中介房源管理制度.doc

精选资料资源管理制度ERP系统主要记录每位员工日常的基础工作，为每位员工录入并查询资源提供一个平台，任何一位员工不得以任何理由与借口泄露内部系统信息资源，违者扣除当月工资严重者予以开除,并追究其法律责任。为规范公司房源管理的各个环节，保证资源质量和最大限度的创值，特制定本制度。1、房源佣金分成1-1计提范围：房源只参与按公司收取的中介费分配，不参与其它如贷款、垫资等获益的分配。1-2时间标准：公司确认成交时间依据首先为连锁店成交战报发送时间，其次为合同签订时间。1-3计提比例： 三方（代办）计提比例计提角色房源人实勘人户型图人钥匙人成交人计提比例25%2%1%2%70%1-3-1实勘图：包括4张室内图+1张室内自拍图+1张外景图，所有图片必须无水印。如图片缺失或有水印则不计提。1-3-2户型图：必须标注入户门位置、朝向坐标。1-3-3如无实勘图、户型图和钥匙人，则相对应比例佣金分成计入房源人所有，相对应业绩计入成交店。1-3-4如有实勘图，户型图和钥匙人，但已离职，则相对应佣金分成计入成交人所有，相对应业绩计入成交店。1-3-5如买卖房源在成交日前15日内ERP系统没有房源人跟进记录，则房源人不计提房源分成，计入成交人所有，相对应业绩计入成交店；如租赁成交房源在成交日前7天内ERP系统没有房源人跟进记录，则房源人不计提房源分成，计入成交人所有，相对应业绩计入成交店。1-3-6买卖房源成交，如登记房源核心信息不准确，则房源不分成，计提给成交人；租赁房源成交，如以先录入人为准，如核心信息不准确，房源分成扣除10%归成交人。1-3-7如房源人休假415天，须在请假条上注明：房源维护人姓名。维护人维护期内在ERP系统中必须有维护房源的跟进记录，如维护房源成交，房源分成计入维护人所有，相对应业绩计入房源店；若未有维护跟进记录，则房源分成计入成交人所有，相对应业绩计入成交店。1-3-8如出现房源人已离职且未分配所属人的房源，成交后相关佣金分成计入成交人所有，相对应业绩计入成交店。1-3-9如实际成交价系统录入价格6%，房源分成计入成交人所有，相对应业绩计入成交店。（自6月18日起实施）限出计提比例计提角色限入人成交人计提比例40%60%1-3-10如限出中介费收佣低于1.8%，限入人按照1.8%的业绩计提；收佣高于1.8%，按照正常比例计提。（8月1日施行）1-4 房源成交违规的处理1-4-1所有在公司成交的房源均应为ERP系统中现有的房源，否则此单不计所有业绩和提成。外接代办过户/贷款除外。1-4-2如新获房源未在第一时间录入ERP系统，视为窝盘。如录入时间在成交时间之后，未经区域经理签字认证，均视为交易中心、成交店和成交人窝盘。对当事经纪人罚款100元，店长连带责任罚款200元，区域经理连带责任罚款300元，情节严重者给予直接辞退处理。外接代办过户/贷款除外。1-4-3如公司任何员工通过利用公司资源私自成交，一经发现直接辞退，扣除当事人当月全部工资（含提成），如因其成交给公司名誉或经济上造成的损失追究其法律责任。2、房源录入房源的录入应遵守录入及时性、完整性、准确性原则。2-1 房源录入及时性任何途径获取的房源，必须在2小时内录入ERP系统。由于ERP系统数据原因，现目前可查阅房源列表的“录入时间”均为运营部房源审核后的时间，即“审核时间”，故关于本制度中所提到的“录入时间”不以系统中显示的录入时间为准，而以系统录入后生成的合同编号大小排序为准来判断实际录入时间的先后。2-2 房源录入完整性房源必须录入的内容包括：客户姓名、联系方式、所在区域、物业地址、小区名称、门牌号、户型、朝向、楼层、总楼层、结构、房龄、建筑面积、房屋性质、装修情况、委托性质、房型图、出证日期、底价、出售价格、房屋来源、交通线路不得少于2条等。房源录入核心信息包括：联系方式、物业地址、小区名称、门牌号。2-3 房源录入准确性录入ERP系统所有房源必须保证以下信息准确无误： 2-3-1正确的房屋地址和小区名称（区域、片区、小区）；2-3-2正确的门牌号(例如:新苑小区3号楼1单元201室)；不允许录入为新苑小区0号楼0单元2-3-3正确的电话号码及房主称呼,必须有姓氏(如刘先生/女士)；不允许录入房主姓名为王、M2-4房源新增中违规的处理：2-4-1如房源核心信息中有任何一项不正确，其他经纪人发现后，须第一时间通知运营部核实，经允许后可再次录入，否则视为重复房源。2-4-2新增房源录入时房东联系方式严禁录入经纪人或连锁店电话号码，特殊情况下必须第一时间报运营部备案，如果未备案，经公司核实后，对录入人予以100元/条处罚。3、重复房源3-1 重复房源的验证顺序：经纪人获得房源时，应先核实联系电话在ERP系统中是否已经存在或者重复，如已经存在请核实房源核心信息是否相同，如相同则视为房源重复。明知重复房源仍然恶意录入者。经运营部核实后，有直接驳回的权利。并直接处罚当事人20元/条，严重违者公司予以开除或辞退处理。3-2重复房源的判定及归属：以录入时间先后，房主联系电话和小区名称、房屋具体门牌号等几项核心信息来判定是否为重复房源。3-2-1联系电话相同，门牌号相同为重复房源，以第一时间正确录入房源信息者为房源归属人；3-2-2联系电话相同，门牌号不同，以第一时间正确录入门牌号者为房源归属人；3-2-3联系电话不同，门牌号相同，以第一时间正确录入有效联系方式者为房源归属人；（有效联系方式排序1：产权人产权人配偶产权人/配偶父母或子女产权人/配偶亲戚或朋友）（有效联系方式排序2：产权人受托人受托人父母或子女受托人亲戚或朋友）如出现“实际小区地址、门牌号与房本地址、门牌号不一致，但确定为同一房源”的，以第一时间正确录入房源信息者为房源归属人。具体标准参照上述三条判定归属标准（3-2-1/2/3）4、垃圾房源4-1垃圾房源的产生：有效房源的状态发生变化，比如：买卖房源中出现已售、不售、只租不售、暂时不售等状态变化，租赁房源发生已租、不租等状态变化，但是相关责任人没有及时更改系统中的房源状态，导致垃圾房源的产生。4-2垃圾房源的管理：4-2-1专人清理：垃圾房源由房源人负责清理。4-2-2清理方式：经纪人负责清理各自房源。当房源跟进中出现相关提示（如：此房已售、不售，此房已租、不租等）后，房源人应及时核实情况。如跟进属实，则立即将该房源撤单处理。如跟进不符，房源人必须将核实的详细情况写上跟进取消撤单。4-2-3清理期限：经纪人应及时清理自己的垃圾房源。有效房源出现相关提示达到5天，房源人既未在系统中更改房源状态，也没有跟进核实的详细情况，则对该房源人实施罚款10元/条，并由房源人马上跟进落实。5、虚假房源5-1确认为重复或垃圾的房源，均属于虚假房源。5-2公司ERP系统中的房源信息有以下任一情况，均可界定为虚假房源。5-2-1无论何种原因导致无法带客户看房，在两周内超过三次的；5-2-2已成交超过7天（从合同签定之日起）仍未在系统中合同录入的；5-2-3物业地址、面积、楼层、配套设施与实际情况不符的房源信息；5-2-4所在地段与实际情况偏差较大（房源信息与房源的实际位置相差超过1.5公里）的房源信息；5-2-5如运营部发现虚假房源录入者，直接处罚当事人50元/条，严重者公司予以开除或辞退处理。6、房源的维护6-1房源维护的规定6-1-1房源信息录入ERP系统后，经纪人必须在48小时内预约房主空看或带看,并对房源信息（各级地名,小区名称及具体地址,面积,楼层,套型,朝向,价格,税费情况等）即时审核、补充、完善。6-1-2其他经纪人空看、带看或与房主电话沟通时,如果发现房源信息发生变化,经纪人必须进行真实反馈（跟进）。6-1-3经纪人在维护房源过程中,如果发现房东联系方式更改或信息有变动，连锁店必须对房源信息进行补充或修改。6-1-4各连锁店每月10号、20号或30号组织对本店（组）房源信息进行全面回访。6-2房源反馈的要求，严格按照ERP系统的格式规范操作6-2-1房源查看电话：填写的跟进内容包括1）查看房源信息、2）查看电话、3）是否空号等6-2-2房屋议价：填写的跟进内容包括1）探询底价、价格是否有浮动等6-2-3核实信息：填写的跟进内容包括1）信息状态变更如撤单通知等6-2-4约看：填写的跟进内容包括1）客户带看预约、2）实勘预约、3）自己空看预约等6-2-5实勘反馈填写的跟进内容包括：1）实勘上传图片、户型图、小区外景图及本人图、2）小区环境情况、3）房屋的装修、格局等6-2-6限时推荐填写的跟进内容包括：1）推荐限时后房主的反馈情况如发现虚假房源跟进内容，经纪人直接罚款5元/条。 此项可以不用填写客源编号6-2-4客户回访（约看）此项为经纪人对客户回访时填写的内容，此项内容主要是房客匹配时客户对推荐房屋的反馈内容。此项必须填写房源编号和客源编号。填写的回访内容包括1）客户觉得价格太高、2）位置不合适、3）已买或不买了等类似内容如发现虚假客户回访内容，经纪人直接罚款50元，店长连带责任罚款50元/人，区长连带责任罚款50元/店（组）6-2-5带看预约：请填写具体的预约的带看时间6-2-6带看后反馈：填写的跟进内容包括1）房型不喜欢，2）装修不喜欢，3）跟家人商量、4）价格有点高等类似内容。“带看后反馈”内容分为房源反馈和客源反馈两种跟进内容（例如带看后与客户电话回访意向程度则在客源跟进方式中填写带看后客户反馈内容，带看后与房主电话谈价则在房源跟进方式中填写带看后房主反馈内容）房源反馈内容必须真实详细，回访时所有对电话号码的点击都必须留下反馈痕迹，不允许点击后无反馈任何内容。如发现带看后未填写“带看后反馈”或虚假反馈，经纪人罚款50元/条，店长连带责任罚款50元/人，区长连带责任罚款50元/店（组）7、人事变动的房源处理：7-1两种情形的人事变动涉及房源的转出7-1-1经纪人职位变动，不再在连锁店从事经纪人岗位工作。7-1-2经纪人离职，不再在本公司工作。7-2人事变动后房源的处理7-2-1连锁店店长将该经纪人的全部房源转为公盘，暂存店长名下，在48小时内分配给本店其他经纪人并通知接管理经纪人。经纪人接管后履行房源权人所有的责任，享受相应的权益。连锁店店长名下不得有房源存放超过48小时。7-2-2经纪人在区域、连锁店间调动，房源归属不变。成交后经纪人享有佣金计提，业绩计入经纪人原所在连锁店。7-3人员休假房源的处理7-3-1经纪人休假休息15天（按实际离岗时间或是请假条为准），房、客源由店长在48小时内分配给本店其他在经纪人，若店长未在48小时内及时分配，则运营部可自由对其资源进行分配。8、失效房源及房源撤单管理8-1经纪人发现房源有重复登记的或已失效的，经纪人需在该房源的反馈里，注明此房源与某编号房源重复,请撤单或请查对、“此房源已失效，请撤单或请查对”等字样。并点击“通知撤单”。8-2已通知撤单的房源,经纪人应在48小时内对房源进行审核。确实需要撤单的,必须立即撤单。不属实的,在反馈中注明。8-3经公司资源监管人员发现，房源重复或失效的，其在该房源的反馈里注明原因后可直接撤单。8-4除针对重复及失效房源即时撤单外，业主联系方式错误或已无联系方式的房源也应即时撤单。8-5房源状态由有效改为无效、已租已售等状态后，经再次回访为有效，则跟进重新发布，该房源所属权自动转为重新发布经纪人所有。重新发布的界定为：第一时间联系业主并提供真实有效的房源跟进。9、客源信息管理9-1客源实行公盘制，所有的客源大家都能查看、回访、跟进。9-2每人可独享30个客源（自己认为准的客户），客源的独享期限为30天。9-3买卖客源须在得知后24小时内录入到ERP系统里，如未及时录入到ERP系统的罚款50元/次，累计不录入的视情况予以重罚。总公司以暗访形式进行抽查，如发现有客需未及时录入的予以重罚并通报。9-4带看后需在房源跟进里填写相应的“带看后反馈”，并将客源编码填写准确。经纪人的实际带看量统计将以跟进里“带看后反馈”为准。10、 资源违规的处理10-1如发现恶意泄露公司资源给他人或其他中介者，扣除当事人当月全部工资（含提成），并追究其法律责任。10-2公司不允许内部员工以任何形式利用公司资源进行炒房，一经发现，直接辞退并扣发当月工资（含提成）。10-3经纪人使用统一格式业务本，下班后留存在店内。业务本不得带出店外，一经发现直接辞退。经纪人严禁将公司内网、房源内部本的房源信息抄录到个人的业务本上及个人的小本上，业务本不得缺页，少一页扣其责任人50元。11、附则11-1公司以前颁布的相关制度与本制度相抵触的，