棚户区改造评审会ppt.ppt

XX市城区棚户区改造项目 评审会,一、总论,项目名称：XX市城区棚户区改造项目 业主单位： XX市城市建设投资有限公司 建设地点： XX市城区南湖安置点、路口安置点 用地规模：总用地113760.34m2（合170.64亩），总建筑面积为252172，其中棚户区改造住房219280，安置棚户区居民2438户，居住人数5421人。棚户区拆迁建筑面积220464。建设社区配套商业及公益服务性用房32892。,项目建设目标：通过棚户区改造，新建棚户区改造安置房建筑面积219280，解决2438户棚户区居民5421人的住房困难，其中，南湖片区918户1923人，白潭湖片区1520户3498人。项目建成后，将大大改善XX市城区面貌，促进南湖、白潭湖片区土地资源的有效利用，使城市功能分区趋于合理、配套设施齐全、基础设施完备，为南湖、白潭湖片区棚户区居民建设一个适合居住、生活、工作的场所。 资金筹措：本项目所需全部资金采用两种方式取得： （1）政府自筹资金21579万元，全部用于固定资产投资； （2）向银行贷款50000万元，全部用于建设期固定资产投资。,建设期： 项目建设期限：三年 投资估算：本项目工程总投资71578.63万元，费用构成如下： 表1-1 项目投资估算汇总表 单位：万元,： 主要技术评价指标一览表 表1-2,主要经济评价指标一览表 表1-3,研究结论 （1）本项目建设符合黄冈市城市发展规划。 （2）本项目位于XX市城东区，小区地理位置优越，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。 （3）棚户区平房多、密度大、容积率低，不利于土地资源高效合理利用，加快棚户区改造有利于城市土地集约化高效利用，节约城市土地资源。 （4）本项目的实施改善了广大居民的住房条件，符合区内居民的客观意愿。 （5）本项目绿化率高，建设场地附近环境好，工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。,建议 （1）本项目具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。 （2）应尽快对选址场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质情况。 （3）建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。 （4）在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。 （5）工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。,二、项目建设的必要性和意义,棚户区情况调查表,现状特点分析 经调查与分析， XX市城东区南湖、白潭湖片区棚户区存在以下几个特点： 1、建设时间较长，房屋比较旧，多为简易房以及平房。 2、房屋质量差，安全隐患多。 3、容积率低，土地使用率低。 4、市政基础设施差。 5、企业转制，居民家庭经济收入低、生活困难，大部分为下岗职工，自我改造能力弱。,项目建设必要性 项目建设是贯彻落实中央宏观调控政策的要求 项目建设是实现公平正义、促进社会和谐稳定的重要举措 项目建设是促进房地产市场平稳健康发展的有效举措 项目建设是推进城市化进程，提升城市形象的客观要求 项目建设是加快黄冈市经济发展，促进经济增长的需要 项目建设是有效利用土地资源，优化城市规划的需要,项目建设SWOT分析 优势 1、区位优势 2、环境优势 3、政府支持优势 劣势 （1）项目处于市区以东的规划建设区内，该区经济欠发达，与中心区隔三台河相望，不在核心商圈； （2）周边建设环境尚未成熟； （3）市政配套还需完善。,机会 （1）整个城东区缺少综合服务水平较高、周边环境适宜的居住小区； （2）项目地处南湖路以北、106国道以南为核心区，有助于招商引资的开展，带动周边其它地区的发展； （3）加快城区建设是落实黄冈市委、市政府“一区两带”发展战略，尽快融入武汉城市圈，对接长江经济带，推进全市经济、社会及生态环境更好更快地发展的重要途径。,威胁 （1） XX市城镇整体规划有待完善，对项目的开展和持续发展造成很大压力； （2）拆迁安置工作范围大，容易引发社会事件。 综上所述，本项目的优势和机会大于劣势和挑战，主要是建设条件充足、潜力大，将为项目的成功运用和后期开发打下良好的基础。,三、 棚户区改造方案,棚户区拆迁、安置方案 按照“加速城市发展，坚持以人为本，建设和谐社会，促进科学发展”的总体要求，本项目按照统一规划、合理布局、突出重点、配套建设、因地制宜、整体推进的原则，采取政府组织、企业尽责、市场运作的方式，着力改善城市困难群体居住条件。根据项目承建单位的项目实施计划，本项目改造将采用以房补房（产权置换）的方式进行 。,征收、补偿与安置 一、征收私有住宅房屋 被征收人可以选择货币补偿或产权调换: 二、征收非住宅房屋 被征收人可以选择货币补偿和产权调换的方式： 三、征收未经规划部门批准将住宅改为生产经营用房的 在房屋征收公告发布前取得营业执照、税务登记证2年以上并实际经营2年以上，营业执照所载明的营业场地与房屋产权证一致的，按照下列“住改非”的方式补偿，不符合上述条件的房屋，按照私有住宅房屋进行补偿：,改造范围,棚户区改造项目拆迁、还建明细表,XX市城区棚户区改造还建户型计划表,拆迁安置计划,表3-3 拆迁安置进度表,项目建设规模 XX市城区棚户区改造安置房项目总用地面积170.64亩。总建筑面积241208，其中还建住宅面积219280、集中商业和社区公用房建筑面积21928。南湖安置点占地67.98亩（合45320m2），住宅建筑面积82399、集中商业和社区公用房建筑面积8239.9；路口安置点占地102.66亩（合68440m2），住宅建筑面积136881、集中商业和社区公用房建筑面积13688。住宅建筑均为17F+1层框剪结构单元楼。另建设社区所必须的绿化场地及辅助设施。,政策优势 区位条件 自然条件： 气候 地形、地貌 基础设施条件 城市道路 供水 供电 雨污排水 天然气供应通讯和宽带网 征地拆迁条件技术条件,六、工程建设方案,本项目建设安置点两个，总建筑面积252172：其中：安置房219280，配套商业及配套服务性用房、公益性用房32892。 设计思路 在规划设计中，本项目将采用“新城新生活”的理念，用社区型的开发模式打造整个居住区，将公益设施与环境绿化同步配套到位，从而在有限的土地资源中，创造出更多更适宜人们的生活空间，最大限度地满足人们的各种需求。,户型设计,主要经济技术指标,表3-4 主要经济技术指标表,七、给排水及电气安装工程,给水,路口棚户区改造安置点用水量估算表,南湖棚户区改造安置点用水量估算表,排水系统 污水量：污水量按生活用水的85计算。 路口棚户区改造安置点最高日污水量为1398m/d。 南湖棚户区改造安置点最高日污水量为793m/d。 本项目排水采用雨、污分流制。各小区内屋面、道路及室外地面的雨水经室外雨水管道收集，由区内雨水排水管网汇集，排至市政雨水管道。,供配电 电源及供电现状 建设区域电力由XX市供电公司供给，电源由规划建设的高压电网直接接入，实行单回路供电，其能力可以满足本项目用电需要。 用电负荷计算 本项目电力负荷计算均采用估算法：住宅建筑取6kw/户或70W/，商业、物业120w/，电梯15kw/部；道路、广场照明及其他电力负荷估算为200kw。,路口安置点 路口安置点总建筑面积为150569平方米，用电设备总安装容量为11380KW，计算负荷为4168KW，设置5台干式变压器，变压器容量分别为：3台1000KVA和1台1100KVA（公用）、1台1300KVA专用变压器（商场、电梯、消防）。 用电量：路口安置点年总用电量747.51万kwh，其中居民用电515.79万kwh（其中电梯87.04万kwh），商业用电231.72万kwh；南湖安置点年总用电量452.83万kwh，其中居民用电万313.34kwh（其中电梯54.4万kwh），商业用电139.48万kwh；,南湖安置点 南湖安置点总建筑面积为90639平方米，用电设备总安装容量为6879KW，计算负荷为2520KW，共设置四台干式变压器，变压器容量分别为：1台800KVA专用变压器（商场、电梯、消防）、2台1000KVA和1台500KVA（公用）。 给排水 (1)采用节水型卫生洁具。 (2)有条件时局部采用雨水集中收集，用于绿化及景观用水。 (3)按用水种类不同分设水表,九、环境保护与绿化,主要污染源、污染物 施工期环境保护 大气污染物 噪声污染 生活污水污染防治措施 固体废弃物 营运期环境保护 大气污染物 水污染物 固体废弃物 噪声,绿化 为提高小区的品质，该项目请林园景观公司为小区进行绿化和园林、小品设计，以道路分割形式的小区组团为核心，绿化布局重点突出，或流水、或泳池、或花台、或花池、或植物绿化带，布局有张有弛，观赏性和艺术性皆在其中。绿化覆盖率达30%以上。,十、劳动安全与消防,消防用水量标准 室内消火栓：40L/S； 室外消火栓：30L/S。,消防用水量见下表,消防供水系统,室内消火栓供水系统： 系统分区：,消火栓供水系统 采用水池一水泵一水箱联合供水方式，统一加压，超压部分采用减压阀或减压孔板减压，保证栓口压力不超过0.5Mpa，水泵及水池采取集中设置在泵房内，消火栓增压管网沿道路形成环网，分别与各栋室内消火栓管网相连。,营运期间安全与消防 生活给水系统和消防给水系统应分开，杜绝和防止交叉感染，在给水系统中适当设置楼宇二次净水，既灭水中生物又减少管道污垢，保证水质的卫生。 厨房的油烟经过变压式共用排气道集中排放，每户均设置带过压和漏电保护器，以避免过压和漏电危险。卫生间做局部等电位联接。 不得随便变更设计。,十一、项目管理与进度,拆迁进度安排 第一年计划拆迁建筑面积96859。拆迁范围见下表：,第二年计划拆迁建筑面积123605。拆迁范围见下表：,项目建设进度安排 还建建筑面积按拆迁建筑面积的1:1比例，还建总建筑面积为219280。 第二年计划还建房竣工面积96146，安置1086户； 第三年计划还建房竣工面积123134，安置1352户。 腾空土地整理拍卖进度安排 棚户区改造预计腾空土地689.68亩，计划用三年时间进行收储整理拍卖。其中：第一年和第二年每年收储整理拍卖40%，计276亩，第三年收储整理拍卖20%，计138亩。,十二、工程招投标,十三、投资估算及资金筹措,黄冈市城区棚户区改造投资汇总表,资金筹措 1、 XX市城市建设投资有限公司自筹资金21579万元 2、申请银行贷款50000万元。分年到位，第一年到位20000万元，第二年到位20000万元，第三年到位10000万元。按照银行贷款规定，还本付息期6年，贷款年利率6.55%。,十四、经济评价,项目收入 1、土地收入 根据规划设计的土地用途、容积率和黄冈市房地产市场行情，根据近两年土地拍卖价格和土地评估公司的对该地块的估价预计其土地出让成交价为145万元/亩。土地出让收入（689.68*145）100050万元。 2、商铺销售收入估算 集中商业房屋总建筑面积32892，其中社区活动、物业等公共服务用房占40%（13157），商业用房占60%（19735）,对外出售按12000/元估算，可实现销售收入23682万元。,3、架空层（用作车库）销售收入估算 架空层房屋总建筑面积12899，用作车库占70%计9029，售价按3000/元估算，可实现销售收入2709万元。 收入合计：129891万元。,腾空地出让净收益与项目盈余估算 净收益=项目总收入-税、费-土地取得价款-土地整理工程费用-经营管理费用-财务费用 =129891-1491-23573-20690-1587.68-2070-4697=61156(万元) 项目盈余资金=净收益-项目建设总投资 =75782-71579=4203(万元),盈利能力分析 总投资收益率(ROI)8.73%，资本金净利润率(ROE)41.24%,投资回收期5.53年，财务内部收益率3.4%，财务净现值711万元。 14.5.2 银行贷款清偿能力分析 银行贷款50000万元，本项目按年最大偿还能力计算，贷款偿还期为5.0年（含建设期）。利息备付率(ICR) 3.0，偿债备付率(DSCR) 1.42，还款有保障。,十五、投资风险分析,政策风险 市场风险 金融风险 完工风险 社会风险,十六、社会评价,社会影响分析 1、对当地弱势群体的影响。 2、对当地居民就业与收入的影响。 3、对城市基础设施及环境的影响。 社会互适性分析 本项目属政策鼓励投资项目，无工业污染物、废弃物产生，项目的建设可以改善棚户区环境条件，带动地区城市建