郑州市房地产市场报.doc

目 录第一章 宏观经济及政策31、2010年宏观经济运行现状32、2010年房地产政策盘点83、郑州市城市规划114、同致行观点13第二章 郑州市年度土地市场分析141、2010年郑州市土地交易分析142、2010年重点成交地块183、同致行观点19第三章 郑州市年度房地产市场指数分析201、商品房市场202、商品住宅市场213、商业用房市场224、写字楼市场235、二手房市场246、区域指数分析247、小结26第四章、区域房地产市场分析271、金水区272、郑东新区313、中原区344、二七区375、管城区406、惠济区42第五章 郑州市年度楼盘销售分析461、2010年郑州地产营销事件回顾462、2010年郑州楼盘销售金额TOP20463、典型楼盘展示47第六章 年度开发企业分析651、2010年郑州地产名企销售额TOP20652、郑州地产名企2010年TOP10竞争分析65第七章 年度代理企业分析701、2010郑州市代理市场占有率702、郑州市代理公司市场占有率排名71附表：741、关键政策方向742、土地政策743、财政金融政策754、行业政策77第一章 宏观经济及政策1、2010年宏观经济运行现状1.1、郑州市宏观经济运行现状及未来走势分析2010年郑州市整体经济延续着09年全国经济复苏后的高调增长态势，全年GDP即将接近4000亿元，增幅13%。居民消费水平受经济的快速增长也有较大幅度的提高，全年全市社会消费品零售总额即将达到1700亿元，社会零售额涨幅接近20%。1.1.1经济持续高速增长，全年GDP总量接近4000亿元新高 （数据来源：同致行研究中心数据库）郑州市2010年前三季度GDP总量达到2753亿元，较去年同期增长13%，远高于国家10.6%的增长速度，属于高速增长状态，预计郑州市全年GDP将会接近或达到4000亿元大关。纵观今年GDP增长速度呈现逐渐放缓趋势，一季度增长16.6%，二季度累计增长15.1%，三季度累计增长13%，第四季度增速将会有继续下降的趋势。2011年郑州市招商引资力度增大，预计2011年郑州市GDP增速将持续稳定，保持在15%左右。1.1.2郑州市三产业结构比例稳定，第二产业主导地位稳固 （数据来源：同致行研究中心数据库）郑州市本年度三产业结构保持稳定，第二产业依然是经济结构主力，第三产业比重比2009年略有降低。与一线城市相比，郑州市的经济发展相对落后，决定了郑州市以第二产业为主导的经济结构仍将保持一段时期。但随着城市经济的日益发展、人口的不断增加，为第三产业的繁荣奠定基础，未来郑州市的第三产业发展空间巨大，利好商业、商务地产的繁荣。1.1.3城镇居民人均消费性支出高速增长，1-9月份同比涨幅达到20.7% （数据来源：同致行研究中心数据库）近几年，郑州市城镇居民人均可支配收入保持快速稳定增长。2010年1-9月郑州市人均可支配收入14093元/人，较去年同期上涨9.4%。预计2010年郑州市人均可支配收入可达到18500元/人。郑州市2010年1-9月份城镇居民人均消费性支出为9516元/人，同比涨幅高达20.7%。2010年郑州市CPI涨幅维持高位，抬高居民消费支出。未来随着经济的发展，郑州市城镇居民的收入和消费支出仍将保持稳定增长。1.1.4居民消费额逐年递增，涨幅趋缓，1-11月同比上涨18.8% （数据来源：同致行研究中心数据库）2010年1-11月，郑州市实现社会消费品零售总额1527.4亿元，同比上涨18.8%。随着居民收入的增长，消费力的增强，以及CPI的上浮，社会消费品零售额逐年攀升。预计2010年全年郑州市社会消费品零售总额将会达到1700亿元。2011年郑州社会消费仍将保持稳定增长，但增幅将逐渐趋缓。1.1.5房地产开发投资上涨明显，占固定资产比例创历史新高 （数据来源：同致行研究中心数据库）2010年1-11月郑州市城镇固定资产投资2150亿元，同比上涨22.5%；房地产开发热情高涨，2010年1-11月投资额达到649亿元，同比上涨高达50.7%，占固定资产投资比重的30.2%，创历史新高。郑州市城镇固定资产投资近年来持续高速增长。受2008年市场低迷的影响，2009年房地产开发投资增长率仅为19.52%，随着2009年市场迅速恢复活力，2010年郑州市房地产开发投资热情再度高涨。未来随着国家政策的不断加码，2011年房地产开发投资将理性回归。1.2、全国房地产市场运行现状及未来走势分析1.2.1全国房地产市场运营情况 （数据来源：同致行研究中心数据库）全国房地产开发投资热情高涨，全年涨幅增速迅猛2010年1-11月全国累计完成固定资产投资21万亿元，房地产开发投资4.3万亿元，较去年同期分别增长24.9和36.5%；其中房地产开发投资增速较快，占到1-11月份全国固定资产投资的20.26%，比09年有较大的提升。由于2010年全国市场行情向好，行业信心倍增，导致了房地产投资的大幅上涨。预计2011年全国房地产市场投资热情仍将保持，全年或将突破4.5万亿元。 （数据来源：同致行研究中心数据库）全国商品房销量维持高位，销售额稳中有升2010年1-11月份全国商品房累计销售面积8.3亿平米，与2009年同期相比增长9.8%；商品房销售额4.2万亿元，同比增长17.5%。2010年年初全国房地产市场延续着2009年的火爆，不过随着国家宏观政策调控的逐步深入，市场受到一定程度的影响，部分一线城市成交量甚至出现下滑迹象，在随后的一段时间，房地产市场处于政府调控与开发商的相互博弈之中。纵观2010年全国房地产市场，商品房销售量价均出现一定幅度的上升，但没有出现09年市场那样的量价飙升。预计2011年随着国家调控的继续加强和货币政策的改变，市场销售量上涨将会受到一定的抑制。1.2.2 2010年重点城市商品房销售量出现不同程度下滑，但整体价格却保持较大涨幅 （数据来源：同致行研究中心数据库）2010年全国重点监控的一、二线城市商品房交易量出现不同程度的下滑，其中深圳、杭州2010年商品房成交量分别为320万平米和404万平米，分别较去年下降49.94%和43.96%。市场成交量下降幅度较大的多为沿海房价较高的一线城市，而这些城市的本年度商品房成交价格上涨又是最高的。这是因为在市场极度低迷的08年，一线城市房地产市场受挫极大，年度房地产投资及土地投放量因此也受到影响，一般情况下房地产项目由投资到销售的周期为两年，受2008年房地产投资低迷的影响，造成2010年多数一线城市市场供应量严重不足，因此成交价格在2010年出现报复性上涨。而郑州市作为二线城市受政策影响较小，本年商品房成交量与去年基本持平，而成交价格涨幅也相对平稳，因此相对于大起大落的一线城市的房地产市场，郑州房地产市场十分健康。2、2010年房地产政策盘点2.1、年度政策解读2010年郑州市房地产政策示意图郑州市房地产市场较为宽松的政策环境在09年年末开始收紧。步入2010年，随着国家严厉的宏观调控政策陆续颁布，市场压力逐渐增加。由上图可知，2010年全年先后颁发重大调控政策4次，金融调控也先后在第一季度和第四季度密集出台。从2010年全年商品房销售量走势图上也可看出，金融政策和重大调控政策对商品房的销售量影响最为显著，但全年郑州市房价受政策影响微弱，保持快速上扬势头。预计2011年政策环境将更为严厉，中央政府对房地产市场的调控仍旧不会放松。累积政策将对商品房市场的销售量和价格产生影响。2.2、2011年房地产政策展望2010年度国家整体经济在适度宽松的货币政策下呈现高速发展态势，同时经济高速发展也为社会带来了一系列的负面影响，如CPI增幅过高、高房价在屡次最严厉的调控政策下依然坚挺、社会游离资金过多引起投机倒把现象严重等。不过根据对2010年房地产政策的回顾以及近期连续出台的多项政策，2011年政策主基调将会由适度宽松的货币政策向积极的财政政策和稳健的货币政策转变，政府在经济发展的同时将会更为注重产业结构的优化和调整。预计2011年整体房地产市场发展速度将会减缓，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地、限购房、房产税等方面细节严厉实施的可能性较大。对房地产的影响，货币政策依然是关键，从近期央行屡次上调金融机构存款准备金和年末两次加息可预测2011年房地产市场将要经历信贷寒冬期，这对各房企的资金链将是巨大的考验。同时国家政策基调仍是增加供给、抑制投机投资性购房、加强监管、扩大保障性住房建设，不过随着货币政策的“收紧”，国家政策调控的效果将会被放大。预计明年房地产市场政策环境将会趋于严厉。2.3、郑州限购令分析2.3.1郑州市及国内其他城市限购令内容对比全国各城市限购令内容表郑州市本次出台限购令并不仅对郑州市本地居民和外地居民进行差异化限购，也对市内不同区域进行差异化限购。限购令具体内容为：对于无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在二环内区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房。能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在二环内区域或其他区域暂定只能新购1套商品住房。本市户籍居民家庭在二环内区域暂定只能新购1套商品住房，其他区域购房则无限制。2.3.2 限购令对郑州房地产市场的影响郑州市二环内房地产项目情况及分布 对不同区域的影响：目前二环内由于土地资源稀缺，在售或未售项目较少。预计在未来一年内二环内商品房供应量仅为72万平米，与郑州市场一千多万平米的年成交量相比少之又少。即使限购令对置业者的在二环内购房进行严厉的限制，预计对市场影响也不会太大。不过限购令将会引导部分外地客户在二环外置业，因此限购令对于二环外项目的影响是双向的。部分置业者因为限购压力购房趋于慎重，开始考虑向无限购的市郊地区置业，与此同时部分无法在二环内置业的客户也会考虑在市内环外置业。限购令对于置业者在市区外的购房无限制，因此也会引导部分客户向郑州外围的地市购房。因此限购令对购房者选择区域的影响将是由内向外、逐渐利好。对不同物业影响：郑州市限购令仅仅是针对市场住宅类物业的打压，对于商业、办公类物业则无任何限制。由此可知，当限购令实施后，之前倾向于投资住宅类物业的客户开始把目光瞄向非住宅类物业市场，市场资金会由住宅流向非住宅市场。结果会导致市场住宅类物业成交量减少，而非住宅类物业的发展将会更为迅速。从4月份国家颁布打压商品住宅投资政策后的市场走势便可看出，非住宅类物业在逐渐走向新的繁荣。在不同时期影响：短期内（1-6个月）二环内市场商品住宅成交量将会小幅下滑；二环外区域市场会迫于刚性需求购房的压力保持稳定，郑州市商品住宅价格依然走势平稳。中期来看，（6-12个月）限购令实施半年后，投资性需求被抑制，市场销售量将会出现下滑。长期来看（1-2年）限购令、房产税等政策的实施将使房地产市场投资泡沫得到有效挤压，未来房价将理性回归。同致行观点限购令对市场的打压程度是其他诸如限贷、加息等政策所无法相比的。对于此次出台的强制性的限购政策，同致行提出以下建议：n 调整销售策略：特殊时期，项目可针对大型客户申请使用特殊的销售方法。例如：大中型投资客户可采用与开发企业合股自持，引导普通客户及时缴纳社保等方式促进销售。n 调整产品设计：针对市场需求的变化，适度增大舒适型产品配置，吸引终极自住置业者等措施。n 调整销售说辞：根据项目所在的不同区域，限购区内突出项目资源稀缺优势，区域外突出政策变动优势，极大程度的招揽意向客户。n 丰富产品细分：短期看来限购令是对楼市投机的尝试性打压，长期来看政府楼市调控态度坚决，未来房地产市场若要保持可持续发展，行业自身必将逐步规范。目前郑州楼市产品同质现象严重，建议开发企业在产品设计上超前考虑，打开郑州细分产品市场，优化市场占有率，提高企业政策调控抗性。3、郑州市城市规划3.1、郑汴新区规划郑汴新区东起开封市金明大道，西至郑州市中州大道，南起中牟县、尉氏县南县界，北至黄河南岸，规划范围包括沿黄生态文化旅游产业带部分地区、郑东新区、郑州经济技术开发区、郑汴产业带、郑州航空港区、郑州九龙国际产业（物流）园区以及汴西新区，面积大约是17002100平方公里。郑汴新区产业布局是以各功能组团为载体，形成“两轴、两带、八组团”空间结构。“两轴”为东西、南北向两条产业发展轴。东西向轴沿郑开大道展开，主要依托郑东新区、白沙组团、刘集组团、中牟组团、汴西组团北部区域，重点布局行政办公、金融、商务、研发、教育以及商贸、娱乐休闲等生活性服务业。南北向轴沿四港联动大道展开，主要依托郑州经济技术开发区、航空港区、九龙组团，重点布局汽车及现代装备制造、电子信息等先进制造业和现代物流等现代服务业。“两带”为沿黄文化旅游产业带和东南部现代农业带，主要发展旅游业和生态高效示范农业。八个组团的主导产业是：郑东新区主要发展金融、商务等现代服务业；郑州经济技术开发区主要发展汽车及装备制造、电子信息产业；航空港区主要发展临空加工制造业、航空物流；白沙组团主要发展科技教育、高新技术产业；刘集组团主要发展高新技术产业、文化旅游服务业；九龙组团主要发展先进制造业、物流产业；中牟组团主要发展汽车及零部件、现代服务业；汴西组团主要发展先进制造、高新技术、商业金融、教育科研、文化休闲等产业。目前该规划方案以正式通过省人大审议批准。根据规划预计区域发展到2015年，城区居住人口将达到270万人，在新区内，基本形成骨干联络系统、生态系统、综合交通枢纽；到2020年，郑汴新区总人口达到500万人，城镇化水平达到95%；到2050年，形成经济繁荣、富有活力、社会和谐的现代化复合型城区，成为全省经济发展的核心增长极。3.2、中原城市群规划中原城市群规划范围为以郑州为中心，以洛阳为副中心，包括开封、平顶山、新乡、焦作、许昌、漯河、济源、巩义、新密、禹州、新郑、偃师、荥阳、登封、舞钢、汝州、辉县、卫辉、沁阳、孟州、长葛等23个城市，34个县城，374个建制镇。土地面积5.87万平方公里，人口3950万，分别占全省土地面积和总人口的353和40.3。2008年实现地区生产总值10568亿元，位居中部地区第一位，二、三产业增加值占GDP比重89.7，人均地区生产总值21470.3元，地方一般预算财政收入544.30亿元，规模以上工业增加值3431.19亿元。在中国15个城市群中综合实力名列第7位，位列中国中西部第一位。中原城市群公布共分三个层次。第一层次是郑州都市圈，包括郑州下辖的中牟以及郑汴一体化区域；第二层次以郑州都市圈为中心，以洛阳、开封、焦作、新乡、许昌、平顶山、漯河、济源、巩义、禹州、新郑、新密、偃师等中心城市为结点，构成中原城市群紧密联系圈；第三层次为外围带。根据中原城市群发展战略构想所述，中原城市群的发展目标是:到2020年,非农产业占95%以上,城镇人口占区域总人口60%以上;建成全国重要的制造业基地、能源基地、现代物流中心和区域性金融中心,产业整体竞争力显著提高,要素集聚和承载能力全面增强; GDP占河南省的比重超过70%,确立在中西部乃至全国城市群中的重要地位,带动全省并辐射周边地区发展。把中原城市群打造成中西部地区规模最大的城市群。到2010年，中原城市群的生产总值超过1万亿元；2020年，人均生产总值超过5000美元，财政收入在全省的比重超过75。3.3、小结2010年郑州市“郑汴新区规划”提交给人大通报并予以回复，意味着郑汴一体化城市发展战略执行将拥有可参考的科学理论依据。并且国家发改委下发的促进中部地区崛起规划实施意见将中原经济区的发展正式提高到国家发展战略高度。意味着豫北地区也正式踏上国家经济发展的高速列车。未来五年河南省将迎来经济、交通、城市新的大发展，也为全省房地产市场快速发展奠定基础。4、同致行观点2010年，郑州市整体经济保持良好运行态势，GDP高速增长，产业结构持续稳定，固定资产投资、房地产开发投资规模扩大，楼市最严调控抵不住经济、规划的综合效力，2010年郑州楼市依然节节攀升。目前郑州市城市建设继续大刀阔斧地前进着，中原城市群构想已上升至国家战略，未来中原城市群崛起进入实质性阶段，将带动全省房地产市场发展。第二章 郑州市年度土地市场分析1、2010年郑州市土地交易分析1.1、2010年郑州市土地供给放量根据郑州市国土资源局公布的2010年国有建设用地供应计划，2010年全年各类住宅计划供地8655亩，其中，保障性住房、棚改房和自住型中小套型普通商品房用地比例占90%。2010年全年实际土地成交量高达13464亩，可为市场提供商品房3138万平米，足够郑州市场销售三年，供给十分充足。预计2011年土地供应量将有所回落。2010-2012年郑州市住房建设计划类别名称2010年2011年2012年普通商品住房纯商品房400400356.1城中村改造配套商品房300300400保障性住房（万）廉租住房16.51919经济适用住房180260260公共租赁住房1046.947.8限价商品住房60100100棚户区改造110.995.322.1城中村改造村民安置房200200300市重点工程拆迁安置住房90.183.8100国有困难企业集资建房101010合计-1377.515151615 （数据来源：郑州市房管局）2010年郑州市场商品房存量已经消化殆尽，根据郑州市房管局最新发布的住房建设计划，2011年郑州市计划建设各类住房1515万平米。按照土地开发的周期，2010年供给的土地最早将在2011年下半年以后才陆续入市，所以2010年的土地供给短期内不能缓解市场供给紧张的局势，但2012年以后市场土地供给累计效应显现，届时将有效缓解市场商品房供应紧张的局势。1.2、2010年郑州市土地交易活跃，交易总量是2009年的两倍之多 （数据来源：同致行研究中心数据库）2010年郑州市土地成交面积13464亩，远远超出供地计划，同比09年增幅150.42%，创郑州市历年土地交易量之最。年度成交土地宗数143宗，同比09年上涨43%。按地块指定容积率计算可建设商品房面积3138万平米，足够郑州市市场3年消化。2010年郑州市土地交易量空前，将有效缓解2年后商品房供给压力。1.3、2010年保障住房用地供给空前，占据市半壁江山2010年郑州市共成交住宅及商务金融用地143宗、面积13464亩。其中经济适用房用地划拨30宗，面积8263亩，占总成交量的61%，成为2010年土地市场的主角。2010年供给的保障房用地可建设1403.8万平米住房，为市场提供约14万套保障住房。由此可见政府稳定房价的态度十分坚决，未来保障土地的持续供给将对商品房市场产生冲击。2010年普通商品住宅用地成交77宗，面积4459亩，占全市总量的33%；商务金融用地成交36宗，面积742.39亩，仅占全市总量的6%，商务金融用地持续保持较低份额。2009-2010年不同类型土地供给一览表亩（数据来源：同致行研究中心数据库）相比2009年，郑州市不同类型土地交易量都有较大幅度增加，但2010年土地交易主体结构发生变化，普通住宅供给建筑面积比例下降，保障房比例上升。商务金融用地比例保持低位，但总建筑面积比2009年增长一倍，为未来郑州市商业办公地产市场的繁荣奠定基础。1.4、土地成交区域分析2010年郑州市土地交易分布图金融商务地王普通商品住宅地王二环三环2010年郑州市交易土地，主要集中在郑州市西北，二环西南、东南，和郑东新区。其中郑东新区的商业金融用地最为集中，在CBD商务核心的辐射下，东风东路与商都路成为郑州市下一个商务金融集中区域，2010年该区域成交商务金融用地28宗，预计建筑面积253万平米，占据全市金融用地面积的86.7%。（数据来源：同致行研究中心数据库）2010年各区域土地交易中，郑东新区以成交地块54宗和面积8174亩列居各区域成交地块排名榜首，成为本年度土地交易最热点区域。金水区新增土地供给稀少，由于北区发展已十分成熟，土地日益稀缺，土地价格也不断提升，本年度住宅地王就在本区域。中原区、二七区和管城区交易土地多为城中村改造项目。惠济区与高新技术开发区土地交易尚不活跃，未来随着三环内可开发土地的减少，惠济区和高新区内土地将不断增多，成为城市土地供给新源地。1.5、土地成交价格分析（不包括划拨出让的保障性住房用地） （数据来源：同致行研究中心数据库）2010年郑州市土地成交均价为209万元/亩，较去年小幅上涨4.2%。本年度土地成交价格除金水区和郑东新区有较大涨幅外，其他区域土地成交价格均有不同程度的下降。原因在于本年度土地放量主要集中在中原区、管城区和二七区，且多为成本较低的城中村土地，拉低本年度土地交易价格。本年度土地价格涨幅最大的是金水区，涨幅高达98%。郑东新区因区域内土地价差较大，农业东路以东、郑州新火车客运站周边区域基本以金融商务用地为主，成交价格大多在200-400万元/亩之间，其中本年度金融商务用地地王每亩成交均价高达2030万元。农业路东路以西、中州大道以东的区域多为普通商品住房用地，价格多在 200-300万元/亩。高新区本年仅成交三幅商品住宅用地，但美景置业09年末拍下的地王于本年元月份备案，将该区域的土地价格整体拉高。按照目前郑州市商品房供给紧张的现状预计2011年各区域土地价格将保持上涨。2、2010年重点成交地块成交日期土地名称所属区域土地用途出让方式买受人使用权面积（）容积率成交总价（万元）成交单价（万元/亩）楼面地价（元/）1.27科学大道南、月桂路西高新区城镇住宅挂牌出让河南美景置业有限公司313863.521553457.81962.02.5自由路北、铭功路东、太康路南、民主路西二七区城镇住宅挂牌出让超智资源有限公司65170.46.258654600.01451.63.17商鼎路北、东风东路西郑东新区商务金融挂牌出让河南省国龙置业有限公司22451510664.9316.7950.13.17果园南路北、尚庄路西；果园南路南、岗东路东；尚庄南路南、金岱路东北管城区城镇住宅挂牌出让郑州鼎盛置业有限公司1976613.237538126.6599.14.22康平路南、东风东路西郑东新区商务金融挂牌出让河南绿地广场置业发展有限公司19831.481522140744.3744.36.9商都路北、康平路西郑东新区城镇住宅挂牌出让河南金地置业有限公司24950516842450.01350.18.3工人路东、颖河路北中原区城镇住宅挂牌出让郑州郑报置业有限公司80043.26371530.72487.411.17黄河路北、中州大道西、红专路南、姚砦路东金水区城镇住宅挂牌出让郑州金成时代广场建设有限公司1804387.580335296.8593.611.19康宁路南、站南路西郑东新区商务金融挂牌出让万众房地产开发有限公司87427266152029.74349.311.19站南路西、站西二路北郑东新区商务金融挂牌出让郑州铁科赛得置业有限公司16991711880466.1998.911.19商都路北、站南路西郑东新区商务金融挂牌出让建业住宅集团（中国）有限公司29333722110502.51076.812.9农业路北、勤工路西金水区城镇住宅挂牌出让河南煤化建业房地产开发投资有限公司569213.51108451298.25563.9（数据来源：同致行研究中心数据库，重点地块根据年度地块成交额、单价及面积排名筛选）经过2009、2010房地产市场的持续回暖，开发企业蓄积雄厚资金，各开发商也积极的储备土地。2010年的住宅地王和金融商务地王价格也成为历史新高，其中建业在年底拍下的农业路勤工路财专地块，楼面单价高达5564元/，土地的成本价与当前房价几乎持平。新地王将成为郑州市房价的风向标，未来一年内北中心板块和郑东新区房价或将突破万元。3、同致行观点郑州市2010年土地市场十分活跃，市场整体交易量是2009年的两倍多。住宅用地仍然是市场的主流，但保障房住房用地建筑面积占全市的44.73%，几乎与商品住房用地持平，未来将对商品房市场产生冲击。2010年国家多次出台政策调控楼市，已经从土地市场着手加大保障住房用地供给。预计未来保障性住房用地供给依然是市场主流，随着政府调控的深入，土地价格将日趋稳定，有助于房价的理性回归。第三章 郑州市年度房地产市场指数分析1、商品房市场（数据来源：郑州市房管局）市场供应郑州市2010年新增商品房预售面积为1044万平米，与09年相比，增加302万平米，增幅高达40.68%。郑州市商品房供应量自2001年以来呈现逐年上升的趋势，不过受08年市场低迷的影响，郑州市商品房批准预售量在2007、2008两年中小幅下挫。随着市场的回暖，本年度商品房批准预售逐渐回升。2010年郑州市土地量供应量增加，预计2011年全年郑州市商品房批准预售量将增加，缓解供应压力。市场成交量郑州市2010年商品房销售面积基本与市场复苏后的2009年持平，全年实现销售面积1151万平米，同比减少0.87%。2010年市场政策环境比去年较为严厉，4月份和9月份国家出台的两次最严厉的调控政策使得全国市场一度陷入恐慌，但郑州市场并未因此低迷，成交量依然坚挺。2011年调控政策持续，预计未来一年内郑州市商品房成交量不会出现大幅增长。市场成交价格郑州市2010年商品房价格较去年上涨幅度较大，年度商品房成交均价为6138元/平米，相比去年上涨24.98%，创下了郑州市历年商品房上涨幅度之最。相较去年，2010年是国家对房地产市场调控最为严厉的一年，然而郑州市乃至全省、全国的房价受影响较小，出现这种现象的原因有以下几点：一、09-10年，国家大力度救市所造成的高通货膨胀率和高CPI指数促使房地产市场成为最佳的资金避险场所；二、08年的调控与09年的救市，让普遍民众清晰的认识到国家财政对于房地产市场的依赖性。三、市场供需不平衡，各地需求旺盛，但房源供给有限，房价自然飙高。未来行业政策趋紧，保障房供给规模不断扩大，房价增幅也将逐渐理性回归。2、商品住宅市场（数据来源：郑州市房管局）从郑州市住宅市场整体来看，自05年开始，郑州市住宅市场就呈现出价量齐升的态势，除08年受国际金融危机影响而成交量大幅下挫外，历年成交量基本上都是属于逐年攀升状态。市场供应2010年郑州市商品住宅供应量为836.55万平方米，相比去年上涨了近200万，增幅高达30%。从整体上看，郑州市住宅市场呈年均增长率为10.73%的线性增长态势。08年由于全国房地产市场受金融危机的波及，郑州商品住宅投放有限， 09年全年均是在消化市场存量，2010年新增供给有限，使郑州市住宅供应陷入紧张局势。市场成交量2010年是房地产市场调控政策最为严厉的一年。受全国大环境影响，今年郑州市住宅成交量为969.91万，较去年有小幅下挫，但业绩仍然可观。由此可见，郑州市住宅的刚需力量十分坚挺，随着调控政策的逐步实施，预计明年的住宅成交量不会有特别明显的浮动。成交均价2010年，郑州商品住宅市场十分火爆，成交均价再度实现突破达到5536元/，较去年上涨1052元/，涨幅23%，成为历年涨幅之最。价格的飞涨说明了市场对商品住宅的需求极强，单纯的打压市场需求的调控只会导致市场报复性反弹的后果。健康稳定的房地产市场只有供需平衡时才会实现。3、商业用房市场（数据来源：郑州市房管局）05-10年，郑州市商业用房在供应量上会有一定幅度的上下浮动，但销售量价上涨走势较为稳定。由此可见，商业客户置业时会显得更为理性。市场供应2010年，郑州市商业用房的市场供应量为83.56万，较去年上涨了约22万，涨幅35.36%。商业投放量近几年来波动较大，主要在于商业市场投放受城市规划及国家政策的影响较大。2011年在西区万达、宝龙等知名商业地产公司的号召下，郑州市商业地产供给量将再度高涨。市场成交量2010年，郑州市商业成交量为83.7万，同比下降11.32%，商业销售量保持稳定。数据表明，商业客户置业十分理智，国家的调控政策并未使住宅投资客户辗转商业地产。商业地产投资门槛高、客户多注重投资收益率，所以商业地产交易量并不会因投放量的增多而轻易增加。预计2011年郑州市商业销售量仍将保持稳定态势。成交均价2010年，由于住宅市场的成交均价增长较快，因此在一定程度上拉动了商业用房的成交均价。全年商业用房的成交均价为10486元/，一举突破了万元大关。相较去年，今年商业成交均价上涨近1800元/，上涨幅度高达26%。商业地产价格受宏观经济影响巨大，在通胀高位保持的形势下，商业地产价格也将稳定增长。4、写字楼市场（数据来源：郑州市房管局）由于郑州市房地产市场受发展模式与经济的发展结构所限制，郑州市之前的写字楼市场一直处于一种相对低迷的状态，随着郑东新区的建设力度逐渐增强，办公用房的市场逐渐活跃。市场供应量2010年，郑州市写字楼供应面积共计78.31万，供应量及增长量同属历年之最。相较去年，今年郑州市写字楼供应面积的增加量约为57万，今年一年的供应量比08、09年两年总和还多。从数据上可以看出，郑州市的写字楼市场发展已经逐步跨入一个新纪元。市场销售量2010年，郑州市写字楼销售面积共计92.58万，相较去年增加近31万，增长幅度接近50%。2010年郑州市写字楼多集中在郑东新区，受区域强劲吸引力下，写字楼的购买热情空前高涨，大多数写字楼项目保持开盘热销。成交均价2010年公用房成交均价狂飙至8488.48元/，每平米上涨近3200元，上涨幅度超过了60%。受2011年郑州市“限购令”所影响，部分投资资金从商品住宅市场流向商业与写字楼市场，预计2011年写字楼市场将保持高价热销的态势。5、二手房市场（数据来源：郑州市房管局）2010年，受商品房市场投放量增加和房地产高压政策所影响，今年二手房市场的成交量与去年基本持平，销售均价稳步渐升。市场销售量自2009年开始二手房市场销售面积跨入200万时代，2010年郑州市二手房销售量为278万，同比去年上涨4.53%，二手房成交量保持稳定。目前二手房市场规范尚未健全，置业者更倾向于购买新房。随着郑州市限购令的出台，郑州市二手房市场2011年将出现新的商机，销售量也将逐渐增加。成交均价根据房管局备案数据显示2010年郑州市二手房的成交均价为3780元/。从历年数据来看，二手房的价格增长趋势更为平稳。因二手房备案价格多为评估价格，与实际价格差异加大，所以备案价格参考意义不大。目前郑州市二手房价格差异较大，部分成熟小区、精装修房源、学区房源价格甚至超过一手房屋价格。未来郑州市限购等政策的影响，将利好二手房市场，但随着一手房价格的高位引导，二手房价格也将保持高位。6、区域指数分析（数据来源：郑州市房管局）市场供应2010年，金水区商品房供应量位居全市首位，达到286万平米，占全市商品房供应量的30%。目前区域在售项目多为市场影响力较大的楼盘，因此商品房供应量较大，随着区域土地的日益稀缺，金水区供应量将会逐渐减小。郑东新区、中原区和二七区本年度供应量也较大，仅次于金水区，年度供应分别占到全市供应量的17%、17%和19%，其中郑东新区多为高端住宅或办公用房项目，而中原区和二七区多为城中村改造项目，市场供应多为普通商品住宅。管城区本年度供应量较低，而惠济区由于距市中心较为偏远项目很少，因此市场供应量最低。市场成交量2010年，郑州市区域成交量榜首依然为金水区。由于区域年度投放量最大，并且金水区作为郑州市经济文化中心，区域配套极为完善，因此受到了广大置业者的一致追捧。全年共实现销售面积387万平米，占据全市销售总面积的37.06%。郑东新区和中原区销售量其次，郑东新区一直为政府重点发展对象，近两年已发展较为成熟，该区域成交多为高端住宅及办公楼，其中住宅项目以银河丹堤、东方鼎盛时代、联盟新城最具有代表性。中原区项目多为大体量的综合体项目，其中区域影响力最大的为中原新城和锦艺国际华都。二七区虽供应量较高，但销售量不敌中原区和郑东新区。管城区虽供应量较少，但销售量却高于二七区，位居销售排名第四。市场成交价格2010年，全市商品房销售均价最高区域为郑东新区，作为郑州市重点发展区域，郑东新区无论是住宅还是办公物业均是全市成交均价最高。2010年区域成交均价7753元/，是唯一年度均价突破7000元/大关的区域。二七区由于是郑州市商业中心，因此区域市场商铺类产品价格较高，拉升了区域年度商品房整体成交均价，达到6056元/。管城区本年度市场供应量较小，供需比达到0.67:1，呈现严重的供不应求的状况，因此成交价也较高，达到5832元/。惠济区目前在售的多为高端别墅项目，均价较高也在情理之中，次于管城区达到5563元/。7、小结2010年郑州商品房价格再创新高，达到6138元/平米。其中商品住宅成交量在政策的打压下与去年基本持平，商品非住宅成交量大幅度提高。二手房市场发展走势稳健，成交量价均有不同程度的提升。2011年房地产政策将进一步严厉，因此全年地产走势存在较多不确定性，但就郑州市场来看，目前刚需依然坚挺，外来投资客也有增多趋势，因此成交量将保持相对稳定，城区商品房价格将进一步拉升，但这也将间接抑制中低端需求。第四章、区域房地产市场分析1、金水区1.1区域规划2010年金水区规划示意图庙李总体规划连霍高速与洛阳路立交连霍高速与金杯路立交新龙路与索凌路立交新龙路与丰庆路立交新龙路与文化路立交新龙路与花园路立交新龙路与中州大道立交新龙路与洛阳路立交东风渠“十里银河湾”赛博数码广场科技市场百脑汇科技园区金水区属于郑州市成熟行政居住区，是郑州市当前城市行政、文化、居住中心地位，发展较为成熟，因此整体规划较少，主要规划建设集中在北区，包括产业发展、环境改造、交通改善、教育资源再分配等方面，规划区域已扩展到连霍高速以北地区。目前主要规划包括庙李镇总体规划、科技市场升级科技园区、东风渠环境改造等，具体规划内容如下：2010年金水区重点规划一览表规划主题具体内容科技市场将升级为科技园区未来3年，金水区科技信息业的布局将按照“两区两基地四中心”推进，努力构建以东风路为主轴，文化路、花园路为侧翼的产业构架。重点建设IT产业集聚区，主要发展产品研发、孵化、展示、交易、中介服务等综合性产业，同时包括创业孵化中心、企业研发中心、技术和产品交易中心以及成果展示中心等。东风渠沿线，将打造“十里银河湾”“十里银河湾”主要区域包括东风渠北岸、北环、中州大道段等，全长4公里。计划将该区域东段餐饮与休闲结合，将沿街休闲引入纵深；中段充分利用郑州皇宫大酒店与金钱豹国际美食所带来的辐射作用，引进国内顶尖餐饮；西段以休闲业态为主，逐步汇聚各地特色风味，打造高雅主题餐厅。庙李镇“增肥”，未来10年建8座立交庙李镇总体规划显示，其总体区域为：金杯路以东、中州大道以西、贾鲁河以南、新龙路以北的范围，包括如今庙李镇、柳林镇、惠济区等行政辖区的部分用地，总面积11.2平方公里。将庙李镇的主要城镇职能定位于郑州市区北部商贸服务中心，近郊现代农业示范基地，庙李镇综合服务中心。为方便对外交通，未来10年，规划区域内还将新建8座立交庙李镇、东风渠等相关规划势必会带动相关片区的房地产市场升级，为区域房地产市场发展营造新的格局。目前来看，金水区居住环境已较为拥挤，土地稀缺，资源被充分利用，因此短期之内金水区城市建设和规划格局不会有大的改变，主城区内规划仍将主要表现为对现有资源的改造，包括城中村改造、道路系统改造（建设立交、下穿隧道、道路拓宽等）、人文环境改造等。同时主力发展方向将进一步向北区转移，即北环以北区域，甚至逐渐向连霍高速以外扩展，这也将是金水区房地产发展的长期方向。1.2区域竞争格局2010年金水区楼盘分布图恒大名都英地天骄华庭金水区当前共有各类在售待售项目60余个，但大多为尾盘项目，目前主力在售项目和即将入市项目仅20多个，初步估算约有700多万的后续供应量，基本相当于区域两年的商品房去化量。其中，年内新增项目恒大名都、英地.天骄华庭等均成为典型项目，将区域价格拉升到了一个新的高度。预计2011年上半年，共有4个项目即将入市销售，分别为天旺优库（开祥.御龙城）、金成时代广场、鑫苑世家、苏荷公寓，累计体量194.2万平方米，短期之内新增项目有限，市场供应持续不足，三环内新增项目多定位准高端，价格拉升势在必然。1.3区域商品房指数 （数据来源：郑州同致行研究中心数据库） 2010年金水区商品房供应量287.78万，同比增长37.64%；销售量390.28万，同比下降13.6%；全年成交均价5408元/，同比上涨11.16%。纵向比较来看，2010年度金水区商品房市场发展维持较好状态，供应的增长为需求释放提供保证，全年销售量超过2007年，但仍略低于2009年水平，成交均价增幅加大。金水区配套完善，居住氛围浓厚，因此对置业者的吸引力居高不下，本年成交量仍位居全市榜首。但区域土地稀缺已是不争的事实，目前环内项目多为城中村改造、校区机关改造用地等，预计2011年区域市场随着库存量的不断消化，新土地供给无法及时转变成商品房供给的情况下，区域供应量仍将走低，这也将是区域房地产市场今后发展的主旋律，在此带动下，区域市场价格也将持续走高。2010年金水区住宅、办公及商业用房供求价格表业态商品住宅商业用房办公用房投放面积（万）244.74 19.56 18.95 销售面积（万）338.95 36.96 13.67 销售价格（元/）4912.48 9605.77 8697.32 （数据来源：郑州市房管局） 2010年金水区分物业数据来看，商品住宅依然占据绝对市场主力，占区域商品房供应、成交量的比例分别达到85%、87%。同时区域也是全市商品住宅的主力供求区域，本年度金水区商品住宅整体供求比为0.72:1，依然处于供应不足的状态，这一状态也将持续伴随区域市场发展。就成交价格来看，金水区本年商品住宅成交均价仅达到4912.48元/，主要原因在于，区域有大量经济适用房，拉低了区域住宅价格，但就现有在售项目来看，东风路沿线项目均价普遍在8000元/以上，而三全路以南北环路以北项目均价也都在6000元/以上，随着区域住宅稀缺性的体现，未来价格仍将大幅拉升，尤其是环内项目均价将达到新的高度。金水区商业市场持续繁荣，借助于区域完善的配套和充足的人气，区域商业用房销售量一直是全市主力，2010年共销售36.96万的商业用房，均价达到9606元/，与往年相比实现了较大幅度的拉升。与住宅类似，区域商业用房也存在供应不足的问题，目前销售的商业房源多为老项目底商，并无大体量商业供应，2011年随着天旺优库的入市，区域商业供求将会有所提升，均价也将进一步上涨，但与潜在需求相比，仍然处于不足状态。相比较来讲，区域办公市场出现一定程度下滑，年度销售量仅为13.67万，低于去年，销售均价8697元/，虽较去年有所提升，但与郑东新区仍有较多差距。主要原因在于，目前区域办公用房本身较少，而在城市规划格局的影响下，城市办公市场供应和需求均大量向郑东新区转移，因此品质不突出的项目已难以吸引客户，未来区域办公用房成交也将主要集中为高品质项目。2、郑东新区2.1区域规划2010年郑东新区规划示意图商业步行街2010年郑东新区重点规划一览表规划主题具体内容郑东新区新建9停车场2010年，郑东新区9大停车区域已经全面完工并交付使用。此批车位分布在整个CBD商务外环之外，大大减轻日后的停车压力。郑东新区教育配套建设2006年至今，郑东新区的建设工程正在如火如荼的进行着，但是随着郑东新区的部分区域的建设完成、入驻，区域内的配套资源匮乏的问题便越显突出。据悉，郑东新区将在区域内规划、郑东新区将在商住物流区建8所学校，包括2所公办幼儿园、4所小学和2所中学。即将入驻的学校有郑州市郑东新区普惠路第一幼儿园；郑州市郑东新区普惠路第二幼儿园；郑州市郑东新区园丁幼儿园；郑东新区实验幼儿园；郑州市郑东新区实验学校；郑州市郑东新区普惠路小学；郑东新区心怡路小学；郑东新区康平路第二小学；郑州市郑东新区秋实小学；郑州第九十七中学。医疗配套建设即将入驻的医院有：郑州市儿童医院东区项目；郑州颐和医院；河南友谊医院；郑州视光眼科医院；泓盛口腔医院。商业配套建设逐渐进驻的商业有环商务内环商业步行街和宝龙城市广场。随着郑东新区整体配套的逐渐完善，区域内的物业价值与升值潜力将会在整个郑州市的市场中更加凸显。龙子湖的整体完工据悉，10年农历年末，龙子湖高校区将整体