工程管理工作手册.doc

工 作 手 册YKFWG-GC-2012-05（工程管理） 编 制： 谢 军 审 核： 周 小 杨批 准： 周 文 实施日期： 2012年7月1日 版 本： B 受控状态： A 修订状态： 0 受 控 号： 目 录序号文件名称编 码页码1目录1、2、32组织架构GC-0143工程部门职责GC-025、64工程岗位职责GC-0375工程设备部经理岗位职责GC-03-0176工程设备部副经理岗位职责GC-03-0287工程设备部办事员岗位职责GC-03-0398工程部维修主管岗位职责GC-03-0410、119工程维修班长岗位职责GC-03-051210工程维修员岗位职责GC-03-0613 11工程服务关键过程控制GC-0414 12工程维修部例行事务GC-05-0115、1613工程维修主管例行工作GC-05-0217、1814工程维修部管理制度GC-061915设备安全管理制度GC-06-011916遗留工程管理制度GC-06-0220、2117前期介入及接管验收制度GC-06-0322、23、24、2518房屋接管验收标准GC-06-0426、2719作业文件GC-072820电梯管理安全操作作业指导书GC-07-0128、2921给排水系统作业指导书GC-07-0230、3122停电停水停气电梯困人雷雨应急作业指导书GC-07-0332、33、3423工程外委维修处理作业指导书GC-07-043524公区设施设备维护管理作业指导书GC-07-053625中央空调作业指导书GC-07-0637、3826工程内务管理作业指导书GC-07-0739、40、4127强电系统运行管理作业指导书GC-07-0842、43、4428弱电系统管理作业指导书GC-07-0945、46、4729设备大修处理作业指导书GC-07-104830工程值班管理作业指导书GC-07-1149、5031住宅装修管理作业指导书GC-07-1251、5232商业项目装修管理作业指导书GC-07-1353-5933消防设施维护保养作业指导书GC-07-1460、61、62、6334工程特约服务作业指导书GC-07-1564、6535燃气和电气作业指导书GC-07-166636渝开发物业设施设备管理程序GC-07-1767-7037应急预案GC-087138灭火及应急疏散预案GC-08-0171、72、7339防雷防汛应急预案GC-08-0274、7540工程文件记录清单及常用记录表格GC-0976、7741电梯故障登记本QR-GC-09-017842电梯月巡检记录QR-GC-09-027943电梯周巡检记录QR-GC-09-038044动火申请表QR-GC-09-048145给水系统月检表QR-GC-09-058246屋顶水箱巡检表QR-GC-09-068347游泳池、水体循环水泵巡检记录QR-GC-09-078448水泵房巡检记录QR-GC-09-088549绿化、排水泵巡检记录表QR-GC-09-098650排水系统检查表QR-GC-09-108751生化池、隔油池检查表QR-GC-09-118852水泵半年保养记录QR-GC-09-128953公区设施年度保养记录QR-GC-09-139054公区设施巡检记录QR-GC-09-149155休闲健身设施日检表QR-GC-09-159256中央空调保养记录表QR-GC-09-169357中央空调运行巡检表QR-GC-09-179458工程部交接班记录QR-GC-09-189559会议/培训记录表QR-GC-09-199660工具钥匙借用登记表QR-GC-09-209761资料借用及领用登记表QR-GC-09-219862采购计划QR-GC-09-229963设施设备报损单QR-GC-09-2310064配电房日巡检记录表QR-GC-09-2410165柴油发电机故障记录QR-GC-09-2510266柴油发电机维修保养记录表QR-GC-09-2610367强电系统保养记录表QR-GC-09-2710468电气工作票QR-GC-09-2810569绝缘电阻测试记录QR-GC-09-2910670工程综合检查表QR-GC-09-3010771接地电阻测试记录表QR-GC-09-3110872安保消防系统故障记录QR-GC-09-3210973报警对讲系统半年保养记录表QR-GC-09-3311074周界、摄像机保养记录QR-GC-09-3411175车管及人行道闸系统半年保养记录表QR-GC-09-3511276消防联动测试表QR-GC-09-3611377消防安全检查表QR-GC-09-3711478大修记录表QR-GC-09-3811579渝开发物业竣工验收报告单QR-GC-09-3911680值班记录QR-GC-09-4011781工程派工单QR-GC-09-4111882通关水试验表QR-GC-09-4211983冷热水管试压测试记录QR-GC-09-4312084违章整改通知书QR-GC-09-4412185房屋装修验收表QR-GC-09-4512286房屋装修检查日报表QR-GC-09-4612387商铺交付及收回记录表QR-GC-09-4712488消防排（充）水记录表QR-GC-09-4812589消防设施月度测试记录QR-GC-09-49126、12790消防设施设备保养记录QR-GC-09-5012891建筑消防设施设备年度检验检测报告QR-GC-09-51129、13092消防设施每日巡检记录QR-GC-09-52131、13293设备设施管理台帐QR-GC-09-5313394设备卡QR-GC-09-5413395工程设备设施月度检查记录表QR-GC-09-5513496渝开发安全生产 月报情况表QR-GC-09-56135一、工程部组织架构图 GC-01工程设备部经理工程设备部副经理工程设备部办事员工程维修主管工程维修班长工程维修员二、工程设备部职责 GC-02 部门名称工程设备部/安全管理办公室文件编号GC-02部门编制经理 1名，副经理1名，办事员1名部门使命2.1 确保完成公司下达的年度生产经营计划和目标责任；2.2 确保公司资产及物管小区的公共设施、设备在寿命期内的安全、正常使用，加强维护保养，及时排除设备故障，保持良好运行；2.3 确保在设施设备维修保养、改造及日常使用中不发生安全事故。部门职责1、部门管理按公司年度计划，编制本部门年度工作计划并进行分解制订本部门岗位职责和管理制度对本部门员工进行月度检查，季度、年度考核2、项目管理贯彻执行ISO9002质量管理体系建立维修维护及验收管理制度和工作流程，并贯彻执行建立公司资产及物管小区的工程档案、设施设备的技术档案和维修保养档案组织新入伙项目的工程验收工作，对验收中出现的问题及时向业主提出整改报告，协调业主方及时整改并进行验收负责接收新入伙项目工程档案资料，核实并确认移交清单，办理交接手续检查、监督各小区做好日常设施设备维护、保养工作，做好检查、验收记录，并进行确认退出物管时，负责核查移交清单，并完善移交手续配合行政管理部门对小区特种设施设备的检查工作3、招标及合同管理按公司招标及合同管理办法的规定，对外委维保、维修、改造工作开展招标、邀标、比选工作，并起草招邀标文件起草外委维保、维修、改造合同文件，办理合同审批事项对外委维保、维修、改造工作进行技术经济后评估，并建立合格供方名单建立合同台账，动态监控合同执行情况，接受合同管理部门的监督检查4、维护维修管理统筹制订公司所管项目年度维护维修计划、材料设备采购计划和预算负责审查并确认维护维修事项编制大修及改造工程方案，审定各小区报送的维修维保方案，并组织实施负责审核维护维修预算及结算，建立技术经济指标体系负责审核维修材料、设备、人工价格，审查各类维修、维保、改造等工程付款凭证，办理支付手续负责维保、维修、改造工作的竣工验收，确认验收文件5、安全管理制订小区、资产安全生产管理制度，做好安全管理工作日志组建各小区安全管理机构，制订各小区工程管理、安全管理岗位职责，检查、督促、考核小区安全管理工作定期检查小区及资产的安全状况，做好检查记录，并及时组织和督促整改，消除安全隐患配合上级部门和行政管理部门的安全检查工作6档案管理1.各类技术资料必须分类装订成册，编制目录，专人管理，并按规定程序借用；2.每一台设备应设立一张设备台账，并按设备系统分别挂牌。设备台账应包括设备检查、维修保养记录，设备缺陷记录以及重大事故记录。设备应每年按设备台账进行一次全面的清点核对，应该做到帐物相符；3.所有技术档案如需复印、借阅，必须经工程设备部经理或维修部主管批准；否则应按公司相关规章制度进行处罚；4.设备技术档案由工程设备部专人负责，公司所有设备均建立技术档案，按设备种类，按时间顺序存放；5.所有设备均分类，分单位建立设备档案，内容包括：设备名称，出厂合格证，检验单，安装质量检验单，试车记录，维修保养记录，改进安装记录，运行日志等。每种设备的各种档案内容分别按记录种类和时间归档编号以便查找；6.设备图表由项目管理处统一管理。包括：设备安装工程施工图，动力设备与管道配管竣工图，给排水系统分布图，供电线路图，自动消防报警系统分布图，设备零件组装与特殊加工图等。这些图均分类编号，归档管理，供设备维修管理人员查阅；7.设备运行巡检记录包括：配电室巡检记录、柴发机运行记录、等等。这些记录完毕后，统一交工程维修部存档管理。8.工程电子文档资料存于物业总公司工程设备部和项目管理处，由工程设备部经理和维修主管进行分别把控。电子文档的维护由工程设备部经理和工程维修主管根据工程态势的变化而进行整理、收集、归档、建档，随时保证资料的正确、清晰性。三、工程岗位职责 GC-03 工程设备部经理岗位职责GC-03-01岗位名称工程设备部经理直属上级物业公司分管副总管理幅度工程设备、维修部所属部门 工程设备部一、任职要求1、 基本素质：工作认真负责，脚踏实地，诚信，有较强的督导能力；2、 自然条件：身体健康，年龄在30岁以上，60岁以下；3、 文化程度：具有高中以上学历，具有相关专业操作或职业资格证书；4、 工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，5年以上的技术管理工作经历，熟悉物业各专业设施设备的原理，并有着较强的沟通协调、专业及带队能力，会日常办公软件的操作及运用。二、岗位职责1. 在公司分管领导的领导下，全面负责对所辖范围内的物业（各个小区的设施、设备）实施一体化综合管理。贯彻执行ISO9002质量管理体系，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标，开展节能源降耗工作。2.全面负责本部门工作，指导其部门完成各项工作。制定部门年度、月度（设施设备维修、安全生产）工作计划并组织实施。3.负责监督、检查各项制度（设施设备维修、安全生产）的执行情况，确保全年安全生产无事故。负责小区有关工程各项工作的具体实施。4.参加新入伙楼宇的验收工作，对验收中出现的问题及时提出报告。提供新入伙的楼宇有关施工问题进行整改、监督施工质量、主持竣工验收。5负责小区设施设备大、中修施工报告的审查和有关工程各项工作的具体实施。6.熟悉贯彻国家有关设施、设备的运行管理法规和安全使用规程。对小区提出的设施设备改造方案进行技术审定。配合国家相关部门对小区特种设施设备的检查工作。负责协调项目单位及开发商完成项目遗留问题的处理。7.负责设备的保修、特种设备的委托保养、设备更新改造方面的各种合同文本的起草，并负责监督执行合同实施的全过程。8.负责所辖范围内的设施、设备科学管理和使用。建立、健全完善的技术档案。编制设施设备检修和保养计划，检查执行情况。掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工作参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。9、负责小区内业户/租户的装修管理，按有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求；10、负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；11、及时完成上级交办的其它工作。工程设备部副经理岗位职责GC-03-02岗位名称工程设备部副经理直属上级工程设备部经理管理幅度工程维修部所属部门 工程设备部一、任职要求5、 基本素质：工作认真负责，脚踏实地，诚信，有较强的督导能力；6、 自然条件：身体健康，年龄在30岁以上，55岁以下；7、 文化程度：具有高中以上学历，具有相关专业操作或职业资格证书；8、 工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，5年以上的技术管理工作经历，熟悉物业各专业设施设备的原理，并有着较强的沟通协调、专业及带队能力，会日常办公软件的操作及运用。二、岗位职责1. 负责拟定物业公司维修保养相关制度和流程，并协助部门经理做好有关制度的执行、检查、督导工作。2.负责物业公司安全生产管理工作，制定安全生产管理办法、应急预案等，负责安全生产办公室日常工作。3.负责ISO质量管理体系分管板块文件的拟定和持续改进，做好各小区设施设备日常维修、维护的质量记录的检查工作。4.具体负责新接楼盘设施设备的承接查验工作，做好交接记录，跟踪处理好遗留问题。5负责小区大修计划的手续报批和跟进工作，与行政主管部门联系报批程序，保证大修及时率。6.负责维保单位的管理和评价，督促维保单位保时保质保量做好各小区设施设备的管理工作，及时纠偏和提出整改意见。8.负责所辖范围内的设施、设备科学管理和使用。建立、健全完善的技术档案。编制设施设备检修和保养计划，检查执行情况。工程设备部办事员岗位职责GC-03-03岗位名称工程设备部办事员直属上级工程设备部经理管理幅度工程维修部所属部门 工程设备部一、任职要求9、 基本素质：工作认真负责，态度端正，脚踏实地，诚信，有较强的写作能力；有上进心、肯干、肻专、肯学。10、 自然条件：身体健康，年龄在25岁以上，45岁以下；11、 文化程度：具有高中以上学历，具有相关专业操作或职业资格证书；12、 工作经验：具有2年以上物业设备维修工作经验，熟悉物业各专业设施设备档案的管理，并有着较强的沟通协调及日常办公软件的操作及运用能力。二、岗位职责1.在部门经理的领导下，全面负责部门内的日常内务工作。完成部门交办的各项事务，对公司、部门下达的通知、文件做到及时上传下达。2.负责技术资料、文件的收发和整理归档，准确无误地填报各种报表和表格。3.负责部门的各种材料汇总上报。传达相关的工作安排，并将落实情况及时汇报。4.负责收集、整理、复印、描绘、完善工程系统的完工图纸和更新改造图纸和设施设备相关资料说明，归档工作，做到随时可以提供查阅。熟悉了解部门工作程序和处理情况。5.参加会议并且做好会议记录、整理工作。6.协助工程设备部完成公司领导交办的其它工作。工程维修部主管岗位职责GC-03-04岗位名称工程维修部主管直属上级管理处主任管理幅度工程维修部员工所属部门 工程维修部一、任职要求13、 基本素质：工作认真负责，脚踏实地，一丝不苟，有较强的督导能力；14、 自然条件：身体健康，年龄在30岁以上，55岁以下；15、 文化程度：具有高中以上学历；16、 工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，5年以上的技术管理工作经历。二、岗位职责1、直接对管理处主任负责，确保所管辖系统设备的安全运行是首要任务，要求每天作如下检查：1、 检查小区内主要设备的运行状况，发现后立即处理；2、 检查部门员工在岗纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正；3、 现场督导重要维修工程及整改工程施工，控制工程质量与进度；4、 实地考察部门员工以及员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施；5、 审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。6、设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，保证所管辖系统设备处于优良的运行状态；当重要设备发生故障或影响小区正常运作时，迅速到达现场组织处理，并及时向管理处主任和工程设备部经理报告；7、负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗；8、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送公司设备部经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导部门员工保证工作质量，提高工作效率；9、认真贯彻落实岗位责任制，督导部门员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）。严格检查督导部门员工的工作。10、针对部门员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对部门员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训；11、审核部门员工考勤，做好技术档案管理工作，督促部门员工做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月由专人整理归档；12、掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工作参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。13、负责小区内业户/租户的装修管理，按有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求；14、负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；15、及时完成上级交办的其他工作。工程维修班长岗位职责GC-03-05岗位名称工程维修班长直属上级工程维修主管管理幅度工程维修员所属部门 工程维修部一、任职要求1、 基本素质：工作认真负责，有一定组织管理能力，精益求精；2、 自然条件：身体健康，年龄在25岁以上，50岁以下；3、 文化程度：具有高中及以上学历，具有相关专业操作或职业资格证书；4、 工作经验：具有3年以上物业设备维修工作经验，具有电气、管道、空调等等综合维修能力。二、岗位职责1、在工程维修部主管的领导下，负责管理运行班的日常工作，保证本小区电气设备系统的正常运行；2、负责制订运行班员工的安全教育和技术指导，并且定期对下属员工进行培训；3、定期对下属员工进行考评，监督其工作表现；4、负责各设备系统图纸和资料的收集和分类；5、每天检查分析本小区各设备系统（高、低压配电、发电机、消防、中央空调）的运行情况及记录，发现问题及时处理，对于重大问题及时报告工程维修部主管；6、安排跟进各外委保养单位的保养计划，监督保养进度和质量，定期对各外委保养单位的工作进行评估；7、每月底25日前向工程部主管提交月报表（用电报表、用水报表、设备运行情况表、外委保养专业情况表）：8、检查班组交接班记录本，对各设备系统出现的问题进行分析指导，并且采取有效的措施给予处理；9、负责编制运行班的年、月、周工作计划报工程维修部主管审核批准后实施；10、全面开展节能挖潜工作，使各设备系统保持在“安全、可靠、经济、合理”的状态下运行，并且做到“三干净”、“四不漏”、“五良好”；11、完成上级交办的其他工作。 工程维修员GC-03-06岗位名称维修工直属上级工程维修班长管理幅度所属部门 工程维修部一、任职要求5、 基本素质：工作认真负责，聪明灵活，耐心仔细，精益求精；6、 自然条件：身体健康，年龄在22岁以上，45岁以下；7、 文化程度：具有高中及以上学历，具有相关专业操作证书或职业资格证书；8、 工作经验：具有3年以上物业设备维修工作经验。二、岗位职责1、 严格遵守公司及部门各项管理规定，履行交接班的手续，完成每天工作日志；2、 负责小区实施设备的日常维护保养，确保小区设施设备运转正常；3、 每天巡视公共区域设施设备运行情况，保证其正常运行；4、 负责业主户内和单元房间装修施工的巡查，对违规装修予以制止，确保装修工作的正常进行；5、 定期对各项设施设备进行检查和保养，发现重大问题及时上报；6、 主动，认真，按时地完成各项装修手续审查工作，并作好记录；7、 处理晚间的值班突发事件，并及时上报主管部门；8、 当班工作时，严格按照操作规范进行维修工作；9、 妥善保管好各类材料和工具等物品；10、 主动积极地完成业主户内提出的委托维修工作。11、 完成部门主管安排的其他各项工作。四、工程服务关键过程控制 GC-041.0 关键过程管理控制1.1 工程管理人员对工程服务方案、工程服务年度计划进行跟踪落实；1.2 工程管理人员依据工程服务规范、工程管理要求、服务礼仪规范对工程服务关键过程进行控制；1.3 工程管理人员对关键过程进行定期测量、分析和改进。2.0 关键过程作业控制关键过程控 制 措 施供水、供电1.严格按作业指导书操作要求开启/关停供电供水设备；2.制定可行的供电供水设备运行巡检方案并严格执行；3.定期检测地下管道渗水情况；电梯运行1.按规定对电梯进行安全年检；2.保证电梯桥厢能够三方通话；3.电梯机房张贴电梯困人援救操作指南，并定期演练；4.电梯故障或停电时，物业服务人员应第一时间确认电梯困人情况，并通知电梯维保单位。中央空调运行1.严格按作业指导书操作要求开启/关停中央空调设备；2.制定可行的中央空调运行巡检方案并严格执行；3.定期对新风系统清洗；4.疫情时，增加新风量并对出风口监测送风质量。照明系统1.编制照明巡检方案并严格执行；2.及时更换损坏的照明器具。消防系统1.编制消防设施巡检方案并严格执行；2.定期对消防感应系统、消防供水、消防疏散、防火卷帘门、消防报警、电梯三方通话、消防排烟系统进行检测，并进行联运试验；3.定期进行消防应急演练；4.消防控制中心应24小时值班。日常维修1.上门服务人员严格执行工程服务规范；2.做到维修及时，质量合格，客户满意；3.工程管理人员跟踪维修情况，并及时回复物业服务中心。五、工程维修部例行工作 GC-05-01序号主要工作内容最低频次月度说明1234567891011121电梯年检1次/年根据检测周期，提前半月与技术监督局预约检查日期特种设备安全监察条例2电梯日常维保2次/月特种设备安全监察条例3发电机组日常保养2次/月发电机组保养细则4发电机组运行保养1次/200小时或1次/1年5配电系统保养（配电室设备）1次/年工作经验6照明控制箱（柜）保养2次/年工作经验7消防报警系统联动测试（住宅项目）1次/月主管部门工作要求8消防系统报警联动测试（消防维保项目）1次/月9消防报警系统保养2次/年工作经验10中控室设备保养1次/年工作经验11电视监控系统保养2次/年工作经验12周界报警系统保养2次/年工作经验15循环水系统（泳池、水体）保养2次/年工作经验16排水系统检查冲洗2次/年工作经验17二次供水水池清洗消毒1次/半年根据检验周期主管部门工作要求18二次供水水池卫生防疫检测1次/半年根据检验周期19给水水泵保养1次/年工作经验20中央空调制冷主机保养1次/年工作经验21中央空调制热主机保养1次/年工作经验22中央空调水泵保养1次/年工作经验23冷却塔保养1次/年工作经验24中央空调水处理1-2次/年工作经验25中央空调水质检测1次/年工作经验26屋面、露台疏通检查1次/季度工作经验27排水系统管道（雨排/污排/车库提排）检查1次/月工作经验28生化池清掏1次/年根据各项目情况，安排在春秋季工作经验/格栅井检查1-2次/月29康乐设备设施安全检查、保养2次/年工作经验30车管系统保养1次/季度工作经验31管理处电脑主机及线路保养1次/年工作经验32园区背景音乐及消防广播系统保养1次/年工作经验33对两书约定范围产品质保到期前2月书面公告提醒业主/ 工程主管例行工作GC-05-02周期工 作 内 容工作要求日1.浏览公司信息管理系统并处理相关工作；每天至少2次2.工程服务现场巡查督导，并将当天工作情况记录在工作日记本；全天候，随时，工作日记本每天必须有记录内容。3.特约居家服务检查，运行、维修记录检查；随时4.工程班组日工作晨会；每天上班前，不少于10分钟5.落实违章施工处理单工作。按违章施工处理单要求周1.参加管理处工作例会；项目管理处规定2.工程专业组周工作例会，班前班后导训制度落实；每周一3.组织本组班长进行每周的定期工作检查，并对本周的工作检查结果进行统计分析；按管理要求及作业指导书4.技工例行培训；每月不少于二次，每次不少于半小时5.检查工程服务计划完成情况； 计划执行6.配合品质主管现场品质检验。需要时月1.组织本组班长进行每月的定期工作检查，填写工程设备设施检查记录表，对本月的工作检查结果进行统计分析，形成本月工作报告，并拟定下月工作计划；每月28日以前完成2.能耗计量抄表，能耗用量统计分析；月底，必须准确、真实；3.工程物料供给数量、质量检查；每月第一周4.参加工程服务专项检查；需要时5.配合公司组织的月度安全检查。每月第四周季1.参加公司组织的工程服务供方季度检查、沟通；每季最后一周2.向工程服务供方总经理提交季度工作反馈单；每季最后一周3.参加公司组织的工程服务专业交流活动。每季最后一周半年参与工程服务供方年度中期评价、沟通7月上旬年1.参与公司组织的工程服务供方年度评价；12月下旬2.针对工程服务方案、工程服务年度计划、危险源管理方案进行年度管理评审，并形成工程服务管理评审报告；12月中旬3.识别下一年度的工程服务关键成功因素并确定相应指标；12月中旬4.编制下一年度的工程服务年度计划、工程服务年度预算、危险源管理方案；12月下旬5.签订工程服务年度绩效目标计划；12月下旬6.选择下一年度工程服务供方，协助工程设备部签订工程服务合同；12月中下旬7.工程服务供方年度绩效沟通反馈，并向供方书面提交供方年度工作反馈意见；12月下旬8.下一年度的工程服务供方工作沟通。12月下旬六、工程维修部管理制度 GC-06 设备安全管理制度 GC-06-011.目的加强设施设备安全管理，以确保各项工作的正常开展。2.范围适用于重庆渝开发物业公司工程维修部。3.方法与过程控制3.1 机电设备维修工必须接受岗前安全培训，经考核合格方可上岗；3.2 维修工带电作业时需按相关规定着绝缘鞋、带绝缘手套等，做好一切安全防范措施，必须在有监护人的情况下方可进行操作；3.3 设备房必须符合消防要求，按规定配置相应的消防设施及灭火装置；3.4 设备房严禁堆放易燃、易爆物品及任何与设备运行无关的材料或物品；3.5 设备房不可以进行明火作业，如无法避免，则必须由专人在现场看护，并备好灭火器；3.6 供配电设施的维修应在停电后进行，必须带电作业时应做好安全措施并有专人在现场监护，禁止一人单独作业；3.7 机电设备房应保持通风，照明以及应急灯在停电状态下正常使用；3.8 外来人员不得进入电梯机房、配电房、空调机房、水泵房等各要害部位，经管理处主任批准进入者，必须办理登记手续，并由工程主管陪同方可进入；3.9 维修工必须严格按照技术规程对所管辖的设备安全运行状态及所属机房范围内的安全状况进行检查，发现不安全因素及时报告，限期解决；3.10 各机房不得随意配备钥匙，各机房钥匙由值班人员专人负责。无人时必须锁好门窗，交接班时钥匙必须一起交接。3.11 各机房设施设备严格按照计划进行维护保养，设备卫生，设备通风等需定期检查，减少设备的散热、噪声、灰尘等环境影响。 遗留工程管理制度 GC-06-021.目的确保已移交工程在质保期内出现质量问题后能得到及时优质的维修维护。2.适用范围适用于重庆渝开发物业管理有限公司管辖项目所有质保期内的工程。3.方式与过程控制3.1责任界定3.1物业公司在接到工程质量报事后由物业公司工程维修部至现场进行现场查看，并作出初步诊断确定造成质量问题的原因及责任方，对现场进行影像资料的取证；3.2如是工程质量不合格，确定属质保期内的工程质量问题,作好工作记录注明工程责任单位。3.2通知方式3.2.1一般维修工作3.2.1.1 第一次电话通知：由物业公司工程维修部电话通知工程承建单位限时其到场维修，并作好联系记录；3.2.1.2 在24小时内通知无回应时，第二次致电施工单位请其在第二天务必派工人到场开展维修工作，并作好联系记录；3.2.1.3 在48小时内电话通知无效情况下用书面函件通知，限定其在规定的时间内派人前来开展工程质量问题的维修工作。如不按时进行维修，由物业公司将该工程质量问题发包给第三方施工单位进行维修，同时因维修所产生的费用由原施工单位承担在其工程尾款中立即扣出，此函告发出时同时抄送开发公司（该函采用快件的形式发出，市内快件回复时限为一天，外省回复期为二天，发出后在快件回执注明所发函的大概内容，并将回执单存档）。3.2.2紧急维修工作3.2.2.1 电话通知施工单位，并要求其在半个小时内赶到现场进行维修，如不能急时到场维修物业公司有权外请第三方施工队伍进行维修，其产生的费用及损失由原施工单位承担，在其质保金内扣除，并作好联系记录；3.2.2.2 工程维修完成后由物业公司工程维修部组织验收，合格后本次维修完成，并作好记录。3.3维修管控3.3.1 施工单位到场维修时必需通知物业公司工程维修部，同时将维修方案、所需时间报给物业公司工程维修部，由物业公司工程维修部确认后方能进行维修工作；3.3.2 施工单位维修人员在维修过程中及其在本小区内的行为必须服从物业公司的统一管理；同时对维修区内的一切行为负责，在维修时如要对第三方工程进行破坏时需征得物业公司同意后方可进行，并承担所破坏内容的修复责任；3.3.3 如不能按预定方案及时间完成维修工作，物业公司工程部将第二次致电施工单位请其加强维修人员的管理，并再次限定其维修工作的完成时间，同时致电开发公司工程部相关工程师请其敦促施工单位按物业要求完成维修工作；3.3.4 如施工单位又一次无法按时完成维修工作，物业公司将以书面函件通知施工单位，请其停止维修，其维修工作由物业接管并组织人力进行维修，其维修所产生的维修费用由原施工单位承担在其工程尾款中立即扣出；此函告发出时同时抄送开发公司工程部。3.4第三方维修3.4.1 物业公司工程维修部组织第三方施工单位对维修事项进行报方案及价格，并进行审核；审核后报工程设备部经理审批后便立即组织施工，同时将方案及报价报开发工程部；3.4.2 维修工作完成后，由物业公司工程维修部组织验收，同时通知开发工程部相关工程师参加；3.4.3 验收合格后，物业公司工程维修部将维修费用单据报到开发公司进行报销，由开发公司在原施工单位工程尾款中扣除支付。3.5有争议的质量问题界定3.5.1 物业公司工程维修部通知开发公司工程部专业工程师到场会同施工单位专业人员一同诊断确定责任方；3.5.2 如三方均无法确定责任方时，由质量检测部门检测后确定；3.5.3 如工程质量问题出现后既不是施工单位责任，又不是使用人责任，也不是物业管理上的责任，此类问题由物业与开发协商处理。3.6遗留工程整改流程图物业公司接到工程质量问题报事一般维修 紧急维修第一次电话通知施工单位限时要求其来维修电话通知施工单位请在半个小时内派人进行维修第二次电话通知施工单位请其在第二天第一时间派人前来维修第一次通知后未到场进行维修如不及时派人前来进行维修，我司将组织人员进行维修，所产生的费用及因不能及时维修所造成的损失由原施工单位承担以函件的形式通知施工单位并要求其当天内安排维修，如再不及时前来维修，我司将自行安排维修工作其所产生的费用由原施工单位承担第二通知仍未到场维修工程维修完成后由物业公司组织进行验收，合格后该项维修工作完成前期介入及接管验收制度 GC-06-031.目的 在物业建成之前采取措施，确保在建物业的质量和各项功能符合相关设计要求，对在建项目的不足部分提出合理化建议，以便物业后期各项设施设备及物业本体均能达到科学、良好、安全的状态。2.范围重庆渝开发物业管理有限公司管辖项目3.前期介入的主要内容 项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估），对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、物业后期管理关键节点成本控制、能源控制管理、设施设备的选型、物业项目的平面布局等方面提供意见建议。4.接管验收4.1主要作用：4.1.1明确交接双方的责、权、利关系 4.1.2确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益4.1.3为后期管理创造条件5.接管验收的实施 5.1早期介入5.2签约前的洽商5.3制定详细的接管验收计划 5.4着手制定管理公约及一系列管理制度 5.5建立与社会协作单位的联络5.6人员培训5.7协助房地产开发商售楼5.8检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件5.9开始接管验收 6.接管验收的程序6.1产权资料，技术资料6.2一、产权资料6.2.1项目批准文件。6.2.2用地批准文件。6.2.3建筑执照。6.2.4拆迁安置资料 7.物业接管验收应提交的资料7.1技术资料：7.1.1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。7.1.2.地质勘察报告。7.1.3.工程合同及开、竣工报告。7.1.4.工程预、决算。7.1.5.图纸会审记录。7.1.6.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。7.1.7.隐蔽工程验收签证。7.1.8.沉降观察记录。7.1.9.竣工验收证明书。7.1.10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。7.1.11.新材料、构配件的鉴定合格证书。7.1.12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。7.1.13.砂浆、混凝土试块、试压报告。7.1.14.供水、供暖的试压报告。 8.综合资料8.1项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件（永久）。8.2建设许可证、工程建筑报建表（永久）。8.3.工程招、投、定标书（永久）。8.4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久）。8.5.征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）。8.6.初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）。8.7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录（永久）。8.8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）。8.9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久）。8.10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久）。8.11.工程决算书、三算表（永久）。8.l2.消防设施验收合格证（永久）。9.土建资料9.1.主体隐蔽工程验收记录（永久）。9.2.图纸会审和设计修改变更及联系单（永久）。9.3.事故处理记录（永久）。9.4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录