新芜湖项目建议书.doc

芜湖吉和商城改造工程项目建议书中国轻纺城时代房地产有限公司目录第一章 项目环境情况 2第二章 项目方案设想 5第三章 项目条件 12第四章 项目社会效益与经济效益评价14总结 15第一章 项目环境情况一、 项目概况项目名称：吉和商城改造工程项目位置：新芜区滨江北路以东，北京西路以南，吉和南路以西，呈三角形地块。项目占地：约占地8万平米。投资商：中国轻纺城时代房地产有限公司二、芜湖市纺织服装行业概况近年来，安徽省芜湖市纺织 服装业呈快速发展态势，现已形成四大纺织工业园区，拥有近百家企业，还有一 批服装商贸园区和专业市场正在建设中。截止到2002年，本市现有纺织服装企业近百家，年生产服装多万件（套），实现工业产值109161万元，占全省纺织的72；实现销售收入122611万元，占全省纺织的79。主要产品包括针织服装、羽绒装、职业装，左右的产品用于出口。去年完成出口交货值亿元，占全省纺织出口交货值的，成为安徽省服装生产和消费的龙头地区。为加快传统服装产业的升级，芜湖先后建成四个纺织服装工业园区，即南陵鞋帽服装工业园、芜湖升汇纺织工业园、新芜服装工业园和繁昌孙村服装工业园。其中繁昌孙村服装工业园占地平方公里，园区内现有家企业，规模以上企业近家，年产量万件（套），年销售额亿元，创汇万美元。 芜湖市正在建设一批服装商贸园区和服装大市场，服装产业群初具规模，一批优秀的服装企业脱颖而出。永年针织集团不论从技术装备、研发能力、生产规模、产品质量等方面均在安徽省前列，去年实现销售额近亿元，自营出口创汇万美元。舒雅集团和舒雅品牌也已受到全国消费者的青睐。与此同时，芜湖市通过扩大招商引资发展大纺织，强化服装产业链，使服装、纺织、印染和上下游产业联动发展。裕中纺织股份有限公司已在马塘高新开发区新建升汇纺织工业园，通过更新改造和资源整合，到年将具有万锭高支精梳棉纱的生产能力。总体上，芜湖服装纺织行业前景灿烂：生产能力不断增强，产业优势日趋强化；园区建设加快，集群已呈雏形；排头企业脱颖而出，纺织服装联动发展。因此，水涨船高，纺织服装批发市场也将迎来发展的新契机。三、项目所在地概况1、地理环境（1）项目位置项目位于滨江北路以东，北京西路以南，吉和南路以西，呈三角形地块，约占地8万平米。西临长江，沿规划中的滨江景观大道，往东步行5分钟便是市中心的商业步行街。属于传统商贸区，地理位置十分优越，发展前景良好。（2）地质地貌区域主要由河漫滩和阶地构成，还有台地和丘陵。地势东北高，西南低，呈带状，平均海拔6至10米。地表河湖交织，残蚀山丘散布。平原占95.5%，丘陵占4.5%。最高处四褐山，海拔132米。区内地质条件基本能满足项目要求。区块的地形情况。占地约8万平方米，该地块较为完整，基本上没有冲沟分布，相对坡度较缓，坡度一般小于15，建筑物较多，可利用面积基本上被现有各市场、居民房、营业铺面占用，可利用土地少。（3）水文、气象芜湖属亚热带湿润季风气候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均气温15-16摄氏度，日照时数2000小时左右，年降雨量1200毫米，无霜期每年达219-240天。2、项目所在地建筑、基础设施现状（1）建筑现状商城内建筑（构筑物）现状由于该市场前身为芜湖市商业联合仓库，建筑设施简陋，顶棚均为松木等易燃材料，中间无隔断，消防隐患严重。同时，市场内道路狭窄，交通不畅，占道经营普遍，脏、乱、差现象普遍。其中鞋都经前期改造为砖混结构，届时可视具体情况予以保留或改造。周边建筑环境和用地情况吉和商城周边尤其东西南三方向建筑较杂乱，往南方向将有部分用地被纳入规划。如长江河道管理局办公用地、长江宾馆用地、附近居民小区用地等，在本项目规划上需结合整体布局控制要求做出适当安排。（2）基础设施及配套 交通情况。商城北正门入口临北京西路，用地狭窄无疏散广场和必要的停车场所，人车混流，交通组织不便；东、西、南门分别临吉和南路、石头路和吉贸路，入口处道路狭窄，坑洼不平，杂乱不堪。商城内无法供车辆行驶，人流多有不便。配套情况配套设施不完善。缺乏必备的停车场及仓储设施；餐饮配套几乎没有；周边休闲娱乐项目少之又少；住宿条件尚可，但目前周边的宾馆酒店没有一家为商城客户群提供针对性服务的。该项目周边地区的供电、供水、供气、电信、排水等基础设施条件尚可，能满足项目建设和使用的要求。3、建设地规划及发展态势新芜区是芜湖市的中心区，全区人口23.23万人，全区面积16.7平方公里。地理位置独特，濒临长江黄金水道，水陆交通发达，自古为商贾云集之地。融现代商贸和服务业、传统工业和高新技术产业、观光休闲和办公居住为一体，城市功能完善，产业特色鲜明。凭借区位优势，并积极发展商贸，搞活流通，建设市场,初步奠定了商贸中心区的市场基础。新芜区区境12条城区主干道连接市郊高速公路网，构成四通八达的公路运输线。沿江13座客货码头连通黄金水道，港口年通货能力达2000万吨，业已开通的12条远洋航线可达世界各地。地处华东第二通道重要枢纽的芜湖，有5条铁路干线在此交汇，沟通四面八方。现代通讯方便快捷，程控电话走进千家万户，无线寻呼网和移动电话网覆盖全区。第二章 项目方案设想总体思路项目设计方案力求做到符合以下三大要求：一、符合吉和市场长期健康发展的要求。二、符合政府对于该区块规划的要求。三、符合投资商赢利的要求。以上三个“符合”是我们考虑项目设计方案的基本出发点和最终归宿点。针对上述要求，我们的方案提出了“商业公园”的概念。一方面，从区块的功能上强化商业定位，由吉和商城这个专业服装批发市场衍生相关的业态，带动区块整体的商业氛围；其次，在外观上强调绿化和景观，使商城融入周边环境景观建设，实现无缝对接，比如对吉和商城屋顶进行绿化造景，街道造景等；第三，引入休闲功能，如开辟小型休闲广场等；最后，考虑到投资商赢利要求，并充分利用沿江景观资源，建造若干高层景观住宅，并以一条商业街作动静区隔。项目建成后将是一个集商业、观光、休闲、居住为一体的商业公园，简言之，就是商业场所公园化。一、吉和商城的定位1、总体定位建立辐射全省的、商场化的纺织、服装、服饰集散批发市场。是一个集服装批发、零售、合作加盟、订货、展示、商洽、信息交流、仓储运输、商务餐饮、休闲为一体的高定位现代大型商场化服饰城。力争做到在辐射面、客流量、档次等方面都比省内同类市场“高出一筹”，并保持在省内行业领先的地位。（1）辐射全省：安徽省南北跨度大，差别大，而芜湖地处皖南。吉和商城目前对皖南的影响较大，对皖北还远远不够。不少蚌埠、安庆、六安、亳州等地市的批发商都亲自到杭州四季青来进货。因此，芜湖吉和商城作为地区性服装集散地的“二传手”功能还有很大的挖掘潜力。提升档次，扩大市场容量、薄利多销，必将吸引更多的皖北批发商。（2）商场化：万不可因为现在简陋的现状，或者因为来往客户主要是皖南山区的批发零售商就误以为只要适当提高层次，没有安全隐患就可以了。如果本着这样的原则，简陋的面貌不会发生根本性改变。（3）经营品种延伸：延展市场的核心功能是本次改造的一大重点。为了增强市场的辐射能力，我们建议拓宽现有经营种类的摊位数量；拓宽经营的范围，紧紧围绕服装进行延展，如由女装延伸饰品、箱包，由童装延伸童鞋及儿童玩具，由低档次服装批发延伸中高档品牌。2、功能定位（1）核心功能：纺织、服装、服饰集散、批发。（2）一级配套功能：运输、仓储。（3）二级配套功能：餐饮、住宿、办公、展示娱乐休闲、信息发布。3、客户定位（1）吉和商城的现有业主。（2）芜湖市从事纺织、服装、鞋业、童装批发及零售的个体户、企业。（3）安徽省内其它市地服装市场经营户（主要是代理、批发商）。（4）浙江等省服装生产企业直销商、代理商。二、项目规划具体内容项目的基本要求是市场改造。因此，在进行方案设计与选择时，有两个原则是必须坚持的：一是所有思路都必须围绕市场定位的实现；二是尊重周边环境，强调纺织服装产业作为芜湖的强势产业，保持市场一定的前瞻性。我们认为：市场改造的要点在于：（1）对市场片区的重组、子市场的重新确立，（2）对核心配套的增加、调整；而不单单局限于对摊位、对商铺作简单的调整。我们如果不在上述几方面多下功夫，甚至几年之后，便可能因为服务设施不到位而出现秩序混乱、紧张，进而被淘汰。1、市场改造的标准根据下列三方面的理由，我们建议：吉和商城改造的标准可以适当高一些，超出普通批发市场的水准，即市场商场化。理由一：吉和商城是一个自发形成的市场，源于仓库，经不断改造而成。98、99年的改造并不成功，以现在眼光来看，改造后的功能、格局也较落后于实现需要，一些老大难问题，如仓储、消防、运输依然未能较好的解决。因此，新的一轮改造绝不能让类似的问题重复出现。理由二：目前，江浙许多服装市场、纺织品市场都面临升级的问题，而这些市场的升级的主要方向就是市场商场化，如杭州常青意法服饰城的诞生就是对四季青已有商铺的商场化升级。让服装批发与零售不再泾渭分明，提升了购物环境的档次。市场商场化过程中，主要是对购物环境的改造，如以玻璃门代替卷帘门，强调市场的通透与舒适，建立市场网站，等等。理由三，由市场的定位所决定的。吉和商城现有的基础及芜湖市目前正倾力打造国家级纺织服装产业基地，这两点对于吉和商城的定位很重要。将吉和商城定位于服务全省的批发市场，势必会引来更多的生产企业、代理商及下游进货企业、商户的关注。档次的提升有利于吸引更多的品牌通过吉和商城的渠道渗透、开发安徽市场，同时也能吸引更多的商户入驻经营。2、做足市场的文章我们认为，做好一个市场，考虑必须进乎苛刻的周全。市场的布局与配套的选择对于市场的运营影响深远，一切的配套应围绕市场本身来做文章，做足文章。关于是否就吉和商城配套写字楼与酒店，我们观点是：适当配套少部分办空与住宿空间，但不专门修建写字楼与酒店，理由如下：为了满足品牌代理商、服装生产贸易企业等在江城建立办事处等多种需求，办公需求的确存在，另一方面，市场管委会、市场商会以及入驻市场的工商、税务机构等都需要良好的办公环境。尽管这样，我们认为，在吉和商城一带建立办公大楼还是有较大风险的，因为这不是最佳的办公环境，目前芜湖市的办公大楼集中于商业步行街一带，随着行政、文化中心迁往城南，城市新的办公领地必将应运而生，据市建委开发办消息：由一家香港企业投资约10亿的写字楼项目在城南已完成拆迁工作。酒店方面，外地来芜湖吉和商城进行业务往来的客商的确对酒店有需求。但是，以下三方面原因确定了开发酒店的客观风险：（1）芜湖目前的城区并不大，酒店住宿消费相对沿海城市较低，市场离步行街的距离本身就不远，客商在选择酒店时具有很大的自由度。（2）目前芜湖已有海螺、铁山两家四星级酒店，而在市场的周边也有数家一星以上的酒店，如长江宾馆、海员宾馆、沁园春酒店等，长江宾馆、海员宾馆等的入住率并不高；这些都使得酒店定位困难。（3）酒店的运营成本高，又需要有足够的运作经验，对于开发商、市场都不太适合参与运营。因此，我们认为：吉和商城改造根据实际需求，提供一定数量的并与需求相匹配的办公与住宿空间，可采取经营权转让的方式。于原址开发酒店与写字楼在一个条件下具备选择的可能，那就是江滨大道改造，使市场紧临江滨景观，并真正融入其中。3、市场的结构调整我们对原有市场（厅）作重新梳理，对已有市场建议增加摊位的容量，扩大摊位面积；并在原有市场的基础上增加新的市场，以满足更加全面、又互为关联的业务需求。新建市场可按以下片区设计：（1） 精品市场（含专卖店）（2） 男装市场、女装市场（3） 休闲装、运动装市场（4） 童装、童鞋、儿童玩具市场（5） 鞋市场（6） 纺织品市场、床上用品市场、装饰布市场（7） 饰品、箱包市场4、市场的硬件配套（1）仓储与运输：配备数千平方米大型停车泊位。其中包括户外停车场及地下停车场。户外停车场地主要满足货车及大型客车（批发商进货通常包用卧铺车）之用；地下停车场主要是满足业主自备车停放；确保货物运送与购物者人车分流、人物分流。吉和商城所在地位于城市中央，市场重建时必须对交通有一个理想的交待，以保证在市场的进一步发展后，周边道路依然通畅无阻。托运站：邀请具备国际国内货运代理资格的公司常驻，提供空运、汽运、船运、铁运等货运代理服务；大型仓储用房。调查表明，目前服装批发市场的货物仓储是采用店铺存货与仓库存货相结合的方式，市场在仓库供应方面有两大不足，一是总面积小，仓库的数量少；二是存取货物没有快捷的通道，仓库的位置通常设计在顶楼。因此，吉和商城改造需配套较大面积的仓库用户，并保证与货物升降梯、停车场的合理衔接，实现人货分流。（2）办公空间：市场管委会、商会办公空间；工商、银行、税务等服务机构办公空间；大型业主集服装展示、商务洽谈与办公于一体的办公空间。（3）展示厅、会议室、洽谈厅：三者皆为中短期出租的场地。展示厅定期出租给业主，以供个别品牌促销活动或品牌推广；洽谈厅也是业主为了接待部分客户、贵宾的需要；会议室则主要是企业年会、代理商大会等之用。（4）餐饮：建立能同时容纳500人的大型快餐厅、中餐厅可配套有特色的小吃广场并尝试引入肯德基、上岛咖啡或其它餐饮连锁机构。（5）住宿、休闲娱乐：整合住宿与浴场功能。住宿：不专门开设酒店，但提供一定数量的客房。客户宜大宜小，大者可以作为部分企业在芜湖的办事处而长期租用。（以杭州四季青杭派精品服饰城以参考）与浴场结合，同时提供大厅式的住宿模式，以弥补客户的不足。（以芜湖森林浴场为参考）浴场：浴场作为市场的辅助配套，首先以满足客户的休闲需要为目的，而不是以赢利为目的，因此，可以采用中高档服务、中低档收费的办法。休闲：结合浴场，休闲设施可以配置棋牌室、足浴、按摩房、舞厅、迪吧、酒吧、健身房等。（6）公共空间设计公共休闲厅：在它数千平方米的卖场中可设计一个200至400来平方米可供休息的中厅小广场。大量引入绿色植物。信息发布：中厅小广场需配套大屏幕播放设备，以不断播放相关宣传片、市场新闻等。商务中心：除提供打字、复印、传真、代订车船机票和客房等常规商务服务外，还可以提供专业服务，如广告策划中心将为入场商户提供专业形象设计、推广制作发布等服务。图书阅览：可设计对吧台的形式，当然，也可与酒吧整合。（7）安全与信息化配套：电话入摊位，网络宽带线预留。（8）安全配套：自动水喷淋灭火系统、防火防盗电子监控系统、电子巡更系统。5、管理与服务配套（软配套）（1） 工商、税务、银行的现场服务：邀请工商、税务、银行等职能部门入场，开通电子货币支付系统，让消费者来此购物，将可以像在大商场里一样刷卡。（2） 市场为中小业主提供贷款担保服务；努力排解业主的后顾之忧，（3） 供儿童托管、老人照顾服务；（4） 其他服务。6、高层景观住宅唯一的目标就是，充分利用沿江景观资源，创“商业公园”里的精品景观住宅。第三章 项目条件一、增强中的区域中心芜湖自古“楼台森列”，“烟火万家”；进入新时期以来，芜湖更凭借其自身优越的港口条件及其作为长江中下游重要中心、次中心城市的地位，迅猛发展。2002年全年实现GDP245亿元，按可比价格计算，比上年增长12%，超出全省平均水平3.1个百分点。芜湖作为安徽省乃至长江中下游地区的重要区域经济中心的地位在不断增强。二、建设中的纺织服装基地到目前为止，芜湖市拥有纺织服装企业百余家，不但芜纺、红光等企业及美华服装、小红花童装、天河羽绒服装等品牌曾久负盛名，近年来还涌现出了如从事针织的永年集团、从事服装生产的舒雅集团等知名企业；整个产业发展呈现出前所未有的勃勃生机。不仅如此，政府还专门出台对具有自主品牌企业的奖励政策；推进芜湖纺织服装商贸区建设，打造新的物流平台；尽快开通芜湖服装产业信息网络等；纺织服装的工业园区正在形成之中；这些对一个成熟的、有广泛影响的纺织与服装市场提出了客观的需求。三、成熟的专业市场 吉和市场作为国家内贸部所审核确定的国家级“服装批发市场”与国家级“重点联系批发市场”，其日销售额达250万元，摊位出租率达100%，辐射整个皖南地区，这些都可见作为自发形成、政府引导的一个服装批发市场的何等的成熟程度。四、雄厚的开发商实力浙江时代房地产开发有限公司系中国轻纺城下属房地产企业。公司有着强大的开发实力，其中，资金实力与纺织服装市场运营的经验对于本案的成功运营至关重要。不仅如此，时代房产作为中国轻纺城的下属企业，由此而拥有的中国轻纺城市场品牌效应对于吉和市场的改造、招商、品牌传播更有着深远的意义。中国轻纺城参与吉和市场的改造，两大纺织与服装品牌的融合与叠加，对于正致力于拓展安徽市场、创造服装市场品牌的吉和，势必在管理、渠道等方面获得更直接的支持，我们有理由期待并确信产生“1+12”的结果。在我公司参与吉和市场改造后，将竭力协助吉和市场管委会进行市场管理，将中国轻纺城多年来进行市场管理的经验教训与吉和市场进行分享，以提高效率，少走弯路，并共同进步。第四章 项目经济效益与社会效益评价一、社会效益1、通过市场改造、扩大规模，能吸纳更多的从业人员。目前市场从业人员达6000人，其中，80%为下岗职工。经改造后，市场有望吸纳10000名从业人员，下岗职工人数接近8000人。2、吉和商城是芜