淮北2009房地产市场报告.ppt

淮北市房地产市场调研报告,市场总结,1.淮北市处于四省交界、交通便捷，是百里煤城，城市经济发展快，消费力提 升空间大，房地产正从缓慢发展阶段逐渐步入快速发展阶段； 2.城市发展东扩南进，带动城南、城东板块房地产的兴起，形成四大板块竞争 格局； 3.目前供略小于求，但2年后供应量大增，可能使供求关系逆转； 4.内向型市场； 5.刚性需求大量释放，推动市场繁荣； 6.产品品质有待进一步提升；,淮北印象,淮北区位及区划分析 淮北资源分析 淮北经济及消费分析 走入相山 淮北发展规划,区位分析,区位优越,安徽省北部； 华东腹地； 四省交界； 总面积2741km2。,京沪高铁； 陇海铁路； 连霍高速； 京福高速； 航空港； 深水港； 观音机场。,交通便捷,境内,眦临,区划分析,行政区划,2008年户籍人口：全市215.8万； 非农业人口：全市93.2万； 常住人口：全市205万； 年末总户数：63.6万户。,人口迅速聚集,市辖三区一县,淮北印象,淮北区位及区划分析 淮北资源分析 淮北经济及消费分析 走入相山 淮北发展规划,资源分析,资源禀赋,人文古迹,百里煤城：远景储量350亿吨，重要的煤炭和精煤生产基地； 两大矿业集团：淮北矿业集团、皖北矿业集团 河流阡陌：面积18万方，如岱河、龙河、王引河等自然、人工河流； 资源丰富：林业、农作物、水产、畜禽、野生动物、中药材等。,人文底蕴：华元、蹇叔、嵇康、刘伶、刘开渠； 相山十八景：显通寺、渗水崖、饮马池、香炉峰、水牛墓、万丈碑、奏鸣台、钓鱼台、雪泉、奇峰、叠翠峰、天藏寺与六仙洞（牛鼻洞、牛角洞、秘霞洞、天井洞、白云洞、小仙洞）。,淮北印象,淮北区位及区划分析 淮北资源分析 淮北经济及消费分析 走入相山 淮北发展规划,城市经济分析,GDP年均两位数增长，二、三产迅速发展,淮北 支柱 产业,2008年： GDP年均增长率17.07%； 2008年三产比为9.94:59.89:30.16； 2008年工业化率达到54.94%。,进入了快速工业化时期,城市消费分析,城市消费力提升空间大,2008年,城镇人均可支配收入达12851元，全省第7； 全市在岗职工平均工资30445元，全省第4；,城乡居民储蓄余额214亿元，同比涨24.7%，涨幅全省第5。,城市消费分析,矿业职工为主力消费人群之一,2008年,采矿业职工数占职工总数52.74%,采矿业平均工资高于行业平均工资水平的 25.80%,淮北印象,淮北区位及区划分析 淮北资源分析 淮北经济及消费分析 走入相山 淮北发展规划,走入相山,中心区位,淮北主城区； 政治、经济、文化中心。,全区辖： 1镇、10街道办事处； 1食品工业园区、14个行政村； 70个城市社区居委会。,行政区划,相王奔马,2008年，相山区总面积135平方公里，人口40万。,走入相山,三产发展优势明显,2008年： 第三产业增加值26.9亿元； 占全区GDP的67.76%； 是其他两区的4.34倍、3.84倍。,区域实力强，消费力高,地方财政收入1.36亿元； 投资达23.3亿元，有力拉动消费； 消费总额47.2亿元，居三区之首。,淮北印象,淮北区位及区划分析 淮北资源分析 淮北经济及消费分析 走入相山 淮北发展规划,经济发展十一五规划,安徽省重点建设“两淮一蚌”重工业走廊； 皖北地区工业化升级的突破口 安徽省重点建设的五个百万人口城市之一。,城市总体规划,主城区组团分布,主城区用地发展方向,相山组团 矿山集组团 烈山组团,西拓东调 北进南优 保持组团形态,一城 二镇 三轴,淮北房地产市场分析,淮北房地产市场整体分析 淮北房地产市场板块分析 淮北商业房地产市场分析,房地产市场分析,全社会固定投资额不断增长，城市建设步伐加快，淮北市房地产市场逐渐活跃，开发力度进一步加大，预示房地产市场呈现出不断走好的趋势。 从房地产投资额占全社会固定投资额的比例来看，一直维持在11%左右，显示市场相对较理性。,房地产开发投资额与全社会固定资产投资额关系图,需求分析,淮北的城市化进程和人口的扩张必将带来巨大的住宅消费需求； 预计淮北全市人口到2010年达到230万人，到2020年城镇化率提高到65，人口达到266万人；,淮北发展前景城市化率不断提高,城区面积和人口增加必将带来巨大的住宅需求,淮北房地产的典型需求： 改善居住条件与居住环境的二次购房需求； 年轻人结婚购房的需求； 每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求； 以收取租金或出售转手获利的中长期投资置业的需求； 外来人口迁入淮北的置业需求； 为子女教育迁居购房的需求；,需求分析,受需求上升的影响，淮北的房价从01年开始稳步上涨，除自主需求外，投资需求也呈上升趋势,淮北市2008年人均GDP超过了2400美元，根据国际惯例，人均GDP达到2000至3000美元，房地产便步入住房需求缓慢发展阶段，随着经济实力的增强，将逐渐进入房地产快速发展的阶段。居民购房及购车将成为消费的主流。淮北市房地产业发展长期看好是毋容置疑的，房地产业发展还有很大的潜力空间。,供给分析,2008年商品房施工面积353.48万平，竣工面积68.1万平，商品房销售面积76.66万平，目前供略小于求，但施工量大，2年后的供应量将激增； 供求同步上升，房地产市场处于发展期； 市场消费潜力逐步被激活；,由于淮北预售期房较早，施工进度较慢，加上近年来需求的爆发，使得从05年开始出现供小于求局面，但长期来看，施工量较大，后期供应量充足,淮北房地产市场分析,淮北房地产市场整体分析 淮北房地产市场板块分析 淮北商业房地产市场分析,均价：2700-3200元/平 项目为中大规模，较分散 建筑形态：多层和小高层是主流，部分花园洋房、别墅 代表楼盘：凤凰城、家天下、亿嘉左岸 主要特点：景观、房价较低 发展慢的区域,城西板块,均价：3000-3600元/平 建筑形态：多层、小高层、高层是主流 代表楼盘：万马相山庭院、金色云天、深蓝华庭、贰拾肆克拉、水岸碧桂园 主要特点：区域前景、景观、交通便利 最活跃的区域,城南板块,老城区板块,均价：4500-5500元/平 项目规模不太大 建筑形态：小高层、高层 代表楼盘：汇景家园、淮海时代广场、和协国际 主要特点：成熟的配套、便利的交通、稀缺性 最成熟的区域,城东板块,均价：2800-3300元/平 项目为中大规模 建筑形态：多层、小高层、高层为主，少量别墅、洋房 代表楼盘：温哥华城、翡翠岛、天赐良园、慢城 主要特点：生态景观、区域前景 前景好的区域,市场板块分析,淮北市房地产呈现板块竞争状态，以城南板块最为激烈，随着城市发展方向的转移，城南板块认可度逐渐提升，但老城区板块还是永恒的明星地段,城南板块,城西板块楼盘一览表,楼盘数量较少，但产品类型丰富； 项目为中大规模楼盘，分布较分散； 房型选择面较大，面积较紧凑； 楼盘均价在27003200元/平方米之间。,城西板块,城南板块,老城区板块楼盘一览表,项目规模不大，主要产品为小高层、高层； 房型选择面较大，新建项目面积有放大的趋势； 楼盘均价在38005500元/平方米之间，主力均价在45005500元/平方米。,老城区板块,城南板块,城南板块楼盘一览表,项目开发密集度高，形成内部联动效应，市民认可度较高； 产品以多层、小高、高层为主，房型选择多，新建项目单身公寓类产品增多； 楼盘均价在30003600元/平方米之间，主力总价在50万/套以内。,城南板块,城南板块,城东板块楼盘一览表,项目多为中大规模楼盘，开发密集，初步形成一定的配套设施； 物业类型丰富，房型选择面较大，以经济型房型为主； 楼盘均价在28003300元/平方米之间，主力总价在2545万元/套； 受城市东扩规划利好，随着配套设施逐步完善，未来发展前景看好。,城东板块,城南板块,市场板块分析,竞争格局,淮北大盘少，中小规模楼盘较多。 城南板块是目前竞争最激烈的区域，区域内部已经形成联动，市民接受度逐渐提高。 老城区土地稀缺，配套成熟，是市民最认可的区域，但楼盘较少。 城东围绕桓谭公园开发项目增多，配套逐渐完善，认可度也有所提升。,淮北房地产产品品质从建筑用材、户型设计、景观规划、智能化等方面都得到全方位提升，但产品总体来讲品质还比较一般。 物业形态较丰富，受到容积率的限制，今后的产品多以小高层、高层为主。 价格分区明显，老城区房价一枝独秀，城南房价逐渐提升，城东板块略高于城西板块。,目前淮北市房地产市场仍然是内向型市场，即以本地消费为主，对外地消费者的吸纳有限。 淮北消费者对环境、教育资源、交通等方面比较看重，尤其学区房受追捧。 总价50万以上产品的主力客户为煤矿等行业的领导、私营业主、事业单位中层以上人员。,产品特征,客户特征,小结,淮北房地产市场分析,淮北房地产市场整体分析 淮北房地产市场板块分析 淮北商业房地产市场分析,城南板块,商圈分布,淮北市城市规模比较小，长期以来逐渐形成的城市商业中心是位于相山区的淮海路路段。 随着淮北市规划东扩、南进的开展，传统的商业中心逐步为南移，目前形成了以步行街苏果、相阳路餐饮一条街为次中心的新兴商业区域。步行街商圈是随着四马路开始升温和苏果平价店的开设才正式启动的。从目前的发展态势来看，可以作为一个市级商业副中心。,城南板块,一马路商圈分析 以华松商务国际、东方百货、万金时代广场、鞋城等百货商场业态为核心、辅以服饰专卖店、餐饮店等，是各种商铺近3000家的核心商圈。 四马路商圈分析 较为分散，包括大华步行街、相阳路餐饮街，主要业态为超市快速消费品业态和中高档餐饮。,业态分析,城南板块,典型项目,城南板块,物业类型：类型较丰富，既有集中式商业，也有沿街商业； 房型面积：面积分隔较小，集中商业的主力面积在10-20平米，沿街商业面积在30-40平米； 业态：以购物、餐饮、休闲、娱乐为主；,产品分析,城南板块,销售分析,价格：价格根据商铺地段差异明显，一般带包租的项目售价