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首都经济贸易大学硕士学位论文 旅游房地产的发展对旅游经济的促进作用研究 i 提提 要要 我国传统的旅游发展模式是以粗放式地规模性扩张为主，表现为片面追求扩大旅 游规模、旅游产品单一、产业内部联系不够紧密等。这种发展模式不仅以消耗资源、 破坏环境为代价，而且还没有达到提高效益的目的。可见，传统的旅游消费模式已经 不能适应人们不断增长的需求及品味，现存的旅游产业链有待升级，经济效率有待进 一步提高。 在我国旅游产业面临瓶颈的时刻，国外新型的旅游度假模式及旅游消费观念开始 涌入中国市场，这就是旅游房地产。旅游房地产在我国还是个新鲜话题，目前国内外 对于旅游房地产的研究多集中于开发模式、经营管理、问题对策等方面，而少有分析 旅游房地产对于旅游经济影响作用的研究。因此本文提出这个论题，具有一定的创新 意义。 近年来，随着我国居民可支配收入和休闲时间增加，旅游消费开始从观光型向休 闲度假型转变。各地相继开发出了旅游房地产产品。旅游房地产在不知不觉中改变着 人们的生活方式和社会的居住模式。 越来越多的人开始关注、 投资并使用旅游房地产， 而其也成为促进旅游经济发展的一股新的活力。 本文首先对国内外旅游房地产的研究现状进行回顾，并且对旅游房地产的基本概 念做出界定，进而提出本文的论题。其次，文章分析了旅游房地产与旅游经济的内在 机理。指出了旅游房地产产生与发展的两个特性，即旅游房地产的产生是旅游需求与 旅游供给共同作用的产物，旅游房地产的发展符合两个产业相互扩张的要求。文章表 明旅游房地产是促进旅游经济发展的基本力量，并可促进旅游业发展模式的转变。随 后，文章又将旅游房地产对旅游经济的促进作用做了详细地剖析与阐述，分了四个方 面、运用定性与定量相结合的方式对论题做了论证。具体为：旅游房地产可促进旅游 人数增长；可促进旅游收入提高；可带动旅游相关产业共同发展；可促进旅游业产生 集聚效应。文章引用了一系列数据，并以旅游房地产发展较早较成功的海南、上海等 旅游地作为案例进行实证分析， 以使旅游房地产的发展与旅游经济增长二者的关系更 清晰的展现在读者眼前。最后文章提出了今后发展旅游房地产的几点建议。 由于旅游产业与房地产业都是第三产业中附加值高、关联性很强的产业，是我国 国民经济的重要产业。因此，研究二者的结合产物旅游房地产，不仅可以促进其 产业内部的价值提高、结构升级，对于相关产业也有一定的借鉴意义，同时对于旅游 性城市和地区的经济发展和综合竞争力的提高也有一定的帮助。 主题词：主题词：旅游经济 旅游房地产 促进作用 首都经济贸易大学硕士学位论文 旅游房地产的发展对旅游经济的促进作用研究 ii abstract the traditional developing mode of domestic tourism focused on expanding. the suppliers always pursue enlarging the scale of tourism, but not offering various products and good service. thus, there is lack of relationship in the tourism. that kind of traditional mode is not beneficial, but cost too much, such as consuming nature resources, destroying environment, etc. obviously, the old develop mode is no longer agree with the growing demand and taste of consumers. the level of development of tourism should be upgraded, and the profitability should be improved. when its puzzled for domestic tourism how to solve the problems it faced, a new concept of holiday ownership came into the domestic market. thats the tour property. now, the study of it is not abundant, most studies concern the aspects of developing mode, management, problems and measures, etc. however, there is lack of study which analyzes the effect on tourism economy produced by the tour property. therefore, this study has the meaning of innovation. recently, following the increase of available income and leisure time of people, tour consuming has turned to vocation mode from sightseeing mode. tour property has come into the market, which makes the change in peoples life and living style. more and more people began to focus on investing and using the tour property, which is the new energy to tour economy. the article firstly reviews the study of tour property, and makes a concept of tour property which is fit for this paper. then, the article analyses the inner relation of tour property and tour economy. there are two characteristics of tour property, one is that the tour property is based on the tour demand and tour supply, the other is that the development of tour property is agreed with the demand of the two industries. the article shows that the tour property is the basic force which could promote the tour economy, and could make the change of develop mode. the article makes a detailed analysis for the thesis, which could be divided into four aspects. firstly, the tour property could bring more tourists. secondly, the tour property could make the benefit increased. thirdly, the tour property could impulse the development of the relative industries. the last but not the least, the tour property could produce the centralizing effect. the article uses a series of figures, and cites the cases of hainan and shanghai, in order to make the demonstration more powerful. in the last, the article gives some suggestions to development of tour property in the future. the industry of tourism and property are all important in our country, for they all have high additional value with them and have close relationship with the other industries. the study of the tour property is not only beneficial to itself, but also to the other industries and even the whole region. the level of economy and the competitive capacity of the tour city could be enhanced by the tour property to some extent. key words: tourism economy tour property stimulative effect 独 创 性 声 明 独 创 性 声 明 本人郑重声明：今所呈交的旅游房地产的发展对旅游经济的促进 作用研究论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成 果。尽我所知，文中除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人已经发表或撰写的内容及科研成果，也不包含为获得首都经济贸 易大学或其它教育机构的学位或证书所使用过的材料。 作者签名 作者签名： 日期：日期： 年年 月月 日日 关于论文使用授权的说明 关于论文使用授权的说明 本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关规 定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅、借阅或网 络索引；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印、缩印或 其它复制手段保存论文。 （保密的论文在解密后应遵守此规定） 作者签名： 作者签名： 导师签名： 导师签名： 日期： 日期： 年 年 月 月 日 日 首都经济贸易大学硕士学位论文 旅游房地产的发展对旅游经济的促进作用研究 第 1 页 共 1 页 1 引言引言 1.1 选题的背景及意义 1.1 选题的背景及意义 旅游业被誉为 21 世纪的朝阳产业，是当今世界上发展最为迅速、前景最为广阔 的新兴产业之一。随着全球旅游的持续稳定发展以及其重心向亚太地区转移，中国的 旅游业发展受到了越来越广泛的重视。研究旅游业这一领域变得十分重要。 我国传统的旅游发展模式是以粗放式规模性扩张为主，表现为旅游产品比较单 一，产业内部联系不够紧密。这种发展模式不仅以消耗资源、破坏环境为代价，而且 还没有达到提高效益的目的。可见，传统的旅游消费模式已经不能适应人们不断增长 的需求及品味，现存的旅游产业链有待升级，经济效率有待进一步提高。 在我国旅游产业面临瓶颈的时刻，国外新型的旅游度假模式及旅游消费观念开始 涌入中国市场，一种促进旅游经济发展的新型产品呼之欲出，这就是旅游房地产。 旅游房地产起源于二十世纪六十年代的欧洲，然后在美国得到迅速发展，并在二 十世纪九十年代初传入中国，海南首先出现了旅游房地产的萌芽。在假日旅游热和旅 游地区房地产大量空置的情况下， 旅游房地产开始真正受到旅游饭店经营者和房地产 开发商们的普遍重视，成为中国新一轮经济的增长点和房地产投资的新时尚。 近年来，随着我国居民可支配收入和休闲时间增加，旅游假日经济兴旺发展，旅 游消费开始从观光型向休闲度假型转变。随着人们对旅游深层次体验的追求，以及休 闲时尚度假方式的产生，越来越多的旅游企业、地产企业纷纷涌入旅游房地产开发的 市场。在借鉴了国外先进设计理念与经营模式的基础上，各地相继开发出了产权式酒 店、酒店式公寓、度假别墅等高端的旅游房地产产品。消费者对旅游房地产的需求也 不再仅仅是旅行中短暂的停留租用， 而转变为产权式购买， 将其作为度假的第二居所。 可以说，旅游房地产在不知不觉中改变着人们的生活方式和社会的居住模式。因此， 研究旅游房地产对于我国旅游业的发展以及人们的休闲生活都有着重要的借鉴意义。 但是， 目前国内外对于旅游房地产的研究还不够系统深入， 一般集中于开发模式、 经营管理、问题对策等方面的研究，研究范围还不够全面。因此，本文在观察到社会 热点现象后，从旅游业和房地产业两个视角来分析旅游房地产这个新兴事物，从定性 与定量两个方面剖析旅游房地产的发展对旅游经济的促进作用， 具有一定的时效性和 创新意义。 在当今新形势和新政策下，研究旅游房地产是如何将旅游业和房地产业相融合， 来实现相关产业的价值链延伸、促使旅游区的社会、经济效益进行可持续发展，也具 有一定的现实意义。 首都经济贸易大学硕士学位论文 旅游房地产的发展对旅游经济的促进作用研究 第 2 页 共 2 页 1.2 国内外研究进展 1.2 国内外研究进展 1.2.1 国外研究进展 1.2.1 国外研究进展 欧美国家没有旅游房地产的固定词汇，旅游和房地产总是单独出现的。而分时度 假产品作为二者的结合体，与旅游房地产有相近的概念。国外关于分时度假的研究成 果多见于住宿业杂志、每年举办的分时度假会议资料及网上论文资料、rci 等大企业 委托下属公司作的调查报告，以及像 arda (美国度假业协会) 这类机构主办的杂志 等。 20 世纪 70 年代，分时度假由欧洲传到美国，当时有专家指出，同分时度假产业 具有极高的盈利性相一致，分时度假领域正呈现出前所未有的繁荣景象。虽然很多人 把分时度假看作是饭店产品的延伸，但是，在一定程度上二者又有所不同。 国外关于分时度假的研究，主要围绕以下几个方面展开：分时度假的市场； 分时度假的开发、管理；分时度假的销售；分时度假的交换系统；分时度假的 保障体系。其中分时度假的市场、开发和管理研究成果最多，这与国外分时度假市场 的蓬勃发展密切相关。这方面的研究多委托专门机构进行，可以给从业者很强的指导 性。 在分时度假的市场研究方面又分为不同的研究层面：rci 下属机构按地理位置研 究了全世界分时度假业的市场分布，即为美欧主导，拉丁美洲其次，亚洲增长最快的 格局。其分析报告对分时度假者也作了研究，指出消费者的购买动机主要是看重分时 度假的灵活性、经济性，质量的稳定性及度假的安全性。而经济因素、所购买产品的 品质、使用的有效性等是影响消费者购买行为的重要因素。有专家指出，分时度假市 场有着美好的未来，为了保持其对消费者的吸引力，必须努力为分时度假产品创造更 多价值。有资料表明，随着越来越多的人渐渐了解分时度假的概念，人们的购买意愿 也不断提高，其中在 23-36 岁的人群中增长最快。目前，分时度假主要的产品有豪华 型、高档型、优质型和经济型。 1.2.2 国内研究进展 1.2.2 国内研究进展 分时度假引入中国后， 在其创新发展过程中， 首先形成了产权酒店这种过渡形式， 然后以旅游房地产这个概念在房地产业内传播开来。因此，旅游房地产是中国首创的 词汇，在国外文献中很难找到直接的词汇。 纵观国内旅游房地产研究，主要集中于以下几个方面：首先，概念界定。其次， 开发模式和类型划分。第三，问题及其对策研究。第四，动力机制研究。 除了直接研究旅游房地产的各种问题外， 国内文献中也有关于分时度假和产权酒 店的文献。 主要集中在以下 6 个方面： 分时度假概念界定、 分时度假产业的比较优势、 我国发展分时度假的环境分析、我国发展分时度假的对策、产权式酒店的开发管理、 首都经济贸易大学硕士学位论文 旅游房地产的发展对旅游经济的促进作用研究 第 3 页 共 3 页 分时度假研究展望。就研究专著而言，有代表性的是刘赵平撰写的分时度假产权 酒店饭店业和房地产业的创新发展之路(2002 年)。文中作者就分时度假的发 展背景、 所产生的经济影响、 所面临的法律规制等问题进行了探讨。 就研究论文而言， 早在 1999 年，李宏、文平和魏小安、刘赵平就在各自的文章中对在中国发展分时度 假问题进行了研究，提出分时度假是新的时尚，是饭店业摆脱困境的创新模式。2001 年以后，一些学者从不同侧面对分时度假进行了专题研究。2001-2002 年成为分时度 假文章发表的高峰期。 1.3 基本思路与研究方法 1.3 基本思路与研究方法 1.3.1 本文的基本思路 1.3.1 本文的基本思路 本文首先对国内外旅游房地产的研究现状进行回顾， 并且对旅游房地产的基本概 念做出界定，进而提出本文的论题旅游房地产的发展对旅游经济具有促进作用。 文章先从旅游供需两方论述了旅游房地产的产生是旅游需求与旅游供给共同作 用的产物， 进而又从旅游业和房地产业两方面论述了旅游房地产的发展符合两个产业 相互扩张的要求，随后又详细地将旅游房地产对旅游经济的促进作用做了剖析与阐 述。在第四部分促进作用分析中，本文从七个方面、运用定性与定量相结合的方式对 论题做了论证。具体为：旅游房地产是促进旅游经济发展的基本力量；可促进旅游业 发展模式转型；可促进旅游人数增长；可促进旅游收入提高；可使旅游需求方与供给 方达到双赢；可带动旅游相关产业共同发展；可促进旅游业产生集聚效应。文章引用 了一系列数据，并以旅游房地产发展较早较成功的海南、上海等旅游地作为案例进行 实证分析， 以使旅游房地产的发展与旅游经济增长二者的关系更清晰的展现在读者眼 前，了解旅游房地产对旅游经济产生促进作用的现实意义。 1.3.2 本文的研究方法 1.3.2 本文的研究方法 定性与定量分析结合的方法：通过查找国家统计局、中国旅游局、相关省市旅游 局等官方数据，利用已有的房地产与其他产业相关系数模型，采取定性与定量相结合 的方式，对旅游房地产的发展对旅游经济的促进作用加以分析。 案例研究的方法： 以海南、 上海等城市为例， 在理论分析的基础上加以实证研究。 1.4 创新之处 1.4 创新之处 本文研究的旅游房地产是一个较为新兴的领域，国内外对于此问题的研究还不够系统深入。 本文从旅游业和房地产业两个视角分析旅游房地产这个新兴事物，从定性与定量两个方面剖析旅 游房地产的发展对旅游经济的促进作用， 具有一定的创新意义。 另外， 在第四部分数据分析当中， 大部分结果都是根据统计资料上的原始数据进行整合、演算而得出，进而将结果进行分析对比， 最终得出结论。这些数据分析具有一定的原创性。本文通过采集大量相关数据，为论点论据的分 首都经济贸易大学硕士学位论文 旅游房地产的发展对旅游经济的促进作用研究 第 4 页 共 4 页 析研究提供了较为翔实的依据。希望通过论证、分析与比较，对旅游房地产的发展对旅游经济的 促进作用这一论题进行有益的探讨。 首都经济贸易大学硕士学位论文 旅游房地产的发展对旅游经济的促进作用研究 第 5 页 共 5 页 2 旅游房地产与旅游经济的内在机理旅游房地产与旅游经济的内在机理 2.1 旅游房地产的概况与发展特点 2.1 旅游房地产的概况与发展特点 2.1.1 旅游房地产的概况 2.1.1 旅游房地产的概况 旅游房地产是旅游业和房地产业融合和协调发展的结果。 可以从两个价值取向来 理解旅游房地产的概念：从旅游产业的价值倾向来看，可以把专门为旅游业所开发利 用的房地产设施及关联空间称为旅游房地产；从房地产的价值倾向来看，可以把房地 产中能为旅游经济带来商业利益的房地产及其关联空间称为旅游房地产。 目前，学术界和业界对旅游房地产概念的理论解释不完全统一，但从实践的角度 来看，大致可将其分为三类 ： 第一类是旅游住宿业及延伸的房地产项目。在旅游业的吃、住、行、游、购、娱 等六大要素中，与房地产相融合的是饭店业。度假酒店是部分房地产商对旅游的切入 点。产权酒店和分时度假这两种具体的度假设施是目前旅游房地产的主角。 第二类是含景观建设的房地产开发。 这类房地产是借助景区和旅游意境在增值的 土地上做房地产。通过旅游开发，致使级差地租升级，促进了所在地的地价升值和旅 游度假房地产开发。 第三类是主题类旅游房地产的开发。这类旅游房地产包括自然山水的开发、主题 公园的建设、高尔夫球场的建设、各种主题各种功能的度假村以及度假区的建设等。 表 2.1 旅游房地产类型分类 类 亚类 基本类型 综合住宿型旅游房地产 旅游星级酒店及相应辅助性设施 住宿业 旅游房地产 第二住所或产权式酒店 第二住所或家庭式旅馆；产权式酒 店，旅游度假别墅区等。 含景观建设的 旅游房地产 城市综合型旅游房地产 主题性旅游社区、大型特色休闲街 道、文化街，大型娱乐城，休闲购物 中心、大型游乐园区。 观光型旅游房地产 主题性景区内为观光旅游活动提供 服务的旅游房地产项目。 娱乐型旅游房地产 大型主题游乐园、 公益性主题公园内 的商业性游乐项目等。 主题类 旅游房地产 度假休闲型旅游房地产 主题休闲度假区及相关联房地产 杜一力： 如何给旅游房地产下定义（上） ， 中国旅游报 ，2004.4 首都经济贸易大学硕士学位论文 旅游房地产的发展对旅游经济的促进作用研究 第 6 页 共 6 页 基于本论文所研究的内容及方向， 为了研究的方便， 本文给定的旅游房地产概念， 主要是指面对旅游休闲度假消费市场需求而开发的房地产项目，包括一般宾馆或酒 店、新型的产权式酒店、酒店式公寓、度假别墅等具有明显旅游服务功能和商业盈利 目的的房地产项目。 一方面， 它主要是应对旅游消费需求而兴起， 满足旅游消费需求， 具有强烈的旅游吸引功能和旅游消费体验功能；另一方面，它具有明确的商业盈利目 的，通过提供旅游休闲度假设施、场景和服务而获取利益。并满足了普通消费者通过 产权的转移和买卖实现自住和投资的目的，具备新型投资模式的特点。 产权式酒店由时权酒店演变而来，是分时度假酒店的一种特殊模式，由消费者或 个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。 在欧美等旅游及经贸发达的国 家和地区，产权式酒店通常被称为私人酒店，它是通过投资赚取回报，进行休闲、度 假、娱乐为目的的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济、贸易及房地产 是有机结合互动发展的关系。产权式酒店与别墅、普通商品住宅及商务写字楼等又有 着明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲 的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，风险小、回 报丰厚，同时还可获得一套真正属于自己的私家酒店。 酒店服务式公寓，可理解为酒店式的服务，公寓式的管理，是一种只做服务、没 有酒店经营的纯服务公寓。其在硬件配套上可与酒店媲美，房型以类似酒店标准间为 主，配有豪华商务套房，向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，提供居家生 活所需的厨卫、家具等多种生活设施。高档的酒店服务式公寓一般统一装修，其物业 管理由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理。在中国，酒店式公寓最 早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。自1999 年以来，随着房地产市场的 复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%10%之间，其较高的投资回报率 吸引了众多人的目光。 2.1.2 旅游房地产的发展特点 2.1.2.1 旅游房地产的产生是旅游需求与供给共同作用的结果 2.1.2 旅游房地产的发展特点 2.1.2.1 旅游房地产的产生是旅游需求与供给共同作用的结果 1、旅游需求方面 按照马斯洛需求层次理论，人们的消费可以分为生存、享受和发展三个层次，20 世纪 80 年代初期，人们的消费层次主要局限在温饱方面，消费重点放在吃、穿、用 上，仅满足了第一层次，少数收入水平高的消费者也大多是重物质轻精神。进入 21 世纪，这种状况有了明显改善，居民的消费意识有了根本上的变化，消费领域不断扩 大， 实现了由量向质的转变， 由生存型逐步向发展型和享受型过渡。 主要表现为： 吃、 穿、用的消费比重逐年减少，文化教育、旅游、住房、金融保险等成为居民特别是城 镇居民新的消费热点，消费比重不断增加。 随着人们生活水平的提高和生活观念的转变，旅游已成为都市人的新时尚，城镇 首都经济贸易大学硕士学位论文 旅游房地产的发展对旅游经济的促进作用研究 第 7 页 共 7 页 周边游和近距离的周末游，国庆、元旦、春节长假假日旅游发展非常迅速，城镇居民 用于旅游的支出逐年增加。 据中国旅游统计年鉴和中国国内旅游抽样调查显示，国内游客以度假、 休闲为出游目的的比例逐年升高，休闲度假已经成为高端旅游消费的主要方式之一。 旅游者已经不能满足于仅仅在旅游景点短期停留、走马观花式的旅游方式，而更期望 进行深度游，在旅游地让身心都能够有时间停歇下来，得到最大程度的放松，并且在 游玩的过程中更注重享受服务的品质。因此，旅游房地产作为能够满足游客在旅游地 长期休憩停留的高品质旅游产品，正符合了当今旅游者的需要。 另外，随着人们收入水平的提高，我国已涌现出一批消费能力较强的中产阶层。 在这部分群体中，有利于个人健康发展、提高享受层次的个人消费支出比例在不断地 上升。享受自然、享受人生的时尚消费越来越受到中高收入者的青睐。他们不仅要求 有居住空间，还要求生活更有情调，更有质量。越来越多的人们开始追求健康理念， 强调人与自然的协调关系，关注绿色生态、健康住宅等。这些消费者已不仅仅满足于 在所工作的城市中拥有一套住宅，而倾向于在旅游度假胜地购买旅游地产，去享受城 市住宅中所没有的宁静与安逸，绿色与健康。因此，高绿化率、低容积率、近海景、 观山景等特色以及宜居的环境， 使旅游房地产的品质成为人们休闲度假目标选择的重 要参考，也成为人们在异地购买第二居所的主要选择。 2、旅游供给方面 旅游供给者若想提高旅游收入、促进旅游经济向前发展，必须要能提供满足旅游 者旅游需求的合格的旅游产品， 并且要随着旅游需求的不断变化而将旅游产品改进升 级。因此，在旅游房地产这一新兴的旅游需求涌现后，旅游供给者意识到传统的旅游 酒店业已经到了需要更新换代的时刻。 此外，旅游房地产的开发为旅游房地产商拓宽了产品开发的范围，有利于合理利 用土地、有效降低房屋空置率、使资源得到优化配置。产权式酒店将产权分割进行售 卖的形式也使旅游开发商较易回收资本，有利于整个产业链条的发展。 2.1.2.2 旅游房地产的发展符合旅游业与房地产业相互扩张的要求 2.1.2.2 旅游房地产的发展符合旅游业与房地产业相互扩张的要求 旅游房地产是一种新型的业态创新，是旅游业和房地产业相互扩张的产物。旅游 房地产从诞生至今不过40多年，却已成为度假和休闲市场中发展最快的部分，即使在 亚洲金融危机中也一直保持17的增长率，而且在今后仍将以更快的速度继续发展， 这与其自身的发展符合相关产业发展的要求密切相关。 旅游房地产是在旅游业和房地 产业发展到一定阶段所产生的特殊产品，它结合了两者的特性，促进了两个产业的协 同发展。 1、旅游业方面 在传统的旅游业中，旅游地都是以旅游景观来吸引游客，而饭店、旅馆等房地产 首都经济贸易大学硕士学位论文 旅游房地产的发展对旅游经济的促进作用研究 第 8 页 共 8 页 住宿业仅作为旅游景观附属的接待设施，起到满足旅客过夜停留的简单作用。因此， 这些住宿设施一般布置简单、品质不高、在建筑设计上缺乏新意，通常实施标准化运 作， 难以使旅客产生休闲度假的情趣。 在这种情况下， 各地旅游市场出现了两种格局， 即旅游资源自然禀赋好的地方游客量多， 而旅游资源条件相对一般的地方游客量难以 得到保障。 这种旅游经济单一依靠自然条件的现象显然与不断发展的旅游要求格格不 入。在国家大力发展旅游业的指导精神下，需要有一种新的产品来改变各地旅游经济 相差悬殊的不平衡格局。而旅游房地产正是改变这一现象的关键节点。 与传统饭店业相比，旅游房地产更具时尚性、舒适性及娱乐性，其设计理念不仅 仅把旅游房地产当作一种简单的住宿设施，而是开创一种新的度假方式，提高了休憩 环节在旅游中的重要性，使旅游者更追求舒适的享受及休闲度假的品质。改变了传统 酒店业在旅游业中作为被动的辅助设施的局面，使旅游房地产具有主动的吸引客源、 领导旅游的特性；改变了人们单一追求欣赏景观的旅游消费理念，吸引人们更多的关 注在旅游房地产中得到身心的放松与享受。 这种新的旅游产品以及新的旅游消费理念 使得一批缺乏自然禀赋优势条件的旅游地重新恢复起发展旅游业的信心与希望。 2、房地产业方面 二十世纪九十年代，我国某些城市的房地产市场曾出现过商品房空置率较高、需 求有限的问题，单独凭借一个地区的力量难以消化这些房地产。这些低于成本价出售 的商品房挤占了有限的市场空间，对新开楼盘的售价形成压力，沉淀了大量的资金， 在严重影响了房地产业正常发展的同时，对银行、企业和政府也带来了沉重的负担。 但是，旅游业的发展对住房的需求却很大，其消费群体不仅包括省内游客、外省 游客，还包括国外入境游客。旅游住房需求正好可以解决积压房产：第一，部分积压 的空置房产可以进行改造，转为类型多样的旅游房地产，在满足住的功能的同时，还 要提升房屋的观赏性与服务品质，配套休闲娱乐设施，提高旅游的接待能力。 ；第二， 由于旅游地具有生态优势和度假胜地美誉度的优势，其旅游房地产产品能够与会展、 商务、康体，观光等旅游产品相互补充，达到吸引游客的目的。而许多投资者也会为 旅游地优良的人居环境和旅游房产的品质所吸引，进行投资和自住；第三，旅游区的 成功开发能带动区域内外房地产项目的投资和增值， 更充分的发挥旅游业对其它产业 的带动作用，从而带动整个区域的经济发展。 以海南为例，海南房地产泡沫破灭后，给海南留下了巨大的包袱。到1998年底， 海南空置商品房占全国空置总量的10，还有近1.9万hm 2的闲置土地和lo00多万m2的 停缓建工程。仅海口市停缓建工程涉及的建筑面积就达1209万m 2，用地面积316万m2， 沉淀资金149亿元。1999年开始，海南省加大处置积压房的力度。经过3年的努力，到 2002年3月，已累计销售积压房400万m 2。但还有1000万m2的停缓建工程等待处理出售。 这数量巨大的积压房成了海南房地产业的心腹之患。此时，旅游房地产的发展帮助海 首都经济贸易大学硕士学位论文 旅游房地产的发展对旅游经济的促进作用研究 第 9 页 共 9 页 南解决了这个难题。按照海南省旅游发展总体规划的预测，到20lo年海南还需增 加客房约2万间才能满足旅游业不断增长的需求，新增的住房需求主要分布在三亚、 海口。这与该省积压房地产的分布基本一致。可见，供需关系在旅游房地产的作用下 达到了基本平衡。 在旅游业高速发展的今天，旅游房地产应该充分利用现存的空置房地产资源，根 据度假旅游市场的需求和行业运作规律， 将有条件的停缓建工程改造成旅游房地产项 目，这不仅满足了旅游业发展的需要，又盘活了久拖未决的房地产积压问题，是一举 两得的方案。 另外，发展旅游房地产也为房地产企业提高经营管理水平提供了一个难得的机 会。由于旅游房地产在我国还是个新生事物，从设计建设，到营销策划、经营管理， 都需要房地产开发经营商不断向国外学习。这个过程，其实就是引进新理念、新技术 的过程，对房地产业的长期发展具有重要意义。 2.2 旅游经济的概况与发展特点 2.2 旅游经济的概况与发展特点 2.2.1 旅游经济的概况 2.2.1 旅游经济的概况 旅游经济是在商品经济充分发展的基础上， 旅游活动采取了市场交换形式所形成 的各种经济现象和经济关系的总和。旅游经济主要由三大要素构成，即旅游消费者、 旅游供给者、旅游目的地国家(或地区)政府三方。这三个方面相互依存、相互制约， 彼此的协调发展构成旅游经济的运行过程。这三个方面要求的同时满足，是国家或地 区旅游业顺利发展的条件。 对旅游经济概念的理解，还需要把握以下几点。 1、旅游经济活动由旅游消费者和旅游供给者互动构成 旅游消费者代表旅游需求的一方，旅游消费者具有潜在的旅游需求，在时间条件 和经济条件共同得到满足下，这部分潜在需求就会成为现实的旅游需求，因此，它决 定了旅游活动以及旅游经济现象的可能范围。旅游供给者的生产能力、提供产品的品 种和质量，决定了旅游消费者的需求能否得到满足，从而也就决定了旅游活动和旅游 经济现象的实际范围。旅游需求与旅游供给之间形成辩证统一的关系：旅游需求的旺 盛或者衰退，直接影响到旅游供给的数量和质量；而旅游供给的数量和质量又反过来 制约旅游需求的兴旺程度。 2、旅游需求与旅游供给之间联系的焦点是旅游产品 旅游消费者为了满足自己的旅游需求，必须支付货币以购买旅游产品；旅游供给 者为了满足自己的生存和发展，则必须售出旅游产品以收取货币。在现代市场经济条 件下，一切旅游产品与服务均以商品形式出现，并随着需求和供给的变化而变化。旅 游消费者既然支付了货币， 就有权获得自己所需要的产品； 旅游供给者若想收取货币， 首都经济贸易大学硕士学位论文 旅游房地产的发展对旅游经济的促进作用研究 第 10 页 共 10 页 则必须提供能够满足旅游者旅游需求的合格的旅游产品。如果某种旅游产品质量低 劣，那必然会导致旅游消费者的需求欲望降低，又由于旅游产品属于非生活必需品， 因而甚至会导致旅游购买欲望的完全消失。所以，切实保证旅游产品和服务的质量， 是旅游业生存和发展的首要前提。 所以，旅游经济是基于旅游消费者的旅游活动而形成的，是旅游消费者和旅游供 给者之间针对旅游产品而展开的，旅游需求和旅游供给的错综复杂的矛盾运动表现， 就是旅游经济。 2.2.2 旅游经济的发展特点 2.2.2 旅游经济的发展特点 1、旅游经济活动的大众普及化发展 自 20 世纪 50 年代以来，旅游活动发展成为一种面向社会大众的经济活动。随着 社会生产力的提高，人们可支配收入不断增加，工作时间缩短，旅游消费者具备了时 间条件、经济条件和交通运输条件，旅游活动的大众普及性特征开始显著。旅游活动 的大众化发展，创造了大量的旅游需求，又促进了旅游资源的开发和旅游接待设施的 建设，为旅游者提供了更为方便的旅游条件和旅游服务。 2、旅游经济活动的全球化发展 旅游经济活动已经不再局限于国内旅游或近距离旅游，而是打破了地域、疆域的 界限，发展成为一种全球性的社会经济活动。特别是科学技术的进步促进了通信技术 的现代化，促进了交通运输条件(尤其是民用航空)的极大改善，使人们可以在较短的 时间内，以较少的经济支出周游世界各地，获得更高的旅游需求的满足。同时，旅游 经济活动的全球化发展，又增进了世界各国政府、企业及人民之间的交流和联系，为 推进全球化的旅游活动创造了更好的条件。 3、旅游经济活动的可持续发展 自 20 世纪 50 年代以来，整个世界旅游经济的发展盛况空前，始终保持着较高的 增长率并经久不衰。同时，旅游经济的迅速发展，使其在国民经济中的地位和作用有 了显著的提高，旅游活动成为人们生活中的一个重要组成部分，成为人们的一种经常 性的活动。 此外， 随着旅游经济活动的广泛开展， 促使人们更加重视生态环境的保护， 更加重视对环境污染的治理，使旅游与自然、文化和人类生存环境融为一个和谐的整 体，促进社会经济的可持续发展。 2.3 旅游房地产是促进旅游经济发展的基本力量 2.3 旅游房地产是促进旅游经济发展的基本力量 2.3.1 旅游房地产是旅游产业系统组合与资源配置的枢纽 2.3.1 旅游房地产是旅游产业系统组合与资源配置的枢纽 一般意义上说，旅游房地产是旅游系统、旅游产业的一个组成部分，是旅游业发 展中最重要的物质基础。据统计，其固定资产总额占旅游业全行业的比重高达 83.96%，足以说明其地位的举足轻重。可以说，就资金投入而言，旅游房地产是旅游 首都经济贸易大学硕士学位论文 旅游房地产的发展对旅游经济的促进作用研究 第 11 页 共 11 页 业的最大资本组成部分；在市场经济条件下，旅游业能够加入资本运营、参与产权交 易的资产，主要是旅游房地产。 一段时间来，在关于旅游业发展的讨论中，人们关注的方面主要集中于旅游市场 的开拓、旅游资源的开发和旅游交通条件的改善等。这些领域的发展的确重要，但不 应忽视的是“住”的环节。旅游系统组合不可能离开“住”的条件。探索旅游房地产 在旅游经济发展过程中的作用，需要进一步认识其在旅游系统中的战略地位。 在旅游过程中，人们旅游日程与旅游线路的调整、交通方式的选择、游客集中与 分散的再组合经常是在旅游房地产等地实现的。 因为这是为人们提供相应决策所必须 的多方面信息和综合性服务的最好场所， 可以让所有这些涉及资源重新配置的变化得 以真正落实。旅游房地产的这个功能是其他场所不可能替代的，因此说旅游房地产是 旅游资源优化配置的重要枢纽。 旅游市场中的参与者如果想用最便捷成本最低的方式联系到另一方， 最好的办法 就是到旅游房地产这个枢纽上去，这其中包括旅行社与导游联系客源、长短途交通供 应商接送游客等。 旅游房地产客观上承担着旅游系统中各个组成部分最重要的汇集点 的功能。正是在这个汇集点上，供给与需求之间的信息能够得到便捷有效地沟通，新 的旅游产品不断被挖掘或创造出来并及时被旅游消费者所了解和使用， 各子系统之间 的关系不断趋于顺畅连接、各参与者之间的利益分配趋于均衡。 2.3.2 旅游房地产是旅游产业中动态系统的静态节点 2.3.2 旅游房地产是旅游产业中动态系统的静态节点 旅游产业是一个动态系统。在大多数情况下，旅游产品的生产与消费都是在动态 过程中完成的。旅游消费者从出发地到达目的地，进行观光游览以及游玩购物，都是 一个动态的过程。但在这个动态过程中，存在着一个不可缺少的静态节点，这就是旅 游房地产。旅游房地产是旅游过程在空间和时间上得以延续的必要节点，通常构成人 们在旅游过程中此行与彼行的终点或起点，此日与彼日转换的过渡地。旅游房地产的 静态特征表现为：首先，空间固定性使其处于一个静止的状态，其次，游客的居住行 为也表现为旅游活动动态过程中的暂停状态。从静依附于动这个意义出发，人们很容 易把旅游房地产理解为旅游这个动态系统中的从属部分。但是，这种认识却具有很大 的片面性。从旅游业发展的普遍规律和旅游房地产的实际功能看，旅游房地产在旅游 过程中不仅不是从属地位，而且处于极为重要的中枢地位。正是这一静态节点的存在 才使旅游行为成为了一个可持续的行为。在现实的旅游活动中，大量来自不同出发地 的团组、游客正是以旅游房地产作为集散地的。 2.4 旅游房地产可促进旅游业发展模式转型 2.4 旅游房地产可促进旅游业发展模式转型 2.4.1 传统旅游业是粗放式发展模式 2.4.1 传统旅游业是粗放式发展模式 长期以来，我国旅游业走的是一条粗放式的以规模扩张为主的道路，片面追求以 首都经济贸易大学硕士学位论文 旅游房地产的发展对旅游经济的促进作用研究 第 12 页 共 12 页 增加接待人数和扩大行业规模来提高旅游总体收入，忽视单位旅游效益。导致旅游产 品单一、价值链水平低，旅游市场不够成熟。 在传统旅游模式下，我国旅游业多年来一直以观光旅游为主，传统的3日、4日旅 游线路一成不变地提供给具有不同需求的游客， 而以这种方式形成的旅游收入一直难 以突破，这与国际度假旅游地有较大差距。巴厘岛是国际知名的度假旅游胜地，面积 较大，游客在巴厘岛的平均停留时间是l1天。游客通常会租车或自驾车到东部、中部 山区考察民族风情、火山湖泊，到北部观光农业、考察红树林、海豚、珊瑚。现有的 三个度假区实际上成了旅游者的临时居住中心，以此为中心进行观光游览。由于游客 在旅游地逗留时间长，其构成的旅游消费就会变得多元化，因此巴厘岛的旅游收入水 平一直居高不下。 在与国际先进旅游开发经验的对比下， 我国传统的规模型发展模式所带来的负面 影响已经显现：一方面，整个行业恶性竞争屡禁不止，这严重的影响了行业的经济效 益，一些旅游企业已经出现亏损；另一方面，整体服务质量无法提升，旅游地形象难 以树立，打开国际市场面临许多困难。更为严重的是，游客量以平均每年l0以上的 速度递增，但总是集中在某几个旅游热点城市，给这些地方的生态环境和自然旅游资 源带来了沉重的负担，这对我国旅游业的可持续发展提出了考验。 要避免这种以资源和环境为代价的恶性循环发展， 就必须改变现在旅游业的规模 型的发展模式， 走效益型的发展道路， 缓解旅游接待的压力， 提高平均旅游消费水平， 提倡对自然和社会生态有利的旅游活动方式。 2.4.2 旅游房地产促使旅游业走向效益型发展模式 2.4.2 旅游房地产促使旅游业走向效益型发展模式 旅游房地产是伴随度假旅游普及而发展起来的，但反过来，旅游房地产的发展， 又能够支持和引导度假旅游的深入开展，促进其效益的显现。 旅游房地产的连带效益体现在两个阶段：一是旅游房地产开发阶段。旅游房地产 业贯穿旅游、房地产两个产业链，并整合相关规划设计、开发建设、市场营销、经营 管理等各个环节，形成了一个全新的产业模式和一个较长的产业链条。因此旅游房地 产的发展将带来资金、设备、人才、技术、管理等诸多生产力要素的活跃，形成地区 发展的良好态势。 二是旅游房地产的使用阶段。由于度假旅游者逗留时间长，消费水平高，消费内 容广，旅游的乘数效应表现显著，因此对度假地社会经济的影响也就更为深远。增加 一倍的旅游房地产，就可以带来几十倍甚至上百倍的旅游消费者