购物中心管理事项与重点需知.doc

购物中心管理事项与重点 购物中心的营建规模与复杂程度比传统商场及百货公司要高 许多，且招商的业种、业态差异极大，因此其管理模式与管理要 点也不尽相同，开发商势必在此领域投入更多的精力、降低未来 的营运成本，才能在这场购物中心的大战中争取主动。一、管理工作的分类 管理工作牵涉的事项及专业领域范围很广，大至建物及设 备，小至花草树木的维护，均为各领域的专业工作，非一般开发 商所能独立承担，其中部份工作甚至需要委托专业公司来协助， 以下仅就一般常见的管理项目分类列举如下：（一）建物硬件与设备管理1、建物管理：?装修工程管理(公共空间改装) ?建材定期维护、保养和更新?建物防水设施定期检验?外墙、主要隔间墙的使用管理?紧急逃生通道与逃生梯维持畅通2、设备管理：定期保养、测试、一般故障排除、例行使用操作演练?空调设备(冷却水塔、管线系统等项目) ?运输设备(电梯、货梯、扶梯、电动步道等) ?消防设备(紧急照明、洒水、消防箱、灭火器、逃生器具) ?机械停车设备与管理监控设备?照明设备(一般照明与特殊照明) ?安全监控?广播系统(含紧急播音系统) ?电讯系统?电气设备?紧急发电机、紧急排烟机等?给排水管线系统?污废水处理设备?电子显示版、电视墙、招牌?其它特殊用途的设备（二）厂商管理：1、合约管理(分类保存、到期更换、合约内容变动或纠纷处理等) 2、商品管理(进出货管制、限销商品查核、退换货处理等) 3、营业人员管理(服装、仪容、上下班时间等) 4、营运配合管理(促销活动的配合) 5、进撤柜管理(进撤柜商品与设施装备清点、场地移交等) 6、装璜设计与施工管理（三）营运管理：1、收支管理(营业费、租金、管理费的分担计算等) 2、POS系统管理(含人员操作培训) 3、进出货管理4、仓库使用管理5、营业范围管理6、营业人员检查7、营业时间管理（四）行销活动配合管理：?开幕活动管理(仅一次) ?经常性与季节性活动管理?临时性或特别活动管理?单店促销活动管理（五）服务性作业管理：1、清洁管理2、保全管理3、服务管理4、停车管理5、年度安检准备与改进6、紧急事故应变与平时演练二、管理费计算需考虑的计价项目管理费的项目相当繁多，虽然向租赁厂商收取时可能仅以概括的金额列举，但实际发生的费用却需要罗列清 楚，以免运营后入不敷出，届时若要再向厂商补收，可能造成纠纷甚至诉讼，负责者不得不慎！（一）公共用电：1、基本用电(契约容量) 2、空调用电：空调主机、风车、冷却水塔3、运输设备用电：扶梯、电动步道、客用电梯、货用电梯4、公共照明用电? 楼梯间、电梯间照明? 公共厕所、走道、服务区? 美食区公共座位区? 公共停车场照明? 室外广场照明? 外墙照明? 公共招牌照明? 室外景观照明5、其它杂项电费? 停车管理监控系统及通风用电? 保全监控系统用电? 公共广播系统用电? 电气系统用电? 美食区共用厨房排烟用电? 给水、抽水马达? 污水处理设备用电? 水池喷泉用电? 每日清洁器具用电? 举办活动的临时用电(可能有大量的照明、音响用电) （二）公共水费：1、清洁维护用水(日常清洁、外墙清洗、水塔储水池清洗等用水) 2、厕所用水3、景观维护用水(植物浇灌) 4、水池喷泉用水5、冷却水塔用水（三）清洁费：1、清洁设备及用品购置费2、公共区域清洁费3、美食区清洁费4、停车场清洁费5、废弃物处理清运费6、污废水处理费7、特殊清洁费? 水塔、蓄水池清洗(每年2次) ? 外墙清洗(每年1-2次) ? 消毒费(每年3-4次) ? 高空灯具、金属建材清洁(每年 1-2次) ? 采光罩、帷幕墙、薄膜构造清洁 (每年1-2次) （四）设备器材维修费及更新：1、空调主机、风车、冷却水塔2、电梯、扶梯、电动步道3、消防设备(药更新) 4、机械停车及管理监控设备5、公共照明器具6、安全监视设施7、广播系统(喇叭及电路维护) 8、电讯系统9、电气设施10、紧急发电机、紧急排烟系统11、污废水处理设备12、公共招牌、电子看板13、中央监控室设施维护14、清洁机具（五）建物维修费：? 地坪维护更新? 厕所设施? 墙面(内、外墙) ? 楼梯及扶手? 屋顶防水? 各类门窗保养维修（六）景观设施维护：? 水池、水景? 树木、植栽、草坪? 指引标示设施? 公共座椅? 艺术陈列品? 公用圾垃桶（七）人事费用：? 行政管理人事费? 保全人事费? 设备设施保养人事费? 会计服务人事费? 楼管人事费? 清洁人事费（八）停车场管理费三、管理费的项目 一般开发商在计算管理费时，可能只注意经常性的支出费用分担，但却容易忽略设备的保养维护与更新费及厂 商特殊需求所增加的额外费用，兹列举下列项目以供参考：（一）需定期专人维护保养的设备项目如下：? 空调设备(主机、风车、风管需定期清洁，压缩机需添加冶煤) ? 电梯、扶梯、电动步道除保养维护外需定期接受主管单位检查? 消防设备与紧急应变相关设备需定期测试，灭火器需定期更换，并接受主管单位检查? POS系统的维修频率非常高(主要因人为操作不当) ? 照明设备的灯泡更新? 高空灯具的清洁维修费用较高? 机械停车设备? 停车监控管理设备? 美食区的排烟设备油污清除? 广播系统与电讯系统? 景观设施、维护（二）需大型修缮或更新的项目与年限(见表) 项 目 年 限空调设备 15-20年升降机设备 约15年 电器设备 10-15年 消防、给排水等管道 10-15年 电动卷门类 约10年 停车设备 8-10年 屋顶防水更新 5-10年外墙重新油漆修饰 510年 消防系统更 3年店铺隔阀 3年铁件油漆 2-3年（三）因各店特殊需求可另行收费的项目1、停车场使用费的分担(部份主力厂商停车需求较高，需另外收取费用) 2、广告招牌使用费(需独立招牌、悬挂布旗、空飘气球等) 3、电视墙、电子看板使用费4、需特殊用电的厂商：? 高科技电子游乐设施(电压稳定性、震动、噪音) ? 大量冷冻食品业(便利商店、餐厅等) ? 大量使用电器烹调的餐饮业(麦当劳等速食业) ? 电脑电器贩卖业? 糕点、面包烘焙店5、需特殊照明、音响的表演活动6、专用电梯、电扶梯使用费7、独立仓库租8、单店独立保全费(设备另计) 9、公共空间临时租借费四、招商条件与规划设计、施工及管理相关事项 招商人员对预定招募的厂商所提出的任何非常态性需求需特别注意，因该条件可能影响未来施工成本，必须适 度反应至租金或管理费上。1、是否需要特殊用电？独立电表？2、是否需要专用空调？(空调主机、冷却水塔设置位置?楼板荷重、通风散热、设备吊装空间、回风机排水等 问题均需考虑) 3、是否需要专用厕所？(设置位置与化粪池的距离，管线的泄水坡度是否足够?) 4、是否需要专用停车位？(停车位数量与管制问题) 5、是否需要专用播音系统？6、是否需要专用货梯、电梯、电扶梯、电动步道？(设置费用高、空间及动线均需检讨) 7、是否需要专用独立广告招牌？(若为落地式，需预埋安装基座螺栓、建管法令问题及整体景观问题) 8、是否需要特殊防震、隔音设施？(如影城，防震、隔音设施成本非常高) 9、是否会制造噪音与振动？(游乐场、CD店) 10、是否需专用仓库进卸货空间？ (如IKEA、家乐福等量贩系统) 11、是否会制造大量废弃物？12、是否需要特殊保全系统与金库？(银行、珠宝金饰店) 13、是否需要特殊高度及柱跨距？(影城、量贩店、生活亲子馆) 14、如为餐饮业是否需要排、滤抽烟？污废排水是否需要截油?是否需要专用厨房？是否需要公共座位？是否 需要瓦斯？15、是否需要游泳池或戏水设施？(俱乐部，须滤水设备、加温锅炉、特殊结构与荷重考虑、特殊防水处理等 配合作业) 16、营业时间