（世界经济专业论文）我国房地产金融风险防范研究.pdf

摘要 摘要 房地产对拉动国民经济增长，保持国民经济持续、快速、健康发展起到了重要的作 用。但房地产本身孕育着泡沫，如果不能够得到有效调控，其破坏力将是惊人的。日本 房地产泡沫的破灭，使得日本经济失去了十年；美国2 0 世纪8 0 年代爆发的储贷危机， 使数千家银行倒闭，还有2 0 0 7 年爆发的次级贷款危机使其消费和投资出现萎缩，制造 业下滑，危机通过证券市场还传递到了其他国家。房地产业是我国国民经济的增长点， 而房地产金融是房地产发展中不可代替的支柱和保障，防范房地产金融风险不仅是房地 产业和金融业稳定和发展的需要，对整个国民经济的稳定也是至关重要。 本文从我国房地产金融发展的现状入手，综合运用经济学、金融学的相关理论知识， 采取规范分析和实证分析、定性分析和定量分析、系统分析和重点分析相结合的方式， 研究和分析我国房地产金融面临的主要风险及原因，并且通过对美国房地产金融风险防 范经验的总结，结合我国的实际情况，提出防范我国房地产金融风险的策略。全文共分 五大部分。第一部分为导论，主要介绍本文的研究背景和意义，国内外研究现状、文章 的结构安排，并指出创新点和不足之处。第二部分详细论述了我国房地产金融的现状， 包括房地产金融的规模、结构、组织体系和法规体系。第三部分主要是按照巴塞尔有 效银行监管的核心原则风险分类标准进行分类论述，并对目前我国房地产金融存在的 主要问题，进行了原因分析。第四部分论述了美国的房地产信托投资基金和住房抵押贷 款证券化，并对2 0 世纪8 0 年代的储贷危机和目前的次贷危机做出了分析，总结美国房 地产金融风险防范的经验。第五部分结合我国房地产金融的特点及国外的先进经验，从 金融市场、政策和法律角度进行分析，以加强对我国房地产金融风险的防范。 关键词：房地产金融房地产金融风险次贷危机住房抵押贷款证券化 a b s t r a c t a b s t r a c t r e a le s t a t eh a sp l a y e da l li m p o r t a n tr o l ei ns t i m u l a t i n gn a t i o n a le c o n o m i cg r o w t ha n d m a i n t a i nas u s t a i n e d , r a p i da n dh e a l t h yd e v e l o p m e n t b u tt h er e a le s t a t ei t s e l fe n g e n d e r s b u b b l e s ，a n di fo u rc o n t r o lc a nn o tb ee f f e c t i v e ，t h e ni t sd e s t r u c t i o nw o u l db es h o c k i n g j a p a n e s er e a le s t a t eb u b b l eb u r s t , d e c l i n i n gt h ej a p a n e s ee c o n o m yf o r10y e a r s ；i n19 8 0 st h e u n i t e ds t a t e sd e b tc r i s i sb r o k eo u t ，t h o u s a n d so fb a n kh a df a i l e d ，a n dc a u s e dt h eo u t b r e a ko f t h e2 0 0 7c r i s i si ns u b - l o a n st oc o n s u m p t i o na n di n v e s t m e n tc o n t r a c t i o n , t h em a n u f a c t u r i n g s e c t o rh a dd e c l i n e d , t h ec r i s i si ss t i l lt r a n s m i t t e dt ot h eo t h e rc o u n t r i e st h r o u g ht h es t o c k m a r k e t c h i n a sr e a le s t a t ei sag r o w t hp o i n to fc h i n a sn a t i o n a le c o n o m y , a n dr e a le s t a t e f i n a n c ei sa ni r r e p l a c e a b l ep i l l a ri nt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ea n dt h ep r o t e c t i o na g a i n s t f i n a n c i a lr i s k so fr e a le s t a t ei sn o to n l yi m p o r t a n tt ot h er e a le s t a t ea n df i n a n c i a ls e c t o r s t a b i l i t ya n di sa l s oc r u c i a l t od e v e l o p m e n tn e e d so ft h ee n t i r et h es t a b i l i t yo ft h en a t i o n a l e c o n o m y i nt h i sp a p e ra u t h e rs t a r t sw i mt h es t a t u sq u oo ft h ed e v e l o p m e n to fc h i n e s er e a le s t a t e f i n a n c e ，a n du s e st h ei n t e g r a t e dt h et h e o r yo fk n o w l e d g eo fe c o n o m i c sa n df i n a n c e ，t a k e s a d v a n t a g eo ft h e o r e t i c a la n a l y s i sa n de m p i r i c a la n a l y s i s ，q u a l i t a t i v ea n a l y s i sa n dq u a n t i t a t i v e a n a l y s i s ，s y s t e m a t i ca n a l y s i s ，a n dm a k eu s eo ft h ec o m b i n a t i o no fa n a l y s i s ，r e s e a r c ha n d a n a l y s i si nc h i n e s er e a le s t a t ef m a n c e t h i sp a p e rp r o p o s e st h em a i nr e a le s t a t ef i n a n c ea n d r i s kr e a s o n s ，a n ds u g g e s t ss t r a t e g i e st og u a r da g a i n s tt h ef i n a n c i a lr i s k so fc h i n e s er e a le s t a t e t h r o u g ht y p i c a ln a t i o n a lr e a le s t a t ef i n a n c i a la n a l y s i so fr i s kp r e v e n t i o n , 、 ，i 也r e g a r d st o c h i n e s ea c t u a ls i t u a t i o n 1 1 1 ef u l lt e x ti sd i v i d e di n t of i v em a j o rp a r t s t h ef i r s tp a r ti s i n t r o d u c t i o n , i n t r o d u c i n gt h er e s e a r c hb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c eo ft h es t a t u sq u oa th o m e a n da b r o a ds t u d i e s ，r e s e a r c hi d e a sa n dr e s e a r c hm e t h o d s ，a n dp o i n t e so u ti n n o v a t i o na n d d e f i c i e n c i e so ft h ep a p e r t h es e c o n dp a r td i s c u s s e si nd e t a i lt h eh i s t o r ya n dt h ec u r r e n ts i z e a n ds t r u c t u r eo fc h i n e s er e a le s t a t ef i l l a n c e n et h i r dp a r tm a i n l ya c c o r d st ot h eb a s i so ft h e b a s e l ”e f f e c t i v et h ec o r ep r i n c i p l e so fb a n k i n gs u p e r v i s i o n ”r i s kc l a s s i f i c a t i o nc r i t e r i at o c l a s s i f ye x p o s i t i o no fc h i n e s er e a le s t a t ea n dan u m b e ro fp r o b l e m sa n ds o l i l ec a u s ea n a l y s i s n a b s t r a c t p a r ti vd i s c u s s e st h eu n i t e ds t a t e sr e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s tf u n d sa n dm o r t g a g es e c u r i t i e s ， a n dt h e19 8 0 sd e b tc r i s i sa n dt h ec u r r e n tc r e d i tc r i s i s ，c o n c l u d se x p e r i e n c eo ft h eu n i t e d s t a t e sp r e v e n t i o n a g a i s tf i n a n c i a l r i s k s o fr e a le s t a t e p a r tvm a k e sas u m m a r yo f c h a r a c t e r i s t i c so f c h i n e s er e a le s t a t ef i n a n c ea n dt h ea d v a n c e de x p e r i e n c eo ff o r e i g nc o u n t r i e s ， a n a l y s e st oh o wt os t r e n g t h e nc h i n e s er e a l e s t a t ef i u a n c i a lr i s kp r e v e n t i o n , i nw a y so f p o l i c i e s ，l a wa n d t h ef i n a n c i a lm a r k e t , r e s p e c t i v e l y k e yw o r d s r e a le s t a t ef i n a n c e r e a le s t a t ef i n a n c i a lr i s k s u b p r i m el e n d i n gc r i s i s m o r t g a g es e c u r i t i e s m 河北大学 学位论文独创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得河北大学或其他教育机构的学位或证书 所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的说明并表示了致谢。 作者签名： 聋! 且 日期：兰! ! 墨年l 月三日 学位论文使用授权声明 本人完全了解河北大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。学校 可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年月日解密后适用本授权声明。 2 、不保密口。 ( 请在以上相应方格内打“4 ) 保护知识产权声明 本人为申请河北大学学位所提交的题目为蠢戈- 酬歌足盛佑芭筋该) 的学位论文，是我个人在导师(儇垢笾) 指导并与导师合作下取得 的研究成果，研究工作及取得的研究成果是在河北大学所提供的研究经费及导师的研究 经费资助下完成的。本人完全了解并严格遵守中华人民共和国为保护知识产权所制定的 各项法律、行政法规以及河北大学的相关规定。 本人声明如下：本论文的成果归河北大学所有，未经征得指导教师和河北大学的书 面同意和授权，本人保证不以任何形式公开和传播科研成果和科研工作内容。如果违反 本声明，本人愿意承担相应法律责任。 声明人： 作者签名： 导师签名： 日期：堕争月日 日期：竺钲月二，一日 日期：2 垡星年月2 = 二，- 日 第1 章导论 第1 章导论 1 1 选题的背景和意义 经过几十年的发展，我国的房地产业和建筑业产值占g d p 的比重已达1 0 以上， 成为国家的支柱产业之一，并带动了建材、冶金、运输、家电等其他十几个行业的发展。 房地产金融问题的研究是伴随房地产的飞速发展而兴起的。房地产金融市场目前存在的 主要问题是：房地产投资过熟，房地产市场空置总量大，房地产价格与居民收入相比偏 高，尤其是北京、上海等大中城市房价居高不下，市场供求失衡，住房体系不完整，房 地产市场不发达，经济适用房不经济，供求规律尚未充分发挥其调节作用，房地产市场 的资金主要来自银行等金融机构，金融风险过多集中于银行等金融机构。 房地产对拉动国民经济增长，保持国民经济持续、快速、健康发展起到了重要的作 用。但房地产本身孕育着泡沫，如果不能够得到有效的调控，那么它的破坏力将是惊人 的。2 0 世纪8 0 年代初美国爆发了储贷危机，相隔十几年后，在2 0 0 7 年爆发的次级贷款 危机使其消费和投资出现萎缩，制造业下滑，危机通过证券市场还传递到了其他国家。 我国的房地产是国民经济的增长点，而房地产金融是房地产发展中不可代替的支柱和保 障，防范房地产金融风险不仅是房地产业和金融业稳定和发展的需要，对整个国民经济 的稳定也是至关重要。 1 2 国内外研究现状 房地产金融是指在房地产开发、建设、流通、经营和消费过程中，通过货币流通和 信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务 是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产的开发、流通和消费，促 进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。 房地产金融市场是指与房地产有关的金融活动，即围绕房地产生产、流通和消费过 程进行的货币流通及相关金融活动，包括房地产融资、筹资、信托、保险及有价证券的 发行和转让。房地产金融市场由一级市场和二级市场构成。 房地产金融风险是指金融机构在为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服 务活动中，由于各种事先无法预料的因素影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生 张红，殷红房地产金融学 m 】北京：清华大学出版社，2 0 0 7 2 p2 5 1 河北大学经济学硕士学位论文 背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构 面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。金融业有其行业特殊性，金融业务、 金融机构之间存在着密切的相互联系、相互依存、相互制约的关系，一旦产生风险往往 相互连累。一个金融事件，可能会使整个国家金融部门都遭遇系统性风险，从而发生更 大的损失。 1 2 1 国外对房地产金融风险的研究 关于房地产金融风险的产生，国外从第一次世界经济危机后就开始研究。1 9 世纪 3 0 年代初，经济危机使美国有9 0 0 0 多家银行倒闭，其中有1 7 0 0 多家银行因无法收回不 动产抵押贷款或不动产贬值而破产。对于风险，各大学派都有自己的解释，其中主要有 金融不稳定假说，货币主义解释，资产价格波动解释和信息不对称解释。 对金融不稳定假说作出主要贡献的是美国经济学家海曼明斯基( h y m a nm i n s k y ) ，他 是从周期性角度解释金融体系不稳定的孕育和发展。金融不稳定假说阐明了由资本主义 不断发展而产生的一种导致金融危机的内在机制，这种内在机制与经济周期的发展变化 密切联系。经济周期波动导致企业外部金融环境变化，而企业外部金融环境变化又强化 了经济周期的发展变化。房地产行业的周期较长，是流动性低、高盈利性的资产。在经 济周期的上升阶段，原本属于投机理财者的企业因为对房地产的未来状况过度看好，忘 记了产生危机的历史经历，同时，银行面对同业竞争，不得不更加自由放贷。然而，随 着外部环境的周期性变化，一旦房地产业出现萧条，银行必然紧缩贷款，房地产企业资 金周转出现问题，进而拖累金融机构，产生连锁反应，从而导致金融危机。 货币主义的代表人物弗里德曼认为金融动荡的基础在于货币政策，正是货币政策的 失误引发了金融风险的产生和积累，结果使得较小的金融困难演变为剧烈的体系灾难。 在货币政策宽松期，存款、放款、投资、还款、结算等环节运行相对顺畅，社会资金流 动量大，货币供需矛盾缓和，影响金融机构安全的因素减弱，金融风险相对较小。反之， 在货币政策紧缩期，企业与企业之间、企业与金融机构之间、金融同业之间、金融运行 与经济运行之间、金融运行各环节之间的矛盾加剧，货币供需出现较大缺口，影响金融 机构安全性的因素逐渐增强，社会经济运行的链条常常发生断裂，金融风险增加。房地 产业是资金密集型产业，货币供应量与资金成本直接关系着房地产业的发展与繁荣。如 。t h en e wp a 】g r a v ed i c t i o n a r yo f m o n e ya n df i n a n c e ( i ) ，e d g e db yn e w m a n , m u r r a ym i l g a t ea n d j o h ne a t w e l l ，p u b l i s h e db yt h em a c m i l l a np r e s sl i m i t e d , 19 9 2 ，p2 4 3 2 第1 章导论 皇曼皇寡皇曼鼍曼曼皇曼曼曼曼舅曼量 mmm一- _ - 曼皇曼皇曼皇曼曼皇曼舅曼量曼曼鼍 果金融业减少对房地产业的资金供给或者提高融资成本，房地产业则可能出现资金链中 断，进而引发金融风险。 金融资产价格波动论指出金融风险产生的原因在于金融资产价格的内在波动性。主 张该理论的经济学家普遍认为，过度投机会造成股票价格的动荡起伏。如股市存在“花 车效应 ，当经济的繁荣推动股价上升时，疯狂的投资人开始涌向价格的“花车”，使股 价上升更快，直至资产价格上升到完全无法用基础经济因素解释的水平，最终市场预期 发生逆转，价格崩溃。房地产市场固有的波动性特征，也加剧了经济体系的不稳定性。 当房地产价格运动脱离了经济发展水平，并且越来越不受生产过程的制约，它可以不断 地自我衍生和发展。一段时间内资产价格可以通过自我维持而出现螺旋式上升，并且吸 引大规模国际游资的加入，从而出现过度膨胀的倾向。随着房地产价格的不断上升，造 成人们虚拟财富的增加，人们将相应增加消费支出和投资支出，从而带动产值的增加， 表面上呈现出一派繁荣景象。可是，房地产的价格还是要受经济发展水平的制约，不可 能无节制地持续膨胀，一旦泡沫破灭，房地产资产的价格就会急剧收缩。随着财富的大 幅度减少，人们将不得不相应减少消费支出和投资支出，从而导致经济衰退。o 信息经济学中最核心的问题是信息不对称，以及信息不对称对个人选择和制度安排 的影响。信息经济学认为，现实世界中信息是不完全的，或者是不对称的。信息经济学 建立了委托人及代理人模型来分析当事人行为，进而对经济现象做出解释。该模型认为， 契约达成后，当事人双方掌握的信息是不对称的，代理人( a g e n t ) 一方掌握的信息较多， 而委托人( p r i n c i p a l ) 一方掌握的信息较少。委托人要求代理人按自己的利益行动，但委 托人无法直接观测到代理人的行为选择，只能观测到一些变量，所以只能得到代理人行 为的不完全信息。信息不对称造成代理人的机会主义行为。 1 2 2 国内理论界对房地产金融风险的研究 中国人民银行房地产金融分析小组公布的( 2 0 0 4 中国房地产金融报告对房地产金 融风险概括为以下六点：( 1 ) 部分地区房地产市场过热存在市场风险；( 2 ) 房地产开发 企业高负债经营隐含财务风险；( 3 ) “假按揭凸显道德风险；( 4 ) 基层银行发放房地 产贷款存在操作风险；( 5 ) 土地开发贷款有较大信用风险；( 6 ) 房地产贷款法律风险 周俊，朱新蓉中国金融风险的管理与控制【m 】北京：中国财政经济出版社，2 0 0 5 1p 5 4 。张宗新金融资产价格波动与风险控制 m i 上海：复旦大学出版社，2 0 0 5 1 0p 1 9 圆周俊，朱新蓉中国金融风险的管理与控制【m 】北京：中国财政经济出版社，2 0 0 5 1p 5 6 3 河北大学经济学硕士学位论文 加大。o 我国学者易宪容认为，目前国内房地产金融体系融资工具单一、融资市场狭小、融 资制度存在严重缺陷，监管缺失、融资品少、市场价格机制不足。因此重构中国的房地 产金融体系，必须重建国内房地产金融体系的金融制度、金融市场、金融产品、金融市 场的价格机制和金融监管体系。圆 北京师范大学钟伟对中国房地产的初步状况、房地产信贷等情况进行分析，并进行 情景模拟后得出了几条结论：( 1 ) 中国房地产业处于市场开发早期，只有最富裕的2 0 人口具备购房能力；( 2 ) 9 国民众的住宅需求应当形成阶梯性消费；( 3 ) 房地产信贷应具 备差异化。详细来说，土地开发不贷，开发商区别对待，个人按揭应当鼓励支持，政策 性贷款要慎重。总的来说，短期内房地产信贷不会对中国的金融环境够成系统性风险， 但是长期来看，不稳定因素多需要防范。固 康洪艳认为，如果房地产市场己经有了泡沫而且该泡沫还在投机性需求的推动下不 断膨胀，而投机性需求增加又至少在短期内推动了房地产新增供给，新增供给吸纳速度 很快，但新进入存量的商品房入住率下降令存量房屋空置率持续提高，则中国房地产市 场就真的会出现严重的问题。虽然中国房地产市场目前面临的问题是过量供应问题而非 泡沫问题，但即使是结构性的过量供应，也应该引起足够的重视，因为各房地产子市场 的价格是相互关联的。 1 3 本文的结构安排 本文采取理论分析和实证分析、定性分析和定量分析、系统分析和比较分析相结合 的方式，研究和分析我国房地产金融的现状、房地产金融风险的类别及成因，并且通过 对美国房地产金融风险防范经验的总结，结合我国的实际情况，力求揭示问题的本质并 能够提出解决问题的一些措施。 在文章结构上，本文分五大部分来论述：第一部分为导论，介绍了本文的研究背景 和意义，并论述了国内外的研究现状。第二部分详细论述了我国房地产金融的规模和结 构。第三部分主要是按照巴塞尔有效银行监管的核心原则的风险分类标准，对目前 我国的房地产金融风险进行分类，并进一步分析了风险产生的原因。第四部分介绍美国 中国人民银行房地产金融分析小组2 0 0 4 中国房地产金融报告【c 】中国金融出版社p 2 3 。易宪容金融改革的政策分立障碍【j 】中国市场，2 0 0 6 6 钟伟中国房地产金融风险评估报告【j 】中国金融，2 0 0 6 3 回康洪艳治理房地产泡沫的金融对策【j 】武汉工业学院学报，2 0 0 6 2 4 第l 章导论 防范房地产金融风险的经验，以及美国储贷危机、当前正在发生的次贷危机的内容。第 五部分结合我国房地产金融的特点及国外的先进经验，从政策角度、法律角度及金融市 场的角度进行分析，以加强对我国房地产金融风险的防范。 1 4 创新点和不足之处 本文从我国房地产金融发展的现状入手，综合运用经济学、金融学的相关理论知识， 采取理论分析和实证分析、定性分析和定量分析、系统分析和比较分析相结合的方法， 在以下三个方面进行了较深入的分析：第一，按照巴塞尔有效银行监管的核心原则 风险分类标准，研究和分析我国房地产金融面临的主要风险及原因。第二，对比完善的 房地产金融一、二级市场的关系，分析我国房地产金融市场的不完备性。第三，对美国 防范房地产金融风险的经验进行总结，并且提出防范我国房地产金融风险的具体对策。 本文的不足之处：第一，当前我国房地产金融风险的成因有很多，未能进行详尽分 析，主要是从金融体系上进行了论述。第二，由于受作者所掌握资料的限制，对美国的 房地产信托投资基金的实际操作过程未能展开，仅论述了类型和特点，还有待进一步深 入研究。 5 河北大学经济学硕士学位论文 第2 章我国房地产金融的现状 2 1 我国房地产金融的组织体系 与国外房地产金融有上百年的历史相比，我国的房地产金融从改革开放到现在只有 近三十年的历史。伴随我国改革开放的深入和城市化进程的加速，传统的房地产经营和 金融体系发生了根本的变革，突出的表现在房地产企业与商业银行，非金融机构以及资 本市场上。 2 0 世纪8 0 年代中期，我国金融体制发生了巨大变化，人民银行和商业银行实行了 分离，单一银行体系逐步被产权多元化的银行体系所取代，国有商业银行以外的金融机 构新增贷款占全部金融机构新增贷款的比重也有很大提高，资本市场迅速发展。在此背 景下，我国的房地产金融开始构建自己的组织体系。目前我国从事房地产金融的机构主 要有商业银行、房地产专业性股份制银行、公积金管理中心、商业性保险公司和置业担 保公司等。 2 1 1 商业银行 商业银行是房地产业最大的资金提供者，商业银行的重要地位决定了银行贷款是房 地产投融资活动最主要的资金来源。商业银行信贷成为房地产资金供给的主要渠道，商 业银行基本参与了房地产开发的全过程，从土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金 贷款到消费者按揭贷款等，使银行业存在过多的结构性风险。根据中国人民银行的统计 数据，房地产企业的土地购置和开发资金有超过5 5 以上是直接或间接来自于银行系 统。 2 1 2 房地产专业性股份制银行 为了配合国家住房制度改革，1 9 8 7 年底，经国务院同意，人民银行批准，分别在山 东省的烟台市和安徽省的蚌埠市先后建立了两家股份制住房储蓄银行，直接服务于房 改，根据当地政府授权，集中统一管理和运筹住宅基金，实行。低进低出 的存贷利率 制度。2 0 0 4 年2 月，在天津由中国建设银行和德国施豪银行合资组建的中德住房储蓄银 行正式营业，中德住房储蓄银行注册资本为1 5 亿元，管理体制是董事会领导下的行长 负责制，建行和施豪银行分别拥有其7 5 1 和2 4 9 的股份。截至2 0 0 5 年5 月，该行 中国人民银行房地产金融分析小组2 0 0 4 中国房地产金融报告【c 】中国金融出版社p 1 3 6 第2 苹我国房地产金融的现状 已经销售了4 2 万多份住房储蓄合同，合同金额超过3 7 亿元。 2 1 3 置业担保公司 置业担保公司是在房改过程中为促进住房二级市场的流动而设立的一种政策性公 司，它可以为个人抵押贷款提供担保。作为一种新兴的住房消费服务方式，置业担保对 促进住房消费，防范和化解个人住房贷款风险起到了重要作用。这种新的市场组织形式 最初是1 9 9 8 年在上海成立，随后在广州、大连等地也陆续成立了房屋置业担保有限公 司。为了规范公司行为，2 0 0 0 年，建设部和中国人民银行颁布了住房置业担保管理试 行办法。到2 0 0 4 年，各地的置业担保公司已有9 3 家，为3 0 万个家庭的住房贷款提供 了保险。 2 。1 4 公积金管理中心 1 9 9 4 年，根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定中提出的“全面推行住 房公积金制度 的要求，全国3 5 个大中城市、2 1 3 个地级市以上的城市建立了住房公积 金制度。截止2 0 0 6 年第三季度，累计发放公积金5 8 3 4 亿元。1 9 9 9 年，国务院颁布实施 住房公积金管理条例，提出住房公积金的运作模式是“管理委员会决策、管理中心 运作、银行专户存储、财政监督”，公积金管理中心是整个公积金制度的管理中心、核 算主体和信息枢纽，由其负责公积金的归集和使用，并指定具体的银行来承办公积金存 贷款业务。针对不少城市存在的住房公积金被严重挤占和挪用情况，2 0 0 2 年3 月，国务 院修订了住房公积金管理条例，2 0 0 2 年5 月，建设部出台了国务院关于进一步加 强住房公积金管理的通知，这次修订从公积金的使用决策、管理以及监督体系着手， 确保了公积金的使用效率。 2 1 5 商业性保险公司 由于个人住房抵押贷款期限长达3 0 年，金融机构基于风险和安全的考虑，为分散 和转移抵押物风险和信用风险，一般都要求抵押人办理相关的保险手续。1 9 9 8 年5 月中 国人民银行颁布了个人住房贷款管理办法，明确规定了以房产作为抵押贷款的“借 款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单 由贷款人保存”。之后各大银行以及保险公司都出台了自己的住房抵押贷款保险办理注 意事项，各保险公司顺应市场，推出了多种保险产品，如对抵押房屋的保险，对借款人 违约的保险，个人住房抵押贷款综合保险等。 7 同北大学经济学硕士学位论文 ! t a _ 鼍 2 2 我国房地产金融的规模和结构 由于房地产开发企业的主要资金来源是银行，因此通过对房地产开发投资的观察和 对开发投资中各项资金来源以及资金用途的对比，可以了解房地产金融规模和结构的发 展情况。 2 2 1 我国房地产金融规模的发展 通过对1 9 9 1 2 0 0 7 年房地产开发投资额和全社会固定资产投资额、以及房地产开发 投资额占全社会固定资产投资额的比例( 具体数据见表2 1 ) 的考察，可以看出，从2 0 世 纪9 0 年代初房地产开发投资从无到有，增长很快。1 9 9 6 1 9 9 9 年由于国家的宏观调控， 房地产开发投资减缓，并且占全社会固定资产投资额的比例有所减少以外，其他年份均 要占1 5 以上。总体趋势表现为房地产投资占整个社会固定资产的比重越来越高。近几 年，房地产开发投资的增速很快，有两年达到3 0 以上，从绝对量来看，几乎保持高速 的上升。基于房地产业与房地产金融密不可分的关系，可以预测，房地产金融的规模将 会随着房地产业的发展而不断壮大。 表2 - 1 房地产开发投资及增长率、全社会固定资产投资及增长率( 单位：亿元。) 资料来源：中华人民共和国国家统计局网站( w w w s t a t s g o v c n ) 8 第2 章我国房地产金融的现状 ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! 曼i i p- - - - ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! e ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ，! ! ! ，! ! ! ! | ! ! 奠 2 2 2 从资金来源分析我国房地产金融的融资结构 根据国家统计局统计的数据，2 0 0 6 年房地产资金总计2 7 1 3 6 亿元，是1 9 9 7 年房地 产投资总额的7 1 倍，其中第一大资金来源是其他来源，大部分是定金和预收款，为1 2 7 8 1 亿元，占房地产投资来源的4 7 ；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为8 5 9 7 亿元，占全部资金来源的3 1 7 ；第三大资金来源是源于银行贷款，为5 3 5 7 亿元，占 资金来源的1 9 7 ，比上年增长3 6 7 ( 数据见表2 2 ) 。但实际上，房地产开发资金来源 中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者按揭贷款，按首付3 0 计算，企业自筹资金中有大约7 0 来自银行贷款；定金和预收款也有3 0 的资金来自银 行贷款，由此得出比重在5 6 以上。 表2 - 2 房地产开发企业资金来源统计表( 单位：亿元) 资料来源：中国统计年- $ - - 2 0 0 7 ，北京：中国统计出版社，2 0 0 7 9 2 2 3 从资金使用来分析我国房地产金融 从表2 3 分析可以得出，住宅投资额逐年上升，从1 9 9 9 年开始，每年的住宅投资 约占本年投资总额的6 6 以上，2 0 0 6 年占到了7 0 2 ，住宅投资所占比重呈上升态势。 住宅投资增速始终高于房地产企业开发投资增速，平均高出4 1 个百分点。别墅、高 级公寓投资额约占年投资总额的7 左右。经济适用房投资增额起伏较大，2 0 0 5 年经济 适用房完成投资额为5 2 0 亿元，比2 0 0 4 年减少1 4 2 。2 0 0 6 年经济适用房完成投资额 6 9 7 亿元，比上年增长3 0 4 。2 0 0 6 年办公楼完成投资额9 2 8 亿元，占年投资总额的4 8 左右，根据历年数据可以得出其投资呈逐年下降的趋势。商业营业用房占年投资完成额 比较稳定，约为1 2 左右。 9 河北大学经济学硕士学位论文 表2 - 3 按用途分类的房地产投资完成额统计表( 单位：亿元) 资料来源：中国统计年鉴, - 2 0 0 7 ，北京：中国统计出版社，2 0 0 7 9 2 2 4 个人住房贷款增长迅速 中国的个人住房消费信贷早在2 0 世纪9 0 年代初就开始尝试。但当时中国的住房制 度改革还不深入，居民还没有成为真正的住房需求主体，因此，那时的个人住房消费信 贷发展十分缓慢。1 9 9 8 年国务院颁布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快 住房建设的通知，通知要求从1 9 9 8 年下半年停止住房福利分配，把居民个火住房需求 推向房地产金融市场。从表2 _ 4 可以看出个人住房贷款占个人消费贷款总额的7 0 以上， 可以说没有商业银行对个人住房消费信贷的支持，近几年国内的房地产不可能得到如此 发展。在个人住房消费信贷的支持下，国内房地产需求迅速扩张，房价快速上涨，2 0 0 4 年全国平均房价上涨1 4 4 ，少数地方上涨2 0 以上，制造出了持续繁荣的假象，同时， 居民的消费观念也发生了改变，越来越多的居民开始向银行申请房贷了，大城市里出现 了许多高负贷家庭。 表2 - 4 个人住房贷款增长统计表( 单位：亿元) 资料来源：中国人民银行( h t t p ：w w w p b c g o v c n ) 1 0 第2 苹我国房地产金融的现状 j l nn - i n n ! n 曼曼皇曼皇曼舅曼量皇量曼皇皇曼曼曼曼曼曼蔓曼曼 2 3 我国房地产金融的法规体系 随着房地产业和金融业的发展，房地产金融方面的法律法规日渐完善。目前，在房 地产金融法律领域，主要有以下法律、法规及规范性文件：商业银行法、担保法、 城镇土地开发和商品房贷款办法、经济适用住房开发贷款管理暂行规定、个人住 房贷款管理办法、住房置业担保管理试行办法等，其中涉及房地产金融领域的具体 问题大部分是由中央银行、商业银行、财政部通过颁布部门规章和管理办法加以规范。 这些法案已经在一定时期内为我国经济的健康发展、市场经济运行机制的建立，尤其是 房地产金融的快速发展创造了条件。 2 0 0 5 年银监会通过了金融机构信贷资产证券化监督管理办法，信托是房地产融 资的另外一种主要形式，2 0 0 6 底银监会通过了信托公司管理办法，并于2 0 0 7 年3 月开始施行。2 0 0 7 年3 月我国人大通过物权法，并于2 0 0 7 年1 0 月开始施行。物权 法规范的主要是平等主体之间的财产关系，合理利用资源，明确财产归属，保护权利 人的财产权益，维护经济社会秩序。物权法主要从四个方面对我国房地产做出规范： 第一，规定了对拆迁和征用的土地进行补偿，有利于保护拆迁居民的权益。第二，规定 了新的不动产登记制度，有助于规范房地产交易秩序。第三，明确业主和物业公司的关 系，有利促进物业管理规范化。第四，住宅建设用地使用权到期后可以自动续期。物 权法中三分之- 9 上内容都是与房地产有关的，对房地产行业的影响毫无疑问是多方 面的和长期性的。无疑物权法为房地产行业未来的发展奠定了坚实的法律基础，为 房地产业的长期健康发展奠定了基础。 我国的房地产金融才刚刚起步，任何一部法律、法规都要经过编写、讨论、试运行 和修改，即使这样在实践中也暴露出不少问题。我国的房地产金融、政策性金融、住房 法规有待补充和建立；担保和抵押虽然由公司法中的部分内容来约定，但随着房地 产贷款在金融机构贷款中占有越来越大的份额，急需专门的法律来为其服务。到目前为 止，我国还没有专门的住宅法，无法可依和执法不严也会加剧房地产市场的问题和 矛盾。 河北大学经济学硕士学位论文 第3 章我国房地产金融风险的类别和成因 3 1 我国房地产金融风险的类别 房地产金融风险的分类可以有两种分法：一种是按照风险主体的不同划分，分为开 发商信贷风险、商业银行信贷风险和个人信贷风险。另一种是按照巴塞尔有效银行监 管的核心原则的风险分类标准，分为信用风险、流动性风险、操作风险、市场风险、 资产负债结构风险、制度和法律风险、利率风险等。本文采取第二种分类方法来详细分 析形成我国房地产金融风险的原因。 3 1 1 信用风险分析 信用风险是指银行的交易对象由于种种原因不能或不愿遵照合同规定按时偿还债 务而使银行遭受损失的可能性。 3 1 1 。1 房地产开发企业信用风险分析 房地产开发企业信用风险是指房地产开发企业在无力偿还或不愿偿还金融机构贷 款时，导致房地产贷款本息不能按时收回，甚至无法收回所形成的呆账坏账时的风险， 具体成因可概括为以下三点： 第一，高负债经营及超前信贷。许多房地产开发企业充分利用财务“杠杆 原理， 以最小的投入，开发最多的项目，致使资产负债比例严重超标。虽然中国人民银行和建 设部等几部委在2 0 0 2 年颁布加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若 干意见中已规定房地产开发项目必须具备“四证 ，即土地使用权证、建设用地 规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，商业银行才可发放开发贷款， 但在现实生活中，房地产开发企业为了融通资金，以不正当方式取得或提供虚假“四证 的情况也时有发生，最终这部分风险将转移到贷款银行。 第二，财务信息失真。当前商业银行信贷分析的主要内容仍然是财务比率分析。我 国房地产开发企业过分依赖银行的信贷资金，为了取得商业银行信贷支持，房地产开发 企业往往利用财务手段，制造虚假报表来虚增自有资金的比例。按中国人民银行的有关 规定，房地产开发企业申请房地产开发贷款其自有资金要达到3 0 ，但在银行实际操作 中，很难判断其是自有资金还是借款资金。一旦企业融资渠道不畅、资金链断裂，就会 造成项目停工，已投入的信贷资金就会遭受损失。 1 2 第3 章我国房地产金融风险的类别和成因 第三，企业自身资质优劣不同。房地产开发企业的准入的门槛较低，随着楼市的不一 断升温，大量资金涌入房地产业，出现y ) 1 - 行搞房地产、外来人员搞房地产和外来资金 搞房地产的现象，导致土地稀缺，竞争激烈，地价不断攀升进而推高房价。房地产开发 公司盲目开工、建设项目遍地开花，极易造成供应结构失衡、低质量项目泛滥等问题。 客观上增加了银行信贷审查的难度，使房地产信贷资金的潜在风险增大。 3 1 1 2 个人信用风险分析 个人信用风险是由于借款人不遵守合同规定导致银行的利益受损。个人住房抵押贷 款属于长期信贷，其还款期限通常要持续2 0 - 3 0 年左右，所以在这段时间个人资信状况 存在着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往可能 转换为银行的贷款风险。由于目前国内个人收入的不透明和个人征税机制的不完善，银 行不能通过个人税单准确了解借款人的收入情况；同时，国内也没有个人信用咨询系统， 帮助银行了解个人资信状况。所以银行只凭借借款人提供的工资收入证明等材料了解其 还款能力，很难进行准确的风险判断。尽管目前个人住房抵押贷款的不良贷款率较低， 但值得指出的是，而我国目前个人住房抵押贷款实行浮动利率制度，使得贷款者在利率 上升周期中出现贷款违约的可能性加大。 3 1 2 流动性风险分析 流动性风险是指金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，而不能 清偿到期债务、满足客户提取存款要求的风险。房地产金融中的流动性风险包括：原发 性流动风险和继发性流动风险。原发性流动风险，即资产结构中的中长期贷款比重过高， 导致流动性不足而产生的风险。继发性流动风险，即房地产金融中大多以房地产作为借 款的抵押物，当借款人不能按时还款时，形成流动性的风险。目前我国国有商业银行经