某大厦管理中心工程部管理手册

宝武大厦管理中心工程部管 理 手 册目 录一、宝武大厦组织架构部分1 1.工程部组织架构图2二、宝武大厦工程部与各部门之间沟通报告程序3 1. 宝武大厦工程部内部沟通汇报程序4 2. 宝武大厦工程部例会流程图(每周)5-6五、宝武大厦工程部各工种职责7-15 1. 宝武大厦工程部主管职责8 2. 宝武大厦工程部文员岗位职责9 3. 宝武大厦工程部强电领班岗位职责10 4. 宝武大厦工程部空调领班岗位职责11 5. 宝武大厦工程部电工岗位职责12 6. 宝武大厦工程部弱电工岗位职责13 7. 宝武大厦工程部空调工岗位职责14 8. 宝武大厦工程部万能工岗位职责15六、宝武大厦工程部各规章制度16-39 1. 宝武大厦工程部规章制度17-18 2. 宝武大厦工程部设备管理制度19-20 3. 宝武大厦工程部维修评估制度21 4. 宝武大厦工程部十训22-23 5. 宝武大厦工程部工程部消防安全制度24 6. 宝武大厦管工程部房卫生管理制度25 7. 宝武大厦管理中心电梯安全使用制度26 8. 宝武大厦管理中心电梯机房及井道的管理制度27-28 9. 宝武大厦中心电气事故处理制度2910. 宝武大厦管理中心配电房管理制度30-3111. 宝武大厦管理中心发电机房管理制度32-3312. 宝武大厦管理中心空调设备房管理制度3413. 宝武大厦管理中心泵房管理制度3514. 宝武大厦管理中心供水管理制度3615. 宝武大厦管理中心二次供水卫生管理制度3716. 宝武大厦管理中心电话机房管理制度3817. 宝武大厦管理中心对讲机使用及管理制度39七、宝武大厦管理中心工程部专项管理制度部分40-47 1. 专业管理43-44 2. 宝武大厦管理工程部工具借用程序45 3. 工具及设备控制46 4. 钥匙控制47八、培训计划部分48-51 1. 宝武大厦工程部培训计划方案49-50 2. 宝武大厦管理中心培训计划51 3. 上海宝武大厦培训签到表52九、紧急预案部分53-59 1. 火灾事故应急处理方案(工程部) 54 2. 紧急事故应急处理方案(工程部) 55 3. 宝武大厦工程部停电应急预案56 4. 宝武大厦工程部停水应急预案57 5. 宝武大厦管理中心电梯故障应急方案58-59宝武大厦管理中心工程部组织构架部份工 程 部 组 织 架 构 图 主 管（1人）工程领班（2人）强 电（4名）空 调（4名）弱点（2名）管道工（2名）文员（1名）工程部与各部门之间沟通报告程序总经理总经理助理工程部人事财务物业日常特殊行政工程部内部沟通汇报程序特殊重大经理日常紧急主管文员日常日常领班日常特殊客服员工工程部例会流程图(每周)周一：1、早例会，由工程主管主持，时间半小时2、参加人员：工程部全体工作人员3、内容：1）由值班领班对上周工作进行总结，表扬鼓励好的员工，批评或惩罚表现差的员工 2）对存在的问题提出解决和处理的办法，并督导有关班组限时完成，跟踪结果 3）布置安排本周工作计划，要求本专业领班监督执行周二-周五：1、早例会，由工程领班主持，时间15分钟2、参加人员：全体在岗员工及领班参加3、内容：总结昨天工作，布置当天工作，下发工作单和维保计划，协调各班组的工作配合，对各班组提出的问题进行讨论，上报，尽快拿出解决方案，并安排实施 周二-周五：1、早例会，由工程领班主持，时间15分钟2、参加人员：全体在岗员工及领班参加3、内容：总结昨天工作，布置当天工作，下发工作单和维保计划，协调各班组的工作配合，对各班组提出的问题进行讨论，上报，尽快拿出解决方案，并安排实施 周一-周五1、 收回工作单，进行统计、总结。周五下午2：00，工程部领班级以上人员例会2、 内容：1）领班汇报本周工作计划完成情况，对未完成工作的原因、存在需要请求协助解决的问题，进行讨论由经理进行总结，提出解决办法安排各专业维保单位及领班按计划执行工程部经理参加管理中心每周例会，汇报一周工作和存在需要解决的问题，并提交下周工作计划予大厦经理审批，听取大厦经理指示和其他工作安排及与各部门之间的协调配合宝武大厦管理中心工程部上墙制度部分宝武大厦工程部主管职责 一、全面指挥工程部的日常工作，在大厦总经理的领导下，全权协调工程部全体员工，对公司设备部负责，带领工程部全体员工认真、踏实的工作。 二、负责工程部的对内、外联系、往来单位及本公司其它部门之间的工作协调，承上启下，积极完成大厦经理交办的工作和临时任务。 三、对公司配置的电气、仪表、机电、机械设备、高低压供配电系统、自备发电机组、消防监控系统、消火栓泵、喷淋泵、给排水系统、中央空调系统、通讯、闭路电视监控系统等设备，全面提出工作计划，督促主管的工作。对设备的检修、维护、保养、大修等工作全面组织人员检查落实到人头。 四、审核主管及各工种上报的维修、保养计划，材料配件、备品、备件计划，选型把好质量关、数量关、价格关，报公司大厦经理审批。宝武大厦工程部文员岗位职责工程部文员受部门主管直接领导，其工作职责为：一、严格遵守公司员工守册及各项规章制度。二、完成部门主管交待的各项事务，对公司的通知、文件做到及时上传下达。三、负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格。四、负责工程部每月员工出勤的查核，并汇总上报。五、说话和气、热情、礼貌接待内外来访人员。六、传达主管有关工作安排，并将落实情况及时汇报。七、传达主管有关工作安排，并将落实情况及时汇报。八、参加会议，并做好会议记录，整理工作。九、负责收集、整理、复印、完善动力工程系统的完工图纸、及时改造工程图纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅。十、每月负责把各系统的设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新内容填入部门的设备档案书。十一、发扬主人翁精神，开动脑筋，大胆提出合理化建议，为公司作贡献。宝武大厦工程部强电领班岗位职责、负责指定电工组的日常工作计划，定期编制设备维护保养表。二、负责指挥电工组员工对所辖各楼层电力传输线路的检查、维护工作，按照制定的线路、内容和周期进行巡查。三、负责检查本班员工的工作情况，对电力设备运行状况巡检和考核。四、负责本组所管辖的电力设备的物资申购计划，以保证适当的储备。五、负责检查班组各种电器维保工具使用情况。六、负责检查电工组的每日工作记录、交接班记录和本班电力设备运转安全记录，发现问题及时处理并按规定程序上报。七、负责检查承包商对相关设备的维保执行情况，提供维保，保养费的支付依据。八、负责传达并完成上级部门或主管负责人交办的各项工作，严格遵守安全操作规程。宝武大厦工程部空调领班岗位职责一、负责制定空调组的日常工作计划，定期编制设备维护保养表。二、负责检查本班组的工作质量，对空调板交机房、冷热循环泵等空调运行状况进行巡视和检查。发现供冷、热水的温度和流量异常，及时与能源公司取得联系。三、负责检查、监督中控室之楼宇自控系统，中控系统必须由弱电工、空调工及主管领班操作管理操作。操作人员仅能查看空调系统运行状况，禁止修改程序或挪作他用。四、负责空调班组所辖设备维修物资的申购计划。五、负责领用维修用的零配件及材料，励行节约，定期检查零配件、材料、工具的使用情况。六、检查班组员工的每日工作记录、交接班记录和设备运转安全记录，发现问题立即处理并按规定程序上报。七、负责检查承包商对相关设备的维护保养执行情况，提供维护保养费的支付依据。宝武大厦工程部电工岗位职责一、负责大厦各电力传输线路的检查、维护工作，按照制定的路线、内容和周期进行巡查。二、负责大厦内各楼层配电设施的维护、保养及各照明设施的检查、维修工作。三、负责大厦临时用电设施的搭接和拆除工作，操作时要符合临时用电安全管理规定。四、负责各电气设备、设施运行维修记录及设备缺陷记录，做到准确、及时、完整。五、负责执行上级部门或主管负责人交办的各项工作，严格遵守安全操作规程。六、负责处理紧急电器设备故障的修理，并做好记录，向上级汇报。七、负责各电器设备房每周一次的清洁工作，值班室做好每日一次的清洁工作。宝武大厦工程部弱电工岗位职责一、 负责对大楼BMS系统、CCTV监控系统、CATV电视系统、广播系统、电话系统、彩屏控制系统、车库收银系统、给排水电控系统、对讲机系统的巡视和检查工作。二、 对各系统按计划进行认真保养，并做好保养记录。三、 对各系统出现的故障做到及时维修，不能及时修复的应报告部门主管及物业部相关领导。四、 对各系统设备所需的零配件提出正确的预见性储备计划，以备意外故障能够及时修复。五、 认真贯彻执行上级下达的各项工作指令，严格遵守操作规程。六、 有电脑操作的系统，需经常检查电脑程序，严防本班组及其他人员安装与操作系统无关的程序或游戏软件等，一旦发现应立即报告工程部主管，作出严肃处理。七、 认真阅读电脑打印的各项报警，并进行分析，以便对系统作出有针对性的检查，严防系统的故障扩大。八、 积极配合其他班组的工作，保证大楼各个系统的正常运作。九、 严格遵守公司的各项规章制度，服从上级领导安排，搞好同事以及客户之间的关系。宝武大厦工程部空调工岗位职责一、认真执行巡视检查制度。二、中央空调板交机房每日检查两次，作好维护保养记录。三、值班人员在检查中发现设备故障应及时处理，并向领班、领班汇报。四、值班人员应服从领班。能及时处理的故障必须立即处理，不行推到下班或推给其他人做；不能处理的应说明原因，并作好记录，否则下班人员有权拒绝接手该项工作。五、空调运行时，工程部电脑操控台至少固定一人值班，其余人员机动协调处理其他设备问题。六、值班人员须对冷热板交系统运行状况作好记录。（1次/4小时）七、工程部自控电脑系统由工程人员操作管理，工程人员仅能查看空调系统运行状况，需要修改程序或挪作他用需向主管提出申请。八、板交机房、水泵房每月清扫两次（一号、十六号）。当班人员必须参加。每个空调机房清洁卫生必须落实到个人头上，具体事务由班长安排。九、对设备电器、机械零部件等损坏或丢失，影响设备正常运行时应及时通报工程部办公室，并同时作好检查、清点、拍照等工作。宝武大厦工程部万能工岗位职责、负责各楼层供水需要，负责所有供水、用水设施的巡查和检查工作。二、负责给排水系统所有设施及设备的保养、维修工作，按计划内容进行维修、保养。三、在保安人员配合下，做好给排水设备及设施的安全管理工作，严防设备、设施发生意外损坏。四、负责给排水设备及设施的零配件储备和申购。五、认真执行上级下达的工作指令，严格遵守操作规程，并对操作安全措施的正确性负责，对发现的故障及时进行处理，不能处理的及时向上级报告。六、每天做给排水运行和维修保养工作记录及日常巡查记录。七、一旦发现停水故障，当值人员应立即通知物业部管理人员和领班，以便安排抢修。 八、负责配合有关人员对燃气站及相关供气管网的维修、保养工作，配合物业部天然气的计量工作，做好用气检查工作，确保安全用气。九、负责各水池蓄水量充足，严防缺水、溢水事故发生。十、做好并保持各水泵房和值班室的清洁卫生。宝武大厦管理中心工程部规章制度部分宝武大厦工程部规章制度 工程部是对整个大厦硬件设备设施进行维修保养，所以要求每个员工认真地遵守大厦各项规章制度，为业户提供优质的服务，使各位员工在安全、清洁、卫生、协作沟通等方面有一个统一的行动准则。 其宗旨：以优质、高标准为业户服务。一、安全规则：任何工作必须以安全第一。1、每个满一年以上工龄的员工，必须能独立识别自己所负责的范围内的各设备、管道、阀门、机械设施的具体位置及性能。确保正确操作和应急时安全迅速行动。2、使用各用电设备时应首先先检查绝缘是否正常，然后才能使用。3、登高作业或吊平顶上工作应首先检查是否有危险隐患，确认无危险才能上去工作。4、工作中如需焊工配合，应相互照应，严格执行动火制度。5、各区停水、供水送排风、开停空调、供电等必须严格遵守操作规程，并根据大厦要求挂警告牌，必要时上锁，确保安全。二、维修保养： 建立高效工作的核心是请修单制度，确保设备正常运转的关键是预防保养制度。1、对各系统做到主动完成预防性修理，确保以上设备一直处于有效运转状态。2、严格执行请修制度。3、如遇热线电话投诉和紧急请修单，必须马上作出反应、主动、及时处理、解决。4、未完成的单子，应向主管说明理由，写明情况，由主管、领班决定是否转下一班。5、维修时应带好所需的工具、备件、擦布、扶梯、警告牌，不允许使用业户使用的物品、家具等。6、维修保养时要保护好现场装修和设施，使之不受污损，工作结束时要清理现场盖好人孔板。三、卫生卫生工作需要大家积极主动地去做，人人动手，养成良好的习惯，这样才能使大家在干净环境下愉快地工作。1、保持工作间和责任区内清洁，拆下不用的零件应放入指定的地方，不能随手扔在工作台或地上。2、不得使用报废的物品，更不要堆放在工作间内，影响环境整洁，要及时处理掉。3、注意个人清洁，勤换衣服，保持良好的精神状态。4、因工作环境或其它因素，自己身上很脏，必须及时洗澡和更衣，否则不得进入业户及公共区域工作。四、交接班交接班工作是每位值班人员对上一班的工作情况进行了解，防止差错的交接形式，必须认真执行。1、当班情况必须认真、详细地作好记录，并向下一班交接。2、接班时上一班交换内容签字认可，接班人员应按大厦要求在半小时内进行交换班。3、对上班所交的钥匙数量进行确认，对呼叫机应当场试机，并签名。4、在处理倒闸作业等事故抢修时不得进行交接班5 、只有在完成上述手续后交班人员才能离岗。五、协作与交流作为一个整体，不论在学习上，工作上都应相互交流，互相协作，不断地学习，完善自己。1、每位员工必须严格遵守大厦各项规章制度，若违规必严罚。2、认真执行上级下达的各项任务，积极配合主管、领班工作。3、同事之间应相互合作、相互督促，相互包容。4、经常交流工作中的各种想法及新的问题，寻求解决的办法。5、加强业务学习，提高紧急事故处理能力。六、每周工作和轮休，按照当月排班表，准时上、下班，白班人员一般维修不过夜，认真写好当班记录，完成时间，便于领班及时掌握情况，及时安排任务，工作时自觉做到不离岗、不闲聊。七、积极参加大厦举行的各类培训活动，并负责对外部门设备使用者的安全确使用各类设备进行培训。 以上各点希望各位自觉遵守、执行。宝武大厦工程部设备管理制度一、设备资料卡制度1、工程部对所有的固定资产，都应编制固定资产登记卡并编号。2、工程部对所有设备，用设备资料卡代替固定登记卡。3、资料卡上应显示所有的规格和详细的全部维修改装的历史记录。4、资料卡片由工程部文员统一保管。5、资料卡片是设备维修费用预算，设备改造、报废、更新或设备事故分析的重要依据。6、资料卡片不得涂改或销毁。二、设备资料卡的内容1、设备资料卡： 应包括：设备名称、型号、样式、厂号、价格、制造商、供应商、马达铭牌上全部资料、安装日期、功能。易损件订购号：马达轴承号、传动系统轴承号皮带、保险丝、滤器、润滑油型号维修、改装记录。2、大厦办公区域资料卡： 应包括：等级名称、面积、布置图、设施、现状评分表、维修记录。三、设备资料卡责任制1、工程部主管对主管区域的设备资料卡管理负责。2、资料卡片由各专业人员正确无误填写，对暂时不能填入的项目应尽一切努力去寻找资料。3、请修记录，预防性维修记录均由工程人员亲自填写，需调换的零配件应详细登记。领班对员工填写的内容负有核对责任。4、改装、改建、更新、报废均由装修主管填写。5、大厦人事部员工评估活动时，资料卡片作为评估的最重要的依据之一。6、对发生机件故障而影响大厦营业的事故，设备资料卡将作为重要的分析依据。四、工程部危险品仓库管理制度及领料规定 根据大厦规定，为加强危险品存放和使用的管理，确保安全，特制定工程部危险品管理制度及领料规定：1、危险品(油漆、溶剂油、香蕉水、酒精等)须存放在危险品仓库内或指定的地方。2、仓库应上锁，指定专人负责管理，认真作好存取记录，经常核对检查。3、库内严禁吸烟，不准带入火种，保证通风设备良好运转，不准堆放它物。4、危险品要分类，标牌存放，保持间隔。5、领料要用带盖的容器，不准使用塑料桶。6、使用前，须到消防中心办理使用易燃易爆物品许可证。7、领料者必须开领料单，值班工程师签字后凭领料单领料。8、外包工作料必须根据项目，预先作好材料的预算，请购工作到货后，由部门领导签字有效，根据施工要求发放用料，本仓库只储备工程部日常维修用料。9、用多少、领多少、不得隔日领料，如使用不完须将余料送回仓库。10、每周一次由危险品仓库保管员和工程部仓库保管员核对领料及仓库存量，仓库统一采购，到货后按标准程序进危险品仓库。11、违反以上规定将受到警告以上的处分。宝武大厦工程部维修评估制度为便于对本部门员工的工作表现、业绩及其专业技能进行考核评估，建立自我约束、自我激励、自我发展、自我调节的管理机制，实行考评与劳动贡献、劳动报酬相结合，与浮动工资、职务升迁相结合，更好地开发本部门员工的潜能，发挥积极性、主动性和创造性，不断提高维修质量及经济效益，特制定以下工作程序，部门员工必须严格执行。一、接修：1、对于正常情况下报修部门的报修单接修：接到报修后，领班根据报修项目的轻重缓急和相应工种分派任务，维修员接到任务后，带维修单及时赶到维修地点排除故障。2、紧急情况下的电话报修：对于紧急报修，要求迅速赶到维修现场，事后补填报修单。3、如报修项目影响较大，须及时通知经理或主管人员及相关部门，向业户做好解释，并做好准备工作。待维修任务完成后将维修结果告知经理或主管及相关部门。4、维修人员进入现场维修，需要求业/户在现场，维修人员不得挪动业户的或与维修无关的物品，若遇业/户在房间，须致问候语，并对因维修而引起的业户不便致以歉意。5、在其他营业场所进行维修时，需报修部门人员在场配合，不得随意动用与维修无关的物品，保持维修现场整洁。维修结束后清理现场，做到施工无痕迹。6、如现场维修有困难，可带回操作间维修。二、完成：1、维修任务完成后，请报修部门签字验收，维修人员须在维修单上注明完成时间及维修员姓名。2、对维修单进行审核以后，将已完成维修单进行整理归档，未完成部分分情况进行如下处理： A、对因缺件无法完成的维修任务，及时报与主管申购并把情况反馈给报修部门，待配件到货后，马上完成该项任务。 B、对未合格或业户不满意的维修项目，立即报告工程主管，将把该维修单交与原维修员，同时指出不合格之外，说明正确方法，原维修员立即重新到场处理。 C、统计维修材料，并清楚写明维修配件的规格及型号。宝武大厦工程部 服务十训 一、所谓的服务是指，查知对方真正的需求，并提供给对方。 二、服务的基本条件是，无微不至地关心与照顾。 三、要以真诚的行动表示并确实地实践。 四、要贡献比工资高上好几倍的力量来回报公司。 五、以“迅速、正确、节约、方便”理念，来提高工作质量。 六、工作时不但要确实、谨慎，同时也应付出100的努力。 七、平时努力收集信息，以便在必要时能提供必要的信息。 八、提高本身的技能及技术，工作成果才能有所提高。 九、努力进修，使自己成为值得托负重任的人。 十、只要有自己存在，就能带给周围的人喜悦的心情。宝武大厦工程部专业十训 (1) 所谓的专业是指，把生命赌注于工作的人。 (2) 所谓的专业是指，对自己的工作觉得自豪的人。 (3) 所谓的专业是指，工作时能掌握先机的人。 (4) 所谓的专业是指，工作稳重的人。(5) 所谓的专业是指，工作是以目标为中心而不是以时间为中心的人。 (6) 所谓的专业是指，朝高目标迈进的人。(7) 所谓的专业是指，对结果负责任的人。(8) 所谓的专业是指，所得的报酬依成果而定的人。 (9) 所谓的专业是指，认真工作的人。 (10)所谓的专业是指经常自我提高能力的人。宝武大厦工程部工程部消防安全制度、不准在值班室之外的任何场地吸烟、不准乱扔烟头。二、每班除巡查设备状况外，还须包括：1、各消防通道是否畅通，有无杂物堆放。2、灭火器安放的位置是否便于取用，压力是否正常。3、消火栓和水龙带是否有损坏。4、各处火警按钮是否损坏，警示标志是否完整。5、接触器或其它大功率开关灭弧装置是否完好。三、检查各处易燃、可燃物品的存放是否远离热源。四、用油类清洗零部件时，必须远离火源。五、禁止任何人使用大功率电热器具或高热源灯具。六、禁止任何人私拉乱接电线，线路安装和临时线搭接必须由专业电工操作，线头正规处理，不能在使用时产生电弧。七、如有焊割工作，则要专人与施工者一起作业，配备相应的灭火器材，施工结束后彻底清理现场，确定无隐患后方能离开。四懂、三会、三勤四懂： 懂结构、懂原理、懂性能、懂用途三会： 会操作、会使用、会维保三勤： 勤检查、勤维修、勤擦拭宝武大厦管工程部房卫生管理制度为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物，无粉尘。3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表明光洁无尘。4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。6、领班负责制定机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。7、各系统工程师定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组织整改。8、工程部每月组织一次巡查，对各系统所辖区域进行卫生检查评比。宝武大厦管理中心电梯安全使用制度1、在开启厅门进入电梯轿厢前，注意轿厢是否停在该层。2、厅门外不能用手扒启，轿厢在运行当中不能用手扒轿厢。3、运送货物不能超过轿厢额定载重量。4、严禁装运易燃易爆的危险物品。5、严禁以检修速度进行载荷运行。6、严禁开启轿顶安全窗，轿厢安全门来装运长物体。7、乘坐电梯时勿倚靠轿厢门。8、乘客应马上按报警按钮，静待维修人员前来救援，请铁惊慌。9、电梯桥厢内禁止吸烟。10、操作电梯时，禁止用手指以外的身体部位或物体（如笔、钥匙等棒状物或某些物品的边角）敲击按钮。乘坐电梯时禁止用利器刻轿厢壁，应保持设施的完好。11、随时保持轿厢整洁，禁止在轿厢内乱扔废弃物。宝武大厦管理中心电梯机房及井道的 管理制度1、机房内严禁非专业人员入内，机房无人时必须上锁。2、机房和井道应保持干燥，机房的通道应畅通。3、机房内的照明应充分（电源与控制线分别敷设）机房温度不宜过高。4、机房内不得存放其他物品。5、机房内不得吸烟，应有足够的消防器材，放在明显易取的位置。6、井道内除规定的电梯设备外，不得存放其他物品。7、用于清洁的物品和油泥抹布等易燃物品，必须随时清理，保持机房和井道的清洁。8、机房及机房内设备上必须贴有必要的警示标志和紧急情况的处理方法说明。9、机房内温度、湿度应保持在允许值范围内，并应在机房设温度和湿度计。10、定期检查灭火器的压力指示，当压力低于下限时应立即更换。11、定期检查并保持机房及内部设备的清洁，机房内应设置防止鼠类进入的防护设施，如隔栏等。12、电梯长时间不使用时，应将机房的总电源断开。宝武大厦管理中心电梯乘客须知1、安全乘坐电梯。2、乘坐电梯如上行，请按上行键，如下行，请按下行键，切勿上下行键都按。3、老人、小孩乘座电梯需要有人监护。4、单位运货请先与大厦管理中心联系，经同意后方可实施。5、禁止易燃、易爆等化学物品上电梯。6、电梯内请勿吸烟，请自觉维护电梯内清洁。7、当电梯发生故障与停电时，请不要心慌，切勿敲门、更不可将头、手伸出电梯，以免发生人身事故，听从安排等待施救。8、当你被困电梯时，请用三方通话与机房管理中心联系。9、乘座电梯时注意保护好自己的隐私。10、乘座电梯切勿在电梯晃动以及大声喧哗。11、安全文明乘座电梯。宝武大厦中心电气事故处理制度1、 大面积停电事故应急措施：（1）遇到大面积停电时，首先应保持沉着冷静的头脑的同时，认真分析造成事故的原因，并立即汇报有关上级主管。（2）制度安全措施，并做好紧急处理故障的准备。（3）处理停电事故，在确认已经处理完毕后，再试送电。（4）分析事故原因及特点，做出总结，并做好记录备案。2、重大设备故障的处理：（1）遇到重大设备故障时，首先在保持沉着冷静的头脑的同时，认真分析造成重大事故的原因，并立即汇报上级主管。（2）采取安全措施，并做好紧急处理故障的准备工作。（3）紧急事故发生后，应立即开启全部通风系统，并根据事故情况佩戴防毒面具或氧气呼吸器进入现场处理。（4）处理停电事故，在确认已经处理完毕后，再试送电。（5）事故处理后，应将所有防护用品清洗干净，工作人员要洗澡。（6）分析事故原因及特点，作出总结，并作好记录备案。宝武大厦管理中心配电房管理制度1、配电房是大厦供电系统的关键部位、应设专职电工对其实行24小时运行值班，未经部门领导许可，非工作人员不得入内。2、值班人员必须持证上岗，熟悉配电设备状况操作方法和安全注意事项。 3、值班人员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行。4、经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。5、配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护、不得插手、严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。6、因故须停某部份负荷时，应提前一天向使用该部份负荷的用户发停电通知，对于突发性停电事故应通过广播向用户作出解释。7、经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。8、做好配电房的防水、防潮工作及堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入。9、值班人员应认真作好值班记录，巡查记录，认真执行交接班制度。宝武大厦管理中心配电工安全技术操作规程 1、变配电室工作人员坚守岗位，坚持巡视设备，及时排除故障， 准确做好运行记录，认真执行交接班制度，在交接中，不准操作活动。2、非变配电室值班人员未经许可不得入内。3、凡停电、送电、倒闸操作，必须按操作制度执行。4、变配电室在任何情况下操作时，均须使用基本安全工具。5、变配电室的各种警示牌应认真及时悬挂，专人负责监护，严禁他人随意乱动。6、变配电室不许存放易燃、易爆品及其它杂物。7、变配电室各设备每年进行一次检修，特别是保护、保险、信号、警号等装置应保持灵敏可靠，避雷设施应在雷季节前进行检测，做到绝对可靠。8、变配电室大修应请示电业局，必须切断电源，并在开关的操作柄上挂好警示牌，检修完后必须凭送电牌送电。宝武大厦管理中心发电机房管理制度一、发电机房随时保持关闭，钥匙放在专用地方，未经许可严禁非工作人员入内。二、发电机房应保持干净、整洁，室内照明、通风情况应保持良好。三、随时检查发电机房设备，发现问题及时处理，并作详细记录。四、每月试机一次，试机时间不得少于5分钟，并作好试机记录。五、每周对发电机房及设备进行一次大清洁，并做好灭鼠、防鼠工作。六、每月对发电机进行一次全面的检查保养，以确保发电机的正常运行。发电机保养内容 1、 机组：检查发动机、散热器和发电机有无碎屑、异物、泄漏和松动连接、损坏的接头、护罩以及部件。 2、冷却系统：检查保持正确的冷却液液位有无滴漏，风道要畅通。3、各加热器：检查工作是否正常。4、蓄电池：变压器是否工作正常，蓄电池清洁、电解液液位，电池连接是否紧固。5、燃油系统：检查有无泄漏，阀门开关正常，每年清洗油过滤器一次，油箱油位正常。6、空气过滤器：检查滤芯是否干净，有无裂开及缺损等。7、仪表及面板：有无松动、断裂、损坏或线路故障及无显示。宝武大厦管理中心空调设备房管理制度 一、空调机房平时应上锁，钥匙由空调工保管，未经许可，禁止非工作人员入内。二、保持机房内良好的通风和照明。三、空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常。如有异常，应及时调整处理，并做好记录。四、定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的畅通。五、每周对空调机箱和机房进行一次清洁，并做好设备房的消杀灭鼠工作。六、每半年对空调机箱进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。宝武大厦管理中心泵房管理制度一、 水泵机房平时应上锁，钥匙应放在固定地方，未经许可，禁止非工作人员如内。二、水泵机房应保持良好的通风、照明，应随时保持地面干燥、清洁。三、每天应保持所有机房早晚两次巡查，发现问题及时处理，并作好记录。四、定期检查泵房设备运行参数、状态是否正常，并清洗过滤网、 添加润滑油及润滑脂，保证水泵设备正常运行。五、每周对水泵机房进行一次大扫除，并作好机房的杀虫灭鼠工作。六、每年对泵房的水泵设备进行一次全面检修保养，确保水泵设备的正常运行。宝武大厦管理中心供水管理制度1、水池水箱结构完整，加盖、上锁，出水口干净。钥匙由专人保管，开启箱盖应得到部门领导的许可。2、水池水箱的入口和溢流口要有防蚊虫、弃物进入池内的装置。3、使用水池水箱前应申办二次供水卫生合格证。4、每半年清洗水池、水箱一次，由水厂有偿清洗，清洗完后提供水质化验报告，由防疫站检验合格后方能供水。5、清洗水池水箱人员须持健康证等有关证件，并经防疫站认可。6、定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。7、经常巡检供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象应立即抢修，杜绝浪费。8、尽量保障对租户供水的连续性，若确需短时停水，应提前24小时出示通告通知受影响的租户，以便租户做好准备。遇突发性事故导致停水，应向租户作出解释。宝武大厦管理中心二次供水卫生管理制度为保证我司二次供水的水质符合国家生活饮用水卫生标准，确保人民身体健康，制定本卫生管理规定。 一、二次供水池、水箱应封盖加锁，周围十米内应无工业、生活污染源，并取得上海市二次供水卫生许可证后方可投入使用。二、水池、水箱每半年必须用符合规定的消毒药械清洗、消毒一次，使水质符合生活饮用水卫生标准三、二次供水单位应设专人负责二次供水设施的卫生管理，承担保洁、余氯检测。四、直接从事二次供水的工作人员每年必须经卫生防疫站体检和卫生知识培训合格，取得健康证与卫生知识培训合格证后方能上岗。五、卫生防疫站对二次水设施、水质每半年监督监测一次，取得监测合格报告书后方能供水饮用。六、二次供水单位应健全二次供水设施基本情况、清洗消毒记录、现场监督记录、水质监测报告和供管人员健康证档案，并由专人保管。七、二次供水由各级卫生防疫站负责监督管理，对违反上述规定者，有权按有关规定进行处罚宝武大厦管理中心电话机房管理制度 一、电话机房值班人员必须具备高度的职业道德感，以保护公 及客户利益为宗旨。对公司及所属客户的内外信号如国际、国内长途， SND、DON等专线要严格保密，不得泄漏使用单位的商业机密及行政机密。 二、非工作人员严禁入电话机房。值班人员不得随意拨打外线电话，更不能做违反公司规定的事情。 三、电信局安排的工作联系外线，只能用于工作人员对外工作联系使用，不得用于私人通话。 四、13号电话交接箱及所有电话主干、配线、编号等资料记录均属保密，不得转抄或丢失。所有资料由工作人员严格保存，以便检修电话时使用。 五、公司或客户电话出现故障，工作人员需即时前往，迅速解决故障，不能解决的需按规定程序上汇报，并及时跟进处理。 六、值班人员应随时保持机房内外的清洁卫生，定期对机房内设备进行除尘；对内部的干线、配线电缆定期进行除湿、除尘，保证机房内的所有通讯信号畅通无阻。宝武大厦管理中心对讲机使用及管理规定1、对讲机由管理中心统筹安排，部门负责保管。2、重要部门二十四小时处于工作状态，做到人不离机，机不离人。3、本机仅限于大厦内部工作联络，未经许可，严禁带离大厦或挪作它用。4、通话时力求做到简明扼要、文明规范，严禁讲与工作无关的事和话。5、通话规范：呼叫主“XXX部XXX，听到请回答”，被叫方“XXX收到，请讲”，结束以“完毕”为止。6、当收到对讲机中因工作需要找大厦某位同志时，持有对讲机的任何人都有义务协助找人。7、公司员工自觉爱护好设备，并按规定正确使用，严禁随意摆弄、折卸，如有人为损坏或遗失，除照章赔偿外，还要作相应的处理。8、使用中如发现有问题应及时报告有关部门。9、对讲设备如发现故障，及时向工程部联系维修。宝武大厦管理中心工程部专项管理制度部分专项管理制度日常管理一、计划管理 工程部要制定预防性维修计划，以求避免设备故障，防患于未然。具体做法为：1、建立设备档案资卡 将大楼内所有必须进入维计划岗的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册资料中的有关维护保养内容建立维护保养记录表格。2、编制设备计划维护总表 将全部维护保养记录表中的人物和事件会做到计划维表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。3、发出维修保养指令工作单维修保养指令工作单士根据计划维总表及保养计划一览表的安排，按时间向员工发出的。4、维护保养计划的落实跟检查维保工根据令是完成任务必须在单上记录工作，包括所有时间、检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对维保工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量二、组织管理 大楼由各类设备组合而成(消防、给排水、空调、强弱电、电梯等)，工程部按计划进行维护保养外，还要安排员工巡查。根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查、要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉，检查所有设备运作情况，要看计量表读数，如电压、电流、压力、温度等，聆听设备运行时有无声音异常、触摸设备升温及震动情况如何，并嗅机械有无发出焦味和其他异味等等。不要只巡不查，总之，要加强员工的责任感，才能完成巡回检查，可以及时发现设备的初期问题，及早解决，如待设备已成故障或损坏才被发现，则将是十分麻烦和令人不愉快，要付出更大的费用。三、协调管理1、加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当跟进工程职责及岗位，逐步实现一专多能，让员工感到自己在各个方面的较大进步，提高员工的荣誉感及自豪感。这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量，以激发员工的积极性。2、合理用人，发挥员工所长，严格根椐技能，将员工安排在适当的岗位，努力使人与人之间感到在岗位正是自己可施展才能的地方。3、定期考核考评，严格奖励。多表扬出色员工，树立榜样；惩罚出错员工，激发起积极性，使员工专心工作，不可再犯。4、主张团队精神，工作以完成目标为主，尽快完成整体工作强调内部协助。 5、部门把任务下达到班组，奖励办法是表扬部门、奖励个人。每个成员不仅要完成自己的任务，而且要关心小组人员完成，这样可促使组员之间在工作上互相沟通、互相帮助。这种奖励制度，把个人、小组、部门的利益统一起来，小组关心部门，部门关心小组。这种管理制度能调动每个人的积极性。四、资料档案的管理设备及建档工作，使大楼搞好工程管理是一项十分重要的工作。其理由是：1、建档是汇总积累设备运行状态的最基本工作。2、档案是提供分析研究设备在试用期改进措施的资料来源。3、研究分析设备分析，可改进设备管理和检修计划，增加对设备的认识和了解，挺高维修和保养水平。4、大楼内设备均应建立的设备名称、编、型号、安装地点、制造厂，供应商、联系电话、地址、设备主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项。认真详细做好工作，将对今天的故障检修、制定设备的预防性维修计划及制定巡回检查带来方便。五、安全生产管理 为保障大厦用户或业主资产利益，对大厦设备及操作员生命安全大楼必须制定设备安全运行管理如下： 从安全管理的角度来看，应抓好如下工作：1、设立安全管理组织2、进行安全教育及训练。3、定期或不定期实施安全检查。4、事故发生原因的调查和分析。5、调查分析结果的保存及公报，以增加员工运行知识。6、经常保持工作场所安全。7、提供工作人员的安全教育的兴趣。8、制定工作安全守则及奖惩规定。9、负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。专业管理一、动力设备 大楼的动力设备，包括大楼的配电系统、暖通空调系统、给排水系统、电梯系统。1、配变电系统 大楼供电系统中主要配电设备有：1)电力变压器、高压配电柜(包括高压电开关柜和计量柜)、低压