9.24四条巷.doc

南京金汇通资产评估事务所有限公司地址：南京市华侨路37号春风大厦27层E座电话：（025）4707516邮编：210029-1-目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、房地产估价结果报告（一）委托估价方（二）评估机构（三）评估范围和具体情况说明（四）评估目的（五）评估原则（六）评估基准日（七）评估依据（八）评估方法（九）评估结果（十）评估作业日期（十一）评估报告有效期限（十二）附件南京金汇通资产评估事务所有限公司地址：南京市华侨路37号春风大厦27层E座电话：（025）4707516邮编：210029-2-致委托方函周优锦：受您的委托，我们对坐落于南京市四条巷32号5幢306室房屋所有权证编号：宁房权证白改字第002026号，丘号：245020-VII-41；国有土地使用证编号：宁白国用（98）字第04400号，地号：03-004-021-001房地产进行了价格评估。我所估价人员根据国家有关政策、法规，本着客观、公正、独立的原则，采用科学的估价方法，按照必要的估价程序，经过实地查勘并结合估价经验,进行了综合分析测算。本报告最终确定委估房地产在估价基准日(二00三年九月二十四日)的市场价格为：￥27.22万元,大写:人民币贰拾柒万贰仟贰佰元整。附：宁金房地估字2003-07-244号房地产评估结果报告书南京金汇通资产评估事务所有限公司二00三年八月二十七日南京金汇通资产评估事务所有限公司地址：南京市华侨路37号春风大厦27层E座电话：（025）4707516邮编：210029-3-估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得用做其他用途。7.未经我所和估价人员同意，本报告的全部或部分内容不得提供给除委托估价方和评估报告使用人之外的单位和个人，不得发表在任何公开媒体上。南京金汇通资产评估事务所有限公司地址：南京市华侨路37号春风大厦27层E座电话：（025）4707516邮编：210029-4-估价的假设和限制条件1.本报告评估结果是二00三年九月二十四日的市场价格，仅适用于本评估报告之特定目的，即在估价时点预期能够成交的最好的价格，它依据如下假设：（1）具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场；（2）委估房地产能够自由地在市场上进行交易活动；（3）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的；（4）未来交易双方已对该房产作了全面了解，不考虑交易双方交易时可能存在的特殊目的。2.本报告中的估价结果仅为委托方以上述房地产抵押贷款提供价格参考，不适用于其它房地产经济活动。3.本次评估的房地产建筑面积以委托估价方提供的房屋所有权证为依据，如面积有变化，其价值应随之作相应的调整。4.委托方应对所提供资料的真实性、完整性和合法性承担全部责任；如因资料不实，影响评估结果，我所不负任何责任。5.我们仅对委估对象物业作一般性的查看，并未对结构及内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷。本报告以其质量达到要求为假定前提进行评估。南京金汇通资产评估事务所有限公司地址：南京市华侨路37号春风大厦27层E座电话：（025）4707516邮编：210029-5-6.本评估报告结果包含与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的相关辅助设施。7.本报告书所称的“估价价格”，是指委估房地产在现有规定的用途持续不变，以及在估价时点的外部经济环境不变的前提下，根据公开市场的原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担租赁、担保、抵押兑现等事宜，以及特殊的交易方式可能追加、扣减等对估价价格的影响，同时，本报告也没有考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对房地产价格的影响。当上述条件发生变化，或估价中遵循的用途持续不变等原则发生变化时，估价结果将会失效。南京金汇通资产评估事务所有限公司地址：南京市华侨路37号春风大厦27层E座电话：（025）4707516邮编：210029-6-房地产估价结果报告宁金房地估字2003-07-244号一、委托估价方周优锦二、评估机构南京金汇通资产评估事务所有限公司三、评估范围和具体情况说明委估房地产坐落于南京市四条巷32号5幢306室，房屋所有权人周优锦持有房屋所有权证和国有土地使用证，权属合法、界址明晰。委估房地产东为中山东路，南临四条巷；周围超市、菜场、便民网点、休闲娱乐等生活配套设施齐全，生活方便；有5W、9W等多条公交线路从附近经过，交通较为便利。本次委估的房地产居混合结构六层住宅楼中的第三层，南北朝向，建筑面积为64.79平方米。该套房屋水、电、卫、气等基本生活设施齐全，木门、塑钢窗，具体装修状况如下：客厅、餐厅：地面花岗岩铺设，木墙裙，墙面墙纸饰面，顶面乳胶漆刷白。卧室：地面木地板铺设，木墙裙，墙面墙纸饰面，顶面乳胶漆刷白。南京金汇通资产评估事务所有限公司地址：南京市华侨路37号春风大厦27层E座电话：（025）4707516邮编：210029-7-厨房、卫生间：地面地砖铺设，墙面瓷砖贴面，铝板吊顶。阳台：地面木地板铺设，木墙裙，木板吊顶。四、评估目的本次评估为委托方以该房地产办理抵押贷款提供价值参考。五、评估原则1.合法性原则按照国家和省市有关资产评估、房地产评估的法律规定，遵循公认的房地产评估程序开展评估工作。2.客观性原则评估中严格按现场勘察的情况、建筑状态、使用保养情形、地域周围环境等现状进行评估。3.估价时点原则主要按委托估价方要求及评估目的的需要确定评估基准日，评估时以估价期日的市场价格标准和基础数据，以权威机构发布的有关房地产评估的资料信息来评估和规定本报告结果。4.公平原则本评估机构坚持公正、公平原则，站在中立的立场上实事南京金汇通资产评估事务所有限公司地址：南京市华侨路37号春风大厦27层E座电话：（025）4707516邮编：210029-8-求是地开展本次委托的评估工作，本机构及参加本次评估人员与待评估房地产及委托估价方无任何利害关系或重要经济联系。5.替代原则在同一个市场中，具有相同的使用价值和质量的物品，其价格是趋向一致的。在评估一宗房地产的价格时，如已知附近地区若干相近效用的房地产价格，则可依据“替代原理”修正得出估价对象的价格。六、评估基准日二00三年九月二十四日。七、评估依据1.法律依据中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法江苏省、南京市人民政府及有关部门颁布的政策法律、法规文件；2.技术规范资产评估常用数据与参数手册房地产估价规范江苏省城镇基准地价表南京金汇通资产评估事务所有限公司地址：南京市华侨路37号春风大厦27层E座电话：（025）4707516邮编：210029-9-3.委托方提供的有关资料房屋所有权证（复印件）国有土地使用证（复印件）4.评估人员收集的有关资料南京市房地产交易市场发布的有关房地产信息资料；近年来本地区同类物业价格波动情况以及交易行情；评估人员实地查勘获得的资料；评估人员认为需要的其他资料。八、评估方法考