安徽滁州嘉宇万豪名苑高端项目营销诊断.ppt

COMMUNICATION,谨呈：滁州嘉宇置业领导,滁州嘉宇万豪名苑营销诊断&物业发展报告,INTERGRATEDMARKETING,COMMUNICATION,我们遇到什么问题？我们的竞争对手在哪里？我们如何调整？我们如何执行？调整后能否增加利益？,规划设计推广概念营销行为现场包装营销人员,一、我们遇到什么问题,？,一、规划设计1、总体规划,产品形态不丰富，仅限于住宅和商业两大产品，且两类产品关联性不强，难以形成客源互补、需求互补。,外立面体现的档次不足建筑风格与定位保持一致，这在后面的住宅定位与产品规划建议中，稍加阐述。,2、住宅户型配比,我们相信，上述户型也是参考了市场，通过对利润、对推广、对销售的综合考量而得出来的结论。但是，现状摆在这里，问题出在哪里？针对户型，我们将在市场分析与产品规划建议的板块里加以论证，并提出合理化建议。,此外，围挡上所出现的“80245尊荣华宅”，以及滁房网所出现的166、200、245户型，如此大的户型来自哪里？是不是底商面积？,大户型比例较大，在现阶段的市场环境下，可能会拉长销售周期，并造成大户型积压。目前的现状就是一个例证。,4、商业建筑设计,据建筑规划设计图，沿街独立商业的进深只有12米，集中式商业的进深只有19米。建筑设计极不符合正常标准，对商业销售造成诸多困难。商业的建筑形式不统一，可能会造成销售模式的多样化，增加了营销复杂度倒在其次，重要的是，增加了统一经营和统一管理的难度。,二、推广概念,1、前期推广的形象定位有点低，且概念模糊。,本项目的宣传口号,泰鑫现代城的宣传口号,五年赚一铺有种效仿泰鑫现代城五年返租37%的意味，但概念模糊，尚不清楚五年赚一铺是否采用返租模式，且为多少回报。,第五大道的概念，源自于美国曼哈顿大街，本质上是商务中心与商业中心的综合体。将此概念生搬硬套，往往使项目自身失去创新价值，不利于品牌创立和口碑宣传。,天长西路商业步行街升级版，“升级”本质上是模仿，没有创新，致使商业形象难以拔高。,三、营销行为,1、早期营销行为,2011年中秋，项目预约阶段，举办月饼品尝会，送双节大礼；,2011年12月18日，滁州中心商圈投资峰会暨嘉宇万豪名苑第五大道品牌签约会；,2011年12月25日：一期开盘，在售住宅1、3#80.03-122.7；商铺25-242。一次性付款98折，按揭99折；,2012年1月30日，丰田汽车展销会在第五大道举行；,自项目开盘至今，在营销渠道上至少存在三个问题：一、常规的优惠幅度太小，没有拉大一次性付款与按揭付款的优惠差额。二、节点活动、主题活动太少，暖场性不够，在关键时刻没能抓住营销良机。三、没有考虑到老客户的带动效用，缺乏对老带新政策的支持。,从5月9日延长到6月8日，很可能说明了团购政策没有在预期的时间内发挥应有的效益。另一方面，团购政策虽然优惠幅度较大，但成交周期较长，难以实现速销。,2、近期团购,2012年4月9日-5月9日，交纳2万元申购可参加团购：10-20套，奖励128元/；21-40套，奖励158元/；41-60套，奖励188元/；60套以上，奖励218元/。在售住宅7#80-125，1、3#楼82.99-123.64m；最高赠送15左右，现一次性付款98折，按揭99折。2012年4月9日-6月8日，交纳2万元申购可参加团购：10-20套，奖励128元/；21-40套，奖励158元/；41-60套，奖励188元/；60套以上，奖励218元/。,本案的定位与招商必须整合多种因素，不能视为简单的营销行为，以避免定位、招商与销售发生脱节。,3、商业招商,前期招商已经启动宣传，且已举办过大型的品牌签约活动，但迄今没有成果。贵司的初衷是借此来炒热项目，同时又在寻找最佳的定位与招商之路。,两端偏高，不合常规，不知是否有意而为之,4、关于价格,本项目正在推出的5号楼，其销售价格的排布大致如下：,2、3层,54005500元/平,417层,45004900元/平,18层,5300元/平,价格定位,低价促销,虽然是折后价格，但降低了住宅档次,四、现场包装,由于市政管道开挖，最具形象面的丰乐大道显得脏乱差，不利于项目价值与品牌价值提升。丰乐大道围挡的销售信息模糊，且未能体现项目的形象与档次。,最具展示面的天长西路没有广告画面，如围挡、道旗等。1、3、5、7号楼已封顶或接近封顶，但在楼梯上未发现宣传挂幅。不知是忽视了楼体巨幅的作用，还是工程部或市容不允许。,丰乐大道与天长西路没有本项目的精神堡垒，售楼部门外也没有广告桁架。,现有的广告包装未能体现项目的目标形象，在很大程度上制约了项目销售；现场的广告宣传未能全面铺开，广告载体单一。,1、销售人员：热情度不高，未能做到规范接待，未能准确把握客户心理。2、招商人员：对招商定位、业态落位、经营模式、招商进度语焉不详，对商业招商的信心不足。,五、营销、招商人员,核心问题：产品未能面向市场找准客群,我们梳理了项目五类10余种现象，通过整改这些问题，可以让项目有起色吗？我们的回答是肯定的。,那我们的市场定位是什么？,行业老大,敏锐的机会主义者,滁州市商业中心、步行街沿线及周边，由于地理位置的独特性和历史成因，理所当然的成为领导者（以泰鑫为代表）中心城区另一大开发商宇业地产抢占市场，成为了市场的挑战者入市不久的新盘，由于市场需求，但缺少差异化，大多成为追随者本项目由于自身规模和特定地块位置的限制，属于非主流商圈范畴，竞争有别于上述三类，属于补缺型竞争者。中心城区楼盘，尤其是泰鑫系产品，是本项目的直接竞争者。,次/非主流市场,本项目,中心区部分楼盘,中心区,泰鑫,中心区侧部分楼盘,最先进入市场垄断价格产品有不可重复性,后期陆续进入市场改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值,领导者,追随者,较晚进入市场细分市场，瞄准缝隙目标明确，挖掘客户创新产品和需求点,挑战者,补缺者,较晚进入市场搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者,御天下,万豪名苑,宇业,非行业老大，中大规模市场,细分市场：明确目前市场的所有客户，并找寻客户对应的产品特点寻找缝隙：针对本案目标客户群，寻找市场客户需要的产品是什么明确目标：明确差异化产品的需求特征，打造产品，补充市场空隙挖掘客户：寻找周边成熟中高档社区及周边原业态的影响，挖掘事实存在的客户，了解其产品要求产品创新：针对市场需求，打造速销型、实用型住宅产品，补充市场需求缝隙商业补缺：通过市场的分析，以补缺型业态做为本案商业的主要业态组成，结合原有成熟商圈的效应，吸引购买,补缺型竞争战略：细分市场客户及产品，打造全新的产品概念，以差异化的产品补充市场缝隙,较晚进入市场细分市场，瞄准缝隙目标明确，挖掘客户创新产品和需求点,补缺者差异化,市场综合分析住宅项目研究商业项目研究,二、我们的竞争对手在哪里,？,城东组团以工业为主，其中包括汽车制造业，板材产业,老城区组团中小学校、市级办公和大型的商业设施，安排旅游、文化、休闲、居住、小型商业设施用地,城北组团工业、物流。产业发展商主要为绿色照明产业高技术产业基地,城南组团市级公共设施用地，居住、工业、仓储用地,城南新区即南谯政务新区，新市政府办公地，大学城与重点中学集群、大型商业综合体不断开发。,本案,滁州城市规划,据滁州网上房地产数据显示，2011年，新增商品房供应总面积178.92万平方米，同比增长28.2%，成交面积为105万平方米，同比下跌14.41%。面积供求比为1.7：1。,2011年滁州市商品房供应总套数19946套，同比增长14.6%，成交量达到12500套，较2010年商品房成交的15057套，同比下跌16.98%。套数供求比为1.6：1。,2011年滁州市房产市场整体呈现供大于求的局面，加之2011年房产市场成交量的放缓，更大程度增加了市场去化周期。,2011年滁州房地产市场简况,小高层与高层以90-100的两房，110-130的三房为主力；多层以80-90的两房，100-130的三房为主力。,目前市场上多层建筑相对较少，以小高层、高层为主。鉴于本案规划小高层形态较多，因此小高层的产品类型较具参考和借鉴价值。从高层的产品类型看，80-90段和100-110段的产品类型市场上相对欠缺，市场空白较大。,滁州多层产品供应明细（单位：套）,滁州高层产品供应明细（单位：套）,滁州房地产市场产品供应结构,90-120的两房、三房整体去化率较高。70-90去化率最高，属于市场稀缺产品。,滁州市区高层产品去化明细（单位：套）,滁州房地产市场产品去化率,滁州房地产市场主要楼盘调查,我们以两大核心组团（老城区与政务新区）为例：,水岸帝景,城建投地块,御天下,仪邦广场,天长西路,明光路,南谯路,丰乐大道,西外环,琅琊西路,本案,臻美天城,泰鑫地块,百合花园,现代城2期,99城市广场,龙蟠汇景,浩然国际,发能,左岸香颂,财富瑶海,滁州世贸广场,政务新区,琅琊山风景区,中环国际广场,现代城1期,本次调查项目,政务新区的商业市场尚不成熟，以城市广场和世贸广场为代表的商业中心，目前未公开，仅作简单介绍,城市星座,同区域住宅市场本项目周边有四大最直接的竞争对手：泰鑫中环国际广场：有现房和地段优势，商业已开业，仅有极少部分房源在售，对本案后期竞争压力较小。泰鑫现代城：与本案距离适中，但其商业为中心商圈目前在售的唯一主要商业（中环国际已是尾盘），对本案商业有一定的参考价值。永泰臻美天城：与本案最近的纯住宅小区（小体量商业被中信银行整体租赁），目前亦为现房。百合城市花园：紧靠泰鑫现代城，目前基本属于成熟小区，有现房优势。,滁州中心城区房地产市场本区域房地产市场尚未饱和，据不完全统计，本案两公里范围内，有3至4家新地块即将入市。目前刚刚入市的新楼盘御天下，住宅和商业即将同步推出，对本案影响较大。本案的区域内竞争相当严峻。,一、住宅（公寓）市场分析,户型与去化率价格体系市场小结,老城区竞争项目户型配比与去化率统计,从以上表格中，我们可以清晰看出：泰鑫城市星座：以30-100为绝对主力，实际已全部售罄。120-140大户型也有相当比例，但两年仅去化一半，目前在泰鑫其它售楼部继续销售。泰鑫中环国际广场：以80以下为绝对主力，去化速度快（16个月销售617套）；80-100户型占到20%，但销售却成反比，达到近80%。泰鑫现代城：80-100是次主力户型，但销售率达到65%（不到一年时间），远高于100-120（占56%却只销售36%）。另有西区864套小户型公寓刚刚启动（超过了东区总房源）。,共有特征：80平米以下小公寓、80-110中小户型是市场公认的速销产品，值得借鉴。,老城区主要竞争项目销售均价统计,老城区主要竞争项目优惠政策统计,臻美天城作为回迁安置社区，大户型的定位不能说是错误。但从销售情况可以看出（不含安置房源），92套住宅的销售周期用了一年半时间，平均每个月销售5套，去化速度极其缓慢。,补充参考：政务区参考项目户型配比与去化率统计,政务区代表性小户型产品,普通小户型公寓、精装酒店式公寓、产权式小公寓在滁州已经崭露头角，并成为市场热宠，属于市场速销产品。80-100中小户型去化率较高，是市场主力户型；100-120属于市场次主力户型。产权返租的概念已进入滁州小公寓市场，随着城市不断发展，产权式酒店、产权式公寓产品将越来越多。老城区住宅价格基本高于政务新区1000元/以上，预计未来几年老城区仍是滁州房地产市场最活跃的区域。,滁州住宅市场小结：,二、商业市场分析,市场综述老城区商业政务新区商业,【中心城区市场综述】,滁州中心城区的商业市场，以大型超市（沃尔玛、乐天玛特、北大荒商都、世纪华联）、百货商场（白云商厦、商之都）与购物中心（时代购物中心、水石购物广场）为主导，兼以小型的小商品市场。,滁州老城区商业业态分布,老城区商业项目销售信息一览,政务新区商业项目销售信息一览,返租式商业已登陆滁州市场，并为市场所接受；小面积、低总价的产权商铺销售良好。返租式商业基本都是短期（5年）返租，回报率不高，对投资者而言，没有特别大的吸引力。滁州市大多数的集中式商业，采用了直接销售的方式，没有专业化的统一经营管理，对后期商场的经营酝酿了很大风险。小面积，低总价，小额投资，丰厚回报，是所有返租式商铺和其它商业内铺的共同属性。,滁州商业市场小结,竞品商业项目铺面分割示意（现代城）,3F,2F,1F,竞品商业项目铺面分割示意（中环）,东西两头28.19,中间全部28.91,东西两头30.23,中间全部30.87,东西两头30.23,中间全部30.87,7.2米,7.2米,7.2米,7.2米,7.2米,7.2米,竞品商业项目铺面分割示意（财富瑶海三层连体）,规划调整建议户型修改建议营销发展建议,三、我们应该如何调整,？,规划调整建议,针对商业,市场上的商业项目（泰鑫商业系）用良好的销售业绩证明了自身商业的优势。本案商业的大定位没有错，那么问题出在哪？,据建筑规划设计图，沿街独立商业的进深只有12米，集中式商业的进深只有19米。建筑设计极不符合正常标准，对商业销售造成诸多困难。,我们如何调整？,4、单体间以连廊连接，配备垂直电梯，满足销售、招商、经营需要5、考虑项目周边及滁州市场大型集商业较多，且本案商业已不具备规划大幅调整的条件，仅提供如上增加配置建议及物业定位建议。,类比案例借鉴：1、元一哈街2、绿地饕界3、元一中西街4、金地88街,商业规划修改建议：1、取消1F铺面的背靠背分割销售，直接按12米进深出售；若背靠背销售，原本全沿街门面会分出一部分背街铺面，而背街价格较低，必然降低了一层铺面的利润最大化。2、凡三层独立商业，二、三层划成小铺面出售。面积区间控制在10-30。,3、关于H座的三种调整建议A、维持现状不动，北端住宅底商定位为小户公寓，快速去化；B、北端住宅底商及西侧商业整体改为公寓；C、去掉中间走道，改为Box式集商。,H,由前调研结论可知，中、小户型被当地刚需、投资客看好。因此，我们建议，将后续未开发住宅调整为两类产品：70-100M2上下的2房、3房住宅及30-60M2上下的小公寓，拔高其调性，提高单价，增加实用性，打造速销产品，快速回笼资金。具体实施意见为：未建部分靠马路的两端住宅，调整为受地段和朝向影响不大的小户型公寓（图上红虚框部分）。其它未建住宅全部改为70-80两房、82-89小三房、90-100中三房产品。这样一来，充分保证了产品速销，同时使核心利润部分的住宅产品规避了地段劣势。,住宅规划调整建议,设置小公寓的考虑：1、市场热捧的快销产品；2、用公寓产品解决原设计户型改小，导致项目容积率未用足的问题。,1期,1期,3期,2期,2期,2期,2期,2期,2期,3期,3期,3期,4期,4期,5期,5期,1期,2期,3期,4期,5期,项目推售顺序,一期：1#、3#住宅（已售近90%）二期：住宅部分：5#、7#住宅商业部分：1#、3#、5#、7#住宅底商A、B、C、D栋独立商业三期：住宅部分：8#、10#、12#、14#住宅商业部分：8#、10#、12#、14#住宅底商E、F、G栋独立商业四期：住宅部分：2#、4#、6#住宅商业部分：沿丰乐大道独立商业五期：住宅部分：9#、11#、13#、15#住宅商业部分：H栋集中式商业,项目推售顺序,为什么把H座商业放在最后一期推售？H座商业沿靠西外环，周边的消费人气有限，需要有一定时间的发展才能成熟。如果贸然在中期阶段推售，难以顺利开街，对后期的商业形象极为不利。,1期,2期,3期,4期,5期,户型修改建议,改进后户型优势,两梯四户公摊较小,户型方正实用性高,干湿分离卫生方便,厨房方正开阔自如,保留入户花园摈弃空中花园的不实用概念,针对本案后期规划，我们建议以70-100中小户型为主，兼顾70以下小户型住宅和公寓。同时调整为两梯四户，同时增加户型的实用性。,营销发展建议,增强售楼部的亮化、美化和人文化，塑造售楼部的品质感和温馨感，使客户主动入访，甚至长时间“逗留”。针对客户、针对销售增设有促销意义的分区，如果盘区、影音区。,住宅的样板间营销至关重要,一、完善售楼部功能区,二、在售楼部或1号楼底层，打造至少2套住宅样板间,三、完善和美化现场包装,1、在最具展示面的天长西路，尽可能增加广告画面，如围挡、道旗、楼体巨幔等。2、在售楼外增设有标志性的精神堡垒，如欧阳修塑像、仿制醉翁亭的休憩平台等，最大程度聚集人气。,四、打造激情饱满、谈判力强、富有亲近力的软性营销系统，提升营销人员、招商人员专业水平,行销的好处在于成本低、范围广，是平面广告推广的有效补充。对于本案而言正处于销售起始阶段，正需要大面积的行销推广，方能收效于短期。,五、展开行销活动，增加主题活动,尽可能根据每一个节日节点、工程节点开展富有参与性与促销性的主题活动，甚至可以每周一次小范围的暖场活动。,短期效益,年前推盘销售达标,营销的战略布局、产品修正、面积控制、总价控制、卓有成效的推广、现场杀客能力。,长期目标,短期的营销活动、炒热现场人气，推广收到实效，短时间内完成蓄客。,合同期内完成85%的销售额,成功案例介绍,我司曾做过的成功案例：奥林盛世名城【淮南】,背景：总体定位不当，营销管理不佳，虽大张旗鼓入市，但收获甚微，一期进入滞销状态。,对策：从形象定位、户型定位、营销定位等处全面入手，打出差异化营销，业绩最终实现逆市飘红。,项目形象定位调整之一：调性拔高，以新面目推广,项目形象定位调整之二：售楼现场全面换装，凸显品质，第一时间拿下客户的势子,项目营销定位调整：打造激情饱满、谈判力强、富有亲近力的软性营销系统,项目建筑规划与风格调整：在现代简约风格的基础上，增加雍容典雅的暖性色调，使项目趋于高品质与高品位的升级。,项目户型包装调整：,形象重塑销售模式与销售策略推广计划,四、我们接下来怎样执行,？,根据以上规划调整的一些建议，以及前期招商所存在的问题，我们对商业进行形象重塑。形象重塑目标：差异化、特色化、时尚化、人文化，甚至带有一些历史印记。,国内主题文化商业街区成功案例运作手法借鉴,以下甄选的几个国内文化产业案例，均较具代表性：项目既充分保留、保护了历史文化积淀，又重新挖掘、发扬了现代经营性内容，在历史文脉的基础较好的融合了现代经营性演艺、艺术品销售、时尚餐饮、娱乐休闲与一体的主题文化街区。这些项目在城市都市化的进程中，发挥了城市名片对外展示的巨大功用和影响力！,南京1912,民国文化与时尚流行文化相结合的中高端休闲商业街,位于南京市长江路与太平北路交汇处，由17幢民国风格建筑及4个街心广场组成。地块原为会展旅游用地，后由市场配置资源，找到特色餐饮休闲娱乐方面的突破口。开业至今，已成长为南京时尚休闲生活的标志，成功打开中高档消费市场，一举成为城市文化时尚消费的代名词。,1912是民国元年，当时的南京城聚集着最显赫的政界要、人和学术大家，是中西交会之地。受西风东渐之影响，民国时期的建筑、社会风尚都带着中西合璧的味道。这样一种历史经验和怀旧情怀，自然成为时尚消费的最佳背景。,成功案例借鉴,上海新天地,集国际水平的餐饮、购物、演艺等形态的时尚、休闲文化娱乐中心,成功的主要因素可以归纳为：开发理念准确。石库门具有不可再生的文物价值，经充分统筹、协调了传统与现代，软件与硬件、个性与共性、人文内涵与实用价值等关系。招商引资是核心。从规划论证到引进商户，都由投资方操作，政府提供后台支持与服务。特色经营是核心。以商流带人流，以人流促物流，世界多元文化的包容，形成相互支持、交相呼应的整体商圈。,新天地座落在上海市中心淮河路南侧，黄陂南路和马当路之间。作为占地52公顷的太平桥改造项目一期计划，以上海近代建筑标志里弄建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能。新天地借鉴了国外开发经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能，实施保留改造联动拓展四步曲。,成功案例借鉴,嘉兴梅湾街,相传古植梅花，濒临京杭大运河河湾而得名，是嘉兴现存为数不多的体现江南地方特色的传统住宅、商业街区，具有浓重的清末民初风格。梅湾街区总面积10.5万平方米，以禾兴路为界整个街区分为东西两个片区。由嘉兴市城投集团开发。,梅湾街得水、陆地利，曾是商贾云集之地，嘉兴最主要的米市和丝市曾尽汇于此。这里也是人文荟萃之地，具有传统特色的名人故居和历史遗存均聚集于此。梅湾古街保留了江南水乡古建筑中的青砖黛瓦、坡屋顶、马头墙、花格窗。品味清末的风情，古色古香的茶楼，现代休闲闪亮的酒吧，各色餐饮酒楼，曲径通幽的布局，让人流连忘返。2006年10月开街。,嘉兴市最大的文化休闲街区,成功案例借鉴,我们不妨把本案商业做成类似南京的1912，做成上海新天地于是，我们在此建议,本案雄踞琅琊山风景区与城市繁华区的融汇地带。琅琊山因醉翁亭记与欧阳修而闻名遐迩。根据欧阳修与琅琊山的历史渊源，我们建议将1046年（欧阳修写醉翁亭记的时间）作为本商业的推广案名：,一山定财富！,一人定江山！,滁州1912滁州新天地滁州曼哈顿,滁州1046,1046公馆（住宅）,1046街区（商业）,为什么以1046推广：1、文化营销。1046是散文八大家之一的欧阳修与琅琊山结下不解之缘的年份，是滁州历史文化的象征符号；2、理念营销：1046与电影2046无形中、无意中构成联想，将电影中的一些理念引入到商业的营销中，不失为一次创新；3、品牌营销。1046自身不具备品牌效应，但可引入南京1912、上海新天地的推广模式，逐步塑造自身的品牌价值。,一、商业定位,对一个城市而言，最宝贵的财富莫过于自身的特色：对一个城市的商业而言，最大的优势也是自身的特色，没有特色的城市商业是缺乏活力的。当城市文明向前演进的时候，特色化的城市商业将扮演越来越重要的角色。,本商业的目标是：有特色、有文化、高品位的商业街区,集美食、休闲、购物、娱乐、历史文化为一体的高端商业街,本案将引进三大主力店，领航1046特色街区,沿街商业定位,餐饮、娱乐、休闲、情景体验一体化街区,各业态的比例如下：,60%,20%,20%,餐饮,娱乐,休闲,糖果KTV,大玩家超乐场,鹿港小镇,元子自助烧烤,沿街商业定位,休闲娱乐,内街商业定位,本案商业内街与沿街商业融为一体，互为补充，在餐饮、娱乐、休闲的基础上，填充一些大众化业态，使本案商业既具特色，又有传统消费的人气支撑。可引进业态：小超市、蛋糕店、面包房、精品食品屋、礼品店、花店、美容馆、移动电信营业厅、自助银行、邮政、玩具店、音像店、家装厨卫等。,商业销售模式与销售策略,项目的操盘策略,大商托市,利用大商户的招商签约推动客户蓄水,招商先行,即前期重点主攻大商户招商,低价起盘,蓄水成功后即借势开盘,小幅清盘,推盘量小于蓄水量，达到短期清盘的目的,关于商业的销售模式,销售模式建议：1、独立商业和集中式商业全部采用返租式销售（且含一层）2、内街一层商业直接销售,目前滁州市的返租商业市场基本为五年返租，,关于商业的销售模式,考虑到增强投资者购买信心，建议首选具有竞争力的10年返租模式，回报率以递增的方式，增强投资者购买信心。具体返租回报模式如下：,前三年租金（7%/年）一次性从总房款扣除，即79折优惠，具有竞争优势。,第一至三年每年7%，第四至五年每年8%，第六至八年每年9%，第九至十年每年10%。共计10年返租84%。,针对市场上常用的折后价返租、交房之日返租，我们建议按：1、原价返租2、签合同之日起返租同时配合10年后150%回购的政策,有利于客户，才能最大限度拉揽客户！,商业招商与运营策略,关于商业的招商原则,1、通过某一栋楼商铺的成功招商，来带动周边商铺的招商。,2、通过主力店的招商来带动其他店面的招商。,3、以餐饮作为现行招商的重点品类。其一，它符合整个街区的主体定位；其二，大中型餐饮的引进具有一定的轰动效应，容易带动其他餐饮业的进驻；其三，特色餐饮的引进容易使街区迅速成型，作为后续招商的市场切入点。,关于商业的招商原则,主力拉人气,对主力店不惜重金和优惠政策引进,品牌聚商气,40%的品牌商家给以一定的优惠政策,散户添财气,0%的散户商家高租金接纳,形成品牌群,三大主力店；餐饮（海鲜、火锅或自助烧烤）、娱乐、休闲五大餐饮店：十个品牌专营店：吸引个散户承受较高租金,关于商业的招商推进计划,时间轴,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,4月,5月,活动节点,一期1、3号楼交付,招商推介会前期宣传,主力店招商,元旦开业,完成招商面积40%,7月,8月,10月,2012年,2013年,11月,12月,2月,装修期,招商启动,次主力店、散户招商,招商持续（视情况）,完成招商65%,完成75%,完成招商面积90%以上,推介会,品牌签约,商家答谢会,2014年,主力商家答谢会,关于商业的统一管理,商管公司代表物业管理整个商业街区，有严格的商场管理规范、客户利益维护制度、保安保洁制度以及组织架构、工作流程。,建议成立商业运营管理公司，统一管理,职责一、商业的管理者,职责二、返租的承担者,商业街区的统一运营管理，必须由专业的商业运营管理公司来承担。,商管公司直接承管商业，在开发商与商户签订租赁协议之外，商管公司需要与小投资者签订返租协议，以专业的运营水平，规避运营风险，确保经营效益。,住宅重新定位的三个根本要素：总价控制，面积控制，同时讲究户型功能的实用性。在此基础上做推广，我们还要提升调性，提升形象，树立自身的象征性。,我们赋予住宅新的定性：身份高，身价不高拔高形象但又不脱离速销的目的；以中小户型彻底改变自身现状，并树立速销产品的城市典范。每一平方米都卓有用处的高品质住宅样本。,1046，滁州住宅新纪元,何为1046？除最基本的历史文化属性外，我们将1046的人居概念加以衍伸1046一生幸福、零度休闲、四季美景、六重享受零度休闲：零角度，零距离，足不出户享受购物、休闲之乐趣六重享受：独享街区风情，奢享琅琊美景，私享空中花园，畅享生活便捷，坐享阳光满屋，共享天伦之乐倡导居住的幸福感，居住的生态化，居住的享受性，居住的休闲化,何为住宅新纪元？领袖级：树立自身的高品质形象，在区域的领导性地位，而非模仿别人，顺从他人；文化心：在滁州首次将历史文化、人文情怀融入到地产，将怀古与现代融合交汇，塑造文化街区特色；全景式：左拥琅琊山美景，右揽中心城美景，在山与城之间，将自身的景观价值提升到更高境界（景观不一定是自然的，也可以是城市的）；先创性：开创1046人居理念，诠释“一生幸福、零距离休闲、四季美景、六重享受”的幸福生活观。,结合以上两点，我们将本案住宅的定位完善为：,1046，滁州住宅新纪元,一生幸福零度休闲四季美景六重享受,项目推广计划,时间轴,6月,8月,10月,12月,2月,4月,1、3、5、7#交付,二期,6月,2012,2014,8月,10月,12月,招商宣传,2015,推售分期,三期,招商大会,五期,国庆中秋业主联谊,开盘活动促销,2月,4月,6月,8月,10月,12月,2月,2013,四期,共计36个月,推售批次,第一批次：5、7#住宅