房屋买卖纠纷的若干法律问题.doc

毕业设计（论文） 房屋买卖纠纷的若干法律问题 专 业 学 生 班 号 学 号 哈尔滨工业大学远程教育毕业设计（论文）评语姓名： 普灿 班号： 201003109722410 学号： 201003109722410003 专业： 法学 层次： 高起专 学习中心： 云南省委党校学习中心 毕业设计（论文）题目： 房屋买卖纠纷的若干法律问题 工作起止日期：_2012_ 年_3_ 月_20_ 日起 _2012_ 年_6_ 月_10_ 日止指导教师对毕业设计（论文）进行情况、完成质量的评价意见： 指导教师签字： 指导教师职称： 评阅人评阅意见： 评阅教师签字： 评阅教师职称： 答辩委员会评语： 根据毕业设计（论文）的材料和学生的答辩情况，答辩委员会作出如下评定：学生 毕业设计（论文）答辩成绩评定为： 对毕业设计（论文）的特殊评语： 答辩委员会主 任（签字）： 职 称： 答辩委员会副主任（签字）： 答辩委员会委 员（签字）： 年 月 日哈尔滨工业大学远程教育毕业设计（论文）任务书 姓 名： 普灿 学习中心：云南省委党校学习中心 班 号：201003109722410 层 次： 高起专 学 号： 201003109722410003 专 业： 法学 任务起止日期： 2012 年 3 月 10 日至 2012 年 6 月 10日 毕业设计（论文）题目： 房屋买卖纠纷的若干法律问题 立题的目的和意义：房屋买卖是当今社会生活的重要组成部分，房屋买卖日益增多，再加上预售合同及贷款购房等形式的出现，房屋买卖合同日趋复杂，所导致的纠纷也日益增多。而作为调整房地产纠纷的法律法规却相对滞后，导致司法实践中很多纠纷无法得到合理的解决，甚至各地做法不一。而理论界对一些焦点问题争论的较为激烈，没有一致的看法，导致实务缺乏理论的指导，立法呈现诸多的不足与无奈。本文通过对一些房屋买卖中经常出现的纠纷进行分析，以期对相关法律问题的解决有所助益。 技术要求与主要内容：第一章 房屋买卖合同的相关问题。第二章 房屋双重买卖纠纷的解决。第三章 房屋优先购买权的冲突。第四章 房屋按揭纠纷。第五章 消费者权益保护法在商品房买卖中的适用。 进度安排：2012年3月21日3月31日确定题目、提纲起草及审阅2012年4月1日 4月15日初稿提交及审阅2012年4月16日 5月10日复稿提交及审阅2012年5月11日 5月25日终稿提交及审阅2012年5月26日 5月29日指导教师处理平台论文2012年6月16月10日装订邮寄同组设计者及分工：本论文由本人独立完成指导教师签字：_ 年 月 日 教研室主任意见： 教研室主任签字：_ 年 月 日哈尔滨工业大学远程教育专科毕业设计（论文）摘 要房屋买卖是当今社会生活的重要组成部分，房屋买卖日益增多，再加上预售合同及贷款购房等形式的出现，房屋买卖合同日趋复杂，所导致的纠纷也日益增多。而作为调整房地产纠纷的法律法规却相对滞后，导致司法实践中很多纠纷无法得到合理的解决，甚至各地做法不一。而理论界对一些焦点问题争论的较为激烈，没有一致的看法，导致实务缺乏理论的指导，立法呈现诸多的不足与无奈。本文从房屋买卖的双重纠纷、房屋的优先购买权冲突、房屋的按揭、消费者权益保护法在商品房买卖中的适用等问题进行论述，以期对相关法律问题的解决有所助益。关键词 房屋买卖；房屋买卖合同；法律适用abstractthe house business is the importance of the social activities to constitute part nowadays, the house business increase day by day, and prepare to sell contract and loan buy building etc. form of emergence, house business contract gradually complications, the dispute cause also increase day by day.but cause after being law laws but opposite zhi which adjust real estate dispute judicatory practice medium a lot of dispute cant get reasonable of solve, even everyplace the way of doing be different.but theories boundary to some focus problem issue of more vehemence, there is no consistent viewpoint, cause the actual situation lack theories of instruction, the lawmaking present many of shortage and helpless.this text is from the dual dispute, house of house business have the initiative to purchase the jie, the consumer rights protection method of the press of power conflict, house business at the merchandise building of apply an etc.s problem to carry on discuss, solve related law problem to have a help by period.key words house business;house business contract;the law apply目 录摘 要1abstract2目 录3绪 论5一、房屋双重买卖纠纷的解决6（一）房屋双重买卖纠纷的特点6（二）房屋双重买卖纠纷的法律关系认定6（三）解决房屋双重买卖纠纷的对策8二、房屋优先购买权的冲突11（一）房屋优先购买权的特点11（二）房屋优先购买权冲突的认定11（三）解决房屋优先购买权的对策13三、房屋按揭纠纷14（一）房屋按揭纠纷的特点14（二）房屋按揭纠纷的认定15（三）解决房屋按揭纠纷的对策16四、消费者权益保护法在商品房买卖中的适用19（一）消费者的知情权及其行使19（二）惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用20（三）惩罚性赔偿金制度的立法完善20结 论22致谢23参考文献24附录26绪 论随着我国房屋商品化、住房制度改革进程的加快，城市房屋产权改革的深入和房地产市场的发展，房产逐渐成为公众的重要财产，使得房屋产权交易异常频繁。由于我国不动产立法还不尽完善，市场机制尚不健全，房屋产权纠纷案件呈逐年上升趋势。此类案件处理中存在的新情况、新问题很多，且普遍具有当事人众多、涉及面广、处理难度大、易引发群体性事件等特点。如何全面贯彻落实科学发展观，更好地发挥房产管理部门的职能作用，不仅关系到社会的经济和谐发展，更关系到维护社会的和谐稳定。所谓房屋纠纷，是指当事人之间对房屋的买卖、占有、使用、收益、处分而发生的争议。房屋纠纷案件类型除传统的房屋权属纠纷、租赁纠纷、买卖纠纷、相邻权纠纷外，房屋合同的纠纷、双重买卖纠纷、优先购买权纠纷、按揭纠纷等新类型案件不断出现。诸如房屋的双重买卖中，房屋的登记究竟是何种意义的行为？如何保护双重买卖的合法权益？当房屋优先购买权冲突的情况下，究竟是优先保护房屋共有人的购买权，还是优先保护房屋承租人的购买权？二者优先保护哪一方较为合适？商品房按揭中，怎样规范购房者、开发商和银行的行为，合理的保护三方的利益，尤其是对购房者这一弱者的保护？这些都是买卖房屋时经常遇到的问题，解决好这些突出的实践纠纷，是任何一个法律学人应思考的问题。由于房屋与当事人切身利益相关，当事人对立情绪严重，如何正确运用法律，依法保护当事人的合法权益，意义重大。一、房屋双重买卖纠纷的解决（一）房屋双重买卖纠纷的特点在现在社会生活中，房屋的双重买卖时经常出现的现象。首先，从出卖方的主观上看，房屋出卖时，出卖方对于先买受方之债权将因后一买卖关系之存在及履行而陷于给付不能，从而使先买受方受到损害的情形是明知的。 其次，从后买受方的主观上看，后买受方对于双重买卖存在两种情形：一是善意而为之，即不知有前买卖关系之存在而与出卖人实施了房屋交易行为，并办理了产权转移登记手续：二是恶意而为之，即明知有前买卖关系存在，却与出卖方恶意串通乘先买受方未经登记而抢先登记3。 第三，从买卖合同的要件上看，买卖双方当事人均具有完全民事行为能力，意思表示真实一致，除出卖方与后买受方恶意串通外均不违反法律规定。 第四，从是否履行房屋登记手续上看，先买受方因各种原因并未办理房屋登记手续，而后买受方均办理了房屋登记手续4。（二）房屋双重买卖纠纷的法律关系认定1房屋产权登记与房屋买卖合同的关系我国立法过去一向采纳登记要件说，认为不动产物权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力5。例如：担保法第41条规定：“抵押合同至登记之口起生效。”建设部城市房屋产权产籍管理暂行办法第18条规定：“凡未按照本办法中请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”但在学术界，学者们对登记要件说大都持批评意见。这就提出一个问题，即在我国物权法起草过程中，对登记的效力应如何确定，是应采取登记要件说还是采取登记对抗说。这是我国物权法必须解决的重要课题。我国合同法提出了这一问题，但并没有予以解决。根据合同法第44条的规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。合同法对登记的效力没有作出规定，而希望留待物权法予以解决。2000年最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一观点实际上是采纳了登记对抗说，因为根据上述解释，合同本身仍然有效，只是不能对抗第三人。2房屋买卖合同当事人之间的法律关系（1）出卖方对先买受人的违约责任不动产的物权变动采登记对抗主义，当后买受方并不知道有前买受方的存在，由于公示公信力而买受了房屋并办理了产权登记手续，即后买受方是善意的第三人时，两个买卖合同均是成立并生效的合同。根据不动产物权登记制度，已经登记的不动产物权，不仅具有对抗相对人的请求权的性质，而且具有对抗第三人的支配权的性质。因此，未办理登记手续的前买受方只能依据其享有的债权请求权请求出卖方承担违约责任，而无法依据所谓的“物权请求权”主张后买受人返还房屋并承担“侵权”责任，因其自始至终并未取得标的物的所有权。在这种情况下对前买受人债权的保护主要是依违约责任制度，而对后买受人物权的保护是依不动产物权变动及登记制度，这种保护机制可以督促不动产买卖的买方及时办理登记手续，使不动产物权登记制度得以贯彻，这一点在理论界并无争议。（2）先买受人对后买卖行为的撤销权当出卖方与后买受方恶意串通，而使后买受方抢先登记，即当后买受人为恶意情况下，出卖方将不动产所有权转移于后买受方而陷于无资力或其财产减少时，先买受方可对后买卖行为行使撤销权6。这样既保护了债权人的利益，体现恶意不受保护的原则，又符合我国不动产登记制度之规定，也有利于交易有安全与自由竞争制度的建立。当出卖方为双重买卖，并与后买受方办理了所有权登记，根据不动产登记制度之规定，由后买受方取得不动产所有权。房屋双重买卖给先买受方造成的损失应由出卖方承担赔偿。当出卖方有能力承担赔偿责任时，将不会造成先买受方太大的损失。但如果由于出卖方的故意行为致使无资力时或财产减少时，如果一味强调由出卖方承担赔偿责任，先买受方不能采取其他救济手段的话，则只能使先买受方的权利落空或利益受损，这对先买受方是极不公平的。根据各国民法关于保护债权的方法之一，行使撤销权，不失为保护先买受方债权的一种有效的方法。即当债务人有为减少其财产之行为时，债权人可撤销其行为，使财产复归于债务人之权利。我国新合同法第74条也规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为9。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并目受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”这是我国法律赋子债权人保护债权的一种积极的方法或称救济措施。先买受方提起撤销权诉讼，撤销权行使的效果，使出卖方的行为自始无效，恢复至原状，先买受方已失之财产又复归于其。当出卖方所为法律行为仅为债权契约，尚无物权转移时，其行为因撤销而归于无效的，不发生回复原状及返还所有权等问题；当出卖方所为法律行为不仅有债权行为，同时有履行之物权行为时即房屋双重买卖时，出卖方不仅订立买卖契约，并因履行该契约已转移标的物所有权，先买受方行使撤销权，得一并撤销契约行为及物权行为，此时债权行为与物权行为均自始无效，即回复至未履行以前之状态，出卖方可依不动产所有权，请求所有物的返还，先买受方亦得对后买受方请求返还该物给出卖方。同时，根据我国不动产所有权的得失需经办理登记，登记为所有权转移的法定要件和！公示方式。因此，债权行为与物权行为如经撤销，自然得一并请求注销其登记。如果债权行为、物权行为未经撤销而直接请求注销登记，在法理上是难以行得通的。当然在行使撤销权与请求出卖方赔偿损失之间，先买受方有选择的权利。（三）解决房屋双重买卖纠纷的对策1建立健全的预售登记制度传统民法上预告登记主要有三方面的作用：一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记的方式使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使债权的请求权得以保全。二是顺位保证作用。为了防止未来可能发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛后，通过预告登记的方法，将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。三是破产保护作用。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，从而保证请求权人取得不动产物权，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保全请求权得到实现7。在我国，有关预告登记在顺位保证和破产保护方面的作用，并不明显。因为我们在抵押登记等方面采取的并不是顺位固定主义，而是根据登记的时间先后确立的顺序先后主义。因此抵押权设定的时间顺序比预先确定顺位更为重要。这样预告登记在顺位保证方面的作用就不明显。至于在破产保护方面的作用，现行立法对此尚未规定，因此也难以体现这方面的作用。从实践来看，预告登记的主要功能还是在于通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利。2完善现行的产权登记制度（1）建立统一的产权登记机关由于我们长期以来将登记作为行政机关的职能而不是公示方法，从而造成了登记与行政机关的设置与职能合一的问题。由于多个行政机关负责对不同的不动产进行管理，由此形成了多个登记机关负责登记的现象。房屋由城建部门管理，那么产权登记也在该部门进行。从行政管理职能角度来看，登记与行政职能部门的设置和职权的结合是必要的，但如果将登记作为公示方法对待，则原有的登记体制便呈显出许多弊端，表现在：一方面，因登记机关分散，不利于有关交易当事人查阅登记，很难给交易当事人提供全面的信息，这就给当事人查阅登记情况造成了极大的不便。另一方面，分散的登记，也给有关当事人进行登记造成极大不便。因此，我们认为建立统一的登记制度是制定物权法的任务之一。而建立统一的登记制度首先就是要统一登记机关，并在此基础上建立统一的登记程序和制度8。（2）建立实质审查制度要使登记的内容与实际的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质审查。实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提11。为什么要设立实质审查制度？其主要原因在于：第一，它是市场经济发展初期的必然要求。我国正处于市场经济发展初期，整个社会面临着从规划经济向市场经济的转型，在这个过程中秩序比较混乱，信用低下，欺诈行为时有发生，如果对登记的事项不进行实质审查，极易造成欺诈现象。第二，它有利于保护交易当事人的合法权益。在实践中，由于登记机关不实行实质审查，常常发生登记错误，而使交易当事人蒙受损害。如果建立实质审查制度，就可极大地减少交易当事人的损害，保护交易当事人的合法权益。第三，它有利于强化登记机关的责任感。登记的实质审查主义与登记机关的责任是联系在一起的，如果实行形式审查则在发现登记错误以后很难确定登记机关的责任。而在实行实质审查以后，因登记机关的故意或重大过失导致登记错误，造成相对人的损失时，登记机关应有义务加以赔偿，以强化登记机关的责任感，消除登记错误。第四，它有利于强化登记的公示和公信功能。如果登记内容经常发生错误，交易当事人就会经常依据错误信息发生交易，而过多的登记错误会使人们越来越不愿意去查阅登记簿，从而降低登记的公示和公信功能，造成交易的极大妨碍，并使真正的权利人受到损害，尤其是使没有过错的无辜的人遭受损害12。（3）建立实质审查制度登记内容的正确与否不仅影响到交易当事人的利益，而且影响到交易的安全和秩序。登记发生错误，不仅会给真正的权利人造成损失，也会给交易当事人造成损失。一方面，如果对登记审查不严，某人因故意或过失将他人的财产登记在自己名下，就会使真正的权利人蒙受损失。另一方面，如果对登记审查不严而发生登记错误，使善意相对人与登记权利人发生了交易，以后因为登记内容的更正也会造成善意相对人的损失。在因为登记错误而使真正权利人和善意相对人发生损失时，登记机关是否有义务加以赔偿，值得研究。我认为，因为登记机关的故意或重大过失造成登记错误，给当事人造成重大损失的，登记机关应当承担赔偿责任。因为，一方面，登记机关不能仅仅只享有收费的权利，而不对错误登记的后果负任何责任，必须要使登记部门在享受一定利益的同时承担一定的责任。现在许多登记部门注重收取登记费用，有的部门甚至不断提高登记费用，但很少注意到其应尽的职责。这就没有体现权利义务对等的原则9。另一方面，登记机关对登记内容不承担任何责任，不利于强化登记机关的职责，促使其认真审查登记的内容，以使登记的内容真实可靠，尤其是如果实行登记的实质审查制度，必须要使登记机关承担一定的义务和责任。否则，负责登记的机关很难有压力和动力来履行实质审查的义务。还要看到，如果因为登记机关工作人员的严重过错甚至与他人相互勾结、恶意串通，造成交易当事人损害的，倘若登记机关和有关工作人员不承担任何责任，对受害人是极不公平的。二、房屋优先购买权的冲突（一）房屋优先购买权的特点 房屋优先购买权是房屋共有人与其他共有人或已租出的城市私房产权人与承租人之间，在出售房屋时形成的一种权利义务关系，是民事法律关系范畴的债的一种。优先购买权是依法律直接规定而产生的20。而且只能基于共有关系或房屋租赁关系而产生，是原共有人与其他共有人之间或出租人与承租人之间产生的特定的权利义务关系。优先购买权为民事优先权之一，由于优先购买权为形成权的一种，具有效力上的优先性。总之，房屋承租人的优先购买权是合同法明确规定的民事权利，无须当事人约定，自租赁关系成立时产生，在符合法定条件时可以行使21。 优先购买权是一种期待权。期待权是指只具备部分要件，须等到其余要件具备时方可实际发生的权利。优先购买权的行使除了某种基础关系的存在之外，还依赖于出卖人与第三人就买卖标的物达成一致的意思表示，因此属于期待权而不同于既得权。优先购买权是一种限制权。房屋共有人出卖自己所分得的房屋，出租人出卖自己的房屋虽是自己的权利，但法律规定了其他共有人或承租人在同等条件下有优先购买的权利，这一民事行为的限制性规定，是民事法律合法原则和防止权利滥用原则的体现。 优先购买权是一种附停止条件的形成权。当出卖人与第三人就出卖物的意思表示达成一致时，优先购买权人只凭自己一方的意思表示就能形成以出卖人与第三人同一条件为内容的契约，无须义务人承诺。优先购买权因此是一种形成权。这种形成权只有在出卖人将标的物卖与第三人时才可以行使，因此又附有停止条件，而不是一种随时可以行使的权利22。 优先购买权有一定的期限性。优先购买权有明确的期限限制，在规定的期限内优先购买权人已得知房屋出卖而不主张权利，期限届满后即丧失。它开始于卖方明确作出出售的意思表示并决定了出售条件时，至房屋买卖依法成交，所有权合法转移时止11。（二）房屋优先购买权冲突的认定房屋优先购买权的成立条件和行使条件1成立条件讨论优先购买权的问题，应先区分其成立条件与行使条件。有人认为，出卖人将标的物出卖给第三人是优先购买权的成立条件，“同等条件”则是其行使条件14，似有不妥。因为在法定优先购买权场合，如法律规定的法律关系发生，优先购买权即告成立；而意定优先购买权情形，只要一方或双方的法律行为合法有效，优先购买权亦随之成立。由此当事人才可能将优先购买权成立之事采取登记等方式予以公示，从而取得对抗第三人的效力。如果认为优先购买权仅在出卖人将标的物出卖给第三人之时才能成立，则在此之前优先购买权并不存在，亦无从通过公示而获得物权性效力，这对优先购买权的保护无疑非常不利23。2行使条件承认优先购买权的立法多规定，当出卖人出卖标的物时，在同等条件下，优先购买权人有权优先于他人购买。由此可知，优先购买权的行使应具备以下条件：首先，须出卖人出卖其标的物于第三人。这是得以行使优先购买权的时间条件。故在因赠与、遗赠、继承、公用征收等非因买卖而转移标的物时，优先购买权自不得行使，否则对他人的干预即属过分。但有些情况尚须具体分析：其一，混合赠与。混合赠与虽兼有买卖与赠与的因素，但究其实质仍以赠与的性质为主，如台湾民法即将其作为特殊赠与之一种，它更多地考虑到受让人的身份关系，与纯粹的买卖终究不同，故应不得主张优先购买权。其二，互易。按互易为特定物与特定物之交换，买卖则为金钱与特定物之交换，二者性质有异，原无优先购买权行使的余地。但是，如对待给付为代替物，优先购买权人亦能提出者，仍得行使优先购买权15。其三，拍卖。拍卖为一种特殊的买卖方式，以“价高者得”为原则，故无叫司等条件”之可言，如果允许行使优先购买权，则“应买之人势必锐减，卖价难免偏低，一方面不利于债权人及拍卖物之所有人，他方面亦不免造成偏惠优先承买权人之结果”16。故于拍卖场合，优先购买权应不得行使。其四，招标。有人主张于此场合亦得行使优先购买权17。似应区分具体情况而论：如果招标出卖标的物之目的仅在获取高价，则允许优先购买权人行使优先购买权并无不妥，因为招标与拍卖有所不同，最后定标的权利掌握在出卖人手中，既然如此，则优先购买权人自得以同等条件行使优先购买权。但是，通常情况下采招标方式非拍卖方式出卖标的物时，出卖人所考虑的往往不只是价格因素，还会兼有其他要求甚至是社会利益的考虑，而优先购买权人则未必能完全满足这些要求，故此情形，就不应允许行使优先购买权。当然，在招标之前，如果优先购买权人具备投标资格，则出卖人仍有义务通知其参加投标。 （三）解决房屋优先购买权的对策第一，首先应考虑第三人善意有偿取得财产的情况。如果在共有人和承租人之外有第三人善意有偿取得出卖人的财产，这时共有人和承租人均不能主张优先购买权而使该买卖关系无效。因为保护善意第三人的利益，就是保护交易的安全，而维护交易的安全是民法的价值所在，当交易安全与共有人或承租人利益发生冲突时，根据“两利相权取其重”的原则，应当保护善意第三人的利益。 第二，在不存在善意第三人有偿取得，共有人和承租人均主张优先购买权的情况下，如果承租人能更有效地促进物的利用，使物的价值实现最大化，则应优先保护承租人利益。因为这符合物以所有权为中心向以利用权为中心转移的发展趋势，能使社会的有限资源做到物尽其用，造福于全社会。如果承租人不具有这一明显优势则应优先保护共有人的优先购买权18。因为通过保护共有人的优先购买权，简化或消除物上存在的共有关系，减少因共同管理而造成物的使用低效率和纠纷的发生，从而充分发挥物的经济效用，也有利于实现物的价值最大化。第三，如果共有财产的标的物可以通过实物形式分割，并进行实物分割不会损害标的物本身的价值或使用价值，也不会对共有人或承租人的生产、生活带来较大影响，此时，应允许出卖人在共有人、承租人或第三人中自由选择买受人。这也符合我国立法的意图，如依据民法通则第78条第3款、最高人民法院第92条规定：只是在财产份额或属于一个整体或配套使用的财产出售时，共有人才享有优先购买权。以此类推，这一规定同样应对承租人的优先购买权适用。因为优先购买权的设立是以限制所有权人对财产处分权的行使为代价而保护优先购买权人的特殊利益，以实现社会的公正和效益。既然优先购买权人没有特殊利益需要保护，那么当然就要使所有权的处分权能回复，使所有权人自由处分属于自己的财产24。三、房屋按揭纠纷（一）房屋按揭纠纷的特点在楼价高涨的今天，选择银行按揭贷款已经成为购房者首选的办法。据了解，超过90%的购房者采用银行按揭的方式。不少购房者搭按揭的快车提前住进了满意的房子，但也有不少购房者由于对按揭贷款购房方式的内涵并不熟悉，与银行和开发商之间也因此产生了许多不必要的纠纷。按揭纠纷的特点主要有以下几个方面：1法律关系复杂当我国内地也试行着按揭的时候，马上引发了关于它的法律属性等问题的很多讨论。就我国目前房市而言，买卖形式非常丰富。跟所谓按揭有关的是商品房买卖，即开发商在完成一级市场的运作后，进入二级市场与购房者之间发生买卖关系，包括期房按揭和现房按揭，也称作甲类按揭与乙类按揭。其实际的做法经常是其一，现房按揭由购房者在合同签订生效后，将其买得的房屋所有权和土地使用权证书交银行执管，并在房地产管理部门作登记，向银行担保其用以清偿开发商房款的借款本息，此外，开发商也常同时为保证人，借款额度一般最高为房款的70%左右，此后买受人依约分期还款至清偿完毕19。购房者不偿还银行贷款本息时，银行有权将该房折价或以拍卖、变卖该房的价款优先受偿，或者由开发商将该房回购，并将回购款偿付银行本息。在按揭关系消火之前，购房人未经银行同意，不得为负担行为或处分行为。银行为保障债权顺利实现，常以各种条款要求购房人以银行为受益人作房屋财产保险。由此也可看到，银行在所谓现房按揭中事实上不过是言按揭之名，行抵押之实而已。其二，期房按揭则由购房人凭商品房预售合同向银行贷款，将合同交银行执管，并向房管部门登记依此担保银行贷款，待房屋交付使用，购房人将取得的房产所有权证和土地使用权证作登记担保未清的贷款本息，其余同现房按揭。但值得注意的是，央行在2001年6月26日重中了1998年的“零首付”禁令时，也规定了借款人中请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/312。由上可见，房屋按揭至少涉及以下几种法律关系：首先是购房人与开发商的房屋买卖关系；其次是购房人与银行的借款关系；再次是购房人与银行的按揭关系。除此，可能还有开发商与银行的保证关系以及后续的开发商与购房人的房屋回购关系等，他们之间关系相互交叉。表面十分复杂，但是剖析其各种关系，到最后常只是购房人与银行的按揭关系，也即债权担保关系。2争议金额较大，涉及当事人利益重大根据目前国内实际情况，一般家庭收入在3000元至5000元，选择月均还款占月收入的30%左右比较合适，月收入超过5000元以上的，可选择月均还款占月收入的50%，甚至更高。而还款期限的长短会直接影响到月还款额度，还款期限越长，则每月还款额越低，负担就相对轻一些；反之，还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些。延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是期限越长的抵押贷款所支付的利息总额的比例较高，而且随着收入增长，过长的期限会带来不必要的利息支出。因此，购房者应根据自己的经济收入状况及未来预算，确定一个合理的抵押贷款期限，一般应选择l0至15年贷款。3争议中涉及代理机构众多申请按揭贷款涉及的部门比较多，需要不停地在评估公司、银行、保险公司、公证处、房管局、甚至是地产商之间来回跑，而且签署的文件较多，手续繁琐，花费的时间长。按揭代理机构所提供“按揭咨询及受理、房屋交易过户、抵押登记手续办理和代办保险公证等”一站式服务适合客户需要，同期牵涉到的各房管部门、公证处、银行、保险公司等一切手续都会有专业人士跟进办理，为买卖双方节省时间，确保交易过程的合法性，确保交易过程，解决了按揭贷款程序的严谨性和复杂性与买卖双方希一望交易快捷方便的矛盾。目前，一些中介代理公司要求按揭代理公司提供增设增值服务，如查册、查规划、代办公证、房屋交易手续、代缴税费、代办租赁登记、代办水电煤有线电视过户、析产、财产分割等。使客户实现轻松享受按揭贷款服务，同时又避免不必要的损失。（二）房屋按揭纠纷的认定 当按揭法律关系成立以后，由于一方当事人的违约行为而导致诉讼，法院应如何处理？因为按揭法律关系中包含房屋买卖和借款合同两个法律关系，并有三方当事人，较普通的买卖合同和借款合同都有较大不同、笔者认为，由于大陆地区按揭的独特性即房屋买卖与银行借款密不可分，二者相辅相成相互依赖，在有纠纷时应当合并审理13。具体分析如下： 第一，买卖合同产生纠纷时，如房产商未能依约履行义务导致诉讼，并且购房者停止向银行还款，应当将银行列为第三人。因为案件的处理结果对于银行的利益关系重大，银行不能等案件处理完之后再主张权利。当然，虽然购房者与房产商发生纠纷，但并未影响其按时按期支付银行款项，银行自不必申请列为第三人。第二，在借贷合同发生纠纷时，能否将房产商列为第三人？如果银行未能依约提供贷款，购房者即借款人提起诉讼，房地产商自然可以申请列为第三人，抑或以共同诉讼人的身份参加诉讼以维护其合法利益。如果购房者未能及时还款导致银行起诉购房人及借款人的，能否将房地产商列为第三人？此时应当区分对待，如果因为购房人自身的原因如负担加重或收入锐减而导致不能支付款项，银行起诉借款人的，因为此时与房产商无联系，可以不将其列为第三人。但如果三方当事人在贷款合同中已经约定房产商在购房人不能按期支付房款时承担房屋回购或保证义务的，可以追加房产商为第三人、如果导致诉讼原因与房产商有直接的联系，如因为房产商严重违约行为及房屋存在严重质量问题，或者房产商无法按时交付楼房的，而导致借款人不能支付款项被银行起诉的，此时应当将房产商列为第三人14。但如果购房人停止支付款项的原因与房产商关系不大，如认为地理位置不佳停止付款导致诉讼的，一般不能将房地产商列为第三人。拍卖是指以公开竞价的方式，将标的物卖给竞价最高的人。从运作方式上看，拍卖主要有两种情形：一为普通式拍卖，由拍卖是由低渐高叫价，竞买人竟相出价，最后将抵押物拍给出价最高的人。二是荷兰式拍卖，由拍卖是最先叫出最高价格，如有人购买则抵押物归应买人取得。如没有人应买则渐次降低，直到出现有买受人。（三）解决房屋按揭纠纷的对策1避免按揭纠纷的立法手段从我国现有的法律制度来看，要引进这一制度，现有的法律还存在与之不协调的情况，解决这些问题才能在我国运用按揭这一制度。引进按揭制度存在如下的法律障碍：（1）银行不能投资于非自用不动产问题按揭要求按揭人将担保物的所有权移转于按揭受益人，也即购房人将其所购的房屋所有权在还款期内移转于银行，虽然银行在这里的目的并非取得其所有权，而是用其所有权作为债权的担保，但是由于其取得了不动产的所有权，与我国商业银行法第43条规定“商业银行在中华人民共和国境内不得投资于非自用的不动产”相悖。（2）流质契约之禁止问题流质契约是指当设定抵押权当时，或当债权清偿期届满前，约定债权届清偿期而未受清偿时，抵押物所有权即归抵押权人所有的约定条款。多数国家的法律及我国担保法第40条等均认为流质契约为无效契约，依法不具法律上的效力。按揭合同均确认担保标的物在普通法上的所有权绝对地移转归受按揭人所有，存在着与流质契约之禁止的冲突。（3）税费问题按揭因其转移所有权，一般以买卖的方式进行。而按国家现行的税法规定进行房屋买卖，产生一系列的交易税费。同时因银行取得了房屋的所有权，根据中华人民共和国房产税暂行条例第7条规定，“房产税按年征收、分期缴纳”。由于按揭期限一般较长，每年均需缴纳房产税，费用很大，对受按揭人极为不利，不利于按揭方式的推行。2按揭纠纷中当事人的风险法律防范开发公司对风险的防范可采取以下法律手段：第一、开发公司与买受人签订商品房买卖合同时，将开发公司与银行签订的合作协议的相关内容约定在商品房买卖合同中。第二、在商品房买卖合同中要约定买受人办理完毕房屋所有权登记手续并取得房屋所有权证的时间。现有的商品房买卖合同作为示范文本，只规定了房地产开发公司将办理房屋所有权证的资料报房产管理机关备案的时间，但没有规定买受人应该何时办理完毕房屋所有权登记手续并取得房屋所有权证的时间，这是一个很大的漏洞，应当通过补充协议的方式进行补充。第三、在商品房买卖合同中要约定在买受人取得房屋所有权证后，应立即与建行签订抵押合同。以上三种法律防范手段中可以通过约定违约金，以及约定合同解除条件等具体内容来防范开发公司的风险。第四、可以以反担保的方式来保护开发公司的合法权益27。可以约定由第三人提供保证，保证在签订保证合同至办理完毕抵押物登记前，如开发公司承担了保证责任，则由第三人与买受人承担连带清偿责任，或者承担了民事赔偿责任后，向买受人追偿，并要求有过错的第三人承担赔偿责任；可以约定由买受人或者第三人提供质押物或提供质押权利凭证予以担保。在签订保证合同后至办理完毕抵押物登记前，如开发公司承担了保证责任，则由开发公司处分质押物或质押权利凭证行使优先受偿权，或者承担了民事赔偿责任后，向买受人追偿，并要求有过错的第三人承担赔偿责任；可以约定由买受人或第三人提供抵押物予以担保。在签订保证合同后至办理完毕抵押物登记前，如开发公司承担了保证责任，可以由开发公司依法处分抵押物来行使优先受偿权；或者承担了民事赔偿责任后，向买受人追偿，并要求有过错的第三人承担赔偿责任。3按揭购房者处置纠纷的方式从现状看，不少按揭购房者处置购房纠纷的方式是在与开发商交涉无果后，往往会采取停付供楼款的办法，以表示不满，其实这是一种最不恰当的方式，也是一种违约行为。因为，其一，购房合同与借款合同不是同一个合同。其二，按揭买房是购房者因资金不足，用所购房产作抵押向银行提出贷款中请，银行根据借款人的专门用途发放贷款，用于解决购房者的资金不足。其三，按揭买房后银行与购房者之间的关系是一种借贷关系，借款人应按借款合同之规定按期偿还贷款本息，若借款人不履行合同，根据借款合同约定，借款人连续6个月以上应还未还借款的，贷款银行可视其为丧失还款能力并可行使起诉权，直至处分抵押房屋以偿付所欠银行贷款本息。因此，个人实施贷款买房后，期间不论是出现购房纠纷，还是其他原因，切不可采取拒还或拖欠银行贷款的方式，否则购房者的损失将会更大。遇到购房或质量纠纷时，正确的处置方式是，应首先找开发商交涉，如开发商置之不理或处理不当时，可通过三种途径来保护自己的合法权益：一是向当地质监站等政府主管部门投诉；二是向消费者协会投诉；三是向人民法院起诉。当然，化解购房纠纷的最好方法是，增强自我保护意识，在购房时尽可能多了解相关的购房知识，选择信誉、质量可靠的房产开发商，或聘请专业律师。四、消费者权益保护法在商品房买卖中的适用（一）消费者的知情权及其行使原告李某某以昆明怡宁房地产开发有限公司和昆明开发区建设工程质量监督站(以下简称质监站)为被告向云南省经济开发区人民法院提起民事诉讼称，其在被告昆明春城慧谷小区购置住房一套，入住不到半年即发现房屋质量出现严重的“次、假、漏、裂”，严重影响人身安全和住者的心理平衡。昆明经济开发区人民法院审理认为，原告应按房屋买卖合同中的约定查阅相关资料，有权利知道开发商是否有开发建设资质及所购房屋使用说明书及质量保证书、所购房屋是否经相关部门验收合格可以进行交易等相关资料，而不能超越消费者应知情的权限，楼房的设计图纸和建设施工的原始记录涉及商业秘密，不属于消费者应知的范围，且这些资料已由建筑质量监督部门存档保管，属于档案资料，个人未经批准不得查阅。为此，依照建设工程勘察设计管理条例第33条、商品房销售管理办法第7条、第16条、第19条、机关档案工作条例第21条等的规定，判决驳回原告李某某的诉讼请求。李某某不服该民事判决，向日昆明市中级人民法院提起上诉，二审以同样判案理由驳回上诉，维持原判。上述案涉及到原告是否有权查看所购房屋的设计文件和施工验收记录的问题。讼争的焦点是原告所称的消费者知情权应否予以保护，换言之，该知情权是否系商品房购买者所享有的权利。知情权有广义与狭义之分。广义的知情权，是指公民、法人或其他组织依法享有的、要求义务人公开一定的信息的权利和在法律允许的范围内获取各类信息的自由，它既属于公法意义上的权利，又属于私法意义上的权利；既包括抽象的权利又包括具体的权利；既包括民