亦有所斩获两宗仅一街之隔的纯住宅用地溢价出让，总出让金高超过12亿，地价上窜也昭示着开发商对京东板块的重视，处于萌芽状态中的“东部CBD”初见雏形，今后各大楼盘各司其职，将助京东板块成为成为城东中央生活区。2013年9月南昌市