（区域经济学专业论文）城市地价空间结构研究——以南京市为例.pdf

城市地价空间结构研究 以南京市为例 研究生姓名：刘娟导师：傅兆君东南大学 中文摘要 城市在国民经济发展中的重要地位是无可置疑的，那如何使城市又好叉决地发展 呢? 不同的城市有着不同的发展速度，而合理的土地利用空间结构对城市的发展有巨 大的促进作用。作为土地利用空问结构的外在反映，地价空间结构对我国城市的发展 具有十分重要的意义。本文在对城市地价影响因素的全面分析之后，逻辑推导出地价 空间结构的演变机制，并归纳出西方国家地价空间结构的演变规律。接着，以南京市 为例，根据南京市2 0 0 2 年到2 0 0 7 年的土地交易样本数据，本文结合a r c v i e w 软件和 e v i e w s 软件进行实证分析。笔者利用a r c v i e w 软件分别绘制出居住用地和商业用地的 地价等值线空间形态图，直观地观察南京市地价空间结构演变情况，并初步得出市中 心、容积率、道路状况、城市规划是影响地价变化的重要因素。然后，本文利用e v i e w s 软件建立特征价格模型，探析南京市地价空i 、日j 结构的内在规律和影响因素。等值线图 和模型得出的结论完全吻合，结论表明，南京市的地价演变规律与西方基本相似，且 南京市的地价空间结构正处于由城市化阶段向郊区化阶段转变的过渡阶段，开始由单 中心城市向多中心城市转变；地方政府是影响地价的主导性因素，城市规划、容积率 控制、交通条件等因素都对地价有显著影响；集聚效应是影响商业用地价格的关键因 素。在此基础上，文章为政府、丌发商和居民提供了南京市土地利用走向的预测和参 考建议。 关键词：城市；地价空间结构；等值线图；特征价格模型 r e s e a r c ho ns p a t i a ls t r u c t u r eo fu r b a n l a n dp r i c e ：ac a s es t u d yi nn a n j i n gc i t y g r a d u a t e ：l i uj u a n s u p e r v i s o r ：f uz h a o - j u n a b s tr a c t s o u t h e a s tu n i v e r s i t y c i t i e su n d o u b t e d l yp l a ya ni m p o r t a n tr o l ei nt h en a t i o n a le c o n o m y , t h e nh o wt om a k eu r b a nd e v e l o p m e n t f a s t e ra n db e t t e r ? d i f f e r e n tc i t i e sh a v ed i f f e r e n te f f i c i e n c yo fd e v e l o p m e n t ，o nw h i c har e a s o n a b l el a n d u s es t r u c t u r eh a v ea ne n o r m o u si m p a c t a st h ef i g u r eo fl a n du s es p a t i a ls t r u c t u r e ，s p a t i a ls t r u c t u r eo f l a n dp r i c ei so fg r e a ts i g n i f i c a n c et oc h i n e s er a p i du r b a n i z a t i o n o nt h eb a s i so fa n a l y z i n gt h ei n f l u e n c i n g f a c t o r so fu r b a nl a n dp r i c e ，t h em e c h a n i s mo fl a n dp r i c es p a t i a ls t r u c t u r e se v o l u t i o ni se d u c e dl o g i c a l l y , a n ds t r u c t u r e se v o l u t i o nl a w so fc i t i e si nw e s t e r nc o u n t r i e sa r ea l s oc o n c l u d e d t h e n ，s e t t i n gn a n j i n g c i t y a sa ne x a m p l ea n da c c o r d i n gt oi t sl a n dt r a n s a c t i o ns a m p l ed a t af r o m2 0 0 2t o2 0 0 7 ，t h ee m p i r i c a la n a l y s i s i sd o n eb yb o t hs o f t w a r ea r c v i e wa n de v i e w s b ya r c v i e ws o f t w a r e ，t h ew r i t e rd r a w st h ec o n t o u rm a p s o fr e s i d e n t i a la n dc o m m e r c i a ll a n d - v a l u eo fn a n j i n g ，w h i c hc a ns h o wt h es t r u c t u r ee v o l u t i o np l a i n a n d b yo b s e r v i n gs h ef i n d st h a tt h ec e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t ，t h ef l o o ra r e ar a t i o ，r o a dc o n d i t i o n sa n du r b a n p l a n n i n ga r ei m p o r t a n tf a c t o r st oi n f l u e n c el a n dp r i c e f u r t h e r m o r e ，b ye s t a b l i s h i n gh e d o n i cp r i c em o d e l w i t hs o f t w a r ee v i e w s ，t h ew r i t e ra n a l y s e st h ei n t e r n a ll a w sa n di n f l u e n t i a lf a c t o r so fn a n j i n g ss p a c e s t r u c t u r eo fl a n dp r i c e c o n t o u rm a p sa n dm o d e l sf i tf o re a c ho t h e rp e r f e c t l y , w h i c hc o n c l u d et h a tl a w so f n a n j i n g sl a n de v o l u t i o na r es i m i l a rt ot h ew e s t e r nc i t i e s ，a n dt h ef o r m e ro n ei sa tt h es t a g eo ft r a n s i t i n g f r o mt h ei n d u s t r i a l i z a t i o nt ot h es u b u r b a n i z a t i o np h a s e ，s t a r t i n gt ot r a n s f o r mi n t oam u l t i - c e n t e rc i t yf r o m as i n g l ec e n t e ro n e s e c o n d l y , l o c a lg o v e r n m e n ti st h ed o m i n a n tf a c t o ri nl a n dp r i c e s ，u r b a np l a n n i n g ， f l o o ra r e ar a t i oc o n t r o l ，t r a f f i cc o n d i t i o n sa n do t h e rf a c t o r sh a v eas i g n i f i c a n ti m p a c to nl a n dp r i c e s t h i r d l y , c l u s t e r i n ge f f e c ti st h ek e yf a c t o r o fc o m m e r c i a ll a n dp r i c e s o nt h i sb a s i s ，f o r e c a s t so fn a n j i n g s l a n d u s ea n dr e c o m m e n d a t i o n sa r eo f f e r e dt ot h eg o v e r n m e n t ，l a n da g e n t sa n dr e s i d e n t s k e yw o r d sc i t y ；s p a t i a ls t r u c t u r eo fl a n dp r i c e ；c o n t o u rm a p ；h e d o n i cp r i c em o d e l l i 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经 发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而 使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的说明并表示了谢意。 研究生签名：! l 望务一 一日 期：兰盟出 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文 的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档 的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借 阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东 南大学研究生院办理。 研究生签名：皇址导师签名：盘查丛差同 第1 章绪论 1 1选题意义 第1 章绪论 1 1 1 现实意义 城市，在各个国家的经济发展中都扮演着十分重要的角色。2 0 0 7 年我国6 3 的g d p 都产白于 城市，西方有些国家的这一比例甚至可达到9 0 。有关城市化的研究表明，城市化水平每提高一 个百分点，直接消费可拉动g d p 增幅0 5 。1 城市经济在国民经济中的重要性促使我们关注城市 的健康发展。改革开放以来，中国城市飞速发展，城市人口大量增加。1 9 7 8 - - 2 0 0 6 年间，中国城 市人口f i 总人口比例从1 7 9 2 增长到4 4 9 4 。2 土地是城市发展的物质载体，城市经济规模和人口的迅速扩张必然会在空间上得以反映，从 而带米城市建成区空间的快速扩展。我国建成i 又：面积有很人幅度地上升，2 0 0 7 年的总面积达到 3 5 4 6 9 7 平方公里，约是1 9 8 6 年的3 4 9 倍。同时中国已进入城市化匕速发展的起步阶段，人口的 增加、城市化的进一步发展，会带来十地的需求的进一步攀升。 然而，十地的总量是相对i 司定的，虽然通过士地的开发和转让可以从一定科度上增加十地的 供给，但是我们必须承认十地供给是缺乏弹性的。在城市土地需求不断增长的情况卜，我国耕地 数量己不断缩水，部分外国学者已经向我f | 、j 敲响了“准来养活中国人”的警钟。我国土地市场呈 现出供小于求、十地短缺的现象。根据市场供需理论，长期来看，我国土地的价格会上涨。目前 我国土地市场处于地方政府参与的市场经济时期，地价已成为居民秆1 企业选择区位的重要标杆。 一个城市里所有的区位选择联系起米便构成了该城市的土地利用空间结构，二卜地利用空间结 构是否合理将会影响剑城市发展的速度。不合理的土地利用空间结构可能会导致交通拥堵、环境 污染、房价不合理等现象。而十地利用空间结构通过十地价格来反映，则构成了一个城市的地价 空间结构。可见，城市作为国家经济发展的重要依托，其重要的落脚点之一便是地价空间结构。 国家“十一五”规划将区域协调发展作为突山重点之一，其中针对我国国十空问开发利h j 的 基本特征和区域发展的关键问题，明确指出“统筹做好区域规划、城市规划和土地利用规划，改 善人居环境，保持地方特色，提高城市管理水平”，并结合以“建立健全与城镇化健康发展相适虑 的财税、征地、行政管理和公共服务等制度，完善户籍利流动人口管理办法”来指导、促进区域 的协调发展。这被公认为国家“十一五”规划的一大亮点。另外，党的十七大报告也明确提出要 “优化国十开发格局”、按照“统筹城乡、布局合理、节约十地”等原则来促进城镇的协调发展。 2 0 0 9 年1 2 月2 1 日国务院办公厅出台的关丁促进房地产市场健康发展的若干意见也指出，要 加强房地产市场的监测。由此足见十地利用已引起国家政府的重视，搞好城市土地空间结构布局 是每个城市都必须重视的问题之一。 目前，十地市场机制已在全国范围内推j “，全面、准确地掌握城市十地价格及其空间结构的 变化规律，找出其中存在的问题与主要影响冈素，首先可以为政府制定相关政策提供参考意见， 以更有效地运用市场机制调控十地资源合理配置，提高七地利用效率，推动土地市场化的发展， 促进城市可持续发展；其次，也可以为房地产开发商以及其他厂商选择区位、预测十地市场提供 参考，更好的引导企业理性开发土地市场，而不是盲目跟风而导致十地开发过热、资源浪费等问 题；最后，十地价格的走向也可以为居比预测商品房市场提供参考。 南京市作为k 江三角洲三人中心城市之一，其向东承接上海辐射、向两向北带动相对落后地 区发展的重要枢纽地位不容忽视。城市十地利川结构决定城市功能，进而影响城市的经济实力。 从2 0 0 0 年开始，南京市实施“招拍挂”土地出售制度，2 0 0 1 年8 月3 0 日国家建设部同意了南京 1 朱振困，姚i ：谋火城市边缘区城市化进程的实证分析【j 】江两行政学院学报，2 0 0 2 ( 增刊) ：1 1 2 。 2 数据来自中国统计年鉴2 0 0 8 ) ) 。 东南大学硕上学位论文 总体规划的局部调整，2 0 0 2 年南京市又建立起土地储备制度。一系列措施和制度出台之后，南京 市目前的十地价格空间结构情况值得我们进行动态地关注。 1 1 2 理论意义 城市经济之所以对国家经济发展贡献率比较高，是因为城市为人们进行经济活动提供了频繁 接触、交流的场所，由此而产生的集聚效应不仅降低了交易、生产成本，还扩大了信息来源，并 促使创新的产生。 首先我们来考虑两种极端：如果没有这种集聚效应，人们便会均匀地散布在地球的各个角落 ( 当然得剔除自然条件因素) ：如果存在集聚效应，且这种效应不受限制，仅从可获得的经济利益 ( 不包括成本) 的角度米考虑，那所有的经济主体都会集中于区位最好的一点。显然这两个极端 都是不可能的。首先，由- 丁城市存在集聚效应，个人或企业就会不断地向城市集中，而不会均匀 地散落丁各个角落，城市便会经历由小变人的过程；而对于后者米说，由于在一定的硬件条件下 ( 如公共基础设施) ，集聚的加剧是有成本的，因为每令主体都想得到区位好的土地，在市场经济 下就会由土地价格米调。仃，于是，只有那些支付得起的个体才能取得这些十地，经济能力差的只 能退而求其次，甚至再次了。同时，由于集聚所带米的交通拥挤、环境污染等外部负效应的原因， 很多个体也会选择散布到城市的边缘或外围，于是带来了城市的扩展。 总之，从理论上讲，每个人可以根据自己的效应找到自己最满意的区位，由此形成了城市地 价的分布，构成整体的城市地价空间结构，反映着一个城市的十地利用空间结构。现代系统学认 为，结构是事物和过科的内在属性，而功能是外在属性，系统是结构和功能的辩证统一。“优良的 城市空间结构会产生良好的经济效益、社会效益和环境效应，使城市土地资源的配置效益最大化， 社会资源最有效地被利用。”3 + 地利用结构作为城市空间结构中最为重要的一部分，对城市的资源 配置起着重要的作j l h 。然而，不同的城市有其特有的地价空间结构，也有着不同的发展速度。所 以，研究川地结构优化的原冈在丁一定的士地利用结构确实能发挥一定的结构效益。作为城市土 地利川结构的外在反映，城市地价空间结构同样具有重要的理论意义。 另外，由于拥有成熟的士地市场经济，西方国家对于城市经济、土地市场经济方面的研究已 比较完善。但我国在这方面的研究起步较晚，直到2 0 世纪8 0 年代才逐步受剑关注，理论研究还 远朱形成一个完整的体系，与西方相比存在较人的差距。虽然国外的研究很完善，但由于我国土 地公有制的特殊性，我国城市地价空间结构的研究应该结合具体情况具体研究。当然，国内也不 乏这方面的研究，但由于很难搜集剑全面的城市地价资料( 上世纪9 0 年代以前没有地价，现在的 地价资料人多极为零散、透明度不高) ，我国城市- 十地利川的区位经济研究大多侧重于宏观性、政 策性描述和分析，实证研究还比较少。随着市场的成熟和数据的完善，国内的土地市场为地价实 证研究的展开提供了有利的契机，而更多的实证研究无疑是理论研究的先导。 可见，我国的城市十地市场是值得我们关注的。开展关于城市土地价格空问结构方面的研究 不仅对于推动我国城市化健康发展有现实意义，而且具有重要的理论意义。而土地市场的日益完 善，交易资料的日益丰富利透明化，为研究这些问题的研究提供了条件。 1 2研究目标和基本概念 1 2 1 研究目标 本文的研究对象是城市i 十地价格，并以城市地域为界研究城市内部的地价空间结构，即地价 的空间分布形态、规律。主要研究目标有以i - j l 点： ( 1 ) 地价空间结构变化是由哪些冈素引起的? 其传导机制是怎样的? 3 江曼琦城市窄问结构优化的经济分析【m 】2 0 0 1 北京；人民“i 版社：1 2 第1 章绪论 伴随着城市的发展，土地价格也不断变化，但同一城市不同地区的土地价格增长速度却有所 不同，进而形成城市地价的高价区和低价区。随着时间的推移，城市的地价空间结构就会逐步改 变。导致这种现象的深层次原冈是什么? 如果准确学握了这一传导机制，那么我们就能够有效地 引导城市地价空间结构向有利的方向发展。本文由研究土地价格的影响因素开始，逐步推导出地 价空间结构演变的传导机制。 ( 2 ) 结合具体城市的资料来研究我国城市的地价空间分布形态如何，存在什么分布规律? 形态与规律是否与西方的相关理论相吻合? 如果相吻合，那我国的城市处于哪个城市发展阶段? 在我国城市的土地交易市场中，土地成交资料包含着大量的信息。根据交易资料进行研究， 可以描绘山城市地价的空间分布形态，找出隐藏的分布规律。而且结合城市的发展的阶段，可以 发现地价的发展是否存在问题，预测城市地价的空间分布的发展趋势，米做好积极的应对或引导。 ( 3 ) 形成上述分布空间的土要影响冈素是什么? 应该采取什么应对措施? 每个城市地价的影响冈素所起的作用不尽摆同。应该针对各个城市具体分析，找出主要的影 响冈素。这样一米，我们可以更好地预测地价空间结构的分布趋势，并可以通过调节这些主要影 响冈素来调控地价空间结构的发展，提高十地利用效率。 1 2 2 基本概念 为了后面研究的顺利展开，防止歧义的产生，本文需要对相关概念进行统一的界定。 1 ) 城市建成区 城市建成区简称“建成区”，指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施 基本具备的地区。城市近郊的一些建成地段，尽管朱同市区联成一片，但同市区的联系十分密切， 市政公心设施和公共设施基本完备，己成为城市不可分割的一部分，也可视作城市建成区。本文 实证研究中的十地价格是南京市建成区4 范围内的居住用地和商业片j 地的土地价格。 2 ) 土地价格 十地价格的内涵十分丰富，从不同的角度，其具有不同的分类和内涵： ( 1 ) 从- 十地所有权与使川权的分离形式来讲，可分为十地所有权价格和土地使用权价格。所 有权价格是出让土地所有权的价格。土地使用权价格是国家在保持土地所有权不变的前提下，将 有一定使川期限的十地使州权进行让波而取得的十地使用费。我国实行的是士地国有制度，所以 本文使用的是土地使用权价格。 ( 2 ) 从十地使用权的转移方式来讲，可分为土地出让价格和转让价格。十地山让价格是国有 土地在土地一级市场由政府面向社会出让十地使用权的价格。土地转让价格是取得了国有土地使 刚权的单位、个人在二级市场进行土地使用权转让时的价格。本文实证研究中使用的数据是政府 部| 、j 在一级市场上达成的十地出让价格。 ( 3 ) 从土地使用权出让角度米讲，可分为拍卖价格、招标价格和协议价格。土地拍卖价格是 土地出让方在土地市场上以拍卖方式出让土地的成交价格。土地招标价格是土地出让方在- 十地市 场上以招标方式山让十地的成交价格。土地协议价格是+ 地出让方与受让方相互协商而确定的七 地成交价格。 目前，三种土地出让方式在我国城市中并存。比较而言，土地拍卖程序更为简单、透明，且 拍卖价格能够更为准确地反映土地的真实价值，在土地出让市场中的应用日益普遍起来。本文中 采川的数据人部分是十地拍卖价格。协议价格主要用于丁业用地的取得。由于人多数当地政府为 了促进经济发展，对上业川地实行“市k ”价。因此，用目前：l j 业用地的交易价格米分析城市的 地价空间结构，还缺乏有效的、透明的基础资料。 虽然在城市的发展过程中会形成很多不同土地利j h j 方式，如居住用地、商业用地、工业州地、 交通川地、公共事业州地、各类基础设施川地等，但能够从使用过程中直接获得经济效益的主要 4 南京城市建成区范吲包括：，长江以南、绕城路以内的主城区；绕城公路外雨化台区和柄霞区的一部分；以及三 个新市区( 陈哲，2 0 0 7 ) 。 3 东南大学硕一l ：学位论文 是商业用地、t 业川地与居住用地。然而，由于工业用地的协议价格具有非市场经济性，不能有 效反映地价的空间分布。另外，虽然目前有一批t 业企业存留往南京市主城区范围内，但按照南 京市的城市规划，工业j h j 地将逐步搬出主城区，向周边开发区转移。所以在南京市十地交易资料 中很难搜集到主城区范闱内的1 ：业刚地交易价格。故本文只采h 居住用地、商业用地的交易价格 米进行研究。 ( 4 ) 从土地价格的形成方式来讲，可分为评估地价和市场地价。评估地价也称“基准地价” 或“公告地价”，它是由权威性的公共或私人土地评估机构对地块价格做出的评估，是政府制定土 地税费和调1 了、稳定房地产交易的依据( 唐焱，2 0 0 5 ) ，是制订土地成交价格的基础。市场地价是 土地交易双方的实际成交价格，相对于评估地价而言，它是一种现实价格，通常随着时间和供求 关系的变化而波动。本文采川的是后者，以更好的来反映土地市场中的现实状况。 ( 5 ) 从土地价格评估的技术角度来讲，可划分为总地价、单位地价和楼面地价。总地价是指 某块十地或部分士地的全部价格。单位地冷是指单位面积士地的价格，单位地价= 十地总价格十地 面积。楼面地价是指建筑物覆盖的十地面积的单位价格，楼面地价= 土地单价容积率( 容积率指总 建筑物覆盖面积与总用地面积的比值) 。单位地价的高低除受十地区位优劣的影响外，还受城市规 划这一人为冈素的影响( 如政府规定区域性的容积率) ，而楼面地价则排除了容积率的影响，其高 低主要取决于地段区位。 3 ) 城市空间结构 空间结构是一个抽象、纯理论的概念，是指社会经济客体在空间中相互作用及所形成的空间 集聚程度和集聚形态。5 其反映了各经济客体相互之间的位置、联系等分布规律。城市空间结构则 是为空间结构加入了一个地域范围的限制，是各种人类活动在城市地域上的空间投影，包括土地 利用结构、经济空间结构、人口空间结构、就业空间结构、交通流动结构、社会空间结构、生活 活动空间结构等。 4 ) 城市地价空间结构 地价空间结构是土地利朋结构中的一个方面，从价格分布上来反映城市十地的利用情况。城 市地价空间结构是指一个城市内十地价格的分布形态和规律。由于地价是一个城市各个方面的综 合反映，它受到了地理、政治、经济、环境、文化等方方面面的影响，所以通过对地价空间结构 的研究可以寻找出城市的经济中心、发展态势。 地价空间结构通常可用地价梯度来衡量。地价梯度( p r i c eg r a d i e n t ) 是指随着与城市中心区距离 ( 直线距离或实际距离) 的增加，城市土地价格增减的程度，即每单位距离引起的价格上的变动。 本文将利心这个概念对地价空间结构进行研究。 5 ) 区位 i 又：位是某一行为主体为其活动所选择和占据的场所，或事物所占据的一定场所和空间，包括 周闱的白然和人文环境条件以及与周边事物的相对关系。从城市经济学的角度米讲，区位是指经 济活动主体为其进行社会经济活动在城市中所占有的空间及与周围事物的作用关系，并往往被描 述为距离某一或某几个特殊地点的不同位置所反映的市场、供求、运输成本等方面的差异问题6 。 城市土地所具有的区位优势和劣势具有动态性和发展性。 1 3 研究方法与技术路线 本文以城市经济学的理论为指导，立足于理论基础，推演十地价格的变化机制。并以南京市 为例，利用a r c v i e w 和e v i e w s 软1 ；，i ：对大鼙的土地交易数据资料进行实证分析，在规范分析的基础 5 陆火道区域发腱及) e 窄问结构【m 】1 9 9 8 ，北京：科学版社：9 9 6 郝寿义，安虎森区域经济学【m 】1 9 9 9 ，北京：经济科学出版社：4 3 4 4 4 第1 章绪论 上，将定性与定量研究相结合，研究南京市地价空间结构的演变，以及地价变动的影响因素。 1 3 1 研究方法 1 3 1 1 理论分析 1 ) 文献研究 首先，笔者对两方城市经济学中的相关理论进行整理。城市土地价格是城市空间结构外在表 现的一个重要方面，同时也是区位优劣势的综合反映，所以文中的理论分析涵盖区位理论、城市 空间结构、地租等方面理论。理顺西方相关理论为我国城市地价空间研究提供理论基础。 另外，笔者还整理了大量的国内外相关文献，对十地价格空间结构的研究现状进行分类整理， 为本文的写作提供思路、借鉴与对比。 2 ) 规范分析 规范分析包括冈素的分类、变量识别和模型选择三部分，是实证研究的理论前提。城市地价 的影响冈素很多，进行合理的分类习i 选择十分重要。本文在对地价影响冈素分类总结的基础上， 选出影响地价的主要冈素，并进行量化识别，然后，借鉴国内外大多数学者研究采用的模犁 特征价格模型咪进行研究。 1 3 1 2 实证分析 实证分析不仅是对理论的实际检验，也是开创理论的先导。计量经济研究方法可以估算城市 土地价格的价格梯度，判断影响地价变化的因素，但计量经济研究方法忽略了对十地价格分布的 直观表达( 顾杰，2 0 0 6 ) ，利用a r c v i e w 软件来描绘城市地价的分布形态，可以弥补计量经济研究 方法的缺陷。 本文搜集了南京市2 0 0 2 年到2 0 0 7 年南京市土地市场的交易数据，首先利用a r c v i e w 软件来 分别描绘南京市居住用地和商业刚地的- 十地价格空间结构图来初步显示城市内土地价格空间结构 的形态，并粗略判断其主要影响冈素；然后结合前文的理论分析，利朋e v i e w s 软件建立模型，进 行回归，分析土地价格分布的内在规律，并找山影响冈素对价格及其空间结构的影响。 5 东南人学硕十学位论文 1 3 2 技术路线 现状、文献综述 理论基础 文章思路 8马 研 规范化分析夕 几实证分析 出。u 模型选择 数据整理 【7 v、 uu l 陆市舶价影晌闭_ 甍i 选择例据。 建立数据库 l 一”7 “、l 变量的选择、量化 o - 一 哆叭 ll 鹋心 i 地价空间结构的演变机制j o 统计建模分析 城市地价空间结构形态 地价空间结构的演变规律 ( e v i e w s 软件)图分析( a r c v i e w 软件) 么么 乃 一 弋7 一 乒 结论 太曲面。m 胜巳拥生。o 建议 图1 - 1 论文的技术路线 f i g 1 1s t u d ys e q u e n c ef o rt h ea r t i c l e 1 4内容安排、难点及可能的创新点 1 4 1 内容安排 止文共分为六部分，内容安排如下： 第1 章：绪论。本章从选题意义入手，在阐明研究地价空间结构研究的必要性与理论意义的 基础上，提出本文的研究目标，并对相关概念进行界定，为后文的研究做好概念准备。然后，笔 者对本文采片j 的研究方法和技术路线进行了阐述，最后介绍了文章的内容安排，对本文的内容进 行了概述，并对难点和可能的创新点进行了说明。 第2 章：城市土地价格空间结构相关理论及文献综述。本章首先回顾了城市十地价格空间结 构方面的相关理论，为本文的后续研究提供了坚实的理论基础。然后，本文梳理了国内外对于城 市十地价格方面的相关研究，为下文的铺开提供了思路：对影响因素方面文献的梳理，使笔者全 面学握了影响地价的冈素；借鉴其他学者利用a r c g i s 软件米进行数据处理和测晕的经验，本文也 将利川a r c g i s 软件系列中的a r c v i e w 软件米进行数据的处理；国外学者多采川特征价格模型针对 地价影响冈素进行研究，这使得地价梯度的研究较为完善，本文亦将采用特征价格模型进行研究。 最后，笔者对国内外研究现状进行了评价。 第3 章：城市地价空间结构的演变。本章首先对各种冈素分为一般、区域、个别三个层面， 并将它们对地价的止负面影响进行了定性研究，为后文寻找地价变化的原冈做好准备，其次，本 6 第1 章绪论 章在找出影响因素作用主体的基础上进行逻辑推导，推导出地价空间结构的演变机制，为后文建 议的提山寻找根源；然后，笔者总结了市场经济下地价空间结构演变的一般规律，为后文将南京 地价空间结构与一般规律进行比较做好准备。最后，本章对我国的城市地价总体轮廓进行了概述。 第4 章：南京市城市地价空间结构形态分析。本章开始进入实证分析部分。首先对南京市地 价的影响冈素进行了针对性地分析，将前边的分析应用于南京市的实际情况当中。接着，笔者对 收集剑的数据进行整理分析，了解2 0 0 2 年到2 0 0 7 年土地交易的总体情况。最后，本章利用a r c v i e w 软件分别描绘出南京市居住、商业用地价格的空间形态。结果表明：居住用地早现山市中心、次 中心( 江宁、仙林) 并存的局面，价格梯度节现变缓的趋势；而商业用地仍以新街口为中心，早 单中心城市状态分布，等值线密集，地价梯度较大，但已有发展次中心的萌芽态势；南京市商业 刚地和居住用地的土地开发旱现出沿主要道路分布的特征。 第5 章：南京市城市地价的影响因素模型。本章旨在建立模型寻找南京市城市地价变动的影 响冈素。在做好规范分圻的基础上，本章利h je v i e w s 软件对南京市地价影响冈素进行实证研究。 在进行了描述性分析、相关性分析之后，笔者利用加权最小二乘法分别建立了居住用地和商业用 地的线性模型。并结合第四章的分析，对各模型的变化进行了阐明。最后，笔者对本文得出的结 论进行了总结，并作相应预测，提出针对性意见，以供各方参考。 结语：该部分根据南京市的地价空间结构的研究结果，宏观分析了全国城市的地价空间结构状 况。并对论文的内容进行了总结，对不足进行了研究展望。 1 4 2 难点 实证研究中有人量的数据需要处理，不仅要在地图上找到各个样本点的位置进行标注，还要 测量各样本点距新街口的实际距离，记录临街状况，利用a r c v i e w 软件描绘地价等值线，_ 1 ：作量 很大，而且自变量的准确量化及其数据的处理存在较人难度。 特征价格模犁没有固定的变量和函数形式，需要视具体情况而定，如何选择合适的地价影响 因素进入特征价格模型是实证的关键。 1 4 3 可能的创新点 在实证研究过程中，本文采用了南京市2 0 0 2 到2 0 0 7 年6 年的土地市场交易数据，利用一段 时期内数据而非静态数据来研究地价空间结构。从动态的角度来研究地价的影响冈素，以探究影 响冈素的变动情况、地价空间结构的演变规律。 文章先利用a r c v i e w 软件米描绘南京市城市地价的空间结构形态图，以直接地观察地价空间 结构的变动状况，然后利用e v i e w s 软件进行统计分析，建立同归模型，找山地价内在的规律，如 地价梯度、影响冈素等。将图形描绘和计量分析结合起来，弥补两种方法各自的缺点。 另外，对于市中心影响力的量化，笔者采用距市中心实际距离作为而不是直线距离，更具有 实际意义。 7 东南大学硕学位论止 第2 章城市地价空间结构相关理论及文献综述 由丁两方十地市场存在已久，且比较完备，所以城市土地价格并不是一个新问题，但却也一 直是国外学者研究的热点。随着我国土地市场的逐渐完善，地价问题也日益受到国内学者的人量 关注。本章的主要目的有两个：第一，阐明嘶方研究中的相戈理论，为后文的研究打f 理论基础 本章涉及到理论有：区位理论、城市地租理论、城市空问结构理论；第一将对日前国内外城市 地价空间结构方面的研究进行总结门纳，对目前的研究现状进行梳理。城市地价已经引起了备界 学者的关注如地理学、城市社会学、房地产理论等，由于时间及能力所限本文对城市地价方 叫的研究土要是从城市经济学的角度n 发。 2 1相关理论 2 1 1 区位理论 区位优劣势是地价影响因素的综合，人类在进行经济活动时往往需要进行区位选择区位理 论就是研究经济土体进行区位选择及空问内经济活动的组台理论。白1 9 世纪初至2 0 世纪4 0 年代 先后形成了四个代表性的区位论：农业区位论、工业区位论、中心地理论( 亦称城市区位论) 和 市场区与市场网理论。这里仅介绍与本文相关的前两个区位理论： 1 ) 农业区位论 1 8 2 6 年，德国经济学家冯杜能( j hv o n t h i i b e n ) 出版了农业和国民经济中的孤立国一 5 他首次将 空通成本引入经济学模型，真止系统地研究了土地的价 格与其位置之间的关系( 即位置级差地租) 。他从运输费 川、级差地租、产品价格等角度论证了“孤立国”( 印内 部结构差异1 的存在和形成原因井围绕消费中心形成 一系列的同心捌( 转引自陆大道，1 9 9 5 1 ，就是所谓的“牡 能嘲”( 如图2 - l 所示) 。虽然他的“杜能圈”是在农业 的基础上提小来的，但其“位置级差地租”的基本原理 同样适合城市十地的利用，开创了经济与空间的联系。 2 ) 工业区位论 自 _ 自o n 口 目# = e e m 图2 1 牡能同小惫酬 f i 9 2 - 1 t h e c o n t h u n c f l s m o d e 】 继牡能2 后隧着t 业的发展以及铁路、轮船等交通r 具应删的普及，以成本i 运输费用为 内涵的r ：业区位研究开始山现。德国经济学家韦伯( a l f r e dw e b e r ) 丁1 9 0 9 年发表了_ r 业b - 位 论一1 5 ，完整而系统地提出了i ，业区位论。 他首先分析了运输费尉对1 业区位选择的影响，企业在成本最小化的驱动f ，会根据原材料 的属性米寻找运费的晟低点，他用三角形、多边形论证了不同种类原料情况r 是适宜的企业区位： 然后他叉引进劳动力费用米使总成本最小化，由丁劳动力与原材料分布往往不同，企业需要对二 者进行权衡来找出成本虽低的r 何，韦伯以费州等值线结构图作为分析的i ：且；最后，韦伯义引 入了聚集效应，通过成本与聚集效应来综台评价某医伸的优劣势，以利润最大化为原则米探讨i 业厦位的穆动规律。 韦伯首冼将抽象和演绎的方法运用于j 二业医位研究中，建立丁完善的t 业区位理论体系，为 他之厉的区位研究者提供了研究i 业区位的方法论_ 理论基础。 2 1 2 城市地租理论 2 0 世纪前，地祖理论的研究对象以农业十地为卡。2 0 付纪初1 。业化的快述发展带动丁前方 【q 家的城市化，十地利川模式成为规划者们普遍芙注的活题。1 9 0 3 年赫德( r mh u r d ) 发表r 城 第2 章城市地价空间结构相关理论及文献综述 市土地价值原理一书，他已经认识到了区位对城市土地价值的重要关系，其得出的同等生产力 土地地租理论对于用生产理论分析选址行为和对城市土地利用进行经济分析奠定了理论基础。r m h a i g ( 1 9 2 7 ) 提出，城市十地的地租是该地交通通达性或交通成本解决的函数，决定某地地租的过程， 事实上就形成了城市土地利川形态，从而诞生了城市空间结构经济模犁的雏形( 江曼琦，2 0 0 1 ) 。 后米一些经济学家相继推出很多经典的空间结构理论，其中以阿朗索最为著名。 1 9 6 4 年，阿朗索( w a l o n s o ) 发表的区位与十地利j i j 被公认为城市空间结构经济理论系 统化的定型。阿朗索的竞租模型是杜能模型在城市地租上的一个拓展。 模型假设城市是一个没有任何特征的平原，区位冈素用到市中心的距离来衡量，通过经济主 体对区位的效用最人化和消费约束形成的模型来找山各主体的最优区位。他分别分析了商业、上 业和居住的城市土地使用者之间的竞争所形成的竞标地 租。然后，将同一城市内农业、商业、- t 业和居住用地的 竞标地租一数和曲线互相重叠在一起，得剑在自由竞争的 市场下所决定的整个城市的均衡地租水平( 图2 2 ) 。 城市空间结构经济模型的实质是：若+ 地利用通过价 格机制进行调节，原则上每个人会选择在自己消费约束条 件下效应最大的区位，城市的每块土地都归属丁愿意支付 最高租金的人使用。由于越靠近市中心，地块收益越人， 运费越小，同时地租越高，从而形成围绕中心商务区 ( c b d ) 的环形r 十地利用规模( 江曼琦，2 0 0 1 ) 。 阿朗索的竞租模型，至今仍是西方国家土地估价师预 测城市发展方向选择投资区位的主要理论依据。但阿朗索 是以单城市中心为前提的，这个模型不断地受剑质疑。最 土要的质疑是将住房及城市空间视为均质性的假设，还有 竟襁 地价 f i 商业 f 心憷业 | 是农业 一 7。 石 ， - - 图2 2 阿朗索的竞租地价空间结构模璎 f i g 2 2 t h el a n dp r i c es p a c es t r u c t u r e m o d e lo f a l o n s o sr e n t - s e e k i n g 单中心的假设及其城市的静态分析，它无法解释城市的兴起和多中心城市结构的出现。 2 1 3 城市土地空间结构理论 虽然城市空间结构的内涵是多方面的，但是由于空间结构是需要借助于十地这个载体而存在 的，所以两方城市经济学中关于城市空间结构方面的理论多是在土地利，刚的基础上发展起米的。 1 ) 城市土地利用形态方面 城市土地利用形态主要是对城市中心和各种功能分区在土地上的分布( 土地利用类型) 进行 研究，其中以三大古典模式最为著名。 ( 1 ) 同心圆模型( t h ec o n c e n t r i cz o n et h e o r y ) 1 9 2 5 年，伯吉斯( e w b u r g e s s ) 在对芝加哥城市士地利用结构分析后，提出了同心圆模式。 他认为，城市内部空间结构是以不同用途的土地围绕单一 核心，有规则地从内到外扩展，形成圈层式结构。 城市空间结构自内向外有五个同心圆组成( 如图2 3 ) ： 第一环是中心商业区( c e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t ，简称c b d ) ， 包括人酒店、办公楼、剧院、旅馆等，是城市社交、文化 活动的中心；第二环带为过渡地带( z o n eo ft r a n s i t i o n ) ， 这里绝人部分是老式住宅和出租房屋，轻j ：业、批发商业、 货仓f i 据该环带内一半空间；第三环带是工人住宅带( z o n e 1 c b d 带；2 过渡带；3 r 人仲宅带 o f w o r k i n g m e n sh o m e s ) ，这里租金较低，接近工作地；第 4 良好住宅带：5 通勤带。 星幕? 茎昙警囊嚣姜萼黯e 的t t e 住r 宅r e 区s i d ；e 豸涤零釜薹嘟3 蒜孑急躲糍鼻呵度低，生活环境好，是中产阶层的住宅区；最外环带是通 一 。 勤带( c o m m u t e r sz o n e ) ，是通勤人士的住宅区。当城市人口的增长导致城市区域扩展时，每一个 9 东南大学硕上学位论文 内环地带必然延伸并向外移动， 顺序。 入侵相邻外环地带，产生土地使用演替，但并不改变圈层分布的 ( 2 ) 扇形模式( s e c t o rt h e o r y ) 霍伊特( h o m e rh o y t ，1 9 3 9 ) 利用租金的高低作为住房 质量的象征，通过对美国6 4 个中小城市及纽约、芝加哥等 著名城市的住宅区分析，证明了各类城市的居住用地趋向 于沿着主要交通线路和自然障碍物最少的方向，由市中心 向市郊成扇形发展( 图2 4 ) 。该理论在同心圆学说的基础 上增加了方向要素，可以认为是同心圆模式的变形。 ( 3 ) 多核心模型( m u l t i p l en u c l e it h e o r y ) 该理论是由麦肯齐限d m c k e n z i e ，1 9 3 3 ) 提出，后由哈 里斯( c d h a r r i s ) 和鸟尔曼( e l u l l m a n ) 1 9 4 5 年加以发展 1 c b d ；2 批发与轻t 业区；3 f 氐收入 区；4 中收入住宅区；5 高收入住宅 图2 4 扇形模