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_关于私募房地产基金方面的资料2013年11月21日 -可编辑修改-_【后危机时代私募完胜对冲基金】1【新型房地产融资平台在深兴起】2【私募房地产基金逆市活跃，平均3年存续20%年收益】3【透视中国房地产私募基金的未来】5【私募基金输血房地产 低门槛分食信托】8【首只私募房地产PE母基金成立，规模或达二百亿】10【后危机时代私募完胜对冲基金】2013-11-18 证券市场周刊每次经济复苏，似乎都标志着一个投资时代的结束和另一个时代的开启。过去十年是对冲基金称王的时代，电子化开启了对冲基金的时代，这些私人持有的基金能买得起昂贵的硬件和软件，从而能够参与到内幕交易，投资业绩因而增加了许多倍。但是，财富游戏常常变幻莫测。过去十年，对冲基金经理成了名人，各家对冲基金的CEO成为许多投资者心目中的华尔街英雄，例如，史蒂芬科恩旗下的SAC资本以及比尔阿克曼旗下的潘兴广场资本。这些对冲基金利用企业的内幕消息去了解整个公司，而不仅仅是进行头寸管理，它们的成功是建立在投机泡沫和各种宣传推波助澜的基础之上。但是，每一次繁荣都会有结束，因为每个市场的优势最终都会被复制和商品化，并大肆为后来者所效仿，最后必将走向没落。过去几年，对冲基金的回报和大盘几乎不相上下，甚至跑输大盘。例如，与2010年的高点相比，OZM基金的净值下跌超过三分之一， Fortress投资直到最近才达到其2011年的高点，距离2008年还有一段距离。科恩和亚克曼双方围绕着康宝莱进行了一场生死决斗，现在看来亚克曼进行了一次愚蠢的对赌。虽然只是个案，但是结合此前的惨淡业绩来看，对冲基金似乎已经不再是投资市场的主流。那么，哪些机构在取代对冲基金？答案就是业主有限合伙企业(MLP)，原因有两个：第一，它们实现了优异的投资回报；第二，它们是投资于当前经济复苏最热门的领域，如房地产、石油和天然气。毫无疑问，房地产在当前的美国是一个热门行业，因为美国目前的复苏严重依赖货币政策，而非财政政策。房地产可以进行货币创造，创造货币的速度超过花钱的速度，所以资产价格必然会上升。对MLP投资者来说，这意味着投资可以增值，甚至以不断分红的形式获得收入。例如，美国第一免税投资者(ATAX)支付的股息为7.44%，但净值仍然比五年前高；金德摩根能源合伙(KMP)拥有石油管道，该机构发放的股息达到6.72%，而且过去五年净值增加45%。当然，MLP对民生的伤害可能是巨大的，但对资产价格确实是很大的支持。很多市场专家曾认为，美国住宅房地产价格回升将无法以任何有意义的方式实现，因为年轻一代无法负担新房的费用，只好与父母同住，而不是搬出去住。因此，组建家庭的速度将大幅下挫，因此房屋价值不会走高。然而，这种论断正在为MLP所证伪。这种观点的错误在于，将背负债务去购买房屋所有权的“准房奴”作为房地产市场的主要需求者，所以很容易错误判断住宅房地产的价格走向。之前，很多人没有预料到私募股权的资金会进入房地产行业，并且会对一般美国人房屋需求形成挤出效应，最终成为房屋价格的决定者。此外，美国政府允许万亿美元的境外资金进入房地产市场，因此MLP在房地产市场就是价格操纵者，他们能够获得暴利就是非常显而易见的事情了。虽然政府引入资金的计划似乎已经实现了既定目标，但他们仅仅是创造了另外一个泡沫，这种泡沫的基本面会在社会形势不可持续时开始破裂，因为租金在上升，而收入在下降。例如，研究发现，自2000年以来，美国明尼苏达州的租金上涨了约6%，但承租人的家庭收入下降了17%左右；而明尼苏达州圣保罗市的一份最新的报告显示，该州民众能够负担得起的房屋明显短缺，房价已经远远超过了一般民众的承受能力。与此前次贷危机不同的是，MPL是直接参与实体物业的购买，而不是去购买高收益的垃圾债。【新型房地产融资平台在深兴起】2013-11-20 北方网|挤压融资渠道，是近年来房地产调控的主要思路。10年地产调控之路，悄然催生了一个新兴的行业房地产基金，深圳再一次成为了这种新业态“野蛮生长”之地。业内预计，新型房地产融资平台的崛起，将带来整个房地产行业运作模式的又一次升级。调控催生新型“融资链”一家小型房地产开发商获得了河北某二级城市的一块土地开发权，但是手续暂时不齐，无法达到银行融资门槛所要求的四证齐全、自有投资30%，二级开发资质”。他们转而向深圳一家房地产融资公司求助。对方提出了18%的年化融资利率，这一价格显然低于当前民间资本约25%的资金价格，这家地产开发商欣然接受。马上，深圳的融资公司开始运作，他们找到一家合作银行，通过银行渠道发行理财产品，承诺年收益13%，1个月后逾亿元资金顺利到账。在扣除各项费用后，近千万中介费用也成功落袋，接下来便是将资金交给开发商，并随时监控开发商的建设进度、销售情况，以保证融出资金的及时收回。而银行方也将这笔年化收益高达13%的产品收入资金池中，与其他固定收益类产品一起打包卖给投资者。这便是房地产基金一次最典型、最简单的运作过程。其间，项目方、资金方、银行方各家“吃掉了属于自己的那一段甘蔗”。一位业界大腕形象地总结：“政策不允许，产生了我们的机会；项目有瑕疵，产生了我们的价格。”据深圳私募行业协会秘书长李春瑜介绍，正是在房地产调控不断升级的10年，房地产基金悄然崛起。目前，深圳、北京、上海已成为房地产基金最为活跃的地区。深圳“房基”近2000亿上世纪60年代，美国就诞生了房地产基金。但国内房地产基金的最初需求，则源自最近10年不断升级的房地产政策调控。在这个过程中，传统地产融资模式被斩断，为了绕开各种政策限制，地产信托、资产管理计划等新型金融产品应运而生。与之伴生的，是一批专门从事房地产投融资业的房地产基金管理机构，据深圳市私募基金协会统计，截至2013年10月底，全国本土房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿元人民币，深圳本土房地产基金管理机构约210家，管理规模接近2000亿元人民币。肖水龙，业界知名的地产、金融两栖大腕。2012年，麾下创东方与知名地产商合作推出新莱源基金，大举挺进房地产融资领域。短短两年时间，该基金规模已达30亿元。肖水龙告诉记者，赚取融资利率差，仅是房地产基金的一种收益来源。基金的投入方式可以是股权、债权、股权加债权；投入阶段可以在土地开发、土地购买、房产开发、物业购买、地产公司股权并购等。地产基金的产品设计往往是在各种差异中获取机会：(资金)期限差、地域差、机构差、(境内外)币种差等。各种手段组合，可能生成房地产基金许多种的投融资运作模式。行业盈利模式多元化在不断膨胀的房地产融资链条中，房地产基金的玩法可以多得令人眼花缭乱。有的基金专做高端项目，专门发掘地段优、发展商好、无瑕疵的“三好”项目，可能价格低，利差小，但是可以达到高周转的目的。有的基金喜欢选择中端项目。当开发商达不到发行信托产品、或者资产管理产品的要求，项目具有这种或者那样的问题时，房地产基金往往乘虚而入。一位业界专家告诉记者，“在这种情况下，我们一般首先要判断项目的问题是什么？是长期的还是暂时的？风险是否可控？项目的瑕疵往往也是我们的机会所在。”还有的小型融资平台则追求价格高、利差大的项目。但是愿意付出更高融资成本的地产项目，往往也有某些硬伤。一位业内人士介绍说：“有的是土地位于三、四线城市，或者地段不好；有的开发商资金链吃紧，从而给融资方带来风险；还有的是手续上有着无法解决的问题遇到这样的项目，也许大基金就不愿意做了，但是有的融资平台看中利率差大，愿意铤而走险。”香港汇联房地产基金可能是国内较早介入房地产融资链条的专业基金。公司总经理李山博认为，尽管房地产基金崛起的时间不长，但行业发展即将进入“春秋战国”时代：多元化的盈利模式，复杂的风险控制，区别化的业务定位，使行业面临大浪淘沙。真正能够生存下来的一定是注重风险控制、注重投后管理、具有多种资源优势的融资平台。【私募房地产基金逆市活跃，平均3年存续20%年收益】2013-9-17 清科研究中心房地产基金研究室 2013年9月13日，清科集团联合中国民生银行、全国房地产投资基金联盟共同举办首届“中国房地产基金高峰论坛”，清科研究中心房地产基金研究室在会上正式发布“中国房地产基金二十强”榜单，此次活动在市场中引发了广泛的反响。房地产基金被称为私募基金专门用于房地产投资的分支，最早出现在上世纪70年代末期，但直至90年代，中国房地产行业才开始接触房地产基金这个舶来品，而中国房地产基金的真正运作却在2002年以后。在经历了10余年间的发展后，房地产基金已发展成为一支横跨房地产和金融两大行业的重要力量，拥有较强的行业影响力。我国私募房地产基金平均存续期较短，年回报平均在20%从发展现状上来看，国内的私募房地产基金多为项目导向型，此类基金大多是先进行项目的寻找和确立，然后再进行募资，且资金到位后迅速对拟定项目 进行注资。相对于常规的VC/PE基金，这些基金在募资完成后几乎不用花费时间进行投资筛选，因此其整体的存续期相对较短，一般仅为3年左右。同时由于期 限相对较短，它们的回报倍数普遍不高，然后其经过年化计算的IRR较为可观，平均回报水平约在20%左右。另一方面，随着不断有机构进入私募房地产基金市场，该领域的竞争也变得愈发激烈，对地产业投入的资金总量也在持续增加。这令地产商的融资成本有 所下滑，同时私募房地产基金的收益也受到了一定的影响。如图所示，2010年成立的私募房地产基金，其内部收益率(IRR)要高出2012年新成立基金近 十个百分点，差距不可谓不大。虽然2013年上半年，新成立的私募房地产基金的IRR有所回升，但是在该领域快速发展的背景下，其竞争的激烈程度有可能会 进一步加强。因此长期来看，若今后私募房地产基金未在策略上产生足够的变化并实现差异化竞争，则其回报水平难以得到进一步的提升。调控致开发商融资困难，私募房地产基金逆市上涨据清科研究中心房地产基金研究室统计，中国已投资或拟投资房地产行业的机构数为421家，房地产基金个数为545支。其中以开发商为背景，以PE机构进入房地产投资领域，以基金背靠产业为背景的这三类机构成为房地产基金的中坚力量。在投资方面，从2006年到2012年，中国大陆地区共发生298起针对中国房地产企业或房地产项目的私募股权投资案例，涉及投资总金额为 186.67亿美元。在2012年，一些机构在楼市低迷时期加紧布局，全年房地产私募股权基金投资案例数量有明显增长，投资金额则受整体经济形势影响出现 小幅下滑，当年中国私募股权房地产投资基金完成80起案例投资，同比上涨29.0%。其中77起案例披露出金额32.09亿美元，同比2011年的 36.30亿美元下降11.6%。私募房地产基金的崛起影响了行业的资金来源结构，以及房地产的开发结构和模式，预计未来几年私募房地产基金仍将处于高速发展期，各种不同结构、 不同策略、不同主体的基金都将涌现，这将令房地产基金在地产业中拥有更强的影响力，并提高业内的资源配置效率，促进行业的健康成长。【透视中国房地产私募基金的未来】2013-10-10 上海证券报 未来的房地产投资基金将沿着三个层面的方向发展，即更加专注的定位、更加多元化的投资和基金结构及更灵活的盈利模式，并涌现一批优秀的房地产私募基金，会有更多著名的案例和金融创新，给广大投资者带来更稳定的投资回报自2009年以来，地产私募基金开始越来越为人所熟知，简单易懂的盈利模式，远超银行存款利息的投资收益，对许多有富余资金的投资者来说很有吸引力。到底这些带有神秘色彩的房地产私募基金是何方神圣，又是如何运作的呢？其实房地产私募基金并非新生事物，国外早就有以地产项目作为主要投资目标的私募基金，相对于美国几十年的发展历史，国内房地产私募基金只是近些年才逐步兴起，但规模扩张非常迅速。2009年以前国内主要还是外资的地产基金比较活跃，2010年以来，在国家房地产调控政策的持续打压和国内外经济环境持续低迷的境况下，房地产行业原有的融资渠道不断收窄，而私募房地产基金则顺势而起，获得了快速增长的机会。根据清科研究中心的数据，2012年共完成新募集房地产基金94支，比2011年增长了40%。房地产私募基金的投资方式有哪些房地产投资基金的类型根据投资方式的不同，可分为权益型、抵押型与混合型。其中，权益型投资一般直接或间接投资于房地产项目，其收入主要来源于房地产项目直接产生的租金收入和出售的增值收益，权益型投资往往要参与到项目的运营管理过程中，收益要取决于项目实际运作情况。抵押型投资则是借钱给开发商赚取固定收益，所募集的资金以提供抵押贷款、参与抵押贷款或购买房地产贷款支持证券的方式投向房地产开发项目，收益则来源于房地产抵押贷款利息，与项目实际收益关系并不大。目前国内人民币地产基金绝大部分是以抵押型投资为主。混合型是介于权益型和抵押型之间的一种房地产投资基金，兼具权益型和抵押型的双重特点，其在提供房地产贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。理论上来讲，混合型房地产基金在向股东提供物业增值机会的同时，也能提供稳定的贷款利息，不过由于比例难以划分和风险难以分割，所以实践中这样的结构比较少。正规的房地产投资基金一般都不会承诺保本保息，只是以预期收益率作为项目选择的标准；会设立专门的托管账户保障投资人资金安全；只以地产项目作为投资标的，并以资产抵押或股权质押等形式进行风控；除非是商业类地产运营基金或特殊约定，一般不会按月付息，而是根据所投资项目周期按年付息。当然由于地产投资基金的回报一般远高于银行存款收益，也有一定的风险，如果所投资项目发生问题，投资者也会蒙受损失。房地产行业面临破局根据统计局的数据，2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%。1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，商品房销售额33376亿元，增长43.2%。而8月全国房价也再次迎来大幅上涨，房价环比上涨最快的城市是上海和广州，涨幅均为1.7%，北京更是以19.3%的同比涨幅领跑全国，距离年初制定的“基本稳定”的房价控制目标渐行渐远。加上近期各地地王频出，人们纷纷猜测，难道地产的春天又来临了？我们不妨抛开具体房价涨跌的问题，将房地产放入经济大背景下去审视，就会发现我国现有的房地产市场现状将面临破局。因为2000年以来地产政策在推动了波澜壮阔的房地产上涨行情的同时，也带来了相应的负面效应，如果放任房地产市场继续如此发展下去，可能会造成严重影响。当前政府在制定房地产政策的时候面临以下问题：（1）货币蓄水池溢出和资本外流我国的货币供应量指标M2已经突破了100万亿，举世瞩目，之所以物价增速还在人们承受范围内是因为房地产价格的持续上涨使得地产资产成了天量货币的蓄水池，目前我国地产价值超100万亿，接近全国GDP的3倍。前几年的“蒜你狠”、“豆你玩”等农产品价格暴涨的背后推手就是富余的社会闲散资金在某些农产品里进行投机活动而产生的。然而历史规律告诉我们，没有只涨不跌的市场，一旦房地产价格开始滞涨甚至下跌，大量资金从地产领域撤出，会流入其他领域抬高物价，或者流向海外，造成资本外流，从而给国民经济带来严重的负面影响。（2）地方政府卖地财政难以为继地方政府靠卖地作为财政收入重要来源的做法在全国非常普遍，然而随着地越卖越少，地价越卖越高，以竭泽而渔的方式卖地作为主要财政收入来源越来越难以为继，地方政府必须寻找新的财政收入来源才能应付日益庞大的财政开支。（3）高房价严重削弱了制造业的竞争力土地和房产是最基本的生产和生活要素之一，房产价格的持续上涨不断抬高生产成本。无论是直接体现出来的厂房、办公室、土地等生产要素的价格上涨，还是间接体现出来的生活成本上涨带动的员工工资和一些原材料价格的上涨，都在持续削弱我国的制造成本优势。当这些因素和越来越高的环保成本、不断升值的人民币等因素综合起来的时候，对制造业、特别是出口型企业的打击是沉重的。而实业环境的恶化又会引起企业家减少实业上的投资而把更多资金投入房地产等高收益的行业里，从而加剧产业空心化。（4）金融风险和社会稳定2012年全国房地产开发投资7.18万亿元，按30%的自有资金投入70%债务融资计算，这部分就有5万亿债务，还不包括存量房产的抵押融资和基建工程融资，地产相关债务在金融体系里占有较高的比例，一旦行业出现较大波动，将大大加剧金融风险。同时越来越高的房价加剧了阶层分化，普通工薪阶层无力购房，贫富差距会进一步加大，也增加了社会的不稳定性。由于面对以上诸多问题，政府也不可能继续放任房价上涨，未来政策走向还有待高层定调，但是房产税大范围推广、对房价涨幅的抑制和部分杠杆过高的房地产企业面临破产，甚至引发局部金融风险的可能性还是很大的。房地产基金未来发展机遇和方向尽管未来地产行业的走向变数很多，但是并不代表地产行业就没有投资机会，房地产基金就面临困境。事实上美国到了上世纪80年代末期，全球经济危机的出现导致机构投资人集体抽逃资金，市场上出现了大量由于无法偿还贷款而抵押的房地产。此时许多优质资产被迫廉价出售，美林和高盛等投资机构正是看到这千载难逢的商机，开始募集私募房地产基金抄底市场，国内未来也会有类似的机会。未来的地产投资基金可能会有三个层面的发展方向。（1）更加专注的定位随着房地产行业的生态结构和政策环境的变化，地产基金的竞争也将日趋激烈，专注于某些区域、某些业态的基金将更具备优势，因为资源更集中反应更快速。目前已经出现了一些专门针对烂尾楼收购、专门做写字楼或商业地产、专门做土地整理或保障房的地产基金，未来这样的基金会更有竞争力。（2）更加多元化的投资和基金结构目前国内的地产基金大部分还是以抵押贷款或者权益投资的形式投资项目，即使是以股权形式投资，很多时候也是明股实债。未来投资结构和模式有望变得更灵活，比如可转换优先股、优先劣后分层结构设计、主动管理控股收购型等投资结构会变得日益普遍，而国外比较常见的REITs等模式在租售比回归到比较合理的水平后也将快速发展。（3）更灵活的盈利模式目前国内的地产基金大部分还是以固定收益的方式获取收益，随着地产调控政策的出台和地产行业格局的改变，单纯依靠收取利息的盈利模式会变得越来越没有性价比。盈利模式的提升可以通过更专注的模式，如并购后整合高价卖出；更灵活的交易结构，如加大杠杆提高收益率；更创新的盈利方式，如通过建筑工程、物业管理、销售代理等多种方式获取收益，更灵活的盈利方式不仅可以获取项目的衍生收入，还可以降低项目的偿付风险。随着房地产私募基金的不断发展和成熟，未来国内会涌现一批优秀的房地产私募基金，会有更多著名的案例和金融创新，给广大投资者带来更稳定的投资回报，让我们拭目以待。【私募基金输血房地产 低门槛分食信托】2013-10-12 中国经营报 通过信托融资的模式很难满足所有房地产商的资金需求，而部分企业将目光投向了私募基金。而第三方理财机构在下半年的发展提速，也带热私募基金有限合伙产品。据中国经营报了解，随着信托收益率的下滑，私募基金有限合伙产品的销售逐渐升温，其中相当一部分募资涉及地产行业。与信托融资渠道相比，通过私募基金渠道的融资财务费用要远高于前者，且时间上并无优势，但是大部分私募基金的生意还是“红红火火”。私募基金争“蛋糕”九十月份一向是房地产商的融资高峰期，而目前银行、信托两大主要渠道并不能满足一些企业的需求，尤其是一些中小房企，不得不将融资渠道投向了私募基金。据了解，香河惠民基金2期、亿隆地产项目、中港富嘉安10号大业里时代广场资金集合计划等等，一批新发的私募基金有限合伙产品均将融资方锁定在了房地产商身上。“市场上资金紧张，房地产商都缺钱，现在项目已经多得做不过来了。”北京一家私募基金项目经理接受记者采访时表示，公司只能在大量的项目中选优，不仅获得的利润更高，风险也会相对要低很多。据他介绍，私募基金现在属于一种类信托，融资模式与信托相似，但是灵活性上更大。“私募基金发行有限合伙产品的最大优势就是门槛低，条条框框少，这样更加符合房地产企业的要求。”以香河惠民基金2期项目为例，该项目是由惠民兴业投资基金管理有限公司发行，发行规模1.7亿元，产品期限为一年半，融资方是香河天成房地产开发有限公司。与信托的情况一样，该产品要素包括了资金用途、还款源和风险控制三项。“房地产一类的融资通常还是以土地和房产抵押为主，担保和股权抵押为辅。”上述人士称，具体的事项最终还是要看项目的情况。“大型的房地产企业能够通过银行和信托来融资金，但是大部分的中小房地产企业却不行，而这也是私募基金有限合伙产品的生存空间所在。”他告诉记者，房地产信托发行有明确的资质条件，包括房地产开发项目“四证”；开发商具备房地产开发二级以上资质；项目自有资金投入比例30%以上；土地和在建工程抵押40%以下。据了解，大部分房地产企业都“卡”在房地产开发二级以上资质条件上，限制了融资渠道，只能通过私募基金来融资。北京一家私募基金中金嘉钰项目部人士对记者称，私募基金融资成本通常都超过20%。“行业内平均水平在25%左右，这个也是根据项目的情况定。”中融信托一位项目经理向记者透露，房地产企业通过信托的融资财务成本在13%18%，超过20%的并不多，相对之前略有降低，但是肯定要比私募基金的有限合伙融资低很多。中金嘉钰人士称，由于私募基金项目的监管较信托要弱，所以在抵押和评估上都会灵活很多。“信托的抵押很难超过50%，但是私募基金优质项目的抵押可以超过60%，做高融资量。另外，私募基金抵押物可以不仅仅是土地，还能包括很多有价物。”产品存风险隐患多位私募基金人士称，有限合伙产品与信托的差异并不大，风险完全能够得到控制。由于融资成本高，抵押也比较足，所以私募基金只要在风险控制上注意一点儿，基本上不会赔本。对于投资者来说，购买资金门槛较低有着较强的吸引力，且收益上明显要高出信托产品几个百分点。记者调查发现，目前市场上私募基金有限合伙产品几乎少有收益率低于10%的，最高收益则可达18%。而目前市场上信托产品的收益率明显低很多，就算房地产信托，收益率也仅在8%11%，平均收益率不到9%。更值得关注的是，部分上市公司甚至也开始采用私募股权基金这种形式融资。据了解，誉银基金近日推出了一款有限合伙产品，募资用于中昌海运(5.43, -0.01, -0.18%)控股子公司建造1.7万立方挖泥船项目。尽管该项目融资金额只有5000万元，但是可以看出这已然成为了企业融资的另一条路。“私募基金有限合伙产品的融资确实已经有一定规模了，但是风险还是较信托会大很多。”民生证券分析师表示，信托归属于银监会监管，在产品的发售上有固定的模式和条件，能够一定程度上把控风险。然而，私募基金有限合伙产品的监管还存在一些监管触及不到的地方，仅仅只是在工商局备案，约束力很弱，这就会存在一些隐患。上海一家信托公司人士称，私募基金有限合伙产品最大的问题在于对资金用途的监管上，这完全要依靠私募基金公司来把控。该人士表示，与私募基金有限合伙产品相比，发行信托的条件高，收益相对低，至少融资方的情况和条件要相对差一些。据了解，今年7月底，一款名为上海市保障房项目建设基金(正闵二期)的产品就出现部分延期兑付，将私募基金有限合伙产品的风险再度暴露。有第三方销售人士告诉记者，私募基金有限合伙产品已经发生多起“事故”，但是规模都不大，影响也有限。事实上，由于对风险的担心，私募基金有限合伙产品的销售目前仅仅局限于第三方理财机构，而银监会在去年银行“飞单事件”中，明令禁止了对此类产品的代销。然而，今年下半年第三方理财机构发展提速，私募基金有限合伙产品再次火爆起来。上述信托人士表示，除了与私人银行之间的合作外，私募基金有限合伙产品的销售与信托还是无法相比。“一款信托产品的发售最快两周，但是走私募股权基金有限合伙产品，可能时间上会拖上两个月。”房地产私募基金VS房地产信托1.风险与收益不同前者风险较大，收益较高，一般收益都在15%以上；而后者风险较小，收益当然较低，一般低于10%。2.投资模式偏好不同前者一般进行股权投资，后者则偏向于债权投资。3.投资年限及收益分配不同前者投资年限较长，一般房地产基金为中长期投资，大部分采取“3+2”，其中三年封闭期，两年开放期，在封闭期内投资人是不能抽回资本的，但每年可以分配收益。而后者短期投资较多，一般为12年，待信托计划到期后本金及收益一并归还投资者。4.对房产项目要求不同前者管理人只要看好项目，就可以进行投资，对项目没有硬性要求。而后者相关法规则有硬性规定，须满足“432”条件，即四证齐全(即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证)、开发项目资本金比例应不低于35%(经济适用房除外)、开发商或其控股股东具备二级资质等条件。【首只私募房地产PE母基金成立，规模或达二百亿】2013-11-15 09: 世纪经济报道 房地产PE基金正在悄然谋变。记者从盛世神州房地产投资基金管理有限公司(下称“盛世神州”)相关人士处独家获悉，11月9日，由全国房地产投资基金联盟发起的首只私募房地产PE母基金在上海正式成立，首期规模约5亿元左右，预期总规模约200亿元。2010年被称为房地产基金的元年，私募房地产基金快速发展，各家机构纷纷进驻，竞争也愈加激烈，加之以纯债权投资、“假股真债”低技术含量操作为主，回报逐年下滑。据清科集团统计，2010-2012年，私募房地产基金的年平均回报率分别为25.0%、22.3%、15.9%。在竞争加剧、房地产开发商面临洗牌、不同区域市场分化的大背景下，一些嗅觉灵敏的房地产PE基金开始探索转型。据上述人士介绍，母基金将兼投房地产开发项目和房地产基金，而与房地产基金主要做债权不同，该母基金将以股权投资项目为主。计划主要选择排名在50-100位的房地产开发商合作，区域以有经济潜力和经济发达地区为主，集中在二线城市。在提高股权投资比例的同时，包括歌斐资产、盛世神州在内的大型房地产PE基金也在调整项目区域和优化交易对手。收益率逐年下滑据清科集团统计，2012年中国房地产基金存量规模超过120亿美元。从发展现状上来看，国内的私募房地产基金多为项目导向型，大多是先进行项目的寻找和确立，然后再进行募资，且资金到位后迅速对拟定项目进行注资。因此其整体的存续期相对较短，一般为3年左右，而国外房地产基金的期限为8年左右。由于期限相对较短，加之主要是以纯债券、“假股真债”的方式进行投资，相对有实力的机构则采用股债结合的“夹层”模式，实际回报普遍不高，平均年回报水平约为20%。“随着各机构纷纷进来，特别是2012年大资管时代的到来，今年是全民房地产基金年，基金规模大幅增加。从接触的各家基金来看，估计今年规模会翻倍至240亿美元。”全国房地产投资基金联盟会长、盛世神州董事长张民耕介绍，而竞争也变得更为激烈，2010年的回报率超20%，去年是15-18%，今年只有12-13%，做得好的也只有15%。长期来看，若今后私募房地产基金未在策略上产生足够的变化并实现差异化竞争，则其回报水平难以得到进一步的提升。“竞争越来越激烈，现在每家都在思考接下来的转型。对于我们，最重要的是优选竞争对手，要求合作的房地产企业有一定规模，因为房地产开发商未来也面临着洗牌调整。和好的交易对手合作，为了在洗牌过程中能占领更多的市场。同时，基金本身也开始了粗放发展之后的精细化运作。”歌斐资产合伙人曾纯表示。目前歌斐资产管理的280多亿元资产中，房地产基金达200多亿元。转型股权投资随着房地产基金规模的扩大和参与者的增加，原先以债权为主的业务形式开始发生变化。“做股权的趋势比较明显。”张民耕表示，刚开始主要做债权，现在夹层比较多，也开始做一些纯股权的。上述PE母基金投资的项目以股权投资为主。张民耕认为，房地产开发总有尽头，美国、英国的房地产开发项目和面积占整个交易量的比例已经很小，主要是做存量项目的周转交易、管理经营，现在国内很多开发商开始转型做存量经营。做存量经营并不需要大量借款，但是需要股权投资和投后服务，这个市场会逐渐成熟起来。房地产基金投资的纯债权之路也越来越窄。一方面，竞争在加剧，最早信托做纯债权，后来各家机构纷纷进来抢占市场;另一方面，交易对手在资金获取渠道上越来越宽，也变得更为强势，这对房地产基金本身提出了投后服务、管理能力的要求。曾纯亦表示：“总体来看纯债权的比例一直在下降，更多的做股债结合，也做了一些纯股权，未来还会做得更深入。我们都在思考怎样提供更好的专业价值和投后服务。”歌斐资产在管理团队上也进